Р Е Ш Е Н И Е
гр. Ловеч, 07.06.2016 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ЛОВЕШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД девети състав в публичното заседание
на девети май две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЦВЕТОМИРА ВЕЛЧЕВА
при секретаря И.В., като разгледа докладваното
от съдията гр. дело № 1471/2015 год. и на основание данните по делото и закона,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано във връзка с постъпила молба от И.С.И. и Марияна К.И.
против Г.Г.Д. и Т.Г.Т. искове за заплащане на обезщетение за ползване на имот без
основание.
В исковата
молба се твърди, че ищците са собственици на самостоятелен обект в сграда по
силата на договор за покупко – продажба, обективиран в нотариален акт № 82, том
III, рег. № 2685, дело № 332 от
Отправя се
искане до съда да постанови решение, с което да осъди всеки от ответниците да
заплати на ищците по 3 000,00 лв. – обезщетение за ползване без основание
на процесния имот за периода 01.09.2010 г. до 01.09.2011 г. и сторените
разноски.
В депозирани
по делото отговори ответниците оспорват основателността на заявените искове.
Ответникът Тодорова твърди, че на 24.09.2003 г. между страните /нея и ищците/ е
постигнато съгласие за сключване на договор, по силата на който ищците са се
задължили да прехвърлят срещу определена цена на ответника Тодорова процесния
имот. По силата на договора те й предали владението върху имота, а към момента
този договор не е преустановил действието си. Ответникът Т., като син на ответника
Тодорова, се казва, че също е ползвал имота на основание предаденото й
владение. При условията на евентуалност, в случай на основателност на заявените
претенции, ответникът Т. твърди, че имат вземания за сторени разходи в
процесния имот за периода 01.09.2010 г. до 01.09.2011 г. – за подмяна на
дограмата, заплатени такси за ползване на общите части и за поправка на покрива
на обща стойност 4 000,00 лв., от които 2 400,00 лв. – изработка и
монтаж на дограма, 120,00 лв. – такси за ползване на общите части и
1 480,00 лв. – ремонт на покрив, които съразмерно /по 2 000,00 лв./
да се прихванат с вземанията срещу на всеки от ищците. В съдебно заседание
представителя на ищците не оспорва, че сред сключване на договора, от който
черпят права, между доверителите му и ответника Г.Д. е постигнато съгласие за
сключване на предварителен договор за покупко-продажба. Оспорва въз основа на
този договор на Д. да е предадено владението върху процесния имот. Твърди, че
договорната връзка е прекратена, тъй като Д. не е разполагала със средства да
заплати договорената цена, като е декларирала, че ще освободи имота до
21.06.2004 г.
В проведено
на 09.05.2016 г. открито съдебно заседание процесуалния представител на
ответника Т.Т. заявява, че не поддържа възражението в отговора за прихващане с
вземане за сторени подобрения в процесния имот, като го оттегля.
По делото ищците се
представлява от адв. С., който по същество излага становище за основателност на
заявените от доверителите му искове, като подробни съображения развива в
писмени бележки.
В хода на делото ответниците
се представляват от адв. Теодосиева, която по същество излага становище за
неоснователност на заявените искове, като заявява искане за присъждане на
сторени разноски, а подробни съображения излага в писмени бележки.
След преценка-поотделно и в
съвкупност на събрания доказателствен материал, доводите и становищата на
страните, съдът намира за установено следното от фактическа страна:
Между Г.Г.Д. от една страна и
М.К.И. от друга е постигнато съгласие за сключване на договор, по силата на
който първата продава на втория следния свой недвижим имот: апартамент № 5 на 3-ти
етаж, вх. Б от жилищен блок „Осъм", находящ се в гр.Ловеч със застроена
площ на жилището 103.86 кв. м., състоящ се от две спални, дневна, столова,
бокс, баня, тоалетна, килер и антрета при граници: улица, от две страни – двор,
Марийка Николова, Хубан Денчев и Недялко П., заедно с принадлежащите: избено
помещение №1 с площ от 17,93 кв.м. при граници: Пенчо В., Марийка Николова,
таванско помещение №1 с площ от 16.29 кв.м. при граници Стойко Петров, стълбище
и заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата и правото
на ползване върху УПИ съставляващ парцел II в кв. 42 по действащия устройствен
план на гр.Ловеч одобрен 1989г. за сумата от 20 000,00 лв., което се
установява от нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имот № 82, том III,
рег. № 2658, дело № 332/2003 г.
Мариан К.И. е съпруга на И.С.И., което се
установява от удостоверение за семейно положение, съпруг/а и деца изх. №
390/12.06.2014 г., издадено от Община Ловеч /прил. на л. 138 от гр. д. №
192/2014 г. на ЛОС/.
Страните не
спорят, че след сключване на договора за покупко-продажба, от които ищците
черпят права между тях и ответника Г.Д. е постигнато съгласие за сключване
предварителен договор за покупко-продажба. Това се установява и от представения
по делото предварителен договор, с който Марияна К.И. и И.С.И. са се задължил
да продадат на Г.Г.Д. свой недвижим имот, находящ се в гр. Ловеч, жилищен блок
„Осъм” , вх. Б, ет. 3, ап. 5, представляващ тристаен тухлен апартамент с площ
от 103,86 кв. м., с избено помещение № 1 и таванско помещение № 1 за сумата от
19 000,00 лв., от който 2 500,00 платени при сключването на договора
и 16 500,00 при изповядване на сделката. Страните са поели задължение да
сключат окончателен договор за покупко-продажба до 03.10.2003 г., като
владението върху него се предаде на ответника Г. не по-късно от 03.10.2003 г.
В депозирана по делото
декларация Г.Г.Д. е декларирала, че в срок до 21.06.2004 г. се задължава да
освободи недвижим имот, представляващ ап. № 5 на 3-ти етаж, вх. Б от жилищен блок
„Осъм", находящ се в гр.Ловеч със застроена площ на жилището 103.86 кв.м.,
състоящ се от две спални, дневна, столова, бокс, баня, тоалетна, килер и
антрета при граници: улица, от две страни – двор, Марийка Николова, Хубан
Денчев и Недялко П., заедно с принадлежащите: избено помещение №1 с площ от
17,93 кв.м. при граници: Пенчо В., Марийка Николова, таванско помещение №1 с
площ от 16.29 кв.м. при граници Стойко Петров, стълбище и заедно с припадащите
се идеални части от общите части на сградата и правото на ползване върху УПИ
съставляващ парцел II в кв. 42 по действащия устройствен план на гр.Ловеч
одобрен 1989г., което е продала на М.К.И. с нотариален акт № 82, том III
от 2003 г., а при неизпълнение на поетото задължение ще дължи на купувача
сумата от 1 000,00 лв.-обезщетение за ползване без основание. Препис от
същата декларация е приложен на л. 42 от гр. д. № 192/2014 г. на ЛОС, като
видно от същия подписа на декларатора е заверен на 23.02.2014 г. от нотариус
Нели Хаджикръстева.
Свидетелят Присадашки предвявал интерес
към процесния имот и заявил на ищеца С., че има желание да го закупи. С. му
заявил, че има купувач за жилището-жена, с която има сключен предварителен
договор и ако тя не го купи, ще му го предложи. През зимата на 2003 г. И.С.
казал на свидетеля Присадашки, че жената се е отказала от сделката, тъй като
нямала пари да го купи, като му предложил да го купи за сумата от
20 000,00 лв. Свидетелят заявил, че през следващата година ще му се обади,
като се договорили да преговарят лятото, тъй като жената, която ползва имота,
не може да го напусне зимата. До сключването на сделка не се стигнало, тъй като
свидетелят не разполагал със средства за заплащане на цената.
На 07.02.2005 г. по ч. гр. д. № 110/20005
г. РС Ловеч е издал заповед, с която е заповядал на Г.Г.Д. да възстанови на М.К.И.
владението върху следния недвижим имот: апартамент № 5, находящ се в гр. Ловеч,
жилищен блок „Осъм“, ет. 2, вх. Б, със засторена площ то 103,86 кв. м., заедно
с избено помещение № 1 и таванско помещение № 1, предмет на Нотариален акт №
82, том VII, рег. № 2685, нот. дело № 332/2003 г. на
нотариус Нели Хаджикръстева.
Т.Г.Т. е роден на *** г. от майка Г.Г.Д.
и баща Ганчо Т.Г., което се установява от удостоверение за раждане, издадено от
Градски нареден съвет Ловеч на база акт за раждане № 578/09.06.1978 г.
Страните не спорят, че
процесния имот се намира във владение на ответниците, като този факт е обявен
за безспорен в отношенията между страните с доклада на делото. Това се
потвърждава и протокол за предаване на процесния имот от 11.03.2016 г. по изп.
д. № 167/2014 г., в който е удостоверено предаването на процесния имот от
ответниците чрез представляващия ги-адв. В. К..
На 26.03.2010 г. е проведено общо
събрание на собствениците на жилищна сграда, находяща се в гр. Ловеч, ул.
„Осъмска” № 5, бл. „Осъм”, вх. Б с осем броя апартамента и осем собственици. На
събранието са присъствали представители на седем от жилищата, като ап. 5 е
представляван от Г.Д.Г.. На събраните единодушно е взето решение събиране на
средства от собствениците за текущи ремонти, консумативи, свързани с общите
части на входа от по 5,00 лв. месечно-60,00 лв. на година от апартамент.
За периода 01.09.2010 г. до 01.09.2011 г.
начислените суми за разходи за процесния имот в размер на 55,00 лв. Разходите
са заплатени от живущите в жилището- Г.Г.Д. и Т.Г.Т., които фигурират като задълЖ.лица в касовата книга на етажната собственост. За
сочения период в сградата не е извършван ремонт на покрива или други общи части.
Казаното се установява от заключението на вещото лице по назначената
съдебно-счетоводна експертиза. Данните в нея досежно извършван ремонт в общите
части на сградата, в който се намира процесния имот се подкрепят и от
заключението на вещото лице по назначената съдбно-техническа
експертиза, изготвена от вещото лице инж. М., в което също е прието, че ремонт
на покривната конструкция на сградата не е правен. В жилището е извършена
подмяна на три прозореца и две врати /на банята и на тоалетната/, като общата
стойност на разходите за това е 2 144,00 лв. /материали и труд/. Ремонта е
извършен в рамките на последните 5-6 години, с оглед състоянието, в което се
намира дограмата към датата на огледа. Това се установява също от заключението
на вещото лице инж. М..
С решение № 100/16.04.2015 г.
по гр. д. № 192/2014 г. на Окръжен съд Ловеч е отхвърлен предявения от Г.Г.Г. против Марияна К.И. и И.С.И.
искове за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба, обективиран
в НА № 82, том III, рег.№ 2685, дело 332 от 2003г., с който Гала Г.Д. продава
на М.К.И. следния свой собствен недвижим имот, а именно: ап. № 5 на 3-ти етаж,
вх. Б от жилищен блок „Осъм", находящ се в гр.Ловеч със застроена площ на
жилището 103.86 кв.м., състоящ се от две спални, дневна, столова, бокс, баня,
тоалетна, килер и антрета при граници: улица, от две страни – двор, Марийка
Николова, Хубан Денчев и Недялко П., заедно с принадлежащите: избено помещение
№1 с площ от 17,93 кв.м. при граници: Пенчо В., Марийка Николова, таванско
помещение №1 с площ от 16.29 кв .м. при граници
Стойко Петров, стълбище и заедно с припадащите се идеални части от общите части
на сградата и правото на ползване върху УПИ съставляващ парцел II в кв. 42 по
действащия устройствен план на гр.Ловеч одобрен 1989г., поради противоречие със
закона на основание чл. 26, ал.,1, пр. 1-во ЗЗД поради нарушаване на чл.152 и
чл.209 ЗЗД спрямо първите двама ответници и иск за признаване Г.Г.Г. за
собственик на процесното жилище по отношение на ответниците Марияна К.И. и И.С.И. по
силата на упражнявано от нея давностно владение. Решението е потвърдено с
решение № 233/10.08.2015 г. по в. гр. д. № 248/2015 г. на Апелативен съд Велико
Търново, което с определение 171/10.02.2016 г. по гр. д. № 6063 /2015 г. на ВКС
не е допуснато до касация.
За процесния период средния
пазарен наем за ползване на процесния имот е 6 336,00 лв. или по 528,00
лв. Това се установява от заключението на вещото лице инж. Жени Й.. Съдът
кредита заключението на вещото лице, тъй като то е изготвено на база данни за
офертни цени за отдаване под наем на жилища в центъра на гр. Ловеч, където се
намира и процесното. Към тази цената е приложен корекционен коефициент, като е
отчетен спада в цената при сключване на договори за отдаване под наем.
Основателни са възраженията на ответниците, че процесното жилище не е
четиристайно, тъй като в него има три жилищни помещения /две спални и
всекидневна/, но това не повлиява на крайния извод, досежно размер на наемната
цената, тъй като офертаната цена за тристайни и четиристайни жилища не се
различава, а съществени разминавания им при едностайните жилища. Без значение,
с оглед крайни извод, направен от вещото лице, е дали за формиране на изводите
си, то е ползвало информация в електронен формат /качената на електронната
платформа –imoti.bg/ или такава на хартиен
носител. Наред с това, предлаганите оферти на електронната платформа са
по-много, отколкото публикуваните в печата, тъй като няма ограничения в за
офертите в електронна форма, както при публикуваните в печата.
При очертаване на фактите
съдът не отчита процесуалното поведение на ответниците във връзка с допуснати
до тях въпроси по чл. 176 ГПК. Съобщение допуснатите въпроси не е достигнало до
тях. Само в този случай, при тяхно бездействие или даване на неверни или
уклончиви отговорил, с оглед останалите установени обстоятелства по делото,
съдът може да приеме за доказани фактите, за установяването на които, въпросите
са допуснати.
При така установената фактическа обстановка съдът прави
следните правни изводи:
При условията на първоначално
субективно и обективно съединяване на искове да предявени претенции за
заплащане на обезщетение за ползване на недвижим имот без основание с правна
квалификация чл. 59 ЗЗД.
Ищците са собственици на процесния
имот по силата на договор за покупко-продажба, сключен с първия ответник. С
влязло в сила решение на Окръжен съд Ловеч е отречено, основанието от което те
черпят права, да страда от пороци. С оглед на това, въз основа на сделката и по
силата на законова презумция /ищецът Марияна И.-купувач по сделката е била в
брачна връзка с ищеца И.С.И./ правото на собственост е прехвърлено на ищците.
В рамките на процесния период имота
се е намирал във владение на ответниците. Фактът на владение на имота не е
спорен между страните, като той е безспорно установен от събраните по делото
доказателства. За процесния период ответниците са вписани като ползватели на
жилището в книгите на етажната собственост. Ответникът Г.Д. е участвала в
проведено общо събрание, на което е взето решение за заделяне на средства за
общи разходи. Двамата ответници са заплащали разходите за ползване на общите
части. В рамките на процесния период в имота е извършена подмяна на дограма, а
доколкото те са ползвали фактически имота, то следва да се приеме, че са
извършили ремонтните дейности.
Спорен в отношенията между страните
е въпроса за това налице ли е основание за ползване на имота. Ответникът Д.
черпи права от предварителен договор, по силата на който ѝ е предадено
владението на имота. Това основание за ползване на имота е разколебано от
ангажираните по делото доказателства.
След сключването на предварителния
договор-на 23.02.2004 г. Д. е подписала декларация, с която се е задължила да
предава владението на процесния имот до 21.06.2004 г. В тази декларация тя е
признала, че ако след тази датата продължи да ползва имота, основанието ѝ
за ползване отпада, за което дължи обезщетение. В същата насока-към отпадане на
основание за ползване, са и показанията на разпитания в хода на делото свидетел
Присадаши, на който ищецът И. е предлагал да закупи процесното жилище, като му
е заявил, че ще договарят през лятото на 2004 г., когато имота ще бъде
освободен. Допълнително основание, отново в насока към отпадане на основанието
за ползване, е и издадената от РС Ловеч заповед през 2005 г., с която
ответникът Д. е задължена да предаде владението на имота на М.И.. Ако
основанието за ползване на имота не бе отпаднало, каквито са възраженията на
ищците, то стои въпроса защо от 03.10.2003 г. ответникът Д. не е упражнила
правата си по него и не е поискала от съда да обяви договора за окончателен. Във
връзка с казаното не могат да бъдат споделени доводите на ответника Д. /те са
изложени в писмените бележки/, че подписаната от нея декларация за предаване
владението на имота, касае договора за покупко-продажба, а не предварителния
договор. Декларацията, както съдът сочи по горе, по време следва възникването
на основание за ползване на имота от ответника Д. /предварителния договор от
20.09.2003 г./ Ако въз основа на него тя е получила владението и то не е
отпаднало към 23.02.2004 г. /датата на която е заверен подписа на ответника под
декларацията/ няма основание да я подпише. Несъстоятелна е и тезата, че ищците
са били онези, които имали интерес да обявята предварителни договор за
окончателен по съдебен ред. Напротив, ако договорната връзка е прекъсната, тъй
като ответника Д. не е разполагала със средства да заплати цената, те не са
имали интерес от предявяване на иск, тъй като са рискували Д. да им
противопостави такива възражения. Индикацията за това са обсъдените вече
показания на свидетеля Присадашки. Ако И. са искали да сключат договор за
покупко-продажба с Д., защо са предлагали имота на други при същите условия.
Казаното до
тук дава основание на съда да направи извод, че към датата, от която се търси
присъждане на обезщетение за ползване на процесното жилище, основанието на
ответника Д. да владее е отпаднало. С отпадане основанието за ползване на имота
по отношение на Д. е отпаднало основанието за ползване от ответника Т.. Той е
син на ответника Д. и на основа тази родствена връзка тя го е допускала в
имота.
Досежно
размера на обезщетението, съдът приема, че претенциите са основателни в
заявения. Размерът на обезщетението е установен от заключението на вещото лице,
като той е по-висок от търсения. С оглед принципа на диспозитивното начало
съдът следва да уважи исковете до търсения размер.
Възражението
за прихващане с насрещно вземане на ответника Т. съдът не следва да разглежда,
с оглед направеното по отношение на тях оттегляне.
За пълнота на
изложеното съдът следва да отбележи, че не взема предвид и не обсъжда доводите,
изложени в писмените бележки на ответника Т., тъй като е отказал да приеме
обсъдените възражения за разглеждане в проведено на 09.05.2016 г. откритото
съдебно заседание.
Ищецът е
заявил искане за разноски и е представил списък на сторените. По делото са
ангажирани доказателства за сторени разноски в размер на 1 680,00 лв.,
които при изхода на делото следва да е възложат в тежест на ответниците.
Ответниците
също за заявили искане за разноски, които при изхода на делото следва да се
отхвърли.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА на основание чл. 59 ЗЗД Г.Г.Д.
с ЕГН ********** с адрес *** да заплати на И.С.И. с ЕГН ********** и М.К.И. с
ЕГН **********, двамата с адрес *** сумата от 3 000,00 лв. /три хиляди
лева/-обезщетение за ползване без основание на недвижим имот, представляващ
апартамент № 5, находящ се в бл. „Осъм“, вх. Б, ет. 3, ул. „Осъмска“ в гр.
Ловеч, ведно с избено помещение № 1 и таванско помещение № 1 за периода
01.09.2010 г. до 01.09.2011 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 59 ЗЗД Т.
Ганев Т. с ЕГН ********** с адрес *** да заплати на И.С.И. с ЕГН ********** и М.К.И.
с ЕГН **********, двамата с адрес *** сумата от 3 000,00 лв. /три хиляди
лева/-обезщетение за ползване без основание на недвижим имот, представляващ
апартамент № 5, находящ се в бл. „Осъм“ вх. Б, ет. 3, ул. „Осъмска“ в гр.
Ловеч, ведно с избено помещение № 1 и таванско помещение № 1 за периода
01.09.2010 г. до 01.09.2011 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Г.Г.Д. с ЕГН ********** и Т. Ганев Т. с ЕГН ********** двамата с адрес ***
да заплатят на И.С.И. с ЕГН ********** и М.К.И. с ЕГН **********, двамата с
адрес *** сумата от 1 680,00 лв. /хиляда шестстотин и осемдесет
лева/-сторени разноски в производството по делото.
ОТХВЪРЛЯ искането на Г.Г.Д. и Т.
Ганев Т. с горните данни за присъждане на сторените разноски.
Решението може да се обжалва от
страните в 2-седмичен срок от връчването им пред Окръжен съд Ловеч.
Съобщението до ищците да се връчи
чрез адв. С. на адрес ***.
Съобщението на ответниците са се
връчи чрез адв. Анна Теодосиева на адрес гр. София, ул. „Клокотница“ № 2А, ет.
1, офис 4.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: