Р Е Ш Е Н И Е № 5
Град Несебър, 14.01.2015г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в публично съдебно заседание на тридесет и първи октомври, през две
хиляди и четиринадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
при
секретаря Д.Г., като разгледа докладваното от съдия Петър Петров гр.д.№ 3 по
описа за 2014г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано въз
основа на предявени, при условията на обективно кумулативно съединяване, искове
с правно основание чл.265, ал.1, предл.2-о от ЗЗД, във връзка с чл.80, ал.1 от ЗЗД, и по чл.92, ал.1 т ЗЗД.
Ищцата Н.Р.Р. с ЕГН **********,
твърди, че между нея и ответника П.И.П. с ЕГН **********, е бил сключен договор
за прехвърляне на вещно право на строеж срещу задължение за строителство,
обективиран в Нотариален акт № *********. на нотариус М.Б. с рег.№ 110 на НК.
По силата на този договор ответникът се е задължил да построи сградата, предмет
на договора, съгласно одобрен архитектурен проект, както и да изгради до степен
на завършеност „до ключ” апартамент № 2 в срок до 01.04.2010г. Твърди, че
сградата не е довършена напълно и за нея не е издадено Удостоверение за
въвеждане в експлоатация, а такова не може да бъде получено, тъй като не е
изградена външната фасада на сградата, не е довършен до степен на завършеност
„до ключ” апартамент № 2, и не са изградени общите части на сградата.
Уговорената в договора неустойка за забава е в размер на 10 евро за всеки ден
забава. Както за завършване на строежа на сградата според уговореното, така и
за заплащане на неустойката за забава, ответникът е бил приканван многократно,
включително и с отправяне на нотариална покана, връчена му на 29.07.2013г., а
от изтичане срока на договора – 01.04.2010г., до 30.12.2013г.
са изминали 1 339 дни, като за част от вземането на ищцата за неустойка е
изтекла погасителната давност, поради което я претендира частично за сумата в
размер на 7 138 лева, която сума представлява левовата равностойност на
3 650 евро за 1 094 дни. С нотариалната покана ищцата е предоставила на
ответника допълнителен едномесечен срок за довършване на строителните дейности
според уговореното в договора, но тъй като до изтичането му на 29.08.2013г.
ответникът не е извършвал никакви действия по изпълнение на поетите от него
задължения, ищцата била принудена сама и за своя сметка да извърши
довършителните дейности. За целта тя, чрез мъжа с който живее, е заплатила за
материали и труд сумата в размер на 3 221,37 лева, както и на търговеца,
осъществил надзора, сумата в размер на 1 000 лева. На 29.11.2013г.
ответникът е изплатил част от тази сума, а именно 527,65 лева. Ищцата не е
предприела действия и не е заплащала средства за изграждане на външната фасада
на сградата, което е било задължение на ответника, но след извършване на
необходимите проучвания е узнала, че за нейното довършване е необходима сума в
размер на около 2 000 лева. Моли съдът да постанови решение, по силата на
което ответникът да бъде осъден да й заплати сумата в размер на 7 138,78
лева, представляваща част от договорената неустойка за периода от 01.01.2011г.
до 31.12.2011г., сумата в размер на 3 693,72 лева, включваща заплатени
материали и труд за довършителни работи и такса за търговеца, осъществил
строителния надзор, и сумата, в размер на 2 000 лева, представляваща
необходимите средства за закупуване на материали и за полагане на труд за
изграждане на външната фасада на процесната сграда. Претендира направените по
делото разноски.
Ответникът не е подал отговор на
исковата молба в срока по чл.131, ал.1 от ГПК.
В съдебно заседание ищцата се
представлява от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа исковата молба,
счита претенциите за доказани по размер и моли същите да бъдат уважени изцяло.
Представя писмени бележки.
В хода на съдебното производство,
с допълнителна молба в изпълнение указанията на съда, процесуалният
представител на ищцата посочва размерите на заплатените от нея средства за
конкретните довършителни дейности и труд. Ищцата твърди, че: 1) е заплатила на
30.10.2013г. сумата в размер на 140 лева за положен труд за монтаж на первази
на подове и преходни лайсни; 2) за къртене и лепене на плочки, оформяне и
поставяне на 4 броя сифони, за поставяне, шпакловане и боядисване на
гипсокартон в баните е заплатила сумата в размер на 300 лева на 24.10.2013г.; 3)
за шпакловане и подготовка на стълбище за боядисване: на 42 кв.м. таван по 3,50
лв. на квадратен метър е заплатила 147 лева, на стени 148 кв.м. по 3 лева на
квадратен метър е заплатила 444 лева, и
за чела на стъпала е заплатила 60 лева, или общо 651 лева на 24.10.2013г.; 4)
за оборудването на двете бани, а именно за поставянето на 2 броя мивки, 2 броя
смесителни батерии, 2 броя тоалетни чинии и ВиК връзки, монтаж на 2 броя
душ-батерии, на 2 броя вентилатори, и за монтаж и ВиК и ел. връзки на 2 броя
бойлери, и поставянето на 2 броя водомери, е заплатила на 26.10.2013г. сумата
от 280 лева; 5) за боядисването на стълбище – стени и тавани е заплатила на
28.10.2013г. сумата от 400 лева; 6) за монтажа на три броя електромери е
заплатена сумата в размер на 60 лева на 01.11.2013г.; за монтаж на кабели за
интернет, домофон, кабелна телевизия и телефон, е заплатена на 29.10.2013г.
