№ 1240
гр. С., 02.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - С., 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание
на втори декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова
като разгледа докладваното от Мария Георгиева Въззивно гражданско дело
№ 20241000500700 по описа за 2024 година
САС е сезиран с въззивна жалба от ответничката по гр.д. 11553/22 г. по описа на СГС И. Н.
Б., която обжалва решение по същото дело № 5634/06.11.23 г., с което съдът, на основание чл. 87,
ал. 3 ЗЗД, е развалил договор от 04.12.19 г., материализиран в нот. акт 173 по н.д. 2702/19 г. по описа
на нотариус М. Г., с район на действие СРС, по чиято сила ищецът Стройинвест трейдинг ООД е
продал на ответничката право на строеж над обекти в жилищна сграда, описани в исковата молба и
решението (апартаменти Ж27 и Ж 28).
За да постанови решението си, съдът е приел, че има значителна забава в изпълнението на
задължението на купувачката за заплащане на продажната цена и това е направило изпълнението
безполезно за продавача, който към момента на плащането няма икономически интерес от
сключения договор.
Жалбата се основава на възражението на ответничката, че с платежни нареждания от
28.01.23 г. тя е превела пълната договорена продажна цена, в размер на 36 500 лв., като основание
за плащането е посочена фактура *********/31.05.22 г., издадена от ищеца. Неправилно съдът е
кредитирал непоследователни и недопустими свидетелски показания от св. С. Б.. Възпроизвежда
се защитната теза на ответничката, че с договора не е информирана за банкова сметка, чрез превод
по която да може да осъществи валидно плащане. Издаването на фактура на датата 31.05.22 г. е
свидетелство за наличието към този момент на интерес на продавача от изпълнението на сделката.
Това не съответства с установеното от съда тълкуване на договора, че задължението на купувачката
е станало изискуемо на 09.12.19 г.( след изтичане на 5-дневен срок от сключването му). Няма
твърдение за това, че платеното от ответничката й е върнато като недължимо поради загуба на
икономически интерес от изпълнението, което е станало безполезно, а напротив, продавачът е
усвоил данъчния кредит по издадената фактура. Това опровергава тезата за наличие на визираните
от закона предпоставки за разваляне на договора. Застъпена за първи път във въззивната жалба теза
на ответничката е, че към момента на завеждане на исковата молба сградата е била довършена до
фаза груб строеж (считано от 02.02.22 г., когато е издаден констативен протокол № 4 по чл. 181, ал.
3 ЗУТ за установяване достигнат етап от изграждането на постройката „груб строеж“), поради
което правото на строеж се е трансформирало в право на собственост и липсва правен интерес от
разваляне на договора за учредяване на право на строеж. Въззивничката иска отмяна на решението
1
като неправилно и отхвърляне на исковата претенция.
Към въззивната жалба е приложен цитираният в същата констативен протокол от 02.02.23 г.,
приет от съда на основание чл. 266 , ал. 2, т. 1 ГПК.
САС дължи произнасяне относно допустимостта на решението с оглед съдържащия се във
въззивната жалба довод за недопустимост на търсената защита и едва при констатация за
допустимост, следва да се произнесе относно правилността на решението според твърденията за
неправилност, съдържащи се във въззивната жалба.
При преценката, основана на изискванията на чл. 269 ГПК, САС ревизира извода си за
допустимост на представеното с въззивната жалба доказателство – констативен протокол за
изграждане на сградата, в която се помещават обектите на суперфицираните права, до ниво груб
строеж, тъй като показанията, от които ответничката твърди, че е узнала за довършването на
сградата, са изслушани в осз, проведено на 06.10.23 г. Това е преди устните състезания да са били
обявени за приключени. С оглед процесуалната изненада на ответничката, същата е имала
възможността да поиска издаване на съдебно удостоверение за сдобиване с друго такова за
доказване степента на завършеност на сградата, което да представи в рамките на неприключеното
първоинстанционно съдебно състезание. Тази съществувала процесуална възможност не е
допустимо да се компенсира чрез събиране на доказателство във въззивния процес. Тъй като
достига до извод за липса на визирана от чл. 266 ГПК предпоставка за попълване на делото с нови
доказателства във въззивния процес, САС приема, че не може да основе решението си на
констативен протокол № 4 по чл. 181, ал. 3 ЗУТ за установяване на етап „груб строеж“ и на това
основание прави извод, че решението е постановено въз основа на допустима искова молба и на
това основание самото то е допустимо.
Не се констатира липса на валидност на обжалвания акт и САС следва да се произнесе
относно правилността на решението на СГС според доводите за неправилност, наведени с
въззивната жалба.
Въз основа твърденията на страните и наличния доказателствен материал, намиращ
се в кориците на първоинстанционното дело, САС прави следните изводи:
Според съдържанието на договор, материализиран в нотариален акт 173 по н.д. 2702/19 г.
по описа на нотариус М. Г., с район на действие СРС, на 04.12.19 г. ищецът Стройинвест трейдинг
ООД продал на ответничката И. Б. право на строеж над обекти в жилищна сграда в процес на
изграждане, които са апартамент Ж 27 и Ж 28. В т. 1. от нотариалния акт е записана цена, която
продавачът е съгласен да получи за ограничените вещни права над двата жилищни обекта - 36 500
лв. Относно начина на плащане е постигнато съгласие, че сумата се дължи от купувача по банков
път в срок от 5 работни дни, „считано от днес“, след което е поставено в нотариалния акт
многоточие, над което няма изписан печатен или ръкописен текст. В т. 5 от договора се изразява
съгласието на купувачката да закупи правото на строеж при описаните в договора условия за
общата продажна цена 36 500 лв., платима по начина, условията и срока, посочени в пункт първи
на нотариалния акт. На мястото на многоточието (в п.1 от договора) няма задраскване или
заличаване по допустим спрямо формата на нотариалния акт начин, което да обоснове направения
от СГС извод, че 5-дневният срок започва да протича от датата на подписване на нотариалния акт
или тълкуването, поддържано от ответничката, че изискуемост настъпва след покана (в конкретния
случай – при достигане до нея на издадена от ищеца на 31.05.22 г. проформа фактура).
Страните са се съгласили плащането да се осъществи по банков път, но няма вписана
банкова сметка, по която да се извърши преводът. Неяснотата относно сметката за изпълнение на
задължението за заплащане на продажна цена не може да се преодолее чрез тълкуване.
С оглед на описаното настоящият състав приема, че договорът за прехвърляне на право на
строеж е нищожен, тъй като липсва преодолима по пътя на тълкуването (според чл. 20 ЗЗД) яснота
за съгласие на страните относно елемент от есенциалното съдържание на сделката – продажна
цена. Макар последната да е определена по размер, тя е неопределена по време на изпълнение
(изискуемост) и начин, по който валидно може да се изпълни задължението на купувача. Няма
доказателства за допълнително постигнато между страните съгласие за момент на плащането и
сметка, по която да се банкира. Валидността на сделката се преценява към момента на нейното
сключване и проформа фактурата, издадена от продавача на 31.05.22 г., не може да послужи за
преодоляване на липсващото съгласие на страните за срока и начина на заплащане на продажната
цена, съдържащо се в нотариален договор от 04.12.19 г., за който няма доказателства за анексиране
2
на първоначалните уговорки.
Изводите си за нищожност на сделката САС прави на плоскостта на очевидно премълчавани
от страните обстоятелства за протичащи между тях отношения, които те не желаят да осветят в
рамките на водения процес. Свидетелство за това е издадената 3 г. след подписване на процесната
сделка проформа фактура, искане на ищеца за прилагане на електронна кореспонденция между
страните, недопуснато от съда поради процесуална преклузия в процеса на доказване,
позоваването на ответничката на неизвестност за съставяне на акт образец 14 (за сградата, в която
са жилищата, чието право на строеж е обект на сделката) на фона на твърдение на ищеца
(недопуснато за разглеждане в протичащото производство) и документ (неприет като
доказателство) за прехвърляне от ответничката на правото на собственост над двата жилищни
обекта с нотариален акт 34, от 23.08.22 г., по н.д. 1778/22 г. по описа на нотариус М. Г., с район на
действие СРС (това е същият нотариус, изповядал и сделката, отнасяща се до правото на строеж).
Приобретател по сделката от 23.08.22 г. е лице, носещо фамилията на управителя на ищеца (без
яснота за наличието на родство или случайно съвпадение на фамилията). Объркани са показанията
на свидетел, намиращи се на л. 114 гръб. Свидетелката заявява, че тя от 2020 г. работи за друго
дружество на същия управител и възпроизвежда свои задължения по повод работата й в това
дружество (М. инвест ЕООД). Последното няма отношение към водения спор. Показанията са
индиция за паралелни правоотношения с източник договор за строителство, за какъвто страните
нямат нито твърдения, нито доказателства.
Тъй като на разваляне подлежат само валидни сделки, а САС заключава, че договорът от
04.12.19 г., материализиран в нот. акт 173 по н.д. 2702/19 г. по описа на нотариус М. Г., с район на
действие СРС, е нищожен поради липса на съгласие, постановеното от СГС решение следва да се
отмени, а искът с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД – да се отхвърли с последиците, отнасящи се
до присъдените по делото разноски за производството пред СГС (такива не са претендирани от
въззивничката за фазата на въззивното производство).
Водим от горното САС:
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло решение № 5634/06.11.23 г., постановено по гр.д. 11553/22 г. по описа на
СГС и вместо това постановява:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 87, ал. 3, предявен от Стройинвест трейдинг ООД
срещу И. Н. Б. за разваляне поради значителна забава в изпълнението на задължението за
заплащане на продажната цена, което прави изпълнението безполезно за продавача по договор от
04.12.19 г., материализиран в нот. акт 173 по н.д. 2702/19 г. по описа на нотариус М. Г., с район на
действие СРС, по чиято сила ищецът Стройинвест трейдинг ООД има материалноправно качество
на продавач, а И. Б. – на купувач.
ОСЪЖДА на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД Стройинвест трейдинг ООД да заплати на И. Н. Б.
разноски за производството пред СГС в размер на 2 700 (две хиляди и седемстотин) лв.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на
страните при прилагане разпоредбите на чл. 280 и сл. ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
3