РЕШЕНИЕ
№ 619
гр. Бургас, 27.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на десети май през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Йорданка Г. Майска
РАДОСТИНА П. ПЕТКОВА
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от РАДОСТИНА П. ПЕТКОВА Въззивно
гражданско дело № 20222100500495 по описа за 2022 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК и е образувано пред
настоящата съдебна инстанция по повод въззивна жалба на на Д.М.Г. /D.M.G /, гражданин
на Р. И., роден на **.**.**** г. в гр. Д., с адрес: гр. П., ул. „К.Б.*” № ***, сграда А*, ет.*, ап.
*, попадена чрез пълномощника си Теодор Шейков, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул.
„Сердика“ № 2 „б“, ет. 3, офис 7, п.к. 17 /Триа сити център/ против решение № 19 от
11.02.2022 г., постановено по гр. дело № 549/2021г. по описа на РС- Поморие, с което е
отхвърлен иска му срещу ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на сграда с идентификатор
57491.509.24.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „А”
/Алфа/, комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І” № 219,
представлявана от управителя „ПОМОРИЕ МЕНИДЖМЪНТ 2 “ЕООД, ЕИК: *********,
представляван от Владимир Георгиев Добрев за отмяна на основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС
като незаконосъобразни на всички решения на проведеното на 22/23.06.2021 г. общо
събрание на етажната собственост.
В жалбата се изразява недоволство от първоинстанционното решение, като се твърди,
че същото е немотивирано, необосновано, неправилно и незаконосъобразно. Твърди се, че
съдът не се е произнесъл по възражението му за нарушение на чл. 16, ал. 2 и чл. 16, ал. 5 от
ЗУЕС. Излага несъгласие с изводите на първата инстанция за относно обслужващите
несамостоятелни обекти. Навежда оплаквания, че съдът не е изяснил, респ. неправилно е
изчислил кворума за провеждане на общото събрание и за мнозинството за взимане на
решенията. Сочи, че в процесното ОС на ЕС не е следвало да участва на самостоятелно
основание като едноличен собственик „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, тъй като то е собственик
на несамостоятелни обекти, обслужващи ЕС. Сочи, че това нарушение следва да се обсъжда
във връзка с нарушение на разпоредбите на методиката на чл. 51, ал. 1- ал. 6 от ЗУЕС.
1
Излага доводи, че обжалваното решение е постановено в противоречие с практиката на ВКС
относно приложение на императивната норма на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, като с атакуваното
решение на ОС на ЕС е налице заобикаляне на законовата закона за определяне на таксите
на база кв.м. площ. По горните съображения, подробно доразвити в жалбата се иска
отмяната на първоинстанционното решение и постановяване на ново, с което исковата
претенция да бъде уважена. Претендира присъждане на разноските по делото. В съдебно
заседание, въззивникът чрез упълномощия си процесуален представител поддържа
въззивната си жалба и моли съдът да я уважи и да му присъди направените пред въззивната
инстанция разноски.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК въззиваемия -ответник ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ
на сграда с идентификатор 57491.509.24.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр.Поморие – сграда „А” /Алфа/, комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул.
„Княз Борис І” № 219, представлявана от управителя „КОНДО МЕНИДЖМЪНТ “ЕООД,
подаден чрез упълномощените му адвокатски представители е депозирал писмен отговор, в
който изразил становище за неоснователност на въззивната жалба. Въззиваемият счита, че
въззивната жалба е неоснователна, а обжалваното решение е правилно и законосъобразно.
Сочи, че районният съд е направил подробен, цялостен и обоснован анализ на събраните по
делото доказателства, без да е допуснал сочените в жалбата нарушения, въз основа на който
анализ е стигнал до правилния извод за законосъобразно провеждане на процесното ОС на
ЕС, на което са взети атакуваните решения. Излага доводи за неоснователност на
възраженията за нарушения по чл. 16, ал. 2 и ал. 5 от ЗУЕС. Счита, че притежаваните от
етажните собственици ид.ч. от общите части на сградата е видна от приложените по делото
нот.актове, които техни права съобразно тези документи са взети предвид при направените и
отразени в протокола на процесното ОС на ЕС. Излага съображения, че кворумът е
съобразен с разпоредбата на чл. 15, ал. 3 от ЗУЕС. Заявява, че „Сънсет Къмършъл“ ЕООД е
собственик на посочените в протокола недвижими имоти съобразно представените
документи за собственост, които негови права не са оспорени в отделно производство, в т.ч.
не са предмет на настоящото производство, а изчислението на притежаваните ид.ч. е
извършено само за нуждите на проведеното общо събрание на ЕС, чиито решения са
атакувани от ищеца. В тази връзка се позовава на съдебна практика по в.гр.д. № 954/2019г. и
в.гр.д. № 1591/2019г., двете по описа на БОС, като счита за неоснователни изложените в
жалбата възражения за неясен, респ. неправилни изчислен кворум. Излага подробни
съображения за правилност на изводите на районния съд относно приложение на чл. 51 от
ЗУЕС. Възразява, че ищецът не е посочил нито в исковата молба, нито във въззивната си
жалба доводи за незаконосъобразност на решенията по т. 1, т.2, т. 3 и т. 5, а основните
оплаквания са за паричната вноска по т. 4, поради което моли въззивният съд да се
произнесе само по законосъобразността на решението на ОС на ЕС по т. 4. По подробно
изложените в писмения отговор съображения моли за потвърждаване на обжалваното
решение като правилно и законосъобразно и за присъждане на разноски във въззивното
производство. В съдебно заседание въззиваемата ЕС, чрез упълномощените си процесуални
представители поддържа писмения си отговор и моли за потвърждаване на решението и
присъждане на разноските съгласно представен списък по чл. 80 от ГПК.
2
Бургаският окръжен съд, като съобрази доводите на страните и събраните писмени и
гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, по вътрешно убеждение намира за
установено от фактическа страна следното:
Първоинстанционното производство пред Районен съд – Поморие е образувано по
предявен от ищеца Д.М.Г. срещу ЕС на сграда „А” /Алфа/, комплекс „Сънсет Ризорт” гр.
Поморие, представлявана от управителя на ЕС „Поморие мениджмънт 2” ЕООД иск с
правно основание чл. 40 от ЗУЕС за отмяна на решенията на ОС на ЕС, проведено на
22/23.06.2021 г, като незаконосъобразни.
В исковата молба ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сграда А
/Алфа/ - в режим на ЕС, находяща се в комплекс „Сънсет ризорт“. Твърди, че на 22 и
23.06.2021г. е проведено ОС на ЕС на сграда А в процесния комплекс, чиято
законосъобразност оспорва, като иска отмяна на всички взети решения. Излага
съображения, че при провеждане на ОС е допуснато нарушение на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС, тъй
като събранието е председателстващо от адв. Р. Н., упълномощена от управителя на ЕС
„Поморие мениджмънт 2“ ЕООД, без да е взето решение от ОС, с което посоченото
дружество да е избрано за председателстващ. Сочи, че в протокола е посочено, че се избира
протоколчик, а не председателстващ ОС. На следващо място се твърди, че е налице
нарушение на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, тъй като в протокола са посочен единствено процента
при гласуване на решенията на дневния ред, без посочване на лицата и начина, по който те
са гласували – за, против или въздържал се. Наведени са доводи, че ОС е проведено при
неизяснен/неправилно изчислен кворум, по съображения, че „Сънсет Къмършъл“ ЕООД е
участвало в ОС с идеални части от обекти в сградата, които според ищеца не представляват
самостоятелни обекти, а общи части на сградата. Излагат се съображения, че е определен
размера на разходите за поддръжка и управление на ОС на сградата по брой на стаи на
апартамент и по методика, несъвместима с правилата на чл. 51, ал. 1- ал. 6 от ЗУЕС, като се
сочи и нарушение на императивната правна норма на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, целящо
заобикаляне на забраната за определяне на таксите съгласно притежаваната площ.
В писмения отговор по чл. 131 от ГПК ответникът е изложил съображения за
неоснователност на иска.
С постановеното в първата инстанция съдебно решение, районният съд е отхвърлил
изцяло иска по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, като е приел, че не са налице допуснати съществени
нарушения при свикването и провеждането на процесното ОС на ЕС, които да водят до
незаконосъобразност на взетите решения. Що се касае до решението по т. 4 от дневния ред,
районният съд е счел, че определянето на размера на таксата за управление и поддръжка
според броя на обитателите не е в нарушение на императивната разпоредба на чл. 51,ал. 1 от
ЗУЕС предвид сезонния характер на сградата в ЕС и правото на всеки собственик да възрази
пред управителя с оглед обитателите в имота му и да иска корекция на вноската.
При извършена на основание чл. 269 от ГПК служебна проверка на
първоинстанционното решение, въззивният съд не установи съществуването на основания
за нищожност или недопустимост, поради което намира, че то е валидно и допустимо. С
оглед доводите на страните и данните по делото и след като съобрази закона, въззивният съд
напълно въприема установената от районния съд фактическа обстановка, тъй като същата
се базира на релевантните по спора факти, като споделя и изложените в
3
първоинстанционното решение изводи, към които препраща на основание чл. 272 от ГПК,
като в рамките на наведените във въззивната жалба оплаквания и при съобразяване на
императивните законови норми, от правна страна намира следното:
Предявеният иск съобразно дадената от районния съд квалификация е с правно
основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
По делото е безспорно установено, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в
процесната сграда А /Алфа/, находяща се в комплекс „Сънсет Ризорт” гр. Поморие, която е
в режим на етажна собственост.
Представена е покана за свикване на 22.06.2021г. от 09.00 часа на годишно ОС на
собствениците в ЕС на процесната сграда на блок А /Алфа /, изходяща от избрания тогава
професионален управител на ЕС – „Поморие Мениджмънт 2” ЕООД, в която е отбелязано,
че е залепена на 21.05.2021г. в 11.30 часа. Същата съдържа уведомление до етажните
собственици за свикване от управителя на ЕС на годишно общо събрание на собствениците
при следния дневен ред: т.1. Избор на протоколчик за провеждане на ОС; т.2. Избиране на
управител за сграда /А/ „Алфа“ от комплекс „Сънсет ризорт“ за срок от две години - 2022г.
и 2023г.; т.3. Приемане на годишен бюджет на сграда сграда /А/ „Алфа“ за 2021 г. и 2022 г. ;
4. Определяне на размера на парична вноска за разходите за управление и поддържане на
обшщите части на сграда А /Алфа/ за 2021г. и 2022г.; и т. 5 Определяне на сроковете и
начина на плащане на годишната парична вноска за разходите за управление и поддържане
на общите части на А /Алфа/ за 2021г. и 2022г. Изрично са посочени датата, часът и мястото
на провеждане на общото събрание - на 0822.06.2021г. от 09.00 ч. в зала „Емералд”, на етаж
-1 /сутерен на сграда „Делта”. Видно от данните по делото поканата е изготвена освен на
български и на руски и английски език. Залепянето на поканата на входната врата на
сградата на посочената в нея дата е удостоверено с представен за това протокол от
21.05.2021г., подписан от представител на управителя на ЕС и един от етажните
собственици в процесната сграда.
Видно от протокола за процесното събрание на ОС на ЕС, същото е започнало на
обявената дата и част - 22.06.2021г. 09.00 часа, но поради липса на изискуемия кворум по чл.
15, ал. 1 от ЗУЕС е отложено на основание чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС с един час в 10.00 часа, в
който отново отново не е бил налице изискуемия кворум. Предвид това, провеждането на
събранието е отложено за следващия ден – 23.06.2021г. от 09 часа, когато са присъствали
собственици – лично и чрез техни пълномощници, които са формирали кворум от
24.15144% идеални части от общите части на ЕС при условията на чл. 15, ал. 3 от ЗУЕС.
Изрично е отразено, че на събранието да присъствали двама преводачи на английски и руски
език. В протокола е вписано, че притежаваните от всеки етажен собственик ид.ч. са
прекалкулиране към кворум 100 %, след което на всеки присъстващ на събранието е даден
лист с посочване на сътветния притежаван от него процент, с който да гласува. Тези
прекалкулирани проценти са записани в протокола срещу името на всеки от присъствалите
собственици с отразяване кои са притежаваните от него СОС в ЕС и кои собственици се
представляват от пълномощници, като са приложени и дадените в писмена форма
пълномощни. След преценка за наличието на изискуем кворум по чл. 15, ал. 3 от ЗУЕС в
протокола е отбелязано, че председателят на събранието е обявил, че събранието може да
заседава и да взема решения.
Видно от съдържанието на протокола на събранието са взети следните решения:
по т.1 от дневния ред е избран за протоколчик В. И. с мнозинство 100% ид.ч. от
общите части на сградата;
по т.2 досегашният управител „Поморие Мениджмънт 2“ ЕООД е избран за
управител на сграда А /Алфа/ от комплекс Сънсет Ризорт за срок от две години – 2022г. и
2023г. с мнозинство – „за“ от 84.69582 ид.ч. от общите части на сградата, с отразяване, че
„против“ са били 15.30418 ид.ч. от общите части на сградата, без гласували „въздържал се“;
4
по т. 3 е приет и одобрен годишния бюджет за приходите и разходите на сграда Алфа
за 2021 г. и 2022г. с мнозинство от 84.69582% ид.ч. от общите части на сградата, с
отразяване, че „против“ са били 15.30418 ид.ч. от общите части на сградата, без гласували
„въздържал се“;
по т. 4 е приета годишна парична вноска на сграда Алфа за управление и поддръжка
за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сградата, като същата е
определена в размера, посочен в приходната част на приетия бюджет, като приетите
годишни вноски са изготвени в табличен вид, представляващ неразделна част от протокола,
с мнозинство – „за“ от 84.69582 ид.ч. от общите части на сградата, с отразяване, че „против“
са били 15.30418 ид.ч. от общите части на сградата, без гласували „въздържал се“.
по т. 5 е взето решение с мнозинство – „за“ от 84.69582 ид.ч. от общите части на
сградата, с отразяване, че „против“ са били 15.30418 ид.ч. от общите части на сградата, без
гласували „въздържал се“ годишните парични вноски за 2021г. и 2022г. да се заплащат
съответно до 31.07.2021г. и до 31.07.2022г. по банков път по банкова сметка, за която ще
бъдат уведомени всички собственици изрично на предоставена от тях електронна поща;
Към протокола са приложени списъци на собствениците в ЕС, на които са отбелязани
срещу подпис тези, които са присъствали на общото събрание на 22.06.2021 и на
23.06.2021г., които списъци представляват неразделна част от протокола. Представени са и
копия от документите за собственост – нотариални актове на всеки самостоятелен обект в
процесната етажна собственост, в които са посочени в проценти съответните ид.ч. от
общите части на сградата. Идеалните части от правото на собственост на присъствалите
собственици в общите части на ЕС са прекалкулирани към 100%, като притежаваните от
всеки от тях проценти ид. части са сборувани и сборът е приет за 100%, като притежавания
от всеки съсобственик процент ид. ч. от общите части на сградата е отнесен към общия сбор
и така е определено за целите на събранието как следва да се цени гласът на всеки от
присъстващите. От заключението, извършено в първата инстанция е установено, че
притежаваните ид.ч. на собствениците, участвали в провеждане на ОС на ЕС са правилно
прекалкулирани, като констатираните отделни неточности са незначителни и не водят до
промяна в изчислените така проценти.
По делото е представено и копие от съобщение с дата 02.07.2021 г. от
представляващия към този момент управителя на ЕС „Поморие Мениджмънт 2 “ ЕООД,
съдържащо уведомление до собствениците на ЕС, че протоколът от ОС, проведено на
23.06.2021 г. е изготвен и, че съобщение за това е залепено на входната врата на сграда
Алфа.
По делото не се твърди и липсват доказателства в срока по чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС
ищецът да е оспорил писмено съдържанието му, респ. достоверността на обективираните в
него решения.
Горната фактическа обстановка е установена правилно от районния съд въз основа на
ангажираните по делото доказателства, като същата се възприема напълно и от настоящата
инстанция. С оглед доводите на страните и като съобрази закона, въззивният съд напълно
споделя изложените в първоинстанционното решение доводи, към които препраща на
основание чл. 272 от ГПК, като в рамките на наведените във въззивната жалба оплаквания и
при съобразяване на императивните законови норми, от правна страна намира следното:
Предявеният иск съобразно дадената от районния съд квалификация е с правно
основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
По делото не се спори, а и от данните се установява, че към датата на провеждане на
5
процесното ОС на ЕС ищецът има качество на собственик на самостоятелен обект в
процесната ЕС, поради което същият се явява активно легитимиран да предяви иска по чл.
40, ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това няма спор и, че искът е предявен в рамките на законовия
срок по чл. 40, ал. 2 вр. с чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, поради което същият е допустим и следва да
се разгледа по същество.
В хода на делото, с решение на ОС на ЕС от 08.12.2021г. за управител на процесната
ЕС на сграда „Алфа“ е избран „Кондо Мениджмънт“ ЕООД.
Първото оплакване в жалбата касае доводи, че съдът не се е произнесъл по
възражението на въззивника за нарушение на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС.
Съгласно чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС Общото събрание на ЕС се председателства от
председателя или друг член на управителния съвет или от управителя.
Действително, по възражението по чл. 16, ал. 2 от ГПК липсва произнасяне на
районния съд, но няма пречка това да бъде сторено от настоящата инстанция.
В случая, видно от данните в протокола на процесното ОС, председателстващ
събранието е била адв. Радостина Николова в качеството й на пълномощник на управителя
на ЕС „Поморие Мениджмънт 2“ ЕООД съгласно представено изрично пълномощно за това,
с нотариална заверка на подписа на управителя.
Настоящата инстанция намира за неоснователно възражението за допуснати
нарушения на чл.16 ал.2 от ЗУЕС, по съображения, че че ОС е председателствано от лице,
като е упълномощено от управителя на ЕС, както и, че липсвало взето решение за
определяне на председателстващ. Разпоредбата на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС ясно сочи кое лице
следва да председателства ОС на ЕС. В случая тъй като ОС на ЕС се управлява от
управителя, а не от УС по силата на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС събранието по силата на закона
следва да се представлява от управителя на ЕС. Същият от своя страна е упълномощил
надлежно адвокат Николова, която да го представлява в това му качество съгласно
представено изрично пълномощно за това. В случая не се касае за делегиране на
правомощия, за които ЗУЕС изисква решение на ОС на ЕС, а за представителство на
управителя по време на председателстването му на събранието. Тъй като липсва законова
възможност събранието да се представлява от друго лице, различно от посоченото в закона
– чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС, което в случая е управителя на ЕС, не е следвало ОС на ЕС да взема
решение за избор на председателстващ събранието, тъй като същият е определен по силата
на закона. С оглед горното, настоящата инстанция намира за неоснователни изложените в
жалбата възражения за нарушение на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС.
По отношение на възражението за нарушение на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС:
В чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС са посочени изискванията към съдържанието на протокола,
в който се вписват датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред,
явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват,
същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. Законът не
поставя изискване нито в самия протокол, нито в отделен документ да се съдържа
изброяване както на етажните собственици, които са били съгласни с предложените решения
и съответно са ги подкрепили с гласа си, така и на етажните собственици, гласували против
решенията, удостоверени с протокола, в т.ч. и полагане на подпис от всеки гласувал срещу
избрания от него начин на гласуване – „за“, „против“ или „въздържал се“. В случая
гласуването е надлежно отразено чрез вписване на процентът гласове, гласували „за“,
„против“ и „въздържал се“, като самият жалбоподател не оспорва процентът, с който е взето
всяко от гласуваните решения, респ. не твърди, нито ангажира доказателства самият
протокол да е оспорен от него в срока по чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС, което означава, че отразените
в него обстоятелства се считат за извършени, така, както са посочени в него.
По гореизложените съображения, тъй като процесният протокол съдържа всички
6
изискуеми съгласно чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС законови реквизити, възражението за нарушение
по чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС се явява неоснователно, както правилно е приел районния съд.
Що се касае до възраженията относно изводите на районния съд за неоснователност
на твърденията на ищеца, че липсва неизяснен/неправилно изчислен кворум, съответно
неизяснено/неправилно изчислено мнозинство при взимане на процесните решения, по
съображения, че в процесното ОС на ЕС не е следвало да участва на самостоятелно
основание като едноличен собственик „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, същите по съществото си
не са несамостоятелни, а са обслужващи такива настоящата инстанция намира следното:
От данните по делото се установява, че към датата на провеждане на процесното ОС
на ЕС „Сънсет Къмършъл“ ЕООД е собственик на обектите, находящи се в процесната ЕС, с
които са апортирани в капитала му съгласно представената разпечатка от данните, вписани в
търговския регистър. Установява се, че всеки от имотите са индивидуализирани в
документите за собственост на „Сънсет Къмършъл“ ЕООД като самостоятелни обекти със
съответния за всеки от тях кадастрален идентификатор, като за всеки имот са посочени
идеалните части от общите части на сградата. Доколкото в представените документи за
собственост са посочени идеалните части от общите части на сградата и правото на
собственика „Сънсет Къмършъл“ ЕООД не е отречено по предвидения за това исков ред, в
т.ч. и, че документът за собственост не е оспорен, районният съд е приел, че общите части
следва да се приемат за такива, каквито следват от него. Този извод на първоинстанционния
съд напълно се споделя и от настоящия съдебен състав, с довод, че в рамките на настоящото
съдебно производство по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС не могат да се разглеждат оспорвания на
правото на собственост на етажен собственик върху обект в ЕС, за което той разполага с
титул за индивидуална собственост, в т.ч. и да се отрече правото му да участва в ОС на ЕС с
посочените в документа му собственост идеални части, без преди това правата му съгласно
този документ да са отречени със силата на пресъдено нещо.
По тези съображения въззивният съд намира за неоснователни възраженията в
жалбата за неизяснен/неправилно изчислен кворум при провеждане на процесното ОС на ЕС
досежно ид.ч. на обектите, с които е участвал „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, както и
оплакванията за неизяснено/неправилно изчислено мнозинство при взимане на процесните
решения. Неоснователно се явява и възражението, че тези oбекти не следва да взимат
участие при гласуването за определяне на разноските за етажната собственост, предвид
нежилищното си предназначение, тъй като независимо от това те са описани като
самостоятелни обекти на правото на собственост и в това си качество следва да участват във
всички ОС на ЕС, в т.ч. и в процесното за определяне на разходите по управление и
поддръжка на ЕС.
По отношение на оплакванията, че размера на разходите за управление и поддръжка
на общите части на сградата са определени съгласно броя стаи в жилището по методика,
несъвместима с чл. 51, ал. 1- ал. 6 от ЗУЕС:
Според чл. 51, ал.1 от ЗУЕС разходите за управление и поддържане на общите части
на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа на
който живеят.
Нормата е императивна и изисква всеки от собствениците, обитателите и
ползвателите да плаща разходите за управление и поддръжка на общите части в сградата в
режим на ЕС по равно.
В случая с решението, прието по т. 4 е определена годишна такса за един обитател в
размер на 665 лв., която съгласно опита и практиката в комплекса е посочено, че се определя
по прогнозен брой обитатели, по следния начин: за едно студио – двама обитатели, за
апартамент с една спалня – три обитатели, за апартамент с две спални – четирима обитатели,
за апартамент с три спални – петима обитатели и за апартамент с четири спални- шестима
7
обитатели. В таблица, представляваща неразделна част от протокола срещу всеки
самостоятелен обект е посочена дължимата според прогнозния брой обитатели годишна
такса за управление и поддръжка.
Настоящата инстанция споделя изводите на районния съд, че така определена,
таксата не нарушава нормата на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, тъй като е спазено изискването да
бъде разпределена според броя обитатели в ЕС. Действително броят обитатели на всеки
самостоятелен обект е прогнозен, като същият е определен на базата на опита и практиката
в този вид ваканционни обекти със сезонен характер. Затова доколкото се касае за такъв вид
комплекс, в който обектите се ползват освен от собствениците и от членове на
семействата/домакинствата им, в т.ч. и от други обитатели – наематели, както и поради
обстоятелството, че по т. 5 е взето решение за ежегодно авансово плащане на текущата
годишна такса в целия й размер, определянето й по посочения начин на базата на прогнозен
брой обитатели, не е в нарушение на закона. Още повече, че съгласно Правилника за
вътрешния ред на сградата е предвидено изрично задължение за регистрация на всеки
собственик, ползвател или обитател да регистрира на рецепцията на сградата колко души
ползват обекта, т.е. прогнозата е за брой обитатели, а не върху площта на обекта или броя
помещения в него. Затова настоящата инстанция намира за неоснователни изложените в
тази връзка оплаквания в жалбата,че таксата практически е определена на кв.м. площ на
всеки обект, с което се заобикаля закона. Що се касае до оплакванията, че по този начин е
намалена таксата за търговските обекти в сградата, видно от данните по делото, в
процесната сграда такъв обект, свързан с достъп на външни лица е само ресторантът, за
който таксата е определена в съответствие с чл. 51, ал. 4 от ЗУЕС - в петкратен размер.
Останалите нежилищни обекти, описаните в таблицата /склад, помощно помещение и/
нямат характер на помещения по чл. 51, ал. 4 от ЗУЕС, поради което неоснователно се явява
оплакването, че таксата за тях не е определена в съответствие със закона. На следващо
място, както правилно е отбелязал районния съд самият ищец не твърди, че притежавания
от него двуспален апартамент се обитава от по-малко от прогнозните четирима
обитатели.Освен това, в случай, че етажен собственик желае да ползва имота си за срок до
30 дни годишно, същият може да поиска да бъде освободен от таксата за управление и
поддръжка за съответната година съгласно нормата на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС, за което следва
да уведоми предварително писмено управителя на ЕС .
По гореизложените съображения, настоящата инстанция счита, че липсват
нарушения на ЗУЕС, водещи до незаконосъобразност на процесните решения на ОС на ЕС,
което води до извод за неоснователност на иска по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
Поради съвпадането на крайните изводи на двете инстанции, обжалваното решение
следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
С оглед изхода на делото на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, в полза на въззиваемата
ЕС следва да се присъдят направените пред въззивната инстанция разноски за платено
адвокатско възнаграждение за един адвокат в размер на 480 лв. съгласно представения
списък по чл. 80 от ГПК.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 19 от 11.02.2022 г., постановено по гр. дело
№ 549/2021г. по описа на РС- Поморие.
ОСЪЖДА Д.М.Г. /D.M.G /, гражданин на Р. И., роден на 15.01.1959 г. в гр. Д., с
адрес: гр. П., ул. „К. Б *” № ***, сграда А., ет.*, ап. *, ДА ЗАПЛАТИ на ЕТАЖНАТА
8
СОБСТВЕНОСТ на сграда с идентификатор 57491.509.24.5 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „А” /Алфа/, комплекс „Сънсет Ризорт”, с
адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І” № 219, представлявана от управителя „КОНДО
МЕНИДЖМЪНТ“ЕООД, ЕИК: *********, представляван от Манол Радостинов Манолов на
основание чл. 78, ал. 3 и чл. 80 от ГПК направените пред въззивната инстанция разноски за
платено адвокатско възнаграждение за един адвокат в размер на 480лв.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9