сумата в размер на 200 лева. Така общите разходи на ищцата за заплатен труд за
довършителните строителни работи и за ремонтни работи възлизат на сумата в
размер на 2 031 лева. Със същата молба ищцата посочва и разходите,
направени от нея за закупуването на материалите, които твърди, че са вложени
при довършителните работи в жилищната сграда, които твърди, че са закупени през
месеците октомври и ноември 2013г., както следва: клипс за перваз – 20,80 лева,
решетка за сифон – 21 лева, терафлекс стандартен – 19,87 лева,
Ответникът се явява лично в
съдебно заседание, като признава, че не е изпълнил изцяло поетите договорни
задължения спрямо ищцата, но възразява, срещу част от твърденията в исковата
молба за неизвършени строителни дейности, поради което оспорва исковете по
размер.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гасни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът
прие за установено следното от фактическа
страна:
На 05.12.2003г. е бил сключен
договор за отстъпено право на строеж, по силата на който Община Несебър е
отстъпила в полза на Н.Р.Р. право на строеж за построяване на жилищна сграда
върху 1/2 идеална част от УПИ ХІІ-общ, в кв.4 по плана на ж.к. Черно море, град
Несебър, целият урегулиран от 400 кв.м., срещу цена на правото на строеж в
размер на 2 626 лева, и при условия РЗП на сградата 200 кв.м. от 400,
както и при изграждането на строежа да се спазва одобрен архитектурен проект и
издадено строително разрешение от отдел „ТСУ”.
На 04.01.2007г. между същите страни
е бил подписан Анекс към договора за отстъпено право на строеж, в който
поземленият имотът е посочен с идентификационния си номер, според одобрената
кадастрална карта и кадастрални регистри на град Несебър, а именно: ***********,
с площ от 402 кв.м. разгънатата застроена (бруто) площ на жилищната сграда
според анекса, съгласно одобрения архитектурен проект от 20.09.2006г. е 437,72
кв.м. и се състои от партер, два жилищни етажа и тавански етаж. Строителното
разрешение е било издадено на 21.12.2007г. на името на Н.Р.Р. (след като е било
коригирано със Заповед № 116/09.10.2012г.).
На 23.12.2008г. между ищцата Н.Р.Р.,
от една страна, в качеството й на продавач, и ответника П.И.П., от друга
страна, в качеството му на купувач-строител, е бил сключен договор, обективиран
в нотариален акт за продажба на право на строеж върху недвижим имот срещу
задължение за построяване на жилищна сграда № 185, том ХVІ, рег.№ 13102, дело №
3082 / 2008г. на нотариус М.Б. с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърски
районен съд, по силата на който Н.Р. е прехвърлила 248,94 кв.м. идеални части от собственото си право
на строеж, което да се реализира върху 1/2 идеална част от Поземлен имот с
идентификатор *********** по кадастралната карта на град Несебър, одобрена със
Заповед № РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се
в квартал Черно море, който имот е с площ от 402 кв.м. според кадастралната
карта, а по документ за собственост е 400 кв.м., за изграждане на самостоятелни
обекти в Жилищна сграда № 2 с разгъната застроена площ
От събраните по делото гласни
доказателства се установява, че към датата на изтичането срока на договора –
01.04.2010 г., ответникът е изградил жилищната сграда, но не е извършил всички
необходими дейности в апартамента на ищцата. Тъй като повече от две години след
изтичането на договорения срок ответникът не е извършвал никакви строителни
дейности в апартамента, през 2013г. ищцата е предприела действия по
завършването на апартамента и на общите части на сградата, и в частност
доизграждането на стълбището и коридора. За целта същата е предоставяла
средства на своята майка – свид.М. Р., която да заплаща разходите, необходими
за тези дейности, като основно е заплащала за положения труд, като една част от
материалите са били предоставени от ответника, а друга част са били закупувани
от свид.Т., който е заживял на съпружески начала с ищцата, но със средства,
предоставени от ищцата. Свид.Т. е транспортирал материалите до сградата, тъй
като той също е придобил свой апартамент в жилищната сграда, за който също е
било необходимо да се осигурят материали за доизграждането му, като за
закупените материали за довършването на неговия и този на ищцата апартамент,
фактурите били издавани на негово име. От показанията на свидетеля С. Т. не
може да се установи в какво състояние е била сградата и апартамента на ищцата и
в частност какви точно довършителни работи е било нужно да се извършат. Установява
се единствено, че подовите настилки на апартамента на ищцата, преустроен по
време на действието на договора на два отделни апартамента със знанието и
съгласието на ищцата, са били поставени, но същите не били довършени под
вратите. В коридора е била изпълнена само мазилката по пода, с не добре
закрепени парапети. Ответникът е осигурил гранитогреса за коридора.
Свидетелката А.К. също не допринася с показанията си за изясняване на въпроса
относно състоянието, в което е бил апартамента на ищцата към датата на изтичане
на процесния договор, и какви дейности са били извършвани след това за
доизграждането му, както и в общите части на сградата, тъй като самата тя не е
имала преки наблюдения предвид продължителното й отсъствие от сградата през
въведения период.
Подробни обяснения за тези
обстоятелства, се съдържат в показанията на свидетелката М. Р., която е майка
на ищцата и съдът отчита нейната заинтересованост от изхода на спора, но отчита
също и нейната заинтересованост, която е имала, апартамента на дъщеря й да е
бил довършен до степен, годен за живеене и според уговореното в процесния
договор. Същата е била в течение на извършваните в апартамента и в общите части
на сградата строителни дейности, а и ремонтни такива, през 2013г., както и за
състоянието им, в което са били през периода от 01.04.2010г., когато е изтекъл
срока на договора, до когато са били подновени строителните дейности в
апартамента на ищцата и в общите части на жилищата сградата, но вече без
участието на ответника в работния процес. Свид. М. Р. изяснява с показанията
си, че когато ответникът е преустановил работата си, макар и след изтичане на
уговорения в договора срок, подовете не са били довършени, не е имало и сложени
первази на самите подове, както и такива на вратите, не са били сложени и
контактите. Стените са били шпакловани и боядисани; таваните в баните били на
мазилка, теракотът е бил поставен, а ответникът е осигурил гипс-картон, който
не е поставил. Ответникът е изградил стълбището в
жилищната сграда, но същите били само на замазка, тъй като ответникът е закупил
гранитогреса и теракота, но не е бил поставен, същият е заплатил разходите за
труд за поставянето му; стените били шпакловани, но не изцяло и не били
боядисани. За подготовката на стълбището и за шпакловката на стените и тавана в
коридора ищцата е заплатила чрез майка си сумата в размер на 651 лева за
положения труд, от които 147 лева за таваните, 444 лева за стените, и 60 лева
за челата на стъпалата. Ищцата е заплатила и за материали, както следва: две
торби сатен и шест торби гипсова шпакловка – 90,40 лева, за боядисването на
стените на стълбището е заплатила 132,40 лева за латексна боя и оцветител, за
оцветител и шкурка – 74,30 лева, за талпа – 26,60 лева и за дишаща боя Мефисто
– 31,50 лева, за труд – 380 лева и за челата на стълбите 20 лева. П. е
възстановил част от заплатената от ищцата сума от 1 273,80 лева, като й е
заплатил сумата от 527,65 лева. За довършването на баните са били закупени със
средства на ищцата две мивки, две смесителни батерии, тоалетните чинии,
вентилатори, ВиК връзки и водомери, за което били заплатени 700 лева, която
сума е била възстановена от ответника. За положения труд обаче свързан
оборудването на баните, заплатените от ищцата средства са били в размер на 280
лева, която сума ответникът не е възстановил. Установява се също, че ответникът
е поставил решетките за сифоните, но се е наложило за правилното им
функциониране да се закупят нови сифони, фугоизпълнител, лента стъклофибърна, 4
броя решетки, терафлекс, латекс, бяла фугираща смес и профили. Наложило се е
също къртенето и впоследствие лепенето на плочки в банята във връзка с поставянето
на водомери.
Свидетелят А.З., който също е
закупил апартамент в жилищната сграда, и разпитан по искане на ответника,
потвърждава в показанията си, че ответникът не е довършил шпакловката на
стените на стълбището. През 2012г. ответникът е продължавал да извършва дейност
по строителството в апартаментите, включително и в този на ищцата, но когато е
преустановил работа в процесния апартамент, первазите на една от стаите не са
били поставени, не е бил поставен гипс-картона в баните. Ответникът е
предоставил част от материалите, необходими за доизграждането на стълбището.
Същите обстоятелства се
потвърждават и от показанията на свид. Й.М., който през месеците септември и
октомври 2013г., е извършвал дейности в апартамента - первазите на вратите не
са били сложени, както и ел. контактите и ел. ключовете, не са били сложени
ел.таблата, в баните е трябвало да се направят таваните, да се сложат
вентилатори, да се сложи гипс-картона. Когато свид. М. е посетил апартамента за
първи път през месец септември 2013г., в
баните мястото до душ-кабината е било вече изкопано и се е подготвяло за
подмяната на сифоните.
Всички са категорични, че
фасадата на сградата не е довършена – същата е измазана, има изолация и е
боядисана само с бяла минерална боя.
От заключението по извършената по
делото съдебна строително техническа експертиза се установява, че от твърдените
строителни работи, извършени от ищцата в процесния апартамент и в общите части
на сградата, довършителни такива са : а) монтаж на первазите около касите на
вратите и подовете и разделителни лайсни между настилките в отделните
помещения; б) поставяне на капачки на сифони, щпакловка и боядисване на тавана
в банята; в) щпакловка и боядисване на стълбищна клетка; г) монтаж и оборудване
за баня и тоалетна; монтаж на електромери; д) монтаж на инсталации: домофони,
кабелна телевизия, телефон. Останалите строителни работи, извършвани в баните
на апартамента, а именно къртене на настилка от теракот, оформяне на наклон
около сифоните, монтаж на теракотни плочки, са ремонтни такива. Извършените
видове строителни работи отговарят на проекта и уговореното между настилка.
Фасадата на сградата е изпълнена с готова смес минерална мазилка влачена.
Челата на терасите следва да бъда изпълнени от същия тип мазилка, като за целта
е необходимо монтирането на тръбно скеле. Тавана на терасите се изпълнява с
изравнителна шпакловка и боядисване с фасаген. Необходимите средства за
довършване на фасадите са в размер на 2 283 лева с включен ДДС, а
съобразно притежаваната от ищцата 1/3 (една трета) идеална част от общите части
на сградата, полагащата й се част е сума в размер на 761 лева.
Изслушано в съдебно заседание
вещото лице уточнява, че по проект фасадата е следвало да бъде изпълнена с
мазилка биумит, и че е изпълнена такава – влачена минерална мазилка, като
мазилката е окончателния слой за завършване на фасадата, а по проект не е
предвидено боядисване върху мазилката със силиконова боя.
С допълнително заключение вещото лице е извършило
количествено-стойностна сметка относно вложените материали и разходите за труд,
които за направени за довършване на СМР в апартамента на ищцата и в общите
части, като според заключението стойността на вложените материали е сума в
размер на 1 023,89 лева, а разходите за труд за в размер на 1 891
лева. Необходимо е и заплащане на сумата от 26,60 лева за талпа. Останалата
сума за разходи за материали и за труд общо в размер на 159,87 лева са за извършени
ремонтни работи, изразяващи се в къртене на теракотни плочки, циментова замаска
за наклон, поставяне на плочи.
Ищцата, чрез нейната майка е
заплатила общо сумата в размер на 1 000 лева на инж. Ангушка Чанкова, като
за извършеното плащане са съставени разписки, съответно от 19.05.2013г. и от
22.05.2013г., и в които е посочено като основание за плащането изготвяне на
документи за въвеждане на сградата в експлоатация, като според твърденията на
ищцата това е лицето, осъществявало строителен надзор.
При така установената фактическа
обстановка, съдът намира от правна
страна следното:
І. По иска за заплащане на извършените разходи за довършването на
строителните дейности в процесния апартамент и общите части на жилищната
сграда, в която е разположен.
Основателността на предявен
осъдителен иск за заплащане на стойност на заплатени и необходими за
довършването на строителните дейности строителни материали и труд поради неточно
изпълнена работа, се обуславя от кумулативното наличие на следните
предпоставки: валидно възникнало правоотношение, елемент от съдържанието на
което да е задължението на ответника за извършване на строителни работи и
релевирано неточно (непълно) изпълнение от
страна на задълженото лице. Липсата на една от предпоставките води до
неоснователност на претенцията за реално изпълнение, предвидена в чл.79, ал.1
от ЗЗД.
Настоящият състав приема, че
всички елементи, обуславящи основателността на иска са налице.
Договорът за продажба на право на
строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилищна сграда от
23.12.2008г., обективиран в нотариален акт № ******************. на нотариус М.Б.
с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърски районен съд, сключен между Н.Р.Р.,
в качеството й на продавач, и П.И.П., в качеството му на купувач-строител, и
имащ за предмет продажба на вещно право на строеж и задължение за изграждане на
самостоятелни жилищни обекти, между които и процесния апартамент, по отношение
на който ищцата е запазила правото на строеж за себе си, съдържа и елементи на
договор за изработка. Няма спор между страните, че поетото от купувачът по
договора – ответник по делото – задължение срещу отстъпеното му право на стоеж
като насрещна престация да построи обекта на ищцата и за извършването на всички
СМР относно степента на завършеност на обекта според уговореното в договора.
Този договор представлява юридически факт, пораждащ облигационно правоотношение
между страните, комплексно по характер, включващо типичното за договора за
изработка съдържание – задължение за извършване на определени фактически
действия (строителни работи). Така възникналото задължение в правната сфера на П.И.П.
е уговорено като срочно – до 01.04.2010г., от който момент настъпва
изискуемостта му. От свидетелските показания и от заключението на техническата
експертиза, съдът прие за установено, че при изпълнение на възложеното
строителство, ответникът П.П. не е изпълнил в уговорения срок договорните си
задължения да построи и предаде обекта в състояние, което да позволява той да
се използва според предвиденото в този договор предназначение.
Приемането на извършената работа,
възложена с договор за изработка, обхваща два момента: 1) фактическото
получаване на изработеното от поръчващия, и 2) признанието, че изработеното
съответства на поръчаното. Приемане има само когато реалното получаване на
изработеното се придружава от изрично или мълчаливо изразено волеизявление на
поръчващия, че счита работата за съответна на договора.
Неточното изпълнение на поетото от ответника договорно задължение се е
проявило както в количествено, така и във временно отношение. Ответникът е
осъществил само част от дължимия резултат към уговорения в договора срок.
Затова с изтичането на този срок – 01.04.2010г., когато ответникът, и
купувач-строител по договора, е следвало да изпълни задълженията си, той е
изпаднал в забава, след като денят на изпълнение е определен, поради което за
изпадането му в забава не е била необходима никаква покана. По делото не се
доказа липса на кредиторово съдействие или наличието на други обстоятелства,
които временно да са отнели на ответника възможността да изпълни договорните си
задължения в срок. Чл. 81, ал.1 от ЗЗД го презюмира за виновен до доказване на
противното. Но дори ясни и недвусмислени твърдения от страна на ответника в
тази насока не са въведени, а като се има предвид, че същият не е подал отговор
на исковата молба му е била преклудирана възможността за възражения и
оспорвания в тази насока след срока по чл.131, ал.1 от ГПК.
Затова след като е определен ден
за изпълнение, поканата, изпратена до ответника от ищцата и получена от първия
на 29.07.2013г., няма значение за момента, от който той е изпаднал в забава. От
нейното съдържание се установява единствено, че въпреки забавеното изпълнение
ищцата-кредитор е продължила да има интерес от изпълнението, респ. не се е възползвала
от правото си да развали договора – той е продължил да обвързва страните. Продължилото
и след това бездействие на ответника е принудило ищцата вместо него тя да
извърши уговореното в договора, чрез направени от нея разноски, чието заплащане
претендира да й бъдат заплатени от ответника.
Стойността на вложените материали
за довършването на апартамента на ищцата и разходите за труд са на обща
стойност 1 475,70 лева, от които 160,80 лева за монтаж на первази по
подове, към касите на вратите, преходни лайсни, 980 лева за монтаж на
оборудване на двете бани: мивки, батерии, тоалетни чинии, душ-батерии,
водомери, вентилатор, 141,89 лева за шпакловка и боядисване на таван и бани,
193,01 лева за монтаж на три броя електромери. От тази сума ответникът е
възстановил на ищцата сумата от 700 лева за материалите за оборудването на
баните, поради което остава да дължи 775,70
лева.
Предявеният иск включва претенция
за неизпълнение само в количествено отношение, изразяващо се в недовършване на
СМР, но не и в качествено отношение, т.е. не се претендира заплащането на
разноски за отстраняване на недостатъци при строителството, макар и такъв иск
също да намира правното си основание по чл.265 от ЗЗД. Поради липса на предявен
иск за отстраняване на такива недостатъци съдът не следва да се произнася по
присъждането на иначе дължимите от ответника разходи за материали и труд за
къртене на теракотни плочи, циментова замазка за наклон, поставяне на плочи и
монтажа на четири броя сифони в баните на апартамента.
Стойността на вложените материали
за довършването на общите части в сградата и разходите за труд са на обща
стойност 2 008,60 лева, от които материали за шпакловка на стълбищна
клетка 90,40 лева, материали за лайсни по стъпалата 254,67 лева, и разходите за
труд за тези дейности 651 лева, боядисване на стълбищна клетка – тавани и стени
– 505,80 лева, лепило за монтаж на плочи в стълбищната клетка 75,96 лева,
монтаж на ел. инсталация, телефон, домофон, кабелна, монтаж на ключове и
контакти 430,77 лева. Като се има предвид, че ищецът е възстановил на ищцата
сумата в размер на 527,65 лева, но че са направени и разходи за инвентар
(талпа) в размер на 26,60 лева, които ответникът също следва да заплати, остава
да дължи общо 1 507,55 лева.
Съдът намира за неоснователна претенцията на
възложителя за заплащане от страна на изпълнителя на стойността на
изразходваната в повече от необходимото фасадна боя и за закупени в повече
строителни материали, тъй като по делото не се установи твърдения преразход на
боя, а закупените материали, останали неизразходвани при изпълнение на
работата, се намират у възложителя, който ги е закупил с представените по
делото фактури, а ответника няма възможност да се разпорежда с тях.
С оглед гореизложеното съдът
намира, че искът за заплатени материали и труд, както и за такива, необходими
за довършването на строежа на процесния апартамент и общите части на жилищната
сграда, в която той се намира, е основателен и доказан до сумата в размер
на 2 283,25
лева, до която сума искът следва да бъде уважен, като за разликата по пълния
претендиран размер (след уточняването) от 3 173,57 лева следва да бъде
отхвърлен като неоснователен и недоказан.
ІІ. По претенцията за заплащане на необходимите разноски за
довършването на фасадата на сградата.
Разходите, претендирани не като
извършени, а като необходими, касаят единствено довършването на фасадата на жилищната сграда, за които по
делото се установи, че са в размер общо на 2 283 лева, но тъй като ищцата притежава 1/3 идеална част от общите
части на сградата и има интерес да претендира довършването й само относно
нейния апартамент, съдът намира, че претенцията в тази й част е доказана до
сумата в размер на 761 лева. Посочената
по горе сума е необходима за измазване на челата на терасите на апартаментите в
жилищната сграда със същата боя, с която е измазана и самата фасада. Тъй като се установи, че мазилката, с
която е измазана фасадата е окончателния слой за завършване на фасадата, то
претендирани необходими разноски за допълнително измазване на цялата фасада,
респ. претенцията до пълния претендиран размер от 2 000 лева, следва да
бъде отхвърлена като неоснователна и недоказана.
ІІІ. По иска за заплащане на неустойка за неизпълнение за периода от
01.01.2011г. до 31.12.2011г.
Страните са обвързани от валидно
облигационно правоотношение, по което ответникът е неизправна страна и дължи
заплащането на неустойка. Неизпълнението на договорното задължение на ответника
обуславя ангажирането на отговорността му по т.ІV от договора за заплащане на
неустойка, дължима за исковия период от 01.01.2011г. до 31.12.2011г., която
клауза за неустойка по начина на договарянето й между страните и условията, при
които е предвидена, съдът намира също за действителна. Между страните няма
уговорено друго обезпечение на изпълнението на задължението на купувача-строител
освен неустойката за забава. Страните в рамките на свободата на договарянето са
се съгласили относно нейния размер и начина на изчисляване – на ден.
Щом неустойката не е
предварително определена и неизменна величина, щом могат да се претендират
вреди над нейния размер, правилно е тя да може да бъде намалена до подходящ
размер, ако е прекалено голяма в сравнение тях. Когато уговорят неустойката,
страните се опитват да предвидят вероятния размер на щетите, които с
неизпълнението ще настъпят. Но те могат да сбъркат в предвижданията си не само
ако са определили неустойката в размер, който не покрива действителните вреди
на изправната страна, то и ако са я определили в размер, който ги надхвърля.
Щом законът позволява на изправната страна да търси вредите, които неустойката
не покрива, позволява и прекомерно голямата неустойка да бъде поставена в приблизително
съответствие с действително нанесените вреди – да бъде тя съответно намалена.
Още повече се налага неустойката да бъде намалена и когато длъжникът е изпълнил
задължението си, но не е престирал всичко, което се дължи, или не така, както
се дължи. Това означава, че неустойката следва да бъде намалена и когато
неизпълнението е частично. При частично изпълнение вредите на изправната страна
са нормално по-малки, отколкото при пълно неизпълнение и цялата неустойка не
бива да се присъжда. С оглед на тия нужди чл.92, ал.2 от ЗЗД предвижда, че „ако
неустойката е прекомерно голяма в сравнение с претърпените вреди или ако
задължението е изпълнено неправилно или отчасти, съдът може да намали нейния размер.”
Това правило важи само за договорната неустойка и законът не поставя
изискване то да се прилага само когато неизправната страна направи изрично
искане или възражение за намаляване на неустойката поради прекомерност.
Неустойката цели да обезщети изправната страна за наистина претърпените вреди,
а не цели и не е средство да обогати изправната страна. Ако обаче неустойката е
прекомерна, с нея се постига именно този нежелан резултат. За да се предотврати
той, налага се неустойката да бъде намалена, като в случая с оглед
обстоятелството, че страните не са търговци не важи забраната, предвидена в чл.309
от Търговския закон.
Съгласно постановеното по чл.290
от ГПК Р.№ 65 от 14.04.2009г. на ВКС по т.д.№ 589/2008г., ІІ г.о., ТК, когато
следва да се приложи правилото на чл.92, ал.2 от ЗЗД преценката следва да се
прави при всеки конкретен случай, като намаляването трябва да става с оглед
съотношението на действителния размер на дължимата неустойка с претърпените
вреди, но във всички случаи неустойката не трябва да се свежда до размера на
вредите. Освен обезпечителна и обезщетителна функция не на последно място
неустойката изпълнява и наказателна функция, тъй като кредиторът е в правото си
да претендира неустойка и когато вреди изобщо не са настъпили, или не са
настъпили в предвидения размер. Следователно в този случай кредиторът не се
обезщетява, тъй като не е претърпял вреда, а длъжникът ще заплати неустойка и
тя ще бъде санкция за неговото неизпълнение. Размерът на неустойката, намален
поради прекомерност, не трябва да се редуцира до размер на вредите, и поради
това, че при приравняване на неустойката до размера на доказаните вреди би се
игнорирала наказателната функция на неустойката, а това би обезсмислило съществуването
на самата неустойка – защото вредите могат да бъдат реализирани и по общия
исков ред и без клауза за неустойка, макар и това да е свързано с големи
трудности при доказването. Ето защо при намаляване на неустойката поради
прекомерност не трябва да се изпуска санкционния елемент, както и това, че
трябва да се търси границата, от която започва прекомерността, а тя не може да
бъде друго освен резултативна величина между действителния размер на
неустойката и претърпените вреди. При прилагане на чл.92, ал.2 от ЗЗД съдът
трябва да прецени какво е превишението на неустойката спрямо вредата, съотношението
й с цената на договора, абсолютният й размер, дали кредиторът е могъл да
избегне вредите като положи грижата на добър стопанин, неизпълнената част от
договора, както и да съобрази обичайната практика за уговаряне на неустойка при
договори от същия вид.
В случая уговорената неустойка е
за вреди от забавено изпълнение на договорно задължение за построяване единствено
на жилището на ищцата (неустойката НЕ Е предвидена за забавено изпълнение за
построяване и довършване на цялата жилищна сграда). Съгласно определения в т.ІV
от процесния договор размер и начин на начисляване, за исковия период на забава
от 365 дни, считано от 01.01.2011г. до 31.12.2011г., дължимият от ответника
размер на договорената неустойка е 7 138,78 лева. В случая исковете са
предявени не за изпълнение на поетото с договора задължение, а за заплащане на
направените и на необходимите разноски за
довършителните строителни работи, извършени вместо задълженото лице. С оглед
паричния характер на вземането, размерът на действителните вреди е съотносим с
размера на законната лихва върху заплатените за довършване строителството на
процесния апартамент парични средства и ползването му съобразно обикновеното му
и уговорено в договора предназначение на жилище за обитаване. (Р.№ 288 от 14.07.2011г.
по гр.д.№ 771/2010г. на ВКС, постановено по чл.290 от ГПК), като не са твърдяни
и установени други вреди от частичното неизпълнение. Изчислена с използване на
електронен калкулатор, за законната лихва върху дължимата главница от
1 475,70 лева, представляваща разходите направени за довършване
строителството на процесния апартамент, за периода от момента на забавата
до предявяване на иска за заплащането й,
възлиза на сумата в размер на 570,15 лева. За исковия период договорената
неустойка превишава над 12 пъти тези вреди и представлява почти пет пъти
размера на разходваните от ищцата средства за строителни дейности по
апартамента, дължими от ответника. Преценявайки тези обстоятелства, както и
периода на забава на ответника и неизпълнението му въпреки забавата, съдът
счита, че договорената в т.ІV от договора неустойка, която се претендира от
ищцата през въведения от нея исков период – за цялата 2011-та година, е
прекомерна и на основание чл.92, ал.2 от ЗЗД следва да бъде намалена на 1/5 от
действителния размер – до сумата от 1 427,76
лева, която неустойка освен, че ще обезщети кредитора в пълен размер за
претърпените от него вреди, ще изпълни и наказателната си функция спрямо
длъжника. Над сумата от 1 427,76 лева до размера на 7 138,78 лева
неустойката би довела до неоснователно обогатяване на кредитора, което
противоречи на основен принцип в правото и поради което е въведено правилото на
чл.92, ал.2 от ЗЗД.
ІV. По иска за възстановяване на сумата платена на лице, упражнявало
технически надзор в строителството.
Съгласно чл.163а, ал.1 от ЗУТ
„Строителят е длъжен да назначи по трудов договор технически правоспособни
лица, които да извършват техническо ръководство на строежите”, а съгласно
чл.160, ал.2 от ЗУТ: „Взаимоотношенията между участниците в строителството се
уреждат с писмени договори”. От ищцовата страна не се твърди дори такъв писмен
договор да е сключван, още по-малко такъв е представен по делото, от който да е
видно, че качеството на участник в процеса на строителство по смисъла на
чл.160, ал.1 от ЗУТ да е имало друго лице.
Ако при условията на чл.163а, ал.5 от ЗУТ ищцата, след като е поела
инициативата да изпълни договореното вместо ответника, като е предприела
действия по строителство с цел довършване на процесния апартамент и общите
части в жилищната сграда, е осигурила лице, което да осъществява технически
надзор, и в частност Альонушка Чанкова, респ. лицето което тя представлява,
следваше да удостовери това с необходимите писмени доказателства. Представените
разписки не удостоверяват тези факти, тъй като същите удостоверяват единствена
заплатени суми, но не и основанието на плащане. Като се има предвид, че
строителният надзор не е задължителен по всички строежи (арг.чл.168, ал.2 от ЗУТ), а по делото не са представени никакви актове и протоколи по чл.168, ал.3
от ЗУТ, само въз основа на разписките за платени суми, съдът не може да
обоснове извод, че такъв строителен контрол действително е бил упражняван,
както и че представените разписки, като частни документи, за сумата общо от
1 000 лева не са съставени единствено с оглед настоящия процес.
Ето защо тази претенция следва да
бъде отхвърлена като неоснователна и недоказана.
V. По присъждането на разноските.
Съгласно правилата на процеса и
на основание чл.78, ал.1 от ГПК, в полза на ищцата следва да се присъдят
направените от нея разноски за платена държавна такса, платено адвокатско
възнаграждение и възнаграждение за вещо лице, съобразно уважената част от
исковете, а именно сума общо в размер на 529,11 лева, която ответникът следва
да бъде осъден да й заплати.
Ответникът не е правил разноски
по делото, не е направил искане за присъждане на такива по смисъла на чл.78,
ал.3 от ГПК, поради което и съдът не следва да се произнася по тяхното
присъждане.
Ответникът следва да заплати в
полза на съдебната власт по сметка на Несебърския районен съд сумата в размер
на 40 лева, представляваща дължимата държавна такса за допуснатото в хода на
делото обезпечение на исковете.
Предвид гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА П.И.П. с ЕГН **********,***,
ДА ЗАПЛАТИ на Н.Р.Р. с ЕГН **********,***, сумата в размер на 2 283,25 лв. (две хиляди двеста
осемдесет и три лева и 25 ст.), представляваща направените разходи за
заплатени материали и труд за довършване изграждането на Апартамент № 2 на
втори жилищен етаж, с разгъната застроена площ 121,80 кв.м., и на общите части
на Жилищна сграда № 2 с разгъната застроена площ 437,72 кв.м., в която
апартаментът се намира, и която жилищна сграда е разположена в Поземлен имот с
идентификатор *********** по кадастралната карта на град Несебър, одобрена със
Заповед № РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес:
кв.Черно море, който имот е с площ от 402 кв.м. според кадастрална скица, а по
документ 400 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана; при
граници на поземления имот/ ПИ №№ ***********, ведно със законната лихва за
забава, считано от 02.01.2014г. до окончателното изплащане на сумата, като за
разликата до пълния претендиран размер от 3 173,57 лева, ОТХВЪРЛЯ иска като
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА П.И.П. с ЕГН **********,***,
ДА ЗАПЛАТИ на Н.Р.Р. с ЕГН **********,***, сумата в размер на 761 лв. (седемстотин шестдесет и един
лева), представляваща 1/3 (една трета) част от сумата, необходима за довършването на фасадата на
Жилищна сграда № 2 с разгъната застроена площ 437,72 кв.м., в която
апартаментът се намира, и която жилищна сграда е разположена в Поземлен имот с
идентификатор *********** по кадастралната карта на град Несебър, одобрена със
Заповед № РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес:
кв.Черно море, който имот е с площ от 402 кв.м. според кадастрална скица, а по
документ 400 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана; при
граници на поземления имот/ ПИ №№ ***********, ведно със законната лихва за
забава, считано от 02.01.2014г. до окончателното изплащане на сумата, като за
разликата до пълния претендиран размер от
2 000 лева, ОТХВЪРЛЯ иска като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА П.И.П. с ЕГН **********,***,
ДА ЗАПЛАТИ на Н.Р.Р. с ЕГН **********,***, сумата в размер на 1 427,76 лв. (хиляда четиристотин
двадесет и седем лева и 76 ст.), представляваща неустойка за забава,
дължима за периода от 01.01.2011г. до 31.12.2011г., по договор за продажба на
право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилищна
сграда от 23.12.2008г., обективиран в нотариален акт № ***********. на нотариус
М.Б. с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърски районен съд, като искът
за разликата до пълния претендиран размер от 7 138,78 лева за същия
период, ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Н.Р.Р. с
ЕГН **********,***, иск за осъждането на П.И.П. с ЕГН **********,***, да й
заплати сумата в размер на 1 000 лв. (хиляда лева), представляваща
заплатена такса за осъществен строителен надзор, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и
НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА П.И.П. с ЕГН **********,***, ДА
ЗАПЛАТИ на Н.Р.Р. с ЕГН **********,***, сумата в размер на 529,11 лв. (петстотин двадесет и девет лева и 11 ст.), представляваща
направени по делото разноски, съобразно уважената част от исковете.
ОСЪЖДА П.И.П. с ЕГН **********,***,
ДА ЗАПЛАТИ дължимата държавна такса по допуснатото по делото обезпечение на
исковете в размер на 40 лв. (четиридесет
лева) в полза на съдебната власт по сметка на Несебърския районен съд.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: