Р Е Ш Е Н И Е
№
В
името на народа
гр.
Кърджали, 20.11.2023 г.
Административен
съд - Кърджали, в публично съдебно заседание на тринадесети ноември две хиляди двадесет
и трета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ БОЖКОВА
При секретаря Павлина
Петрова
като разгледа докладваното от съдия Божкова
административно дело № 384/
2023 г. и за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл. 27, ал. 1 от Закона за общинската собственост (ЗОС) във вр. с чл. 145 – 178 от Административнопроцесуалния
кодекс (АПК).
Образувано е по жалба
на Л.М.И. от ***, чрез пълномощник, срещу определения, със Заповед № 969/
28.08.2023 г. на кмета на община Кърджали, размер на обезщетение на собствения
на жалбоподателката ПИ с идентификатор *** в
землището на ***, отчужден със същата заповед. Претендира се
незаконосъобразност на оспорената част от административния акт поради
неактуалност на оценката и несъобразяване на пазарните цени. Твърди се, че пазарната
и потребителска стойност на имота се основава и на неговата локация и
съществуваща комуникационна характеристика, които позволяват пряк и директен
достъп и излаз на имота от и към пътна мрежа, и е по-висока. Искането е да се
постанови решение, с което да измени Заповед №969 от 28.08.2023г., на Кмета на
Община Кърджали, като се увеличи размера на определеното обезщетение до ***
лева. Претендират се деловодни разноски.
В съдебно заседание, чрез пълномощник, поддържа жалбата си по изложените
съображения и прави искане за присъждане на деловодни разноски.
Ответникът – Кмет на
община Кърджали, редовно призована, чрез пълномощник, изразява становище за
неоснователност на жалбата. Претендира присъждане на юрисконсултско
възнаграждение и прави възражение за прекомерност на адвокатския хонорар.
Заинтересованата
страна – „ВиК“ ООД, ***, в писмено становище на
пълномощник, изразява становище за основателност на жалбата предвид
заключението на СОцЕ. Иска присъждане на деловодни
разноски и прави възражение за прекомерност на адвокатския хонорар.
Жалбата е допустима,
подадена от надлежна страна – адресат на индивидуален административен акт и
в 14-дневния
срок по чл.27, ал.1 от ЗОбС .
Предмет на оспорване
в случая е размера на определената за отчуждения имот оценка, което определя е преценка
на законосъобразността, а именно – определяне на дължимото обезщетение за
отчуждения имот, собственост на жалбоподотелката.
Страните не спорят по хода на процедурата на извършеното отчуждаване и
определяне на обезщетение, както и по установената собственост.
Заповедта на
основание чл. 25, ал. 2 ЗОС, оспорена в частта относно размера на определеното
обезщетение, е издадена от компетентен административен орган. Спазени са
установената писмена форма и съдържание за издаване на административен акт -
чл. 59, ал. 2 и ал. 3 от АПК и чл. 25, ал. 2 ЗОС, като е посочен издателят на
заповедта, причината, поради която имота се отчуждава, размера на
обезщетението, индивидуализиран е имота, за отчуждаването на който ще бъде
изплатено обезщетението, както и е посочена площта от имота, която се
отчуждава. Изложени са фактическите и правни основания за издаването й. Не са
допуснати съществени процесуални нарушения, които да са самостоятелно основание
за отмяна на оспорения административен акт, като релевантните по случая факти
са установени правилно и не е допуснато нарушение, ограничаващо правото на
участие на жалбоподателите в производството по издаване на оспорената заповед.
С обявление, на
основание чл. 21, ал. 1 и чл. 25, ал. 1 от Закона за общинската собственост,
във връзка с влязъл в сила ПУП-ПП и ПУП-ПЗ, одобрен със Заповед № 20.02.2023 г.
на Кмета на Община Кърджали, относно изграждането на обект „Реконструкция на
компоненти на ВС ***", подобект „Изграждане на втора камера на HP 5000
M3" към проект „Доизграждане и реконструкция на водоснабдителната система
и канализационните мрежи в обособена територия на „В и К" ООД, ***" в
землището на *** и с оглед задоволяване на важни обществени интереси, които не
могат да бъдат задоволени по друг начин, Кметът на Община Кърджали уведомява,
че открива процедура по принудително отчуждаване на недвижими имоти собственост
на физически лица. Обявлението е публикувано в два централни (“Днес“ и „24 часа“)
и един местен („Нов живот“) ежедневници. Копие от обявлението е поставено на
определеното за това място в сградата на община Кърджали и в сградата на
кметство ***.
По делото е приета
като доказателство и Пазарна оценка на отчуждения имот, собственост на жалбоподателката, изготвена през месец януари 2023 година
от сертифициран оценител на недвижими имоти. При определяне стойността на
обекта са използвани следните информационни
източници: 1. Информация за тенденциите и развитието на пазара на недвижими имоти
в Република България, в частност района на оценявания актив; 2. Приети норми и
закони за овехтяване и обща експлоатационна годност; 3. Конкурентни оферти на
строителни и проектантски организации; 4. Информация за пазара на недвижими
имоти в региона; 5. Информация, получена при огледа на обекта. За определяне на
оценката е използван метода на сравнимите продажби, метода на пазарните
множители и е определена окончателна пазарна цена в размер на *** лв. без ДДС. Посочената
сума е определена от кмета на община Кърджали с оспорената заповед за равностойно парично
обезщетение за процесния имот.
По делото е прието,
без оспорвания от страните, заключение на съдебно-оценителна експертиза. В
заключението подробно са описани факторите, влияещи върху пазарната стойност на
оценявания имот. Посочено е, че база на стойността е справедливата пазарна
стойност. Пояснено е, че Методиката за определяне на пазарната стойност е по
реда на Наредба за реда за определяне на цени на земеделските земи приета с ПМС
№ 118 от 26.05.1998 г., в сила от 05.06.1998 г., загл.изм. - ДВ, бр. 75 от 2006
г., в сила от 12.09.2006 г.); Пазарна
цена по изискванията на § I, т. 2 и т. 3 от ДРЗОС и Метод на пазарите аналози
(сравнения).
За определяне
пазарната стойност на имота по изискванията на § 1, т. 2 и т. 3 от ДРЗОбС в заключението е посочено, че за период от 12 месеца
преди датата на изготвяне на пазарната оценка за определяне на пазарната
стойност на паричното обезщетение за отчуждаване на поземлен имот с идентификатор
*** по КККР на ***, *** по настоящата експертиза - от 01.09.2022г. до
30.09.2023г. са вписани в Служба по вписванията, гр. Кърджали 5 бр. сделки с
имоти със сходни характеристики с отчуждавания имот, описани в таблица към
заключението.
Осреднената цена от
всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат
еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, сключени в рамките на 12
месеца преди датата на изготвяне на пазарната оценка за определяне на пазарната
стойност на паричното обезщетение за отчуждаване на поземлен имот с идентификатор
*** по КККР на ***, *** по настоящата експертиза - от 01.09.2022г. до
30.09.2023г., вписани в Служба по вписванията, гр. Кърджали, е както следва: ***
лева/дка.
Пазарната стойност на
паричното обезщетение за отчуждаване на поземлен имот с идентификатор *** по
КККР на ***, ***, одобрен със Заповед № РД-18-840/06.12.2017г. на изпълнителен директор
на АГКК, местност „***“, вид територия: земеделска, категория: 8, Начин на
трайно ползване: Нива, площ на имота: 1 199 кв. метра, собственост на Л.М.И.,
за изграждането на обек "Реконструкция на
компоненти на ВС ***", подобект „Изграждане на втора камера на HP 5000
M3" към проект „Доизграждане и реконструкция на водоснабдителна система и канализационните
мрежи в обособена територия на „ВиК" ООД, ***",
определена съгласно изискванията на § 1, т. 2 и г. 3 от ДРЗОС, възлиза на *** х
*** = *** лв.
В заключението е
посочена оценката на имота по метода на пазарните аналози (като е уточнено
какви критерии са изследвани) в размер на *** лв. на 1 дка., като за имота с
площ *** х *** тази оценка е в размер на *** лв.
В обобщение в
заключението е определена справедлива пазарна стойност на паричното обезщетение
за отчуждения имот в размер на *** лева.
Спорният по делото
въпрос, който определя пределите на съдебния контрол и обуславя
законосъобразността на обжалвания акт е свързан с размера на определеното
обезщетение за отчуждавания имот. Оценката на имота, предмет на отчуждаването е
елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като
обуславя фактическите основания, представляващи материално-правните
предпоставки за издаване на административния акт в частта относно размера на
обезщетението. Целта на закона при принудително отчуждаване на недвижими имоти
за общински нужди е собствениците да бъдат компенсирани с "равностойното
парично обезщетение". В тази връзка, ЗОбС
установява начина на определяне на "равностойното парично
обезщетение". Съгласно изричната разпоредба на чл. 22, ал. 5 от ЗОбС, във връзка с § 1, т. 1, т. 2, т. 3 и т. 7 от ДР на ЗОбС оценките се извършват по пазарни цени.
Съгласно чл. 22, ал.
5 от ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени
за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са
имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните
цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания
имот. Според ал. 10 размерът на равностойното парично обезщетение се определя
не по-рано от три месеца преди издаването на заповедта по чл. 25, ал. 2. § 1,
т. 1, т. 2, т. 3 и т. 7 от ДР на ЗОС дават определение на понятията
"равностойно парично обезщетение", "пазарни цени на имоти със
сходни характеристики" и "имоти, намиращи се в близост до
отчуждавания имот" и "равностойни имоти".
Настоящият съдебен
състав възприема становището, че съответствието на обжалваната в процеса
заповед с материалния закон следва да бъде преценено с оглед на съдържанието на
утвърдената с нея оценка за размера на обезщетението. Този извод се налага, с
оглед обстоятелството, че правните последици от обжалваната заповед произтичат
и от съдържанието на оценката, най-вече от определения с нея размер на
обезщетението. Оценката, дадена от лицензирания оценител по чл. 22, ал. 3 ЗОС
не подлежи на самостоятелно обжалване, тъй като е част от сложния фактически
състав на производството по отчуждаване. Освен това процесната
заповед е обжалвана единствено в тази си част.
По делото са приети:
пазарна оценка за отчуждаване на ПИ с № *** в землището на ***, собственост на жалбоподателката с дата 08.08.2022
г. и пазарна оценка за отчуждаване на ПИ с № *** в землището на ***,
собственост на жалбоподателката с дата 06.01.2023 г.,
съответно Решение по чл.210 от ЗУТ на Комисията в община Кърджали за приемане
на пазарна оценка за този имот с дата 15.08.2022 г. и с дата 03.07.2023 г. за приемане на новите
пазарни цени. При това положение съдът приема, че датата на възлагане на
оценката е датата на изготвяне на втората оценка – 06.01.2023 г., следователно,
за релевантен период следва да се приемат 12-те месеца преди тази дата, а
именно от 06.01.2022 г. до 06.01.2023 г.
Определената в
обжалваната заповед оценка е извършена на база аналози които не отговарят на изискванията
на ЗОС, тъй като са взети предвид само две сделки със земеделски земи, от които
едната е в землището на с. Опълченско.
При цитираните по-горе
разпоредби даващи дефиниции на понятията "равностойно парично
обезщетение", "пазарни цени на имоти със сходни характеристики"
"имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот" и
"равностойни имоти" следва да се приеме, че за определяне на
"равностойното парично обезщетение" по реда на чл. 22, ал. 5 от ЗОбС и § 1, т. 1, т. 2, т. 3 и т. 7 от ДР на ЗОбС чрез пазарни аналози, като такива могат да служат само
сделки с имоти, отговарящи на следните характеристики: възмездни сделки -
посочени са покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне
на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг
от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, но
след като е налице и добавката "други възмездни сделки", значи изброяването
не е изчерпателно; те да се отнасят за
имоти в близост до отчуждавания, т. е. в урбанизираните територии в една и съща
ценова зона; да са сключени между
физически и/или юридически лица, по които поне една от страните да е търговец,
т. е. изключени са сделки, по който нито една от страните не е търговец; да са извършени в определен период - в рамките
на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката; да са вписани в службата по
вписванията по местонахождението на имота.
Както се посочи
оценката на имота, предмет на отчуждаването е елемент от материалната
законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите
основания, представляващи материалноправните
предпоставки за издаване на административния акт в частта относно размера на
обезщетението. Несъответствието между оценката за имота, подлежащ на
отчуждаване, определена в административното производство и възприетата от съда
по реда на чл. 22 от ЗОС във вр с § 1 от ДР на ЗОС
дава основание на настоящия състав да приеме, че оспорената част от процесната заповед с оглед естеството на акта и за
привеждането му в съответствие с горепосочените изисквания следва да се измени
относно определеното равностойно парично обезщетение съобразно установената по
делото негова стойност, а именно в размер на 49 744 лева.
При
този изход на делото е основателно своевременно заявеното искане за присъждане
на разноски в полза на жалбоподателката.
На основание чл. 143, ал. 1 от АПК община
Кърджали следва да бъде осъдена да заплати 1410 лв., от които:
възнаграждение за адвокат в размер на 1000 лв. съгласно ДПЗС с дата 31.08.2023 г., 400 лв. –
възнаграждение за ВЛ по приета СОцЕ и 10 лв. –
внесена държавна такса.
Искането на заинтересованата страна – „ВиК“
ООД, *** за присъждане на деловодни разноски е неоснователно, тъй като с
решението се уважава жалбата, т.е. решението не е благоприятно за „ВиК“ ООД, ***.
Водим от горните мотиви и на основание чл.172, ал.2, предл.4-то от АПК, Съдът:
Р Е Ш И:
Изменя Заповед
№ 969/ 28.08.2023 г. на кмета на община Кърджали, в частта относно определения размер обезщетение за отчужден ПИ с
идентификатор *** в землището на ***, като увеличава
размера на обезщетението от
27 577,00 лв. на 49 744,00 лв.
( четиридесет и девет хиляди седемстотин четиридесет и четири лева).
Осъжда община
Кърджали да заплати на Л.М.И. с ЕГН ********** и постоянен адрес ***, деловодни
разноски в размер на 1 410 лв. ( хиляда четиристотин и десет лева).
Оставя без уважение искането на „ВиК“ ООД, *** за присъждане на
деловодни разноски.
Решението е окончателно – чл.27, ал.6, изр.3-то от ЗОбС.
Съдия: