Р Е Ш Е Н И
Е
Номер 15.07.2020г. гр.София
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, ІV-А въззивен състав, в публично съдебно заседание
на шести юли през две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ : ГАЛИНА ТАШЕВА
МИРОСЛАВ СТОЯНОВ
при участието на секретар Ирена Апостолова
като разгледа докладваното от съдия Кацарова гр.д. № 12804 по описа за 2019г., взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
С решение от 04.02.2019г., гр.д.17623/17г., СРС, 150 с-в
отхвърля предявения от М. Г.В.срещу „О.“
ЕООД и „П. СД“ ЕООД иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване като
окончателен на предварителен договор от 10.12.2010г. за апартамент №5, вх.Б,
втори етаж, заедно с 2,269% идеални части от поземлен имот, представляващ УПИ
VІ-1544 от кв.118 по плана на гр.София, местността „Драгалевци - разширение
север”, одобрен със заповед №РД-50-185/16.11.2007г., целият с площ от 1660
кв.м., при граници съгласно регулационен план: УПИ XІІ-1599; УПИ V-1599; улица;
УПИ VІІ-1512; УПИ X-1545, улица, а съгласно кадастрална карта, одобрена със заповед
№РД-18-03/11.01.2011г. на изпълнителен директор на АГКК, представляващ поземлен
имот с идентификатор 68134.1971.1544, при изпълнено задължение за плащане и
осъжда ищцата да заплати на всеки от ответниците поотделно по 300 лв. –
разноски.
Срещу решението постъпва въззивна жалба
от ищцата М. Г.В.. Счита, че чл.4 по нот. акт от 10.12.2009г. не преурежда
срока за сключване на окончателен договор за ид.ч. от имота – 30 дни след
снабдяване с разрешение за ползване, а само допълва уговорения срок в чл.2, чл.3
и чл.4 от предварителния договор, сключен на същата дата. Според чл.3 от предварителния
договор, срокът изтича 24-месеца след завършване на строителството, считано от
определяне на строителна линия и ниво, каквото е определена на 21.04.2008г. Ако
строителството завършва със снабдяване с разрешение за ползване /Акт обр16/,
срокът по чл.4 от нот. акт изтича на 21.05.2010г. Ако срокът по чл.4 от нот.
акт е под условие - издаване на разрешение за ползване, такъв срок е определен
от ищцата с нот. покана и е изтекъл. Ответниците недобросъвестно пречат за
сбъдване на условието, като не изпълняват поетото задължение за снабдяване с
разрешение за ползване. На основание чл.25, ал.1, предл.2 ЗЗД условието трябва
да се счита за сбъднато. Иска се отмяна
на решението и постановяване на друго, с което да се уважи искът.
Въззиваемите – ответниците по иска „О.“
ЕООД и „П. СД“ ЕООД оспорват жалбата. Възразяват, че чл.4 от нот. акт №
87/10.12.2009г. преурежда задължението и крайния срок за продажба на
собственост върху ид.ч. от поземления имот. Не е настъпил срокът, нито е
изпълнено условието за сключване на окончателен договор. Сградата не е въведена
в експлоатация и не е разрешено ползването. Това забавяне не е по вина на
ответниците, видно от постановлението на СРП, поради което не е приложим чл.25,
ал.1 ЗЗД. Отделно, обемът на ид.ч. от мястото не е окончателно установен,
предвид липсата на предвиденото в договора площообразуване. Издадената
строителна документация е изгубила правна стойност, защото се е погасило
правото на строеж на сградата, което не е реализирано поради нейната
незавършеност.
Софийският
градски съд, ІV-А с-в, след съвещание и
като обсъди по реда на чл.269 ГПК наведените в жалбата оплаквания, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по
чл.259, ал.1 ГПК от надлежна страна и е допустима, а разгледана по същество е основателна.
Изцяло обжалваното решение е валидно, допустимо и неправилно.
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
С чл.1 от писмен
предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от
10.12.2009г., ответниците „О.“ ЕООД и „П.
СД“ ЕООД се задължават да продадат на ищцата М. Г.В.„апартамент и правото на
строеж“ от недвижим имот в новострояща се сграда, представляващ апартамент №5,
вх.Б, втори етаж, заедно с 2,269% идеални части от поземлен имот, представляващ
УПИ VІ-1544 от кв.118 по плана на гр.София, местността „Драгалевци - разширение
север”, одобрен със заповед №РД-50-185/16.11.2007г., целият с площ от 1660
кв.м., при граници съгласно регулационен план: УПИ XІІ-1599; УПИ V-1599; улица;
УПИ VІІ-1512; УПИ X-1545, улица, а съгласно кадастрална карта, одобрена със заповед
№РД-18-03/11.01.2011г. на изпълнителен директор на АГКК, представляващ поземлен
имот с идентификатор 68134.1971.1544.
В чл.2, ал.4 от писмения предварителен договор е
предвидено задължение на ответниците да прехвърлят и „идеални части от земята,
на която е построена сградата, съответстващи на застроената площ на описания в
член 1 /едно/ имот“.
Според чл.7 от писмения предварителен договор, общата
цена на обекта, в която е включена и цената на правото на строеж, както и
цената на съответните идеални части от дворното място съгласно чл.2, ал.4,
възлиза на 28 731 евро (с левова
равностойност 56 198 лв.), платена
изцяло и в брой към момента на подписването.
Със сключен на същата дата окончателен договор за
покупко-продажба от 10.12.2009г., обективиран в нот. акт № 87, т.IV, д.610/09г., н-с рег. № 203 НК, ответниците продават
на ищцата апартамента, заедно с прилежащите 2.27 % идеални части от общите части
на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото за
цена от 44 533.88 лв.
Така цената на процесните обещани и непрехвърлени
съответни идеални части от поземлен имот възлиза 11 664.12 лв.
По силата на чл.4 от нотариалния акт, ответниците се
задължават в 30-дневен срок от „въвеждане на сградата в експлоатация с
разрешение за ползване“, да прехвърлят на ищцата идеални части, отразени в
окончателното площообразуване на сградата и прилежащи към апартамента, от
урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата.
Клаузата на чл.4 от нотариалния акт, доколкото има
характер на уговорка по предварителен договор, допълва тази на чл.2, ал.4 от
вече сключения писмен такъв, като обуславя правото на ищцата да иска обявяване
на окончателен договор за собствеността върху идеални части от мястото, съответни
на придобития от нея апартамент, като обособен обект в сградата, заедно с
прилежащите 2.27 % идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху мястото. Подобен казус е предмет на
решение № 35/06.03.2018г., гр.д.3057/17г.,
ВКС, ІV г.о.
Неоснователно е възражението на ответника, че обемът
на ид.ч. от мястото не е окончателно установен, предвид липсата на предвиденото
в договора площообразуване. Издадената строителна документация е изгубила
правна стойност, защото се е погасило правото на строеж на сградата, което не е
реализирано поради нейната незавършеност.
Обемът на общите части се определя към момента на
учредяване на етажната собственост по начина, указан в чл.40 ЗС. Дворното
място, извън застроената част има характер на обща част по предназначение
съгласно чл.38 ЗС, защото етажната собственост може да съществува и без него. Неговият
статут е възможно да бъде променен само по общо съгласие на собствениците или
по разпореждане на закона - чл.63 ЗС, за каквито обстоятелства няма данни по
делото. Етажната собственост възниква по право в момента, в който отделните
обекти в сградата са били придобити от лица, различни от първоначалния
собственик и са станали собственост на тези лица, от който момент те са
собственици и на общите части по чл.38 ЗС. Преди възникване на етажната
собственост - преди самостоятелните обекти в сградата да са разпределени в
собственост на различни лица, меродавно за разпореждането с общите части е
единствено решението на едноличния собственик на сградата. В хипотезата на чл.63
ЗС, когато сградата е построена въз основа на учредено право на строеж или е
прехвърлена отделно от земята или по друг способ е учредена суперфициарна
собственост, етажната собственост възниква най-рано, когато сградата е построена
в груб строеж и в нея има поне два обособени обекта, принадлежащи на отделни
собственици. При липса на тези предпоставки (общо съгласие на собствениците и суперфициарна
собственост) мястото представлява обща част и правата на собствениците на отделни
обекти в етажната собственост следва да се определят по реда на чл.40 ЗС.
Правилото е задължително и съглашение, според което правата от дворното място
са различни от установените в чл.40 е нищожно поради противоречие със закона на
основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД (решение № 35/06.03.2018г., гр.д.3057/17г., ВКС, ІV г.о.).
Съгласно
легалната дефиниция на § 5, т.46 от ДР на ЗУТ, грубият строеж (карабина) е налице при завършеност
с ограждащи стени и покрив, независимо от степента на изпълнение на
довършителни работи. Затова подобна сграда, респ. обособените обекти в нея,
представляват годен обект на правото на собственост и на разпореждания. Към
този момент, ако има учредено право на строеж, същото се счита упражнено,
съгласно разясненията на т.1 от ТР № 1/04.05.2012г., ОСГК на ВКС, освен ако не е погасено с изтичане на 5-годишния
давностен срок по чл.67 ЗС. Неговото начало, съгласно т.2 от същото ТР, е от
момента, когато договорът за суперфиция породи действие, а при липса на данни в
тази насока – от подписването.
В случая, още към дата 10.12.2009г., когато са
сключени писмения предварителен договор и договора по нот. акт 87/09г., видно
от вписванията в тях, сградата е на етап „груб строеж“. Обстоятелството, че са
издадени две удостоверения от 18.02.2009г. за констатирана завършеност на
сградата в груб строеж по реда на чл.181, ал.2 ЗУТ и за издаден на 04.02.2009г.
акт обр.14 за приемане на конструкцията,
е възприето по еднакъв начин във влязло в сила като неподлежащо на обжалване
решение № 1114/27.02.2015г., адм.д.8343/14г., АССГ, обвързващо със СПН
настоящите ответници, като жалбоподатели и решение от 04.09.2017г.,
гр.д.15421/13г., СГС, 5 с-в, за което въззивният съд след служебна справка не
установи да е обжалвано, обвързващо насрещните страни по сегашното дело. Ищци
по гр.д.15421/13г., СГС са етажните собственици в сградата, сключили аналогични
договори за изработка с ответниците относно индивидуални обекти през периода
16.06.2008г. – 30.12.2011г. Ето защо, по време на придобиване от ищцата на
собствеността върху апартамента, сградата е изградена в груб строеж и в режим
на етажна собственост. Не се установява последващо пристрояване или
надстрояване. Затова определените по реда на чл.40 ЗС при възникване на
етажната собственост прилежащи към апартамента 2.270 % идеални части от общите
части на сградата, в същия обем съответстват на прилежащите към апартамента
2.270 % идеални части от правото на строеж, респ. правото на собственост върху
земята, като не се налага тяхното последващо изменение.
Противно на поддържаните от ответника възражения, не
се доказва по никакъв начин, ограничено вещно право на строеж да е било учредено
в полза на ищцата с нот. акт № 87/09г., когато сградата да не е била на етап
груб строеж, до какъвто никога да не е достигала. Точно обратното е прието в
обсъдените съдебни решения, обвързващи ответниците. Не е оборен легитимиращия
ефект на нотариалния акт и обвързващата сила на нотариалното удостоверяване
относно вида на сделката, прехвърляното право и индивидуализацията на имота. Не
се установява относителна симулация чрез прикриване на привиден, нищожен
договор за покупко-продажба на апартамент в сграда на етап груб строеж чрез
прикрит, дисимулативен договор за учредяване на суперфиция относно бъдещ обект.
Не се доказва, съзнаваният порок във волята и на двете насрещни договарящи
страни да съществува към момента на договарянето, а не да възниква
впоследствие. Даже и хипотетично да се установяваше относителна симулация в
предмета, каквато няма, съобразно чл.26, ал.2 ЗЗД нищожна би била единствено
привидната сделка, като на основание чл.17, ал.1 ЗЗД приложение биха намерили
правилата на прикритата. Затова след грубия строеж, отново ищцата би придобила
собствеността върху апартамента и би разполагала с правото да иска прехвърляне
на собствеността върху идеалните части от мястото, щом като тази възможност
ясно и недвусмислено е предвидена и в двата договора от 10.12.2009г. Отделно, тезата
на ответниците, че по нот. акт № 87/09г. ищцата придобива право на строеж за
обект от бъдеща сграда е неоснователна освен като недоказана, но и като
твърдение. Съгласно чл.181, ал.1 и ал.2 ЗУТ правото на строеж на сграда или на
част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на
учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След това
разпореждането се извършва с цялата сграда или със самостоятелни части от нея,
както е в случая.
Не се спори, че ответниците не изпълняват задължението
си по чл.4 от нот. акт № 87/09г., в 30-дневен срок от „въвеждане на сградата в
експлоатация с разрешение за ползване“, да прехвърлят на ищцата прилежащите
идеални части от дворното място. Налице е неизпълнение и на чл.24, ал.1 от
писмения предварителен договор за сключване на окончателен след снабдяване с
акт обр. № 16 и връчена покана. Безспорно е, че сградата не е фактически
завършена по смисъла на чл.175 ЗУТ, няма издаден протокол за годност на строежа
(акт обр. № 15) по
чл.176, ал.1 ЗУТ, нито протокол за въвеждане в експлоатация и предаване на
обекта в напълно завършен вид (акт обр. № 16) по чл.177, ал.1 ЗУТ. Настъпването на тези завършващи
строителството етапи е значително забавено съобразно чл.3 от писмения
предварителен договор. Клаузата предвижда, че строителният период или срокът за
изпълнение на строителството, както и за подписване на приемо-предавателен
протокол за СМР на обектите, е 24-месеца, считано от издаване на протокол № 2
за определяне на строителна линия и ниво и на протокол № 3 – за съответствие на
строежа със строителните книжа и ПУП. Тези актове са издадени съответно още на
21.04.2008г. и 18.08.2008г. Въпреки това, не се установява изпълнение от
ответниците на задължението по чл.18 от писмения предварителен договор, да
извършат необходимите действия за въвеждане на сградата в експлоатация и
предаването й с разрешение за ползване.
Ответниците изпадат не само в забава за частично изпълнение,
но и в ситуация на множество съществени отклонения на изпълнените СМР и допуснати
нарушения на чл.154, ал.2, т.1, т.4 – т.6 ЗУТ, предимно в покрива и
вертикалната планировка, спрямо инвестиционния проект, части конструктивна, геодезическа
и архитектурна. В тази насока са издадените актове на контролните органи и приетото
в решенията, по приключилите административно и гражданско дело. Налице е връзка
между виновната неизправност на ответниците и неиздаването за актовете за
въвеждане на сградата в експлоатация, разрешение за ползване и предаване в
напълно завършен вид. Постановено в
сходна фактическа обстановка е решение № 460/10.02.2014г., гр.д. 1288/13г., ВКС, ІV г.о.
Формираният извод не се
променя от прекратяването на наказателното производство срещу управителя на
ответните дружества - С.И.Д., за съставени неистински строителни документи, с
постановление от 28.05.2018г., пр.пр.18608/12г., СРП, нито от оправдателната за
него присъда от 24.11.2016г., нохд 19153/14г., СРС 19 с-в за самоволно премахване на
част от дървената покривна конструкция на сградата. Релевантното в
гражданскопровният спор е доколко се касае за недобросъвестно неизпълнение на
договорно задължение, а не осъществяването на престъпен състав. Различни са
критериите за умисъл и небрежност в гражданското и наказателното право.
Неизпълнението
е недобросъвестно, защото ответниците най-малкото с небрежно поведение,
свързано с неполагане на дължимата грижа по смисъла на чл.63, ал.2 ЗЗД,
допускат съществени отклонения на строителството от инвестиционния проект. Така
препятстват или поне значително забавят осъществяването на фактическия състав
от модалитетна уговорка за отлагателно
положително условие по чл.4 от нот. акт № 87/09г. вр. чл.24 вр. чл.3 от
писмения предварителен договор, каквото е настъпването на бъдещо несигурно
обстоятелство по смисъла на чл.25, ал.1 ЗЗД. Според тази норма, действието на договора
или прекратяването му може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо
несигурно събитие. Смята се, че условието се е сбъднало, ако страната, която
има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила да настъпи то. Интересът
на ответниците от несбъдване на условието е свързан със запазване на собствеността
върху обещаните ид.ч. от земята, за които са получили насрещната цена. Затова
намира приложение законната фикция за настъпване на условието по чл.4 от
нот. акт № 87/09г. за сключване на окончателен договор.
В
рамките на настоящото особено исково производство, провеждано по реда на глава
тридесет и първа от ГПК, за разлика от нотариалното производство, не се
извършва задължителна проверка съгласно чл.264 ДОПК за декларирана от
прехвърлителите липса на непогасени публични задължения, каквито в случая не се
и установяват. Отсъствието на подобни доказателства не е пречка за уважаване на
иска, предвид ограничението на чл.364, ал.2 ГПК за издаване на препис от
решението, докато ищецът не докаже плащане както на разноските по
прехвърлянето, така и на данъците и таксите за имота (постановено по чл.290 ГПК
решение № 438/15.12.2011г., гр.д.1338/10г., ВКС, ІV г.о.).
След извършената проверка по реда на чл.363 ГПК, съдът намира, че са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността
по нотариален ред. Продавачите са собственици на земята въз основа на договор
за покупко-продажба от 24.07.2007г., оформен с нот. акт № 78, т.II, д.263/07г., н-с рег. № 259 НК. Имотът е достатъчно
индивидуализиран. Предварителният договор е действителен и съдържа уговорки за
съществените условия – съгласие, основание, предмет и цена, съобразно чл.19,
ал.2 ЗЗД. Цената от 11 664.12 лв. е изплатена при подписването. Настъпила
е изискуемост. Конститутивният иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяването му за
окончателен следва да се уважи.
Крайните изводи на двете съдебни инстанции
не съвпадат. Първоинстанционното решение на основание чл.271, ал.1, изр.1, пр.1 ГПК следва да се отмени изцяло и вместо него се
постанови друго, с което се уважи искът по чл.19, ал.3 ЗЗД.
Ищцата пред първа инстанция установява разноски за 50
лв. – д.т., 10 лв. – вписване на и.м., 10 лв. – СУ, 600 лв. – възнаграждение за
един адвокат, а пред настоящата инстанция – 50 лв. за д.т. и 500 лв. – платено
в брой адвокатско възнаграждение, или общо 1 220 лв., които се дължат.
Искането за присъждане на разноски за производството
по частна жалба е преклудирано, предвид изтичането на срока за допълване на определението в частта за
разноските от постановилия го съдебен състав - чл.248, ал.1 ГПК.
Страните в чл.27 от писмения предварителен договор
уговарят всички разноски по нотариалното прехвърляне да са за сметка на ищцата.
На основание чл.45, ал.1, изр.2 чл.46, ал.2 вр. чл.47, ал.2 ЗМТД, същата дължи
в полза на Столична община сумата 233.28 лв. – местен данък от 2% върху цената на придобитото, а по
сметка на СГС на основание чл.85, ал.2 вр. чл.87 ЗННД вр. чл.8 ТНТЗННД сумата 173.81
лв. – нотариална такса и сумата 5 лв. – такса за изпълнителен лист.
По изложените съображения, Софийският градски съд, ІV-А с-в
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение от 04.02.2019г., гр.д.17623/17г., СРС, 150 с-в
и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19, ал.3 ЗЗД писмения предварителен договор за
покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от 10.12.2010г. в частта,
с която „О.“ ЕООД, *** и „П. СД“ ЕООД, *** продават на М. Г.В., ЕГН **********,
с адрес: *** прилежащите към апартамент №5, вх.Б, втори етаж, съответни 2,27%
идеални части от поземлен имот, представляващ УПИ VІ-1544 от кв.118 по плана на
гр.София, местността „Драгалевци - разширение север”, одобрен със заповед
№РД-50-185/16.11.2007г., целият с площ от 1660 кв.м., при граници съгласно
регулационен план: УПИ XІІ-1599; УПИ V-1599; улица; УПИ VІІ-1512; УПИ X-1545,
улица, а съгласно кадастрална карта, одобрена със заповед №РД-18-03/11.01.2011г.
на изпълнителен директор на АГКК, представляващ поземлен имот с идентификатор
68134.1971.1544, срещу изцяло заплатена цена при подписването.
ОСЪЖДА „О.“ ЕООД, ***
и „П. СД“ ЕООД, *** да заплатят на М. Г.В., ЕГН **********, с адрес: *** сумата 1 220 лв. - разноски за първа и
въззивна инстанция.
ОСЪЖДА М. Г.В., ЕГН **********, с адрес: *** да заплати в
полза на Столична община сумата 233.28 лв. – местен данък от 2% върху цената на придобитото, а по
сметка на Софийски градски съд на основание чл.85, ал.2 вр. чл.87 ЗННД вр. чл.8
ТНТЗННД сумата 173.81 лв. – нотариална такса и сумата 5 лв. – такса за
изпълнителен лист.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху имота до размер на сумите за данък и
нотариална такса.
ДА СЕ ИЗДАДЕ препис от решението след представяне на платежни
документи за платени данък и такса.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.