РЕШЕНИЕ
№ 717
гр. Благоевград, 11.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на осемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Ат****с Иванов
при участието на секретаря Лилия Мл. Дренкарска
като разгледа докладваното от Ат****с Иванов Гражданско дело № 20231210102859 по
описа за 2023 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по подадена искова молба от В. Б. К., ЕГН **********,
против А. А. М., ЕГН ********** и В. Д. М., ЕГН **********.
Навежда се в молбата, че В. К. образувала против ответниците А. А. М. и В. Д. М., ч.
гр. д. № 1207/ 2023 г по описа на БРС по реда на чл. 417 ГПК за снабдяване със заповед за
изпълнение и изпълнителен лист за сума в размер на 601.90 лв., задължението за заплащане
на която произтича от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 11, том I,
per. № 275, дело № 10 от 2023 г. на нотариус ****, per. № **** в нот. Камара с район на
действие-РС- Благоевград. Във връзка с това от стр**** на длъжнииците е постъпило
възражение срещу заповедта за незабавно изпълнение.
Твърди се, че с нот. акт № 11, том I, per. № 275, дело № 10 от 2023 г. на нотариус ****,
per. №**** в нот. Камара с район на действие-РС-Благоевград, страните по настоящото дело
са сключили договор за покупко-продажба на недвижим имот с административен адрес:
****, представляващ: 20/163,540 идеални части от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 04279.627.120.1.36, по ККиКР на гр. Благоевград, представляващ гараж в
сграда с площ от 164.73 кв.м. с административен адрес: гр. ****, Като купувачът реално ще
ползва ЕДНО ПАРКОМЯСГО в подземния паркинг с размери на паркомястото: широчина
3,60 м. и дължина 5,50 м., което е първото паркомясто, разположено до и срещу вратата,
свързваща сгьлбищната клетка в сградата с подземния паркинг и на отстояние 1/20 м. от
тази врата. Твърди се, че договорената и заплатена цена за обекта е в размер на 12 038
/дв****десет хиляди и тридесет и осем/ лв.
Твърди се, че в точка 4 от посочения по-горе нотариален акт, страните са договорили
1
неустоечна клауза, съгласно която продавачите - А. М. и В. М., са се задължили да извършат
за своя сметка и съгласно одобрените проекти, всички довършителни работи по
строителството на сградата, в която се намира продавания обект, както и да снабдят
купувача- ищец с удостоверение за въвеждане в експлоатация /разрешение за ползване/ на
сградата, в срок до 01.03.2023 год. Навежда се, че при неизпълнение на тези задължения в
уговореният срок, продавачите се задължават да заплатят на купувача неустойка в размер на
0,1% /нула цяло и един процент/ върху цялата продажна цена на обекта за всеки ден забава,
но не повече от 5 % /пет процента/ за всяка година просрочие върху продажната цена. Тъй
като последната е в размер на 12 038 лв, дължимата се неустойка при просрочие е в размер
на 12.04 лв. на ден.
Твърди се, че срокът за снабдяване на сградата с разрешение за
ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация не бил спазен от продавачите, с оглед
на това последните дължат заплащането на неустойка. Твърди се, че забавата за периода от
02.03.2023 г. до 07.06.2023 г. /датата, предхождаща депозирането в съда на заявлението по
417 от ГПК/ е от общо 97 дни. За същите при неустойка в размер на по 12.04 лв на ден,
дължимата се сума е в размер на общо 1 167.88 лв. Навежда се, че в нотариалния акт, обаче
е договорен праг на неустойката, дължима от продавача който е до 5 % на година, върху
размера на продажната цена на обекта /12 038 лв./, което прави максимално дължима сума,
като неустойка в размер на 601.90 лв. Ето защо със заявлението чо чл. 417 от ГПК е
предявено искане за заплащане на тази сума, представляваща максимален размер на
неустойката, дължима се по договор за покупко-продажбата на недвижим имот №11, том I,
per. № 275, дело № 10 от 2023 г. на нотариус ****, per. № **** в нот. Камара с район на
действие-РС-Благоевград и за неизпълнение на задължение за снабдяване с удостоверение за
въвеждане в експлоатация /разрешение за ползване/ на сградата, в срок до 01.03.2023 год.
Твърди се, че след образуването на ч. гр. д. № 1207/ 2023 г. по описа на БРС и след
издаване на Заповедта за незабавно изпълнение по чл. 417 от ГПК и изпълнителния лист,
ищеца е уведомен, че ответниците са се снабдили с удостоверение за въвеждане в
експлоатация на процесната сграда, което е било издадено на 24.04.2023 г., като се прави
довод, че забавата от 02.03.2023 г до 23.04.2023 г. е от 52 дни х 12.04 лв. = 638.12 лв., която
сума надвишава предвидената в нот. Акт максимална годишна неустойка. Ето защо,
настоящият иск предявяв ищеца за сумата от 601.90 лв, за която сума е Заповедта за
незабавно изпълнение по чл. 417 от ГПК и изпълнителния лист, издадени по ч.гр.д. №
1207/2023 г. по описа на БРС.
Твърди се, че към момента сумата от 601.90 лв. не е заплатена от продавачите,
въпреки поетото задължение за това с нотариалния акт за покупко-продажбата на
недвижимия имот, цитиран по-горе. С оглед на това същата е дължима, ведно със законната
лихва върху сумата от датата на подаване на заявлението за образуване на ч.гр.д. №
1207/2023 г по описа на БРС до окончателното и плащане.
Прави искане пред съда да бъде установено спрямо ответника, че съществува
вземането в размер на 601.90 лв., представляваща неустойка за неизпълнение на задължение
2
за снабдяване с удостоверение за въвеждане в експлоатация /разрешение за ползване/ на
сградата, в срок до 01.03.2023 г. съгласно т. 4 от нот. акт за покупко- продажба на недвижим
имот №11, том I, per. № 275, дело № 10 от 2023 г.. на_нотариус ****, per. № **** в нот.
Камара с район на действие-РС-Благоевград, която сума е дължима за времето от 02.03.2023
год. до 23.04.2023 год., ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението по
чл. 417 ГПК – 08.06.2023 г., до окончателното и плащане, както и претендира ищеца
заплащане на сторените по делото разноски.
Ответникът, в срока за подаване на отговор на исковата молба, е подал такъв.
Навежда се, че съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да
се доказват. Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди. Съгласно ал. 2 на
чл. 92 от Закона за задълженията и договорите, ако неустойката е прекомерно голяма в
сравнение с претърпените вреди или ако задължението е изпълнено неправилно или отчасти,
съдът може да намали нейния размер.
Навежда се, че на 16.01.2023 г., между А. М. и В. М., като продавачи и В. Б. К., като
купувач, е сключен договор за покупко - продажба на 20/163,540 идеални части от
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 04279.627.120.1.36 по КК и КР на гр.
Благоевград, представляващ гараж, като купувачът реално ще ползва ЕДНО ПАРКОМЯСТО
в подземния паркинг. Договорът е обективиран в НА № 1, том I, per. № 275, дело № 10 /
2023г., вписан в СлВп - Благоевград, с вх. per. № 132/16.01.2023г., акт № 72, том I.
В договора е посочено, че имотът се продава за сумата от 12 038.00 лв. В т. 4 от
Нотариалния акт е посочено, че Продавачите се задължават да извършат за своя сметка и
съгласно одобрените проекти, всички довършителни работи по строителството на сградата,
в която се намира продавания обект, както и да снабдят купувача с удостоверение за
въвеждане в експлоатация /разрешение за ползване на сградата, в срок до 01.03.2023г.
Посочено е че при неизпълнение на посочените задължения в уговорения срок, продавачите
дължат на купувача неустойка в размер на 0,1 % (нула цяло и един процент) върху цялата
продажна цена на обекта за всеки ден забава, но не повече от 5 % (пет процента) за всяка
година просрочие върху продажната цена.
Твърди се, че след сключване на Нотариалния акт е издадено удостоверение за
въвеждане на сградата в експлоатация. Цялата строителна документация, включително
организацията по снабдяване на сградата, в която се намира процесния обект, е
придвижв**** и всички необходими действия са извършвани, както от Алекс М., така и от
А. А. М. и В. М. - ответниците.
Твърди се, че от стр**** на А. А. М. и В. Д. М. са инициирани необходимите
действия за съставяне и подписване на Констативен акт за установяване годността за
приемане на строежа - Акт (Образец 15) към чл. 7, ал. 3 т. 15, за строеж: „Жилищна сграда от
М+офиси + 3 жилищни етажа + Т / 45 градуса и кафе - аперитив“. За да бъде издадено
разрешение за ползване на сградата е необходимо обектът да бъде приет с акт образец 15 за
завършени СМР. Този акт следва да бъде подписан от всички собственици, които
притежават в собственост самостоятелни обекти в сградата. По силата на горепосочения НА
(на който се позовава ищцата в исковата молба), В. К. също е следвало да подпише Акт
(Образец 15). Видно от приложения към отговора на искова молба - Приложение 15 - Акт
(Образец 15) имената на ищцата са надлежно вписани в т. 8. в раздел „А. Възложители“ на
посочения образец.
Твърди се, че многократно (преди 01.03.2023г.) ищеца е канен устно да подпише Акт
(Образец 15). На ищеца е обяснено, че посоченият акт следва да бъде представен пред
общинска администрация, за да бъде издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация
3
на обекта. Между страните по спора са провеждани разговори по повод организиране
подписване на акта. Очевидно тези обстоятелства са спестени в исковата молба. Не е
посочено от ищеца също така обстоятелството, че всички ост****ли собственици са
подписали Акт Обр. 15. Отношенията между ищеца и ответниците са били влошени.
Поради това, че устно отправените покани до ищеца, както и провежданите
разговори не са дали резултат, А. М. и В. М., са били принудени да се обърнат към Нотариус,
който да оформи и връчи на собственика - В. К., нотариална пок****. Такава пок**** е
съставена и оформена на 27.03.2023 г. от Нотариус **** - нот. пок**** per. № 2775/2023г.,
том 1, № 119, по описа на Нотариус с per. № 415 на НК и район на действие БлРС.
С пок****та ищеца К. е уведомена, че жилищна сграда с идентификатор
04279.627.102.1 е завършена на 100 % и са приключени всички СМР. Пояснено е отново в
пок****та, че за да бъде издадено разрешение за ползване на гореопис****та сграда, е
необходимо същата да бъде приета с акт обр. 15 за завършени СМР. Указано е че този акт се
подписва от всички собственици, както и че единствено ищцата не е подписала акт образец
15. Поканена е ищеца на 31.03.2023 г. в работно време на нотариалната кантора да се яви, за
да подпише констативен акт, обр. 15, необходим за продължаване на процедурата по
издаване на разрешение за ползване. Нотариалната пок**** е връчена лично на В. К. на
27.03.2023 г. Видно от Констативен протокол, съставен на 31.03.2023 г. в 16,45 часа, от
Помощник нотариус по заместване при Нотариус - ****, в указаното в пок****та време
ищеца не се е явила за подписване на Акт (Образец 15).
Навежда се, че действително за сградата е издадено удостоверение за въвеждане в
експлоатация /разрешение за ползване след дата 01.03.2023г. Това обаче е изцяло по вина на
ищеца, която предявявайки исковата молба на практика черпи права от свое неправомерно
поведение. В случай, че ищеца бе подписала Акт обр. 15, то за сградата би било издадено
удостоверение за въвеждане в експлоатация много педи 01.03.2023 г., тъй като към
посочения момент сградата е била напълно завършена, като са били издадени и всички
книжа - предстоящите актове са били Акт 15 и Удостоверението за въвеждане в
експлоатация.
Навежда се, че по твърдение на ответниците, не само, че ищеца е осуетила
навременното въвеждане на сградата в експлоатация, но е настройвала негативно и
ост****лите собственици на индивидуални обекти в сградата срещу М.и. На ответника е
известно обстоятелството, че между ищеца и част от ост****лите собственици на
самостоятелни обекти в сградата са провеждани разговори, с предмет - неподписване на акт
15, както и водене на бъдещи дела срещу ответника и неговите родители за суми по
„неустоечни клаузи“, уговорени именно във връзка със снабдяване на процесната сграда от
Продавачите - М.и с удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Оспорва се като неоснователно твърдението на ищеца, че след образуване на ч.гр.д.
и издаване на заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист, ищеца била уведомена,
че ответникът се е снабдил с удостоверение за въвеждане в експлоатация за процесната
сгарада.
След издаване на удостоверението за въвеждане в експлоатация, е проведено
събрание на собствениците на самостоятелни обекти в жилищната сграда с участие и на
ищеца. На посоченото събрание ответникът, А. М., е връчила на всеки един от
собствениците на самостоятелни обекти, карта с клиентски номер и данни за
индивидуалната партида за ел. енергия на съответния обект, както и със заверено копие на
удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация. Карта с клиентски номер и заверено
копие на удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация са предоставени и на
ищеца. Именно поведението на ищеца на посочената среща е ст****ло обект на обсъждане,
дотолкова, доколкото единствено тя е ост****ла равнодушна и дори „разочаров****“ според
ответниците от факта, че за сградата е издадено посоченото удостоверение.
4
Твърди се, че ищеца е уведомена за издаденото удостоверение за въвеждане в
експлоатация много преди образуване на заповедното производство. Ответниците не са дали
повод за образуване на заповедното производство. При посоченото подаването на заявление
по чл. 417 от ГПК, снабдяване на ищцата със заповед за незабавно изпълнение и
изпълнителен лист за посочените суми следва да се квалифицира като злоупотреба с права.
Навежда се, че на общо основание ищеца не е претърпяла каквито и да било вреди от
неизпълнението в срок до 01.03.2023 г. на задължението по т. 4 от Нотариалния акт. След
като ищеца не търпи и не е претърпяла каквито и да било вреди от неизпълнение, след като
такива въобще не са настъпили, то и на това самостоятелно основание, предявеният иск за
неустойка е неоснователен.
Навежда де, че ответниците нямат качеството неизправна стр**** по договор, чието
изпълнение като цяло или отделна негова клауза да е обезпечено с неустойка. Отделно от
посоченото, прави възражение за прекомерност на неустоечната клауза по сключен договор
за покупко - продажба на идеална част от самостоятелния обект - с право на ползване на
едно паркомясто.
В случая, неустойката е в размер на 12,04 лв. на ден, като това е изключително
завишен размер, както към датата на изповядване на сделката, така и към момента на
предявяване на иска.
Прави се възражение, че уговорката по т. 4 от процесия договор, обективиран в
горепосочения нотариален акт, е нищожна като противоречаща на добрите нрави, като като
уговорена извън присъщите и обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Навежда се, че към датата на сключване на Нотариалния акт, ищеца е била запозната
с обстоятелството, че за сградата, в която се намира обекта - предмет на същия НА, не е
издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация. Между страните по спора са водени
преговори и е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба за същия имот.
Ищеца е приела имота, такъв какъвто е. Нещо повече, сключила е със сина на ответниците
предварителен договор за покупко-продажба на жилищен имот в същата сграда, а в
последствие и договор за покупко-продажба с НА.
Твърди се, че между собствениците на самостоятелни обекти в жилищната сграда е
било проведено събрание, на което е присъствала и ищеца, като всички собственици са се
съгласили срокът за снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация да
бъде продължен до м. 09.2023 г., като такова съгласие е било дадено и от ищеца.
Навежда се, не без значение е обстоятелството, че Удостоверение за въвеждане на
сградата в експлоатация е било издадено 1 /един/ месец, след срока по т. 4 от Нотариалния
акт. Не без значение е и обстоятелството, че ищеца по никакъв начин не е препятств**** да
ползва закупения от нея имот в периода от 01.03.2023г. до датата на издаване на
удостоверението за въвеждане в експлоатация. Нещо повече владението на имота е било
предадено на купувача в деня на сключване на нотариалния акт.
По делото са събрани писмени доказателства, изслушани са свидетели, въз основа на
които се установява следната фактическа обстановка:
По делото не е спорно, което се установява и от писмените доказателства, находящи
се в кориците на ч.гр.д. № 1207/ 2023 г. по описа на РС – Благоевград, че В. К. е образувала
против ответниците А. А. М. и В. Д. М., ч. гр. д. № 1207/ 2023 г по описа на БРС по реда на
чл. 417 ГПК за снабдяване със заповед за изпълнение и изпълнителен лист за сума в размер
на 601.90 лв., задължението за заплащане на която произтича от Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 11, том I, per. № 275, дело № 10 от 2023 г. на нотариус ****,
per. № **** в нот. Камара с район на действие-РС- Благоевград. Във връзка с това от стр****
на длъжнииците е постъпило възражение срещу заповедта за незабавно изпълнение.
5
Видно от нот. акт № 11, том I, per. № 275, дело № 10 от 2023 г. на нотариус ****, per.
№**** в нот. Камара с район на действие-РС-Благоевград, страните по настоящото дело са
сключили договор за покупко-продажба на недвижим имот с административен адрес: ****,
представляващ: 20/163,540 идеални части от самостоятелен обект в сграда с идентификатор
04279.627.120.1.36, по ККиКР на гр. Благоевград, представляващ гараж в сграда с площ от
164.73 кв.м. с административен адрес: гр. ****, Като купувачът реално ще ползва ЕДНО
ПАРКОМЯСГО в подземния паркинг с размери на паркомястото: широчина 3,60 м. и
дължина 5,50 м., което е първото паркомясто, разположено до и срещу вратата, свързваща
сгьлбищната клетка в сградата с подземния паркинг и на отстояние 1/20 м. от тази врата,
като договорената и заплатена цена за обекта е в размер на 12 038 /дв****десет хиляди и
тридесет и осем/ лв.
Установява се от точка 4 от нот. акт № 11, том I, per. № 275, дело № 10 от 2023 г. на
нотариус ****, per. №**** в нот. Камара с район на действие-РС-Благоевград, че страните са
договорили неустоечна клауза, съгласно която продавачите - А. М. и В. М., са се задължили
да извършат за своя сметка и съгласно одобрените проекти, всички довършителни работи по
строителството на сградата, в която се намира продавания обект, както и да снабдят
купувача - ищец с удостоверение за въвеждане в експлоатация /разрешение за ползване/ на
сградата, в срок до 01.03.2023 год., като при неизпълнение на тези задължения в
уговореният срок, продавачите се задължават да заплатят на купувача неустойка в размер на
0,1% /нула цяло и един процент/ върху цялата продажна цена на обекта за всеки ден забава,
но не повече от 5 % /пет процента/ за всяка година просрочие върху продажната цена.
Страните не спорят, че срокът за снабдяване на сградата с разрешение за
ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация не бил спазен от продавачите, като
удостоверение за въвеждане в експлоатация на процесната сграда, е било издадено на
24.04.2023 г..
От разпитания по делото свидетел **** се установява, че
ищеца ползва паркомясто в кооперацията от приблизително 2 години, а жилището от 3
години. Кооперацията взела скоро Акт 16, приблизително от около половин година, не
повече, защото съседи правели проблеми – това е бил съседа В. К.. Не могли да вземат Акт
16 заради нея, защото не подписвала документите дето трябвало да подпише, като
постоянно създавала проблеми. Сочи свидетеля, че кооперацията била захранена с ток, но
те нямали ток, защото не били монтирани контакти и ключове при тях. Имало монтирано
централно ел. табло пред входа на кооперацията. Имало табло и всеки апартамент си плащал
за таблото да се монтира таблото. Парапетите на терасите са монтирани всички, монтирани
са парапетите на цялата кооперация.
Вземайки предвид обстоятелството, че свидетеля живее в сградата, построена от
ответниците и създалите се особени отношения във връзка с пускането на сградата в
експлоатация, съобразявайки и разпоредбата на чл. 172 ГПК, както и обстоятелството, че
показанията са много общи, съдът намира, че не следва да кредитира показанията на
свидетеля Михайлов.
Разпитания по делото свидетел Алекс М., син на ответниците, сочи, че познава В. Б. К.,
тъй като тя си закупила жилище от него лятото на 2022 година. Това жилище се намира в
град ****. Тя закупила паркомясто от родителите на свидетеля – **** М. и В. М.. Било му
6
поставено условие, за да се разпише по чл. 154 въпросното прехвърляне това паркомясто.
Подписването на документа по чл. 154 ст****ло едновременно с прехвърлянето на
паркомястото от родителите. От момента на подписването, защото самият гараж е оборудван
с врата, която се контролира от дистанционно и това дистанционно трябвало да се поръча,
което отнема време, свидетеля предоставил личното дистанционно на госпожа К. да го
ползва. Това ст****ло в същия ден, когато ст****ло подписването на документите.
Многократно госпожа К. е канена да подпише документ по чл. 154. Тъй като свидетеля не
пребивава често в България, е дал пълномощно на неговите родители да се занимават и от
**** М. има многократни покани за подписване на документа по чл. 154. Сочи се, че К.
ползва паркомясто, за да си паркира МПС-то. Има проблеми с паркомястото, като имало
малко разстояние - самата врата не уплътнявало хубаво и влизали вътре котки, които се
качват върху колата, поради което свидетеля е изпратил хора, които отстранили този
проблем. Сочи се, че в самия ден, в който се подписало прехвърлянето на паркомястото,
било поръчано дистанционно и в момента в който го получили им се предоставило това
дистанционно и те върнали това на свидетеля. След прехвърлянето на паркомястото и
подписването на чл. 154 трябвало да бъдат подписани други документи от госпожа К. - Акт
15, който е нужен да придобием Акт 16. Сочи се, че няколко пъти била канена и накрая
изпратили нотариална пок****. Сочи свидетеля, че при закупуването на паркомястото
кооперацията нямала Акт 16. Сочи свидетеля, че от 2010 година пътува в чужбина, не знае в
кооперацията да са извършвани преустройства или промяна предназначение на обекти вътре
в кооперацията, като притежава имоти в тази кооперация. Не знае за преустройства.
Вземайки предвид обстоятелството, че свидетеля е син на ответниците, има обекти в
сградата, построена от ответниците и с негова помощ, създалите се особени отношения във
връзка с пускането на сградата в експлоатация, съобразявайки и разпоредбата на чл. 172
ГПК, както и обстоятелството, че показанията в по-голямата си част не кореспондират с
другите доказателства по делото, съдът намира, че не следва да кредитира показанията на
свидетеля М..
Ост****лите писмени доказателства съдът не обсъжда, тъй като са неотносими към
спора.
Така установеното от фактическа стр**** сочи на следните правни изводи:
Предявените положителни установителни искове са депозирани след подадено от
ответника възражение по чл. 414, ал. 2 ГПК срещу заповед за изпълнение на парично
задължение по чл. 417 ГПК, предвид на което ищецът има правен интерес от предявяването
им. С оглед на обстоятелството, че е спазен едномесечният срок по чл. 415 ГПК, исковете се
явяват процесуално допустими.
При така наведеното в обстоятелствената част и петитум на иска, въведения предмет
на делото - е спорното материално право да се иска установяване на съществуване на
оспорено вземане от трето лице, което вземане е правото на неустойка за вреди от договорно
неизпълнение, която правна квалификация е чл. 422 от ГПК, във връзка с чл. 92, ал. 1 от ЗЗД.
Правната квалификация на възраженията на ответника са –по възражението за
7
прекомерност – чл. 92, ал. 2 ЗЗД; по възражението за нищожност – чл. 26, ал. 1, предл. 3 от
ЗЗД.
При действието на чл. 154, ал. 1 от ГПК всяка стр**** е длъжна да установи фактите,
на които основава своите искания и възражения.
В настоящото производство в тежест на ищеца е да докаже наличието на правен
интерес от предявяване на иска и факта от който произтича вземането му.
От събраните по делото доказателствата по делото се установява, че че В. К. е
образувала против ответниците А. А. М. и В. Д. М., ч. гр. д. № 1207/ 2023 г по описа на БРС
по реда на чл. 417 ГПК за снабдяване със заповед за изпълнение и изпълнителен лист за
сума в размер на 601.90 лв., задължението за заплащане на която произтича от Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № 11, том I, per. № 275, дело № 10 от 2023 г. на
нотариус ****, per. № **** в нот. Камара с район на действие-РС- Благоевград. Във връзка с
това от стр**** на длъжнииците е постъпило възражение срещу заповедта за незабавно
изпълнение в срок, което обуславя правния интерес от настоящия иск.
Установява се от нот. акт № 11, том I, per. № 275, дело № 10 от 2023 г. на нотариус
****, per. №**** в нот. Камара с район на действие-РС-Благоевград, че страните по
настоящото дело са сключили договор за покупко-продажба на недвижим имот с
административен адрес: ****, представляващ: 20/163,540 идеални части от самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 04279.627.120.1.36, по ККиКР на гр. Благоевград,
представляващ гараж в сграда с площ от 164.73 кв.м. с административен адрес: гр. ****,
Като купувачът реално ще ползва ЕДНО ПАРКОМЯСГО в подземния паркинг с размери на
паркомястото: широчина 3,60 м. и дължина 5,50 м., което е първото паркомясто,
разположено до и срещу вратата, свързваща сгьлбищната клетка в сградата с подземния
паркинг и на отстояние 1/20 м. от тази врата, като договорената и заплатена цена за обекта е
в размер на 12 038 /дв****десет хиляди и тридесет и осем/ лв.
Установява се от точка 4 от нот. акт № 11, том I, per. № 275, дело № 10 от 2023 г. на
нотариус ****, per. №**** в нот. Камара с район на действие-РС-Благоевград, че страните са
договорили неустоечна клауза, съгласно която продавачите - А. М. и В. М., са се задължили
да извършат за своя сметка и съгласно одобрените проекти, всички довършителни работи по
строителството на сградата, в която се намира продавания обект, както и да снабдят
купувача - ищец с удостоверение за въвеждане в експлоатация /разрешение за ползване/ на
сградата, в срок до 01.03.2023 год., като при неизпълнение на тези задължения в
уговореният срок, продавачите се задължават да заплатят на купувача неустойка в размер на
0,1% /нула цяло и един процент/ върху цялата продажна цена на обекта за всеки ден забава,
но не повече от 5 % /пет процента/ за всяка година просрочие върху продажната цена.
Съдът намира, че предявения иск за установяване на претендир****та сума по иска за
неустойка, за основателен. Установява се, че удостоверение за въвеждане в експлоатация на
процесната сграда, е било издадено на 24.04.2023 г.. Установява се при математическо
изчисление, че забавата от 02.03.2023 г до 23.04.2023 г. е от 52 дни х 12.04 лв. = 638.12 лв.,
която сума съобразена с предвидения в нотариалния акт максимален годишен размер на
неустойка, то размера е 601.90 лв., за която сума е и издадената Заповедта за незабавно
изпълнение по чл. 417 от ГПК и изпълнителния лист, издадени по ч.гр.д. № 1207/2023 г. по
описа на РС - Благоевград.
8
Съгласни разпоредбата на чл. 63, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, всяка от страните по договора
трябва да изпълнява задълженията си по него точно и добросъвестно, съобразно
изискванията на закона и да не пречи на другата стр**** да изпълнява и тя своите
задължения по същия начин. Задължението трябва да бъде изпълнено с грижата на добър
стопанин, освен в случаите, когато законът изисква друга грижа. Когато стр****та по една
договорна сделка съзнателно не съобразява поведението си с посочените законови норми и
не изпълнява договорните си задължения точно, добросъвестно и с необходимата грижа,
налице е виновно неизпълнение на договора, съставляващо основание за ангажиране на
договорната отговорност на неизправната спрямо изправната стр****. Ако от виновното
неизпълнение са последвали вреди за изправната стр****, виновната стр**** дължи
обезщетение за вредите. Обезщетението може да бъде уговорено от страните – в този случай
то има характер на неустойка по смисъла на чл. 92 от ЗЗД. Право на вземане за неустойка
възниква само при наличие на договорно неизпълнение, и то ако неизпълнението се дължи
на виновно поведение на стр****та, спрямо която се претендира неустойката.
Съдържанието на дължимото обезщетение, което неизправната стр**** дължи на
изправната като последица от несъобразяване на поведението й в процеса на реализиране на
договорната връзка с разпоредбата на чл. 63 от ЗЗД, се обуславя и определя от характера,
степента и формата на договорното неизпълнение. Когато страните са уговорили неустойка
за неизпълнение, съдържанието на неустойката като вид обезщетение не винаги съответства
на обема на вредите, тъй като в този случай кредиторът, който има право на неустойка, не е
длъжен да доказва претърпените вреди. Длъжникът дължи обезщетение, равно по размер на
уговорената неустойка, според това, дали се касае за пълно неизпълнение на договора или
само за неточно изпълнение, респ. според вида на уговорената неустойка.
В настоящия случай, ищецът, който твърди, че е изправна стр**** по договора и
претендира обезщетение, доказа изпълнението на собственото си задължение - плащане на
цената, предмет на договор за продажба, както и уговорената неустойка при неизпълнение
на задължението на продавача да извърши всички довършителни работи по строителството
на сградата, в която се намира продавания обект, както и да снабдят купувача - ищец с
удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, в срок до 01.03.2023 год., като с
оглед обстоятелството, че се претендира неустойка, не следва да доказва вредите като
проявление и размер, и на причинната връзка между неизпълнението и настъпването - по
аргумент от разпоредбата на от чл. 92, ал. 1 ЗЗД. Ако ответникът се позовава на изпълнение
на задълженията си, доказването на твърдяното изпълнение е в негова тежест. Ответникът в
настоящия процес е въвел възражение за неизправност на самия ищец, с което се защитава
срещу иска за неустойка, но не проведе доказване на елементите от фактическите състави,
пораждащи право на възражение. От приетите по делото доказателства - разписки,
купувачът - ищец е заплатил сумата която е продажната цена, с което е изпълнил
задължението, като от тези доказателства не може да се изведе твърдяната неизправност на
ищеца. От друга стр****, писмените доказателства не установяват задължение по договора
за продажба от стр**** на ищеца, да съдейства при снабдяването на сградата с документи, а
9
установяват задължение за плащане от ответника - прадавач, който е поел задължение да
извърши всички довършителни работи по строителството на сградата, в която се намира
продавания обект, както и да снабдят купувача - ищец с удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата, в срок до 01.03.2023 год., предмет на продажбата, което
задължение не е изпълнено в срок.
Относно възражението на ответника за нищожност на клаузата за неустойка:
Клаузата за неустойка ще е нищожна ако противоречи на императивните правни
норми на закона и на добрите нрави. Съгласно задължителните разяснения, дадени с
Тълкувателно решение № 1/15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСГК на ВКС, автономията
на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора и в частност да
уговарят неустойка е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки: съдържанието
на договора не може да противоречи на повелителни норми на закона, а в равна степен и на
добрите нрави.
Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото
правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на
договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях.
Според дадените с решението указания, преценката дали една неустойка е нищожна
от гледна точка на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на
сключване на договора, като клаузата за неустойка е нищожна поради накърняване на
добрите нрави във всички случаи, когато е уговорена извън присъщите на неустойката
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Изследвайки валидността на уговорената клауза за неустойка, преценена към
пораждане на задължението, съдът намира, че същата не противоречи на закона, нито на
добрите нрави, тъй като уговореният размер от 0.1 % върху цялата продажна цена на обекта
от 12 038.00 лв. за всеки ден забава, но не повече от 5 % за всяка година просрочие върху
продажната цена не нарушава принципа на справедливост. Съгласно т. 3 от Тълкувателно
решение № 1/15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/ 2009 г. на О. на ВКС, неустойката не е нищожна
при липса на уговорен краен предел за начисляването й. Начисляването на неустойка и
натрупаният размер в случая произтича единствено от незначителната продължителност на
периода на забава на довършителните работи и издаването на удостоверението за въвеждане
на сградата в експлоатация и неговия размер – т.е. обусловен е поведението на длъжника.
Релевираното неизпълнение на задълженото лице, обаче, не е предвидено като критерий при
преценката за нищожност на клаузата за неустойка поради противоречие с добрите нрави –
според разясненията, дадени с Тълкувателно решение № 1/15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г.
на О. на ВКС.
Уговорката в договора е за начисляване на неустойка за всеки ден на забавата, поради
което преодоляването на нарастването на размера й, е предопределено от точното
изпълнение на задължението, което е изцяло предоставено на волята на стр****та –
10
продавач, както и е посочен горен праг на размера - не повече от 5 % за всяка година
просрочие върху продажната цена. Ето защо, възражението се явява неоснователно.
Относно възражението на ответника, че неустойката е прекомерна:
Съгласно задължителните разяснения, дадени с Тълкувателно решение № 1/ 15.06.2010
г. по т. д. № 1/ 2009 г. на ОСГК на ВКС, прекомерността на неустойката се преценява към
момента на неизпълнение на договора чрез съпоставяне с вече настъпилите от
неизпълнението вреди, като прекомерността на неустойката не я прави a priori нищожна
поради накърняване на добрите нрави.
Прекомерната неустойка поначало е действително задължение, което може само да бъде
намалявано, без обаче да отпада изцяло, при това намаляването би следвало да се осъществи
само ако правото на намаляване бъде упражнено от длъжника – чрез възражение (както е в
настоящия случай). В този случай, при намаляване на неустойката ще следва да се
установява съотношението с претърпените вреди, което не означава непременно, че тя
следва да бъде сведена точно до тях.
При намаляване на неустойката доказателствената тежест за претърпените вреди е
върху длъжника, тъй като установяването на несъответствието на неустойката с вредата не е
въпрос на право, а на факт, който подлежи на доказване. Намаляването не цели да установи
пълна еквивалентност между неустойката и действително понесените вреди, като този извод
се налага от дефинитивно определения й обезпечителен и санкционен характер.
Намаляването трябва да става с оглед съотношението на действителния размер на
дължимата неустойка с претърпените вреди, но във всички случаи неустойката не трябва да
се свежда до размера на вредите. Освен обезпечителна и обезщетителна функция не на
последно място неустойката изпълнява и наказателна функция, тъй като кредиторът е в
правото си да претендира неустойка и когато вреди изобщо не са настъпили, или не са
настъпили в предвидения размер. Следователно в този случай кредиторът не се обезщетява,
тъй като не е претърпял вреда, а длъжникът ще заплати неустойка и тя ще бъде санкция за
неговото неизпълнение.
Размерът на неустойката, намален поради прекомерност, не трябва да се редуцира до
размера на вредите, и поради това, че при приравняване на неустойката до размера на
доказаните вреди би се игнорирала наказателната функция на неустойката, а това би
обезсмислило съществуването на самата неустойка - защото вредите могат да бъдат
реализирани и по общия исков ред и без клауза за неустойка.
Ето защо при намаляване на неустойката поради прекомерност не трябва да се изпуска
санкционния елемент, както и това, че трябва да се търси границата, от която започва
прекомерността, а тя не може да бъде друго освен резултативна величина между
действителния размер на неустойката и претърпените вреди. При прилагане съдът трябва да
прецени какво е превишението на неустойката спрямо вредата, съотношението й с цената на
договора, абсолютният й размер, дали кредиторът е могъл да избегне вредите като положи
грижата на добър стопанин, както и да съобрази обичайната практика за уговаряне на
11
неустойка при договори от същия вид – така и решение № 65 от 14.04.2009 г. на ВКС по т. д.
№ 589/2008 г. на ВКС, II ТО.
В настоящия случай, уговорената неустойка е от 0.1 % върху цялата продажна цена на
обекта от 12 038.00 лв. за всеки ден забава, но не повече от 5 % за всяка година просрочие
върху продажната цена, което за процесния период - 02.03.2023 г до 23.04.2023 г., е от 52 дни
х 12.04 лв. = 638.12 лв., която сума надвишава предвидената в нот. акт максимална годишна
неустойка, съобразена с крайния предел е за сумата от 601.90 лв..
Съдът след като взе предвид посочените по-горе критерии, приема, че в процесния
случай неустойката не е прекомерна и не следва да бъде намалена.
По изложените съображения, съдът приема, че искът следва да се уважи в пълен размер
от 601.90 лв..
Посочената сума е дължима от ответниците ведно със законната лихва, считано от
датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за незабавно изпълнение по чл.
470 ГПК, по повод на което е било образувано ч. гр. д. № 1207/ 2023 г. по описа на РС -
Благоевград – 08.06.2023 г. до окончателното изплащане.
Относно отговорността за разноските:
При този изход на процеса на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответниците следва да
бъдат осъдени да заплатят на ищеца разноски по делото, а именно: в заповедното
производство: сумата от 25.00 лв. държавна такса и 200 лв. възнаграждение за адвокат; в
настоящото производство: сумата от 55.00 лева държавна такса, 600 лева възнаграждение за
адвокат.
При гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че съществува вземането на В. Б. К., ЕГН
**********, спрямо А. А. М., ЕГН ********** и В. Д. М., ЕГН **********, в размер на
601.90 лв., представляваща неустойка за неизпълнение на задължение за снабдяване с
удостоверение за въвеждане в експлоатация /разрешение за ползване/ на сградата, в срок до
01.03.2023 г. съгласно т. 4 от нот. акт за покупко- продажба на недвижим имот №11, том I,
per. № 275, дело № 10 от 2023 г.. на_нотариус ****, per. № **** в нот. Камара с район на
действие-РС-Благоевград, която сума е дължима за времето от 02.03.2023 год. до 23.04.2023
год., ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението по чл. 417 ГПК –
08.06.2023 г., до окончателното й плащане.
ОСЪЖДА А. А. М., ЕГН ********** и В. Д. М., ЕГН **********, да заплатят на В.
Б. К., ЕГН **********, сумата от 25.00 лв. (двадесет и пет) - държавна такса в заповедното
производство.
ОСЪЖДА А. А. М., ЕГН ********** и В. Д. М., ЕГН **********, да заплатят на В.
12
Б. К., ЕГН **********, сумата от 200 лв. (двеста лева) – възнаграждение за адвокат в
заповедното производство.
ОСЪЖДА А. А. М., ЕГН ********** и В. Д. М., ЕГН **********, да заплати на В. Б.
К., ЕГН **********, сумата от 55.00 лева (петдесет и пет лева) - държавна такса в исковото
производство.
ОСЪЖДА А. А. М., ЕГН ********** и В. Д. М., ЕГН **********, да заплати на В. Б.
К., ЕГН **********, сумата от 600 лева (шесттотин лева) - възнаграждение за адвокат в
исковото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Благоевград в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Благоевград: _______________________
13