Р
Е Ш Е Н И Е
№……..
Гр.
Варна, 04.06.2013год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, Търговско отделение в публично заседание на
четиринадесети май две хиляди и тринадесета година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ДАНИЕЛА ПИСАРОВА
При участието на секретаря Е.П. като
разгледа докладваното от съдията т.д.№1624 по
описа за 2012год., намира следното:
Производството е по глава XXXII от ГПК /Търговски спорове/.
Образувано е по искова молба на Е.С.М.,
ЕГН **********, чрез адв.Хр.Х. срещу ИНВЕСТИЦИИ И СТРОИТЕЛСТВО ООД, ЕИК
*********, представлявано от управителя Л.К.С., за осъждане на ответника да
заплати сумата от 14 260 евро,
представляващи договорна неустойка по чл.33 от предварителния договор от
20.07.2007г. за неизпълнение, за периода от 19.06.2010г. до завеждане на иска
на 12.06.2012г. В исковата молба ищцата Е.С.М.,*** излага, че сключила с
ответното дружество предварителен договор
за проектиране, строителство, учредяване право на строеж и прехвърляне на
ид.част от жилищна сграда. В изпълнение на този договор ищцата прехвърлила
по нот.ред на ответника първо 2 кв.м. ид.части от притежаваната от нея земя, а
след това още 250 кв.м. ид.ч. от ПИ №1479, находящ е в гр.Варна, м.Ваялар,
целият с площ от 800 кв.м., идентичен с ПИ №1337 в кв.42 по плана на
м.Св.Никола. Ответникът поел задължение да построи сграда в определени срокове,
които според ищеца са изтекли без да е налице каквото и да е изпълнение по
договора. Твърди, че ответникът не е предприел никакви действия за снабдяване с
протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и
ниво въпреки издаденото разрешение за строеж на сградата на 24.10.2008г. Твърди
се пълно неизпълнение на договора. Претендира се заплащане на сумата от 14 260
евро, представляващи договорена в ПД от 20.07.08г. неустойка за неизпълнение,
изчислена за периода от 19.06.10г. до завеждане на исковата молба. Твърди се,
че ответникът се е разпоредил по нотариален ред с притежаваното от него право
на строеж за обектите от бъдещата сграда, вкл. ид.части от земята в полза на
трето лице Благовест 07 ЕООД, с нот.акт №73/12.09.2011г. на нотариус
Огн.Шарабански.
С определение
от 21.08.12г. съдът е прекратил производството по предявения иск за
разваляне на договора, обективиран в нотариалния акт, поради оттегляне, на
основание чл.232 ГПК. След частичното прекратяване на производството,
предявеният иск касае осъждане на ответника да заплати договорена неустойка за
пълно неизпълнение по предварителния договор.
С отговор на исковата молба се твърди недопустимост на иска поради
неуточняване от ищеца на правопораждащите иска за неустойка факти. Твърди се,
че ищцата не е уточнила характера на претенцията си – дали претендира мораторна
неустойка или такава за неизпълнение, в последния случай – за какъв вид
неизпълнение. С отговора се оспорват твърдените факти и обстоятелства по
исковата молба, респ. оспорва се основателността на иска. Твърди се, че между
страните съществува валидно правоотношение тъй като договорът не е прекратен
или развален. Твърди се, че към момента е налице изпълнение на договора до
степен – откриване на строителна площадка, закупуване на строителни материали
като са вложени 124 266.33 лева както и 28 000 лева хонорари за проектиране.
Твърди се, че финансовата криза в световен и национален мащаб, конкретно в
областта на строителството, е довела до невъзможност на дружеството да
реализира инвестицията. Ответникът се позовава на чл.10, ал.2 от предварителния
договор между страните. Твърди наличие на хипотеза на стопанска непоносимост
спрямо ответника, респ. възразява, че запазването на договора противоречи на
принципите на добросъвестността и морала. Възражението е направено евентуално,
при положение, че съдът приеме пълно неизпълнение на задълженията на ответника.
Претендира се отхвърляне на иска и присъждане на сторените разноски. С
допълнителна молба към отговора, депозирана в срока по чл.367 от ГПК, е
направено и възражение за погасяване по давност на иска за неустойка съгласно
чл.111, б.б от ЗЗД.
С допълнителна искова молба от 11.10.2012г. ишщецът е оспорил
доводите на ответника. Поддържа твърдение за пълно неизпълнение на договора от
ответника като се претендира, че крайният срок за изпълнение е изтекъл на
09.05.2010г. Не се оспорва влагането на лични средства от ответника в
инвестицията. Оспорва се твърдението за финансова невъзможност за изпълнение
поради критичната ситуация на пазара на имоти като се позовават на нот.акт №73
от 2011г., с който ответникът се е разпоредил с правото на строеж за 67% от
обектите в бъдещата сграда вкл. и от терена за сумата от 195 000 евро. Твърди
се, че при сключване на договора от 20.07.2007г. ответникът е следвало да
действа в условията на преценен стопански риск.
В срока за допълнителен отговор, не
е постъпил такъв от ответника.
В съдебно заседание ищецът поддържа
иска си чрез адв.Х. като се претендират и сторените разноски в производството.
Представя списък по чл.80 ГПК.
В съдебно заседание ответното
дружество чрез адв.Ф.Р. поддържа становището си за неоснователност на иска.
Претендират се сторените по делото разноски. Не представят списък на
разноските.
Въз основа на твърденията и доводите на страните, събраните
доказателства ценени в тяхната съвкупност и по вътрешно убеждение, съдът намира
за установено следното от фактическа и
правна страна:
Не се спори, че е налице твърдяното
в исковата молба правоотношение между страните, основано на Предварителен
договор от 20.07.2007г. за проектиране, учредяване право на строеж, строеж на
жилищна сграда и прехвърляне на ид.части от УПИ. По чл.1, ал.1 и чл.2
от договора задължение на ответното дружество е било с негови сили и средства
да осъществи строителство на жилищна сграда като предаде на ищцата съответните
обекти с разрешение за ползване. Установява се, че ищецът е изпълнил своята
част от задълженията по договора като прехвърлил ид.части от терена, чийто
собственик е и учредил право на строеж за 67% от подземните и надземните нива
на бъдещата сграда в полза на строителя - ответник. Това очевидно е сторено по
силата на НА №168/19.12.2008г. на нотариус Шарабански, РС – Варна, рег.№147 в
НК, с който страните са си взаимно учредили право на строеж за конкретни обекти
от бъдещата сграда съобразно уговорения процент обезщетение. В нотариалния акт
за взаимно учредяване на права е налице и прехвърляне собствеността на 250
кв.м. ид.ч. от собствения на ищцата имот срещу изрично задължение на ответника
да построи и предаде обектите на собственост на Е.М..
С приложения НА №73/12.09.2011г. на
нотариус Шарабански се установява, че ответното дружество се е разпоредило
изцяло с притежаваните от него права на строеж върху терена в полза на трето
лице Благовест 07 ЕООД, представлявано от Олга Ермолова, за сумата от
195 000 евро.
Строителството на процесната сграда
е разрешено въз основа на Разрешение за строеж №569/24.10.2008г. в полза на
двамата съсобственици на суперфиция в дворното място. Ищецът се позовава на
чл.33 от договора като претендира уговорената неустойка за неизпълнение в
размер на 20 евро за всеки просрочен ден. От
изслушаната СТЕ се установява, че с протокол
обр.2 от 09.03.2011г., заверен от район Приморски, общ.Варна, е открита
строителна площадка и определена линия и ниво на строеж като на 10.03.11г. е
заверена заповедната книга на строежа от техническия ръководител. Според вещото
лице строителството е започнало именно с издаването на този протокол. На място
вещото лице е констатирало изграждане на основите и част от подземния паркинг,
изграждане на стоманобетонни пилони за укрепване на изкопа, изгпраждане на част
от плоча „А”. В устните си обяснения в.л. А. сочи, че строителя е напуснал
площадката като са останали само ограждащите пана. Изнесени са фургоните,
информационната табела и към момента не се извършва никакво строителство.
Според двете изслушани СИЕ се
установява, че промяната в средните пазарни цени на жилищата за периода от
2008г. до 2013г. е в процес на понижение с 25-30%, а в района на процесния имот
„Св.Никола” понижението е от 10-20% като се запазва относителна стабилност на
средните пазарни цени. Процентът на обезщетяване на собственици е към 2008г. до
30, 32%, а през 2012г. намалява на 22-27%. Средните пазарни цени на имотите в
този район към момента на изготвяне на заключението бележат ръст спрямо
предходни години. Повторната експертиза на друго вещо лице е налице понижение
на цените на недвижимите имоти в района с приблизително 25% спрямо 2008г.
Поддържа се процент на обезщетяване в района от 33-35% през 2008г. до 25% през
2012г.
Въз основа на горната фактическа
установеност съдът прави следните правни
изводи: Предявен е иск с правно основание чл.92 от ЗЗД с твърдения от ищеца за пълно неизпълнение и уговорена
за това договорна неустойка в чл.33 от предварителния договор. За да приеме искът
за доказан и основателен ищецът следва да установи пълно и главно наличието на
валидна неустоечна клауза, която е предвидена за пълно неизпълнение на
договора, собствената си изправност и основание за реализиране на договорната
отговорност, размерът на претенцията си.
Не се спори относно наличието на
правоотношение по предварителния договор от 20.07.2007г. както и относно
поетите от страните задължения по същия. Не се спори и се установява, че ищцата
е изпълнила задължението си по договора като е прехвърлила на ответника
ид.части от терена и учредила право на собственост върху обекти от бъдещата
сграда съобразно процентът на обезщетяване: 33% за собственика на терена към
67% - за строителя.
Не се спори, че към момента
строителството е спряно, не се извършват никакви строителни работи като
степента на завършване е минимална – до част от плоча А. В този смисъл съдът
намира, че е повече от очевидно неизпълнение на насрещното задължение на „Строителство
и инвестиции”ООД по договора за строителство от 2007г. Към 19.12.2008г.
страните са били съсобственици на терена и на правото на строеж за обектите от
жилищната сграда. Факт е, че на 12.09.2011г. ответникът е прехвърлил на трето
лице притежаваното от него право на ид.част от ПИ както и правото на строеж за
обектите от бъдещата сграда. Независимо от уговорените в договора срокове за
изпълнение на поетапни задължения при построяване на сградата и предаването и с
разрешение за ползване на ищеца, е налице пълно неизпълнение от страна на
задълженията на строителя по чл.3 и чл.10 от договора. Това е така независимо
от уговорените в чл.10 от договора срокове за извършване на отделни действия от
строителя във връзка със строителството. Но дори при съобразяване с тях,
най-дългият уговорен в договора срок за предаване на завършената сграда е
изтекъл към март 2013г., считано от датата на протокола за откриване на
строителна площадка – 09.03.2011г. Снабдяването с тези книжа, необходими за
отпочване на строителството, са задължение на инвеститора Строителство и
инвестиции ООД, който е приел да извърши „със свои сили и средства, материали и
труд, проучване, проектиране, строителство и предаване с разрешение за ползване
на обект – монолитна сграда с жилища и гаражи…”
Съдът приема, че неизпълнение е
налице още към м.09.2011г. когато строителят се е разпоредил с притежаваните от
него права върху терена и правото на строеж в полза на трето лице. При
договорът за строителство, спрямо който приложение намират и разпоредбите на
чл.258 от сл. от ЗЗД /договор за изработка/, съществена е личността на
изпълнителя. /арг. от чл.269 от ЗЗД/ Поради това следва да се приеме, че с
разпоредителната сделка в полза на третото лице ответникът виновно се е
поставил в невъзможност за изпълнение на договора. Възраженията му за спад в
цените на недвижимите имоти и процентът на обезщетяване на собствениците, респ.
наличието на обективни пречки за изпълнение на задължението, които изключват
отговорността му, не се установяват по надлежния ред. Негова е тежестта да
установи пълно и главно наличието на обстоятелства, които изключват
отговорността му, като: форсмажор, непреодолима сила или други. Съдът преценява
квалификацията на възражението, дадена от ответника /с отговора на исковата
молба/ като „стопанска непоносимост” по смисъла на чл.307 от ТЗ, въз основа на
изложените конкретни факти и обстоятелства. Не се твърдят действия и събития,
които имат непреодолим и непредотвратим извънреден характер, а се твърди
драстична промяна в икономическата и стопанска конюнктура на пазара на имоти,
което поставя строителя в положение на ощетена от сделката страна, в положение
да не може да удовлетвори икономическите си интереси, с които е влязъл в
контракта. Тежестта за доказване на тези обстоятелства лежи върху ответника.
Съдът намира, че посредством двете икономически/оценителни/ експертизи не се
установява такова положение, при което престациите да са загубили икономически
смисъл за стопанския субект. Действително, налице е свиване на пазара на имоти,
намаляване на продажните цени за кв.м. жилищна площ както и намаляване на
процентът за обезщетяване на собствениците на терени, но тези показатели са
сравнително стабилни за процесния район. Освен това, при наличие на такива
причини, длъжникът е могъл да поиска своевременно прекратяване на
облигационната връзка от съда чрез предявяване на конститутивен иск по чл.307
от ТЗ. Той не може да упражнява това правоизключващо възражение едва при
наличие на неизпълнение, за да оправдае собствената си неизправност по договора.
/арг. от чл.306, ал.1, предложение последно ТЗ/ От друга страна съдът намира
възражението за неоснователно и поради липса на предпоставките визирани в
чл.307 от ТЗ. Като търговец, който извършва по занятие строителство, длъжникът
дължи по-голяма от обикновената грижа на добрия стопанин – арг. от чл.302 от ТЗ. В този смисъл, в пределите на неговите очаквания и прогнози, следва да се
помести и една стагнация на пазара на имоти, респ. предвидливост за
флуктуациите на този специфичен пазар. Не на последно място търговецът се е
разпоредил с притежаваните от него права върху имота изцяло и безвъзвратно в
полза на трето лице като не е гарантирал по никакъв начин изпълнение на
задълженията си по договора спрямо ищеца, което сочи на очевидна злоупотреба с
право. /чл.18 от договора/ Действията му във връзка с договора не дават
основание да се ползва от разпоредбите на ТЗ, които изключват отговорността му
за неизпълнението. За пълнота съдът излага, че е недопустимо разглеждане на
възражение по чл.307 от ТЗ по този ред. По този начин се упражнява едно
преобразуващо право на изправна по договора страна посредством предявяване на
конститутивен иск. Поради това съдът намира, че не се установяват от ответника
обстоятелствата по чл.306 и чл.307 от ТЗ, в частност визираните в чл.10, ал.2
от договора.
Или, налице е договор за изпълнение
на СМР, пълно неизпълнение от страна на ответника, за което последния отговаря.
Строителя не само, че не е изпълнил строителството, не е отпочнал същото в
сроковете по чл.10.1.2 от договора, но е прехвърлил на трето лице притежаваните
от него права без задълженията. По този начин строителят се е облагодетелствал
като е получил 195 000 евро за прехвърленото му право на строеж без да изпълни
насрещната си престация. Строителят не е осигурил изпълнение на строителството
по реда на чл.18 от договора като е злепоставил съсобственика си /ищеца/.
Налице са предпоставките за ангажиране договорната отговорност на ответника.
Разпоредбата на чл.33 от договора между страните предвижда отговорност за строителя
при неизпълнение на задълженията му по чл.10, вкл. за построяване на сградата в
уговорените срокове. По начина на формулиране на неустоечната клауза следва, че
същата е уговорена за което и да е неизпълнение на непарично задължение по
чл.10 от договора, вкл. и при забавено изпълнение. Начина на изчисляване на
неустойката е като при мораторните неустойки – подневно, но с оглед свободата
на договаряне, размерът и при пълно неизпълнение следва да се изчисли по този
начин. Неустойка се дължи от момента на неизпълнението, което страната обвързва
с неизпълнение задължението за предаване на завършената сграда, респ. обектите
от нея. Ищецът претендира неустойка от 19.06.2010г. като фиктивно изчислява
сроковете по чл.10 от договора. Съдът споделя виждането на ищеца, че срокът по
чл.10.1.4 от договора, за предаване на сградата в завършен вид, следва да се
изчисли, считано от най-ранния момент на взаимно учредяване право на строеж за
обекти от сградата, или от 19.12.2008г. до 19.06.2010г./18 месеца/ Действително,
строителството започва с протокола за получаване строителна линия и ниво на
строеж, което е факт на 09.03.2011г. /чл.157 от ЗУТ/ Доколкото снабдяването със
строителни книжа и конкретно този протокол е в тежест на строителя, то съдът не
може да приеме за отправна точка на забавата датата на издаване на протокола.
Поради това съдът приема, че неизпълнение е налице към 19.06.2010г. Няма
твърдения/възражения/ договорът да е преустановил действието си поради
прекратяване или разваляне. Прехвърлянето на права от строителя към трето лице
с НА №73/12.09.2011г. не променя поетите спрямо ищеца задължения за извършване
на строителство и предаване на сградата в завършен вид. В противен случай би се
толерирал длъжник, който черпи права от неправомерното си поведение. С оглед на
това съдът изчислява неустойката за периода от 19.06.2010г. до предявяване на
иска на 12.06.2012г. в размер за 725 дни по 20 евро, или 14 500 евро. Тъй като
ищецът претендира по-малка от тази сума, искът му се явява основателен до
размера от 14260 евро. Доколкото не се съдържа изрично изявление, исковата
молба не следва да се разглежда като предизвестие за разваляне на договора, а
само като покана до длъжника да плати в размера на уговорената неустойка.
При прието от съда пълно
неизпълнение на договора е ирелевантно обсъждане на вложените от ответника
средства в изпълнение на договора.
Неоснователно се явява и
възражението на ответника за погасяване по давност на претенцията за неустойка
съгласно чл.111, б.б от ЗЗД, с изтичане на три години. Давността започва да
тече от изискуемостта на вземането, което съдът приема към 19.06.2010г. Искът е
предявен преди изтичане на срока, на 12.06.2012г.
Поради основателност на иска, в
полза на ищеца следва да бъдат присъдени и сторените съдебно-деловодни разноски
в размер на 1940.23 лева. На ответника не се следват разноски.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА
„ИНВЕСТИЦИИ И СТРОИТЕЛСТВО”ООД, ЕИК *********, Варна, представлявано от Л.К.С. да заплати на Е.С.М.,***60 евро, представляващи договорена в
т.33 от предварителен договор от 20.07.2007г. неустойка за неизпълнение на
задължения по чл.10 от с.договор, изчислена за периода от 19.06.2010г. до
предявяване на иска на 12.06.2012г., на основание чл.92 от ЗЗД.
ОСЪЖДА
„ИНВЕСТИЦИИ И СТРОИТЕЛСТВО”ООД, ЕИК *********, Варна, представлявано от Л.К.С.
да заплати на Е.С.М.,***, сумата от 1940.23
лева, представляващи сторените в производството разноски, на осн.чл.78,
ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване в 2 седмичен срок от връчването му на страните пред ВнАС.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: