№ 6352
гр. София, 19.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на четвърти ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Силвана Гълъбова
Диана Василева
при участието на секретаря Донка М. Шулева
като разгледа докладваното от Любомир Василев Въззивно гражданско дело
№ 20241100507748 по описа за 2024 година
Производството е по чл.258 –чл.273 ГПК /въззивно обжалване/.
В. гр.д. №7748/2024 г по описа на СГС е образувано :
-по въззивна жалба на М. Г. Г. ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. ****** срещу
решение №20119428 от 28.03.2024 г по гр.дело №2333/21 г на СРС , 143 състав ; в частта , с
която въззивникът е осъдена на основание чл.233 ал.1 ЗЗД да предаде на Българска
академия на науките /по-долу за краткост БАН/ ЕИК **** гр.София ул.****, държането на
наетия имот по договор за наем № ДНФЛ-1/10.01.2018 г., представляващ апартамент №318,
находящ се в град София, ж.к „****, с обща площ от 49.75 кв.м.; да заплати на БАН на
основание чл.92 ЗЗД сумата от 1583,72 лв – неустойка по чл. 14, ал. 1 от Договор за наем №
ДНФЛ-1/10.01.2018 г., за периода от 15.07.2020 г до 13.01.2021 г., представляващо
петкратния размер на наемната цена за времето на забавата, през което наемателят не е
изпълнил задължението си за своевременно освобождаване и предаване на наетия имот,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба
/14.01.2021 г/ до окончателното й изплащане ; както и е отхвърлено възражението й за
задържане на посочения имот до връщане на сумата от 2961,12 лева недължимо платен
наем получен без основание за периода 01.07.2019 г – 30.06.2020 г . Решението на СРС се
обжалва и в частта за разноските .
-и по въззивна жалба на Българска академия на науките ЕИК **** гр.София ул.**** срещу
посоченото решение на СРС , но в частта , в която е отхвърлен иска с правно основание
1
чл.92 ЗЗД за разликата над 1583,72 лв до предявения размер от 8895,30 лева – неустойка по
чл.14 ал.1 от Договор за наем № ДНФЛ-1/10.01.2018 г., за периода от 15.07.2020 г до
13.01.2021 г., представляващо петкратния размер на наемната цена за времето на забавата,
през което наемателят не е изпълнил задължението си за своевременно освобождаване и
предаване на наетия имот, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на
подаване на исковата молба /14.01.2021 г/ до окончателното й изплащане . Решението на
СРС се обжалва и в частта за разноските .
Въззивникът П. излага доводи за неправилност на решението на СРС в обжалваната от нея
част . СРС не е съобразил особената уредба на отдаване под наем на жилища-частна
държавна собственост . Наемателят не е обвързан от уговорения срок на наема /01.07.2020 г
/ , защото не е налице основание за прекратяване на наемния договор . Поначало
настаняването е било безсрочно и има трудово правоотношение с БАН . Трябва да се
приложи чл.90 ЗЗД при наличното обогатяване на ищеца от неправомерно завишената
наемна цена . Уговорената неустойка противоречи на добрите нрави , респ.е прекомерна и
трябва да се намали . Съществуват законови ограничения на наемните цени по ЗДС и
ищецът цели да реализира неправомерни доходи .
Въззивникът БАН излага доводи за неправилност на решението на СРС в обжалваната от
нея част . Не са съобразени приложимите норми от ЗДС , ППЗДС и Правилника за
определяне на условията и реда за настаняване на служители в жилищния фонд на БАН . В
чл.33 и чл.34 ППЗДС са определени базови цени , под които не бива да се отдава имот
частна държавна собственост . Трябва да се тълкува „корективно“ чл.34 ал.2 ППЗДС във
вр.чл.21 ППЗДС и чл.33 ППЗДС , защото ответницата е настанена „извънредно“ с
допълнителното споразумение от 11.07.2019 г и след изтичане на максималния срок по чл.19
ал.4 ЗДС . Според чл.23 ППЗДС ръководителят на съответното ведомство може да увеличи
основната наемна цена . Не трябва да се кредитира оценителната експертиза , с която е
определена наемна цена по чл.33,34 ППЗДС от 53,51 лева месечно . Увеличената наемна
цена е съобразена със средните пазарни наемни цени , защото ответницата не е отговаряла
на критериите за настаняване и принципно не е следвало да бъде настанявана в жилището .
Уговорената неустойка не противоречи на закона и добрите нрави и не е прекомерна .
Ответницата е недобросъвестна и не е освободила доброволно имота .
БАН е подала писмен отговор , в който оспорва въззивната жалба на П. . Наемното
правоотношение е изтекло и наемателят следва да върне имота . П. не е държавен служител
по ЗДСл , а БАН е национална автономна организация . Процесният имот е предоставен на
БАН по чл.15 ал.3 ЗДС и отношенията между страните по делото са облигационни /наемни/ .
Според чл.19 ал.4 ЗДС имот частна държавна собственост не може да бъде предоставен под
наем за повече от 10 години , а според Правилника за определяне на условията и реда за
настаняване на служители в жилищния фонд на БАН максималният срок е 6 години , а по
изключение – 9 години . Чл.90 ЗЗД е неприложим , защото вземанията произтичат от
различни фактически състави . БАН многократно се е противопоставял на продължаване на
ползването на имота от ответницата . Предявен е иск по чл.236 ал.2 ЗЗД , а не за
2
неустойка по чл.92 ЗЗД , както е приел СРС . Пазарната наемна цена на имота е критерии ,
че уговореното обезщетение по чл.236 ал.2 ЗЗД не противоречи на закона , а цели връщане
на наетия имот , което не е направено от ответницата .
П. е подала писмен отговор , в който оспорва въззивната жалба на БАН . Нищожна е
клаузата от допълнителното споразумение от 11.07.2019 г за петкратно увеличаване на
наемната цена . Чл.36 от ППЗДС урежда право на ректорите на определят наемните цени на
общежития и жилища , което е изключение от общите правила по ППЗДС . Основната цена
по чл.34 ППЗДС не е препоръчителна цена , а наемната цена може да се коригира по
чл.34,35 ППЗДС . БАН цели да освободи процесното жилище по неясни съображения , както
и иска да се обогати за сметка на ответницата . Претендираната неустойка противоречи на
добрите нрави респ.се явява прекомерна и трябва да се намали .
Въззивните жалби са допустими. Решението на СРС е връчено на въззивниците на
05.04.2024 и на 09.04.2024 г и е обжалвано в срок съответно на 17.04.2024 г и на 22.04.2024
г .
Налице е правен интерес на въззивниците за обжалване на посочените части от решението
на СРС .
Във връзка с чл.269 ГПК и твърдяната недопустимост и неправилност на решението на СРС
; настоящият съд извършва служебна проверка за нищожност и за недопустимост на
съдебното решение в обжалваната част . Относно доводите за неправилност съдът
/принципно/ е ограничен до изложените във въззивната жалба изрични доводи , като може да
приложи и императивна норма в хипотезата на т.1 от Тълкувателно решение №1 от
09.12.2013 г по тълк.дело №1/2013 г на ОСГТК на ВКС .
От фактическа страна по делото е установено следното :
Ищцата М. Г. е служител на Института по невробиология при БАН. В това й качество е била
издадена настанителна заповед №РД-09-287/23.04.1992 г. на Министъра на образованието и
науката. Въз основа на тази заповед между Министерството на образованието и науката и
М. Г. е бил сключен договор за наем от 09.06.1992 г., с което й е било предоставено за
временно и възмездно ползване недвижим имот, частна държавна собственост, предоставен
за управление на Министерството на образованието и науката, представляващ апартамент
318, находящ се в град София, ж.к ****, с обща площ от 49.75 кв.м.
Със Заповед № РД-11-14/10.07.2007 г на министъра на образованието и науката процесният
недвижим имот е бил предоставен на основание чл.15 ал.3 от ЗДС за управление на БАН.
Между Социално-битовият комплекс при БАН и ответницата е сключен Договор за наем от
01.01.2008 г за процесния апартамент за срок от три години, с изтичането .
Сключен нов Договор за наем от 01.01.2011 г за същия имот за срок от 3 години.
С решение на Общото събрание на БАН от 23.09.2013 г. Социално-битовият комплекс при
БАН се влива в БАН, считано от 01.10.2013 г. Сключено е допълнително споразумение, с
което се изменя Договор за наем от 01.01.2011г., като същият се счита сключен между М. Г. и
3
БАН. Всички договори и споразумения впоследствие също са сключени с БАН.
С Договор за наем № ДНФЛ-01/28.01.2014 г отново на ответницата се предоставя
ползването на процесния имот за срок от 3 години, считано от 01.01.2014 г.
С напомнително писмо с peг. № 74-02-374/12.04.2016 г. ищцата е била информирана, че
действието на нейния договор за наем № ДНФЛ-01/28.01.2014 г. изтича на 31.12.2016 г. и е
била поканена да освободи наетото жилище в 14-дневен срок.
Ответницата отправила молба до Председателя на БАН за решаване на жилищния й
проблем, по повод на която с приложеното към настоящото дело Решение - Протокол №
1/10.01.2017 г., т. 4.5, е било дадено съгласие да бъде удължен срока на изтеклия договор за
наем с една година, считано от 01.01.2017 г. Сключен е нов Договор за наем № ДНФЛ-
6/28.02.2017 г. на процесния имот между БАН и М. Генкова-П. за срок от 1 година.
Преди изтичането на срока на Договор за наем № ДНФЛ-6/28.02.2017 г. ответницата отново
подава молба за решаване на жилищния й проблем, която е удовлетворена с решение на УС
на БАН - Протокол № 17/07.12.2017 г., т.3.2. Впоследствие е сключен Договор за наем №
ДНФЛ-1/10.01.2018 г. със срок на действие до 01.07.2019 г.
С писмо с peг. № 74-02-523/26.02.2019 г., адресирано до Управителния съвет на БАН, М. Г.
отправя искане да се удължи срока на ползване на жилището, като видно от Протокол №
80/12.04.2019 г., т. I е взето решение, че няма основание да се продължи срока на
настаняване.
В решение на ОАЖК, Протокол № 81/18.06.2019 г., т. I., срокът на настаняване е бил
удължен за една година, а на заседание на УС на БАН от 27.06.2019 г., Протокол № 9, т. 5.2
на е прието предложението на ОЖК, в резултат на което е сключено Допълнително
споразумение № ДНФЛ-1-А-1/11.07.2019 г. към Договор за наем № ДНФЛ- 1/10.01.2018 г., е
което срокът на договора е удължен до 01.07.2020 г . Със същото споразумение месечната
наемна цена е изменена в размер на 308.45 лв.
С писмо с per. №74-02-551/15.06.2020 г., М. Г. е поканена да освободи наетото жилище в 14-
дневен срок от прекратяването на договора поради изтичането на срока му.
С молба от 17.06.2020 г. М. Г. отново иска удължаване срока на ползване на жилището, като
след разглеждане на молбата на заседание на ОАЖК, видно от Протокол № 87/03.07.2020
година, е взето решение да не се продължава срока на настаняване. Така уговореният в
Договор за наем № ДНФЛ- 1/10.01.2018 г. срок е изтекъл на 01.07.2020 г.
УС на БАН се произнася по жилищния проблем на ответницата в заседание, за което е
съставен Протокол № 11/23.09.2020 г., като също взима решение да не се продължава
срока на настаняване. За така взетото решение на М. Г. е изпратено писмо с per. № 74-02-
523/25.09.2020 г., получено от живеещата в същия блок М.М. на 28.09.2020 г. Ответницата
не оспорва да е била уведомена със същото писмо, след което е подала, заедно е още трима
жалбоподатели, жалба с вх. № 31278/08.10.2020 г. по описа на АССГ срещу процесното
решение на УС на БАН, обективирано в Протокол № 11/23.09.2020 г. Образувано е
административно дело е прекратено поради недопустимост на жалбата в хода на съдебното
4
дирене по настоящото дело с окончателен съдебен акт - Определение № 1420/08.02.2023 г. на
ВАС.
С писмо изх. № 72-02-523/27.11.2020 г. М. Г. е приканена в срок от 7 дни от получаване на
същото да освободи процесното жилище, съгласувайки датата за това с отдел „Управление
на собствеността“, както и да заплати изискуемите и непогасени от нея парични задължения.
Същото е било връчено лично на ответницата на 07.01.2021 г като страните не спорят, че
ответницата продължава да ползва процесния имот.
Установява се, че след датата на подаване на исковата молба в хода на съдебното дирене, по-
конкретно - на 21.05.2021 г., ответницата е заплатила по банков път на ищеца сумата в
размер на 733,43 лева - претендиралите от ищеца наем за м. 05 и м. 06, ведно с начислената
такса битови отпадъци, за което обстоятелство страните не спорят.
От правна страна СРС е приел /в обжалваната част/ , че са предявени искове опразване на
наето помещение е правна квалификация чл.233 ал.1 от Закона за задълженията и
договорите; и за сумата 8895.30 лв. (осем хиляди осемстотин деветдесет и пет лева и
тридесет стотинка- обезщетение по чл. 14, ал. 1 от Договор за наем № ДНФЛ-1/10.01.2018 г.,
за периода от 15.07.2020 г. до 13.01.2021 г., представляващо петкратния размер на наемната
цена, пропорционално за времето на забавата, през което наемателят не е изпълнил
задължението си за своевременно освобождаване и предаване на наетия имот, ведно със
законната лихва, до окончателното изплащане на сумата - с правна квалификация чл.92 от
Закона за задълженията и договорите. Ответникът е възразил за :
незаконосъобразност на индивидуален административен акт - Заповед №РД-11-
14/10.07.2007 на доц.Д.В. - Министър на образованието ;
за нищожност на договорни клаузи, като противоречащи на закона ;
за нищожност на разпоредби от вътрешно ведомствен нормативен акт - Правилника за
определяне условията и реда за настаняване на служители в жилищния фонд на БАН ;
за задържане на наетия имот по чл.90 ЗЗД до заплащането на сумата от 2961,12 лева .
Според СРС възражението няма характеристиката на право на задържане, доколкото
възражението за неизпълнен договор по чл.90 ЗЗД е подвид на правото на задържане
по чл. 91 ЗЗД и касае насрещни задължения произтичащи от двустранно облигационно
отношение, при което не може да бъде постановено самостоятелно право на задържане
паралелно с приложението на чл. 90 ЗЗД, в който смисъл е и Решение № 1202 от
26.10.1999 г. на ВКС по гр. д. № 124/99 г., V г. о., докладчик съдията Дария Проданова.
Според СРС искът за опразване по чл.233 ал.1 ЗЗД на процесния ап.№318, находящ се в
град София, ж.к **** е основателен . Имотът е бил предаден на ответницата, която не спори
, че продължава да го ползва . Няма административно правоотношение , между страните е
възникнало обикновено наемно правоотношение въз основа на сложен фактически състав,
който включва заповед за настаняване, издадена от органа, на който е предоставено
управлението на имота държавна собственост и договор за наем, в който се определят редът
за предаване и приемане на имота, правата и задълженията на страните, наемната цена,
5
срокът, отговорността при неизпълнение, поддържането и други условия по наемното
правоотношение.
Според СРС съгласно чл.22 ППЗДС право за настаняване в държавни ведомствени жилища
имат лицата, които са в трудово или служебно правоотношение със съответното ведомство,
ако те и членовете на семействата им не притежават в същото населено място жилище или
вила, годни за постоянно обитаване; не са прехвърляли жилищен имот или вила, годни за
постоянно обитаване, през последните 5 години преди подаването на молбата за настаняване
на други лица освен на държавата или на община и в случаите на прекратяване на
съсобственост. В случая чрез настаняването се осъществява и социална функция - да се
осигури жилище на служители на БАН, които имат жилищна нужда. Със заповедта за
настаняване се удостоверява изпълнението по посочената социална функция и наличието на
специалните предпоставки за отдаването на имота под наем, като служи единствено като
основание за сключване на договор за наем.
Според СРС след като е сключен договор за наем, правоотношенията между страните са
„станали облигационни“ и се регулират от гражданското право поради наличието на
равнопоставеност между наемателя и наемодателя. Разпоредбите на чл. 24 от ЗДС и на чл.
28 от ППЗДС изрично сочат, че наемните отношения са прекратяват при условията,
предвидени в договора и по реда на ЗЗД. В случая всички подписани между страните
наемни договори са били срочни , като последното споразумение е изтекло на 01.07.2020 г.,
т.е. наемното правоотношение се е прекратило и продължаващото му ползване е лишено от
правно основание.
Според СРС в случая е неприложим чл. 236 ал.1 ЗЗД, съгласно която, ако след изтичане на
наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на
наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. От приложените по
настоящото дело писмени доказателства безспорно е установено , че ищецът наемодател
счита наемното правоотношение за прекратено, знае за продължаващото ползване на имота
и е отправял покани за освобождаването му. Тоест по недвусмислен начин е налице
противопоставяне от страна на наемодателя, поради което няма как договорът да е бил
мълчаливо продължен.
Според СРС неотносими са възраженията на ответницата относно валидността на
Правилника за определяне условията и реда за настаняване на служители в жилищния фонд
на БАН. Това е вътрешноведомствен акт, който създава права и задължения единствено за
подчинените на ръководителя на ведомството, съответно не засяга пряко правната сфера на
ответницата, нито пък разпоредбите му могат да й бъдат противопоставени. Разпоредбите от
Правилника могат да засегнат единствено вътрешнослужебните отношения в БАН във
връзка с формата на изявленията, изпълнението, респ. неизпълнението на задълженията,
произтичащи от сключения договор за наем, и др. Същите няма как да служат като
основание за прекратяване на наемното правоотношение. То се прекратява на основание
изтичането на предвидения в договора срок на ползване.
Според СРС неотносимо е възражението на ответницата относно законосъобразността на
6
Заповед № РД-11-14/10.07.2007, с която процесния имот е бил предоставен за управление на
БАН от Министъра на образованието и науката . Отделно ответницата след издаването на
процесната заповед неколкократно е подписала договори и допълнителни споразумения за
наем на процесния имот , в които по недвусмислен начин като страна е посочена БАН. Т.е.
ответницата изрично се е съгласила да бъде в правоотношение именно с БАН и
законосъобразността на оспорваната заповед не се отразява на изхода на спора . Отделно
заповедта е законосъобразна и не противоречи на АПК и чл.15 ал.3 ЗДС - министрите и
ръководителите на други ведомства могат да предоставят за управление имоти - държавна
собственост, предоставени на тях за управление, на юридически лица на бюджетна
издръжка , какъвто е и случаят с БАН.
Според СРС при прекратено наемно правоотношение ответницата следва да освободи
процесния имот . Възражението за задържане на имота по чл.90 ЗЗД е неоснователно .
Възражението по чл. 90 ЗЗД е средство за защита на длъжник, който има срещу кредитора си
вземане от същото правно отношение, от което произтича и неговото задължение. В
настоящия случай ответницата има задължение за връщане на имота по смисъла на чл.233
ал.1 ЗЗД в следствие на прекратените договорни отношения с ищеца. В същото време
претендираното от нея вземане срещу ищеца за възстановяване на платени без основание
суми има различен правопораждащ факт, а именно - неоснователно имуществено
разместване при начална липса на основание, каквото е даденото в следствие на нищожна
договорна клауза. Възражението по чл. 90 ЗЗД може да бъде упражнено и при
извъндоговорни правоотношения, но когато вземанията произтичат от различен фактически
състав, както е в разглеждания случай, следва да се приеме, че отсъства основната
предпоставка за упражняване правото на възражение по чл.90, ал. 1 ЗЗД, тъй като не се касае
до насрещни вземания, съставляващи част от съдържанието на двустранно правоотношение.
В този смисъл е и съдебната практика - Определение № 433 от 06.07.2010 г. по т. д. №
825/2009 г. на ВКС, решение № 201 от 12.02.2015 г. по търг. д. № 3351/2013 г. на ВКС, II т. о.
Според СРС при разглеждане на неустоечната клауза по чл.14, ал. 1 от Договор за наем №
ДНФЛ- 1/10.01.2018 г. съдът следва да съобрази постановеното в Тълкувателно решение № 1
от 15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС. Съгласно това решение нищожна е
неустойката, уговорена извън присъщите обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции. Нищожността на неустойката се преценява към момента на сключване на
договора, като се отчитат следните критерии: естеството на задълженията, обезпечавани с
неустойка - парични или непарични, както и техният размер; дали изпълнението на
задължението е обезпечено с други правни способи - поръчителство, залог, ипотека и др.;
вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на
задължението съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера
на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди.
Според СРС в случая въпросната неустойка цели обезпечаване на съществено задължение
по договора за наем - задължението да бъде върнат имота (чл. 233, ал. 1 ЗЗД). Начисляването
на неустойката не е в абсолютен размер, а е поставено в зависимост от времето на забавата.
7
При преценка на съотношението между размера на неустойката и очакваните от
неизпълнението на задължението вреди, следва да се отчете и обстоятелството, че
предоставянето на имота под наем има и социална функция, чието осъществяване се
възпрепятства от неоснователното задържане на имота от страна на ответницата.
Според СРС неустойката не противоречи на добрите нрави. Към момента на сключване на
договора, когато се преценява и валидността на клаузата, размерът на месечния наем,
договорен от страните, е 61,69 лв., като сумата е в размер, който е значително по-нисък от
пазарната цена за наем на имота и се начислява пропорционално на времето на забавата.
Основателно обаче е възражението на ответницата за нищожност на клаузата, съдържаща се
в Допълнително споразумение № ДНФЛ-1 -А-1 /11.07.2019 г., с която месечната наемна
цена е увеличена в размер на 308.45 лв. Посочената клауза има отношение към
основателността на предявения иск по чл. 92 ЗЗД, доколкото формирането на неустойката е
въз основа именно на дължимия месечен наем. Ето защо нищожността на клаузата за
увеличаване на наемната цена би довела до частична недействителност и на клаузата за
неустойка.
Според СРС принципно страните имат свободата да договарят наемната цена, доколкото
тези уговорки не противоречат на императивни правни норми и на добрите нрави. В случая
уредбата в чл. 33 и 34 ППЗДС, която урежда правилата за определяне на наемната цена на
ведомствените жилища е специална спрямо правилата на ЗЗД и има императивен характер,
поради което тя следва да бъде съобразена при договарянето на наемната цена на
процесното жилище. Наведените от ищеца твърдения, че цената, посочена в чл. 34 ППЗДС,
следва да се разбира като „препоръчителна“ не намират опора в закона, нито са споделени от
съдебната практика. Съгласно чл.33 от ППЗДС, наемната цена за ведомствените жилища,
ателиета и гаражи се определя за 1 кв. м полезна площ съобразно категорията на населеното
място и зоната по смисъла на Закона за местните данъци и такси, в която жилището попада,
конструкцията на сградата, разположението на жилището във височина, преобладаващото
изложение и благоустройственото му съоръжаване, както и от качествата на околната среда
съгласно приложение № 1. Съгласно § 2, т. 1 от ДР на ППЗДС „полезна площ на жилище“ е
сумарната площ на всички помещения в него, измерена по вътрешните зидарски очертания
на стените, и цялата площ на балкони, лоджии, веранди и тераси, с изключение на площта,
заета от ограждащите и разпределителните стени на жилището, и площта на складовите
помещения-мазе, барака или таван. Съгласно чл.34 ал.1 ППЗДС, основната наемна цена за 1
кв. м полезна площ е 1 лв. и се отнася за жилище с изброените в разпоредбата показатели.
Според заключението на вещото лице по съдебно- техническата експертиза при спазване на
чл.34 ал.1 ППЗДС, наемната цена за имота би следвало да бъде определена за сумата от
53,51 лв. месечно.
Според СРС с така извършеното петкратно увеличение на размера на месечния наем не е
спазен редът за промяна на наемната цена, като при изменението не е съобразен
подзаконовият нормативен акт - ППЗДС, в частност установените с него критерии за
определяне на наемната цена. При нищожност на клаузата, с която е уговорен месечен наем,
8
различен от дължимия съгласно нормативната уредба, на основание чл. 26, ал. 4 ЗЗД и при
съобразяване, че нищожността на клаузата в случая не влече нищожност на целия договор,
доколкото са налице повелителни норми на закона, заместващи нищожната уговорка,
уговорената по договора за наем неустойка следва да се формира на базата на стойността на
месечния наем, дължим при съобразяване с чл. 33 и 34 ППЗДС, а именно - 53,51 лв.,
съгласно заключението на вещото лице. Предвид изявлението на наемодателя от 15.06.2020
г. с което е даден срок на ответницата да освободи имота в предвидения в чл. 13, ал. 2 от
договора за наем 14- дневен срок, считано от датата на прекратяването на наемния договор -
01.07.220 г., същата е в неизпълнение на задължението си за периода от 15.07.2020 г. до
13.01.2021 г.
Според СРС неустойката съгласно чл.14 ал. 1 от Договор за наем № ДНФЛ-1/10.01.2018 г. се
равнява на петкратния размер на наемната цена, пропорционално на времето за забавата.
Петкратният размер на надлежно определената наемна цена възлиза на 267,55 лв. Предвид
периода на неизпълнение общият размер на дължимата неустойка е в размер на 1583,72 лв.
Неоснователно е възражението на ответницата за прекомерност на неустойката. Размерът
на същата се определя на база на месечния наем, който е значително под пазарната
цена. Освен това следва да бъде взет предвид и санкционният й характер. В този смисъл е
напълно допустимо неустойката да надвишава размера на месечния наем и това единствено
обстоятелство не обуславя нейната прекомерност. Отделно от това при наведени твърдения
за прекомерност следва да се установи съотношението на неустойката с претърпените вреди,
което не означава непременно, че тя следва да бъде сведена точно до тях, и при отсъствие на
данни за тези вреди, предвид характера на иска по чл. 92 ЗЗД и при незаявено и
необосновано с аргументи искане от страна на длъжника за намаляване на неустойката, не
би следвало да се възлага на съда служебно да замества една от страните /неизправната/,
чрез промяна в правната сфера на изправната страна по договора. В този смисъл е Решение
№ 223 от 19.04.2016 г. на ВКС по т. д. № 3633/2014 г., I т. о., ТК, което препраща към
Решение № 12 от 21.03.2011 г. по т. д. № 1056/2009 г. на ВКС, ТК, I т. о., в което се приема,
че при намаляване на неустойката поради прекомерност доказателствената тежест за
претърпените вреди е върху длъжника, тъй като установяването на несъответствието на
неустойката с вредата не е въпрос на право, а на факт, който подлежи на доказване. Тази
позиция се споделя напълно от настоящия състав. В случая ответницата не ангажира
доказателства относно действителния размер на претърпените от ищеца вреди, от което и не
може да се заключи, че неустойката ги надвишава. По тези основания на ищеца следва да
бъде присъдена сумата от 1583,72 лв. дължима неустойка за неизпълнение на задължението
на ответницата за връщане на имота, ведно със законната лихва върху нея, считано от датата
на подаване на исковата молба - 14.01.2021 г. до окончателното й изплащане.
Решението на СРС е частично недопустимо , а в останалата обжалвана част е правилно
, като водещите мотиви на СРС се споделят и от настоящия съд , при следните уточнения .
Решението на СРС е частично недопустимо в частта , в която първоинстанционният съд се е
произнесъл с изричен отхвърлителен диспозитив по възражението на ответницата за
9
задържане на процесния имот до връщане на сумата от 2961,12 лева недължимо платен
наем получен без основание за периода 01.07.2019 г – 30.06.2020 г .
Както е посочено в решение №50095 от 11.12.2023 г по гр.д.№3264/22 г на ВКС , III ГО и
Тълкувателно решение №2/2020 от 18.03.2022г. по тълк. дело № 2/2020г. на ОСГТК на ВКС
/относно възражението за прихващане/ възраженията на ответника са отбранителни средства
и поначало съдът се произнася по тях само в мотивите си . Действието на решението не
надхвърля защитата по предявения иск. Както и по възражението за прихващане , така и по
възражението за задържане съдът се произнася в диспозитива на решението само когато
възражението е основателно.
Иначе правилно СРС е приел / в мотивите си/ , че възражението за задържане се явява
неоснователно . Възражението по чл. 90 ЗЗД е средство за защита на длъжник, който има
срещу кредитора си вземане от същото правно отношение, от което произтича и неговото
задължение. В настоящия случай ответницата има задължение за връщане на имота по
смисъла на чл.233 ал.1 ЗЗД в следствие на прекратените договорни отношения с ищеца.
Претендираното от ответницата вземане срещу ищеца за възстановяване на платени без
основание суми има различен правопораждащ факт, а именно - неоснователно имуществено
разместване при начална липса на основание, каквото е даденото поради нищожна
договорна клауза. Възражението по чл. 90 ЗЗД може да бъде упражнено и при
извъндоговорни правоотношения, но ако вземанията произтичат от различен фактически
състав, както е в разглеждания случай, следва да се приеме, че отсъства основната
предпоставка за упражняване правото за задържане по чл.90 ал. 1 ЗЗД – липсват насрещни
вземания, съставляващи част от съдържанието на двустранно правоотношение. В този
смисъл са определение № 433 от 06.07.2010 г. по т. д. № 825/2009 г. на ВКС, решение № 201
от 12.02.2015 г. по търг. д. № 3351/2013 г. на ВКС, II т. о. и др.
Неоснователни са твърденията на ищеца , че е налице произнасяне по непредявен иск по
чл.92 ЗЗД вместо по действително предявения иск по чл.236 ал.2 ЗЗД . Разпоредбата на
чл.236 ал.2 ЗЗД е диспозитивна и е допустимо , както в случая , страните да уговорят
неустойка като последица от неизпълнение на задължението да се върне наетата вещ . Касае
се за неустойка като размерът на същата е определен - петкратния размер на наемната цена .
По въззивната жалба на П.
Неоснователни са доводите на П. , че е налице безсрочно наемно правоотношение за
процесния имот . Между страните винаги са съществували срочни наемни правоотношения
и ответницата се е съгласила за това , както и постоянно е искала сключване на нови наемни
договори .
Сключване на срочни наемни договори за настаняване във ведомствено жилище е
съответно с целите на ЗДС и ППЗДС . На основание чл.22 ЗДС, настаняването под наем в
държавни ведомствени жилища, ателиета и гаражи се извършва от министъра, ръководителя
на друго ведомство или областния управител, на когото имотите са предоставени, за
управление по ред, определен с правилника за прилагане на закона. В глава ІІІ от ППЗДС е
10
посочен редът за отдаване под наем на имоти, представляващи частна държавна
собственост. Съгласно чл.22 ППЗДС право за настаняване в държавни ведомствени жилища
имат лицата, които са в трудово или служебно правоотношение със съответното ведомство,
ако те и членовете на семействата им не притежават в същото населено място жилище или
вила, годни за постоянно обитаване; не са прехвърляли жилищен имот или вила, годни за
постоянно обитаване, през последните 5 години преди подаването на молбата за настаняване
на други лица освен на държавата или на община и в случаите на прекратяване на
съсобственост. Съгласно чл. 27 ППЗДС въз основа на заповедта за настаняване се сключва
писмен договор за наем, в който се определят: редът за предаване и приемане на имота;
правата и задълженията на страните; наемната цена; срокът; отговорността при
неизпълнение; поддържането и други условия по наемното правоотношение. Съгласно чл.28
ППЗДС наемните отношения се прекратяват по реда на Закона за задълженията и
договорите и при условията, предвидени в договора. Разпоредбата възпроизвежда чл. 24, ал.
1 ЗДС.
По делото са представени Правилник за определяне условията и реда на настаняване
служители във ведомствения жилищен фонд на БАН от 10.06.2016 г., както и Правилник за
определяне условията и реда за настаняване на служители в жилищния фонд на БАН от
21.05.2020 г. Условията, на които трябва да отговарят кандидатите за настаняване, са
посочени в чл. 13 и в двата правилника. В чл. 25, ал. 1 от двата правилника са
регламентирани сроковете за настаняване (3 години), както предпоставките, при които може
да бъде подновено настаняването. В чл.25, ал. 2 от правилника от 2016 г. е посочено, че по
изключение при наличие на особено важни причини, след изтичане на общия срок от 6
години, договор със същото лице може да бъде сключен само след предварително решение
на УС на БАН, който решава въпроса за неговата продължителност. Разпоредбата е
претърпяла промяна с приемане на правилника от 2020 г., като в същата е прието, че при
наличие на решение на УС на БАН в посочената хипотеза продължителността на договора
не може да бъде за повече от 3 години. В чл. 29, ал. 1 е посочено, че наемните
правоотношения се прекратяват при условия и по ред, предвидени в договора за наем. В ал.
3 от същата разпоредба е посочено, че при изтичане на срока за настаняване договорът за
наем се продължава само по реда и при условията на чл. 25 от Правилника. Разпоредбата е
идентична в двата правилника.
Неоснователно ответницата счита , че единствената предпоставка за възникване правото на
настаняване във ведомствено жилище е лицето да има трудово или служебно
правоотношение със съответното ведомство. Видно от посочените по-горе разпоредби
на ЗДС и ППЗДС, това е само една от предпоставките за настаняване във ведомствено
жилище и сключване на договор за наем с правоимащото лице. Друга такава предпоставка е
наличието на жилищна нужда на лицето, което кандидатства за настаняване и неговото
семейство . Подписването на срочен наемен договор дава възможност на съответният
ръководител на ведомство – след изтичане на срока му – да извърши нова преценка дали
лицето продължава да отговаря на критериите или в имота да бъде настанено друго лице .
11
Предоставянето по наем на държавно жилище на цени много по-ниски от пазарните дава
възможност на съответното лице да се стабилизира финансово , да спести средства и по-
лесно да се снабди със собствено жилище . В случая ответницата живее в държавно жилище
считано от 09.06.1992 г т.е. повече от 32 години или на практика през почти целия си
трудов път , като към момента със сигурност е придобила право на пенсия за осигурителен
стаж и възраст , както и няма данни да е напуснала работа при ищеца. Ответницата и
семейството й са имали възможност да се снабдят със собствено жилище или по друг начин
да уредят жилищния си въпрос . Същевременно при ответника може да има други лица с по-
голяма жилищна нужда – млади семейства , лица с увреждания и пр. Ищецът е в правото си
да откаже да предостави процесното жилище под наем на ответницата , тъй като това е само
една правна възможност за неговите служители , като водещо би следвало да е кой негов
служител има най-голяма жилищна нужда .
Правилно СРС е приел , че уговорената неустойка /след прилагане на чл.26 ал.4 ЗЗД относно
наемната цена/ не противоречи на добрите нрави и не се явява прекомерна. Според
Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС
нищожна е неустойката, уговорена извън присъщите обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции. Нищожността на неустойката се преценява към момента на сключване
на договора, като се отчитат следните критерии: естеството на задълженията, обезпечавани
с неустойка - парични или непарични, както и техният размер; дали изпълнението на
задължението е обезпечено с други правни способи - поръчителство, залог, ипотека и др.;
вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на
задължението съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера
на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди. В случая
въпросната неустойка цели обезпечаване на съществено задължение по договора за наем -
задължението да бъде върнат наетия имот . По същество размерът на неустойката е поставен
в зависимост от времето на забавата, като ответницата е разполагала с възможността да
върне имота и така да спре начисляването на неустойката . Отделно трябва да се има
предвид , че дори т.нар. увеличена наемна цена от 308.45 лв се явява занижена спрямо
пазарните наемни цени в гр.София за самостоятелни едностайни жилища . Ако би се
уговорила по-нисък размер на неустойката , същата би загубила в голяма степан присъщите
си обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции /за наемателят може да се окаже
изгодно да не напуска имота и да заплаща неустойката /.
Напълно законосъобразни са мотивите на СРС , че уговорената неустойка освен че е
действителна , не е прекомерна . В случая доказателствената тежест за претърпените вреди е
върху ответницата , но същата не е представила доказателства относно действителния
размер на претърпените от ищеца вреди т.е. не може да се приеме , че неустойката ги
надвишава. Отделно , присъдената от СРС неустойка е изглежда в разумен размер и в
никакъв случай не може да се счете за прекомерна .
По начина за определяне на наемната цена първоинстанционният съд е изложил подробни
мотиви , които ще бъдат обсъдени при разглеждане на жалбата на въззивника-ищец.
12
По въззивната жалба на БАН
Правилно първоинстанционният съд е съобразил чл.33, чл.34 и чл.35 от ППЗДС при
определяне базата, въз основа на която се изчислява дължимата неустойка. Уговорената
наемна цена в допълнително споразумение № ДНФЛ-1 -А-1 /11.07.2019 г в размер на 308,45
лева е неправомерно завишена . Визираните разпоредби на ППЗДС са императивни и не
могат да се тълкуват „корективно“ т.е.по същество да не бъдат спазвани от съответните
ведомства и от съда . Действително чл.23 ППЗДС предвижда , че критериите за увеличаване
или намаляване на основната наемна цена се определят с правила, утвърдени от
ръководителя на съответното ведомство . От друга страна съгласно чл.35 ал.1 ППЗДС
ръководителите на ведомства могат да намаляват до 10 на сто или да увеличават до 40 на сто
основната наемна цена, когато жилището е с показатели, които не са посочени в приложение
№ 1. С оглед изричната и подробна уредба на чл.33, чл.34 и чл.35 ППЗДС не може да се
приеме , че наемните цени по ППЗДС са „базисни цени“ и съответният ръководител може
произволно да увеличава наемните цени , включително и в пъти над тези в ППЗДС . Ако
съответният наемател не отговаря на критериите за настаняване в държавно ведомствено
жилище с него не трябва да бъде подписван договор за наем , а имотът да се предостави на
друго лице с доказани жилищни нужди , което отговаря и на другите изисквания на закона .
Друго тълкуване противоречи на целта на ЗДС и ППЗДС , която е да се предоставят
държавните жилищни имоти на лица с доказана жилищна нужда , по социални критерии , а
не само за да се извлича печалба . Ако ЗДС и ППЗДС имаха за основна цел предоставяне на
държавните жилищни имоти да става по пазарни цени , то за тях щеше да е валиден общият
ред за отдаване под наем след провеждане на търг по чл.19 ЗДС .
При нищожност на клаузата, с която е уговорен месечен наем, различен от дължимия
съгласно ППЗДС на основание чл.26 ал.4 ЗЗД - при съобразяване, че нищожността на
клаузата в случая не влече нищожност на целия договор, доколкото са налице повелителни
норми на закона, заместващи нищожната уговорка - уговорената по договора за наем
неустойка следва да се формира на базата на стойността на месечния наем, дължим при
съобразяване с чл. 33 и 34 ППЗДС.
Налага се изводът , че в допустимата си обжалвана част решението на СРС е правилно и
трябва да бъде потвърдено . С оглед изхода на делото в тежест на БАН са разноски на М. Г. в
размер на 875 лева изчислени по компенсация .
Водим от горното , СЪДЪТ
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА решение №20119428 от 28.03.2024 г по гр.дело №2333/21 г на СРС , 143
състав ; в частта , в която с изричен съдебен диспозитив е отхвърлено възражение за
задържане от М. Г. Г. ЕГН ********** от гр.София на апартамент №318, находящ се в град
София, ж.к „****, с обща площ от 49.75 кв.м.; до заплащане /връщане/ на сумата от 2961,12
лева недължимо платен наем получен без основание от Българска академия на науките ЕИК
13
**** гр.София ул.**** за периода 01.07.2019 г – 30.06.2020 г .
ПОТВЪРЖДАВА решение №20119428 от 28.03.2024 г по гр.дело №2333/21 г на СРС , 143
състав ; в частта , в която М. Г. Г. ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. ****** е осъдена
на основание чл.233 ал.1 ЗЗД да предаде на Българска академия на науките ЕИК ****
гр.София ул.****, държането на наетия имот по договор за наем № ДНФЛ-1/10.01.2018 г.,
представляващ апартамент №318, находящ се в град София, ж.к „****, с обща площ от 49.75
кв.м.;както и да заплати на БАН на основание чл.92 ЗЗД сумата от 1583,72 лв – неустойка
по чл. 14, ал. 1 от Договор за наем № ДНФЛ-1/10.01.2018 г., за периода от 15.07.2020 г до
13.01.2021 г., представляващо петкратния размер на наемната цена за времето на забавата,
през което наемателят не е изпълнил задължението си за своевременно освобождаване и
предаване на наетия имот, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на
подаване на исковата молба /14.01.2021 г/ до окончателното заплащане; в частта , в която
посочения иск по чл.92 ЗЗД е отхвърлен за разликата над 1583,72 лв до предявения размер
от 8895,30 лева – неустойка по чл.14 ал.1 от Договор за наем № ДНФЛ-1/10.01.2018 г., за
периода от 15.07.2020 г до 13.01.2021 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано
от датата на подаване на исковата молба /14.01.2021 г/ до окончателното й ; както и в частта
за разноските .
ОСЪЖДА Българска академия на науките ЕИК **** гр.София ул.**** да заплати на М. Г.
Г. ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. ****** сумата от 875 лева разноски пред СГС
/по компенсация/ .
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на
страните , само в частта по иска за заплащане на неустойка . По иска по чл.233 ал.1 ГПК и
по възражението за право на задържане решението е окончателно поради материален
интерес под 5000 лева .
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14