Решение по адм. дело №115/2025 на Административен съд - Пловдив

Производство по чл. 145 и сл. от АПК, вр. чл. 8, ал. 11 от ЗОС.

Образувано е по жалба от М. Н. И., [ЕГН], с адрес в [населено място], против Решение №478, взето по протокол №20/05.12.2024г. на Общински съвет Пловдив в частта по т.3, относно определената цена в размер на 51 600, 00 лв. за продажба на недвижим имот-частна общинска собственост, находящ се в [населено място], [улица], [адрес]/30.

Жалбоподателката не е доволна от определената продажна цена и моли същата да бъде занижена. В жалбата са изложени доводи, че оценката не отчита обективно пазарните реалности, отнесени към конкретния недвижим имот, неговото състояние, както и това на сградата като цяло. Наред с това, се сочи, че не са отчетени вложените средства от И. за подобрения на обекта и привеждането му в състояние, годно за живеене. Иска се отмяна на обжалвания ИАА.

Редовно призован в съдебното заседание, жалбоподателката не се явява и не се представлява.

Ответникът - Общински съвет Пловдив, чрез процесуален представител адвокат Й., моли жалбата да се отхвърли, като неоснователна и недоказана. Заявена е претенция за присъждане на направените по делото разноски, съгласно представен списък. Подробни съображения по съществото на спора са изложени в депозирана по делото писмена защита.

Съдът, като разгледа становищата и възраженията на двете страни и след преценка на събраните по делото доказателства, намери за установено следното:

Жалбата е процесуално допустима. Оспореното Решение на Общински съвет - Пловдив е публикувано на 12.12.2024 г. във вестник "Марица", на интернет страницата на ОбС – Пловдив на същата 11.12.2024 г., както и на информационното табло на пл.“Ст Стамболов“ №1 на 12.12.2024г. Отделно от това, на 06.01.2025г., на жалбоподателката лично е връчено писмо изх. № 24VI-83/16.12.2024 г., с което е уведомена за постановеното решение на Общински съвет – Пловдив. За получаването му И. лично е положила подпис. Жалбата е депозирана чрез административния орган на 13.01.2025 г., т. е. в 14-дневния преклузивен срок и при наличието на правен интерес. При продажбата на общинско жилище на настанения в него наемател, самият закон определя възможния купувач, който се явява и адресат на актовете издавани в административната фаза на производството. Без съмнение размерът на определената продажна цена е елемент от властническото волеизявление на административния орган, който пряко и непосредствено засяга правната сфера на купувача по сделката и създава за същия правен интерес от съдебна защита.

От фактическа страна съдът прие следното:

Административното производство е започнало по заявление на жалбоподателката М. Н. И. с вх. заявление №19 П-11783/05.11.2019г. до Кмета на Общината, с искане за закупуване на общинско жилище, частна общинска собственост, находящо се в [населено място], [улица], [адрес]/30, в което същият е настанен. С протокол № 1/26.07.2020 г. на комисията по чл. 40, ал. 2 от НРПУРОИ е взето положително решение да се подготви предложение до Общински съвет - Пловдив за продажба на общинския имот. Пазарната оценка на общинския апартамент е изготвена в съответствие с чл. 22, ал. 3 от Закона за общинска собственост (ЗОС) от независим оценител К. М., в размер на 51 600 лева, определена към 19.11.2024 г. Данъчната оценка на имота е 20 871,40 лева, съгласно удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, с изх. № 66090015316/04.09.2024 г. на Дирекция МДТ, община Пловдив.

Видно от съдържанието на доклада за нуждите на оценката са взети предвид местоположението на обекта, околната инфраструктура и характеристиките на актива, като са приложени "Сравнителен подход“ и "Метод на посредственото сравнение".

Общински съвет Пловдив, по предложение на заместник кмета на община Пловдив, е взел решение № 478 по протокол № 20 от 05.12.2024 г., с което е разрешил продажбата на правоимащия наемател на процесния апартамент и е определил цена за продажба на недвижимия имот в размер на 51 600 лева, въз основа на пазарната оценка, изготвена от независимия оценител.

В хода на съдебното производство е допусната съдебно – оценъчна експертиза с вещото лице С. Ж., от която става ясно, че пазарната оценка на процесното жилище в състоянието, в което се намира и въз основа на сравнителния метод /при взети пазарни аналози/ е в размер на 52 000 лв. без включен ДДС или в евровата равностойност - 26 000 евро. Вещото лице е посочило, че стойността на имота е увеличена с 6500 лева с посочените от жалбоподателя подобрения.

По делото, в качеството им на свидетели са разпитани М. З. М. и А. Н. Б. (сестра на жалбоподателката), които заявят, че в жилището, имало течове, мухъл и наводнения, за което са подавани сигнали до общината, но мерки не били предприети. В тази връзка жалбоподателкато вложила свои средства и извършила ремонт на инсталациите за тока и водата, дограмата, таваните и пода.

При така установеното от фактическа страна, настоящият съдебен състав намира следното от правна страна:

Разпоредбата на чл.21 ал.1, т.8 ЗМСМА определя Общинския съвет като орган, управляващ, предоставящ за управление, и разпореждащ се с общинско имущество, като той определя и конкретните правомощия на Кмета на Общината и кметовете на райони и кметства. В тази връзка чл.8 ал.1 ЗОС предвижда, че придобиването, управлението и разпореждането с имоти и вещи - общинска собственост, се извършват под общото ръководство и контрол на общинския съвет.

Според чл. 45а от ЗОС условията и редът за установяване на жилищни нужди и за настаняване под наем в жилищата по чл. 43 и 45 от същ. закон се определят с наредба на общинския съвет. Съгласно чл. 47, ал. 1 вр. ал. 2 от ЗОС общинските жилища, предназначени за продажба, могат да се продават след решение на общинския съвет на лицата, отговарящи на условията за закупуване на общински жилища, определени в наредбата по чл. 45а, ал. 1, на цени, определени от общинския съвет по критерии, установени в същата наредба. Продажбата не може да се извърши на цена, по-ниска от данъчната оценка на имота. По правилото на чл. 45 във вр. чл. 47, ал. 2 от НУРУЖННОЖП жилище от фонд "Ведомствен" може да бъде продавано след решение на Общинския съвет на правоимащ наемател, на цени, одобрени от общинския съвет, представляващи пазарната оценка на имота, определена по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОС - възложено от кмета на общината определяне на пазарна оценка на имота от оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители.

Съгласно чл. 41, ал. 2 от ЗОС респ. чл. 47, ал. 2 от Наредба за условията и реда за установяване на жилищни нужди, за настаняване в общински жилища и продажбата им пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОС.

С оглед приложимите правни норми за този вид процедура по продажба на общинско жилище на правоимащ наемател, в доказателствена тежест на административния орган е да установи, че възприетата от него пазарна цена за продажба съответства на пазарната цена на процесния недвижим имот. Приложеният от законодателя подход в чл. 47 от ЗОС – продажба без търг и конкурс, макар и в отклонение от общите правила за разпореждане с общинско имущество, не отчита наличието на социални или други аспекти, свързани с правоимащия наемател. Правилата за определяне на продажните цени на общинските жилища са ориентирани към постигане на продажба на цени, отговарящи на пазарните условия, които ще бъдат постигнати между желаещи продавачи и купувачи в сделка, която би се реализирала при пазарни условия. В настоящия случай, е спазено изискването на чл. 41, ал. 2 от ЗОС, съгласно което разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти – общинска собственост, се извършват по пазарни цени, не по-ниски от данъчните им оценки.

В жалбата се твърди да са извършени подобрения на значителна стойност, поради лошото състояние на процесното жилището. Твърди, се че за състоянието на същото са подавани жалби до общината и че оценителя не е взел предвид местоположението на процесния имот.

Относно твърдението за лошото състояние на общинското жилище съдът приема, че няма значение какво е било първоначалното състояние на имота, след като И. доброволно се е съгласила да сключи договор за наем на същото с неговия собственик – Община Пловдив.

На следващо място, по делото са представени констативни протоколи и протокол-опис за извършвани огледи на процесното жилище, в които изрично е отразено, че жилището е в добро състояние. Видно от справка на ОП „Жилфонд“ изх.№890 от 13.06.2025г. с приложени към нея констативни протоколи и протокол-опис, в периода от 01.11.2019 г. до 05.12.2024г. от М. И. не са подавани в ОП „Жилфонд" жалби, относно състоянието на жилището с искане за даване на съгласие за извършване на ремонт от нейна страна. Не е постъпвала и информация от наемателката в общинското предприятие за извършени от нея действия по демонтиране на съществуващата дограма, вътрешни интериорни врати и балатум и не е налице приемо-предавателен протокол за предаване на ОП „Жилфонд" на демонтирани от апартамента дограма, вътрешни интериорни врати и балатум.

Не на последно място, следва да се посочи, че жалбоподателката обитава жилището като наемател по Договор за отдаване под наем на държавен жилищен имот, сключен на 01.11.2019 г. Съгласно чл. 12 ал.2 от Договора, наемателят е длъжен „За своя сметка да поддържа в изправност вътрешните водопроводи, канализационни, електрически, телефонни, отоплителни и други инсталации, уреди и съоръжения в наетия имот.“. Според ал. 5 на същият член, наемателят е задължен да „отстранява за своя сметка в срок, определен от наемодателя, повредите и липсите в наетия имот“. Следователно, жалбоподателката не може да има каквито и да било претенции относно подобренията, които е направила в имота по време на обитаването.

Съдът намира, че органът е спазил материалния и процесуалния закон и разликите в изчисленията на вещите лица не са основание за отмяна на оспорвания акт. Пазарните цени на имотите се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3-от оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители. Според посочената уредба, законовите критерии при определяне от общинския съвет на продажната цена на имот-общинска собственост са: пазарна оценка, извършена от независим оценител, отговарящ на изискванията на ЗНО и тази оценка да не е по-ниска от данъчната. Препращането в чл. 41, ал. 2 ЗОС е само към чл. 22, ал. 3 относно реда за определяне на оценителя- отговарящ на изискванията на ЗНО. Няма препращане към чл. 22, ал. 5 ЗОС, уреждащ определяне на размера на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, поради което този ред е неприложим.

Продажбата на общински жилища следва да бъде ориентирана към постигане на цени, отговарящи на пазарните условия. Няма правило за продажба на много по-ниски от пазарните цени и отразените в публичния регистър за разпоредителни сделки с имоти-общинска собственост, дори и да са близки до данъчните им оценки, не означава, че не са пазарните цени на конкретните имоти.

Обжалваната продажна цена за имот-общинска собственост е законосъобразно определена, доколкото е определена от независим оценител, вписан в Камарата на независимите оценители, с правоспособност за оценка на недвижими имоти, съгласно чл. 8, ал. 1 ЗНО и който носи отговорност за истинността на даденото заключение. Продажната цена е по-висока от данъчната оценка на имота и с това покрива и другия критерий за законосъобразност. При така изложените аргументи, решението на общински съвет Пловдив не страда от пороци и жалбата следва да се отхвърли.

При този изход на делото в полза на ответника следва да се присъдят сторените разноски за адвокатско възнаграждение според представените доказателства и списък на разноските.

Ето защо и поради изложеното Административен съд –Пловдив -XXVIII състав :

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ оспорването на М. Н. И., [ЕГН], против Решение №478, взето по протокол №20/05.12.2024г. на Общински съвет Пловдив в частта по т.3, относно определената цена за продажба на недвижим имот-частна общинска собственост, находящ се в [населено място], [улица], [адрес]/30, в размер на 51 600,00 лв.

ОСЪЖДА М. Н. И., [ЕГН], с адрес [населено място] да заплати на Общински съвет – Пловдив сумата от 1250 лв. /хиляда двеста и петдесет/ разноски по делото.

Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховен административен съд на Република България, в 14-дневен срок от съобщението.