Р Е
Ш
Е
Н
И
Е №99
гр. ВРАЦА, 13.04.2020 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Врачанският окръжен съд ,гражданско отделение, в публично
заседание на тринадесети март две хиляди и двадесета
година, в
състав:
Председател:Рената Г.Мишонова- Хальова
Членове:Мария Аджемова
Иван Никифорски-мл.с.
при участие
на секретар Мария Ценова
като разгледа докладваното от съдия
Мишонова- Хальова
въз. гр. дело N`53 по описа за 2020 год.,за
да се произнесе взе предвид:
К.А.М. с ЕГН ********** ***,чрез
адв. М.М. от ВрАК, е подала въззивна
жалба против решение № 1000/25.11.2019 г по гр.д.№ 2475/19 г по описа на ВРСъд,с
което предявения на осн.чл. 124 от ГПК от ЕТ "Лачко- П.П."
установителен иск с правно основание чл. 124 ал.1 от ГПК и акцесорно искане по чл.88 ЗКИР вр.с чл.537 ал.2 от ГПК
,са изцяло уважени с всички законни последици.
В жалбата се навеждат доводи ,че
атакуваното с жалбата решение е
неправилно и незаконосъобразно.
Твърди се ,че решаващият съдия не се
е съобразил с ТР по ТД №2/15 г на ОСГТК на ВКС, както и че
първоинстанционното решение противоречи
на чл. 27 и 28 от ЗАЗ , като съдът неправилно бил приел,че жалбоподателката нямала имала
право да развали арендния договор ,тъй като не бил даден подходящ срок за
изпълнение в уведомлението до арендатора
според чл. 87 ал.1 от ЗЗД.
Освен това според
жалбоподателката в настоящия казус отправяне на предизвестие до арендатора за
разваляне на арендния договор не се дължи. Цитират се и решения- практика на
ВрОС след ТР №2/20.07.2017 г по ТД №2/15 г на ВКС на ОСГК.
Моли се решението на ВРС да бъде отменено и постановено друго ,с което бъде
отхвърлен предявения от ответника иск както и акцесорното искане към него при
уважаването му като неоснователен и недоказан .
С въззивната жалба не се правят нови
доказателствени искания.
Ответникът ЕТ"Лачко- П.П.",чрез
проц. си представител адв. Хр. П. от ВрАК в писмения си отговор на въззивната жалба поддържа ,че жалбата е неоснователна и като
такава следва да бъде отхвърлена с всички законни последици.
Твърди се ,че правилно е съобразено посоченото от решаващия съдия ТР №2/2015 г на ОСГТК, но
не се излагат аргументи за това твърдение.
С отговора не се правят нови доказателствени искания.
Съд. състав приема ,че въззивната
жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в законния срок от страна с
право на обжалване , срещу акт от
категорията на обжалваемите. Разгледана по същество същата е о с н
о в а т е л н а.
Пред ВРСъд е предявен иск с правно основание по
чл. 124 ГПК за признаване за установено между страните, че между ищеца ЕТ
„Лачко – П.П.“ и К.А.М., съществува облигационно отношение, възникнало по
силата на сключен договор за аренда на земеделска земя № 802 от 25.05.2011 г.,
с нотариална заверка на подписите с рег. № 3223/03.06.2011 г. на нотариус с
рег. № 339 в НК на Р. България.
Предявено е и искане при уважаване на установителния иск като последица да бъде постановена отмяна на
извършеното вписване от Служба по вписванията гр.Враца в дв.вх. рег.№167/21.01.2019,
акт №28, том 1 на прекратяването на договор за аренда на земеделска земя с
рег.№3423/2011 на съдия по вписванията при PC - Враца, вписан в Служба по
вписванията гр. Враца под дв.вх.per.№3423/07.06.2011, акт №31, том 6, поради
несъществуване на вписаното обстоятелство.
В исковата молба се твърди ,че между
ищеца-арендатор и ответницата-арендодател на 25.05.2011 г. бил сключен договор
за аренда на земеделска земя № 802 с нотариална заверка на подписите на
страните с рег. № 3223/03.06.2011 г. на нотариус И.Л. с рег. № 339 в
Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията гр. Враца с дв. вх. рег. №
3424/07.06.2011 г. Поддържа се, че ищецът е изпълнил точно задълженията си по
процесния договор. Ответницата с уведомление за разваляне на договор за аренда
с нотариална заверка с peг. № 88, том 1, акт 4, на нотариус Е.С. с рег. № 598 в
Нотариалната камара , отправила до ищеца едностранно волеизявление за
прекратяване на договора за аренда на земеделска земя, считано от датата на
получаване, поради неизвършено арендно
плащане за стопанската 2017/2018 година.
Ищецът сочи, че волеизявлението на
ответницата за прекратяване на арендния договор е достигнало до него и че
прекратяването на договора за аренда е вписано в Служба по вписванията гр.
Враца под вх. рег. № 167/21.01.2020 г.,
акт № 28, том 1. Въпреки това счита, че едностранното разваляне на договора е
незаконосъобразно и не е породило правно действие, като договорът за аренда
продължава да е в сила. Излага, че предмет на процесния договор е земеделска
земя, а именно поземлен имот с пл. № 025007, с площ по документ 16,865 декара,
находящ се в землището на с. Мало Пещене, местността „Смърдащец“, за срок от 10
стопански години, считано от 01.10.2011 г. до 01.10.2021 г. Съгласно чл. 3 от
Договора арендаторът се е задължил да заплаща на арендодателя годишна арендна
вноска в размер на 10 % от средния добив на декар за съответната стопанска година,
но не по-малко от 10,00 лв. за декар.
Поддържа се, че ищецът ежегодно е заплащал на ответницата дължимата
арендна вноска, за което са съставени разходни ордери, съответно:
-за стопанската 2014/2015 година
е изплатена обща сума в размер на 421,62 лв.;
- за стопанската 2015/2016 година
е изплатена сума в размер на 354,16 лв.;
- за стопанската 2016/2017 година
е изплатена сума в размер на 386,77 лв.
След като получил волеизявлението на
ответницата за едностранно прекратяване на договора и веднага след като се
снабдил с данни за актуален адрес на ответницата, ищецът изпълнил задължението
си за плащане на дължимата сума по договора за аренда чрез пощенски запис.
Твърди се, че ответницата не оказала необходимото съдействие за получаване на
сумата за стопанската 2017/2018 г., както и че ищецът очаквал ответницата да се
появи лично в стопанския му двор за получаване на арендното плащане в брой.
Ищецът направил многократни неуспешни опити за връзка с ответницата.
Ответницата не била посочила банкова сметка ***, нито била указала някакъв друг
подходящ начин за плащане. Твърди се, че ответницата е осъществила развалянето
на процесния срочен аренден договор в отклонение от изискванията на чл. 28, ал.
1, във вр. с чл. 27, ал. 2 от Закона за аренда в земеделието (ЗАЗ), във вр. с
чл. 87, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), тъй като не
предоставила на арендатора подходящ срок за заплащане на неиздължената арендна
вноска.
Искането на ищеца към съда е да признае за установено в отношенията между
страните, че съществува договор за аренда на земеделска земя № 802 с нотариална
заверка на подписите на страните с рег. № 3223/03.06.2011 г. на нотариус И.Л. с
рег. № 339 в Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията гр. Враца с
дв. вх. рег. № 3424/07.06.2011 г., както и да отмени прекратяването на договора
за аренда, вписано в Служба по вписванията гр. Враца под вх. рег. №167/21.01.2020 г., акт № 28, том 1.
К.А.М. като ответник по ИМ е подала писмен отговор в
срока и по реда на чл. 131 от ГПК, с който е оспорила предявените искове като
неоснователни и недоказани по следните съображения: ответницата има
самостоятелно право да прекрати договора, тъй като същият е сключен между нея и
ищеца, без участието на притежателя на останалата 1/2 идеална част от
арендувания имот и тъй като към датата на сключване на договора не са
съществували новите изисквания на чл. 3 от ЗАЗ; оспорват се твърденията на
ищеца, че винаги е изплащал на ответницата дължимата по договора рента в
стопанския си двор, като са наведени твърдения, че ответницата винаги е
получавала рентата в офиса на ищеца на адрес гр. Враца, ул. „Здравец“ № 1, след
телефонно обаждане от ищеца, но за стопанската 2017/2018 г. не е получавала телефонно
обаждане, нито ищецът е правил друг опит да я намери; ищецът е бил в забава по
отношение на задължението за рента, тъй като същото е "носимо" за
длъжника и ищецът не се е възползвал от възможността по чл. 97, ал. 1 от ЗЗД да
остави парите в банка по местоизпълнението на разположение на ответницата;
ответницата поддържа също, че с волеизявлението за прекратяване на договора за
аренда се е позовала и на разпоредбата на чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ, тъй като
рентата за стопанската 2017/2018 г. е забавена с повече от три месеца след
падежа, както и че в този случай за нея не е съществувало задължение да даде на
ищеца подходящ срок за изпълнение на задължението. Искането на ответницата към
съда е да отхвърли предявените срещу нея искове изцяло.
Предявен е главен иск е с правно
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК, както и акцесорен иск с правно основание чл.
88 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), във вр. с чл. 537, ал. 2
от ГПК.
По делото е приложен с ИМ договор №802 /25.05.2011 г за аренда на зем. земя, а именно поземлен
имот с пл. № 025007, с площ по документ 16,865
декара, находящ се в землището на с. Мало Пещене, местността „Смърдащец“,
за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2011 г. до 01.10.2021 г.
Същият е с нотариална заверка на подписите
на страните ЕТ "Лачко -П.П." и
К.А.М. *** с ЕГН **********, с рег. №
3223/03.06.2011 г. на нотариус И.Л. с рег. № 339 в Нотариалната камара, вписан
в Служба по вписванията гр. Враца с дв. вх. рег. № 3424/07.06.2011 г.
От удостоверение за наследници с
изх. № 6757/17.06.2005 г. на Община Враца се установява, че наследниците на А.К.
П.,***, са ответницата К.М.-дъщеря и Ц.Х.-дъщеря.
От уведомление с рег. № 88, т. I,
акт IV от 08.01.2019 г. на нотариус Е.С. с рег. № 598 в Нотариалната камара се
установява, че ответницата к.М. е
прекратила действието на сключения с ищеца аренден договор, считано от датата
на получаване, поради неизвършено арендно плащане за стопанската 2017/2018 г.
Ищецът не оспорва получаването на уведомлението. Същото е вписано в Служба по
вписванията гр. Враца под дв. вх. рег. № 166/21.01.2019 г., акт № 28, том 1.
По делото са депозирани от ищеца три броя разходни касови ордера ,че
ответницата К.М. е получила срещу подпис арендните вноски за следните стопански
години: 2014/2015 г., 2015-2016 г. и 2016-2017 г.
Видно е от приложените по делото касов бон и удостоверение от „Български
пощи” ЕАД,че арендното плащане за
стопанската 2017-2018 г. в размер на 386,77 лв. е изпратено от ищеца на
10.01.2019 г. и е получено от ответницата на 23.01.2019 г.
При гореизложената факт.
обстановка се налагат следните
правни изводи:
1. 1.За да бъде уважен предявения
от ЕТ" Лачко-П.П." против К.М. установителен иск, ищецът следва да
докаже възникването и съществуването на
валидно арендно правоотношение между тях и
точното му изпълнение.В тежест на ответницата е да установи, че са настъпили законоустановените
предпоставки за разваляне на процесния договор за аренда.
От представените писмени
доказателства по делото е безспорно, че
между ЕТ „Лачко – П.П.“, в качеството му на арендатор и к. М. , в качеството й на арендодател, е
възникнало облигационно отношение по силата на сключен между тях договор за аренда на земеделска
земя № 802 от 25.05.2011 г., с нотариална заверка на подписите с рег. № 3223/03.06.2011
г. на нотариус с рег. № 339 в НК на Р. България; както и факта, че ответницата К.М. в качеството на арендодател
е един от наследници на своя баща б.ж.Ангел П. поч. 2005 г. Съгласно
разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ (в редакцията му, действала към датата на
сключване на договора), когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от
Закона за собствеността (ЗС). Следователно законът в редакцията си към датата
на сключване на договора/25.05.2011 г/ е допускал договора за аренда да бъде
сключен не от всички, а от един или от някои от съсобствениците, без да въвежда
изискване каква квота в съсобствеността следва да притежава арендодателя. След
като ответницата валидно е сключила договора за аренда и е арендодател по него,
тя разполага и с валидно право да отправи до арендатора волеизявление за
прекратяване на същия договор.
2. Спора между страните е
изпълнявал ли е точно арендаторът задълженията си по договора за аренда и дали е
налице надлежно изпълнение на задължението
на ЕТ „Лачко – П.П.“ да заплати ня атвутнецятя- арендодател дължимото арендно
възнаграждение за стопанската 2017-2018 ? Съгласно чл. 3 от процесния аренден
договор на земеделска земя, арендаторът
се задължава да заплаща на арендодателя арендната вноска до края на стопанската
година. Съгласно разпоредбата § 2, т. 3 от ДР към Закона за арендата в
земеделието, "стопанска година" е времето от 1 октомври на текущата
година до 1 октомври на следващата година т.е.стопанската
2017/2018 г. е приключила на 01.10.2018 г., на която дата е бил и крайният
срок за изпълнение на задължението на арендатора за заплащане на дължимата арендна сума и считано от 02.10.2018 г.
арендаторът ЕТ „Лачко – П.П.“ е изпаднал в забава за изпълнение на задължението
си.
3.В процесния аренден договор не е предвидено място на
изпълнение на задължението на арендатора,поради което е приложим предвиденият в чл. 68, б „а“ ЗЗД
ред, според който, ако местоизпълнението не е определено от закона, от договора
или от естеството на задължението, изпълнението трябва да се извърши в местожителството на кредитора по време на
изпълнение на задължението, когато се касае за парични задължения.
Според правната теория паричните задължения по
правило са „носими“ по своя характер , а
не "търсими" и местоизпълнението
им е адреса на кредитора. т.е. длъжникът трябва да търси кредитора си, за да му
плати, а не кредиторът да търси длъжника. В случая ищецът твърди, че К.м. лично
е идвала в стопанския двор на ЕТ да търси арендното плащане за миналите
стопански години ,но за 2017/18 г не го
е направила, не била предоставила банкова сметка, ***лен адрес на ответницата.
Посочената от ЕТ „Лачко – П.П.“
причина за неизпълнение на паричното
задължение е неоснователна. В процесния договор
са посочени единствено три имена и единен граждански номер на арендатора-ответник
К.
А.м. и нейния адрес ***. При тези данни, съдът не може да приеме за
извинителна причината на кредитора за несвоевременно изпълнение на задължението
си. Освен това ответницата в отговора на ИМ е заявила,че след тел. обаждане от
офиса на ЕТ на ул.Здравец №1 в гр.Враца е отивала и получавала год. рента ,но за последната стоп. година
никой не я е потърсил. В тежест на ищеца
бе да докаже твърденията си, че винаги в
стоп. двор е заплащал на ответницата рентата, за което обаче не се представиха
доказателства по делото.
Дори да приемем, че не е бил
известен какъвто и да адрес на кредиторът, респ. неговият пълномощник, то
разпоредбата на чл. 97, ал. 1, изр. второ от ЗЗД предвижда, че когато предмет
на задължението е парична сума, длъжникът може да се освободи от отговорност,
като я остави за пазене в банка по местоизпълнението, за което не му е необходимо
разрешение от съд. В настоящия казус
арендаторът е разполагал с адреса на
ответницата ,с нейното ЕГН и е могъл в срок да я извести и изпълни
паричното си задължение спрямо нея в срок.Освен това самоличността е била удостоверена
чрез извършена нотариална заверка на подписа й пред нотариус по приложения аренден договор.
4. Въз. състав приема ,че неправилно решаващият съдия е приложил
материалния закон като е приел, че процесния срочен аренден договор не е прекратен с едностранното предизвестие
с рег. № 88, т. I, акт IV от 08.01.2019 г. на нотариус Е.С. с рег. № 598 в
Нотариалната камара, отправено от ответницата до арендатора. ВРС се е позовал на практика на ВКС от 2012 г ,че чл.
29, ал. 1 от ЗЗД следва да се съотнесе към
чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ като единствена хипотеза, че не е допустимо
по тълкувателен път обсегът на закона да се разширява, както и че способът
по чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ не е
приложим по отношение на срочните договори.
В случая съдът следва да има предвид ТД №2/2015 г на ВКС и постановеното по него ТР от 20.07.2017 г на
ОСГК на ВКС, което е задължително за съдилищата и съдебната практика след 20.07.2017 г, която следва да се приложи в настоящия казус по следните съображения:
Договора за аренда се прекратява
при неизпълнение, съгласно общата хипотеза на чл.27,ал.1,т.2 ЗАЗ „по общия ред,
доколкото в този закон не е предвидено друго“ - т.е. налице е препращане и към
общия ред за прекратяване на договорите поради неизпълнение, дължащо се на
причини, различни от предвидените в ЗАЗ. Разпоредбата на чл.28,ал.1 ЗАЗ, на
която се позовават арендодателите в изпратеното да ищеца уведомление за
разваляне на договор, урежда предвидено в специалния закон специфично основание
за разваляне - прекратяване поради неизпълнение, изразяващо се в забава за
арендно плащане за повече от три месеца при договор до 10 г. При тази форма на
неизпълнение и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински
земи по арг. от чл. 28, ал. 3 ЗАЗ, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл.
87, ал. 1 ЗЗД / пар. 1 от ДР на ЗАЗ/ за разваляне на двустранните договори
поради неизпълнение т.е. отклонение от изискването за даване на подходящ срок
за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за
прекратен.С ТР от 20.07.2017 г. по Тълкувателно дело № 2/2015 г. на ОСГТК на
ВКС, което е задължително за прилагане от съдилищата в т.1 от него изрично е посочено, че пред съдията по
вписванията е достатъчно да се представи акта /писменият документ/
материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава на
плащанията на арендната вноска повече от 3 месеца и да удостовери,че този акт е
достигнал до адресата/арендатора/. Допълнително условие, което специалната
норма на чл. 28 от ЗАЗ поставя, е договорът за аренда да не е сключен за срок,
по-дълъг от 10 години, за да може да бъде развален извънсъдебно. В случая
договорът е сключен за срок от 10 стопански години, т.е развалянето му поради
забавяне на арендното плащане може да стане извънсъдебно, ако забавата е за
повече от 3 месеца. В настоящия
казус арендаторът е изпаднал в забава за
изпълнение задължението си за заплащане паричната аренда за стопанската 2017/18 г - на
02.10.2018 г, като тримесечния срок е изтекъл на 02.01.2019 г т.е. след
02.01.2019 г ответницата е могла едностранно да
развали договора извънсъдебно
като уведоми ЕТ „Лачко – П.П.“, че
едностранно разваля договора по
причина забава на плащанията на арендната вноска повече от 3 месеца.
Вписаното в Служба по вписвания прекратяване на договора за аренда е надлежно
извършено.
Поради гореизложеното предявеният
положителен установителен иск за наличие на валидно съществуващо облигационно
отношение по сключен договор за аренда от 25.05.2011 г. е неоснователен , но незаконосъобразно първоинстанционният съд го е уважил. Затова решението на ВРСъд следва да
бъде отменено поради неправилно прилагане на материалния закон и постановяване
на друго решение с което бъде отхвърлен предявения установителене иск както и акцесорното искане
свързано с него при евентуалното му
уважаване. В този смисъл е и съд. практика на ВОС след ТР №2/2017 г на ОСГК на
ВКС по Тълк.Дел.№2/2015 г/ Решение№371/26.11.2019 г по въз.гр.д.№585/19 г по
описа на ВОС, решение №370/26.11.2019 по въз.гр.д.№557/19 по описа на ВОС/.
С оглед този изход на делото ищецът дължи разноски на ответницата в размер
на 825,95 лв за двете съд. инстанции-
д.т.за въззивна жалба и адв. възнаграждение пред ВРС и ВОС.
При гореизложеното съд. състав
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯВА решение № 1000/25.11.2019 г по гр.д№
2475/2019 г по описа на ВРСъд и вместо
него
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТ „Лачко
– П.П.“ ЕИК ********* против К.А.М., ЕГН ********** иск за признаване за
установено в отношенията между страните на осн. чл. 124, ал. 1 ГПК, че между
тях съществува облигационно отношение, възникнало по силата на сключен договор
за аренда на земеделска земя № 802 от 25.05.2011 г., с нотариална заверка на
подписите с рег. № 3223/03.06.2011 г. на нотариус с рег. № 339 в НК на Р.
България, сключен между ЕТ „Лачко – П.П.“ и К.
А.М..
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК
ЕТ „Лачко – П.П.“ ЕИК ********* да заплати на К.А.М., ЕГН ********** сумата от 825,95
/осемстотин двадесет и пет лева
и 95 ст./ разноски за двете съдебни инстанции.
На осн. чл.280 ал.3 т.1 от ГПК
решението е окончателно.
Председател
:
Членове:
1/ 2/