Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Велико Търново, 23.11.2020г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Великотърновски районен съд,
осемнадесети състав, на деветнадесети октомври две
хиляди и двадесета година, в публично
съдебно заседание в състав:
Районен съдия: Димо Колев
Секретар Албена Шишманова
като разгледа
докладваното от съдията
гр. дело № 3367 по описа за 2019
г.,
за да се произнесе
взе предвид следното:
Предявени
са искове, съединение в условията на първоначално обективно евентуално
съединяване, с правно основание чл. 26 ал. 1 пред. 1 ЗЗД и чл. 26 ал. 1 пред. 3 ЗЗД.
Ищците
основават исковата си претенция на твърдения, че са наследници на ***б.ж. на с.
*** и че с Решение № 2М/14.01.1997г. на ПК гр. В. Търново на наследниците на
същата е възстановено правото на собственост върху 10 земеделски имота в
землището на с. ***, вкл. и върху процесния поземлен имот с идентификатор
48278.48.5. по КККР на селото, находящ се в м. Осеня, с площ от 5799 кв.м.,
представляващ нива, трета категория. Ищците посочват, че за този имот през
2015г. е сключен договор за аренда с ответника за срок от 5 стопански години, а
на 01.07.2019г. е подписан последващ анекс, вписан в Службата по вписванията
при ВТРС, с който срока на арендния договор е продължен до 2031г., при размер
на арендното плащане от 5 лв., считано от 01.10.2021г. Ищците уточняват, че
03.10.2019г. наследниците на Ив. Г. са извършили помежду си доброволна делба,
като в резултат на сключения договор в техен общ дял е поставен процесния
поземлен имот. Ищците смятат, че анекса от 01.07.2019г. към договора за аренда
от 30.11.2015г. е нищожен, поради противоречие на закона, а евентуално поради
накърняване на добрите нрави. Относно първото основание излагат твърдения, че
анекса от 01.07.2019г. е сключен от съсобственик /Д.С.Х./, който към датата на
подписването му е притежавал по – малко от 50 на сто от идеалните части от
процесния имот, което представлява пряко нарушение на разпоредбата на чл. 3 ал.
4 ЗАЗ. В тази връзка ищците отричат да са упълномощавали този съсобственик да
сключва с ответника, както договора за аренда, така и оспорения анекс към него.
Ищците считат, че е налице значителна нееквивалетност на насрещните престации
по договора за аренда, с оглед уговорените с анекса от 01.07.2019г. годишно
арендно плащане в размер на 5 лв., считано от 01.10.2021г. и срок на договора
до 2031г., поради което този анекс е нищожен, поради противоречие с добрите
нрави. По изложените съображения ищците отравят искане до съда да прогласи
нищожността на анекс от 01.07.2019г. към договор за аренда на земеделска земя
от 30.11.2015г., вписан в Службата по вписванията при ВТРС, в частта му относно
собствения им поземлен имот с идентификатор 48278.48.5. по КККР на с. ***, поради противоречие със закона, а в условията на
евентуалност, поради накърняване на добрите нрави. Претендират разноски.
С
отговора на исковата молба се заема становище за неоснователност на предявения
иск. Ответникът оспорва твърденията на ищците, че не са упълномощавали
сключилия договора за аренда съсобственик с права да стори това. Акцентира, че
първата ищца е упълномощила този съсобственик да получава вместо нея годишната
рента от наследствените земеделски земи. Ответникът изтъква, че е налице
валидно сключен договор за аренда и анекс към него, като уточнява, че размера
на аредното плащане е съобразен с фактическото състояние на процесния имот,
който не може да се ползва за земеделски нужди, тъй като в по – голямата си
част е тресавище и през него целогодишно тече вода. С тези доводи се моли за
отхвърляне на предявения иск и присъждане на разноски.
Съдът,
като взе предвид наличните по делото доказателства и
становищата на страните, намира за
установено следното:
С
решение № 2-М на ПК гр. В. Търново на наследниците на И. И.А., б.ж. на с. *** е
възстановено правото на собственост върху 10 земеделски имота в землището на
същото село, съгласно плана за земеразделяне, между които е й процесния – нива,
представляваща имот № 048005, с площ от 5, 801 дка, находящ се в местността
Осеня. С това решение е възстановено правото на собственост и
върху нива, представляваща имот № 086006 с площ от 6, 001 дка, находящ се в
местността Дъбравата.
От
удостоверение за наследници изх. № 198/05.07.2019г. е видно, че ищците по
делото са наследници на И. И.А. /И. Д. Г./, като първата ищца е дъщеря на внука
й Й.П.А., а втората е дъщеря на сина й А.И. А.. Наследник на общия наследодател
е й свид. Д.С.Х., който е внук на третия й син А.И. А.. Последният има още един
преживял наследник – К.К.Х.- съпруга на другия му внук – И.С.Х., починал на
17.07.2013г.
От
договор за аренда на земеделска земя от 30.11.2015г., с нотариална заверка на
подписите на страните и вписан в Службата по вписванията при ВТРС се
установява, че свид. Х., в качеството си на арендодател, е предоставил на ответника
по делото като арендатор за временно ползване горепосочените два земеделски
имота за срок от 5 стопански години. Срещу предоставеното му ползване ответникът
се е задължил да извършва арендно плащане в размер на 5% от добива за текущата
година. На 01.07.2019г. същите страни са сключили анекс към договора за аренда,
с който са продължили срока му от 2021 г. до 2031г. и са уговорили годишно арендно
плащане в размер на 5 лв., считано от 2021г. Процесния анекс е с нотариална
заверка на подписите на страните и също е вписан в Службата по вписванията при ВТРС.
След
подписването на този анекс, наследниците на И. И.А., са сключили на
03.10.2019г. договор за доброволна делба на недвижими имоти, по силата на
който, процесния имот с № 048005, представляващ ПИ с идентификатор 48278.48.5
по КККР на с. *** е поставен в общ дял на ищците, а другия имот по арендния
договор, представляващ ПИ с идентификатор 48278.86.6 по КККР на с. *** е
поставен в общ дял на свид. Д. Х. и неучастващото по делото лице - ***.
Предоставените
от страните справки и карти, представляващи извлечение от регистъра на ДФ
„Земеделие” не следва да се обсъждат самостоятелно от съда, доколкото данни от
тях са съобразени от вещото лице при изготвяне на заключението по допуснатата
СТЕ. Видно от последното процесния имот е с равен терен и е изцяло обработваем,
като за последните три години обработването му е регистрирано в ДФ „Земеделие”.
През стопанска 2019/2020г. е бил засят с царевица, като за нея арендодателят е
декларирал в ОСЗ – гр. В. Търново добив от 676, 50 кг/дка. Вещото лице е
изчислило, че с оглед уговорения размер на арендното плащане от 5 % от добива и
предвид борсовата цена на тон царевица за съответната година, следващата се за
имота рента възлиза на 11, 20 лв. за дка или общо 65 лв. за процесния имот. Според
вещото лице средното годишно рентно плащане за ползването на ниви в землището
на с. *** за стопанската 2019/2020г. е в размер на 21 лв. на дка. От
заключението на вещото лице и от дадените от него обяснения по реда на чл. 200 ГПК се установява, че другия имот, който е предмет на договора за аренда, се
обработва частично, като от 6 дка се обработват само 4 дка, поради заблатяване
и залесяване на терена.
От
показанията на свидетелите П. Кънчев – доведен от ищците се установява, че
процесния имот е разположен в най - хубавата част от землището на селото и не е
заблатен. Обработва се изцяло и е засят с царевица. Свидетелят посочва, че тази
година рентата в селото е по 40 лв. на дка. Доведеният от ответника свидетел –
Д. Х. потвърждава, че имота е изцяло обработваем и не е заблатен, като посочва,
че за него е получавана рента само в продукция – 5 % от добива, който е жито
или царевица.
Представеното
по делото пълномощно с заверка на подписа на първата ищца от 21.08.2015г. съдът
намира за неотносимо към спора, доколкото касае период преди сключване на
процесния договор за аренда, поради което не следа да го обсъжда при изграждане
на фактическите си констатации.
При
така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:
С
предявяване на претенцията си ищците търсят да прогласят нищожността на анекса
от 01.07.2019г. към договора за аренда от 30.11.2015г. на две основания –
противоречие със закона, поради нарушаване на нормата на чл. 3 ал. 4 ЗАЗ при
подписването му и евентуално поради накърняване на добрите нрави, предвид значителна
нееквивалентност на насрещните престации на страните по него. Ищците имат
интерес да се позоват на нищожността на този анекс по отношение на процесния
имот с идентификатор 48278.48.5, тъй като след доброволната делба от
03.10.2019г., имат
качеството на преобретатели на същия и
заместват арендодателя
като страна по арендното правоотношение, в съответствие с чл. 17 ал. 2 ЗАЗ. Заместването настъпва по силата на закона с факта на извършване на
доброволната делба, при която имота е поставен в техен общ дял.
Нищожността на една сделка, поради противоречие със
закона е най – тежкия порок, с който тя може да бъде обременена и като всяко от
уредените в закона основания за нищожност изначално изключва настъпването на
правните последици към които страните са се насочили при сключването й. За
противоречие със закона по смисъла на 26 ал. 1 пред. 1 ЗЗД говорим, когато поведението на страните
по договора е в пряко нарушение с повелителна правна норма, която съдържа
забрана респ. установява изискване за действителност на сделката, която не е спазена.
В
случая ищцовата страна твърди, че при сключването на анекса на 01.07.2019г. е
нарушена нормата на чл. 3 ал. 4 ЗАЗ /в редакцията й след изменението в ДВ бр.
13 от 07.02.2017г./, която предвижда, че договор за аренда може да се сключи
със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто
идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от
съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от
съсобствен имот, като пълномощното трябва да бъде с нотариална заверка на
подписите и съдържанието.
Понастоящем е безспорно, че
сключилия анекса съсобственик /свид. Д. Х./ е бил носител на 1/6 ид. част от
правото на собственост върху процесния имот, тъй като освен него има още един
наследник от коляното на третия син /А.И. А./, който получава друга 1/6 ид.
част от него. Всеки от ищците като единствен наследник от коляното на другите
синове на общия наследодател притежава по 1/3 ид. част от имота. По делото не
се установи към датата на подписване на анекса сключилият го съсобственик да е
бил упълномощен по предвидения в чл. 3 ал. 4 ЗАЗ начин от някой от другите
съсобственици, така че да притежават с него повече от 50 на сто от идеалните
части на имота. Представеното от ответника пълномощно от 21.05.2015г. нито е с
нотариална заверка на подписите и на съдържанието, нито удостоверява
представителна власт за свид. Х. да сключи процесния анекс. Следователно при
сключването на последния не е било спазено въведено с чл. 3 ал. 4 ЗАЗ изискване
арендодателят да притежава респ. да представлява повече от 50 % в
съсобствеността. Нарушаването на това правило обаче не води до нищожност на
анекса от 01.07.2019г., а има за последица, че същият не е противопоставим на
всеки един от ищците – заедно или поотделно. Още повече, че след извършване на
доброволната делба същият се явява изцяло тяхна собственост. Новата редакция на
чл. 3 ал. 4 ЗАЗ не въвежда специфично изискване за валидност на договора за
аренда, а е проекция на общата уредба по чл. 32 ал. 1 ЗЗД. С нея се създава
кореспондиращо на общото правило по ЗЗД разрешение, че съсобственият земеделски
имот се използва и управлява, вкл. отдава под аренда, съгласно решението на
съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ /ТР №
1/16.01.2019г. по тълк. дело № 1/2018г. на ОСГТК/. Нормата на чл. 3 ал. 4 ЗАЗ
обаче не установява забрана за сключване на договор за аренда от лица,
притежаващи миноритарен дял в съсобствения земеделски имот или изобщо от лица
чужди на собствеността, каквато например е въведена с разпоредбата на чл. 185 ЗЗД относно изброените в нея категория субекти. На следващо място нито в чл. 3
ал. 4 ЗАЗ, нито в някоя друга разпоредба на закона е указано, че нарушаването
на изискването за определен обем права в съсобствеността при сключване на
договор за аренда респ. споразумение за неговото изменяване влече след себе си
последици противни на закона, които да водят до нищожност на сделката. Извод в
тази насока не може да бъде направен и от въведеното с чл. 3 ал. 1 ЗАЗ
задължение на нотариуса да извършва проверка за спазване на изискванията по чл.
