Р Е
Ш Е Н
И Е
гр. Плевен, 06. 06. 2018 год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Плевенският
районен съд, І граждански състав, в публичното заседание на двадесет и трети май
през двехиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ХРИСТО ТОМОВ
при
секретаря Румяна Конова като разгледа докладваното от съдията ТОМОВ гр. д. № 736
по описа за 2018 година, и на основание данните по делото и закона, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Постъпила е искова молба от ЕТ „Х.С.С.”*** против „В.“ ЕООД ***. В молбата се твърди, че съгласно договор
за аренда на земеделска земя от 02. 10. 2012 год., вписан в Служба по вписванията ***с вх. № 15970/ 02. 10. 2012 год., акт № 16, том 19,
дело № 5453/ 2012 год., ответникът ползва
за срок от
седем стопански години собствения на М.Т.Б. от ***земеделски имот- нива с площ от
5, 563 дка., от които 5, 232 дка. трета категория и 0, 331 дка.
пета категория, находяща се в землището
на ***, в м. „***", съставляваща имот № 095029 по картата на землището. Твърди се, че договорът
за аренда е сключен от М.Т.Б. като арендодател и ответното дружество като
арендатор. Твърди се, че с нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот №
14, том VIII, вх. рег. № 9339, дело № 1007/ 2014 год. на
нотариус П.Ц. с район на действие Плевенския районен съд, вписан в Агенция по
вписванията ***с вх. рег. № 17660 от 28. 11. 2014 год., акт № 31, том 50, дело
№ 10392/ 2014 год., описаният по- горе земеделски имот е бил придобит от ищеца ЕТ „Х.С.С.”. Твърди се, че като приобретател на арендования
имот ищецът е заместил съгласно чл. 17 ал. 2 от ЗАЗ продавача М.Т.Б.като
арендодател по договора. Твърди се, че уговореното при сключване на
договора на 02. 10. 2012 год. арендно плащане за един
декар е в размер на 35 лв. за декар или в натура 20 % от средния
добив на декар, като влизат
в сметката всички култури, които арендаторът отглежда. Твърди се, че при несъгласие
с размера на договореното плащане законодателят е предвидил възможност за промяната
му чрез прилагане
на глава трета от ЗАЗ и по-конкретно на чл. 16 от същия
закон. Твърди се, че в периода
след сключване на договора съществено
и трайно са се изменили обстоятелствата,
които определят размера на арендната
вноска. Твърди се, че пазарният
размер на рентата в землището на *** за стопанската
2017/ 2018 год. вече трайно е в размер на 55 лв./ дка., на което
ниво се сключват
арендните договори. Твърди се, че
към настоящия момент уговореното при сключване на
договора арендно плащане е по- малко от пазарната поземлена
рента в землището, което е в отклонение на закона /чл. 8 ал. 1 т. 1 от ЗАЗ/, поради което и на основание чл.
16 ал. 1 от ЗАЗ е било отправено писмено предложение от ищеца до ответното дружество за изменение на договора
в частта му „Арендно плащане“, като същото бъде
увеличено на 55 лв./ дка. за стопанската
2017/ 2018 год. Твърди се, че предложението
е било получено от арендатора на 26. 11. 2017 год. като в срока
на чл. 16 ал. 4 от ЗАЗ не е постъпил отговор. Твърди се, че
така уговорената клауза в чл. 5 от договора,
касаеща арендното плащане, е нищожна на основание чл. 26 ал. 1 предложение трето от ЗЗД, поради
противоречие на добрите нрави. Твърди се, че
практиката на ВКС на РБ принципно приема, че липсата на
еквивалентност на насрещните престации при двустранните договори, какъвто е и процесният случай, може
да се приеме
за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят
границата на свободата на договаряне,
предвидена в чл. 9 от ЗЗД. Твърди се,
че с оглед на това
и съгласно нормата на чл. 26 ал. 1 предложение трето от ЗЗД сделки сключени при нееквивалентност на престациите са нищожни. Твърди
се, че противоречието
с добрите нрави се свързва с нарушаване
на морални, неписани норми на обществения живот от гледна
точка на които морално недопустимо
е сключеният договор да породи съответните
правни последици. Твърди се, че
нееквивалентността на престациите, когато има за резултат
нарушаването на такива норми по
посочения начин, обуславя
нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави. Твърди се, че тъй
като е съществен елемент от съдържанието
на договора, нищожността на договора в частта относно арендното плащане влече след
себе си нищожност
на целия договор, тъй като
в тази част не може да
се санира по смисъла на
чл. 26 ал. 3 от ЗЗД, както и самото договорно правоотношение не би могло да
обвързва страните без тази недействителна
част. Твърди се, че горното
обуславя правния интерес на ищеца от предявяването на иск за изменение на
договора. В заключение ищецът моли съда да измени на основание чл. 16 ал. 5 във
вр. с чл. 8 ал. 2 т. 1 от ЗАЗ договора за аренда, сключен
на 02. 10. 2012 год. между М.Т.Б. , заместена като арендодател от ЕТ „Х.С.С.”, и „В.“ ЕООД като арендатор, в частта относно
размера на арендното плащане /чл. 5 от договора/, като считано от стопанската
2017/ 2018 год. плащането вместо да е 35 лв./ дка. да бъде определено на 55
лв./ дка. в съответствие с пазарната поземлена рента в землището на ***. При
условията на евентуалност и в случай, че бъде прието, че не са налице основания
за изменение на договора, ищецът моли съда да прогласи нищожността на чл. 5 от
договора поради противоречие на добрите нрави. Претендира се и присъждане на
направените деловодни разноски.
Ответникът ангажира становище, че исковата молба е неоснователна.
Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни
доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено следното:
Безспорно по делото е, че на 02. 10. 2012 год. между М.Т.Б.
от *** като арендодател и „В.“ ЕООД *** като арендатор е бил сключен договор за
аренда на земеделски земи, с който на ответника за срок от седем стопански
години е бил предоставен за временно ползване земеделски имот в землището на ***,
а именно: нива от 40, 908 дка., ІІІ категория, м. „***”, съставляваща имот № 095002
по картата на землището. Видно е, че съгласно чл. 5 от договора размерът на
арендното плащане е определен на 35 лв. за декар или в натура 20 % от средния добив на декар.
Безспорно по делото е, че
впоследствие описаният по- горе земеделски имот е бил разделен между
наследниците на Ц.Д.Р., като сред новообразуваните имоти е и процесният- нива с площ от
5, 563 дка., от които 5,
232 дка. трета категория и 0, 331 дка. пета категория, находяща се в землището на ***, в м. „***", съставляваща имот № 095029 по картата на землището.
Безспорно по делото е, че по
силата на договор за доброволна делба на недвижими имоти от 05. 02. 2013 год.
собственик на процесния земеделски имот е станала Т.Ц.П..
Безспорно по делото е, че с нотариален акт за
покупкопродажба на недвижим имот № 14, том VIII, вх. рег. № 9339, дело
№ 1007/ 2014 год. на нотариус П.Ц. с район на действие Плевенския районен съд,
описаната по- горе нива е била продадена на ЕТ „Х.С.С.”, който е заместил арендодателя по сключения договор
за аренда на основание чл. 17 ал. 2 от ЗАЗ.
Безспорно по делото е, че ищецът е отправил писмено
предложение до ответника за изменение на сключения договор за аренда и
увеличаване на арендното плащане на 55 лв./ дка. за стопанската 2017/ 2018 год.
Видно е, че предложението е било получено от ответника на 26. 11. 2017 год., но
в едномесечния срок по чл. 16 ал. 4 от ЗАЗ същият не е отговорил писмено.
От заключението на назначената съдебно- агроикономическа
експертиза, което съдът кредитира като обективно и компетентно, се установява,
че средният размер на пазарната поземлена рента в землището на *** през
стопанската 2017/ 2018 година е 60 лв./ дка.
Съгласно разпоредбата на чл. 16 ал. 1 от ЗАЗ ако след
сключване на договора обстоятелствата, от които страните са се ръководили при
уреждане на отношенията си се изменят трайно и това доведе до очевидно
несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да иска
изменение на договора. Насрещната страна следва да отговори писмено в
едномесечен срок от получаване на предложението за изменение и ако не го
направи предложителят има право да предяви конститутивен иск пред съда. В
конкретния случай се установи отправено предложение от ищеца до ответника за
изменение на договора за аренда от 02. 10. 2012 год. в частта за заплащаната
арендна цена, както и непостигането на съгласие между страните по този въпрос.
От заключението на вещото лице С.П. се установи и следващата предпоставка, а
именно: трайното изменение на обстоятелствата, при които е сключен договорът. Съгласно
разпоредбата на чл. 8 ал. 2 т. 1 от ЗАЗ размерът на арендното плащане се
договаря въз основа на пазарната поземлена рента. Видно е, че към настоящия
момент размерът на средната пазарна поземлена рента в землището на *** е
нараснал до 60 лв./ дка. Тук е мястото да се отбележи, че горният факт не е
единственият, който обуславя извода, че обстоятелствата, от които са се
ръководили страните при сключване на арендния договор през 2012 година са се изменили трайно и съществено
и това е довело до очевидно несъответствие на заплащаната от ответника по иска
арендна цена на пазарната такава. Следва да се посочи, че клаузата на чл. 5 от
договора, определяща алтернативно размера на плащането като 20 % от получения
от арендатора добив, влиза в явно противоречие с комутативния характер на
договора за аренда, тъй като поставя изпълнението на основното задължение на
арендатора- за заплащане на арендна цена- в зависимост от настъпването на едно
бъдещо несигурно събитие. Тази неизвестност /неопределеност/ поставя
арендодателя в едно безспорно по- неблагоприятно положение, доколкото при лоша
реколта същият би получил престация значително по- ниска като парично изражение
от средната пазарна поземлена рента в землището, където се намира арендуваният
имот. При това положение правно и житейски неприемливо е новият арендодател,
който встъпва в договорното правоотношение по силата на чл. 17 ал. 2 от ЗАЗ, да
продължи да бъде обвързан, и то за един продължителен период от време, от
такава алеаторна уговорка, която води до нееквивалентност в насрещните
престации и не отчита промените в арендния пазар.
Съобразявайки гореизложеното, съдът приема, че са налице
предпоставките на чл. 16 ал. 5 във вр. с ал. 1 от ЗАЗ и предявеният иск за
изменение на договора от 02. 10. 2012 год. в частта за арендното плащане следва
да се уважи. При този изход на делото съдът не следва да се произнася по
предявения при условията на евентуалност установителен иск по чл. 26 ал. 1 пр.
3 от ЗЗД.
На основание чл. 78 ал. 1 от ГПК ответникът следва да
бъде осъден да заплати на ищеца направените деловодни разноски в размер на 220 лв.
По така изложените съображения Плевенският районен съд
Р Е Ш
И:
ИЗМЕНЯ- на основание чл. 16 ал. 5 от ЗАЗ- договор
за аренда на земеделски земи от 02. 10. 2012 год., сключен между М.Т.Б.от *** като
арендодател и „В.“ ЕООД *** като арендатор, с предмет нива с площ от 5, 563 дка., от които 5, 232 дка. трета категория и 0, 331
дка. пета категория, находяща се в землището на ***, в м. „***", съставляваща
имот № 095029 по картата на землището, в частта относно размера на уговореното
арендно плащане, като вместо заплащаните досега 35 лв./ дка. ОПРЕДЕЛЯ дължимото арендно плащане от
арендатора на 55 лв./ дка., считано от стопанската
2017/ 2018 год.
ОСЪЖДА „В.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление ***, представлявано от *** Г. И. Ц., да заплати на ЕТ „Х.С.С.”,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, представляван от С.П.С.,
сумата от 220 лв., представляваща направени деловодни разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Плевенския окръжен съд в 14- дневен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: