№ 100
гр. Русе, 29.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ТРЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на
осми март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Мария Велкова
Членове:Галина Магардичиян
Боян Войков
при участието на секретаря Ева Димитрова
като разгледа докладваното от Мария Велкова Въззивно гражданско дело №
20214500500714 по описа за 2021 година
Производството е по чл.258 и сл. ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от „Коректа естейт“ ООД-гр.Русе, ЕИК
********* против решение №260460/11.06.2021 г., постановено по гр.д.№
5330/2020 г. на Русенския районен съд, с което е уважен предявеният против
дружеството иск с правно основание чл.55 от ЗЗД за сумата в размер на 5000
лв. Твърди се, че решението е неправилно като постановено при съществени
процесуални нарушения, неправилно приложение на материалния закон и
като необосновано по съображенията, изложени в жалбата. Претендира
отмяна на решението и постановяване на ново, с което обективно евентуално
съединени искове срещу дружеството да бъдат отхвърлени. Претендира
присъждане на направените разноски за производството.
Решението е обжалвано и от третото лице- помагач на страната на
жалбоподателя „Пропърти &Рентал Сървисиз“ ЕООД- гр.София. В жалбата
се излагат оплаквания за неправилност на решението поради съществени
процесуални нарушения и неправилно приложение на материалния закон и се
иска отмяната му и постановяване на ново, с което исковете се отхвърлят.
Ответницата по жалбите Р. ИВ. ДЖ. е подала отговор по реда на чл.263
1
от ГПК, в който взема становище за неоснователност на жалбитге. Счита
обжалваното решение за правилно и иска същото да бъде потвърдено,
евентуално съдът да уважи предявеният иск за връщане на сумата след
намаляване на уговорената неустойка.
След преценка на доводите на страните, доказателствата по делото и
съобразно правомощията си, визирани в чл.269 от ГПК, въззивният съд
приема следното:
Жалбата е подадена от процесуално легитимирана страна в
законоустановения срок и срещу подлежащ на съдебен контрол акт, поради
което е допустима.
Разгледана по същество жалбата е неоснователна.
Производството по делото е образувано въз основа на предявените от Р.
ИВ. ДЖ. против жалбоподателя обективно евентуално съединени искове за
връщане на дадена сума на отпаднало основание с правно основание чл.55 от
ЗЗД, евентуално съединен с иск за връщане на сумата от 4500 лв. като
недължимо платена.
Установено е по делото, че на 15.05.2020 в гр.Русе Р. ИВ. ДЖ. чрез
пълномощника й Н. М. АНГ. от една страна и от друга- „Коректа естейт“
ООД- гр.Русе са сключили договор за посредничество при покупка на
недвижим имот. На същата дата дружеството- жалбоподател в качеството на
изпълнител е предложило за оглед недвижим имот- апартамент, находящ се в
гр.Русе, площад „*** за сумата от 88 800 евро и паркомясто на същия адрес
за сумата от 9000 евро, което е удостоверено в протокол за оглед.
На 22.05.2020 г. Р. ИВ. ДЖ. чрез пълномощника си Н. М. АНГ. и агенция
„Коректа естейт“ ООД- Русе са сключили договор за блокиране на
продажбата на недвижим имот, по силата на който дружеството-
жалбоподател е поело задължението да води преговори с продавача на
следния недвижим имот: апартамент 59, находящ се в гр.Русе, площад „***,
заедно с паркомясто и обща цена в размер на 95 000 евро, с дата на сключване
на предварителен/ окончателен договор не по- късно от 30.06.2020 г.. В чл.3
от договора изпълнителят е поел задължението в срок до 30.06.2020 г. да
осъществи среща между продавача и възложителя за сключване на
предвалрителен/ окончателен договор. Съгласно чл.5 от договора като
2
гаранция за намерението на възложителя за подписване на предварителен и/
или окончателен договор за продажба на гореописания имот, Р.Д. предава на
жалбоподателя сумата от 5000 лв. В чл.6 страните са уговори, в случай, че
възложителят се откаже да сключи предварителен или окончателен договор
за покупко- продажба в срока или при условията по т.1 и т.3, ще се счита, че
изпълнителят е изпълнил задълженията си договора и има право да задължи
получената като гаранция сума. Съгласно чл.7 при непостигане на посочените
параметри на договора в срок до 30.06.2020 г. или при отказ на продавача да
подпише предварителен или окончателен договор за продажба, договорът за
гаранция се прекратява поради изчерпване на предмета и изпълнителят се
задължава да върне сумата от 5000 лв. В чл.9 страните са уговорили, че за
срока на договора изпълнителят се задължава да не предлага за продажба на
други купувачи недвижимия имот, описан в договора.
Според обичайната практика на агенцията за недвижими имоти в
случаите, когато страните по сделката не са в същото населено място се
сключва договор за блокиране на продажбата на имот като в случая сумата
била посочена от ответницата по жалбата. Договорът бил изготвен
предварително и одобрен от Р.Д.. Същият бил сключен от нейния брат, който
донесъл сумата. В изготвения договор променили имената като записали, че
същият се сключва от Н.А. като пълномощник на Р.Д., както и датата за
сключване на предварителен/окончателен договор.
В случаите, когато страните са налице и всички документи за
подготвени, агенцията използва депозитна разписка- документ, приложен на
л.55 от делото.
При сключването на договора страните не са договаряли всяка една от
неговите клаузи.
Установено е също, че страните са водели кореспонденция като Р.Д. е
уведомила жалбоподателя за отменени полети поради пандемичната
обстановка в света, както и че същата е искала удължаване на срока поради
тези причини.
Безспорно е по делото, че в уговорения в договора срок не е бил сключен
нито предварителен, нито окончателен договор. На 05.08.2020 г.
жалбоподателят е превел на третото лице- помагач сумата от 5000 лв.-
неустойка по договор.
3
С обжалваното решение първоинстанционният съд е уважил предявения
иск за връщане на сумата от 5000 лв. по съображения, че клаузата на чл.5 от
договора, на основание на която тази сума е предадена жалбоподателя е
неравноправна по смисъла на чл.143, ал.2, т.4 от ЗЗП и като такава е
нищожна.
Обжалваното решение е валидно, допустимо и правилно.
При разглеждането на спора първоинстанционният съд е допуснал
посоченото в жалбите процесуално нарушение.
Съгласно чл.7, ал.3 от ГПК съдът следи служебно за наличие на
неравноправни клаузи, сключени с потребител.
Принципът на състезателност на исковото производство въвежда
изискване към националния съд при констатиране на неравноправен характер
на договорна клауза, да уведоми страните по спора и да им даде възможност
да изразят становище и да посочат доказателства.
Първоинстанционният съд не е изпълнил това свое задължение. Това
процесуално нарушение бе отстранено във въззивното производство като
съдът събра и посочените от страните доказателства с оглед изследване
характера на договора и наличието на неравноправни клаузи в него.
Допуснатото от първоинстанционният съд процесуално нарушение е
съществено, но същото не може да обоснове неправилност на решението като
краен резултат.
Въззивният съд изцяло споделя изложените от районният съд
съображения, че сключ3еният между страните договор е потребителски, както
и че клаузата на чл.5 от него, на основание на която е престирана процесната
сума е нищожна като неравноправна по смисъла на чл.143, ал.2, т.4 от ЗЗП.
Правилно първоинстанционният съд е приел, че страните по договора за
блокиране на продажба на недвижим имот имат имат качеството на
потребител и на търговец по смисъла на пар.13, т.1 и т.2 от ДР на ЗЗП.
Съгласно цитираната правна норма „ Потребител" е всяко физическо лице,
което придобива стоки или ползва услуги, които не са предназначени за
извършване на търговска или професионална дейност, и всяко физическо
лице, което като страна по договор по този закон действа извън рамките на
своята търговска или професионална дейност, а "Търговец" е всяко физическо
4
или юридическо лице, което продава или предлага за продажба стоки,
предоставя услуги или сключва договор с потребител като част от своята
търговска или професионална дейност в публичния или в частния сектор,
както и всяко лице, което действа от негово име и за негова сметка.
Предвид качеството на страните по договора, същият се явява
потребителски, поради което се регулира и от нормите на ЗЗП.
Съгласно чл. 143 от ЗЗП неравноправна клауза в договор, сключен с
потребител, е всяка уговорка във вреда за потребителя, която не отговаря на
изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между
правата и задълженията на търговеца/ доставчика и потребителя, а съгласно
чл. 146, ал. 1 от ЗЗП неравноправната клауза е нищожна, освен ако е
уговорена индивидуално. Клаузите в потребителските договори не са
индивидуално уговорени, когато са предварително изготвени от търговеца
типизирано, а търговецът ги предлага на неограничен брой потребители, като
потребителят не е имал възможност да влияе върху съдържанието им.
Правилно първоинстанционният съд е приел, че клаузата е нищожна на
основание чл.143, ал.2, т.4 от ЗЗП, тъй като позволява на жалбоподателя в
качеството му на търговец да задържи заплатената от потребителя сума без да
е уговорено еквивалентно обезщетение за потребителя при неизпълнение на
поетите от търговеца задължения. В договора няма уговорки, които да
предвиждат обезщетение за ответницата по жалбата в случай, че
жалбоподателя не постигне съгласие с продавача относно параметрите на
сделката, както и в хипотеза ако се откаже или неизпълни договора.
Не е налице и изключението, визирано в чл.146, ал.1 от ЗЗП, тъй като не
се установи в процеса клаузите на договора да са индивидуално уговорени.
Разпитаните във въззивната инстанция свидетели- св.М.М. и св.Н.А.,
чиито показания съдът цени през призмата на чл.172 от ГПК с оглед тяхната
заинтересованост от изхода на спора, се установи, че обичайната практика на
агенцията за недвижими имоти в случаите, когато страните по сделката не са
в същото населено място е да се сключва договор за блокиране на
продажбата на имот.
В настоящият случай жалбоподателят е изготвил договора типизирано,
без страните да са уговаряли всяка една от неговите клаузи. Обстоятелството,
5
че са постигнали съгласие за определена сума, която да бъде предадена не
дава основание да се приеме, че налице хипотеза на чл.146 от ЗЗП.
С показанията на разпитаните по делото свидетели не се установи
възможност на потребителя на влияе на съдържанието на договора.
Обстоятелството, че са уговаряли начина на посочването на имената,
конкретното описание на имота и параметрите на сделката, както и
постигнатото съгласие за сумата от 5000 лв. и срока, не може да обоснове
извод, че е клаузата е индивидуално уговорена по смисъла на чл.146 от ЗЗП.
Клаузата не е индивидуално уговорена и е нищожна на основание чл.143
от ЗЗП, както правилно е прието в обжалваното решение.
Дори да се приеме, че клаузата не е нищожна, в процеса не са установени
елементите, пораждащи правото на жалбоподателя да задържи процесната
сума.
Съгласно уговореното в чл.5 от договора това право възниква при отказ
на възложителя да сключи предварителен или окончателен договор за
покупко- продажба в срока или при условията на т.1 и т.3 от договора.
По делото няма доказателства, които да установяват, че жалбоподателят
е изпълнил задължението си да води преговори с продавача за постигане на
конкретните параметри на сделката. Няма доводи и доказателства да е
подготвен предварителен договор, нито доказателства, които са установяват,
че е налице отказ от сключването на такъв договор. По делото е установено
само желанието на ответницата по жалбата да се измени срока на договора
поради отмяна на полетите и обективната й невъзможност да дойде в
България. От разменената кореспонденция не може да се обоснове извод, че е
налице отказ по смисъла на чл.5 от договора, поради което за жалбоподателя
не е възникнало субективното право да задължи процесната сума.
Предявеният иск за връщане на процесната сума е основателен и
правилно е уважен
Обжалваното решение е правилно и следва да бъде потвърдено с
решение, което съгласно чл.280, ал.3 от ГПК не подлежи на касационно
обжалване.
Разноските за въззивното производство са в тежест на жалбоподателя. В
полза на ответницата по жалбата не следва да се присъждат разноски, тъй
6
като няма доказателства такива да са направени за въззивната инстанция.
По изложените съображения Русенският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №260460/11.06.2021 г., постановено по гр.д.
№ 5330/2020 г. на Русенския районен съд.
Решението е оконачателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7