3 ал. 4 ЗАЗ при сключване, изменение или прекратяване на договор за аренда.
Нарушаването на обсъжданото изискване има последици идентични с отдаването под
наем на чужда вещ. В тази връзка като собственик на 1/6 ид. част от имота свид.
Х. не е имал правомощието да сключи анекса към договора за аренда от
30.11.2015г., но от това не следва неговата нищожност. Последицата от
нарушаването на чл. 3 ал. 4 ЗАЗ е, че същият не обвързва останалите
съсобственици. Това означава, че оспорения анекс няма действие по отношение на
ищците като носителите на правото на собственост върху процесния имот. В това
си качество същите, доколкото не са го приели изрично или мълчаливо /по делото
липсват данни за това, а предявяването на настоящия иск сочи на тяхното
противопоставяне/, са властни да вземат решение за ползването му по различен
начин – отдаване под наем или аренда на друго лице, лично ползване и т.н. В
този случай, въпреки вписването на процесния анекс, същият няма да е
противопоставим на последващия наемател или арендатор, доколкото техния договор
ще е сключен с мнозинството съсобственици. В този смисъл е константната практика
на ВКС – Решение № 12/01.03.2018г. по гр.д. № 1251/2017г. на II г.о., Решение № 115/21.11.2017г. по гр.д. № 997/2017г.
на II г.о., Решение № 314/17.02.2012г. по
гр.д. № 1548/2010г. на III г.о. и др. От друга страна непротивопоставимостта на
оспорения анекс спрямо ищците има и друга последица, ако ответника продължи
ползването на имота, то ще е без основание, което поражда произтичащите от това
права за собствениците на обезщетение от ползите от които са лишени.
По
изложените съображения съдът намира, че при подписването на анекса от
01.09.2019г. към договор за аренда от 30.11.2015г. не е налице нарушение на
императивна правна норма, която да има за последица неговата нищожност на
основание чл. 26 ал. 1 пред. 1 ЗЗД, поради противоречие със закона. При това положение
предявения от ищците главен иск по чл. 26 ал. 1 пред. 1 ЗЗД следва да бъде
отхвърлен, като неоснователен.
Този
изход на спора по главния иск представлява сбъдване на вътрешнопроцесуалното
условие за разглеждане на предявения в условията на евентуалност иск по чл. 26
ал. 1 пред. 3 ЗЗД за нищожност на атакувания анекс, поради накърняване на
добрите нрави. Ищците са основали тази си претенция на твърдения, че уговорения
с него размер на годишното арендното плащане от 5 лв. сочи на висока степен на
нееквивалентност на насрещните престации.
Липсата на еквивалентност в насрещните престации се
приема за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят границата на
свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД. В тази връзка преценката дали
нееквивалентността е значителна, се извършва при съобразяване на преследваната
от страните цел и обстоятелството свързана ли е тя с удовлетворяване на значим,
допустим от закона интерес. Според практиката на ВКС обаче не всяка
нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за
нищожност, а само тази, при която една от насрещните престации е толкова
незначителна, че има практически нулева стойност. Това е така, тъй като
поначало еквивалентността на престациите се преценява от страните и се
съобразява с техния правен интерес. Съдебната практика е извела конкретни
примери, при които е налице толкова голяма разлика в насрещните престации, че
нейното наличие всякога води до накърняване на добрите нрави. Така с Решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр.д. №1208/2009 г. на
ІІІ Г.О. на ВКС е прието, че е налице нищожност на договора на основание чл. 26
ал. 1 пред. 3 ЗЗД, тъй като цената му е дванадесет пъти по - ниска цена от пазарната. Друг пример е даден с Решение 119 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 485 по описа за
В конкретния случай уговореното годишно арендно
плащане с анекса от 01.07.2019г. е в размер на 5 лв., като съдът приема, че
това е цената за декар предоставена площ, доколкото това е обичайния начин за
определяне на цената при отдаване под аренда или под наем на земеделска земя.
По този начин са правени и изчисленията от вещото лице. Безспорно този размер
на рентата е четири пъти по – нисък от средния размер на годишната арендна цена
за подобни земеделски имоти в землището на с. ***, която според вещото лице за
2019/2020г. е 21 лв./дка, но това несъответствие макар и да е сравнително
голямо, не сочи на значително несъответствие между насрещните престации, което
да има за последица накърняването на добрите нрави и оттам да влече нищожност
на договорната връзка. Все пак границите на свободата на договаряне допускат
известна обективна нееквивалентност, тъй като преценката за равностойност на
престациите се извършва от страните по сделката с оглед на интереса им. В тази
връзка противно на становището на ищците следва да се съобрази, че предмет на
оспорения анекс е и друг имот, чието обективно състояние препятства цялостното
му обработване и получаване на съответните по – големи количества добиви, както
и че арендното плащане е уговорено общо за двата имота. Предвид на това съдът
намира, че в случая не е налице такова явно несъответствие между съдържанието
на насрещните престации, което да обоснове нищожност на атакувания анекс от
01.07.2019г., на основание чл. 26 ал. 1 пред. 3 ЗЗД.
Отделно
от това, във връзка с вече изложеното, след като процесния анекс е
непротивопоставим на ищците и очевидно същите не са го приели изрично или
мълчаливо, с оглед оспорването му по исков ред, те не са обвързани от съдържащите
се в него уговорки. В тази връзка дали е налице явно несъответствие между
насрещните по него престации, което да води до накърняване на добрите нрави, не
е обстоятелство, което да се отразява на правнозащитимите им интереси. С оглед
на по – горе изложените съображения, за да охранят интереса си ищците като
собственици на процесния имот е достатъчно да вземат решение за ползването му
по начин, който ги удовлетворява и който ще е противопоставим на ответника по
делото, тъй като последният е подписал процесния анекс със съсобственик
притежавал по – малко от половината от общата вещ. Дори ответника да продължи
да ползва имота, то ще е без основание и ищците ще имат право на обезщетение за
ползите от които са лишени, като неговия размер ще е съизмерим със средния
размер на ареднтите плащания, а не с цената по оспорваното споразумение.
Мотивиран
от изложеното настоящият състав на ВТРС намира, че предявените искове за
прогласяване нищожността на анекс от 01.07.2019г. към договор за аренда на
земеделска земя от 30.11.2015г., относно имота на ищците с идентификатор 48278.48.5
по КККР на с. *** са изцяло неоснователни и недоказани.
При
този изход на делото и на основание чл. 78 ал. 3 ГПК в полза на ответницата
следва да се присъдят разноски в размер на 500 лв., представляващи заплатено от
нея възнаграждение за един адвокат.
Водим
от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявените от П.Й.А., ЕГН: ********** *** и Р.А.Л., ЕГН: ********** *** против
Д.Л.И., ЕГН: ********** ***, искове с правно основание чл. 26 ал. 1 пред. 1 ЗЗД
и чл. 26 ал. 1 пред. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността на анекс от 01.07.2019г.
към договор за аренда на земеделска земя от 30.11.2015г., в частта му относно
поземлен имот с идентификатор 48278.48.5 по КККР на с. ***, находящ се в
местността Осеня, с площ от 5799 кв.м., трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория – 3, при съседи: 48278.47.73,
48278.48.6, 48278.48.35, 48278.48.34, 48278.48.33, 48278.48.4, поради
противоречие със закона – нарушаване на изискванията на чл. 3 ал. 4 от Закона
за арендата в земеделието при сключването му и поради накърняване на добрите
нрави, предвид значителна нееквивалентност на насрещните престации по него, с
оглед на уговореното годишно арендно плащане, като неоснователни.
ОСЪЖДА
П.Й.А., ЕГН: ********** *** и Р.А.Л., ЕГН: ********** *** ДА ЗАПЛАТЯТ на Д.Л.И.,
ЕГН: ********** *** сумата от 500 лв. /петстотин лева/ - разноски в
производството за платено възнаграждение на един адвокат.
Решението
подлежи на обжалване пред ВТОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: