Р Е Ш
Е Н И Е
№ 179
гр.Севлиево 25.06.2019
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Севлиевският районен съд, в ОТКРИТО
заседание
на трети юни
през
две хиляди и деветнадесета година, в състав:
Председател:
ВАЛЕРИЯ АВРАМОВА
при секретаря ИВЕЛИНА
ЦОНЕВА
като разгледа докладваното от съдията АВРАМОВА гр.д. № 1063 по описа за 2018 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 108 ЗС.
В исковата и уточнителната молба ищецът твърди, че
е собственик на процесния земеделски имот по силата на нотариален акт за
покупко-продажба № 109, том ІV, рег.№ 4543, дело № 466 от 20.10.2000 г. на *** И.
П.. Негов праводател е собственикът на имота К. Т. К., на когото имотът е бил
възстановен по реда на ЗСПЗЗ. До 2011 г. той е обработвал сам имота, като го е
засявал с царевица. От 2011 г. до 2016
г. го е отдал на ***за обработване срещу рента. През 2017 г. узнава, че имотът
му е закупен от ответника по делото с нотариален акт № 218 от 2008 г., като
продавачи са лицата С.К.Й. и В. З. К. – законни наследници на К. Т. К.. Счита,
че те не са били собственици на имота към датата на продажбата, поради което
втората сделка не е породила вещно-правен ефект относно правото на собственост.
Поради това ищецът моли съда да уважи иска, като признае за установено по
отношение на ответника, че е собственик на имота и да го осъди да отстъпи
собствеността и предаде владението му. Претендира и разноските по делото.
В законния месечен срок ответникът С.Д. е
представил писмен отговор. В него оспорва иска като неоснователен и моли съда
да го отхвърли. Твърди, че е придобил имота по силата на покупко-продажба на
09.12.2008 г. Прави възражение за изтекла погасителна кратка петгодишна давност
в негова полза, тъй като е добросъвестен владелец повече от 5 години, дори и да
се приеме, че имотът е закупен от несобственик. Изяснява как е ползвал имота от
закупуването до предявяване на иска.
С протоколно определение от 10.12.2018 г. – л. 167
като ответник по делото е конституирана съпругата на ответника С.С.Д., която в
законния срок е подала писмен отговор. Признава, че имотът е закупен в режим на
СИО, но оспорва иска като неоснователен. И тя прави възражение за изтекла
кратка петгодишна погасителна давност, начиная от датата на придобиване на
имота до предявяване на иска с твърдението, че със съпруга си са добросъвестни
владелци и не са знаели, че праводателите им евентуално не са собственици. Моли
съда да отхвърли иска. Ответниците претендират разноските по делото.
С определение № 52 от 17.01.2019 г. – л. 231 е
допуснато до участие трето лице – помагач на ответницата – С.К.Й..
В своя отговор тя също оспорва иска и моли съда да
го отхвърли. Твърди, че като законен наследник на първоначалния собственик К. К.
не й е било известно, че той вече е продал процесния имот, като излага
конкретни съображения. Счита, че ответниците по делото са владяли добросъвестно
и непрекъснато нивата и на осн.чл. 79, ал. 2 ЗС са станали нейни собственици по
давностно владение.
По делото се събраха писмени и гласни
доказателства.
От съвкупната им преценка съдът намира за
установена следната фактическа обстановка:
Видно от приложения от ищеца нотариален акт за
покупко-продажба № 109, том ІV, рег.№ 4543, дело № 466 от 20.10.2000 г. на *** И.
П. – л. 5 той е закупил процесната нива от К. Т. К.. Продавачът е бил неин
собственик, видно от приложеното решение № 384 от 23.06.1999 г. – т. 6 – л.25.
От удостоверението за наследници на К. Т. К. - л.
158 се установява, че първоначалният собственик е починал на 30.03.2001 г. и негови
законни наследници са били съпругата му В. З. К. /починала на 01.03.2009 г./ и дъщеря С.К.Й. – конституирана като трето
лице – помагач. Именно в това си качество с приложения нотариален акт № 28, том
ІХ, рег.№ 16993, дело № 1594 от 09.12.2008 г. на *** П. – л. 7, те са продали
същия имот на отв. С.Д. по време на брака му с отв.С.Д. – т. 8 от нот.акт.
Към настоящия момент процесният земеделски имот е
с идентификатор № 66216.159.55, видно от приложената скица – л. 19, като в нея
е посочен номер по предходния план 159055 /както имотът е бил описан и по двете
сделки/.
При това положение е очевидно, че се касае за
конкуренция на право на собственост по отношение на един и същ имот между две
страни, придобили всеки имота по силата на нотариален акт.
При договорно прехвърляне, за да стане
приобретателят собственик на имота,
необхоД. е неговият праводател да е собственик на прехвърляното право. В този
смисъл е налице правоприемство между
прехвърлител и приобретател, при което правоприемникът не може да придобие
повече права, отколкото има неговият праводател. В настоящия случай ищецът е
придобил имота от лице, което е било негов собственик. Не така обаче е при
втората сделка, при осъществяване на която прехвърлителките не са била
собственици на имота, поради което приобретателят не е станал негов собственик.
Още повече, че в случая става въпрос за нотариални сделки, вписани в Службата
по вписвания – Севлиево. Вписването на първата сделка ограничава
разпоредителното действие на втората и елиминира възможността тази втора сделка
да съставлява основание за упражняване на добросъвестно владение върху имота.
Всъщност и двамата ответници признават
обстоятелството, че ищецът първи е придобил имота чрез сделка. Затова те се
позовават на друго придобивно основание – добросъвестно владение на недвижимия
имот в продължение най-малко на 5 години – чл. 79, ал. 2 ЗС. Неправилно и в
двата отговора е посочено, че се касае за „погасителна давност“. Възраженията
се отнасят до придобивна давност. Определение за добросъвестно владение законът
дава в чл. 70, ал. 1 ЗС, но съдът счита, че ответниците не са били добросъвестни
владелци, защото при сключване на сделката продажба /която поставя началото на
претендираното добросъвестно владение/ те са имали възможността чрез справка в
СВ – Севлиево да проверят собствеността на имота и да установят, че
прехвърлителките не са негови собственици. Точно поради тази причина съдебната
теория и практика приемат, че вписването елиминира възможността за
добросъвестно владение. Всъщност видно е от описаните документи по сделката, че
удостоверение за тежести на СВ е било приложено, но нотариалното дело е
унищожено и не може да се установи съдържанието на този документ. Когато се касае за наследствен имот е
задължително да се провери и по името на бившия собственик, а не само по името
на неговите наследници. Всъщност не е ясно за какво точно е бил издаден този
документ – за имот, за време, за лице. В тази връзка следва да се отбележи, че
двете продавачки са упълномощили свид. В.В. да ги представлява по сделката,
като същият по пълномощие е и купувач, в качеството си на служител във фирма на
ответника, където работи и сега. Или иначе казано, ако удостоверението за
тежести е било коректно изискано, то във всички случаи страните ще узнаят за
първата прехвърлителна сделка.
Затова съдът счита, че земеделската земя не е била
придобита от ответниците на основание кратката придобивна петгодишна давност.
Ответниците и третото лице-помагач се позовават и
на неизпълнение на задължението на ищеца да декларира придобИ.е на имота по
реда на чл. 37б, ал. 1 от ЗСПЗЗ. Те считат, че този негов пропуск е основание
нивата да се води на името на нейния първи собственик и точно затова продавачките
по втория нотариален акт са се снабдили с документите и са продали имота. На
първо място съдът ще отбележи, че този законов текст е въведен за първи път
през 2002 г. – д.в. бр. 99. Внимателният прочит на този законов текст води до
извода, че се касае за ежегодни декларации, свързани с ползването на
земеделските имоти и това задължение на собствениците и ползвателите няма нищо
общо с настоящия казус. Това е така, защото проверката на собствеността се извършва
в съответните служби по вписвания, тъй като разпореждането с недвижим, вкл.земеделски имот се извършва по
нотариален ред. Съдът ще отбележи и следното обстоятелство – през годините,
предхождащи одобряването на кадастралните карти и кадастралните регистри,
службите по вписвания имаха задължението да изпращат копия от нотариалните
актове на съответната общинска администрация или ОбСЗ /според вида на имота/.
По този служебен път се отбелязваха промените в собствеността на даден имот и гражданите
нямаха законово задължение да уведомяват ОбСЗ. Съдът ще посочи следните
нормативни актове за това задължение: в ЗСПЗЗ /в редакция към 2000 г./ чл. 7,
ал. 5 – „Съдиите по вписвания и другите компетентни органи в едномесечен срок
са длъжни да известят поземлената комисия за промените в собствеността и
предназначението на земите“. В Наредба № 2 от 21.04.2005 г. за воденето и
съхраняването на имотния регистър в § 2 от ПЗР – „До одобряването на
кадастралните карти и кадастралните регистри за съответната територия по реда
на ЗКИР службите по вписвания предават копие от актовете за учредяване и
прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти на съответната общинска
администрация или ОбСЗГ.“ На съда е
служебно известно, че службите по вписвания изпълняваха това свое задължение,
но дали ОбСЗ въз основа на нотариалните актове са извършвали промяна на
собственика е неясно.
Във връзка с декларациите по чл. 37б ЗСПЗЗ съдът
ще отбележи и следното: принципно собственикът на земеделска земя има няколко
възможности за нейното ползване: да я обработва сам, да сключи договор за
наем/аренда и да не желае земята да бъде обработвана. Ако собственикът не
декларира първите две възможности земята се превръща в имот – т.нар.“бяло
петно“. Терминът „бели петна“ означава, че земеделска земя, която не се
обработва от собствениците си, но с оглед следване на принципа, че земеделска
земя не трябва да е пустееща и трябва да се обработва, се предоставя за
ползване на трети лица по ред и процедура, определен в ЗСПЗЗ. Точно това е смисълът
на тези ежегодни декларации по чл. 37б ЗСПЗЗ, а не да декларират собственост
пред ОбСЗ. Но дори и в случаите на изоставена земеделска земя, превърнала се в
„бяло петно“, собственикът не губи собствеността си и обработващият земята
заплаща цена за това, която при поискване се получава от собственика.
В тази връзка няма правна стойност възражението на
третото лице-помагач, че ищецът не е доказал „с категоричност непрекъснато и
необезпокоявано владение на имота“. Правото на собственост се изгубва, ако друг
го придобие или собственикът се откаже от него – чл. 99 ЗС. Не е налице нито
една от тези две алтернативи и след като е налице документ за собственост, ищецът
не е длъжен да установява, че е владял имота от придобиването му. Никой
собственик не е длъжен да демонстрира собствеността си и да показва пред обществото
кои имоти са негови и затова подобно възражение
е ирелевантно.
И двете страни по делото представиха документи –
договори за аренда, от които е видно как е бил обработван имота от всеки от
тях. Освен това по реда на чл. 192 ГПК бяха представени документи от трети
неучастващи лица – ОДЗ и ОбСЗ, установяващи кой е ползвал процесния имот и на
какво основание. Съдът няма да обсъжда тези многобройни писмени доказателства,
тъй като по-горе изложи позицията си, че ответниците не са добросъвестни
владелци, поради което не могат да претендират за придобИ.е на имота като
такива, съответно да установяват ползване на имота най-малко за пет години.
Отново ще повтори, че дори и да не е обработвал лично или чрез друго лице
земеделската си земя, ищецът не е загубил правото си на собственост върху нея,
защото тя не е придобита от другиго и той не се е отказал от нея.
Мотивиран от горното съдът счита предявеният иск
за основателен и доказан и го уважава. Собственик на процесния земеделски имот е
ищецът по делото въз основа на нотариален акт за покупко-продажба, първи по ред
и съответно първи по право. Той е придобил имота от неговия първоначален
собственик, на когото е възстановен по реда на ЗСПЗЗ и не е загубил правото си
на собственост.
Искане за заплащане на разноски са направили всички страни по делото, като
са представили и списък по чл. 80 ГПК.
С оглед изхода на спора, на осн.чл. 78, ал. 1 ГПК ответниците ще бъдат
осъдени да заплатят на ищеца направените от него разноски по списък по чл. 80 ГПК – л-160. Документирани са следните разноски – адвокатско възнаграждение 300
лв. – л.4, д.т. 50 лв.- л.10, д.т. 10 лв. за две съдебни удостоверения – л.16 и
17, такса 25 лв. на АГКК за издаване на кадастралната скица на имота – л.163, д.т.
14 лв. за удостоверение за данъчната оценка – л.162, д.т. 10 лв. за вписване на
ИМ – л.164, такса 10 лв. на Община Севлиево за издаване на две удостоверения –
л. 161 и д.т. 5 лв. за съдебно удостоверение – л.55 и 56. Разноските са в общ размер
на 424 лв.
Разноските на ответниците остават в тяхна тежест,
а на третото лице-помагач разноски не се присъждат по силата на чл. 78, ал. 10 ГПК.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по
отношение на С.И.Д. *** ЕГН **********
и С.С.Д.
*** ЕГН ********** при участие на трето
лице-помагач С.К.Й. *** ЕГН **********, че В.Й.Т. ЕГН ********** *** е собственик на следния недвижим земеделски имот, придобит с
нотариален акт за покупко-продажба № 109, том ІV, рег.№ 4543, дело № 466 от
20.10.2000 г. на *** И. П.: НИВА от 1,898 дка, пета категория, намираща се
в м.“***“ в землището на с***и представляваща имот № 159055 при граници : имот № 159053 - нива на Д. П. П., № 159088
- полски път на полски пътища, № 132 - полски път на полски пътища, № 159104 -
нива на н-ци П.Х.Ч., а сега ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 66216.159.55 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед Р№-18-763 от
24.11.2017 г. , с адрес местност ***, с площ 1898 кв.м, с трайно предназначение
на територията: земеделска и начин на трайно ползване: нива, категория пета с
номер по предходен план 159055 и съседи: 66216.159.88, 66216.159.53,
66216.159.104 и 66216.159.132, на
осн.чл. 108 ЗС.
ОСЪЖДА С.И.Д. *** ЕГН ********** и С.С.Д.
*** ЕГН ********** при участие на трето
лице-помагач С.К.Й. *** ЕГН ********** да отстъпят собствеността и предадат
на В.Й.Т. ЕГН ********** ***
владението на описания по-горе недвижим земеделски имот: по нотариален акт за
покупко-продажба № 109, том ІV, рег.№ 4543, дело № 466 от 20.10.2000 г. на *** И.
П.: НИВА от 1,898 дка, пета категория, намираща се
в м.“***“ в землището на с***и представляваща имот № 159055 при граници : имот № 159053 - нива на Д. П. П., №
159088 - полски път на полски пътища, № 132 - полски път на полски пътища, №
159104 - нива на н-ци П.Х.Ч., а сега
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 66216.159.55
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
Р№-18-763 от 24.11.2017 г. , с адрес местност ***, с площ 1898 кв.м, с трайно
предназначение на територията: земеделска и начин на трайно ползване: нива,
категория пета с номер по предходен план 159055 и съседи: 66216.159.88,
66216.159.53, 66216.159.104 и 66216.159.132, на осн.чл. 108 ЗС.
ОСЪЖДА С.И.Д.
*** ЕГН ********** и С.С.Д. *** ЕГН ********** да заплатят на В.Й.Т. ЕГН ********** *** направените от него разноски
по делото в размер на 424 лв. / четиристотин двадесет и четири/, на осн.чл. 78, ал. 1 ГПК.
УКАЗВА на ищеца да
извърши отбелязване на решението в шестмесечен срок от влизането му в сила, на осн.чл. 115, ал .2 ЗС във вр.с ПВ, като го уведомява, че след изтичане на
този срок вписването на исковата молба губи действието си.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред
Габровския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: