Р Е
Ш Е Н
И Е
гр. С., 26.01.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, І-21 състав, в публичното заседание на шестнадесети ноември две
хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СИЛВАНА ГЪЛЪБОВА
при секретаря С. Апостолова, като разгледа
докладваното от съдията гр.д. №8897 по
описа на СГС за 2015 г., за
да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно
основание чл.19 ал.3 ЗЗД.
Ищецът О.В.М. твърди, че ответниците,
в качеството им на продавачи по силата на сключен на 23.11.2012 г.
предварителен договор, наименован като споразумение,
се задължили да му прехвърлят на правото на собственост върху следния недвижим
имот, а именно: АПАРТАМЕНТ №9 с площ от 116 кв.м. и прилежащо мазе, разположен
на втори етаж от сграда с подземни гаражи, абонатна и два магазина, построена в
УПИ ІV-1040 в кв.29, м. „В.– ВЕЦ С.“. Поддържа, че ответникът не е изпълнил
задълженията си да прехвърли правото на собственост върху описания недвижим
имот. Ето защо, моли да бъде постановено решение, с което да бъде обявен за
окончателен предварителния договор за покупко-продажба на описания недвижим
имот. Претендира и направените
разноски.
Ответниците М.Г.М. и Й.В.Г. в срока за отговор по чл.131 ГПК оспорват предявения иск. Твърдят, че не са собственици на процесния апартамент, тъй като с дружествен договор от
07.01.2013 г. имотът е апортиран в „Г. В. М. М. П.“ ЕООД. Сочат още, че ищецът
не е заплатил договорената продажна цена. Претендират разноски.
Съдът, след като се запозна със становищата на страните и
събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа
и правна страна:
От представения по делото нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот №119, т.ХХV, н.д. №4961/12.03.1994 г., се
установява, че И.В.Т.е продал на ответника М.Г.М. следния недвижим имот, а
именно: Дворно място, находящо се в гр. С.,
съставляващо имот пл. №1040 в м. „Зоопарк“, с площ от 700 кв.м., заедно с
построената в него стопанска постройка с площ от 12,90 кв.м.
Видно от представения по
делото нот. акт за учредяване на право на строеж
върху недвижим имот срещу задължение за строителство №92, т.V, н.д.
№847/07.11.2007 г. на нот. Д.Т., ответниците
М.Г.М. и Й.В.Г., като собственици на УПИ ІV-1040 в гр. С., ул. „*********, м. „В.ВЕЦ
– С.“, са учредили на „К.9.“ ЕООД безсрочно право на строеж за построяване на
„Жилищна сграда с подземни гаражи, абонатна и два магазина“, съгласно
разрешение за строеж №372/09.10.2006 г., със ЗП на сградата от 337,45 кв.м. и
РЗП 2317 кв.м., с изключение на
описаните в настоящия нот. акт обекти, за които
учредителите са си запазили правото на строеж, а именно: апартаменти №№1, 2, 3, 4, 12 и 14, магазин
№1, паркоместа №№11, 7, 8, 10, мазета №№1, 2, 3, 4,
5, 6.
Представено е и цитираното в
описания по-горе нот. акт разрешение за строеж
№372/09.10.2006 г., издадено от Гл. архитект Столична община, район „Л.“.
Видно от представеното по
делото споразумение №1 от 22.11.20012 г., двустранно подписано, ответниците и „К.9.“ ЕООД, като собственици на жилищна
сграда с подземни гаражи, абонатна и два магазина, находяща
се в гр. С., УПИ ІV-1040, кв.29, м. „В.– ВЕЦ Сименово“,
с разрешение за строеж №372/09.10.2006 г., и на мястото върху което е построена
сградата, изпълнена в груб строеж, съгласно констативен протокол №АБ947/151/10.10.2008 г., са се задължили да продадат на ищеца апартамент
№9, с площ от 116 кв.м. и прилежащо мазе, находящ се
на втория етаж в описаната сграда, за сумата от 58 000,00 евро. В споразумението
е предвидено правото на собственост върху описания апартамент да бъде
прехвърлено след издаване на разрешение за ползване на сградата, но не по-късно
от една година от датата на подписване на споразумението, като договорената
цена следва да бъде заплатена в пари ли чрез прехвърляне на право на
собственост върху поземлен имот в с. Варвара, Община Царево, като в този случай
следва да бъде извършена замяна между двата имота, а правото да прецени начина
на плащане на продажната цена е предоставено на ищеца.
От представеното по делото
удостоверение по чл.181 ал.2 ЗУТ от 10.09.2014 г., издадено от СО, район „Л.“,
се установява, че процесният строеж, находящ се в гр. С., УПИ ІV-1040, кв. 29, м. „В.ВЕЦ – С.“ е
изпълнен на етап „груб строеж“.
Видно от представеното по
делото извлечение на основание чл.73 ал.5 ТЗ от дружествен договор на „М. И. П.“
ООД от 07.01.2013 г., ответниците са внесли като
непарична вноска в капитала дружеството свои собствени недвижим имоти, вкл. и:
УПИ ІV-1040 в кв.29 по плана на гр. С., м. „В.ВЕЦ – С.“, заедно със следните
недвижими имоти, построени на ниво „груб строеж“, находящи
се в „Жилищна сграда с подземни гаражи, абонатна и два магазина“, изградена
върху мястото, съгласно разрешение за строеж №372/09.10.2006 г., а именно:
апартамент №4, магазин №1, паркоместа №№11, 8, 10, и
мазе №6.
Видно от представения по
делото дружествен акт /устав/ на „Г.**“ ЕООД от 01.08.2014 г., „М. И. П.“ ЕООД
е внесло като непарична вноска в капитала на дружеството следните свои
собствени недвижими имоти, а именно: УПИ ІV-1040 в кв.29 по плана на гр. С., м.
„В.ВЕЦ – С.“.
От представения по делото
дружествен акт /устав/ на „Г. В. М. М. П.“ ЕООД от 07.01.2013 г., се
установява, че „К.9.“ ЕООД е внесло като непарична вноска в капитала на
дружеството следните свои собствени недвижими имоти, а именно: недвижими имоти,
построени на „груб строеж“, находящи се в „Жилищна
сграда с подземни гаражи, абонатна и два магазина“, изградена върху мястото,
съгласно разрешение за строеж №372/09.10.2006 г., която сграда е построена в
дворно място, находящо се в гр. С., ул. „*********,
съставляващо УПИ ІV-1040 в кв.29 по плана на гр. С., м. „В.ВЕЦ – С.“, а именно:
апартаменти №№5, заедно с мазе №14, апартамент №8, заедно с мазе №15,
апартамент №9, заедно с мазе №16, апартамент №21, заедно с мазе №18, апартамент
№25, заедно с мазе №13, апартамент №26, паркоместа
№№2, 3, 5, 9. Апортът е вписан в Служба по
вписванията – гр. С. на 08.03.2013 г., видно от представената по делото справка
по партидата на „Г. В. М. М. П.“ ЕООД.
По делото е представена
искова молба от ответниците срещу „К.9.“ ЕООД по
гр.д. №1881/2013 г. по описа на СГС, І-8 състав, с която е предявен иск за
установяване, че е погасено по давност правото на „К.9.“ ЕООД да построи сграда
в УПИ І-1040 в кв.29 по плана на гр. С., м. „В.ВЕЦ – С.“, учредено с нот. акт №92, т.V, н.д. №847/07.11.2007 г. на нот. Д.Т.. Исковата молба е вписана в Служба по вписванията
– гр. С. на 15.03.2013 г., видно от представената по делото справка по
партидата на ответника М.Г.М..
От представеното по делото
решение от 24.01.2014 г., постановено по гр.д. №1881/2013 г. по описа на
СГС, влязло в сила на 25.03.2014 г., се
установява, че е признато за установено несъществуването /поради погасяване по
давност/ на правото на строеж на жилищна сграда с подземни гаражи, абонатна и
два магазина, върху недвижим имот, представляващ дворно място, находящо се в гр. С., ул. „*********, съставляващо УПИ
ІV-1040, учредено на „К.9.“ ЕООД чрез договор от 07.11.2007 г., обективиран в нот. акт №92, т.V,
н.д. №847/07.11.2007 г. на нот. Д.Т., по предявените
от ответниците срещу „К.9.“ ЕООД иск с правно
основание чл.124 ал.1 вр. чл.63 ЗС.
По делото са представени и
актове за приемане на конструкцията /обр.14/ от
01.03.2009 г. и от 30.08.2014 г. за процесната
жилищна сграда.
От представените по делото
удостоверение от 06.01.2017 г., издадено от Гл. архитект на СО, район „Л.“ и
удостоверение №434/26.04.2016 г., издадено от Столична община, се установява,
че процесната „Жилищна сграда с подземни гаражи,
абонатна и два магазина“, находяща се в гр. С., УПИ
ІV-1040, кв.29, м. „В.ВЕЦ – С.“, е въведена в експлоатация.
Други относими
доказателства не са ангажирани.
При иск с правно основание
чл.19 ал.3 ЗЗД в тежест на ищеца е да
установи валидно възникнало между страните правоотношение от сключен
предварителен договор за продажба на описания недвижим имот, елемент от
съдържанието на което е задължението на ответника да обективира
волеизявление за сключване на договор за продажба в изискуемата форма,
настъпила изискуемост на задължението, като процесуално условие за уважаване на
иска е и правото на собственост, с обект процесния
недвижим имот, да е елемент от правната сфера на продавача към приключване на
устните състезания.
По делото се установи
сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а
именно процесния апартамент №9 и прилежащото му мазе.
Представеният предварителен
договор, наименован споразумение, от 22.11.2012 г. е
сключен в установената в чл.19 ал.3 ЗЗД писмена форма за действителност и
съдържа клаузи относно същественото съдържание на проектирания окончателен
договор за продажба - индивидуализиран е обект на правото на собственост, което
се прехвърля срещу насрещно задължение за заплащане на цена в размер на 58
000,00 евро.
Доколкото обаче, съгласно
разпоредбата на чл.363 ГПК, съдът
проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред, включително дали отчуждителят е
собственик на имота, което включва проверка за осъществяване на целия
фактически състав, реализирането на който има транслативен
ефект.
По делото се установи безспорно и категорично, че е
настъпила изискуемостта на задължението за сключване на окончателен договор за
покупко-продажба на процесния апартамент – процесната жилищна сграда е въведена в експлоатация.
Ответниците не доказаха, нито има наведени твърдения в тази насока,
да са изпълнили задължението си за сключване на договор за продажба по
отношение на процесния недвижим имот в изискуемата от закона нотариална форма.
Настоящият
съдебен състав намира обаче, че по делото не се установи към приключване на
устните състезания, ответниците да се легитимирата като титуляри на правото на собственост върху процесния апартамент. Трайна и непротиворечива е практиката
на ВКС /напр. решение №220/30.03.2011 г. по т.д.. №895/2009 г. на ІІ ТО на ВКС/, че когато се касае за прехвърляне право на собственост върху недвижим
имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, вкл. дали отчуждителят
е собственик на имота, защото решението на съда поражда последиците на
окончателен договор, като прехвърля правото на собственост върху недвижимия
имот. Отчуждителят трябва да е собственик не при
сключването на предварителния договор, а при постановяване на решението по
чл.19 ал.3 ЗЗД.
По делото се установи, че с описания по-горе
дружествен договор от 07.01.2013 г. приемателят по договора за строеж „К.9.“
ЕООД е прехвърлил правото на собственост върху процесния
апартамент на „Г. В. М. М. П.“ ЕООД. Съгласно
разпоредбата на чл.298 ал.1 и ал.2 ГПК, решението влиза в сила само между
същите страни, но има действие и за наследниците на страните и за техните частни
правоприемници В случая
обаче описаното по-горе решение, с което е признато за установено несъществуването /поради
погасяване по давност/ на правото на строеж на процесната
жилищна сграда, не обвързва приобретателя „Г. В. М. М. П.“ ЕООД със сила на присъдено нещо, тъй като безспорно неговото
правоприемство е настъпило преди образуване на делото и той не е бил страна по него.
Задължението на съда
да зачете силата на пресъдено
нещо на влязло
в сила решение е регламентирано в чл.297 ГПК. Когато се разрешава
правен спор и по преюдициалното правоотношение има влязло в сила съдебно
решение, съдът е длъжен да го
зачете и да не приема нещо
различно. Това задължение възниква само тогава, когато
има пълна идентичност между предмета на делото,
по което е постановено влязлото в сила решение и преюдициалното правоотношение, което се разглежда
във висящия спор. Това изискване
произтича пряко от разпоредбата на чл.298 ал.1 ГПК. По аргумент на противното, съдът
не е длъжен да зачете и може да приеме нещо различно при липса на пълна
идентичност между предмета на делото, по което
има постановено влязло в сила решение
и преюдициалното правоотношение,
което съдът разглежда във висящия
спор. Настоящият съдебен състав намира, че в рамките на производството по
настоящето дело се установи безспорно и категорично, че правото на строеж на процесната жилищна сграда е било реализирано още към
01.03.2009 г., видно от представения и описан по-горе акт за приемане на
конструкцията от 01.03.2009 г., неоспорен от страните. По този начин правото на строеж се трансформирало в право на
собственост върху
изградената вече постройка и приобретателят по
описания по-горе апорт „Г. В. М. М. П.“ ЕООД е придобил правото на собственост върху процесния апартамент.
Освен това,
описаното по-горе решение, с което е признато за установено несъществуването,
поради погасяване по давност, на правото на строеж на жилищната сграда, в която
се намира процесният апартамент, не може да бъде противопоставено на приобретателя на процесния
апартамент по силата на описания по-горе апорт. Апортът е извършен и вписан преди вписването на исковата
молба, с която е предявен искът за установяване, че правото на строеже е погасено по давност. Целта на вписването на
исковата молба е охраняване интересите на вписващия я ищец, който с него
обявява, че има претенции върху имота, предмет на спора.
Вписването охранява интересите и на трети лица, известявайки ги, че съществуват
спорни права върху имота. По силата на чл.114 ал.1 б. „б“ ЗС ефектът на
вписването /оповестително-защитното му действие/ се
изразява в това, че всички разпореждания с имота, предмет на делото, извършени
от ответника след вписването, не могат да се противопоставят на ищеца. В този
смисъл е и трайната практика на ВКС – напр. решение №405 от 24.08.2010 г. на
ВКС по гр.д. №1266/2009 г., IV ГО. По аргумент на противното, всички
разпореждания с недвижим имот, извършени преди вписването на исковата молба, са
противопоставими по отношение на ищеца.
Съдът
не разглежда релевираните от ищеца възражения за
нищожност на дружествения договор на „М.
И. П.“ ООД от 07.01.2013 г. и на дружествения дружествен акт /устав/ на „Г.**“
ЕООД от 01.08.2014 г., като ирелевантни за предмета
на настоящето производство, доколкото същите не касаят процесния
апартамент.
Предвид
изложено, съдът намира, че предявеният иск е неоснователен и като такъв следва да бъде
отхвърлен.
С оглед изхода на делото и
направеното искане, на ответниците на основание чл.78
ал.3 ГПК следва да се присъдят разноски в размер на сумата от 2000,00 лв.,
представляваща адвокатско възнаграждение. Възражението на ищеца за прекомерност
на заплатеното от ответниците адвокатско
възнаграждение е неоснователно. По делото е представен договор
за правна помощ и съдействие, сключен
между адв. А. и ответниците,
съгласно който последните са заплатили адвокатско възнаграждение в размер на
сумата от 2000,00 лв. Съгласно
ТР №6/2012 от 06.11.2013 г. на ОСГТК на ВКС, при намаляване на подлежащо на
присъждане адвокатско възнаграждение, поради прекомерност по реда на чл.78 ал.5 ГПК, съдът не е обвързан от предвиденото в § 2 от Наредба №1/09.07.2004 г.
ограничение и е свободен да намали възнаграждението до предвидения в същата
наредба минимален размер. Договореното по настоящето дело адвокатско
възнаграждение е в рамките този минимален размер, изчислен съобразно чл.7 ал.2
от Наредба №1 за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Воден от гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от О.В.М.,
ЕГН **********, адрес: ***, срещу М.Г.М.,
ЕГН **********, адрес: ***, и Й.В.Г.,
ЕГН **********, адрес: ***, иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД за обявяване
за окончателен на сключения на 22.11.2012 г. предварителен договор
/споразумение/ между М.Г.М., ЕГН **********, адрес: ***, и Й.В.Г., ЕГН **********,
адрес: ***, в качеството на продавачи, и О.В.М., ЕГН **********, адрес: ***, в
качеството на купувач, за покупко-продажба на следния недвижим недвижим имот: АПАРТАМЕНТ №9 с площ от 116 кв.м. и прилежащо
мазе, разположен на втори етаж от сграда с подземни гаражи, абонатна и два
магазина, построена в УПИ ІV-1040 в кв.29, м. „В.– ВЕЦ С.“.
ОСЪЖДА О.В.М., ЕГН **********, адрес: ***, да заплати на М.Г.М., ЕГН **********, адрес: ***, и Й.В.Г., ЕГН **********, адрес: ***, на основание чл.78 ал.3 ГПК сумата от 2000,00 лв., представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на
обжалване пред САС с въззивна жалба в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: