№ 1321
гр. София, 30.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 165 СЪСТАВ, в закрито заседание на
тридесети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:КРАСИМИР В. СОТИРОВ
като разгледа докладваното от КРАСИМИР В. СОТИРОВ Гражданско дело
№ 20221110132463 по описа за 2022 година
РЕШИ:
Р Е Ш Е Н И Е
№ ... / ...
30.01.2023 г., гр.София
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Софийски районен съд, 165 граждански състав, в открито заседание, проведено на
двадесет и трети ноември две хиляди двадесет и втора година, в следния
състав:
Председател: Красимир Сотиров
при секретаря: Сандра Димитрова, като разгледа докладваното от съдия Красимир
Сотиров гр.д. №32463 по описа за 2022г. на СРС, 165 състав, за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.92, вр. чл.79 от ЗЗД.
Образувано е във връзка с постъпила искова молба от С. И. П. срещу ....., ЕИК:....., със
седалище и адрес на управление гр. ......, представлявано от ....- Управител, с която се иска
осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 15 646,64 лв., представляваща
неустойка за забава по чл.20, ал.2 от Предварителен договор за покупко- продажба на
1
недвижим имот от 11.05.2020г., сключен между страните, ведно със законна лихва от датата
на подаване на исковата молба в съда- 16.06.2022г. до окончателното й изплащане. Ищецът
твърди, че между страните е бил сключен предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот, по силата на който ответникът, в качеството си на продавач- строител, се е
задължил да построи за своя сметка следния недвижим имот: „Многофамилна жилищна
сграда с покрит паркинг в ПИ с идентификатор ...... по КККР на гр.София, одобрени със
Заповед №РД- 18 -14/06.03.2009г. на Изп. директор на АГКК, находящ се в гр....., съгласно
разрешение за строеж №189/15.08.2018г. на Главния архитект на Столична община, влязло в
сила на 08.10.2018г. и от нея да продаде на ищеца следните имоти: 1.Апартамент №3, на
първи/надпартерен етаж, на кота + 3,50, с площ от 85,09 кв.м, състоящ се от входно антре,
дневна, с кухненски бокс и трапезария, две спални, баня с тоалетна, килер и балкон, заедно с
3,56% идеални части от общите части на сградата, съответстващи на 13,34 кв.м, или с обща
площ на апартамента от 98,43 кв.м. и 2.Гараж (покрито паркомясто) №7, на партера, на кота
± 0,00, с площ от 16,50 кв.м, заедно с 0,69 % идеални части от общите части на сградата,
съответстващи на 2,59 кв.м. или обща площ на гаража (покритото паркомясто) от 19,09
кв.м., заедно с съответните идеални части от общите части на сградата и идеалните части от
имота, в който е построена сградата. С Нотариален акт №145, том IV, рег. №7748, н.д.
№630/2020г., на Нотариус ..., с рег. №362 при НК, е прехвърлено правото на собственост
върху горепосочените имоти, изградени на фаза „груб строеж“. Твърди се, че след
представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация/ разрешение за ползване на
сградата, ищецът е следвало да заплати остатъка от цената в размер на 14 000 лв. Посочва
се, че ответникът е имал задължението да извърши строителство на сградата във всички
етапи в предвидените по договора срокове, а именно- първи етап- „груб строеж“- до
25.09.2019г., втори етап- образец №15- до 30.06.2020г. и трети етап- завършване на
строителството, въвеждане на сградата в експлоатация- до 30.09.2020г. За обезпечаване на
изпълнението на задължението на ответника за въвеждане на сградата в експлоатация в срок
е била предвидена в чл.20, ал.2 от сключения предварителен договор неустойка за забава в
размер на един месечен наем от 400 евро за всеки следващ месец след 30.09.2020г. Посочва
се, че разрешението за ползване е било издадено на 05.05.2022г., като ответникът е бил в
забава от 01.10.2022г. до 05.05.2022г., в продължение на 20 месеца, поради което се дължи
договорна неустойка в размер на 8 000 евро, с левова равностойност от 15 646,64 лв. Твърди
се, че ответникът е бил поканен да заплати доброволно неустойката чрез покана с вх.
№58671/15.12.2021г, връчена чрез ....., като с отговор от 25.01.2022г., връчен чрез Нотариус
... е отказал да заплати процесната сума с твърденията, че забавата е предизвикана от Ковид
пандемията и от поведението на ...... Ищецът намира, че не са налице форсмажорни
обстоятелства, които да са довели до обективна невъзможност за изпълнение в срок. Иска се
уважаване на предявения иск и се претендират разноски.
В законен срок ответното дружество, чрез адв.Н. Г. от САК, депозира отговор на
исковата молба, с който оспорва иска като неоснователен и недоказан. Не оспорва, че
въвеждането в експлоатация на строежа, в който се намира продадения на ищеца обект, е
станало със закъснение спрямо уговорения срок. Оспорва се забавата да се дължи на
обстоятелства, които могат да му бъдат вменени във вина. Твърди се, че е бил сключен
договор за външно електрозахранване на новопостроената сграда с ....., като
електропреносното дружество е следвало да извърши присъединяването на строежа към ел.
мрежа за период от около 14 месеца, считано от сключването на договора, но същото не е
изпълнило задълженията си, произтичащи от договора. Поддържа, че с ..... е подписано
споразумение, по силата на което ответникът е поел задължение сам да извърши
изграждането на съоръженията по договора за присъединяване, като е заплатил всички
разходи във връзка тази дейност, а последната е била извършена от електропреносното
дружество. Посочва се, че строителните книжа за изграждане на външната
електроснабдителна връзка са били одобрени на 22.10.2021г., а строежът на връзката е бил
2
завършен на 09.02.2022г. Поддържа, че поради неизпълнение в срок на задълженията от
електропреносното дружество е било обективно невъзможно да се въведе сградата в
експлоатация в предвидения срок. Твърди се, че неточното изпълнение на
електропреносното дружество представлява непреодолимо препятствие, тъй като дейността
на същото е лицензирана и не е могла да бъде осъществена от ответника поради липсата на
лиценз. Иска се отхвърляне на иска и се претендират разноски.
Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства и наведените доводи от
страните, както и законовите разпоредби, относими към спора, намира предявения иск от
ищеца за основателен. Съображенията за това са следните:
Приложени към исковата молба са преписи на Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 11.05.2020г., сключен между страните, ведно с Приложения
№1 и №2 към него и Анекс от 05.10.2020г., като в чл.20, ал.2 страните са приели, че при
неспазване на крайния срок за въвеждане на сградата в експлоатация по вина на продавача,
същият дължи на купувача неустойка в размер на 1 месечен наем за всеки започнат месец
след този срок, като страните определят неговия размер на 400 евро. Посочено е, че сумите
следва да бъдат заплатени в срок до 3 работни дни от поискването им от купувача.
Сроковете за изпълнение на междинните етапи на строителството на жилищната сграда са
посочени в чл.5, ал.1 и са както следва: до 25.09.2019г.- завършване на сградата на груб
строеж, до 30.06.2020г.- съставяне на констативен акт за приемане на строежа- образец 15 и
до 30.09.2020г.- завършване на строителството, въвеждане на жилищната сграда в
експлоатация по предвидения от закона ред.
Представен е Нотариален акт за продажба на недвижими имоти в груб строеж
№145/23.10.2020г., том IV, н.д. №630/2020г., на Нотариус ..., с рег. №362 при НК, район на
действие: СРС, с който е прехвърлено правото на собственост върху самостоятелни обекти в
жилищната сграда в „груб строеж“, приложен и по обезпечителното производство.
Представен е отговор на нотариална покана от ответника.
Между кориците на делото се намират издадени разрешение за строеж
№189/15.08.2018г., констативен акт за установяване годността за приемане на строежа от
15.07.2020г. и от 09.02.2022г. и разрешение за ползване №СТ- 05- 248/05.05.2022г.
Ответникът прилага към отговора на исковата молба Договор за присъединяване на
обекти на потребители към разпределителната ел. мрежа на ..... от 20.12.2018г. и
Споразумение №1/27.05.2020г. за изграждане на съответните съображения от
присъединяваното лице.
Служебно изискано е ч.гр.д. №23506/2022г. на СРС, 173 състав, с което е допуснато
обезпечение на бъдеща искова претенция по реда на чл.390 от ГПК, чрез налагане на
обезпечителна мярка: Запор върху вземания на ответника във всички лицензирани
търговски банки в страната и клонове на чуждестранни такива.
Правните изводи на съда са следните:
Предварителният договор представлява самостоятелен вид договор, имащ
организационен и подготвителен характер, чрез който страните поемат задължение и
подготвят сключването в бъдеще на окончателен договор за прехвърляне правото на
собственост върху вещта. В практиката си върховната съдебна инстанция приема, че в
предварителния договор за покупко- продажба на недвижим имот може да се съдържат
както клаузи касаещи съществените условия на бъдещия окончателен договор, така и други
уговорки, които се отнасят до извършването на строителството на конкретния недвижим
имот и акцесорни задължения като неустойки при неизпълнението на уговореното. В тези
случай за страните възникват два вида задължения: задължение за сключването на
окончателен договор и различни по характер престационни задължения, които могат да се
отнасят до построяването и предаването на имота, заплащането на продажната цена,
3
предвидени неустойки при неизпълнение и др. Със сключването на окончателния договор в
предвидената от закона форма се погасява единствено задължението за прехвърлянето на
правото на собственост върху недвижимия имот. На основание чл.20а от ЗЗД договорът
обвързва страните със силата на закон. С оглед на горното, останалите договорени
престационни задължения между съконтрахентите продължават да съществуват докато не
бъдат изпълнени, погасени, изменени или прекратени. При неизпълнението на предвидените
задължения възникват и съответните акцесорни задължения за заплащането на неустойки,
които не изгубват действието си със сключването на окончателния договор за покупко-
продажба. На основание чл.20а, ал.2 от ЗЗД договорите могат да бъдат изменяни или
прекратявани само по взаимното съгласие на страните или на предвидените в закона
основания. Условие за изменение или прекратяването на поетите задължения е наличието на
изрично изразена от съконтахентите воля в този смисъл, което може да бъде извършено
както с окончателния договор за покупко- продажба, така и с отделно последващо
споразумение за прекратяването на клаузи от предварителния договор. Окончателният
договор за покупко- продажба, с оглед на конкретното му съдържание, може и по мълчалив
начин да отменя постигнатите уговорки с предварителния договор. И в двете хипотези,
волеизявленията за прекратяването действието на уговорките между страните, съдържащи
се в предварителния договор, следва да са обективирани по начин, при който може да се
достигне до несъмнен извод относно постигнатото взаимно съгласие при тълкуването на
отделните клаузи.
В настоящия случай освен задължението да се прехвърли нотариално правото на
собственост продавачът е поел и отделно престационно задължение да предаде на ищцовия
възложител самостоятелни обекти в определи срокове и на определени етапи от строежа,
снабден със съответните строителни книжа. Нотариалното прехвърляне на правото на
собственост е извършено на 23.10.2020г., като в съставения нотариален акт не се съдържат
изрични уговорки относно изменението или прекратяването на постигнатите договорености
с предварителния договор относно горните задължения.
Неустойката представлява договорна клауза, с която страните уговарят отговорност
при неизпълнение на поето задължение. Задължението за неустойка се поражда от факта на
неизпълнение на договорното задължение, чието изпълнение обезпечава и обезщетява. При
наличието на предвидената форма на неизпълнение, възниква задължение за заплащане на
уговорената неустойка. Фактическият състав за пораждане на вземане за неустойка включва
изискуемост на главното задължение и неговото забавено изпълнение от страна на
длъжника. Съгласно разпоредбата на чл.92, ал.1, изр. първо от ЗЗД изправната страна не е
нужно да доказва настъпили вреди от неизпълнението. При забава да се изпълнени паричен
дълг, макар и под формата на неустойка, длъжникът дължи обезщетение за забава в размер
на законната лихва.
За да бъде ангажирана пълната отговорност на ответника за неизпълнение на
задължението му, вкл. и за договорената между страните неустойка за неизпълнение на това
задължение, е необходимо длъжниковото неизпълнение да е последица на неговото виновно
поведение. Когато такова не е налице, а изпълнението е станало невъзможно по причина,
която не може да му се вмени във вина, длъжникът се освобождава от отговорност съгласно
разпоредбата на чл. 81, ал. 1 ЗЗД.
Спорният по делото въпрос се отнася до наличието на вина на ответника за забавяне
въвеждането на сградата в експлоатация и съответно дължимостта на неустойката. С
Решение №10/09.02.2015г. по т.д. №4429/2013г. на ВКС, II Т.О., е прието, че когато
длъжникът е допуснал забава в изпълнение на задължението да завърши в уговорения срок
обещаните за продажба имоти, след което да прехвърли собствеността, която забава се
дължи на неизпълнение на законно регламентираните задължения на съответните дружества
4
за присъединяване към водоснабдителната и канализационна, и електроразпределителната
мрежи, а длъжникът е изпълнил своите задължения във връзка с присъединяването, е налице
невиновна невъзможност за изпълнение по чл.81 ал.1 от ЗЗД, която дава основание
уговорените срокове да се удължат с времето на забавата и не е налице право на разваляне.
Съгласно чл.117 от ЗЕ, операторът на електропреносната мрежа, съответно операторът на
електроразпределителна мрежа, е длъжен да присъедини всеки обект на клиент на
електрическа енергия, включително зарядна точка, разположен на съответната територия,
който има изградени електрически уредби в границите на имота си, отговарящи на
техническите норми и на изискванията за безопасна работа, изпълнил е условията за
присъединяване към преносната, съответно разпределителната мрежа и е сключил писмен
договор за присъединяване с оператора на електропреносната мрежа, съответно с оператора
на електроразпределителна мрежа, по определена цена за присъединяване. Ответното
дружество е сключило Договор за присъединяване на потребители към разпределителната
ел. мрежа на 20.12.2018г., със срок на изпълнение: 8 мес. от издаване по съответния ред на
разрешение за тяхното изграждане и срок от 6 мес. от датата на подписване на договора за
снабдяване с разрешение за строеж. С допълнително споразумение от 27.05.2020г. е поето
задължение за изграждането на съответните обекти, нужни за присъединяването, от
ответника по делото. Вината в гражданското право се предполага до доказване на
противното, както в областта на деликтната отговорност, така и в областта на отговорността
за неизпълнение на договорни задължения. Договорната отговорност за неизпълнение се
предпоставя винаги от виновно поведение на длъжника, като тежестта на отговорността е в
зависимост от формата на вината. Съгласно чл.21, ал.4 и 5 от Наредба №6/24.02.2014г. за
присъединяване на производителите и клиентите на електрическа енергия към преносимата
или към разпределителната мрежа, издадена от ДКЕВР, изграждането на съораженията за
присъединяване може да бъде извършено както от съответния мрежови оператор, така и от
лицето, с което се сключва договор за присъединяване. Към датата на сключване на
предварителния договор- 11.05.2020г. е бил изминал значителен период от време от
възникването на правоотношението за присъединяване на потребители към
разпределителната ел. мрежа- 20.12.2018г. и към този момент ответникът е следвало да е
бил наясно с етапа на изпълнението по него и реализирането на съответните СМР,
предприети от енергопреносното предприятие. В тази насока поведението на ответния
длъжник спрямо ищеца е било недобросъвестно, в смисъл на мярка за точно изпълнение,
като ответникът е бил наясно, че такова не е било възможно в договорения срок с
енергопреносното предприятие. С оглед на горното не може да се приеме, че
неизпълнението на енергопреносното дружество по правоотношението за присъединяване
към ел. мрежа ползва ответника в настоящия случай по правоотношението му с ищеца,
поради което исковата претенция се явява основателна в пълен размер. Следва да се посочи,
че тълкуването, предложено от ответника, на неустоечна клауза не може да бъде възприето.
Задължението, чието неизпълнение е скрепено с неустойка по предварителния договор е
неспазване на крайния срок за въвеждане на сградата в експлоатация, което се разбира като
краен дължим резултат.
5
По разноските съдът се произнася с крайния за спора съдебен акт. Отговорността за
разноски в гражданския процес се изразява в правото на страна, в чиято полза е решено
делото да иска заплащане на направените от нея разноски, респ. в задължението на
насрещната страна да й ги заплати. Исковият съд възлага разноските, сторени в
обезпечителния процес от молителя. С оглед изхода на спора следва да се присъдят разноски
в полза на ищеца по делото в размер общо на 2 515,87 лв. по двете производства, от които
заплатените държавни такси възлизат на общо 665,87 лв. и адвокатски хонорар от 1 850 лв.,
съобразно представен договор за правна защита и съдействие.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА ....., ЕИК:....., със седалище и адрес на управление гр. ......, представлявано от
....- Управител, да заплати на С. И. П., ЕГН:**********, сумата от 15 646,64 /петнадесет
хиляди шестстотин четиридесет и шест лева и шестдесет и четири стотинки/ лв.,
представляваща неустойка за забава по чл.20, ал.2 от Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 11.05.2020г., сключен между страните, за периода:
м.10.2020г.- м.05.2022г., ведно със законна лихва върху сумата от датата на подаване на
исковата молба в съда- 16.06.2022г. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА ....., ЕИК:....., със седалище и адрес на управление гр. ......, представлявано от
....- Управител, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, да заплати на С. И. П., ЕГН:**********,
сума в размер общо на 2 515,87 /две хиляди петстотин и петнадесет лева и осемдесет и
седем стотинки/ лв., представляващи сторени съдебно- деловодни разноски в исковото и в
обезпечителното производства.
Решението подлежи на обжалване пред СГС в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
Да се връчат преписи на страните, чрез процесуалните им представители.
Районен съдия:
6
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7