РЕШЕНИЕ
№ 112
гр. Търговище, 28.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ в публично заседание на двадесет и
девети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:МАРИАНА Н. ИВАНОВА
Членове:БОРЯНА СТ. ПЕТРОВА
СТЕЛА ИВ. ИВАНОВА
при участието на секретаря ИРИНА П. ВАСИЛЕВА
като разгледа докладваното от МАРИАНА Н. ИВАНОВА Въззивно
гражданско дело № 20253500500244 по описа за 2025 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
В.гр.д. № 244/2025 г. е образувано по депозирани две въззивни жалби
срещу решение № 148/14.04.2025 г. по гр.д.1492/2023 г. по описа на РС –
Търговище
С обжалваното решение е РАЗПРЕДЕЛЕНО ПОЛЗВАНЕТО между Г. Т.
Т. с ЕГН ********** от с.**********,
общ.**********,ул.“**************“№**** и С. С. Т. с ЕГН ********** от
с.**********, общ.**********, ул.“**********“ № ****, на следната обща
част от съсобствен недвижим имот, представляващ четириетажна
административна сграда, находяща се в УПИ III в кв. 23 с площ от 1125.00
кв.м. при граници: от две страни - улица. УПИ II- 150, УПИ IV - за обществени
дейности по плана на с. Вардун, Община Търговище, а именно – тераса на
втори (надземен) етаж на сградата, представляваща покрив на заведението за
обществено хранене, собственост на ответника С. Т., съгласно вариант първи
от заключението на вещото лице арх. П., като се прокара граница на ползване
на терасата както следва: От югозападния ъгъл на терасата, в посока север и
1
на 7,8 м е началото (т. 1) на границата, след което чупи в източна посока до 1 м
от западната фасада на третия етаж (т. 2), след това границата чупи до (т. 3) в
южна посока и на 2,5 м от т. 2, после чупи в източна посока на 14,28 м до (т.
4), след което чупи в посока север и успоредно на фасадата и на 1 м от нея, с
дължина 9,2 м до (т. 5), след което чупи в източна посока до чупката на
терасата (т. 6). Така прокараната граница разделя общата тераса с площ от
301,15 м2 на две части, като северната част и долепена до фасадата на
високото тяло, собственост на Г. К., ще бъде с площ от 155,31 м2 и ще се
ползва от него, а южната част от терасата ще бъде с площ от 145, 84 м2 и ще
може да се ползва от С. Т. през външната стълба от юг, отразена в
Приложение № 8 към първоначалното заключение на вещото лице арх.П.,
което, подписано от съда, е неразделна част от решението, като СЪДЪТ Е
ОТХВЪРЛИЛ иска за разпределяне ползването на стълбище, водещо до
покрива на сградата и на площадка пред заведението за обществено хранене
на втори надземен етаж на сградата, като неоснователен, на осн. чл. 32,ал.2 от
ЗС. Присъдени са разноски.
В депозираната въззивна жалба вх. № 3840/28.04.2025 г. ищецът Г. К.
К., действащ чрез пълномощник адв. А.Н., ТАК, счита първоинстанционното
решение за неправилно В ЧАСТТА на извършеното разпределение на
ползването на терасата на втория етаж от сградата, моли за неговата отмяна и
постановяване на решение за разпределение на ползването по друг начин, за
което прави доказателствено искане: да бъде задължено в.л., изготвило СТЕ
пред РС, да изготви нови варианти за разпределение ползването на процесната
тераса така, че да осигури и на двамата съсобственици възможността да
ползват същата по равно.
Изложените в жалбата съображения са следните: Предмет на спор
между съсобствениците е ползването на една тераса на втория етаж на
сградата. Тази тераса ищецът е предложил да бъде поделена на две части,
съобразно дяловете на съсобствениците, по равно, но вещото лице
целенасочено е дало варианти за такова разпределение, които са изцяло в
полза на ответника и предоставяне на тази тераса изцяло на него.
Жалбоподателят К. счита, че изготвеният и одобрен от съда вариант накърнява
сериозно неговите права и ограничава възможностите му да ползва имота си;
напротив – предоставянето на ползването на ответника на цялата тераса, на
един метър от прозорците на съсобственика К., прави невъзможно самото
2
ползване на тези прозорци и врати, а това се отразява изобщо на начина на
ползване на самите помещения.
В депозираната въззивна жалба вх. № 4092/07.05.2025 г. ответникът
С. С. Т., чрез пълномощник адв. Д. П., ТАК, обжалва първоинстанционното
решение В ЧАСТТА, с която се разпределя ползването между ищеца и
ответника на тераса на втори /надземен/ етаж на сградата, представляваща
покрив на заведението за обществено хранене, собственост на ответника, като
счита, че решението е незаконосъобразно и необосновано и моли за неговата
отмяна и отхвърляне на исковата претенция, ведно с всички законни
последици от това.
В жалбата са изложени следните съображения: Жалбоподателят С. Т.
твърди, че е собственик на описания в нот.акт № 18, т.I, д.№ 15/11.01.2021 г. по
описа на СВп-Търговище недвижим имот, като цялата застроена площ на
първия етаж е 588 кв.м. Сградата, и в частност вторият и третият етаж, са
проектирани и построени така, че тези два етажа са канцеларии и нямат
изходи към покрива на първия етаж /т. нар. в исковата молба „тераса на
втория етаж’/, стаите нямат врати, а имат само прозорци. Тази сграда така се е
използвала във времето от кооперация „Сеяч” и от АПК с. Вардун – за
канцеларии. Ищецът незаконно, без знание, съгласие и писмено разрешение от
ответника е направил два изхода на две от стаите на втория етаж към неговия
покрив на първия етаж от западната страна на сградата, като избил на две
места външните си стени, за да направи отвори и постави две врати, за да
ползва покрива му за тераса. Тази част от имота е лична собственост на
ответника по силата на горецитирания нот.акт и е включена в общата площ от
588 кв. м., които притежава. По същия начин стои въпросът и с описаната в
ИМ „външна площадка на първия етаж”, която е лична собственост на
ответника по силата на същия нот.акт, включена в общата площ от 588 кв.м. С
оглед тези съображения, жалбоподателят моли да бъде кредитирано
заключението на съдебно - техническата експертиза, изготвена от вещото
лице инж. П. П., приета по делото, цитирайки дефинициите на понятията
„застроена площ“, съгл. т.15 от § 5 от ДР на ЗУТ; „разгърната застроена
площ“, съгл. т.18 от § 5 от ДРна ЗУТ; на „тераса“, съгл.т.59 от § 5 от ДРна
ЗУТ: „Тераса е открита използваема площ, разположена върху помещения,
върху колони или върху терена”, и „самостоятебене обект в сграда“, съгл.т.1
от §1 от ДР на ЗКИР. В случая процесната тераса на втори етаж се явява и е
3
покрив от собствената на ответника С. Т. сграда, описана като „едноетажна
масивна жилищна сграда”, свободна от застроените втори и трети етажи,
собствени на ищеца по делото. Вписаната застроена площ в нот.акт на ищеца
включва само и единствено площта, заключена вътре в ограждащите стени на
етажа, а процесната тераса е включена в квадратурата, притежавана от
ответника. Жалбоподателят Т. счита, че по делото безспорно е установено, че
отварянето на нова врата от канцеларията на третия етаж към „откритата
тераса” не е отразено в проекта на сградата и това действие се явява
незаконно, т.е. в самия проект на сградата не е било предвиден законен достъп
от третия етаж към „процесната тераса/покрив”. Процесната тераса обслужва
като „покрив” само и единствено останалия под нея обект, собственост само
на отв. Т.. Другите съсобственици не притежават обекти, разположени под
терасата „покрив”.
По реда и в срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК не е постъпил отговор от
ответниците и по двете жалби.
Становище не е постъпило и от другите двама ответници по делото.
Решението, в отхвърлителната му част по иска за разпределяне
ползването на стълбище, водещо до покрива на сградата и на площадка пред
заведението за обществено хранене на втори надземен етаж на сградата, като
необжалвано, е влязло в сила и не е предмет на настоящото производство .
В проведеното о.с.з пред въззивната инстанция, страните поддържат
жалбите си, съответно – заявяват становище за неоснователност на жалбата на
насрещната страна. Претендират разноски.
При извършената по реда на чл. 269-273 ГПК проверка, съдът
констатира, че жалбите са допустими, разгледани по същество –
НЕОСНОВАТЕЛНИ.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивът се произнася служебно
по валидността на обжалвания акт, а по допустимостта – в обжалваната му
част. По останалите въпроси – е ограничен от посоченото в жалбата.
Решението е валидно и допустимо.
По наведените в жалбата доводи и съображения, съдът намира
следното:
Предявеният иск с правно осн.чл. 32, ал. 2 от ЗС, е обоснован с
обстоятелствата, че страните са съсобственици на имот - жилищна сграда, при
посочената в исковата молба и в отговора на първия ответник С. Т.
4
собственост на части от имота. Вторият ответник Ю. Я. е собственик на
гаражна клетка, представляваща самостоятелен обект в сградата с площ от 23
кв.м., а третият ответник А. М. – на самостоятелен обект в сградата
представляващ гараж с площ от 27 кв.м. Тъй като не е постигнато съгласие за
разпределяне на ползването на следните общи части: „терасата на втория етаж
и стълбището към таванските помещения, както и външната площадка на
първия етаж“, ищецът моли съдът да разпредели ползването на процесните
общи части между съсобствениците „съобразно техните реално обособени
имоти, като се определи частите, които обслужват отделен имот, да бъдат
ползвани само от лицата собственици на този имот, по реда на чл. 38, ал. 2 от
ЗС“.
В депозирания в срока по чл. 131 отговор първият ответник е оспорил
иска, с твърдения, че ищецът самоволно и без съгласието и разрешението на
ответника е избил врати от своя етаж и ползва покрива на ответника (в ИМ
наричан тераса на втория етаж), като по този начин пречи ответникът сам да
ползва покрива си, както и външната площадка на първия етаж, за които
твърди, че са включени в правото му на собственост, включени в квадратурата
на 588 кв.м., посочена в нот.акт № 18,т.І,д.№ 115/11.01.2021 г. на СВп при РС –
Търговище, а не са общи части.
Останалите двама ответници не са взели становище по предявения иск
както в срока по чл. 131 ГПК, така и в хода на цялото производство по делото.
Пред РС-Търговище са се явили единствено във второто о.с.з., като не са
въвели каквито и да е възражения, не са направили доказателствени искания,
изразили са становище за приемане на изслушаното в това заседание
заключение на в.л. арх. Пенев по назначената СТЕ.
Не е спорно обстоятелството, че въпросната сграда и имот са били
собственост на кооперацията в с. Вардун, впоследствие предмет на покупко-
продажби, по силата на които страните са придобили собственост на
посочените части. Не се спори и относно това, че процесната сграда е
изградена от Потребителна кооперация „Сеяч” с. Вардун и е представлявала
административна сграда с ресторант, но след придобиването на отделните
обекти в нея от страните по делото е възникнал спор относно ползването на
посочените в исковата молба части на сградата.
По отношение на представените нот.актове, от които ищецът и отв. Т.
черпят своите права, в тях подробно са описани съответните части от цялата
5
четириетажна сграда, разположена в недвижим имот с площ от 1125 кв.м.,
представляващ УПИ ІІІ, в кв. 23 по плана на с. Вардун, общ. Търговище:
Ищецът е закупил описаната в нот.акт № 91, т.ХVІІ, д. № 3386/11.12.2019 г. на
СВп- Търговище част от сградата: първи етаж – заседателна зала, приемна,
стаяь за ел.табла, тоалетна и коридор, всичко със светла площ 124,75 кв.м. и
застроена площ 146.26 кв.м.; ІІ етаж – 2 бр.зали, 8 бр.канцеларии, стая за
чистачка, тоалетна, коридор и стълбище с предверие, всичко със светла площ
282.80 кв.м., застроена площ от 334.10 кв.м.; ІІІ етаж – 2 бр.зали, 8
бр.канцеларии, архивна, тоалетна, коридор и стълбище, всичко със светла
площ 379 кв.м.282.80 кв.м. и застроена площ от 334.10 кв.м; на приземен етаж
– склад за гориво и инвентар.
Ответникът е закупил от ПК „Сеяч“ с Вардун описания в нот.акт № 18, т.І, д.
№15/11.01.21 г. на СВп.-Търговище недвимот: 376/1185 ид.ч. от дв.място с
площ от 1186 к.м., за което е отреден УПИ ІІІ в кв.23 на с. Вардун, заедно с
построените в него: ЕДНОЕТАЖНА МАСИВНА НЕЖИЛИЩНА СГРАДА /с
предназначение-търговски обект/ със застроена площ 588 кв.м., както и ¾
ид.ч. от приземен етаж: мазе, с обща площ 210 кв.м., представляващи склад
№ 5,6,7,8,9 и 10.
От назначената и приета по делото СТЕ, неоспорена от страните,
изготвена от инж.П. – специалност геодезия, картография и фотограметрия, и
от обясненията на в. лице при изслушването му в съдебно заседание, се
установява, че съгл.действащият регулационен план на с. Вардун, одобрен със
Заповед № 36/07.01.1970 г., отреждането за УПИ III в кв. 23 е за „магазин”,
т.е. обществена сграда, като цитирайки обектите на извършените продажби по
представените два нот.акта от 2019 и 2021 г., след извършения от него оглед
на място и съответните измервания, в.л. е установило, че посочената в нот.акт
№ 18/11.01.2021 г., том І, д. №15/11.01.21 г. на СВп.-Търговище „едноетажна
масивна нежилищна сграда“ /с предназначение търговски обект/
представлява южната част от първи (първи надземен) етаж от сградата,
изградена в УПИ III в кв. 23 по плана на с. Вардун и включва: бивш ресторант,
покрита тераса от запад и открита тераса/площадка/ от юг, което е видно и от
приложеното по делото копие на строителните книжа на сградата, чиято
застроена площ, след измерването на място, е 596 кв.м. при вписани в акта 588
кв.м. В обобщение дава заключение, че процесната тераса на втори етаж се
явява и е покрив на частта от собствената на С. Т., описана като „едноетажна
6
масивна нежилищна сграда”, свободна от застроените втори и трети етажи,
собствени на Г. К.; вписаната в нот.акт № 91 от 11.12.2019 г. (на Г. К.)
застроена площ на II-ри етаж от 334,10 кв.м. включва само и единствено
площта, заключена вътре в ограждащите стени на етажа и процесната
площадка на първи етаж е покрив на издадената към улица ОК 34 - ОК 37 част
от приземния етаж на сградата (съгл. приложения № 3 и № 4 към
заключението), но е включена в застроената площ на сградата, собственост на
ответника Т.. Към СТЕ са приложени и съответните чертежи, в четири
приложения към него.
От заключението на първоначалната СТЕ, изготвена от арх.Й. П., със
задача: да изготви проект за разпределение на общите части на сградата,
представляващи общи части по предназначение, се установява, че след
съпоставка на представените нотариални актове и наличните части от
одобрени проекти на сградата (за първи и втори етажи), вещото лице е
констатирало, че сградата е била изградена след юли 1970 г. като сграда със
смесена собственост на ТКЗС - с. Вардун и Потребителна кооперация
(Селкооп). Разпродажба на реално обособени части от сградата е започнало
след 2008 г. (вероятно и преди това). Вещото лице не е открило проекти за
разделяне на сградата на реално обособени части, съгл. чл. 202 от ЗУТ, както и
ценообразуване на отделните обособени части от сградата, няма изработена и
влязла в сила кадастрална карта и кадастрални регистри на с. Вардун, общ.
Търговище, в т. ч. и реално обособени самостоятелни обекти в сграда по
кадастрална карта; липсват екзекутивни чертежи на настъпилите промени в
етапа на строителство и експлоатация на сградата, а в етапа на експлоатация -
са правени преустройства и изменения в разпределението на отделните
помещения в сградата: пробивани са нови отвори, премахвани са стени и са
изграждани нови преградни стени, някои от които без одобрени проекти. Има
одобрени проекти от Община Търговище при преустройството и промяна
предназначението на част от първи етаж в магазин и кафе-аперитив, с
възложители А. Р. М. и П. Х. М., в резултат на което описаните в нот.актове
площи на отделните обособени в реални граници части от сградата не
съответстват напълно на площите по одобрените проекти. Според арх. П.,
поради грешка в нот.акт на ответника С. Т. е описано, че е продадена
едноетажна масивна нежилищна сграда с предназначение - търговски обект
със застроена площ от 588 кв. м., а всъщност е продадена част от втори етаж с
7
площ реално от 597,73 кв. м., в т. ч. и покрита (частично) тераса, като
предназначението на сградата е заведение за обществено хранене и терасата
на този етаж е предназначена да обслужва залата за хранене. Друга грешка в
същия нот.акт, в същия абзац е, че застоената площ на приземния етаж е
описана като 210 кв.м., а по одобрения проект възлиза на 430 кв. м.
Извършените продажби на обособени части в реални граници са станали по
конструктивните очертания на налични помещения, без те да са били
функционално обособени като самостоятелни обекти, а техните купувачи в
последствие са ги преустройвали и променяли предназначението им , като с
нот.акт № 150, т. V, per. № 5677, д. №389 от 2023 г. (Прил. 1) е продаден склад
за гориво и инвентар, без да е обособен самостоятелен вход (подход) към този
обект, тъй като дотогава подходът е бил през частта от сградата, собственост
на Г. К. през вътрешно стълбище. Тази част от сградата ще може да
функционира като самостоятелен обект в сграда, след одобряване на
строителни книжа за преустройство и промяна на предназначението, като така
се обособи и нов самостоятелен подход отвън, през общото дворно място.
Продажбата е станала и „без наличие на ид. ч. от правото на собственост на
дворното място и/или от правото на строеж за тази част от сградата“.
Според експерта продадената частично покрита тераса (представляваща
обща част от сградата) в НА № 31, т.I, per.№ 141, д. №3/2021 г. на С. Т. е
включена в общата площ на неговата собственост от 588 кв.м. с налична
стълба, водеща до открита тераса на трети етаж, която се явява и използваем
покрив над ресторанта. Тази открита тераса е била достъпна и от коридора на
третия етаж, собственост на Г. К. (НА № 127, т. V, peг. № 5413, д. ), но е била
зазидана неясно кога. Отварянето на нова врата от канцелария на третия етаж
към откритата тераса е извършено, без да е отразено в проекта, но по
същество не засяга конструктивни елементи на сградата (премахната е
неносеща част- подпрозоречен парапет) и по този начин само се е променило
местопложението на врата, осигуряваща достъп до терасата, при което вещото
лице приема, че тази тераса, представляваща обща част на сградата, се намира
до реално обособени части от сградата и е достъпна от трети етаж на Г. К. и
втори етаж на С. Т. през външната стълба и като такава, на осн.чл. 38 от ЗС
може да се уговори да бъде обща само на лицата, чиито помещения обслужва.
При огледа, вещото лице е констатирало, че на място са поставени
ограничения (метални прегради), ограничаващи ползването на общата тераса.
8
В обобщение, вещото лице дава заключение, че процесната сграда е
била проектирана и строена като смесена сграда на различни собственици -
ТКЗС - с. Вардун и Селкооп (в последствие РПК „Сеяч“). Като такава, още в
началото тя е била в режим на етажна собственост от двама собственика. От
тази гледна точка, стълбите са били замислени и продадени като елементи,
обслужвали отделните собственици в сградата. Така стълбата, посочена в НА
№ 127, т. V на Г. К., обслужва само неговата собственост, като за нея има
обособен и самостоятелен вход. Изключение прави само обстоятелството, че
тя води до таванско подпокривно пространство и до покрива, който покрива
четириетажната част на сградата и частично помещения, собственост на С. и
Ю.. В този смисъл за тях трябва да бъде осигурен достъп до покрива на
четириетажната част през стълбището на Г. при нужда, вкл. с оглед
необходимостта от извършването на ремонти с цел поддържането им в добро
състояние. Сочи, че видно от определението за тераса, тя е разположена над
помещения, поради което по самото си естество се явява покрив за обектите,
над които се намира, а като покрив, съгласно чл. 38 от ЗС, терасата се явява
обща част на сградата по своето естество, т.е. такава, без която сградата не
може да съществува. Терасата се окачествява като покрив не само когато стои
над цялата постройка, но и тогава, когато покрива определена част от нея.
Характерът на покрива не се изменя от използването му и като тераса, ако той
е терасовиден, защото и в такъв случай запазва функциите си на покрив, която
е главната функция на този вид тераси и щом като терасата обслужва като
покрив останалите под нея обекти, тя е обща част и принадлежи на всички
етажни собственици, независимо от обстоятелството, че като площ може да се
ползва от един или няколко собственика. Относно дяловете на
съсобствениците в общите части на сградата, вещото лице посочва, че
описаните в нот.актове площи на отделните, обособени в реални граници
части от сградата, не съответстват напълно на площите по одобрените
проекти, като в табличен вид е отразил съответно: за ищеца Г. К. – при площ
по НА от 814,46 кв.м., по чертеж тази площ е 814,46 кв.м., а припадащата му
се част от общите части е 45,5%; за отв. С. Т. – при площ по НА от 615,8 кв.м.,
по чертеж тази площ е 806,46 кв.м. , а припадащата му се част от общите части
е 42,76%; за отв. И. И. – при площ по НА от 63 кв.м., по чертеж тази площ е
59,5 кв.м., припадащата му се част от общите части е 3,16%, за отв. А. М. –
при площ по НА от 128,6 кв.м., по чертеж тази площ е 157,98 кв.м.,
9
припадащата му се част от общите части е 8,38% и терасата като обща част е с
площ по чертеж от 301,15кв.м. В СТЕ и в поясненията в осз, предвид
разминаването между записаното в нот.актове, приложеията-чертежи и
фактическото състояние, в.л. е пояснило, че при продажбите на отделни
„обособени“ части от една сграда, в разрез с разпоредбата на чл. 202 от ЗУТ,
не е имало одобрени проекти. Освен одобрения първоначален проект на
сградата, впоследствие има и един друг, който е на отв. А. М. (прил.№ 5).
Позовавайки се на разпоредбата на чл. 38, ал. 2 от ЗС, допускаща общите
части по предназначение да бъдат обособени като общи само от някои от
етажните собственици, по общо съгласие, вещото лице е представил схема на
ползване на общата част – тераса, с площ от 301,15 м2, само между двама от
етажните собственици – Г. К. и С. Т., до които самостоятелни обекти терасата
се допира и които реално могат да ползват тази тераса, отразено в
Приложение № 8 към заключението (л. 158), като е посочил, че разделянето за
ползване е примерно и са възможни повече от един начин на разделяне, с
пояснение, че при този вариант е съобразена необходимостта от осигуряване
достъп на собствениците, с оглед обслужването и ползването, предвид и
обстоятелството, че частта на ищеца има фасада, обуславящо при
необходимост (пр. ремонт или др. дейности) ищецът да има достъп до нея и
затова вещото лице е оставило/предвидило 1 метър около цялата сграда за
ползване от ищеца. В така изготвения вариант І проект за разпределяне
ползването на тази тераса е спазено изискването площта за ползване от
отделните собственици да бъде пропорционална на участието в общите части
на сградата - за Г. К. (45,5 % от об.ч.) и за С. Т. (42,76 % от об.ч.).
След изслушване на СТЕ, изготвена от арх.П. и приемането й без
възражения от страните в осз на 21.11.24 г., по молба на ищеца с искане
„вещото лице да изготви поне още два или три варианта за разпределяне
ползването на тази тераса“, за евентуална възможност за споразумение (без
ищецът да е предложил някакви възможности, респ.варианти за
разпределение), е назначена допълнителна СТЕ, изготвена от в.л. арх. П., с
представени два варианта за разпределение (съответно Приложение №1–
втори вариант, л. 233 и Приложение № 2– трети вариант, л.234), защриховани
съответно в синьо – за ползване от ищеца и в зелено – от отв. С.Т., като и тук
разпределението на ползване на общите части от терасата е между двамата
собственика.
10
По делото са събрани гласни доказателства относно предприети
преустройства, ползването и споровете между ищеца и първия ответник – от
показанията на св. Ст. С., баща на отв.С. Т., се установява, че на покрива на
заведението за обществено хранене, собственост на сина му, ищецът Г. К.
сложил решетки, поради което отв. Т. няма достъп до тази тераса,
представляваща покрив на имота му и с това му пречи да ползва покрива, за
да направи ремонт на съществуващи течове. Съдът кредитира тези показания,
съгласно чл. 172 от ГПК, които в съществената си част касаят обстоятелства,
които не се спорят от страните.
От правна страна, съдът съобрази следното:
Предявен е иск по чл. 32, ал. 2 от ЗС.
Съгласно Тълкувателно решение № 13/10.04.2013 г. по тълк. д. №
13/2012 г. на ОСГК, ВКС, е допустимо да се иска разпределение ползването на
съсобствена вещ по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС от съсобственик, притежаващ сам
повече от половината от общата вещ. Производството по чл. 32, ал. 2 ЗС не е
исково, а е спорно производство за съдебна администрация на гражданските
правоотношения между съсобствениците по повод ползването и управлението
на общата вещ. Това производство приключва с решение на съда, което не
формира сила на пресъдено нещо, но има изпълнителна сила, като замества
липсващо решение на мнозинството по чл. 32, ал. 1 ЗС или такова негово
решение, което е вредно за общата вещ. В това производство съдът дължи
произнасяне по преюдициални спорове, породени от направени възражения за
липса на съсобственост между страните или относно квотите им в общността,
тъй като по този начин би се постигнала в най-пълна степен целта на закона -
разпределяне на ползването на вещта, което да е съобразено с действителните
права на страните в съсобствеността върху нея. В настоящото производство
такива възражения и преюдициални спорове относно квотите в
съсобствеността липсват.
В производството пред първоинстанционния съд, а и в настоящото,
основният спор между страните, предвид и възражението в отговора на
ответника С. Т., е дали процесната „тераса на втория етаж“ е обща
собственост или е индивидуална собственост на ответника Т., поради което и
това е първият въпрос, на който следва да отговори и въззивната инстанция.
В разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от ЗС са изброени примерно отделни
елементи от сградата, които представляват общи части, с обобщението, че
11
такива части са и „всичко друго, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползване”. Съгласно правната теория и
установена съдеблна практика общи части по естеството си са такива
елементи от сградата, без които същата не може да съществува като сграда и
които, с оглед на своя характер, обслужват отделните обекти. Предмет на
собственост, обща на всички етажни собственици (притежатели на отделни
жилищни или магазинни обекти) е и покривът на сградата. Разпоредбата на
чл. 38, ал. 1 ЗС го причислява към общите части на етажната собственост, без
да прави разлика дали покривът е обикновен, терасовиден или има друга
конструкция. Терасата се окачествява като покрив не само когато стои над
цялата постройка, но и тогава, когато покрива определена част от нея.
Характерът на покрива не се изменя от използването му и като тераса, ако той
е терасовиден, защото и в такъв случай запазва функциите си на покрив, която
е главната функция на този вид тераси. Щом като терасата обслужва като
покрив останалите под нея обекти, тя е обща част, независимо от
обстоятелството, че като площ се ползва от един или няколко собственика и
като такава не може да бъде предмет на сделки или на делба – в този смисъл
са: решение № 37/11.03.2010 г. на ВКС по гр.д.№ 528/2009 г.,ГК, II г.о.;
решение № 63/31.03.2011 г. на ВКС по гр.д.№ 1283/2010 г., ГК, II г.о. и др.
Независимо от това дали покривът е терасовиден или не, неговото основно
предназначение е да служи като покрив на сградата и независимо от неговото
използуване, той запазва тази своя основна функция и продължава да бъде
обща част на сградата в режим на етажна собственост, съгласно разпоредбата
на чл.38 от ЗС, но както се посочи по-горе може да се ползва от един или
няколко съсобственика, в случая от тези, които имат достъп от имотите си до
въпросната обща част.
Предвид изложеното, съдът намира че процесната „тераса“
представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал. 2 от ЗС, обуславящо
основателност на искането на ищеца за разпределяне на нейното ползване.
Това пък от своя страна води до извод за неоснователност на въззивната жалба
на отв. Т., изцяло основана на тезата, че тази „тераса“/“покрив“ е негова лична
собственост.
При разпределяне правото на собственост, по реда на чл. 32, ал2 от ЗС,
същото следва да бъде разпоредено с оглед правото на всеки съсобственик да
си служи с общата вещ, което означава прякото й използване, съвместимо с
12
нейното нормално предназначение. Съгласно установената съдебна практика,
изхождайки от тази цел на съдебната администрация по чл. 32, ал. 2 ЗС,
разпределението на ползването следва да се извърши при съобразяване с
фактическото състояние и с предназначението на вещта, като съдът няма
право да предписва или да взема предвид каквито и да било бъдещи
преустройства, с цел обособяване на отделни дялове за ползване(в този
смисъл са и цитираните в първоинстанционното рещение съдебни актове на
ВКС: решение № 164/11.07.2014 г. по гр.д.№ 247/2014 г. на ВКС, I г.о.,
решение № 409/26.05.2010 г. по гр. д. № 224/2009 г. на ВКС, I г.о., решение №
210/05.11.2015 г. по гр.д. №2311/2015 г. на ВКС, ГК, I г.о.и др.).
В мотивите на ТР № 13/10.04.2013 г. на ОСГК на ВКС, са посочени
основните принципи за начина на разпределение на ползването при
съсобствена вещ: реалното ползване следва да се разпредели, като се вземат
предвид правата на страните в съсобствеността и по начин за най-
целесъобразното използване на вещта. В настоящия случай се касае до
разпределяне на ползването на обща част (предмет на в.производство) -
покрив, представляващ тераса над имота на отв. С. Т.. От събраните
доказателства по делото и от разясненията на вещите лица в съдебно
заседание е установено, че въпросната „тераса на втория етаж“ (в исковата
молба) е покрив над заведението на отв. С. Т., до която тераса достъп,
съобразно извършения строеж на сградата, имат само ищецът и ответникът Т.,
поради което и на осн.чл. 32, ал. 2 от ЗС съдът изцяло възприема
заключението на вещото лице, че в конкретния случай разпределението на
ползването на тази „тераса“ следва да бъде извършено между тези две страни
в процеса. При вземане на решение относно начина на разпределение на
ползване, след подробното запознаване с предложените от вещото лице 3
варианта, разработени и представляващи: първи вариант - Приложение № 8
към първата експертиза на арх. П. (л. ); предложените с допълнителната СТЕ
на същото в.лице: втори вариант – Приложение № 1 (л.233) и трети вариант –
Приложение № 2 (л. 234), събраните писмени доказателства относно правото
на собственост на ищеца и на първия ответник, представените чертежи и
снимки, както и поясненията на в.лице арх. П., въззивът намира, че с оглед
осъществяване в пълнота ползването на общата част, с оглед и естеството и
вида на частт от имота, собственост на ищеца – поченото в първоначалната
СТЕ на арх. Пенев, че частта на ищеца има фасада и с оглед нейното
13
поддържане, обслужване, пр. при извършването на ремонт и др., както и
осигуряването на достъп по начин да не се преминава от ищеца или от
ответника през общи части на другата страна, най-удачно и целесъобразно е
предложението на първи вариант – Приложение № 8, съпоставен с начина на
разпределение ползването на общите части, даден в останалите два варианта
(тези по допълнителното заключение, в които по същия начин е разпределено
ползването на части от основната част на терасата), съобразявайки и това, че
при разпределението е спазено изискването площта за ползване от отделните
собственици да бъде пропорционална на участието в общите части на сградата
– за ищеца Г. К. 45,5 %, за ответника С. Т. - 42,76 % от общите части, който
вариант следва да бъде приподписан от въззивния състав, като неразделна
част от решението.
Районният съд е достигнал до същите правни изводи и краен резултат,
поради което решението му е правилно и законосъобразно, обуславящо
потвърждаването му.
Предвид изхода на спора, разпоноските остават така, както са направени
от страните.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 148/14.04.2025 г., постановено по
гр.д.1492/2023 г. по описа на РС – Търговище, в обжалваната му част – за
разпределение ползването на обща част от съсобствен недвижим имот,
представляващ четириетажна административна сграда, находяща се в УПИ III
в кв. 23 с площ от 1125.00 кв.м. при граници: от две страни - улица. УПИ II-
150, УПИ IV - за обществени дейности по плана на с. Вардун, Община
Търговище, а именно – тераса на втори (надземен) етаж на сградата,
представляваща покрив на заведението за обществено хранене, собственост на
ответника С. Т., съгласно вариант първи от заключението на вещото лице арх.
Пенев – Приложение № 8 към първоначалното заключение (л. 158 от гр.д. №
1492/2023 г. по описа на Районен съд – Търговище), приподписано от
въззивния състав по В.гр.д. № 244/2025 г. по описа на Окръжен съд –
Търговище – на осн.чл. 271 от ГПК.
Решението в отхвърлителната му част, като необжалвано, е влязло в
14
сила.
Отхвърля исканията на страните за присъждане на разноски за
въззивното производство.
Решението не подлежи на касационно обжалване – чл. 280, ал. 3, т. 2 от
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15