Р Е Ш
Е Н И Е
Гр. София, 09.03.2020 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VІ-8 състав, в открито заседание на единадесети февруари две хиляди и двадесета
година, в следния състав
СЪДИЯ :
МАРИЯ БОЙЧЕВА
при участието на
секретаря Цветелина Пецева,
като разгледа
докладваното от съдията търговско дело № 1004 по описа за 2019 година на
Софийски градски съд, за да се произнесе, съобрази следното:
Производството
по делото е по предявени искове с правно основание чл. 233, ал.1 от ЗЗД, чл. 232, ал. 2, предл. първо от ЗЗД и чл. 86, ал.1 от ЗЗД.
С
Определение от съдебно заседание, проведено на 11.02.2020 г., е прекратено
производството по делото в частта по предявените от “М.Ц.” ЕООД, ЕИК********, против ответника “Б.П.” ЕООД, ЕИК ********, искове с правно основание чл. 236,
ал. 2 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за сумата от 10 000 лева, представляваща
обезщетение за ползване на недвижим имот след прекратяване на договора за наем
за периода от 03.01.2019 г. до 10.04.2019 г. и сумата от 277,78 лева,
представляваща законната лихва за забава върху сумата от 10 000 лева за
периода от 03.01.2019 г. до 10.04.2019 г.
След
влизане в сила на определението от 11.02.2020 г., производството по делото е висящо
по предявените от “М.Ц.” ЕООД против ответника “Б.П.” ЕООД искове с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, чл. 232, ал. 2, предл. първо от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от
ЗЗД, за връщане на следния недвижим имот – апартамент № 2, находящ се в гр.
София, кв. “********, предоставен по Договор за наем от 28.12.2017 г., сключен
между “М.Ц.” ЕООД като
наемодател и “Б.П.” ЕООД като
наемател, за присъждане на ищеца на сумата от 25 000
лева, представляваща неплатените наемни вноски за имота за
периода от 10.03.2018 г. до 03.01.2019 г., и на сумата от 2 069,44 лева,
представляваща законната лихва за забава върху сумата от 25 000 лева за
периода от 10.03.2018 г. до 03.01.2019 г.
В
исковата молба ищецът твърди, че между него като наемодател и ответното
дружество като наемател е сключен на 28.12.2017 г. договор за наем, по силата
на който ищецът е предоставил на ответника за ползване гореописания недвижим
имот срещу месечен наем в размер на 2 500 лева без ДДС. Твърди, че на
наемателя е даден гратисен период от два месеца, през който да не дължи месечен
наем за имота. Твърди, че считано от 10.03.2018 г., ответникът дължи
заплащането на наема съгласно чл. 3.1. от договора, но не е платил нито една
месечна наемна вноска.
Ищецът
твърди, че поради неизпълнение на задължението на наемателя за плащане на
уговорения месечен наем, ищецът е отправил нотариална покана до ответника,
получена на 30.11.2018 г., за прекратяване на договора и освобождаване на
имота. Твърди, че договорът за наем се счита прекратен на 03.01.2019 г. Твърди,
че ответникът нито е освободил предоставения му под наем имот, нито е заплатил
дължимия наем, а продължава да ползва имота и след прекратяването на договора
за наем.
Ищецът
претендира направените по делото разноски.
В
дадения срок ответникът “Б.П.” ЕООД е депозирал отговор на исковата молба, в който
оспорва предявените искове като неоснователни.
Прави
възражение за нищожност на договора за наем поради липса на съгласие, на
основание чл. 26, ал. 2, предл. второ от ЗЗД. Сочи, че изначално недвижимият
имот с предназначение – жилище, апартамент, не е предоставен за нуждите на
ответното дружество, а за лични нужди на управителя на ответното дружество - Н.
С.И.и двете й деца от управителя на ищцовото дружество - И.Д.И.. Сочи, че договорът
за наем е сключен между двете дружества само по счетоводни и данъчни
съображения.
Ответникът
сочи, че ако се приеме, че договорът за наем е действителен, то за плащането на
наема следва да бъде издадена фактура от страна на наемодателя ищец, което не е
сторено, поради което ответникът не носи отговорност за неизпълнението.
Ответникът въвежда доводи, че не следва да се
заплаща наемната цена за имота, тъй като наемодателят ищец не е изпълнил
основното си задължение да предостави годен имот за нуждите на наемното
правоотношение - офис. Предоставен е имот за жилище, апартамент, а не за офис,
а промяната на предназначението съставлява строеж по смисъла на § 5, т. 38 от
ДР на ЗУТ. Сочи, че такава промяна на предназначението не е извършвана и е
предоставен имот, който не може да бъде ползван за нуждите на ответното
дружество “Б.П.” ЕООД. Поради
това оспорва дължимостта на наема и неустойките.
Ответникът
сочи, че имотът не е предаден на ответното дружество “Б.П.” ЕООД от страна на
наемодателя “М.Ц.” ЕООД, а същият
е обитаван от Н. И. и общите й с управителя на ищцовото дружество две
деца, т.е. ползването на имота не е нито за целите, нито за сметка на ответното
дружество.
Ответникът
претендира направените по делото разноски.
В
допълнителната искова молба, наречена “молба становище”, ищецът поддържа предявените искове. Оспорва
възраженията на ответника. Сочи, че вписаният в търговския регистър адрес на
управление на ответното дружество “Б.П.” ЕООД е този на наетия имот. Сочи, че ответникът е
направил признание, че държи имота, тъй като юридическите лица извършват
действия чрез управителите си. Твърди, че са издавани фактури за наема
ежемесечно. Оспорва като ирелевантни в настоящото производство доводите на
ответника за фактическите отношения между управителя И. и управителя на
ищцовото дружество И., както и за общите им деца.
В
допълнителния отговор ответникът поддържа направените възражения срещу
предявените искове. Оспорва, че са му изпращани фактурите за наем и сочи, че същите
са създадени за целите на настоящото производство.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Съдът приема от фактическа страна следното:
Не се спори
между страните по делото, че на 28.12.2017 г. между ищцовото дружество като
наемодател и ответното дружество като наемател е сключен процесният договор за
наем на гореописания недвижим имот – апартамент № 2 с площ от 226,50 кв.м., находящ се в гр. София, кв. “********.
Съгласно чл.
2.1. и чл. 2.2. от договора за наем, наемодателят предоставя на наемателя имота
срещу наем в размер на 2 500 лева без ДДС, като е уговорен гратисен период
от два месеца.
Съгласно чл.
3.1. от договора, наемателят се задължава да плаща на наемодателя договорения
месечен наем до 10-то число на всеки календарен месец.
Съгласно чл.
4.1. от договора за наем, задължение на наемодателят е да предаде недвижимия
имот в състояние, което съответства на състоянието, за което се отдава под
наем.
Съгласно чл. 5
от договора, същият се сключва за срок от една година, включваща и гратисния
период, и действието му започва от 02.01.2018 г. Уговорено е, че след изтичане
на договорения срок и при липса на претенции от двете страни, договорът се
счита за безсрочен.
Съгласно чл. 6
от договора, същият се прекратява с едномесечно писмено предизвестие.
Представени са
от ищеца фактури, издадени от “М.Ц.” ЕООД на “Б.П.” ЕООД, за уговорения месечен наем за имота.
Представена е от
ищеца нотариална покана, връчена на ответното дружество чрез управителя Н. М.
на 30.11.2018 г., с която е отправено от “М.Ц.” ЕООД до “Б.П.” ЕООД едномесечно предизвестие по чл. 6.1. от
договора за наем, считано от получаване на поканата, и е поканено ответното
дружество в тридневен срок от изтичане на предизвестието да предаде държането
на имота и ключовете от входните врати.
Представени са
от ответника удостоверения, от които е видно, че Н. С.М. (управител и едноличен
собственик на капитала на “Б.П.” ЕООД) и И.Д.И. (управител и едноличен собственик на
капитала на “М.Ц.” ЕООД) имат две
общи деца – А.и Н., както и че от 05.10.2018 г. настоящият адрес на Н. С.И.и
двете деца е в процесния имот – гр. София, “Драгалевци”,
ул. “******ет. 2, ап. 2.
Представена е от ищеца заповед №
СОА19-РД09-762/31.05.2019 г. на Кмета на Столична община, с която е наредено
заличаването на адресните регистрации по настоящ адрес на Н. С.И.и двете деца –
А.и Н..
Представена е от
ответника нотариална покана, изпратена на 22.07.2019 г. от И.Д.И. до Н. С.И.,
с посочен адрес: гр. София, кв. “Драгалевци”,
ул. “******ет******с която И.Д.И. отправя предложение до Н.
С.И.да се премести с децата в жилището в гр. Ботевград.
При разпита
свидетелятД.И., който е син на И.И. – управител на ищцовото дружество от “М.Ц.” ЕООД и работи в
това дружество, казва, че знае за сключения договор за наем между “М.Ц.” ЕООД и “Б.П.” ЕООД ***, кв. “Драгалевци”. Казва, че в момента “Б.П.” ЕООД използва апартамента по силата на договор за
наем. Казва, че знае от баща си И.И., че “М.Ц.” ЕООД е отправило покана до “Б.П.” ЕООД за напускане на апартамента. Казва, че в края
на 2019 г. е ходил в апартамента с баща си, опитали да отворят вратата, но бравата
била сменена. Казва, че преди това са ходили на този адрес заради децата, тъй
като Н. М. - собственика на “Б.П.” ЕООД, и баща му имат две общи деца. Казва, че в
края на м. декември 2019 г. са отишли в апартамента, тъй като знаели, че тя е
освободила апартамента, т.е. “Б.П.” ЕООД освободило апартамента.
Свидетелят казва, че “М.Ц.” ЕООД е закупило
имота за инвестиция. Казва, че към момента “М.Ц.” ЕООД няма достъп до апартамента, тъй като баща му
не е успял да вземе ключовете от Н. М..
Относно вида на апартамента свидетелят
казва, че през 2018 г. е правен ремонт – изграждане на кухня, ремонтиране на
бани, но не бил виждал спалните.
Казва, че не знае как е било предадено
владението на апартавента от “М.Ц.” ЕООД на “Б.П.” ЕООД.
При разпита свидетелят И.И., който е
брат на Н. М. – управител на “Б.П.” ЕООД и
съдружник в това дружество от м. октомври 2019 г., казва, че апартаментът в гр.
София, кв. “Драгалевци”, е бил обитаван
от И.и Н. и двете им деца. Казва, че в началото на 2018 г. те са купили
апартамента. Казва, че е ходил в апартамента, спалните били обзаведени с гардероб,
спалня и скрин. Казва, че в апартамента нямало офис мебели, а единственото бюро
било в детската стая наА., в която има легло, детско бюро за пърокласник и
етажерка. Казва, че мебелите в детската стая ги е поставил И.И. – мъжа на Н. и баща
наА., който е собственик на “М.Ц.” ЕООД. Казва, че според него апартаментът е жилище,
което има две спални, една детска стая, хол и кухня.
Казва, че не знае “М.Ц.” ЕООД да
е предало владението на този апартамент на “Б.П.” ЕООД. Казва, че не знае къде “Б.П.” ЕООД е
извършвало своята дейност и къде е било офисното помещение на дружеството в
края на 2018 г. и началото на 2019 г.
При разпита свидетелят Н.С.казва, че в
началото на 2018 г. е посещавал апартамента в гр. София, кв. “Драгалевци”, заедно със свидетеля И.И.. Казва, че И.И. го
помолил да отиде да му помогне за сглобяването на спални и скринове, които се
намирали в апартамента в кв. “Драгалевци”. Казва,
че според него този имот бил апартамент за живеене и от И.И. знае, че в него
трябвало да живее сестра му със семейството си.
Съдът преценява показанията на
свидетелите с оглед всички събрани доказателства по делото съгласно чл. 172 от ГПК, като взема предвид възможната заинтересованост на свидетелитеД.И. и И.И.,
предвид данните за свързаност със страните по делото.
Останалите доказателства съдът намира за неотносими
към предмета на спора.
При така установената фактическа
обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, чл. 232, ал. 2, предл. първо от ЗЗД и чл. 86, ал.1
от ЗЗД.
По иска с правно
основаине чл. 233, ал. 1 от ЗЗД:
За да бъде уважен предявеният иск, ищецът
следва да докаже възникването между “М.Ц.” ЕООД като наемодател и “Б.П.” ЕООД като наемател на облигационна връзка по договор
за наем за процесния имот, както и че ответното дружество държи имота в резултат на така възникнала облигационна връзка и че договорът за
наем е преустановил действието си на твърдяното основание, за да дължи
ответникът връщането на имота.
Договорът за наем
е уреден в чл. 228-239 от ЗЗД. Съгласно легалната дефиниция по чл. 228 от ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му
плати определена цена. Предмет на договора за наем могат да бъдат само
индивидуализирани непотребими вещи, включително недвижими имоти. Този договор е
двустранен, консенсуален, възмезден, по правило неформален. Съгласието на
страните, придружено с предаване на наетата вещ/имот, е достатъчно за действителността на договора за наем.
Без правно значение за действителността на договора за наем е дали наемодателят
е собственик на предоставената под наем вещ/имот или не.
В случая не се спори между страните и се установява от събраните по делото
доказателства, че между
“М.Ц.” ЕООД като
наемодател и “Б.П.” ЕООД като
наемател е сключен договор за наем от 28.12.2017 г. за процесния недвижим имот
- апартамент № 2, находящ се в гр. София, кв. “********. От уговорените между страните права и задължения в договора,
съдът намира, че между тях е породено валидно облигационно правоотношение по
договор за наем. Основното задължение на наемодателя е да предаде имота на наемателя и да му осигури свободното ползване на имота в рамките на уговорения срок.
Неоснователно остава направеното от
ответника възражение за нищожност на договора за наем поради липса на съгласие,
на основание чл. 26, ал. 2, предл. второ от ЗЗД. Липсата на съгласие по смисъла
на чл. 26, ал. 2, предл. второ от ЗЗД е тежък порок на правната сделка, който е
налице, когато волеизявлението е направено при т.нар. “съзнавана
липса на съгласие” (например -
изтръгнато е с насилие, направено е без намерение за обвързване - на шега, като
учебен пример и др. подобни). Липсва съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2,
предл. второ от ЗЗД, когато волеизявленията (предложение и приемане) са
направени и съвпадат, но някое от тях или и двете са направени без намерение за
създаване на облигационното правоотношение (така в мотивите на
Тълкувателно решение от 12.12.2016 г. по тълк. дело № 5/2014 г. на ОСГТК на
ВКС; в Решение № 813/07.09.2011 г. по гр.д. № 256/2010 г. по описа на ВКС,
Г.К., IV Г.О.).
В случая не се установява от ответника,
който носи доказателствена тежест за това, че волеизявлението на наемателя е
направено при съзнавана липса на съгласие. Не се сочи и не се доказва
изявлението за сключването на договора за наем да е направено на шега,
изтръгнато с насилие, като учебен пример и други. Доводите на ответника, че
уговореният наем е сключен между двете дружества само по счетоводни и данъчни
съображения, са ирелевантни за предмета на спора по настоящото производство, а
касаят отношенията на всяко от дружествата с фиска. С оглед на горното съдът
приема, че договорът за наем е действителен и може да породи предвидените
правни последици.
Основателно е възражението на ответника,
че наемодателят ищец не е изпълнил основното си задължение да предостави имота
на ответното дружество, а същият се е ползвал от физическото лице Н. И. и
общите й с управителя на ищцовото дружество две деца.
Основно задължение на наемодателя по
договора за наем е да предаде на наемателя
процесния имот. По делото не се установява от събраните писмени и гласни
доказателства имотът да е предаден от ищцовото дружество наемодател на
ответното дружество наемател. Напротив, от свидетелските показания на водените
от двете страни свидетели се установява, че имотът е обитаван от Н. М. –
управител и едноличен собственик на капитала на “Б.П.” ЕООД, и общите й деца с И.И. - управител и
едноличен собственик на капитала на “М.Ц.” ЕООД. От свидетелските показания на свидетелите И.И.
и Н.С.се установява, че в имота живеел и И.И. – управителя на “М.Ц.” ЕООД. Установява
се, че имотът е бил ремонтиран и обзавеждан като жилище, а не като офис.
Няма данни и да са направени постъпки от
някоя от страните по делото за промяна на предназначението на имота за
ползването му като офис по реда на ЗУТ, поради което неоснователни са
твърденията на ищеца, че имотът е ползван като офис от ответното дружество,
независимо от вписания адрес на управление на дружеството. Процесният имот се
намира на втори етаж, а промяна на предназначението на жилище в сграда с режим
на етажна собственост за офис се допуска при спазване на съответните
изисквания, ако обектът се намира на първия или на полуподземния етаж (чл. 38,
ал. 3 от ЗУТ).
Извънсъдебно признание на ищеца, че
имотът е предаден на и се ползва от Н. С.М. като физическо лице и двете й общи
деца с управителя И.Д.И., се съдържа и в представената по делото нотариална покана, изпратена на 22.07.2019 г. от И.Д.И. до Н. С.И.,
на адреса на процесния имот. Нотариалната покана е изходящ от управителя на
ищцовата страна частен документ, който съдържа признание на неизгодни за него факти
– че в процесния апартамент са живели Н. С.М. като физическо лице и двете им
общи деца.
Издаването на фактури от страна на
ищцовото дружество, които няма данни да са приети и подписани от представител
от ответното дружество, не може да установи предаването на процесния имот
съгласно договора за наем от 28.12.2017 г.
С оглед на горното съдът намира, че по
делото не се доказа от ищеца при пълно и главно доказване, че ищцовото дружество
“М.Ц.” ЕООД е предало
на ответното дружество “Б.П.” ЕООД процесния имот за ползването му по силата на
договора за наем. След като процесният имот не е предаден от ищцовото на
ответното дружество по силата на договора за наем, то за последното не може да възникне
и задължение за връщането на имота.
За изчерпателност на изложението следва
да се посочи, че след като не се установява имотът да е предаден на
ответника наемател, то за последния не се е породило насрещното задължение да заплаща на уговорената дата месечната наемна цена за имота. Следователно за ищеца,
който се явява неизправна страна по договора за наем, не е възникнало правото
да развали същия на соченото основание – неплащане на дължимите месечни вноски
от страна на наемателя. Поради това не се установява за ответника да е
възникнало задължение да върне процесния имот и за ищеца право да иска
връщането му.
По изложените
съображения съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД за връщане на процесния имот – апартамент № 2,
находящ се в гр. София, кв. “********, е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По иска с правно
основание чл. 232, ал. 2, предл. първо от ЗЗД:
В случая след
като не се установява от събраните доказателства, че имотът е предаден на
ответното дружество наемател, то за същото не се е породило насрещното задължение като наемател
да заплаща на уговорената дата месечната наемна цена за имота. Основателно е
възражението на ответника, че не дължи заплащането на наемната цена за имота, който
не му е предаден от наемодателя ищец за ползване съгласно договора от
28.12.2017 г.
По изложените
съображения съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. първо от ЗЗД за сумата от 25 000 лева, представляваща неплатените
наемни вноски за имота за периода от 10.03.2018 г. до 03.01.2019 г., е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Поради отхвърлянето на главния иск, следва да бъде отхвърлена
и акцесорната претенция за присъждане на сумата от 2 069,44 лева - законна
лихва върху претендираната главница от 25 000 лева за периода от
10.03.2018 г. до 03.01.2019 г.
По разноските:
Съгласно
представения списък на разноските по чл. 80 от ГПК, ответникът претендира
разноски по делото в размер на 2 000 лева – адвокатско възнаграждение, за плащането на което е представена разписка, която следва да се приеме
като доказателство за извършеното плащане съгласно указания, дадени в т. 1 от
Тълкувателно решение от 06.11.2013 г. по тълк. дело № 6/2012 г. на ОСГТК на
ВКС.
Ищецът е направил възражение за прекомерност на претендираното от ответника
адвокатско възнаграждение на основание чл. 78, ал. 5 от ГПК. В случая минималното адвокатско
възнаграждение по делото, определено съгласно чл. 7, ал. 2, т.4 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, възлиза на 2 550,42 лева. С оглед
на това съдът намира, че уговореното от ответното дружество адвокатско
възнаграждение в размер на 2 000 лева не се явява прекомерно, а
възражението на ищеца е неоснователно и не следва да бъде уважено.
С оглед изхода
на спора и съобразявайки отхвърлената и прекратената част от исковете, съдът намира,
че на основание чл. 78, ал. 3 ал. 4 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да
заплати на ответника разноски по делото за адвокатско възнаграждение в размер
от 2 000 лева.
Водим от изложеното, СЪДЪТ
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от “М.Ц.” ЕООД, ЕИК********, със
седалище и адрес на управление:***, против “Б.П.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***,
искове с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, чл. 232,
ал. 2, предл. първо от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, за връщане на следния недвижим имот
– апартамент № 2, находящ се в гр. София, кв. “********, предоставен по Договор за наем от 28.12.2017 г., сключен между “М.Ц.” ЕООД, като
наемодател, и “Б.П.” ЕООД, като
наемател, за сумата от 25 000 лева (двадесет и пет хиляди лева), представляваща неплатените наемни вноски за имота за
периода от 10.03.2018 г. до 03.01.2019 г., и за сумата от 2 069,44 лева
(две хиляди шестдесет и девет лева и четиридесет и четири стотинки),
представляваща законната лихва за забава върху сумата от 25 000 лева за
периода от 10.03.2018 г. до 03.01.2019 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 и ал. 4 от ГПК “М.Ц.” ЕООД, ЕИК********, със
седалище и адрес на управление:***, да заплати на “Б.П.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***, сумата от 2 000 лева (две хиляди лева), представляваща разноски по
делото за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на
обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
СЪДИЯ :