Р
Е Ш Е
Н И Е № 260197
Град Несебър, 20.08.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на петнадесети октомври, през две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
с
участието на секретаря Радостина Менчева, като разгледа докладваното от
районния съдия гр.д.№ 791/2019г. по описа на Несебърския районен съд, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.422, ал.1, във връзка с чл.286 от ТЗ, във
връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД, както и по искове с правно
основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, чл.26, ал.2 от ЗЗД и чл.27, във връзка с чл.28,
ал.1 от ЗЗД.
Ищецът “Г.П.” ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление *** Влас, местност “Ю.”, комплекс “Г.а.р.”,
вход *********, представлявано от управителя И.З.К., твърди в исковата молба,
че ответникът Г.М.С., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с
постоянен адрес ***, местност “Ю.”, комплекс “З.о.Р.”, вход ******, Код по
Булстат ******, е собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******.3.8
с адрес: град Свети Влас, местност “Ю.”, находящ се в сграда № 3, разположена в
поземлен имот № ******, със застроена площ 46,59 кв.м., ведно с 8,79 кв.м.
идеални части от общите части на сградата, както и че на 01.09.2015г. между “Г.П.”
ЕООД, от една страна в качеството му на изпълнител, и Г.М.С., от друга страна в
качеството й на възложител, е сключен Договор за управление и поддръжка на
общите части в комплекс от затворен тип “З.О.Р.” с нотариална заверка на
подписите рег.№ 11267 от 01.09.2015г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на
НК и район на действие Несебърския районен съд, вписан в Службата по
вписванията – Несебър под № 15, том 5, вх. рег.№ 7005 от 01.09.2015г.
Комплексът представлява жилищен такъв от затворен тип, обособен в отделен
урегулиран поземлен имот, в който са разположени три сгради в режим на етажна
собственост, както и басейн, места за отдих, алеи, тревни площи, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изискванията на контролиран
достъп. С договора отвеникът-възложител е възложил на ищцовото дружество –
изпълнителя, а последният е приел срещу възнаграждение да извършва дейности по
управление на общите части в комплекса. Отвеникът от своя страна се е задължил
да заплаща на ищеца годишна такса за покриване на разходите за управлението и
обикновената поддръжка на комплекса за всеки самостоятелен обект в размер на 12
евро за един квадратен метър, като общата годишна такса се изчислява върху
застроената площ на самостоятелния обект, ведно с припадащите му се идеални
части от общите части на сградата, по който начин годишната такса, а именно за
периода от 01-и януари до 31-и декември, дължима от ответника, възлиза на
сумата в размер на 664,56 евро, платима авансово през предходната година не
по-късно от 31-и март. Договорът е сключен за пет години, считано от
01.09.2015г. Ищецът твърди, че е изпълнявал точно задълженията си по договора,
а ответникът не е изпълнил задълженията си по него, а именно в срок до
31.03.2018г. да заплати дължимата годишна такса в размер на 664,56 евро за
календарната 2019г., и в срок до 31.03.2019г. да заплати дължимата годишна
такса в размер на 664,56 евро за календарната 2020г. За изпадането си в забава
ответникът дължи предвидената в договора неустойка в размер на 30% върху
дължимата сума, или сумата за неустойка в размер на 199,37 евро върху годишната
такса за 2019г., сумата за неустойка в размер на 199,36 евро върху годишната
такса за 2020г. За вземането си ищецът твърди, че е подал заявление за издаване
на заповед за изпълнение по чл.417 от ГПК, въз основа на което е било
образувано ч.гр.д.№ 424/2019г. по описа на Несебърския районен съд, който е
уважил искането и е издал Заповед № 206 от 24.04.2019г. за изпълнение на
парично задължение въз основа на документ, съгласно която длъжникът Г.М.С.
следва да заплати на “Г.П.” ЕООД сумата в размер на 1 329,12 евро,
представляваща неплатени главници – такса за управление и поддръжка за 2019г.,
дължима до края на месец март 2018г., и такса за 2020г., дължима до края на
месец март 2019г., ведно със законната лихва върху главниците, считано от
датата на подаване на заявлението в съда до окончателното изплащане на
задължението, сумата в размер на 398,73 евро, представляваща неустойка в размер
на 30% върху дължимата главница, както и сумата в размер на 568 лева,
представляваща разноски по заповедното производство, включващи 68 лева за
платена държавна такса и 500 лева за платено адвокатско възнаграждение. Срещу
издадената заповед за изпълнение ответникът – длъжник по заповедта – е подал
възражение, а съобразно указанията на съда в заповедното производство, ищецът е
предявил иска, въз основа на който е образувано настоящото производство, с
който моли да бъде признато за установено по отношение на ответника, че същият
му дължи горепосочените суми, предмет на издадената заповед за изпълнение по чл.417
от ГПК. Претендира разноски в заповедното производство, както и тези, направени
в настоящото исково производство.
В отговора на исковата молба
ответникът на първо място навежда твърдението, че договорът между страните е
сключен при липса на съгласие, но в тази връзка се излага довод за сключването
му без представителна власт от името на ищеца-възложител, т.е. за друг вид
недействителност. Счита също, че договорът не е произвел действие между
страните, тъй като е нищожен поради противоречието му със закона, защото
комплексът не е такъв от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС –
няма контролиран достъп, в него има само една сграда, макар и с три секции, и
само един басейн като обслужващ обект, и един ресторант; отрича ищецът да има
качество на инвеститор по чл.2 от ЗУЕС, като освен това той не е сключил
договори с всички собственици на обекти в сградата. Управлението на комплекса
се подчинява на общите правила за управление на етажната собственост, като
първото Общо събрание на Етажната собственост е проведено на 17.07.2018г. В
договора се съдържат неравноправни клаузи – уговорката за авансово плащане е
неравноправна по смисъла на чл.143, т.18, вр. т.14 от Закона за защита на
потребителя, и като такава е недействителна. Друго възражение, при условията на
евентуалност, ответникът е направил за едностранното прекратяване на договора и
че това е сторено с нотариална покана, връчена на ищеца на 30.10.2018г., а като
основание за прекратяването е било неизпълнението на договорните задължения от
страна на ищцовото дружество и организирането на етажните собственици на
дейностите по управлението и поддръжката на общите части в етажната
собственост. Твърдяното неизпълнение се изразява в неподдържането на
асансьорите, на басейна, неосигуряването на охраната на комплекса и контролирания
достъп, не са извършвани обслужващи дейности в това число и
санитарно-хигиенното обслужване на общите части. Оспорва иска за заплащане на неустойка
с възражение за прекомерност и с възражение, че вредите от забавеното
изпълнение се покриват от законната лихва. Моли исковете да бъдат отхвърлени.
В същия едномесечен преклузивен
срок ответникът е предявил насрещен иск, с който иска да бъде установено, че
договорът за управление и поддръжка е нищожен поради противоречието му със
закона или поради невъзможен предмет, че е унищожаем като сключен от ищеца с
грешка в предмета, или че е едностранно прекратен от ищеца, считано от
30.10.2018г. Като основание на предявения иск за нищожност на договора поради
противоречието му със закона се позовава на основанията, изложени в отговора на
исковата молба, а като други основания за нищожността, наред с клаузата за
авансово плащане, въвежда довода, че договорът не е индивидуален с потребителя,
с него се заблуждава потребителя относно предмета – управление на комплекс от
затворен тип, какъвто не е налице. Посоченото в договора невярно обстоятелство,
че жилищният комплекс е от затворен тип, е послужило като основание и задължително
условие за сключване от страна на Г.С. на процесния договор, по който начин
следва да се приеме, че договорът е сключен при грешка в предмета.
Отговор на насрещните искове е
подаден от ответника по тях “Г.П.” ЕООД, който се противопставя на допускането
им за съвместно разглеждане, а ако бъдат приети, същите да бъдат отхвърлени
като неоснователни и недоказани. Излага твърдения, че по отношение на комплекс
“З.о.Р.” са налице изискванията за жилищен комплекс от затворен тип по смисъла
на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, тъй като той е разположен в един поземлен имот, в
който са построени три отделни жилищни сгради, всяка от които в режим на
етажната собственост, в него има и други обекти, предназначени да обслужват
собствениците и обитателите, а именно басейн, беседки, градини, тревни площи,
пейки, столове, маси, шезлонги, алеи за разходка и почивка, както и е налице
контролиран достъп за външни лица, тъй като комплексът е ограден, достъпа се
осъществява през входната врата, заключва се, с ключове разполагат само
собствениците и обитателите, както и с такива за входните врати на сградите,
охраната е чрез видеонаблюдение. “Г.П.” ЕООД се явява инвеститор в комплекса, в
което качество той е сключил договора с нотариална заверка на подписите с
всички етажни собственици, в т.ч. и с Г.С., като в договора дружеството, като
страна по договора, е посочен именно с това си качество. Освен това “Г.П.” ЕООД
притежава 7/10 идеални части от поземления имот, както и на два самостоятелни
обекта в комплекса, и от него са изградени всички подобрения. Всички договори
са вписани от инвеститора в Службата по вписванията – Несебър. По този начин и
съгласно чл.2 от ЗУЕС режимът на управление и поддръжка на общите части в
комплекса се изключва от режима по ЗУЕС. В договора липсват клаузи, които да не
са индивидуално уговорени с етажния собственик, а като критерии за това изтъква
описанието в него на имота на етажния собственик, и че договорът е сключен на
български и на разбираемия от собственика руски език. С отричане твърденията на
“Г.П.” ЕООД за наличие на неравноправни клаузи възразява срещу основателноста
на иска за нищожност на договора на това основание. Отрича и да е налице грешка
в предмета като основание за унищожаемост на договора. Искът, предавен като
насрещен от Г.С., “Г.П.” ЕООД твърди, че е недопустим, позовавайки се на
чл.124, ал.3 от ГПК, като излага и доводи за неоснователност на този иск, а
именно, че волеизявлението на собственика не е достигнало до насрещната страна
по договора, „Г.П.” ЕООД е изправна страна по договора, докато собственикът
виновно не е изпълнявал задълженията си по него.
С влязло в сила Определение от 06.08.2020г.,
постановено по делото, съдът е приел за съвместно разглеждане предявените, при
условията на евентуално обективно съединяване, от Г.М.С. насрещни искове срещу
„Г.П.“ ЕООД за признаване за установено, че процесният договор за управление и
поддръжка от 01.09.2015г. е нижожен поради противоречие със закона или поради
невъзможен предмет, или е унищожаем поради сключването му от ищеца с грешка в
предмета, като е прекратил производството по делото в частта относно предявения
от Г.М.С. насрещен иск за признаване на установено, че договорът е прекратен
едностранно от Г.М.С., считано от 30.10.2018г., поради недопустимост на иска.
В съдебно заседание ищецът се
представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа исковата
молба и моли за уважаване на исковете, както и за отхвърляне на насрещните
искове като неоснователни и недоказани. Прави възражение за прекомерност на
заплатеното от ответника аквокатско възнаграждение.
Ответникът се явява лично в
съдебно заседание и с упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа отговора на исковата
молба, както и насрещната искова молба. Изоставя, като заявява, че не поддържа,
довода за сключване на договора без представителна власт. Моли за отхвърляне на
предявения от ищеца иск. В представените писмени бележки твърди, че са доказани
сочените основания за недействителност на процесния договор, тъй като се
доказали обстоятелствата, че ищцовото дружество няма качеството на инвеститор,
тъй като не е участвало в строителството на комплекса, а самият комплекс не
представлява жилищен такъв от затворен тип, тъй като не отговаря на обективните
условия за това. Договорът не отговаря на изискванията за ЗУЕС, като освен това
таксата, уговорена в него като дължима, е определена в противоречие с чл.51 от ЗУЕС. Наред с това счита за доказано от събраните по делото доказателства
неизпълнението на поетите с договора задължения от страна на ищеца, както и
правото на ответницата да развали едностранно договора, от което тя се е
възползвала. Поради това договорът не е действал през въведения от ищеца
период, а отношенията във връзка с управлението и поддържането на комплекса се
е уреждал въз основа на взети решения на Общо събрание на Етажната собственост.
Въз основа на събраните по
делото писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната
съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:
На 14.06.2011г. е сключен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №
48, том ІІІ, рег.№ 2340, дело № 405/2011г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№
600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по силата на който
договор “М.**” ООД, ЕИК ******, от една страна в качеството му на продавач, е
прехвърлил на “Г.П.” ЕООД, ЕИК *******, от друга страна в качеството му на
купувач, правото на собственост върху следния недвижим имот, а именно: Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ******.3.16, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Свети Влас, община Несебър, одобрени със Заповед
РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, с последно изменение на
кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект в
сграда – Заповед КД-14-02-1679/29.10.2010г. на Началника на СГКК-Бургас, с
адрес на имота град Свети Влас, местност “Ю.” вход В, етаж -1, с предназначение
на самостоятелния обект: за обществено хранене, брой нива на обекта: едно, с
площ от 237,60 кв.м., ведно с 9,86% идеални части от общите части на сградата,
равняващи се на 45,34 кв.м., като площта на самостоятелния обект в сграда,
ведно с идеалните части от общите части на сградата, възлиза общо в размер на
282,94 кв.м., ведно със съответния процент идеални части от правото на строеж
върху поземления имот, който самостоятелен обект е изграден на основание
Разрешение за строеж № 42 от 21.12.2007г. на Главния архитект на Община Несебър
и одобрени инвестиционни проекти на 11.12.2007г. от Главния архитект на Община
Несебър.
С друг договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 01.07.2011г., обективиран в нотариален акт
№ 177, том ІІІ, рег.№ 3260, дело № 550/2011г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№
600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, “М.**” ООД е продал на “Г.П.”
ЕООД правото на собственост върху 7/10 (седем десети) идеални части от следния
недвижим имот, а именно: Поземлен имот с идентификатор ****** по кадастралната
карта и кадастралните регистри на град Свети Влас, одобрени със Заповед
РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, с последно изменение на
кадастралната карта и кадастралните регистри със Заповед
КД-14-02-1679/29.10.2010г. на Началника на СГКК-Бургас, с адрес на имота: град
Свети Влас, местност “Ю.”, с площ от 1952 кв.м., с трайно предназначение на
територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг
курортно-рекреационен обект, при съседи: ПИ №№ 11538.2.67, 11538.2.38,
11538.2.107, 11538.2.25, 11538.2.73, ведно с правото на собственост върху
подобренията, изградени в поземления имот, без сградите.
Комплексът е разположен в
поземлен имот с идентификатор ****** по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Свети Влас, община Несебър, одобрени със Заповед РД-18-48 /
03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение на
кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от
29.06.2020г., адрес на Поземления имот: град Свети Влас, местност Ю., площ 1952
кв.м.; трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно
ползване: За друг курортно-рекреационен обект.
На 28.09.2011г. е издадено от
Главния архитект на Община Несебър Удостоверение № 197 за въвеждане в
експлоатация на строеж: Жилищна сграда – секция „А“, секция „Б“ и секция „В“, с
идентификатори по кадастралната карта ******.1, ******.2 и 11538.2.27.3,
находящ се в имот с идентификатор по кадастралната карта ******, местност „Ю.“,
град Свети Влас, община Несебър. „Г.П.“ ЕООД е вписан като един от четиримата
инвеститори на строежа в удостоверението за въвеждането му в експлоатация, по
силата на нотариалния акт от 14.06.2011г.
Между “М.**” ООД и “Г.П.” ЕООД
е сключен трети договор на 14.12.2011г., с който продавачът “М.**” ООД е
прехвърлил на купувача “Г.П.” ЕООД правото на собственост върху следния
самостоятелен обект в сграда, находящ се в град Свети Влас, община Несебър, в
жилищна сграда – комплекс “З.о.Р.”, с кадастрален идентификатор ******.2,
построена в поземлен имот с кадастрален идентификатор ****** съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със Заповед
№ РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, с последно изменение
на кадастралната карта и кадастралните регистри – Заповед №
КД-14-02-1679/29.10.2010г. на Началник на СГКК-Бургас, който комплекс се състои
от три броя жилищни сгради в режим на етажната собственост с
идентификатори ******.1, ******.2, ******.3, а именно: Самостоятелен обект в
сграда с адрес: град Свети Влас, местност “Ю.”, вход Б, етаж 0, обект А4,
представляващ имот с идентификатор ******.2.4, с предназначение на
самостоятелния обект: за офис, със застроена площ от 66,96 кв.м., ведно с 12,99
кв.м. идеални части от общите части на сградата, като площта на обекта, ведно с
общите части, възлиза на 79,95 кв.м., ведно с припадащите се идеални части от
правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата.
Договорът е сключен в нотариална форма с нотариален акт № 160, том VІІ, рег.№
7776, нот. дело № 1307/2011г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и
район на действие Несебърския районен съд.
С договор за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен на 01.09.2011г. от „М.**“ ООД, от една страна в
качеството му на продавач, и Г.М.С., от друга страна в качеството й на купувач,
последната е придобила собствеността върху следния недвижим имот, находящ се в
град Свети БВлас, в жилищна сграда „З.о.Р.“, построена в поземлен имот с
идентификатор ****** съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на
град Несебър, одобрени със Заповед № РД-18-48 / 03.10.2005г. на Изпълнителния
директор на АК, с последно изменение със Заповед № КД-14-02-1679 / 29.10.2020г.
на Началника на СГКК-Бургас, а именно: Апартамент В2, представляващ
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******.3.8, с адрес на имота: град
Свети Влас, местност „Ю.“, вход ******, брой нива на обекта: 1, със застроена
площ от 46,59 кв.м., ведно с 8,79 кв.м. идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена
сградата, като площта на апартамента ведно с общите части възлиза на 55,38
кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – ******.3.7,
под обекта – ******.3.4, над обекта – ******.3.12. Договорът е сключен в
нотариална форма с нотариален акт № 144, том IX, рег.№
11252, нот. дело № 1634/2015г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие
Несебърския районен съд.
На 01.09.2015г. между „Г.П.“ ЕООД,
от една страна в качеството му на „управител“, и Г.М.С., от друга страна в
качеството й на „собственик“, е сключен Договор за управление и поддръжка на
общите части в жилищен комплекс от затворен тип „З.о.Р.“, а в него е посочено,
че той се сключва на основание чл.2, ал.1 от ЗУЕС. С него „собственикът“
възлага, а „управителят“ приема и се задължава срещу възнаграждение да извършва
управление на общите части на жилищния комплекс от затворен тип, като
управлението обхваща: осигуряване на контролиран достъп на трети лица в
комплекса; организация на вътрешния ред в сградите и общите съоръжения на
комплекса; оказване на всякакво съдействие и подпомагане на собствениците с цел
спокойно и необезпокоявано позване от тяхна страна на жилищата им и комплекса
като цяло и упражняване правата им на собственост; техническа поддръжка на
басейна, зелените площи и дворното пространство; осигуряване на целогодишна
охрана на комплекса; извършване на санитарно-хигиенно обслужване на общите
части на жилищните сгради и околното пространство; изплащане на задълженията
към съответните експлоатационни дружества и фирми-доставчици за предоставените
от тях услуги по снабдяването с вода, електричество, телекомуникаионни услуги,
охрана и други подобни, отнасящи се до общите части на комплекса; организиране
и управление на платени обслужващи дейности в комплекса. Съгласно чл.7.1. от
договора същият влиза в сила от датата на сключването на договора за
покупко-продажба на самостоятелния обект в комплекса – 01.09.2015г., и се
сключва за срок от 5 години, след изтичането на който страните подписват нов
договор за управление и поддръжка, а съгласно чл.7.2. от договора, ако
управителят не предложи нов договор в двумесечен срок преди изтичане на срока
по чл.7.1. от договора, или ако в същия срок никоя от страните не отправи до
другата писмено предизвестие за прекратяването на договора, същият се счита
автоматично продължен за нов срок от 5 години. Основното задължение на
собственика е да заплаща на управителя годишна такса за покриване на разходите
за управлението и обикновената поддръжка на комплекса за всеки самостоятелен
обект в размер на 12 евро за всеки квадратен метър, като общата годишна такса
ще се изчисли върху застроената площ на самостоятелния обект, ведно с
припадащите му се идеални части от общите части на сградата; годишната такса се
дължи за услугите за календарната година – от 01 януари до 31 декември на съответната
календарна година. Съгласно чл.3.1. от договора таксите се заплащат авансово не
по-късно от 31 март на съответната година – таксата за следващата календарна
година. В чл.8.1. от договора е предвидено, че ако собственикът изпадне в
забава за заплащане на дължимата такса, както и направените или планирани
разходи за поддръжка по чл.4.2., 4.3., 4.4., същият дължи неустойка в размер на
1% върху дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от 30% върху
дължимата сума; в случай, че собственикът изпадне в забава за плащане на
таксата по чл.2.1. с повече от един месец, същият дължи освен таксата за
съответната година, и неустойка в размер на тази такса. В чл.4.2., 4.3. и 4.4.
от договора страните са предвидили наред с таксата, собственикът да заплаща и
пропорционално на притежаваните от него идеални части от общите части на
сградата и всички непредвидени разходи, свързани с отстраняване на аварии или
повреди на общите инсталации, оборудване, уредби или други общи части на
сградата и комплекса, както и всички необходими разходи (неотложни разходи) във
връзка с осъществяване на техническата изправност на сградата и на съоръженията
и инсталациите в нея и комплекса с оглед запазването на здравето и
безопасността на обитателите и гражданите, така и всички планирани разходи,
необходими за капитален ремонт на сградите и съоръженията в комплекса, които
представляват общи части, както и всички полезни разходи, с които се увеличава
стойността на сградата и преустройства и ремонт на общите части. Договорът е с
нотариална заверка на подписите с рег.№ 11267 от 01.09.2015г. на нотариус Стоян
Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд. Същият е
вписан в Службата по вписванията – Несебър като Акт № 15, том 5, вх. Рег.№ 7005
от 01.09.2015г.
Освен договора на Г.М.С., по
делото са представени още 36 броя други договори за управление и поддръжка на
общите части в комплекса, които други етажни собственици са сключили
едновременно с придобиването на собствеността върху съответните им
самостоятелни обекти, а насрещна страна по тези договори е „Г.П.“ ЕООД, в
качеството му на управител, като и в тях е посочено, че са сключени на
основание чл.2, ал.1 от Закона за управление на етажната собственост и всички
са с нотариална заверка на подписите и са вписани в Службата по вписванията –
Несебър. Тези договори имат и същия предмет, както договора, сключен с
ответницата относно дейностите, които „Г.П.“ ЕООД се е задължил да извършва възмездно срещу
заплащане на годишната такса от страна на съответния етажен собственик.
На 06.07.2018г. друг от етажните
собственици – Л.А.С., е свикала Общо събрание на собствениците на самостоятелни
обекти в сграда с идентификатори №№ ******.1 вход А, ******.2 вход Б и ******.3
вход С, комплекс “Г.А.” в град Свети Влас, местност Ю., като в подписаната от
нея покана е посочено, че тя свиква събранието на основание чл.12, ал.6 от ЗУЕС. Събранието е било проведено на 16-17 юли 2018г. на основание чл.15, ал.3
от ЗУЕС, а участниците са взели решение, според което комплексът НЕ се счита
такъв от затворен тип, а управлението на комплекса да се осъществява от Общото
събрание и в съответствие с изискванията на ЗУЕС. За управител на Етажната
собственост е избрана Т.П.за срок от 1 година, избран е и контрольор, приет е и
Правилник за вътрешния ред на сградата. Вземани са решения за това какви
разходи ще се извършват от Етажната собственост и в какви размери за
финансовата година – от 01.08.2018г. до 31.07.2019г., но не са вземани решения
за размерите на таксите за управление и поддръжка и на вноските в създадените
фондове, които отделните етажни собственици да заплащат като приходи в приетия
бюджет на ЕС, нито е посочен алгоритъм за изчисляването им. Вместо това
декларативно и съвсем повърхностно е прието с решения, че: доходите в бюджета
на ЕС ще се формират въз основа на размера на всички разходи, предвидени в
бюджета, разпределението на разходите да се извърши съгласно разпоредбите на
ЗУЕС. Избраният управител на ЕС е упълномощен да намери съответни фирми –
изпълнители на услуги, и да сключи от името на ЕС договори за поддържане на
сградата и прилежащите територии на сградите, за абонаментно обслужване на
асансьорите в сградите, да подписва споразумение за ползване на поземления имот
ведно с всички подобрения, приращения, съоръжения, технически помещения, да проведе
преговори с ВиК и ЕВН, да предприеме всички необходими мерки за обособяване на
обща партида за вода и ток на общите части на сградите, като подава, подписва и
получава съответните документи и извършва всички необходими плащания.
Въпреки, че протоколът от ОСЕС е бил
изготвен на 18.07.2018г., когато е поставено и съобщението по чл.16, ал.7 от ЗУЕС, избраният
на събранието за управител Т.П.е заявила пред Община Несебър това свое качество
още в деня на провеждане, съответно приключване, на събранието – 17.07.2018г.
На 07.09.2018г. А.В.Д.се е
представил за пълномощник на ответника Г.М.С. и е изготвил от нейно име и е
изпратил до “Г.П.” ЕООД нотариална покана рег.№ 7117, том 3, Акт 159 на
нотариус Мария Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския
районен съд, в която се твърди, че “Г.П.” ЕООД не изпълнява задълженията си по
сключените договори за управление и поддръжка, като в комплекса не се осъществяват
охранителни дейности, поради което
достъпът до сградите и до самостоятелните обекти в тях не е контролиран,
асансьорните съоръжения не работят, не се поддържа хигиена. Не се извършва
техническа поддръжка на басейна, поради което не може да се ползва, изоставени
са и тревните площи. Направено е изявление, че процесният договор се разваля на
това основание. Нотариалната покана е изпратена от нотариуса за връчване чрез
призовкар, но при посещенията на адреса на управление на “Г.П.” ЕООД на 11-и и
29-и септември и на 10-и октомври 2018г. управителят или представител не е
открит, поради което е залепено уведомление.
На 11.10.2018г. от името на
Етажната собственост е заявена пред “ЕВН България Електроснабдяване” ЕАД смяна
на титуляра на партидите в трите сгради в комплекса във връзка с доставката и
продажбата на ел. енергия, а на 21.11.2018г. е сключен с изпълнителя “Б.Л.*”
ООД договор за абонаментно обслужване и ремонт на асансьори, като Етажната
собственост има качеството на абонат по този договор, и който договор има за
предмет поддържането в техническа изправност на асансьорите в трите сгради в
комплекса, чрез извършването на профилактични прегледи, отстраняване на
възникнали повреди, указания за правилна експлоатация. Този договор е бил
подновен на 04.07.2019г.
„Г.П.“ ЕООД също е имал сключен
от 01.08.2011г. договор с „Б.Л.“ ЕООД за абонаментно обслужване и ремонт на
същите асансьори и също въз основа на него е продължил да има задължение да
заплаща на изпълнителя абонаментните такси на трите асансьора в комплекса.
Доставките на вода и интернет в комплекса и осигуряването на охраната са
продължили да се осъществяват от “Г.П.” ЕООД и след събранието на етажните
собственици, проведено през месец юли 2018г., по силата на сключени преди това
договори със своите съконтрахенти – доставчици на посочените услуги, като е
извършвал плащания в изпълнение на тези свои договорни задължения. Друг договор
за абонаментно обслужване на асансьорите „Г.П.“ ЕООД е сключил впоследствие на
02.01.2019г. с изпълнителя „ЛИФТ ЛТД“ ООД. Заплащал е и за закупуваните от него
вещи, препарати и други, свързани с необходимостта от поддръжката не само на
общите части в сградите, но и в разположените в двора басейн, тревни площи и
други съоръжения, офис-консумативи и материали. До промяна на титуляра на
партидата е заплащал и за консумираната в комплекса ел. енергия, касаеща общите
части.
От показанията на свид. Гинка
Георгиева Янева, която работи по
трудово правоотношение за „Г.П.“ ЕООД по силата на трудов договор от месец
октомври 2018г. и ползва офис в комплекс „Г.а.р.“, собственост на „Г.П.“ ЕООД,
където й е работното място всеки делничен ден от 09:00 часа до 18:00 часа, се
установява, че комплексът е ограден с ограда, има два входа, на които са
поставени врати, за които всеки от собствениците в комплекса разполага с ключ,
в комплекса има изградени басейн, алеи за разходка, места за отдих. За вратите
от всяка от сградите съответните етажни собственици също разполагат с чипове
предвид изградената в комплекса система за контрол на достъпа. Басейнът
ежедневно се поддържа чист през летния сезон за да може да се ползва по
предназначение, като през 2018-а и 2019-а години назначен на длъжност
„чистачка“ служител се грижи за почистването на общите части в сградите, като
работното време на чистачката е по три часа на ден. Друг служител се грижи за
поддръжката на зелените площи в комплекса. Тези служители са назначени по силата
на трудови договори с работодател „Г.П.“ ЕООД. Охраната на комплекса до месец
декември 2017г. се е осъществявала чрез наети за тази цел лица, т. нар. „жива
охрана“, откогато са били инсталирани камери за видеонаблюдение, чрез които се
следи за реда и сигурността извън сградите в комплекса като при необходимост се
изпраща екип за отстраняване на възникнал проблем. Възнаграждението за
поддържането на охраната в комплекса също е задължение на „Г.П.“ ЕООД, като
договорът за охраната на комплекса е сключен с „АБ СОЛЮШЪН СЕКЮРИТИ“ ООД.
Споменава за случай през 2018г., когато служители на дружеството, с което „Г.П.“
ЕООД е сключило договор за поддръжка на асасьорите в сградите, не са били
допуснати от етажни собственици и са ги изгонили, тъй като тези етажни
собственици са настоявали служители на другото дружество, с което е сключен
друг такъв договор от името на „Етажната собственост“ и действащ паралелно с
първия, да отстранят възникнал проблем в един от асансьорите. Доставчик на
водата в комплекса е „Е.в.“ ЕООД пак по силата на сключен договор с „Г.П.“
ЕООД, който договор продължава да действа, а стойността на потребените
количества вода не само в общите части на комплекса, но и във всеки един от
самостоятелните обекти, се заплаща именно от „Г.П.“ ЕООД, който е задължен по
този договор. Етажните собственици не са правили опит да прекратят действието
на този договор, тъй като не разполагат с възможност за алтернатива за
осигуряване на вода в комплекса от друг източник с друг доставчик. Свид. Я.уточнява, че „Г.П.“ ЕООД не
отдава под наем апартаменти в комплекса, защото не притежава такива и не
извършва посредническа дейност с такъв предмет. Разходите за поддръжката
в комплекса продължават да се поемат изключително от „Г.П.“ ЕООД, в това число
заплащането и водата в общите части и тази, потребавана в отделните
самостоятелни обекти.
Свид. Юрий Михайлович Усов, който
също притежава жилище в комплекса, твърди, че пред първите години –
2012-2013г., „Г.П.“ ЕООД е изпълнявал много добре дейностите в комплекса по
поддържането му и по управлението. Впоследствие той, както и други собственици
в комплекса, между които и ответникът Г.С., са имали възражения и забележки по
поддръжката в комплекса, по която причина тя вече не е искала да заплаща за
поддръжката, както и че след събранието на Етажната собственост през 2018г., на
което е било взето решение да се събират пари, лично Г. Семчкова е почиствала
незастроеното пространство в комплекса, както и асаньорите в отделните входове
на сградата, поливала е цветята и е косяла тревата. Със средства на Етажната
собственост е правен ремонт на покрив. Твърди също, че при повредата на
асаньорите през 2018г. „Г.П.“ ЕООД не е предприел никакви действия за
отстраняване на авариите.
За претендираното от ищеца
вземане същият е подал заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.417
от ГПК, въз основа на което е било образувано ч.гр.д.№ 424/2019г. по описа на
Несебърския районен съд, който е уважил искането е издал Заповед №
206/24.04.2019г. за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по
чл.417 от ГПК, по силата но която длъжникът Г.М.С., гражданин на Руската
Федерация, родена на ***г., Код по Булстат ******, постоянен адрес ***,
комплекс „З.о.Р.“, вход ******, местност „Ю.“, община Несебър, следва да
заплати на „Г.П.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***
Влас, местност „Ю.“, комплекс „Г.а.р.“, вход *********, представлявано от
управителя И.З.К., сумата в размер на 1 329,12 евро, представляваща
незаплатена главница – такса за управление и поддръжка за 2019г., дължима до
края на месец март 2018г., и такса за 2020г., дължима до края на месец март
2019г., съгласно т.2.1. от сключен между страните Договор за управление и
поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „З.о.Р.“ от 01.09.2015г.
с нотариална заверка на подписите рег.№ 11267 от 01.09.2015г. по описа на
нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на Нотариалната камара, вписан под № 15, том
5, вх. Рег.№ 7005/01.09.2015г. по описа на Агенция по вписванията при
РС-Несебър, ведно със законната лихва върху главницата, начиная от датата на
подаване на заявлението – 23.04.2019г. до окончателното изплащане на
задължението; сумата от 398,73 евро, представляваща неустойка в размер на 30%
върху дължимата главница по т.8.1. от цитирания договор за управление и
поддръжка на общите части в жилищния комплекс от затворен тип „З.о.Р.“, както и
сумата от 568 лева – разноски по делото,
от които държавна такса – 68 лева и адвокатски хонорар – 500 лева.
Въз основа на така издадената
заповед за изпълнение и изпълнителен лист е било образувано изпълнително дело №
20197060400122 по описа на ЧСИ д-р Росица Стоянова с рег. № 706 на КЧСИ и район
на действие Окръжен съд – Бургас. След получаване на призовката за доброволно
изпълнение и в срока по чл.414, ал.2 от ГПК длъжникът по заповедта за
изпълнение – ответникът по настоящото дело – е подал възражение, че не дължи
сумите по нея. За подаденото възражение заявителят е бил уведомен като
едновременно с това му е указано, че може да предяви иск за установяване на
вземането си за сумите, предмет на заповедта за изпълнение, в едномесечен срок
от съобщаването. Съобщението с тези указания е връчено на заявителя на 12.07.2019г.
Установителният иск, въз основа
на който е образувано настоящото исково производство, е предявен на 09.08.2019г.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
Предвид, че предявеният
установителен иск е предявен в срока по чл.415, ал.4 от ГПК и с оглед
твърденията на ищеца, послужили като основание на иска, както и формулираните
претенции, съдът намира иска за допустим.
Съгласно общия принцип за
разпределение на доказателствената тежест, всяка от страните следва да ангажира
доказателства в подкрепа на твърденията си относно изгодните за нея факти.
Предвид характера на предявения иск за установяване съществуването на вземането
по заповедта за изпълнение и предвид разпределението на доказателствената тежест
в настоящото производство, ищецът следваше да установи наличие на валидна
облигационна връзка с твърдените права и задължения на страните, фактът, че е
изправна страна по договора, размерът на дължимите възнаграждения за процесните
периоди, наличието на предпоставките, довели до дължимост на претендираната
сума, и обстоятелствата, които служат за определяне на съставните им елементи.
Ответникът следва да докаже изпълнението на задълженията си по договора или
наличието на правоизключващи или други правопогасяващи обстоятелства относно
задължението по договора.
Единият от основните въпроси
между страните е не само за действието на договора за управление и поддръжка на
общите части в комплекс „З.о.Р.“ през въведения от ищеца период, т.е. дали е
прекратил действието си поради едностранното му разваляне от страна на
ответника, но и за неговото валидно съществуване, т.е. дали въобще е породил
действие. За да обоснове този свой довод, ответникът изразява становище, че
жилищният комплекс не е от затворен тип, а ищецът – изпълнител по договора –
няма качеството на инвеститор, не всички етажни собственици са сключили
договори по чл.2 от ЗУЕС, поради което дейностите по управлението в Етажната
собственост следвало да се уредят по общите правила на ЗЕУС, което пък е в
правомощието на Общото събрание на ЕС. Наред с това ответникът твърди, че имал
качеството на потребител по процесния договор с ищеца, ползвал се от закрилата
на Закона за потребителския кредит, а отделни клаузи в него са неравноправни,
съответно нищожни – за авансовото плащане на таксата, за автоматичното
продължаване действието на договора, клаузите не са уговорени индивидуално,
което пък влечало нищожността на целия договор.
Ответникът няма качеството на
потребител, тъй като задълженията му, като собственик на самостоятелен обект в
етажната собственост, за заплащане на такси за управление и поддръжка и други,
които са облигационни, се подчиняват на специален правен режим. Същите се
дължат или на Етажната собственост или по силата на сключен договор, който
обаче няма характера на потребителски (Решение № 128 от 18.07.2018г. по гр.д.№
601/2018г. по описа на ВКС, I т.о.). Поради това ответникът не
може да се позовава на Закона за защита на потребителя за да обосновава, че
сключеният от него договор или отделни клаузи от него са нищожни като противоречащи
на разпоредби на този закон. Затова и предявеният от него насрещен иск за
нищожността на процесния договор поради противоречието му със закона – Закона
за защита на потребителя, се явява неоснователен и като такъв следва да се
отхвърли.
Жилищният комплекс от
затворен тип съществува обективно, когато са изпълнени изискванията на закона,
когато той притежава белезите, определени в § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС: 1) наличие
на повече от една сгради в режим на етажна собственост, 2) наличие на други
обекти и обслужващи собствениците и обитателите, 3) всички обекти са изградени
върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, 4) спазени са изискванията
за контролиран достъп на външни лица, ограничен е достъпът на външни лица.
Комплексът от затворен тип е обективна даденост. Не може някакъв акт, в това
число и договорът по чл.2 от ЗУЕС, да определят дали това е комплекс от
затворен тип. Договорът е последица
– ако е построен такъв комплекс, собствениците на самостоятелни обекти са
длъжни да сключат договор за управление с инвеститора, което следва от
легалната дефиниция по § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, който не визира като елемент
наличието на договор по чл.2. Затова още по-малко на етажните собственици
може да бъде позволено да решат в един момент, включително и с решение, взето
на свикано от тях Общо събрание по реда на ЗУЕС, че комплексът вече престава да
бъде такъв от затворен тип, и такова едно решение да бъде признато, по който
начин да се насърчават и признават решения на общото събрание на етажната
собственост да регулират начина и реда за ползване на съоръженията, които са
издигнати със средства и труда на инвеститора. Защото освен това такива етажни
собственици целят да елиминират договора като основен регулаторен механизъм и в
противоречие със закона и елементарни правила на вещното право етажната
собственост чрез решения се домогва до ползване на чужда собственост,
извършване на търговска дейност в противоречие със закона като сключва договори
за поддръжка с трети лица и излиза извън своята компетентност, което не бива да
бъде допускано.
Всички тези решения, взети от
етажните собственици на Общото им събрание, проведено на 16-17 юли 2018г., са
нищожни, тъй като редът на ЗУЕС за уреждане на отношенията в комплекс “З.О.Р.”,
свързани с управлението и поддръжката на общите части в комплекса, е изключен
от действието на чл.2 от ЗУЕС, а решенията са взети извън компетентността по чл.11
и чл.33 от ЗУЕС (Определение № 89 от 22.05.2017г. по ч.гр.д.№ 1464/2017г., І
г.о. на ВКС и Определение № 339 от 18.07.2018г. по ч.гр.д.№ 2612/2018г., ІV
г.о. на ВКС). Нищожността на решенията на това Общо събрание на ЕС е призната с
влязъл в сила на 14.05.2021г. съдебен акт – Решение № 260089/08.04.2021г.,
постановено по гр.д.№ 824/2019г. по описа на Несебърския районен съд.
Възражението на ответната
страна, че сградата не е изградена в жилищен комплекс от затворен тип по
смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС е неоснователно. От удостоверение № 197 от
28.09.2011г. на Главния архитект на Община Несебър е видно, че трите сгради, а
именно тези с идентификационни номера ******.1, ******.2 и ******.3, са
построени в един урегулиран поземлен имот, който е с кадастрален идентификатор ******
в местност „Ю.“, град Свети Влас. В поземления имот – дворното пространство,
има изграден басейн, обособени са зелени площи, които са предоставени за общо
ползване само от собствениците и обитателите и съставляват други обслужващи
обекти по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, които са предмет на сключените
договори за управление и поддръжка на общите части в комплекса, но за които
Етажната собственост твърди, че е поела разходите по тяхната поддръжка от
2018-а година. С тези договори инвеститорът освен техническата поддръжка на
басейна, зелените площи и дворното пространство, организирането и управлението
на платени обслужващи дейности в комплекса, е поел и задължението да осигурява
целогодишна и денонощна охрана, което на практика означава спазване
изискванията за контролиран достъп на външни лица и ограничаване на достъпа им
до комплекса. Контролиран достъп означава да е ограничен или дори забранен
достъпът на лица, които не обитават обекти в комплекса, да ползват и да се
намират без разрешение на терена на комплекса. Както в терен, който е лична
собственост, не може да се влиза свободно, така не може да се посещава и да се
ползват съоръженията, които се намират на територията на затворения комплекс. И
за това се грижи инвеститорът, като контролира кои лица влизат и с каква цел.
Контролът може да се осъществява чрез лична охрана, прегради, камери, сигнали и
други охранителни средства.
Инвеститор, който иска да
централизира управлението на общите части и да изключи управлението на общите
части от органите на етажната собственост, трябва да се възползва от
възможността, която му предоставя чл.2 от ЗУЕС – да сключи с всички собственици
договори в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да ги впише в
имотния регистър в Агенцията по вписванията по партидата на всеки от
самостоятелните обекти. Договорите трябва да имат еднакво съдържание и в тях
детайлно и подробно да е уредено управлението на общите части на етажната
собственост. Законът обаче не е
предвидил принуда за сключване на такива договори. Правата и задълженията по
тях не възникват по силата на закона. Инвеститорът трябва да предвиди правните
средства за сключване на такива договори – той може или да свърже договора по чл.2
от ЗУЕС с договора за продажба на имота, т.е. с нотариалния акт, или да
съгласува с купувача неговите клаузи. Не е изключено собственикът на
самостоятелния обект да не изпълнява договора и да се стигне до разваляне от
страна на инвеститора. Тогава той ще се изключи от договорния режим на
управление на етажната собственост. Така ще се стигне до заобикаляне на режима
по чл.2 от ЗУЕС и собствениците могат да тръгнат на плоскостта на режима по
ЗУЕС, в който се съдържа огромна празнота, понеже не регламентира правните
средства за постоянно действие на договора по чл.2, нито урежда последиците ако
договорът не бъде сключен или бъде прекратено действието му.
Ако обаче е сключен договор по
чл.2 от ЗУЕС между инвеститора и собственика на имота и този договор е сключен
в предвидената в закона форма и е вписан, той обвързва и частните
правоприемници на страните по него – приобретателя на инвеститора и
приобретателя на собственика на самостоятелния обект, ако той го продава.
Приобретателят на инвеститора придобива правата и задълженията по договора по
чл.2 от ЗУЕС и получава правното качество на инвеститор, а купувачът е обвързан
от действието на договора, сключен от неговия праводател.
Що се отнася до възражението, че
изпълнителят („управителят“) по договорите за управление и поддръжка – „Г.П.“
ЕООД, няма качеството на инвеститор, то същото не се подкрепя от събраните по
делото доказателства. Напротив, това дружество е придобило собствеността върху
по-голямата част от поземления имот, въз основа на сделка, сключена с предишния
инвеститор „М.**“ ООД, като последният, макар и да е бил възложител на строежа,
след като е прехвърлил притежаваните от него идеални части от правото на
собственост върху поземления имот, и макар да притежава понастоящем
самостоятелни обекти в комплекса, е изгубил качеството си на инвеститор на
комплекса, като сам е прехвърлил това качество на своя съконтрахент. Последица
от това е, че „Г.П.“ ЕООД е вписан като инвеститор в Удостоверението за въвеждане
в експлоатация на строеж, и в това качество именно той, а не друг от
притежаващите идеални части от поземления имот, е участвал при сключването на
договорите със собствениците за поддръжката и управлението на общите части в
комплекса.
Законът предоставя възможност
на инвеститора да изгради сградата, обектите в която ще бъдат в режим на етажна
собственост, като жилищен комплекс от затворен тип. Решението е било на
предишния инвеститор „М.**“ ООД и принадлежността към такъв комплекс
представлява важна характеристика на всеки един от самостоятелните обекти в
сградата. Всяко лице, което желае да закупи имот в такава сграда, отнапред е
информирано, че освен собствеността върху съответния обект, ще получи от
инвеститора (независимо дали първоначален или последващ) и особен режим на
ползване и поддържане на общите части. Законът не предвижда решението на
инвеститора да бъде санкционирано от администрацията в процеса на проектиране,
изграждане и въвеждане на сградата в експлоатация. Достатъчно е инвеститорът да
договори с лицата, придобиващи собственост върху самостоятелните обекти, че
общите части на сградата и прилежащата земя ще се поддържат и управляват като
жилищен комплекс от затворен тип.
Предвид гореизложеното,
неоснователни се явяват и насрещните искове на ответника, че договорът има
невъзможен предмет или че е унищожаем поради грешка в предмета, защото и
комплексът е жилищен и представлява такъв от затворен тип, съответно ответникът
Г.С. не е била измамена при склчването на договора, както твърди процесуалният
й представител, както и поради обстоятелството, че ищцовото дружество има
качеството на „инвеститор“, въпреки позицията на процесуалния представител на
ответника, че такова качество може да има само този, който е участвал в
строителството на комплекса.
Ответникът възразява, че
процесният договор за управление и поддръжка на общите части в комплекса е
прекратил действието си с изпратената на 07.09.2018г. нотариална покана, с
която едностранно е развалил договора, и че това е станало поради виновното
неизпълнение но договорните задължения от страна на ищеца – „управител“ по
договора.
Първо, от нотариалната покана до
„Г.П.“ ЕООД, в които се съдържа волеизявление за едностранното разваляне на
договора, е изпратена от името на А.В.Д., който се е представил за пълномощник
на Г. М.С., от чието име изхожда нотариалната покана. Доказателства за надлежно
възникнала и съществуваща представителна власт в полза на това лице и за
извършването на това конкретно действие, по делото липсват, т.е. той не е
действал като пълномощник на Г.С. нито по силата на изрично писмено пълномощно,
нито по силата на нищожно решение на Общото събрание на Етажната собственост. В
случая не се налага да се обсъжда нито въпросът дали следва да се счита, че
действията на мнимия представляван са потвърдени от Г.С., нито, че нотариалната
покана не е връчена от нотариуса, тъй като представител на „Г.П.“ ЕООД –
инвеститора, до който нотариалната покана е адресирана, не е открит на адреса
на управление.
Второ, дори и да се приеме, че
ответникът е потвърдил действията на мнимия си представител (което не се
твърди) и че волеизявлението е достигнало до ищеца – другата стана по договора,
това волеизявление не е породило целените от ответника последици и действието
на договора да бъде прекратено поради развалянето му. Ответникът не е заплащал
годишните такси, включително и за 2018г., поради което не е изправна страна по
договора, комуто единствено се дава право да развали едностранно същия.
Същевременно неизпълнението на част от задълженията, поети от „Г.П.“ ЕООД, през
2018г. не се дължи на виновно поведение. Доказа се, че етажните собственици,
между които и ответникът Г.С., са пречели на дружеството да извършва, лично или
чрез трети лица, с които и договаряло, част от дейностите по управлението и
поддръжката на комплекса, като са решили, че могат самите те да ги осъществяват
и да поемат част от разходите. Поводът за тези техни действия е именно
проведеното Общо събрание на Етажната собственост и опитът им да изпълняват
взетите на него решения, да прехвърлят управлението на целия комплекс, а не
само на общите части на сградите, на Етажната собственост, като изземат от
инвеститора част от дейностите по управлението и го лишат от възможността да
изпълнява договорните си задължения (Решение № III-35 от
23.04.2021г. по в.гр.д.№ 252/2021г. на Окръжен съд – Бургас).
Налице е типичен случай на
липса на кредиторово съдействие по смисъла на чл.95 от ЗЗД, според която
разпоредба забава на кредитор е налице, когато последният неоправдано не приеме
предложеното му от длъжника изпълнение или не даде необходимото съдействие, без
което длъжникът не би могъл да изпълни задължението си. За да се освободи от
отговорност за своята забава в хипотезата на чл. 95 от ЗЗД, длъжникът следва да установи, че точното
изпълнение на неговото задължение е било обусловено от определено съдействие от
страна на кредитора, което не му е било оказано или изпълнението не е било
прието от кредитора. Съгласно константната съдебна практика (решение №
15/04.05.2011 г. по гр. д. № 1575/2009 г. н ВКС, IV г. о., решение №
203/30.01.2012 г. по т. д. № 116/2011 г. на ВКС, II т. о, решение №
155/03.01.2018 г. по гр. д. № 4844/2016 г. на ВКС, III г. о) изпадането на
кредитора в забава по смисъла на чл. 95 от ЗЗД, водеща до освобождаване на длъжника от
последиците на собствената му забава, е възможно в две хипотези - ако длъжникът
неоправдано не приема предложената му престация и/или ако не окаже необходимото
на кредитора съдействие за изпълнението.
Съдът намира главната претенция
за заплащане на годишните такси за покриване разходите за управлението и
обикновената поддръжка на комплекса, дължима от ответника за календарните
2019-а и 2020-а години, по силата на договора между страните от 01.09.2015г.,
за доказана, включително и по размер, както и доказана изискуемостта на тези
парични задължения, считано съответно от 31-и март 2018г. и 31-и март 2019г.,
т.е. тя е настъпила преди подаване на заявлението за издаване на заповед за
изпълнение по чл.417 от ГПК. Следва да се ангажира и договорната отговорност на
ответницата за заплащане на договорната неустойка, възлизаща на сумата в размер
на 199,36 евро върху таксата за 2019г. от 664,56 евро и в размер на 199,36 евро
върху таксата за 2020г. от 664,56 евро. Тези претенции следва да бъдат уважени
като основателни и доказани, съответно всички доводи, възражения и оспорвания
на ответника се явяват неоснователни и не опровергават дължимостта на сумите.
Неоснователно и възражението на прекомерност на уговорената неустойка, тъй като
същата има краен предел, представлява определен процент от главницата и се
дължи за определен кратък период от време, по който начин тя не е излязла извън
рамките на обезпечителната, обезщетителната и санкционните й функции.
Съгласно правилата на процеса в
полза на ищеца следва да бъдат присъдени направените по настоящото дело
разноски в общ размер на 335,98 лева, включващи платената държавна такса в
размер на 85,97 лева и платеното адвокатско възнаграждение в размер на 250
лева, съгласно списъка на разноските, която сума ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
Предвид разясненията, дадени в ТР
№ 4/2013г. на ОСГТК на ВКС, т.12, съдът следва да се произнесе с осъдителен
диспозитив и по направените в заповедното производство разноски, които съдът
намира за доказани в пълния им размер от 568 лева за платена държавна такса –
68 лева, и за платено адвокатско възнаграждение – 500 лева, която сума
ответникът също следва да бъде осъден да заплати на ищеца.
На ответника не се следват
разноски по правилата на 78, ал.3 от ГПК с оглед изхода на делото, поради което
направените от нея разноски и претендирани такива в общ размер от 1 460
лева, включваща възнаграждение за един адвокат в размер на 1 200 лева
съгласно списъка на разноските, както и сумата в размер на 260 лева за платена
държавна такса за предявените насрещни искове, следва да останат за нейна
сметка, а претенцията за тяхното заплащане следва да бъде отхвърлена като
неоснователна.
Предвид гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от Г.М.С.,
родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес ***,
местност “Ю.”, комплекс “З.о.Р.”, вход ******, Код по Булстат ******, при
условията на евентуално обективно съединяване, искове за признаване нищожността на сключения с “Г.П.” ЕООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление *** Влас, местност “Ю.”, комплекс “Г.а.р.”, вход
*********, представлявано от управителя И.З.К., Договор за управление и
поддръжка на общите части в комплекс от затворен тип “З.О.Р.” с нотариална
заверка на подписите рег.№ 11267 от 01.09.2015г. на нотариус Стоян Ангелов с
рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, вписан в Службата
по вписванията – Несебър под № 15, том 5, вх. рег.№ 7005 от 01.09.2015г., поради
противоречието му със закона или поради невъзможен предмет, като
НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Г.М.С.,
родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес ***,
местност “Ю.”, комплекс “З.о.Р.”, вход ******, Код по Булстат ******, при
условията на евентуално обективно съединяване, иск да бъде унищожен сключеният с “Г.П.” ЕООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление *** Влас, местност “Ю.”, комплекс “Г.а.р.”, вход
*********, представлявано от управителя И.З.К., Договор за управление и
поддръжка на общите части в комплекс от затворен тип “З.О.Р.” с нотариална
заверка на подписите рег.№ 11267 от 01.09.2015г. на нотариус Стоян Ангелов с
рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, вписан в Службата
по вписванията – Несебър под № 15, том 5, вх. рег.№ 7005 от 01.09.2015г., поради грешка в предмета, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по
отношение на Г.М.С., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с
постоянен адрес ***, местност “Ю.”, комплекс “З.о.Р.”, вход ******, Код по
Булстат ******, че дължи на “Г.П.” ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление *** Влас, местност “Ю.”, комплекс “Г.а.р.”, вход *********,
представлявано от управителя И.З.К., сумата в размер на 664,56 евро (шестстотин шестдесет и четири евро и 56 евроцента),
представляваща годишна такса за управление и поддръжка на общите части за
2019-а година, платима до 31.03.2018г., ведно със законната лихва, считано от 23.04.2019г. до окончателното й
изплащане, както и сумата в размер на 199,36
евро (сто деветдесет и девет евро и 36 евроцента), представляваща договорна
неустойка в размер на 1% върху дължимата главница за всеки просрочен ден, но не
повече от 30%; сумата в размер на 664,56
евро (шестстотин шестдесет и четири лева и 56 евроцента), представляваща
годишна такса за управление и поддръжка на общите части за 2020-а година,
платима до 31.03.2019г., ведно със законната
лихва, считано от 01.05.2019г. до окончателното й изплащане, както и сумата
в размер на 199,36 евро (сто деветдесет
и девет евро и 36 евроцента), представляваща договорна неустойка в размер на 1%
върху дължимата главница за всеки просрочен ден, но не повече от 30%, дължими по силата на Договор за управление и
поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „З.о.Р.“ с
нотариална заверка на подписите рег.№ 11267 от 01.09.2015г. на нотариус Стоян
Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, вписан в
Службата по вписванията – Несебър под № 15, том 5, вх. рег.№ 7005 от
01.09.2015г., и за които суми е издадена
Заповед № 206 от 24.04.2019г. за изпълнение на парично задължение въз основа на
документ по чл.417 от ГПК и на изпълнителен лист, в заповедно производство,
развило се по ч.гр.д.№ 424/2019г. по описа на Несебърския районен съд.
ОСЪЖДА Г.М.С., родена на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес ***, местност “Ю.”, комплекс
“З.о.Р.”, вход ******, Код по Булстат ******, ДА ЗАПЛАТИ на “Г.П.” ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление *** Влас, местност “Ю.”, комплекс “Г.а.р.”,
вход *********, представлявано от управителя И.З.К., сумата в размер на 335,98 лв. (триста тридесет и пет лева
и 98 ст.), представляваща направени по настоящото дело разноски.
ОСЪЖДА Г.М.С., родена на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес ***, местност “Ю.”, комплекс
“З.о.Р.”, вход ******, Код по Булстат ******, ДА ЗАПЛАТИ на “Г.П.” ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление *** Влас, местност “Ю.”, комплекс “Г.а.р.”,
вход *********, представлявано от управителя И.З.К., сумата в размер на 568 лв. (петстотин шестдесет и осем
лева), представляваща направени в заповедното производство разноски за платена
държавна такса и за платено адвокатско възнаграждение.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Г.М.С.,
родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес ***,
местност “Ю.”, комплекс “З.о.Р.”, вход ******, Код по Булстат ******, за
осъждането на “Г.П.” ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***
Влас, местност “Ю.”, комплекс “Г.а.р.”, вход *********, представлявано от
управителя И.З.К., да й заплати сумата в размер на 1 460 лв. (хиляда
четиристотин и шестдесет лева), представляваща направените по делото разноски,
като неоснователна.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: