Р Е Ш Е Н И Е
№............................
гр. С., 19.04.2016г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І-во
Гражданско отделение, 5-ти състав в публично заседание на шести
април, две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТАНИМИРА ИВАНОВА
при
участието на секретар Кр.Г., като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 2889 по описа за 2014г.
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 310, ал.1, т.2 от ГПК( в сила от 01.03.2008г.) вр. с чл. 422
вр. с чл. 124 от ГПК вр. с чл. 233,
ал.1, изр.1 от ЗЗД.
Образувано
е по искова молба вх.№ 24382/27.02.2014г. на К.К.К., ЕГН **********, с настоящ адрес: *** и Н.К.К., ЕГН **********, с постоянен адрес: *** двамата със съдебен
адрес: адв. А.К.,***, кантора 11 срещу „Б.С.“ЕООД-
в несъстоятелност, ЕИК ******** със синдик: А.Г. М.с адрес: *** с която са
поискали от съда на основание на чл. 422 вр. с чл. 124 от ГПК вр. с чл. 233, ал.1, изр.1 от ЗЗД да признае
за установено съществуване на притезанието им срещу ответника за връщане на имот, предоставен по развален
договор за наем, сключен на 16.10.2006г. с нотариално заверени подписи,
удостоверяването на които е извършено на 16.10.2006г. от нотариус Ц.С., рег. № 30
на Нот.К, който имот представлява магазин
със застроена площ от 165кв.м. заедно с галерия
със застроена площ от 88 кв.м. при съседи: площад *******“, площад „*******“,
калкан на съседна сграда на пл. „*******“ №1 и стълбище на сграда на ул. „*******“
№ 2, заедно с мазе с полезна площ от
55 кв.м. и с идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, всички на административен адрес: гр.С., пл. „*******“ № 3, за
което на 08.01.2014г. е издадена заповед
за изпълнение по заповедно дело № 48149 по описа за 2013г. на
Софийски районен съд, 44-ти състав. Навели са твърдения, че двамата ищци са съсобственици на имота с равни идеални
части, на 16.10.2006г. сключили с ответника договор за наем за процесния имот
за срок от 9 години и 10 месеца при месечен наем от 5000 евро, платим от 1-во
до 10-то число на съответния месец, с анекс от 22.04.2009г. се съгласили наемна
цена за периода от 01.05.2009г. до 31.12.2010г. да е в по-нисък размер, за
периода от 01.07.2011г. до 23.07.2013г. ответник не заплатил дължима наемна
цена, с нотариална покана от 20.11.2012г. ищците поканили ответника да заплати
дължимия наем, плащане не последвало и с нотариална покана от 11.07.2013г.
връчена на ответника на 12.07.2013г.,
ищците развалили договора за наем считано от 23.07.2013г. поради виновно
неизпълнение на задълженията на ответника за заплащане на наем, с нотариална
покана от 20.09.2013г. ищците поканили ответника да им върне имота, но това не
било направено. Оспорили са твърденията на ответника, че не дължи наем, защото имотът
не му бил предаден в годно за ползване състояние. Имотът бил годен за ползване
по предназначението му, а извършваните от ответника подобрения оставали за
наемодателите без заплащане съгласно уговорките в договора и не препятствали
възникване на задължение за плащане на наем. Сторително-ремонтни дейности по
договора между ответника и ІІІ-то лице от 2012г. не били извършен в имота,
договора за цесия между ответника това трето лице за прехвърляне вземанията към
ищците за стойност на извършени СМР бил нищожен. Задължението за плащане на
наем за процесния период не било обвързано със завършване на подобренията на
имота от ответниците, не били давали съгласие за преустройство на имота и
трайни подобрения.Претендирали са разноските, които са направили по заповедно
дело и по исково дело.
Ответникът
в предоставения му срок за отговор е оспорил исковете като недопустими и
неоснователни. Навел е твърдения, че производството е недопустимо, защото
разпореждането за незабавно изпълнение на заповедта по заповедно дело било
отменено и защото ответникът бил обявен в несъстоятелност. Навел е твърдения,
че исковете са неоснователни, защото договора за наем продължавал да обвързва
страните и ответникът не дължал връщане на имота. Посочил е, че действително на
16.10.2006г. с ищците сключили договор за наем за процесния имот, но за периода
от 01.07.2011г. до 23.07.2013г. дължимият наем бил 42 061,30 евро
съобразно постигнато съгласие на 01.05.2010г. месечен наем да е в размер на
1700 евро. Навел е твърдения, че за ищците не било възникнало валидно вземане
за плащане на наем, поради което и неплащането на такъв не пораждало правото на
ищците да развалят договора поради неизпълнение на това задължение на
ответника. Посочил е, че имотът не му бил предаден от ищците в състояние, което
е годно за ползването му, същият се нуждаел от основен ремонт, конструкцията
била негодна и извършил мащабни укрепителни работи в имота за отстраняване на
пукнатини в бетона и корозия по арматура, за укрепителни работи, без които
ползването му било невъзможно, поради което и доколкото ищците не били
предоставили годен за ползване имот, то те не разполагали с вземане за плащане
на уговорения наем, съответно с право да развалят договора поради неплащане на
наема. Посочил е, че освен укрепване на
конструкция на сграда и в имота бил
извършил със съгласието на ищците преустройство, изградил нови стени и
стълбище, нови тоалетни в сутерена, нова абонатна станция, нова междинна плоча,
на която са изградени кухня с метална конструкция и пълнеж от бетон, нови
външни захранвания-електро, ВиК, сваляне на козирка по фасада, извършени в
периода от 2007г. до 2012г. стойност на тези работи била 290 270,47лв. Претендирал
е разноски.
Съдът, като
обсъди доводите на ищеца и събраните по делото доказателства, намира за
установено от фактическа страна следното:
По делото не се спори, а и от приложеното по настоящото дело заповедно
дело № 48149/2013г. по описа на Софийски районен съд, 44-ти състав, се
установява, че същото е образувано по заявление по чл. 417 от ГПК от
20.11.2013г, на 08.01.2014г. съдът е
издал в полза на ищците срещу ответника заповед за незабавно изпълнение и
изпълнителен лист за връщане на процесния имот, предаден му по развален договор
за наем от 16.10.2006г. с нотариално заверени подписи, същите са получени от
ищците на 05.02.2014г., на 23.01.2014г. ответник е подал възражение срещу
задължения по същата, на 27.01.2014г. съдът е съставил разпореждане с указания
до заявителите да представят доказателства, че са предявили иск за установяване
на вземанията си в 1-месечен срок от съобщението и такива са представени на
27.02.2014г. С определение от 07.11.2014г. СРС, 44-ти състав е допълнил
заповедта, като е осъдил длъжника да заплати на заявителите разноски по
заповедно дело от общо 3597лв., от
които 2347лв. разноски за държавна такса и 1250лв. разноски за възнаграждение
за адвокат. С определение от 29.08.2014г. по ч.гр..№ 7166/2014г. на СГрС, ІІ-Г
състав е отменено разпореждането за незабавно изпълнение на издадената от СРС,
44-ти състав заповед за изпълнение и е обезсилен издадения изпълнителен лист.
По делото е
приет неоспорен от страните договор за наем от 16.10.2006г. с нотариално
заверени подписи, удостоверяването на които е извършено от помощник нотариус
при нотариус Ц.С., рег. № 030 на Нот.К., анекс № 1/22.04.2009г. и анекс №
2/10.05.2010г., съгласно който ищците са се задължили да предоставят на
ответника за временно и възмездно ползване за срок от 9 и 10 месеца, считано от
01.12.2006г. магазин със застроена
площ от 165кв.м. заедно с галерия
със застроена площ от 88 кв.м. при съседи: площад *******“, площад „*******“,
калкан на съседна сграда на пл. „*******“ №1 и стълбище на сграда на ул. „*******“
№ 2, заедно с мазе с полезна площ от
55 кв.м. и с идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, всички на административен адрес: гр.С., пл. „*******“ № 3, срещу задължение на ответника да заплаща
месечен наем от 5000 евро платим от 1-во до 10-то число на съответния месец и
гратисен период от 3 месеца за извършване на трайни подобрения в имота от
ответника, като с чл. 6, раздел ІІ от
договора за наем наемодателите са дали съгласие за преустройство на имота за
осъществяване на търговска дейност от наемателя. Съгласно раздел ІІ, чл. 1 от
договора наемодателят има право да
развали договора за наем при неплащане на две месечни наемни вноски, но в тази
хипотеза съгласно чл. 2, раздел ІІ наемателят има право да получи стойността на
направените трайни подобрения в имота, отделно и неустойка в размер на
едногодишен наем. Съгласно чл. 5, раздел ІІІ от договора наемателят е длъжен да
върне имота при изтичане на срока на договора в състоянието в което му е
предаден ведно с направените трайни подобрения в него.
По делото са
представени анекси към договора за наем, съгласно които наемната цена за
периода от 01.05.2009г. до 31.12.2010г. е намален поради икономическа криза и
затруднения в бизнеса, като страните са се съгласили след този период наемна
цена да се предоговори с допълнителен анекс. По делото не се спори и с
определение от 07.05.2015г. съдът е обявил за безспорни и ненуждаещи се от
доказване обстоятелствата, че ищците са предали на ответника имота, че към
момента ответникът държи имота, както и че преди подаване на заявлението
ответникът не е платил повече от две месечни вноски по договора за наем.
По делото са
приети неоспорени от страните разписки от 20.04.2012г. и от 28.11.2011г.,
носещи подпис положен за посочените в тях получатели, съгласно които ищците са получили от ответника
на 28.11.2011г. сумата от 13200 евро, а на 20.04.2012г. ищецът Н.К. е получил
от ответника сумата от 10 000 евро, платени им по процесния договор за
наем.
По делото е
приета неоспорена от страните нотариална покана, удостоверяванията по която са
извършени от нотариус А.Д., рег. № 404
на Нот.К., съгласно която на 20.11.2012г. ищците са съставили изявление до
ответника, с което са го поканили да заплати неплатените наеми за 21 месеца
считано от 01.03.2011г. до 20.11.2012г.
в размер на общо 105 000 евро-на всеки от наемодателите половината от тази
сума, в 10дневен срок, като същата е връчена на ответника на 20.11.2012г.
По делото е
приета неоспорена от страните нотариална покана, удостоверяванията по която са
извършени от нотариус А.Д., рег. № 404
на Нот.К., съгласно която на 11.07.2013г. ищците са съставили изявление до
ответника, с което са го поканили отново в 10 дневен срок от получаването на
поканата да им заплати наемите по
процесния договор от общо 140 000 евро за периода от 28 месеца считано от
01.03.2011г. , като са заявили, че при неплащане на сумите в този срок следва да счита че договора е развален поради
неплащане на наема и са го поканили да върне имота, развалили договора за наем
от 16.10.2006г. за процесния имот, поканата е връчена на ответника на
11.07.2013г.
По делото е
приета неоспорена от страните нотариална покана, удостоверяванията по която са
извършени от нотариус И., рег. № 260 на
Нот.К., съгласно която на 23.07.2013г. ответникът е съставил изявление до
ищците , с което е оспорил дължимостта на наема, като е посочил че имотът му
бил предаден едва на 28.12.2006г. и то принудително от частен съдия
изпълнител, имот не бил в състояние да
бъде ползван за каквото и да било към този момент, включително и поради
проблеми с конструкцията, ответникът изградил нови стени, стълбище, нови
тоалетни, нова абонатна станция, нова междинна плоча, нови външни захранвания,
проекти за реконструкция и преустройство, укрепителни работи включително и
поради корозирала армировка, пукнатини в бетона, якост на бетона под нормата,
но и до момента имотът бил неизползваем поради компрометирана конструкция. С
това изявление, връчено на ищците на 08.08.2013г. чрез залепване на уведомление
от нотариуса, ответникът е предложил на ищците да продължат действието на
договора за наем за още 10 години, да
изпълнят обещанието да му се прехвърлят
и дял от магазина.
По делото е
приета неоспорена от страните нотариална покана, констативен протокол от
04.10.2013г., удостоверяванията по които са извършени от нотариус А.Д., рег. № 404 на Нот.К., съгласно която
на 20.09.2013г. ищците са съставили изявление до ответника, връчено му на
20.09.2013г., с което са го поканили на 04.102013г. да им върне имота , плати
наема и обезщетение за ползване на имота след разваляне на договора за наем,
като се яви за същото в кантората на нотариус Д., на тази дата в кантората на
ответника представител на ответника не се е явил, явил се е само пълномощник на
ищците..
По делото са
приети договор от 15.11.2012г. и договор от 31.01.2014г., съгласно които
ответникът е възложил на К.“ЕООД да
извърши СМР в процесния имот, представляващи климатична инсталация, покриване с
фасадна система на външна площадка и фасади, каменна облицовка на външни
фасади, тоалетни и сервизни помещения, ел. инсталации, видео-наблюдение, пожаро-известяване,
газова инсталация, гипсо-картон, гипсова мазилка, оборудване за кухня и салон
за обект, облицовка интериорен дизайн срещу възнаграждение, което ще се плати
от бъдещата печалба на ресторанта, а ако
тя не е достатъчна – чрез плащане на суми от ответника, на 31.01.2014г. К.“ЕООД
е прехвърлила на ответника вземанията си към ищеца за извършени СМР в процесния
имот по договора от 15.11.2012г.
По делото е приети
договор за наем от 06.09.1996г., споразумение
от 07.11.1996г., анекс от 25.09.2006г., съгласно които ищците са предоставили
под наем процесния имот за срок до 01.12.2006г. на „Goody`s“ S.A. Гърция, като този наемател е заместен от „Б.Р.“АД.
По делото е прието
разрешение за строеж № 41/27.06.2007г. , съгласно което на ищците е разрешено
да извършат преустройство на
съществуващия в имота ресторант съобразно одобрените проекти за преустройство,
които са приети по делото. Съгласно комплексния доклад конструкцията е в
отлично техническо състояние независимо
от срока на експлоатация.
Разпитан по
делото св. Г., доведен от ищците, е
заявил, че работи в „Б.Р.“, познава ищците – те били наемодатели 10 години на Б.Р.“
до 2006г. за имот в гр.С., пл.“*******“ 3,
това било помещение с площ от около 300 кв.м. –салон, ползвали го за
ресторант заедно с другата част от салона, която била собственост на „Б.Р.“ и
този ресторант се наричал „Г.“. Заявил е, че през декември 2006г. срока на договора за наем
изтекъл и напуснали имота. Б.Р. били
собственици на другата половина от салона, като частта на ищците през тези 10
години до края на 2006г. ползвали за детски кът, зала с маси, две тоалетни, а
на полуетажа имало три офиса с тоалетна и баня. Посочил е, че при напускането
на имота през 2006г. в имота имало теракот на пода, както и в тоалетните,
фаянсови плочки, масивни колони, облицовани с
гранитни плочи, нямало проблем с канализацията. Посочил е че след
прекратяване на наемния договор тяхната част от салона продължила да
функционира като ресторант „Г.“ до 2014г., а наемател на частта на ищците бил
ответника Б.С.“ ЕООД, който се нанесъл в имота през декември 2006г.
непосредствено след освобождаването на имота от Б.Р.“.Посочил е че при
нанасянето през 1996г. имали разрешение за реконструкция, извършили основен
ремонт със смяна на инсталации, подови настилки, дограми, тавани, не помнел да
е имало конструктивни проблеми, не бил чувал да има такива. Заявил е, че виждал
Б.С. да извършва ремонт, той не бил
приключил в момента, нямал достъп вътре в имота и не знаел какво точно се
извършва, но навън била излята бетонна плоча пред имота на ищците и изграден
навес над нея от нещо като стъкло. Заявил е, че първата година след влизане в
имота от Б.С. се чувал интензивен шум от ремонтни дейности, след това шумът не
бил интензивен, през остъкления навес виждал около 30 кв.м. от салона, който Б.Р. 10 години наемали от
ищците, в момента нямало теракот на тези
около 30 кв.м. в салона, а такъв те оставили, когато напускали имота през
2006г., сега имало бетон. Посочил е че през 10-те години, когато наемали имота
на ищците, двете части на салона били едно заведение и имало само една партида
да електроснабдяване и ВиК. Заявил е, че до края на 2006г. от имота на ищците
до помещението тип галерия в сутерена не е имало достъп-до галерията можело да
се стигне само през имота на „Б.Р.. Такъв достъп от имота на ищците бил осигурен след декември 2006г. Преди декември
2006г. имотът на ищците имал вход откъм ул. „*******“ , както и от централния
вход през площадката, която сега била с бетон и стъклен навес. През входа от
ул. „*******“ се достигало и до имота на „Б.Р.“. Преградната стена между
имотите на ищците и на Б.Р. била изградена през декември 2006г., вероятно от
ищците и тогава техния имот се обособил като самостоятелен. В момента имотът на
ищците бил разрушен, нямали достъп външни лица защото бил ограден с висока
ограда.
Разпитан по
делото св.Ч., доведен от ответника, е
заявил, че е пълномощник на ответника и го е представлявал пред ищците във
връзка с ползването на имота в гр.С., пл. „*******“ включително от момента на преговорите за
сключване на наемния договор през 2006г. Посочил е, че имотът бил част от
сграда в гр.С., пл. „*******“, в който имало детска площадка, обособена като
детски кът и тоалетни, а място площта била около 100кв.м., а по документи била
около 160кв.м., имало едно ниво и отделно едно полу-ниво, през 2006г. преди да
сключат договора за наем бил огледал
имота няколко пъти, а след това и към момента посещавал имота средно по 10-20
пъти в месеца. Заявил е, че след сключването на договора за наем ответникът влязъл в имота през декември 2006г.,
тогава в имота имало плочки на пода, мазилка по стените и окачени тавани,
искали да го ползват за ресторант, трябвало да осигурят достъп до подземното
ниво и така да се получи още едно ниво за експлоатация и трябвало да се изготви
проект за необходимите строителни работи, които включвали смяна на наслоявани
във времето една върху друга подови
настилки, мазилки, сваляне на окачени тавани, отваряне на стълбище, да се
преустрои помещението , за да се получат тоалетни, кухня, зала за посетители, да
се осигури достъп до сутерена, да отделят имота на ищците от съседния имот,
собственост на предишния наемател, но за
всички тези дейности ответникът имал яснота, че следва да ги извърши при
сключването на договора за наем, като имало и съгласие на ищците да се извършат
тези дейности от ответника в имота, свидетелят бил присъствал на даването на
това съгласие. Оказало се, обаче, че освен тези дейности, за да се по
предназначение трябва да се извършат и други работи, които ответникът не знаел при
сключването на договора, като тези работи били подмяна на електрическа инсталация, на
канализация, укрепване на сградата по носещите колони и металната конструкция
между полу-нивото и партера. Канализацията била негодна за ползване и това установили
в началото на 2007г., когато отворили подхода към сутеренното помещение, където
искали да разположат тоалетните-връщала фекалии и трябвало да се подмени с нова
канализация. След премахването на мазилката, установили че бетонът е много
ронлив , арматурата била ръждясала, експерти направили оценка и дали препоръка
да се извърши цялостно укрепване на носещи колони на сграда и такова укрепване
ответникът направил. Металната конструкция
между партерното помещение и полу-нивото била много стара и
компрометирана, нямала носима способност и трябвало да се подмени изцяло. Трябвало да
обособят отделни партиди за имота за електрическа енергия и за ВиК. През 2012г.
се оказало, че външното отклонение на канализацията на сградата не работи и
ремонтирали и него. Посочил е, че при откриването на всеки проблем със сградата
управителят на ответника, а и свидетеля, уведомявали ищците, свидетелят
присъствал на тези разговори между ищците и управителя на ответника. За всички
извършени ремонти се изработвало проект, ремонтът се извършвал ,като средства
за същото до 2012г. ги заплащал ответникът, а след 2012г. във финансирането
участвало и“ЕООД, като участник в бизнес-проекта за експлоатация на имота като
ресторант. Заявил е, че от 2006г. и до
момента помещението не е експлоатирано , защото не било годно за същото ,
външни лица нямали достъп до него и в момента, имотът бил ограден от ответника
още през 2006г. с ограда, която е висока 4м., за да се извършат строителните
работи. Посочил е, че през септември 2006г. имало предписание, че сградата е
опасна за ползване, още през 2006-2007г. отделили помещението на ищците от
съседния имот, като отворили и достъп до сутерена, голяма част от причините
ремонтът да се извършва толкова продължително били отношенията между страните.
Посочил е че преди 2006г. този имот бил ползван от собственика на съседния
имот, двата имота били заведение „Г.“, през декември 2006г. съдия-изпълнител
въвел ответника в имота на ищците, като съседната част от имота продължила да
работи след ремонт като заведението „Г.“. Канализацията, която през 2012г.
ответникът ремонтирал била външна. През 2006г. до имота на ищците можело да се
достигне само откъм ул. „*******“, това било служебен вход, който обслужвал и съседния
имот- този който продължил да функционира като ресторант „Г.“ след 2006г., като
ответникът отворил вход към имота на ищците и откъм пл.Света Н..
Разпитан по
делото св.А., доведен от ищците, е
заявил, че е проектант по част „конструктивна“, познава имота, през 2008г. му
било възложено от Балкантурист“, собственик на другата част на сградата на пл.
„*******“ № 3, да изследва конструкция на цялата сграда, защото Балкантурист
имало намерение да надстрои същата с един етаж. Огледал бил сграда, тя била в
добро състояние, нямало проблем с бетона, нито с арматурата, с подпорните стени
и носещите колони-това били носещите елементи на сградата. Посочил е, че имотът
на ищците тогава се държал от ответника и се състоял от 2,5 нива: подземно ниво, партер
и над него полу-ниво, като другата част
от партера и от подземното ниво били на Балкантурист. През 2008г. в имота на
ищците се извършвали строително-ремонтни дейности от ответника по одобрени
строителни книжа, ответникът ги показал на свидетеля. В тези строителни книжа
имало и становище на конструктор във връзка с преустройството извършвано от
ответника в имота, имало и доклад от строителния надзор, никой не бил казал на
свидетеля, че имало проблеми с конструкцията на сградата. През 2008г.
свидетелят видял, че ответникът слагал винкели, но това нямало нищо общо с
конструкцията на сградата. Свидетелят е
посочил, че според него от конструктивна гледна точка нямало пречка имот на
ищците да се ползва, след 2008г. имало две земетресения и ако е имало проблем с
конструкцията, то сградата щяла да падне, а това не се било случило. Посочил е
, че през 2008г. в имота на ищците облицовката по стените била махната и се
виждал бетон, конструкцията била оголена, до този момент в имота не били
извършвани ремонти на конструкция.
Разпитан по
делото св. Г., доведен от ответника е
заявил, че работи при ответника като шофьор на самосвал от 2005г. и до момента,
ответникът след 2006г. влязъл в имот на
пл. „*******“ 3, гр.С. и започнал ремонт, като свидетелят извозвал бетон от
имота и ходел там по 3-4 пъти в месеца, но не по-малко от веднъж в месеца, за
последно бил ходил в имота през
2012-2013г., когато приключил ремонта, свързан с изнасяне на бетон от имота.
Посочил е, че през 2006г. имотът представлявал детска площадка с тоалетни,
ремонтът бил започнал, когато свидетелят за първи път влязъл в него, видял
изкъртени неща, правели стълбище, тоалетна, сменяли ВиК инсталация,
електрическа инсталация, знаел, че укрепват сградата, защото карал цимент и
бетон в сградата.
По делото са
приети писма от СО, съгласно които в архив на община не се намират уведомление
за заверена заповедна книга за обект „Преустройство на съществуващ ресторант на
пл. „*******“ 3, нито актове по време на строителството“.
По делото е
представено разрешение за строеж № 241/14.04.2009г. съгласно което на СО е
разрешено остъкляване на площадка за маси за консумация на открито в гр.С., пл.
Н.“ № 3 по проект, с инвеститор ответника.
С прието по
делото заключение по единичната съдебно-техническата експертиза, вещото лице
след оглед на имота и запознаване с документите по делото , е посочило, че в
СО, район Възраждане и НАГ се съхраняват архитектурен план от 1932г., проект за
преустройство на имота от 1997г., 2007г., като
имало две отделни разрешения за строеж № 41/27.06.2007г. за преустройство
на ресторанта , едното било издадено на името на ищците, а второто било
издадено на името на ответника, сградата е проектирана през 1932г. , построена
е в периода 1933-1936г., когато не е имало изисквания и не е изчислявана за
земетръс. Посочило е , че през 1984г. в сградата е изградена асансьорна клетка
по проект, не са били засягани вертикални носещи конструктивни елементи, през
1985г. е извършено перустройство на
сграда в коктейл –бар Р.“, като тогава са заварявани стоманено-бетонни колонки
към вертикална армировка, през 1996-2006г. имотът е ползван за ресторант „Г.“,
през този период е извършено вътрешно преустройство, още преди 2006г.
предназначението на имота е било заведение за хранене. Посочило е, че към
момента в носещата армировка на стоманено-бетонната конструкция на сградата има процес на корозия-последен стадий-люспеста
корозия на стоманата, като тя е установена в долната армировка на плочата над
нивото на партерния етаж и гредите и колоните на същия етаж. Посочило е че това
се дължи на липса на достатъчно бетоново покритие при изпълнението на
стоманено-бетоновата конструкция на сградата и полагането в последствие на
варова мазилка или гипсова шпакловка, причината можело да се дължи и на състава
на цимента за бетон и влаганата стомана.Вещото лице е посочило, че в имота са
извършвани СМР по част конструктивна и това било поставяне на нов стоманен
кожух на четири колони на всички нива в
процесния имот, поставяне на стоманени профили на една колона и стойност на
този ремонт е 7240лв. Посочило е че били извършвани работи и бетонови
фундаменти под стоманено-бетонови колони на стойност от 7100лв., изпълнени са санитарни възли в
мазето на стойност от 7430лв. , на кота „0,00“ са сменени облицовки на стени,
направена е циментова замазка на пода като стойност на тези СМР е 7800лв; в
галерията е изпълнена нова стомано-стоманенобетонна подова плоча опряна на
стоманени колони на стойност от 20 200лв., сменени са водопровода и канала
към сградата, щранговете в сутерена на стойност от 25300лв.; изградено е
стълбище със стоманена-стоманенобетононна конструкция от сутерена до партерния
етаж и галерията на стойност от 6800лв. ; изградена и оборудвана е нова
абонатна станция към ТЕЦ, монтирана е система за отопление и вентилация на
стойност от 7940лв.; изградено е ново хранилище за газова станция на стойност
от 780лв.; изградена е изцяло нова връзка за сградата и за процесния имот по
част „ел.“ на стойност от 29870лв.; система за пожароизвестяване на стойност от
3100лв; изградена е система за видеонаблюдение и сигурност на стойност о то
9100лв. Вещото лице е посочило че пред самата сграда е изградена постройка със
стоманено-бетонна конструкция фундирана с бетонни фундаменти на дълбочина на
терена до 80см. като стойността й е 160200лв., отделно е подменен
канализационен клон на съседната сграда, който преминава пред имота на ищците
поради течове и наводнявания и стойност на същото е 5800лв., отстрани на
сградата е изградена и стоманено-бетонна стълба с малка площадка на стойност от
3800лв. Вещото лице е посочило, че стойност на вече извършени работи е по цени
за 2007г. , като към момента без да се извърши ремонт за укрепване на
конструкция имотът е опасен за експлоатация. Посочило е че при външен оглед на
сградата не се наблюдават пукнатини, недопустими провисвания, но с оглед
възстановяване на носещата способност на конструкцията и повишаване на
експлоатационната годност следва да се постави плътен метален кожух на част от
колоните, като допълнително във всеки ъгъл се монтира профил, да се пристегнат
към колони с шини, да се поставят профили и в долна част на колони,
допълнителни планки по вече облечени с метален кожух колони, да се усилят
гредите с въглеродни ленти, обработка на бетонна повърхност на плоча с ламели, да
се извърши антикорозионно почистване. Вещото лице е посочило че корозията,
която е установил, е била налице още към 2007г-2008г., когато е изготвена
частна конструктивна експертиза от проф. Б. К. и към която са приложени снимки
на елементи на конструкция на сградата, намалена била носещата способност на
конструкцията, защото армировката била силно корозирала, тоест не можело да се
разчита напълно на тази армировка.Вещото лице е посочило, че не може да каже
дали предписанията по проекта – част конструктивна по разрешението за строеж от
2007г. не може да каже дали са изпълнени, но дори това да било направено, то
това не би разрешило проблема, а само би го скрило, защото мерките са
палиативни. Посочило е, че от извършените от ответника работи по проекта по
разрешението за строеж са тези, които са за изграждане на санитарните възли в
мазето, ВиК инсталацията, стълбище, абонатна станция и ОиВ, ново хранилище, ел.връзка
за сградата, пожаро-известяване, видео-наблюдение.
С прието по
делото заключение по тройната съдебно-техническа експертиза, вещите лица след
запознаване с документи по делото и оглед на имота са посочили, че конструкция
не може да се огледа подробно поради
изпълнени на места довършителни работи или временни покрития , но от места,
които са достъпни за оглед се установява, че има обрушване на бетона и бетонно
покритие по колони и греди, видимата армировка е корозирала, има корозия и на
стоманени конструктивни елементи, пукнатини, течове в някои участъци на плочите
и гредите. Посочили са, че на места са изпълнени работи за укрепване на сграда,
като са поставени стоманени кожуси по колони или нови колони, но някои детайли
като поставянето на металните профили не са качествено изпълнени и това
обезсмисля поставянето им. Вещите лица са посочили, че за сградата на пл. „*******“
№ 3 в СО и НАГ след 2006г. има няколко проекта: проект за тротоарно право към
съществуващ ресторант от 2007г. с инвеститор ответника; проект от 2007г. за
вътрешно преустройство за заведението „Г.“ в кафе-бар-ресторант; проект за фирмен
тотем, удостоверение от 2008г. за въвеждане в експлоатация всички те издадени
на „Б.Р.“АД; проект за преустройство от 2007г. на съществуващ ресторант на пл.
„*******“ № 3 с инвеститор –ответника, като още през 2007г. са констатирани обрушвания
на бетон, корозия. Вещите лица са посочили, че няма документи, които да установят
кога каки СМР са извършвани в имота. Посочили са, че сградата е експлоатирана
дълго време –около 80 години,извършвани са няколко преустройства още преди
2007г., мероприятия по възстановяване на конструкция и усилването й са били
необходими. Опасността за експлоатация на обекта се е заключавала в това, че на
място са извършвани преустройства, не всички от които са били узаконени, а и не
е имало текуща поддръжка на конструкцията. Вещите лица са посочили, че всички
изготвяни във времето експертни оценки на конструкцията, освен тази на проф. К.,
включително и тези, които са част от
проектите за преустройство, определят общото състояние на конструкцията на
сградата като „добро“, но всички те са имали някои препоръки за обработване на
обрушени участъци и покритие на армировка. Посочили са, че установеното от
проф. К. „неосигуреност на сградата на земетръс“цялостно проектиране и усилване
за сеизмични въздействия. Посочили са, че в момента имотът не е довършен съобразно
одобрените проекти за преустройство, има и несъответствия с проекта, като тези
несъответствия са толкова големи, че е нужен нов проект за извършване на ремонт
който да е съобразен със състоянието на имота
в момента. Предписанията от държавни органи за необходими СМР са само тази по
проекта за преустройство от 2007г. Посочили са, че освен неосигуреността на
земетръс, към 2006г. няма данни сградата да е имала сериозни конструктивни
проблеми и в тази насока са всички писмени доказателства по делото. Посочили
са, че всички сграда, построени в периода в който е построена и процесната не
са били осигурени срещу земетръс, след цялостно обследване на сградата може да
се предприемат необходими действия за привеждане на конструкцията към
съвременните стандарти. Вещите лица са
посочили, че промените в конструкцията
на имота, извършени след 2006г., не са укрепващи и подобряващи поведението при
сеизмично въздействие. Някои от извършените промени по конструкцията са
некачествено изпълнени и не допринасят за реално усилване и възстановяване , на
места са изпълнени детайли, които водят
до промени в основната оригинална носеща конструкция и потенциално могат да
представляват проблем за цялостното поведение на конструкцията. Вещото лице е
посочило че нито едно от предвидените дейности по проекта не са били необходими
за отстраняване на конкретни проблеми с конструкцията на сградата, при
разкриване на стоманено-бетоновата конструкция на сградата са установени
обрушвания на бетон липса на бетоново
покритие на армировка и тогава са дадени препоръките за замазка с оглед спиране и предотвратяване
на корозията и това са били дейности, конкретно предназначени за отстраняване
на определен проблем с конструкцията. Посочили са , че на места са правени
опити да се изпълнят предписанията на конструктора от 2007г., но изпълнението е
некачествено, а на места изобщо не са правени опити да се изпълнят тези
предписания по част конструктивна, ако са били изпълнени качествено и своевременно
предписанията корозионния процес е щял да бъде спрян и състоянието на сградата
щяло да бъде по-добро. Вещите лица са посочили че по време на огледа имотът е
имал покрив но на места части от фасадните стени липсвали и имотът бил изложен
на атмосферните влияния.
С оглед на така установената фактическа обстановка,
съдът приема от правна страна следното:
Предявеният
иск е по чл. 422 вр. с чл. 415 вр. с чл. 310, ал.1, т.2 от ГПК( в сила от
01.03.2008г.) вр. с чл. 233, ал.1, изр.1 от ЗЗД
- иск за признаване за установено съществуване на притезание на ищците
като наемодател срещу ответника като наемател за предаване на имот, предмет на наемен договор, поради
прекратяване действието на наемния договор, за което е издадена заповед по реда
на глава ХХХVІІ от ГПК.
Неоснователни
са доводите на ответника, че производството е недопустимо поради отмяна на
разпореждането за незабавно изпълнение, както и поради обявяване на ответника в
несъстоятелност. Отмяната на разпореждането за незабавно изпълнение не води до
отмяна на заповедта за изпълнение. Тя продължава да съществува в правния мир и
вземането, за което е издадена следва да се установи по исков ред, като с оглед
изхода на производството за установяване на съществуване на вземането ще се
издаде изпълнителен лист или възможността за същото ще се отрече. В случая
предмет на заповедта е притезание за връщане на имот, предоставен по договор за
наем, поради което и обявяване на ответника в несъстоятелност не е пречка за
разглеждане на исковете. Това е така, защото това вземане не е имуществено
право, което да е възможно да се удовлетвори в производството по
несъстоятелност, открито за ответника.
При този иск в
тежест на ищците е да докажат че между страните е съществувало валидно наемно
правоотношение с конкретен обект, който предаден от ищците като наемодател на ответника като
наемател в определено състояние, за което са постигнали съгласие с ответника, следва
да докажат и прекратяване на действието на договора за наем едностранно от
ищците при валидно възникнало право за същото.
В
тежест на ответника при така депозирания отговор и възражение за неизпълнен
договор от страна на ищците е да докаже по делото, че за ищците не е било
възникнало валидно вземане за плащане на наем, поради което и не са имали право
да прекратят едностранно действието на договора за наем, следва да докаже и че
състоянието, в което му е предаден имота не е било това, за което са постигнали
съгласие, съответно е направил възражения за същото в разумен срок.
Разпоредбата
на чл. 233, ал. 1, изр.1 от ЗЗД урежда претенция с облигационно основание, при
разглеждане на която въпросът за собствеността не се изследва. Това решение
няма сила на пресадено нещо по отношение
на правото на собственост. Въпросът за собствеността не е елемент от
фактическия състав на иска по чл. 233, ал.1, изр.1 от ЗЗД.Той би имал значение
само при установителен иск за собственост. Без значение дали някоя от страните
по наемното правоотношение е собственик на имота- щом са страни по наемно
правоотношение, то наемателят е длъжен да върне вещта на наемодателя след
прекратяване действието на наемния договор. Правото на наемодателя да получи
вещта обратно в състоянието, в което тя е била при предадена при сключване на
договора за наем, произтича от закона. Договорът за наем е облигационен по своя
характер и поражда само облигационни последици. Документите за собственост биха
могли да се изследват само с оглед установяване на държането на имота. (В този
смисъл Решение № 1247/16.07.2002г. на ВКС, по гр.д.№1358/2001г. ІV-то Г.О.;
Решение № 1248/27.11.2008г. на ВКС по гр.д.№ 4010/2007г. ІV-то Г.О.;Решение №
121/15.10.2009г. на ВКС по т.д.№ 312/2009г. на ВКС, І-во Т.О.; Решение №
107/12.02.2009г. на ВКС по гр.д.№ 4787/2008г. на ІІІ-то Г.О. на ВКС;
Определение № 160/30.12.2008г. на ВКС по гр.д.№ 3399/2008г. на ІV-то Г.О.).
По делото не се спори, а и се установява от приложено по делото
заповедно дело № 48149/2013г. на СРС, 44-ти състав, , че за процесното притезание на 20.11.2013г. е
подадено заявление по чл. 417 от ГПК, същото е уважено изцяло, в срок ответник
е депозирал възражение, като установителния иск е депозиран в срока по чл. 415
от ГПК.
По
делото не се спори, а и от приети по делото неоспорени от страните договор,
анекси, обявени за безспорни от съда обстоятелства, се установява, че на
16.10.2006г. ищците са се задължили и са предоставили на ответника считано от
01.12.2006г. за временно и възмездно ползване за период от 9 години и 10 месеца магазин със застроена площ от 165кв.м.
заедно с галерия със застроена площ
от 88 кв.м. при съседи: площад *******“, площад „*******“, калкан на съседна
сграда на пл. „*******“ №1 и стълбище на сграда на ул. „*******“ № 2, заедно с мазе с полезна площ от 55 кв.м. и с
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото,
всички на административен адрес: гр.С., пл. „*******“ № 3, като са се съгласили
в имота ответник да извърши преустройство за ползването му за дейността на
ответника, към момента имотът се държи от ответника. Установява се, че
съгласието между страните е било за заплащане на месечен наем от 5000 евро
месечно в срок от 1-во до 10-то число на съответния месец при гратисен период
от три месеца, през който да се извършат трайните подобрения, а считано от
01.05.2009г. до 31.12.2010г. месечен наем е намален поради „икономическа криза
и затруднения в бизнеса“, след който период размер на същия подлежи на
предоговаряне, ответник не е платил дължимите за периода до юли 2013г. наемните
вноски освен сума от общо 23200 евро, с раздел ІІІ, чл. 1, предл. 3 от договора
страните са се съгласили , че ищците могат
едностранно да прекратят договора за
наем при неплащане на две наемни вноски.
По
делото се установява от приетите по делото неоспорени от страните нотариални
покани, че на 20.11.2012г. ответникът е получил изявление на ищците, с което го
канят да заплати неплатените към този момент 21 месечни наема по договора, на 11.07.2013г. ответникът е получил поканата
на ищците да им заплати неплатените 28 месечни наема по договора в 10-дневен
срок от получаване на съобщението, както и изявлението им, че при неплащане на
тези суми в срок да счита договора за наем за развален и незабавно да им върне
имота.
По
делото не се спори, че към момента ответникът държи имота и не е върнал имота
на ищците.
Спорен
въпрос по делото е дали в патримониума на ищците е възникнало правото да развалят договора за наем на основанието,
на което ищците са основали това свое право - поради неизпълнение на
задължението на ответника да заплаща наемните вноски съгласно раздел ІІІ, чл.
1, предл. 3 от договора.
Задължението
на наемателя да заплаща наемна цена по договор за наем възниква тогава, когато
наемодателят изпълни задължението си по
договора да му предаде имота за ползване. Наемодателят е длъжен съобразно чл.
230 от ЗЗД да предаде имота в състояние, което позволява ползването му по предназначението, за което е наето, като
при неизпълнение на това задължение за наемателя възниква правото да иска
намаляване на наем, поправяне на състоянието на имота или да развали договора
за наем.
В
конкретния случай по делото не се спори, че имотът е предаден от ищците на
ответника през декември 2006г., че същият е следвало да се ползва за
ресторант, че в имота е следвало да се
извършат преустройства по проект , за което ищците са били съгласни и че предвидения
от страните срок за извършването им е бил 3 месеца, през който период ответник
не е дължал заплащане на наем.
Съдът
приема за установено по делото, че ответникът при получаването на държането на
имота е знаел какво е състоянието на имота, който му се предава или е следвало
да знае същото при полагането на обикновена грижа, това
състояние е позволявало ползването на имота по предназначение, поради
което и за ответника е възникнало задължение за им заплаща наем за имота.
Действително, по делото се установи от събраните писмени и гласни доказателства
, че при наемането на имота той не е бил обособен като самостоятелен ресторант,
а е бил част от функциониращ до тогава друг ресторант, било е необходимо да се
извършат строително-ремонти дейности за обособяването му като самостоятелен, а
и действията по проекта от 2007г. Тези дейности, обаче, ответник е знаел, че
следва да извърши при сключването на договора за наем и това се установява от приетите
по делото проекти за перустройство от 2007г. и от свидетелските показания. Събраните
по делото гласни доказателства – показанията на св.Г. и на св.Ч., установяват,
че имотът 10 години преди сключването на процесния договор за наем е ползван от
„Б.Р.“АД и е бил част от заведението за хранене „Г.“, след сключването на процесния
договор за наем останалата част от помещението на ресторант „Г.“ е продължило
да функционира като такъв, преди сключване на договора представител на
ответника няколко пъти е огледал имота, като ответникът при сключването на
договора за наем е знаел за необходимостта от извършване на строително-ремонтни
работи по одобрени строителни книжа за: осигуряване на достъп до подземното
ниво , за да се получи още едно ниво за експлоатация; смяна на наслоявани с времето с по няколко
пласта една върху друга подови настилки и мазилки по стените; сваляне на окачени
тавани; отваряне на стълбище, преустройство за изграждане на тоалетни, кухня,
зала за посетители; отделяне имота на ищците от съседния имот; за откриване
нови партиди за имота на ищците при доставчиците на електрическа енергия, вода.
Показанията на тези свидетели установяват и обстоятелството, че към момента на наемането на имота той е бил
с теракот на пода, включително и в тоалетните, фаянсови плочки, като и с масивни
колони, облицовани с гранитни плочи. Съдът изцяло кредитира показанията на тези
свидетели като еднозначни в тази им част, неопровергани от другите
доказателства по делото, резултат от личните им регулярни и трайни впечатления. При така установеното от тези свидетелски
показания и като съобрази приетите по делото строителни книжа, заключенията на
техническите експертизи, то съдът
приема, че по делото е установено, че към момента на наемането имотът е бил в
състояние, което е позволявало той да се експлоатира като заведение за хранене,
имал е настилки на пода и мазилки по стените, трябвало е да се извърши ремонт в
него с оглед обособяването му като самостоятелен ресторант , за това преустройство
са изработени проектите от 2007г. , като те са обхващали само дейности, които
ответникът е знаел, че ще му се наложи да извърши при наемането на имота. Този
извод на съда се подкрепя от момента, в който проектите от 2007г. са изработени
– май 2007г., тоест само няколко месеца
след сключване на договора за наем, както се подкрепя и от вида на работите,
които предвижда това преустройство и от заключението по тройната техническа
експертиза, посочила, че нито една от тези дейности не е свързана с проблеми в
конструкцията на сградата – предписанията на конструктора били дадени с оглед
на разкрилите се при извършване на СМР в последствие проблеми. При така
възприето, съдът приема, че необходимостта и извършването на строително-ремонти работи, предвидени в
строителните книжа от 2007г., не е основание да се приеме, че ответник не дължи
заплащане на наем до извършването им, тоест в период, който е различен от този,
за който страните в чл. 5 от договора са постигнали съгласие.
Неоснователни
са доводите на ответника, че в последствие се установило, че сградата има скрити
недостатъци, които са опасни за експлоатацията й - конструктивни проблеми,
поради което и не дължал плащане на наем. Действително, по делото се установи
от приетите заключения по техническите експертизи, които са единодушни в тази
им част и съдът ги кредитира, че сградата, в която е процесния имот, е проектирана
през 1932г., строена е в периода от 1933г. до 1936г., когато не е имало изисквания
за устойчивост на сеизмични влияния и сградата „не е осигурена на земетръс“
както към 2006г., така и към момента. Тази
неосигуреност на сградата, обаче, съдът приема, че при обикновена грижа на
ответника е било възможно да се установи още към 2006г., а отделно и тази
неосигуреност не е установено да е създавала непосредствена опасност за
експлоатация на сградата, правеща същото невъзможно и забранено. Това е така,
защото с оглед на годината на построяване на сграда, достъпните строителни
книжа за същата в СО и НАГ, не е било трудно да се доведе до знанието на
ответника, че такава осигуреност срещу земетръс сградата няма. В случая по
делото е установено, че повече от 20 години преди сключването на процесния
договор за наем, имотът е бил с
предназначение заведение за хранене, ползван е като такова заведение до
декември 2006г., като показанията на св.А., разполагащ със специални знания
като конструктор-проектант, огледал имота през 2008г., както и заключението на
тройната съдебно-техническа експертиза, което съдът кредитира като неоспорено
от страните и неопровергано от другите доказателства, установяват, че освен
неосигуреността към земетръс, сградата не е имала конструктивни проблеми, които
към 2006г. да я правят опасна за ползването й. В подкрепа на тоз0и извод са
всички заключения по част конструктивна по проектите за преустройство. Неосигуреността
на сградата срещу земетръс съдът приема, че сама по себе си не може да обоснове
извод, че сградата е била опасна за експлоатация към 2006г. Тази сграда е била
експлоатирана до този момент по предназначение, оцеляла е без провисвания,
пукнатини и разрушения при земетресенията преди и след 2007г., тази сграда съществува
и в момента и то отново без пукнатини провисвания, разрешуния. Осигуряването
срещу земетръс не е непостижимо и може да се извърши , поради което и само по
себе си неосигуряването на сградата срещу земетръс не е основание да се приеме,
че ищците не са предали имота в състояние, годно за ползването му и че сградата
е опасна. Предписание за компетентни органи за същото по делото не е установено
да е отправяно и то независимо от няколкото през годините проекти за преустройство,
одобрени от СО. Приетите по делото заключения по единичната и тройната експертизи
установяват, че в хода на ремонта през 2007г. са установени обрушване на бетон
и бетонно покритие, корозирала арматура на места. Същевременно, извода на вещите лица е, че
всички проекти за преустройство са давали добра обща оценка на конструкцията на
сградата и обратен извод не е възможно да се направи. Заключението по тройната експертиза установява,
че дадените в хода на преустройството през 2007г. предписания от конструктора
са били подходящи с оглед на укрепване на сградата и са били възможни, тези предписания не са били изпълнени качествено
и изцяло и това е довело до състоянието на сградата в момента. При така
установеното съдът приема, че състоянието на конструкцията на сградата не е
било недостатък на имота, който освобождава ответника от задължението му за
заплащане на наем , като доводите на ответника в обратния смисъл са
неоснователни. В подкрепа на този извод
на съда са установените в хода на развитието на наемното правоотношение поведение
на страните. Първоначално страните са
уговорили месечен наем от 5000 евро и гратисен период от 3 месеца, като са се
съгласили наем да бъде по-нисък в периода от 01.05.2009г. до 31.12.2010г., след
което наемна цена са се съгласили , че следва да се предоговори. По делото не е
установено, че тази наемна цена е предоговорена в последствие, поради което и
задължение на ответника да заплаща наем не е отпаднало. Съгласието между
страните с анексите , че наем се дължи и то в момент в който ответник е знаел
за всички недостатъци на имота, за които е навел твърдения по делото, е
признание че задължение за същото е възникнало, независимо от състоянието, в
което имот е предаден. Да се приеме, че страните с анексите постигат съгласие за
намаление на наем за период, за който такъв не се дължи е житейски неоправдано.
По делото не е установено и в някой момент
след сключване на договора за наем ответникът е отправил изявление до
ищците, че имотът не му е предаден в състояние, което да е годно за ползването
му , като обвърже това изявление с
разваляне на договора или с искане към
ищците да приведат имота в годно за безопасно ползване състояние, съответно за
намаляване на наем. По делото е установено, че наемът е бил намален за период
от 1 година и 7 месеца, считано от 01.05.2009г. Моментът на сключването на първия
анекс за същото - 22.04.2009г., не може
да обоснове извод, че намаляването на наема е било поради състоянието на имота
и е резултат от реализиране на права на ответника по чл. 230, ал.2, пр.2 от ЗЗД. Това е така, защото по делото е
установено от заключенията по техническата експертиза, че неосигуреността срещу
земетръс със сигурност е установена още през 2007-2008, когато са били установени и другите проблеми на конструкцията -
обрушеността на бетон, корозия на армировка, а анекса е сключен повече от 1,5
година по-късно. В подкрепа на този извод на съда са и посочените в тези анекси
от 2009г. и от 2010г. причини за промяната на месечния наем – „икономическа
криза и затруднения в бизнес“. При така възприето, съдът приема, че постиганото
съгласие между страните за намаляването на наема с двата анекса, не доказва че
имотът е бил предаден на ответника в негодно състояние , за което ответник не е
знаел при сключването на договора. Дори да се приеме обратното, а именно, че
намаляването на наема е реализация на права по чл. 230, ал.2, пр.2 от ЗЗД, то и
в този случай съдът приема, че по делото не е установено, че ответник е
освободен от задължение за плащане на наем в размерите по анексите. Това е
така, защото при постигане на съгласие
за намаляване на наем поради ненадлежно състояние на имота, за наемателя
съществува задължение за плащане на наема в редуцирания размер, а наемодател е
освободен от задължение да предаде имота в надлежното състояние- привеждането
на имота в такова състояние е в тежест на наемателя, който е компенсиран от
намалението на наема. В случая, ако се приеме че наем е намален поради
ненадлежно състояние на имота, то следва да се приеме, че ищците са били
освободени от задължение за привеждане на имота в годно за ползването му
състояние, че същото е било в тежест на ответника без той да е освободен от
задължение да заплаща намаление наем,
тоест и в тази хипотеза ответник е следвало да заплаща наема. В подкрепа на извода
на съда, че ответник е имал задължение за плащане на наем е и установено по
делото плащане на сумата от 23 000 евро от ответника на ищците като наем
по договора за наем. Това поведение на ответника е извънсъдебно признание н
задължение и същото, обсъдено в съвкупност с другите доказателства по делото,
обосновава извод, че ответник е имал валидно задължение за плащане на наем по
договора с ищците. Към горното следва да се добави, че да се приеме, че имот през
2006г. е бил в опасно за експлоатация състояние, което е изисквало извършването
на ремонт през целия уговорен срок на договора от 9 години и 10 месеца и за
което състояние ответник е узнал не по-късно от една година след сключването на
договора , но въпреки това състояние на имота ответника да не реализира някое
от правата си по чл. 230, ал.2 от ЗЗД , а напротив - заплати 23 000 евро
наем и то в момент, в който вече е узнал за това състояние на имота, е житейски
неоправдано и икономически необосновано, а и не се подкрепя от събраните по
делото доказателства.
При
така възприето съдът приема, че за ответника е било възникнало валидно
задължение за плащане на наем, поради което и неплащането на две месечни наемни
вноски и то в допълнително предоставения от ищците на ответника с изявлението
им от 11.07.2013г. срок , е породило правото на ищците да прекратят предсрочно
действието на договора за наем и това право те са реализирал валидно с
изявлението си, връчено на ответника на 11.07.2013г.
С
оглед гореизложеното съдът приема че договорната връзка между страните е
валидно разкъсана от ищците , договора за наем е развален считано от
22.07.2013г. поради което и за ответника е възникнало задължение да върне
имота.
По
делото ответник не се спори, че ответник не е върнал имота, поради което и
съдът приема, че исковете следва да се уважат.
По разпределяне отговорността за разноски по заповедно дело:
С подаване на възражение
срещу заповедта и образуване на исково дело по реда на чл. 422 вр. к чл. 415 от ГПК изпълнителната сила на заповедта по чл. 417 от ГПК отпада, като
заповедния съд не разполага с правомощие да издава изпълнителен лист за същите.
Разноските по заповедно дело не са самостоятелна претенция, която да подлежи на
установяване в хода на исково дело. Същевременно, произнасянето на съда по иска
по чл. 422 от ГПК предоставя правомощието на исковия съд да разпредели
отговорността за разноски по заповедно дело и съдът дължи изричен осъдителен
диспозитив в хода на исковото дело по тези разноски. Това е така, защото
отговорността за разноски по заповедното дело се разрешава с оглед на изхода на
делото по иска по чл. 422 от ГПК и
съобразно разпоредба на чл. 81 от ГПК именно исковия съд следва да разпредели
тази отговорност, като съд , слагащ край на спора по вземането по повод на
което тези разноски са направени.. (В този смисъл т.12 от ТР от 18.06.2014г. по
тълк.дело № 4/2013г. на ОСГТК на ВКС)
С оглед гореизложеното и
като съобрази че със заповедта в тежест на ответник е поставена сумата от 2347лв. разноски
за държавна такса и сумата от 1250лв. възнаграждение за адвокат и като съобрази изхода на
делото по исковете по чл. 422 от ГПК , то съдът приема че следва
да постанови осъдителен диспозитив в настоящото дело в полза на
ищците за тази сума, като на всеки ищец
се присъди половината от тази сума. Ищците не са посочили кой каква част от
тези разноски е направил, поради което и като съобрази твърденията и
доказателствата по делото , че всеки от тях е отдал под наем своята ½
ид.ч. от имота, то всеки ищец съдът приема, че има право на ½ част от направените от ищците разноски, тоест
сумата от по 1798,50лв. за всеки ищец..
По отговорността
за разноски по исковото дело:
С оглед изхода
на делото съдът приема, че в тежест на ответника следва да се възложат
разноските на ищците, като с оглед на твърденията и доказателствата по делото,
че всеки от тях притежава и е отдал под наем своята ½ ид.ч. от имота, то
всеки ищец съдът приема, че има право на ½ част от направените от ищците разноски по
делото. При така възприето ответникът следва да бъде осъден да заплати на всеки
ищец сумата от по 2728,50лв. разноски по исковото дело, представляващи ½
от направените от ищците разноски за: държавна такса от 2347лв., 1860лв.
разноски за вещи лица и 1250лв. разноски за адвокат.
Мотивиран от
гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявени с
искова молба вх.№ 24382/27.02.2014г. на К.К.К.,
ЕГН ********** и Н.К.К., ЕГН ************
срещу „Б.С.“ЕООД- в несъстоятелност,
ЕИК ******** положителни установителни искове с правно основание чл. 422 вр. с чл. 124 от ГПК вр. с чл. 233, ал.1, изр.1 от ЗЗД, че „Б.С.“ЕООД- в несъстоятелност, ЕИК ********,
със синдик: А.Г.М. с адрес: *** дължи на К.К.К., ЕГН **********, с
настоящ адрес: *** и на Н.К.К., ЕГН **********,
с постоянен адрес: *** двамата със съдебен адрес: адв. А.К.,***, кантора 11 връщане на имот, предоставен по
развален договор за наем, сключен на 16.10.2006г. с нотариално заверени
подписи, удостоверяването на които е извършено на 16.10.2006г. от нотариус Ц.С.,
рег. № 30 на Нот.К, който имот представлява магазин със застроена площ от 165кв.м. заедно с галерия със застроена площ от 88 кв.м.
при съседи: площад *******“, площад „*******“, калкан на съседна сграда на пл.
„*******“ №1 и стълбище на сграда на ул. „*******“ № 2, заедно с мазе с полезна площ от 55 кв.м. и с
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото,
всички на административен адрес: гр.С., пл. „*******“ № 3, за което на
08.01.2014г. е издадена заповед за
изпълнение по заповедно дело № 48149 по описа за 2013г. на
Софийски районен съд, 44-ти състав.
ОСЪЖДА „Б.С.“ЕООД-
в несъстоятелност, ЕИК ******** със синдик: А.Г.М. с адрес: *** да заплати
на К.К.К., ЕГН **********, с настоящ
адрес: *** на основание на чл. 81 вр. с чл. 78, ал.1 от ГПК разноски по
заповедно дело № 48149/2013г. на СРС, 44-ти състав в размер на 1798,50лв.(хиляда седемстотин
деветдесет и осем 0,50лв).
ОСЪЖДА „Б.С.“ЕООД-
в несъстоятелност, ЕИК ******** със синдик: А.Г.М. с адрес: *** да заплати
на Н.К.К., ЕГН **********, с
постоянен адрес: *** на основание на чл.
81 вр. с чл. 78, ал.1 от ГПК разноски по
заповедно дело № 48149/2013г. на СРС, 44-ти състав в размер на на 1798,50лв.(хиляда седемстотин
деветдесет и осем 0,50лв).
ОСЪЖДА „Б.С.“ЕООД-
в несъстоятелност, ЕИК ******** със синдик: А.Г.М. с адрес: *** да заплати
на К.К.К., ЕГН **********, с настоящ
адрес: *** на основание на чл.78, ал.1 от ГПК разноски по исковото дело в размер на 2728,50лв(две хиляди седемстотин
двадесет и осем лева и 0,50лв).
ОСЪЖДА „Б.С.“ЕООД-
в несъстоятелност, ЕИК ******** със синдик: А.Г.М. с адрес: *** да заплати
на Н.К.К., ЕГН **********, с
постоянен адрес: *** на основание на чл.
78, ал.1 от ГПК разноски по исковото
дело в размер на 2728,50лв(две
хиляди седемстотин двадесет и осем лева и 0,50лв).
Решението може
да се обжалва пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок, който започва да тече от 20.04.2016г.,
съобразно разпоредбата на чл. 315, ал.2 от ГПК (в сила от 01.03.2008г.)
и за което съдът е указал изрично на страните в открито съдебно заседание.
Да се изпрати препис
от решението на страните за съобразяване.
След влизане в
сила на решението заверен препис от
същото да се изготви служебно и да се приложи по заповедно дело № 48149/2013г. на Софийски районен съд, І-во Г.О., 44
–ти състав и заповедно дело да се върне на СРС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: