№ 348
гр. гр.Несебър, 14.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и седми септември през две хиляди двадесет
и четвърта година в следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря М.ета Д. Шаренкова
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20242150100291 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.38, ал.1, във
връзка с чл.11, ал.1, т.7 и чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС и по чл. 86, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът Етажната собственост на сграда с идентификатор *******, Код по Булстат
********, представлявана от Председателя на Управителния съвет Г.К., твърди, че
ответникът В. В. П., родена на **********г., гражданин на ********, с постоянен адрес в
Република България: град *********, Код по Булстат ********, е собственик, по силата на
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том ****, рег.№ *****, дело
№ ****/11.09.2013г. на нотариус Стоян Ангелов, на Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор *******.22, представляващ Апартамент № ****, находящ се в сграда
„******“, както и че на 28.04.2023г. е проведено Общо събрание на Етажната собственост на
сграда „******“ с идентификатор *******. На него са взети решения, с които е избран
Управителен съвет, както и размерът на дължимите от етажните собственици вноски във
фонд „Ремонт и обновяване“ да бъдат в размер на 120 лева за 1% идеални части годишно, а
срокът за заплащането им е определен на 15.06.2023г. Протоколът от събранието с взетите
на него решения е надлежно обявен, като решенията са влезли в сила след като не са били
атакувани в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС. По силата на решението, ответникът дължи
вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ за календарната 2023г. в размер на 234,30 лева,
която сума е левовата равностойност на 120,12 евро. За тази дължима от ответника сума е
издадена фактура от 22.05.2023г., която му е била изпратена на адрес на електронната му
поща, по който начин той е бил уведомен за задължението му и за неговия размер.
1
Ответникът не е заплатил дължимата от него сума в срока, поради което след 15.06.2023г.
той е изпаднал в забава, поради което дължи и мораторна лихва в размер на 24,08 лева.
Моли ответникът да бъде осъден да му заплати сумата в размер на 234,30 лева,
представляваща дължима вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 01.01.2023г.
до 31.12.2023г., ведно със законната лихва, считано от предявяване на иска, и сумата в
размер на 24,08 лева, представляваща мораторна лихва за периода от 15.06.2023г. до
19.03.2024г. Претендира разноски.
В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника, се
изразява становище за неоснователност на исковете. Въвежда довод за незаконосъобразно
проведено Общо събрание на Етажната собственост и за незаконосъобразност на взетите на
него решения. Освен това не е доказано, че реално са били извършвани разходи за
поддръжка на етажната собственост, не са били извършвани ремонти на сградата. Настоява
ищецът да оттегли исковата си молба и производството по делото да бъде прекратено на
това основание. Едновременно с това твърди, че ответникът е извършил на 14.06.2024г.
плащане в полза на Етажната собственост като е заплатил сумата по издадената фактура,
като наред с претендираната главница от 234,30 лева, ответникът е заплатил е
претендираната мораторна лихва в размер на 24,08 лева. Като причина за забавеното
плащане посочва, че ответникът не е надлежно уведомен за паричните му задължения към
Етажната собственост. Счита за необходимо да изложи твърдението, че ответникът В. В. П.
не е пребивавала в България от 2022г., както и че тя има сключен договор с „********“
ЕООД с предмет управление и поддръжка на „имота“.
В съдебно заседание ищецът – Етажната собственост, се представлява от
процесуален представител, който заявява, че поддържа предявения иск макар да признава, че
в хода на производството е извършено плащане, по който начин ответницата, чрез трето
лице, е погасила паричното си задължение, предмет на исковата претенция, но това
представлява своеобразно признание от нейна страна на дължимостта на сумата в
конкретния претендиран срещу нея размер като задължение за вноска във фонд „Ремонт и
обновяване“. Това плащане, извършено в хода на делото, следва да се вземе предвид на
основание чл.235, ал.3 от ГПК, което да има за последица отхвърляне на предявения иск, но
на ответницата следва да бъдат възложени разноските, направени от ищеца. Относно
наличието на договор, сключен между ищцата и „********“ ЕООД, твърди, че този довод за
недължимост на суми към Етажната собственост се явява неоснователен, тъй като
понастоящем е избрана друга форма на управление, а освен това не се касае за комплекс от
затворен тип, което пък се потвърждавало от участието на представител на „********“
ЕООД на Общото събрание на Етажната собственост. Същевременно в писмените бележки,
подадени от друг процесуален представител на ответника, е изразена обратната теза, че
комплексът бил от затворен тип и от режим по чл.2 от ЗУЕС, с провеждане на Общо
събрание на Етажната собственост на 28.04.2023г., когато тази Етажна собственост била
учредена, избраният по-рано режим на управление бил дерогиран.
Ответникът не се явява в съдебно заседание, представлява се от особен
2
представител, който поддържа доводите, изложени в отговора на исковата молба и искането
за отхвърляне на предявените искове. В представените писмени бележки също изразява
позиция, че се касае да комплекс от затворен тип, в който отношенията във връзка с
управлението и поддръжката му се уреждат с договор за стопанисване и управление, а не с
решения на Общото събрание на Етажната собственост, като с провеждането на такова
събрание, на което е участвал законният представител на „********“ ЕООД, единствено са
се увеличили разходите за етажните собственици, а за провеждането на събранията били
представени „бланкетни“ доказателства.
Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за
установено следното от фактическа страна:
На 11.09.2013г. е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № ***, том ****, рег.№ *****, дело № ****/2013г. на нотариус
Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по силата
на който продавачът „********“ ЕООД е продал на купувача В. В. П. следния свой
недвижим имот: Апартамент № **** с кадастрален идентификационен номер *******.22,
находящ се на трети етаж на сградата, на кота +5,70 м., със застроена площ от 40,11 кв.м.,
ведно със съответните 1,952% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
7,50 кв.м. или обща площ на апартамента ведно с общите части е равна на 47,61 кв.м., при
съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – *******.21, под обекта – *******.12, над
обекта – *******.32, находящ се в сграда „М.“ с идентификатор *******, изградена в степен
на завършеност „груб строеж“ в комплекс „*******“, к.к. Слънчев бряг, състояща се от 6
етажа, построена върху поземлен имот с идентификатор ********* по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Несебър, за сумата в размер на 26 045,14 лева без ДДС.
В същия ден – 11.09.2023г., и непосредствено след сключване на договора за
покупко-продажба на недвижим имот, страните по него са сключили друг договор, а именно
Договор за стопанисване и управление с нотариална заверка на подписите рег.№
*****/11.09.2023г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие
Несебърския районен съд, вписан в Службата по вписванията – Несебър с вх. рег.№
****/12.09.2013г., Акт № 25, том 5. С този договор В. В. П., от една страна в качеството й на
собственик (на Апартамент № ****, с идентификатор *******.22), е възложила на
„********“ ЕООД, от друга страна в качеството му на управител, а той от своя страна е
приел и се е задължил за сметка на собственика срещу определено възнаграждение,
непосредствено да извършва управлението, поддръжката, обслужването и възстановяването
на частите и съоръженията на следния обект (комплекс): „Апартаментен хотел и външен
басейн“ – „*****“ в комплекс „****** *****“ с идентификатор *******. Собственикът се е
задължил да заплаща на управителя годишна такса за поддръжка в размер на 12 евро с ДДС
на всеки квадратен метър от площта на притежавания от собственика апартамент и
съответстващите им идеални части от общите части на сградата, платима до 31-и януари на
съответната година, за която се дължи. В договора се съдържа нищожна, поради това и
неприложима, клауза, а именно тази, предвидена в чл.18, според която договорът не
3
подлежи на прекратяване, но същевременно страните да са обвързани от него до момента, в
който собственикът прехвърли собствеността върху имота си на трето лице, но пак при
условие, че това трето лице, което придобие собствеността върху апартамента, сключи от
своя страна договор за стопанисване и управление с управителя, като в противен случай и
въпреки, че не е вече собственик, В. В. П. ще дължи неустойка в размер на две годишни
такси (чл.21).
На 28.04.2023г. е проведено Общо събрание на Етажната собственост на сграда
„******“, с идентификатор *******, на което В. В. П. не е участвала, не е била
представлявана и от пълномощник. На събранието е участвал законния представител на
„********“ ЕООД като етажен собственик – собственик на рецепция и лоби бар,
представляващ 2,664% идеални части от общите части на сградата. От протокола от
събранието се установява, че то е било първо, с което е учредена Етажната собственост на
сградата. Събранието се е председателствало от Н.Д.Л. – законния представител на етажния
собственик „********“ ЕООД. На събранието е избран състав на Управителен съвет на ЕС
от петима членове, избран е и контрольор, както и е гласуван годишен бюджет за
календарната 2023г. в размер на 59 680 лева. Приет е Правилник за вътрешния ред. Точка 6
от дневния ред на събранието е имала за предмет определяне размера на паричните вноски
за разходите за управление и поддържането на общите части на сградата (такса поддръжка)
и определянето й за апартаменти, които се отдават под наем на външни лица с търговска
цел. В действителност размер на таксата не е определян. Посочено е единствено, според
„решението“ по тази точка от дневния ред, че таксите (вноските) да са годишни на база
общите разходи, разпределени на общия брой ползватели в сградата, като броят им да се
счита както следва: за студио – 2 броя ползватели, за апартамент с една спалня – 3 броя
ползватели, за апартамент с две спални – 4 броя ползватели. По този начин липсва
механизъм или алгоритъм за изчисляване, както и база, от която да бъде извършено
разпределение на разходите за управление и поддръжка, които да се заплащат под формата
на такси, между собствениците, ползвателите и обитателите, които са дължими от всички
тях. Освен това броят на собственците остава неизвестен, като не е от компетентността на
Общото събрание на ЕС да преценява, че таксите следва да се заплащат единствено от
ПОЛЗВАТЕЛИТЕ в сградата, както е посочено в решението, съответно собствениците да
бъдат освободени, какъвто смисъл може да се изведе от формулировката му. По същество, от
това решение може да се изведе, че такси за поддръжка дължат единствено тези ползватели
в сградата, които се явяват наематели на апартаменти, които те използват за търговски цели.
Вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ е приета с решението по т.8 от дневния ред на
събранието, взето с обикновено мнозинство. Тя е определена на годишна база и в размер на
120 лева за квадратен метър за 1% идеални части. Срокът за заплащане на дължимите към
Етажната собственост суми е определен на 15.06.2023г. с решението по т.10 на събранието.
Съобщението за изготвения протокол на събранието по чл.16, ал.7 от ЗУЕС е
съставено на 03.05.2023г., като то е било поставено същия ден на входната врата на сграда
„******“, к.к. Слънчев бряг.
4
На 15.05.2023г. е подадено Уведомление по чл.46б от ЗУЕС до общинските власти за
проведеното Общо събрание на ЕС, с което тази Етажна собственост е учредена, като от
уведомлението се установява, че за Председател на Управителния съвет на ЕС е избрана
Г.К..
На 22.05.2023г. е издадена фактура, в която ответникът В. П. е посочена като
задължено лице, както и че тя дължи сумите по фактурата в полза на „Етажната собственост
сграда А *******“ – получател. С тази фактура въз основа на притежаваните от ответницата
1,952% идеални части от Етажната собственост й е начислена сума в размер на 234,24 лева
дължима за 2023г. вноска във фонд „Ремонт и обновяване“, независимо, че сумата е
посочена в евро (120,12 евро). Наред с това, макар и да не е предмет на исковата претенция,
на В. П. е начислена произволно сума в размер на 633 евро като такса поддръжка за 2023г.,
защото такава такса не е определяна с решение на общо събрание, а освен това тя е
определена като за трима души – по 211 евро на човек.
За първи път В. П. е уведомена за дължимата от нея сума за вноска във фонд
„Ремонт и обновяване“ за периода от 01.01.2023г. до 31.12.2023г. с уведомление, изпратено
по е-мейл адреса й на 17.02.2024г., когато е била поканена да извърши плащането.
На 14.06.2024г. Т.Д.К. е извършил в полза на Етажната собственост на сграда
„******“ плащане като е превел по банковата сметка на сумата в размер на 258,38 лева, а в
издаденото платежно нареждане като основание на плащането е посочено задължение на В.
В. П. за фонд ремонт по гр.д.№ 291/2024г. на РС-Несебър.
При така приетото за установено от фактическа страна съдът направи следните
правни изводи:
Съгласно чл.11, ал.1, т.7 от ЗУЕС сред правомощията на Общото събрание на
Етажната собственост е да определи размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и
обновяване“, а съгласно чл.6, ал.1, т.1, т.8 и т.9 от ЗУЕС, собствениците на обекти в етажната
собственост са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на етажната
собственост и да заплащат разходите за фонд ремонт, реконструкция, преустройство,
основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи
инсталации или оборудване, и вноските във фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с
притежаваните идеални части.
Решението на Общото събрание на Етажната собственост, проведено на
28.04.2023г., с което е определено вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ да са съобразно
идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, е
съобразено с изискването на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС. Освен това решението е влязло в сила
и подлежи на изпълнение, а не на неизпълнение или отмяна.
Възражението, наведено от особения представител на ответника в отговора на
исковата молба за незаконосъобразност на Общото събрание на ЕС поради нарушена
процедура по чл.15 от ЗУЕС от гледна точка кворума на събранието, а оттам и
незаконосъобразност на взетите на него решения, който довод се поддържа и в съдебно
5
заседание, не е свързан с предмета на спора. Повдигнатите въпроси касаят
незаконосъобразност на решенията, взети на Общото събрание на ЕС, както и
незаконосъобразно свикване и провеждане на събранието, включително нарушения във
връзка с кворума. Нито едно от тези обстоятелства, при спор за дължимост на суми от
етажни собственици, не може да бъде предмет на разглеждане и обсъждане, поради което са
ирелевантни за настоящото производство. Въпросът за незаконосъобразността на тези
решения, включително и на това, с което се определя размерът на вноската във фонд
„Ремонт и обновяване“, се решава в производството по чл.40 от ЗУЕС – по иск за отмяна на
решенията на общото събрание на Етажната собственост. Недопустимо е същите да бъдат
оспорвани в друго производство с доводи за противоречието им с императивна правна
норма. Ответникът е имал възможност да атакува решенията на събранието и да иска отмяна
на това, с което са определени размерите на вноските във фонд „Ремонт и обновяване“, но
не го е сторил в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
Ето защо следва да се приеме, че решенията на ОС на ЕС от 28.04.2023г. са
стабилизирани, поради което за етажните собственици, сред които и ответника, е възникнало
задължение за плащане на вноската във фонд „Ремонт и обновяване“, чийто размери са
определяеми.
Едно от възраженията на особения представител на ответника за недължимост на
претендираните от Етажната собственост суми е свързано с отсъствието от страната, а оттам
и непребиваването в Етажната собственост, съответно неползването на самостоятелния
обект, повече от 30 дни в рамките на една календарна година. В разпоредбите на чл.50 от
ЗУЕС, предвиждащи заплащане на вноски във фонд „Ремонт и обновяване“, не е налице
възможност за освобождаване от заплащането им, каквато привилегия законът е предоставял
по отношение на недължимостта на таксата за управление и поддръжка съгласно чл.51, ал.2
от ЗУЕС (до изменението ДВ, бр.82 от 2023г., в сила от 29.09.2023г.).
Другото правоизключващо възражение за недължимост от ответника на вноската
във фонд „Ремонт и обновяване“ е за това, че реално не са извършвани ремонти. Законът не
поставя условие дължимостта на вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ да е свързана със
задължителното извършване на ежегодни ремонти. Касае се за средства, които се натрупват
във фонда, чието създаване и поддържане е задължително, и които набрани средства да
бъдат на разположение на Етажната собственост, за да може с тях да се извършват частични
или цялостни ремонти на сградата въз основа на взето решение на Етажните собственици за
тяхното извършване, включително и за размера на средствата, които да се разходват от
фонда за тази цел. Контролът на средствата и тяхното разходване, в т.ч. установяването дали
събраните във фонда средства са изразходвани по предназначение, е предвиден в чл.24, ал.6
от ЗУЕС.
Неоснователно се явява и другото възражение, въведено в отговора на исковата
молба и поддържано в хода на процеса, а именно, че с ответницата е сключен договор за
стопанисване и управление, поради което тя не дължи втори път суми на Етажната
собственост.
6
Първо, не е установено по делото, че всеки от етажните собственици при
придобиване на съответния самостоятелен обект в сградата е сключил договор със същото
дружество. Наред с това няма основание да се счита, че се касае за жилищен комплекс от
затворен тип. Представеният договор предвижда заплащане на такса за управление и
поддръжка, което се извежда от дейностите, които изпълнителят по него се е задължил да
извършва, изброени в чл.2 от договора, които не включват извършването на ремонтни
дейности. Предмет на настоящото дело е дължимостта на вноска във фонд „Ремонт и
обновяване“, чието основание за дължимост е единствено решение на Общо събрание на
Етажната собственост. Напълно законосъобразно и позволено от закона е при липса на
учредена Етажна собственост отношенията във връзка с поддръжката и управлението на
общите части в сградата да се уреждат с индивидуални договори, сключени от всеки от
етажните собственици, в качеството им на възложители, и търговец, от друга страна, в
качеството му на изпълнител на дейностите по управлението и поддръжката. Когато обаче
не се касае за жилищен комплекс от затворен тип, както е в настоящия случай, и от момента
на учредяване на Етажната собственост, а етажните собственици на проведено Общо
събрание на ЕС са взели решения не само за избор на управителни органи, но и такива, с
които са приели годишен бюджет и са определени размерите на такси за управление и
поддръжка на общите части и на вноските във фонд „Ремонт и обновяване“, отношенията
във връзка с управлението и поддържането на общите части се подчиняват единствено на
правилата на ЗУЕС, които ги уреждат. Фактът на провеждане на Общо събрание на
Етажната собственост на 28.04.2005г., на което тази ЕС е учредена, наред с обстоятелството,
че законният представител на етажния собственик „********“ ЕООД е участвал на това
събрание, дори го е председателствал, и също е изявил воля за приложението на ЗУЕС
относно реда за управлението и поддръжката на общите части в сградата, т.е. изпълнение на
поетите от търговското дружество задължения вече се явява невъзможно, означава, че най-
късно на тази дата сключеният между това дружество и ответницата договор за
стопанисване и управление от 2013г. е развален на основание чл.89 от ЗЗД.
Доказа се по несъмнен и категоричен начин, че ответникът е дължал на ищеца към
датата на предявяване на иска сумата за годишна вноска във фонд „Ремонт и обновяване“
въз основа на решение на ОС на ЕС от 28.04.2023г., както и че ответникът не е изпълнил
това свое задължение да извърши плащане в срока, пак определен с друго решение, взето на
същото събрание, както и след изискуемостта на вземането. Извършеното от ответника
плащане в хода на делото, с което е погасил задължението си по главницата, следва да бъде
взето предвид от съда на основание чл.235, ал.3 от ГПК, съответно да има за последица
отхвърляне на иска за нейното заплащане поради извършено от ответника плащане. Така
ответникът дължи законната лихва върху главницата за периода от предявяването на иска до
нейното заплащане. Дължима е и мораторната лихва в размер на 24,08 лева за периода от
изискуемостта на вземането – 16.06.2023г., до датата на предявяване на иска – 20.03.2024г.
Тъй като всички предявената от ищеца сума е била изискуема към датата на
предявяване на иска, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата по
7
разноските в общ размер на 900 лева, съгласно списъка на разноските, включваща 100 лева
платена държавна такса, 400 лева възнаграждение за особен представител на ответника и
400 лева за платено адвокатско възнаграждение.
Ответникът не е извършвал разноски по делото, не претендира заплащането на
такива, а и с оглед изхода на делото разноски не му се следват на основание чл.78, ал.3 от
ГПК, поради което съдът не дължи произнасяне по такива неизвършени и непретендирани
разноски.
Мотивиран от гореизложеното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Етажната собственост на комплекс „******“, к.к.
Слънчев бряг – сграда с идентификатор *******, Код по Булстат ********, представлявана
от Председателя на Управителния съвет Г.К., иск за осъждане на В. В. П., родена на
**********г., гражданин на ********, с постоянен адрес в Република България: град
*********, Код по Булстат ********, да му заплати сумата в размер на 234,30 лв. (двеста
тридесет и четири лева и 30 ст.), представляваща годишна вноска за фонд „Ремонт и
управление“, въз основа на решение на Общото събрание на Етажната собственост,
проведено на 28.04.2023г., поради погасяване на задължението в резултат на извършено
плащане след предявяване на иска.
ОСЪЖДА В. В. П., родена на **********г., гражданин на ********, с постоянен
адрес в Република България: град *********, Код по Булстат ********, ДА ЗАПЛАТИ на
Етажната собственост на комплекс „******“, к.к. Слънчев бряг – сграда с идентификатор
*******, Код по Булстат ********, представлявана от Председателя на Управителния съвет
Г.К., сумата в размер на 24,08 лв. (двадесет и четири лева и 08 ст.), представляваща
мораторна лихва върху главницата от 234,30 лева, начислена за периода от 16.06.2023г. до
20.03.2024г., както и законната лихва върху главницата от 234,30 лева за периода от
21.03.2024г. до 14.06.2024г.
ОСЪЖДА В. В. П., родена на **********г., гражданин на ********, с постоянен
адрес в Република България: град *********, Код по Булстат ********, ДА ЗАПЛАТИ на
Етажната собственост на комплекс „******“, к.к. Слънчев бряг – сграда с идентификатор
*******, Код по Булстат ********, представлявана от Председателя на Управителния съвет
Г.К., сумата в размер на 900 лв. (деветстотин лева), представляваща направените по делото
съдебни и деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
8
9