РЕШЕНИЕ
№ 69
гр. Бургас, 23.09.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на осми септември,
през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Румяна Ст. Калошева Манкова
Членове:Калина Ст. Пенева
Кремена Ил. Лазарова
при участието на секретаря МАРИНА Д. ДИМОВА
като разгледа докладваното от Кремена Ил. Лазарова Въззивно гражданско
дело № 20212000500255 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по въззивна жалба вх.№
535/19.03.21г. на БОС от етажните собственици на комплекс „Роял Бей 2",
състоящ се от сграда с идентификатор №11538.4.42.2 и сграда с
идентификатор №11538.4.42.1 по КККР на гр.С., находящи се в гр.С., мест.
„Ю", ул."Т." №*, представлявани от управителя на ОС ЕС-А. Ю. И.,
гражданин на Р., роден на *г., чрез адв.Р.Д. и адв.М.Т., със съдебен адрес:
гр.Б., ул."С.К. О." №*, ет.*,против решение № 10/22.02.21г. по гр.д.№
20202100102041/2020г. на БОС, в частта, с която са отхвърлени предявените
против „Холидей вилидж"АД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр.П., п.к, р-н С., ул./бул."Ц.Б. ІII”№*, представлявано от Т. В. Г.,
искове за заплащане на дължими годишни такси за поддръжка на общите
части на ЕС на цитираните по-горе сгради и комплекса, за подробно
упоменатите в диспозитива на съдебното решение периоди, ведно с
претендираните върху главниците лихви. Заявяват, че съдът неправилно е
преценил събраните писмени и гласни доказателства, при нарушения на
1
правилата за доказателствената тежест и така е постановил неправилен краен
съдебен акт. Позовават се на липса на надлежно уведомяване на етажната
собственост, под формата на декларация или вписване в книгата на етажната
собственост, че притежаваните от въззиваемото дружество обекти ще бъдат
необитаеми. Ето защо считат, че постановеното решение е неправилно и
следва бъде отменено в обжалваната част и бъде постановено ново, с което
исковете бъдат изцяло уважени. Претендират разноски за двете инстанции.
Нямат доказателствени искания.
Въззиваемото „Холидей вилидж" АД оспорва въззивната жалба, чрез
процесуалния си представител адв.И.Б., служебен адрес: гр.Б., ул.“Х.Ф.“№*,
вх.*, ет.*. Счита постановеното решение за правилно и моли да бъде
потвърдено в обжалваната част. Също няма доказателствени искания. Моли
за присъждане на разноски.
Жалбата е подадена в срока по чл.259 ГПК от легитимирани лица,
депозирана е пред надлежната по правилата на функционалната подсъдност
инстанция, срещу акт, подлежащ на инстанционен контрол и е допустима.
Предявени пред БОС са кумулативно съединени искове с правно
основание чл.51 ЗУЕС, и чл.86 ЗЗД, на които са противопоставени
правозащитни възражения с правно основание чл.51, ал.2 ЗУЕС и чл.103 ЗЗД.
Пред БОС възражението за прихващане не е прието за разглеждане и не стои
за обсъждане пред настоящата инстанция.
Съдът, като взе предвид приложените по делото доказателства,
преценени поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено от
фактическа и правна страна следното:
Производството пред БОС е образувано по искова молба от ЕС на
комплекс „Роял Бей 2“, състоящ се от сграда с идентификатор №11538.4.42.2
и сграда с идентификатор №11538.4.42.1 по КККР на гр.Св.Влас, находящи се
в гр.С., мест.„Ю“, ул.„Т.“№*, представлявани от Управителя А.И., чрез адв.Д.
и адв.Т., против „Холидей вилидж" АД. Твърди се, че въззиваемото
дружество е собственик в двете цитирани сгради на 11 броя СОС, подробно
описани в исковата молба, придобити през 2015г. като апортна вноска в
капитала на дружеството. След проведено на 24.07.2017г. ОС на ЕС на
2
сградата, е прието решение собствениците на СОС да заплащат годишна
такса за управление на общите части на сградата и комплекса, както следва: в
размер на 300 евро за студио, 550 евро за апартамент с една спалня и 800 евро
за апартамент с две спални, както и 9.60 евро/кв.м. площ за всеки
самостоятелен обект, представляващ търговски обект. Съгласно приетото
решение, сумите се дължат от 15-ти януари до 15-ти септември за съответната
календарна година. С последващо решение от 10.08.2019г. е изменен срокът
за заплащане на годишните такси, като крайната му дата е станала 01-ви
август за съответната календарна година. Твърди се, че въпреки проведените
разговори, въззиваемото дружество не е заплатило дължимите вноски за
2017г., 2018г., 2019г. и 2020г., в общ размер от 6002.70 евро за всяка от
посочените години. Ето защо претендират заплащането им, ведно с лихвата за
забава за периода от датата на забавата за всяка от тях до завеждане на
исковата молба, както и законната лихва върху всяка главница от завеждане
на исковата молба до окончателното изплащане, както и съдебно-деловодните
разноски. Ангажират доказателства.
Въззиваемият търговец оспорва исковете отчасти. Твърди, че до 2017г.
включително е настанявал сезонни работници в апартаментите, но оттам
насетне те са били необитавани или обитавани по-малко от 30 дни в годината,
с изключение на Апартамент №57-описан под № 10 по исковата молба и
представляващ СОС с идентификатор № 11538.4.42.1.67 по КККР на гр.С. и
Апартамент № 60, описан под № 5 по исковата молба и представляващ СОС
с идентификатор № 11538.4.42.1.70 по КККР на гр.С.. Според становището на
въззиваемото дружество, докато горните два апартамента са били обитавани
за по 2 месеца през 2018г. и за съответната година се дължат такси и за двата,
за всички останали не се дължат такси, както не се дължат такива и за тези
два апартамента за останалия процесен период. Заявява, че част от СОС са
били с изключено ел.захранване, а останалите – във вид, негоден за живеене.
Ето защо, на основание чл.51, ал.2 ЗУЕС не дължи заплащане на такси и
разноски за поддръжка на общите части на сградите и на комплекса, с
изключение на признатите части от исковете. Позовава се на императивния
характер на разпоредбата на чл.51 ЗУЕС и моли за отхвърляне на исковете, в
частите, в които се оспорени. Също ангажира доказателства. Претендира
разноски по делото.
3
С доклада по делото съдът е указал на страните, че ищецът носи
доказателствената тежест относно твърденията за собственост на процесните
СОС, приетите решения на ОС ЕС, дължимите вноски и изпадането на
въззиваемия в забава, както и твърденията, че годишните такси се дължат,
понеже обектите са ползвани повече от 30 дни в годината за целия процесен
период.
На ответника-въззиваем в настоящото производство, е указано да
установи всички свои правоизключващи, правопогасяващи и
правоунищожаващи възражения.
Според настоящия състав, доказателствената тежест е правилно
разпределена. Въпреки оплакванията на въззивната страна, че въззиваемият
следва за докаже, че не е ползвал имотите, с изключение на два от тях през
2018г., за повече от 30 дни в годината, БАС приема, че първоинстанционният
съд не е допуснал процесуално нарушение и докладът му е съобразен с
решение №134/17.03.2011г. по гр.д.№1713/2010г. на ВКС, ГК, ІV г.о., в което
се приема, че доказването на отрицателен факт става чрез ангажиране на
доказателства за положителни факти, които да създадат достатъчно
убеждение за сбъдването на отрицателния.
Страните нямат спорове относно собствеността на описаните в исковата
молба недвижими имоти, а освен това доказателства в тази връзка са
приложените на стр.27-46 по гр.д.№ 2041/2020г. БОС справки на АВп,
Служба по вписванията при НРС. Ето защо съдът не обсъжда подробно
собствеността на СОС и приема фактите за установени по аргумент за
противното от чл.153 ГПК.
Също така, страните нямат спорове, че с решение от ОС на ЕС на
комплекс „Роял Бей 2“, проведено на 24.07.2017г., А. И. е избран за
председател на ОС на ЕС. На същото събрание е прието решение за
определяне на годишни такси за поддръжка и управление на общите части на
двете сгради и комплекса, както следва: в размер на 300 евро за студио, 550
евро за апартамент с една спалня и 800 евро за апартамент с две спални, както
и 9.60 евро/кв.м. площ за всеки самостоятелен обект, представляващ
търговски обект. Съгласно приетото решение, сумите се дължат от 15-ти
януари до 15-ти септември за съответната календарна година.
4
Липсват доказателства за обжалване на решението, затова съдът приема,
че то е стабилизирано. Същото се отнася и за второто приложено решение на
ОС на ЕС-от 10.08.2019г., което променя само крайния срок за плащане от 15-
ти септември на 01-ви август за съответната календарна година.
Видно от първото решение, към датата на провеждането му,
въззиваемото дружество е осъществявало управление и поддръжка на общите
части на двете сгради и комплекса.
Относно дължимостта от страна на въззиваемия на годишна такса за
поддръжка на общите части на комплекса, съобразно притежаваните обекти,
съдът съобрази събраните доказателства.
От приетите гласни доказателства-св.показания на св.Т., се установява, че
към провеждането на ОС на ЕС на 24.07.2017г., таксите за същата година са
били събрани и обслужването на комплекса е било извършено от
въззиваемия. Като инвеститор и собственик, освен на СОС и на терена,
„Холидей Вилидж“ АД е заплащало до м.октомври, 2017г. потребената
ел.енергия и вода за целия комплекс, като са били отчетени около 50%
несъбрани такси за съответната година от собственици, които отказват да
плащат.
Управлението на комплекса и на двете сгради, според същия свидетел, е
предадено на новоизбраните органи на управление, след м.октомври, 2017г.,
като до този момент то е осъществявано от друго дружество.
Съдът кредитира показанията на св.Т., понеже от тях се установява, че е
изпълнявал функции на „Управител на администрация „Частни апартаменти“
при търговците, управлявали общите части на комплекса-„Сънрайз“ и
„Виктория турист“, а преди това се е занимавал със собствеността на
„Холидей вилидж“ АД в комплекса. Освен това никой от разпитаните
свидетели не е дал толкова подробна информация относно отношенията в
комплекса, което свидетелства за детайлното познаване от страна на
свидетеля на развитието на правно-релевантните факти и обстоятелства във
времето. На основание изложеното, съдът дава вяра на изявлението на същия
свидетел, че към провеждане на ОС на ЕС на 24.07.2017г. таксите за
5
съответната календарна година вече са били събрани от част от
собствениците, а останалата част са отказвали системно да ги плащат. Още
повече, че решението е прието занапред и в него не е отразено да се прилага и
за календарната година, в която е проведено общото събрание на ЕС. По тези
изложени основания настоящият състав приема, че искът е неоснователен за
претендираните такси за поддръжка и управление на общите части на
сградите и комплекса за 2017г.
Относно останалата част от периода, се установява следното: отново от
показанията на св.Т. става ясно, че след м.октомври, 2017г. той е приел по
опис от предходната управителка на дружеството, осъществяващо поддръжка
и управление на общите части на сградите и комплекса, ключовете за всички
СОС, собствени на въззиваемия и само той е допускал в тях обитатели. По
причина, че в част от обектите е било изключено ел.захранването-св.Т. и
св.Т., а друга част, находящи се на първи етаж, са били наводнени и поради
това необитаеми, обектите не са били ползвани. Апартаментите, в които до
2017г. включително е бил настаняван персонал, са били с напълно негодно за
ползване обзавеждане. Според св.Т., с изключение на двата апартамента, за
които е извършено признание на исковете за 2018г., в останалите не са
настанявани хора, считано от 2018г. Това кореспондира и с изявленията на
процесуалния представител на въззивната страна адв.Т., заявила в о.с.з. на
26.01.2021г. по гр.д.№ 2041/20г. БОС, че в общите части, включително по
терасите на процесните СОС, са били извършвани неотложни ремонти,
поради установени течове, увреждащи апартаментите на други собственици.
Затова съдът дава вяра на изявленията на св.Т., че апартаментите, собственост
на въззиваемия, с изключение на двата, за които е направено признание на
иска, трайно не са били обитавани.
Освен това съдът подробно се запозна и със свидетелските показания на
св.И. и св.Н.. От показанията на св.Н. се установява, че срещу нейния
апартамент има едни апартаменти, които тя знае, че са на въззиваемото
дружество. Те се намират на най-горния етаж и тя вижда дали се обитават.
Според свидетелката, от 2017г. до 2020г. е виждала на терасите хора, виждала
е хора на басейна, апартаментите са били осветени и прозорците-отворени.
Съдът кредитира показанията и, защото е незаинтересувана свидетелка,
6
но също така отчита, че не става ясно за колко апартамента се касае, защото,
видно от показанията на св.Тодоров, дружеството има обекти на първи етаж, а
също така от описанието на обектите по исковата молба се установява, че
четири от СОС не са на последния етаж, понеже граничат с други СОС отгоре
и отдолу.
Така се налага заключение, че свидетелката е дала показания за
апартамент № 57 и апартамент № 60, за които е извършено признание на
исковете за 2018г., а по отношение на 2019г. не се установява да е имало
такава посещаемост, че да се изключи приложението на чл.51, ал.2 ЗУЕС.
Също така следва да се отбележи, че не става ясно и дали апартаментите са
били ползвани през целия летен сезон или става въпрос за откъслечни дни.
Съдът съобрази и показанията на св.И., според които апартаментите са
били изцяло обитавани през целия процесен период, но не ги кредитира,
защото на първо място същата свидетелка е съпруга на Управителя на ОС на
ЕС и съответно, не е безпристрастна и на следващо място същата свидетелка е
заявила, че в процесните апартаменти никога не е било спирано
ел.захранването, а показанията на св.Тонков – също незаинтересуван, сочат на
обратното. Това разколебава вярата на съда в истинността на показанията на
свидетелката и затова настоящият състав не основава крайните си изводи на
тях.
Страните нямат спор, че разпоредбата на чл.51, ал.2 ГПК е императивна и
не търпи дерогиране по волята на етажните собственици. Що се отнася до
въведеното с въззивната жалба оплакване, че въззиваемият не е заявил
посредством декларация или чрез вписване в книгата на ЕС, съгласно
предвиденото в чл.7, ал.3, вр. с ал.1, т.5 и чл.13, ал.2 ЗУЕС, че апартаментът
ще е необитаем, съдът счита, че декларацията не е единственият способ за
доказване на релевантния факт на ползване на жилището-Определение № 264
от 6.04.2021г. на ВКС по гр.д.№ 3899/2020г., III г.о., ГК, докладчик съдията
М. Г.. Законът не свързва липсата на деклариране с правната последица на
изключване от приложение на разпоредбата на чл.51, ал.2 ЗУЕС, а
установената съдебна практика приема, че ползването или не на жилището се
доказва с всички позволени от закона доказателствени средства.
При така изложеното Апелативен съд Бургас споделя по реда на чл.272
7
ГПК изводите на Окръжен съд Бургас относно основателността на заведените
искове и счита, че постановеното решение е правилно и изцяло съобразено
със събраните доказателства и закона. Не бе установено по безспорен и
достатъчно убедителен начин, че всички притежавани от въззиваемия СОС са
били обитавани през 2018г., 2019г. и 2020г. за срок, по-дълъг от 30 дни в
годината, затова предявените искове не следва да бъдат уважени, с
изключение на признатите части от тях.
В частта относно лихвата за забава за периода 16.09.2018г.-16.08.2020г.
върху дължимата главница от 1350 евро, представляваща такса за 2018г. за
управление и поддръжка на общите части на сградите и комплекс „Роял Бей
2“ гр.В. за 2 апартамента-първият с една спалня, а вторият-с две, решението
не се атакува, ето защо ще бъде потвърдено.
При така изложеното, следва решение в горния смисъл.
Мотивиран от изложеното, БАС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №10/22.02.2021г. по гр.д.№
20202100102041/2020г. на БОС в обжалваната част.
Решението подлежи на касационно обжалване в 1-месечен срок от
връчване на препис от него на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8