№ 159
гр. Сливен, 01.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СЛИВЕН, XI СЪСТАВ, в публично заседание на
седми февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Ива Ил. Стойчева Коджабашева
при участието на секретаря Андреана Ст. Станчева
като разгледа докладваното от Ива Ил. Стойчева Коджабашева Гражданско
дело № 20222230104762 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от „ИМОТИ
КОМФОРТ - СЛИВЕН“ ЕООД, с която е предявен осъдителен иск срещу П.
П. К. от гр. Сливен.
В исковата молба се твърди, че на 14.05.2021 г. между ищцовото
дружество и ответницата бил сключен Договор за възлагане за продажба на
имота с идентификатор № 67338.421.289, по силата на който ищецът се
задължил да рекламира имота за продажба. Страните определили продажна
цена на имота от 12 000 лв., а ответницата предоставила препис от
нотариалния акт за имота. Задълженията на ответницата по договора били да
осигурява достъп за огледи на потенциални купувачи, да заплати за
изготвянето на необходимите документи за продажба и да заплати
еднократно възнаграждение в размер на 2 % от продажната цена на имота, но
не по-малко от 500,00 лв. при продажба на имота с предложен от Агенцията
купувач. В случай на скрита сделка ответницата дължала и неустойка в двоен
размер. Ищецът твърди, че на 17.03.2022 г. организирали на лицето Е. И. Л.
оглед на имота, във връзка с което бил съставен протокол за оглед с клаузи за
посредничество, а на 18.03.2022 г. ответницата предоставила на ищеца чрез
Viber - приложение скица на имота, като изрично заявила, че е на
разположение за въпроси и информация. На 08.04.2022 г. служител на
ищцовото дружество установил при рутинна проверка в публичния регистър
1
на АВп, че на 29.03.2022 г. била вписана сделка за прехвърляне на правото на
собственост върху имота с купувач - лицето, направило оглед на имота.
Ищецът твърди, че за изповядване на сделката ответницата не е уведомила
ищеца, което я превръща в „скрита сделка“ по смисъла, заложен между
страните в подписания протокол за оглед с клаузи за посредничество. На
изложените основания ищецът моли ответницата да бъде осъдена да му
заплати сумата от 1000,00 лв., представляваща неустойка по Договор от
14.05.2021 г. за възлагане на продажба на недвижим имот: поземлен имот с
идентификатор 67338.421.289, находящ се в гр. Сливен, м. „Изгрев -
Гюргюнлюка“, с площ от 1963 кв. м. Претендира и присъждане на
направените по делото разноски.
Ответницата е подала отговор на исковата молба в срок, с който излага
становище за допустимост, но неоснователност на иска. Твърди, че никога не
е подписвала договор за възлагане на продажба на имота, а единствено са
водени разговори между страните и ответницата е дала принципното си
съгласие имотът да бъде предлаган за продажба от ищеца, но без уговорени
конкретни ангажименти за заплащане на неустойка при каквито и да е
условия. Изтъква, че не е подписвала протокол за оглед с клаузи за
посредничество, поради което не може да носи отговорност по клаузи,
заложени в него, а представеният протокол от ищеца носи подпис единствено
на единия от купувачите на имота. Излага още, че е обявила имота за
продажба и в други агенции за недвижими имоти, като по изрично искане на
купувачите, ответницата е сключила договор за посредничество с друга
агенция и е продала имота с нейно съдействие. На изложените основания
моли за отхвърляне на иска като неоснователен и претендира направените по
делото разноски.
В съдебно заседание ищцовото дружество, редовно призовано, се
представлява от пълномощник - адвокат, чрез който поддържа предявения
иск, моли да бъдат уважен и претендира разноски.
Ответницата, редовно призована, се явява лично и със своя
пълномощник - адвокат, чрез който моли за отхвърляне на иска като
неоснователен и също претендира направените по делото разноски.
И двете страни са представили подробни писмени защити по делото.
Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото
2
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намери от фактическа
страна следното:
От представените писмени доказателства - нотариален акт от 16.02.2007
г. и скица от СГКК - Сливен се установява, че ответницата е съсобственик по
наследство на 1800/1963 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор №
67338.421.289, намиращ се в местността „Изгрев - Гюргюнлюка“, гр. Сливен,
с площ за целия имот от 1963 кв. м.
От приетия като писмено доказателство документ Възлагане на
продажба на недвижим имот от 14.05.2021 г. се установява, че страните са
обвързани от валидно и действително облигационно правоотношение по
сключен договор за посредничество при продажбата на недвижим имот, по
силата на който ответницата, в качеството си на възложител, е възложила на
ищцовото дружество да предлага за продажба нейния недвижим имот в м.
Изгрев - Гюргюнлюка с площ от 1963 кв. м. на цена от 12 000 лв. В договора
е уговорено, че възложителят се задължава да осигурява достъп за огледи с
потенциални купувачи, да заплати за изготвянето на необходими документи
за продажба и да заплати еднократно възнаграждение в размер на 2 % от
продажната цена, но не по-малко от 500,00 лв. при продажба на имота с
предложен от агенцията купувач. Уговорено е, че в случай на скрита сделка,
възложителят дължи неустойка в двоен размер.
Видно от представената разпечатка на обява в „Alo.bg“, ищцовото
дружество е предлагало за продажба имота на ответницата при уговорените
параметри, а от представения протокол за оглед се установява, че на
17.03.2022 г. ищцовото дружество е организирало оглед на имота от свид. Е.
Л..
Видно от приетата като писмено доказателство по делото справка по
данни за имот, на 29.03.2022 г. ответницата П. К. и съсобственикът й А. К. са
продали на свидетелите Е. Л. и Д. Г. процесния имот.
Съдът не кредитира представения от ответницата договор за
посредничество от 21.04.2021 г., тъй като видно от самия договор, а и от
показанията на свид. Р. П., са налице несъответствия на датите в договора,
поради което липсва достоверна дата на сключването му. Свид. Д. Г. от своя
страна е подписал декларация от 23.03.2022 г., от която се установява, че
Агенция „Български имоти - Сливен“ ООД, с управител свид. П. му е
3
организирала оглед на процесния имот на 23.03.2022 г. Видно от
представената фактура от 30.03.2022 г. Агенция „Български имоти - Сливен“
ООД е начислила на ответницата комисиона за продажба на имота в размер на
500,00 лв.
По делото са разпитани от една страна свид. В. М. и свид. Г. П., чиито
показания съдът прецени внимателно като отчете евентуалната им
заинтересованост от изхода на спора, поради обстоятелството, че са
служители на ищцовото дружество. Въпреки това, съдът кредитира
свидетелските показания изцяло като последователни, логични и
кореспондиращи, както помежду си, така и на събраните писмени
доказателства по делото. От показанията на свид. М. и П. се установява, че
ищцовото дружество предлагало за продажба имота на ответницата още от
2017 г., като през 2021 г. при посещение от страна на ответницата в офиса на
Агенцията страните подписали договора за възлагане. Свид. М. описва, че
ответницата лично попълнила своите имена и лични данни, а свидетелката
попълнила данните за имота. На 17.03.2022 г. свид. М. и П. отганизирали на
свид. Е. Л. оглед на имота. Свид. Л. заявила желание да го закупи, но я
смущавала малка разлика в площта на имота. На следващия ден, по искане на
свид. Л., свид. М. й изпратила скица на имота по Вайбър. Свид. М. уведомила
ответницата, че има сериозен кандидат - купувач на имота, като ответницата
посетила офиса на ищцовото дружество с необходимата документация и
разговаряла с управителя. Свид. М. описва още, че знае от ответницата, че
младо момиче се свързало с нея по Вайбър с цел закупуване на имота.
По делото е разпитана и свид. Р. П. - управител на Агенция „Български
имоти - Сливен“ ООД. Съдът отчете известна колебливост в показанията на
свидетелката, поради което от тях установи основни факти, а именно, че
ответницата е предложила и на тази Агенция да посредничи при продажбата
на своя имот. Свид. П. е организирала оглед на имота от свид. Д. Г. и след
намаление на продажната цена е съдействала при сключване на сделката за
покупко-продажба на имота с продавачи ответницата и нейният брат и
купувачи свид. Д. Г. и свид. Е. Л..
Съдът не кредитира показанията на свид. Л. и Г., тъй като същите са
нелогични, вътрешно противоречиви и разкриват опит за изграждане на
защитна версия. В началото на своите показания свид. Л. описва в
4
множествено число, че със свид. Г. искали да вложат средства в недвижим
имот или автомобил, всеки от тях се ангажирал с търсене, а впоследствие
излага, че включването й като съсобственик при покупката на процесния
имот е било изненада за нея. След като свид. Л. извършила оглед на имота,
свид. Г. поискал от нея да види скица, но и двамата свидетели неглижират
това обстоятелство като маловажно. Най-същественото противоречие в
случая е между свидетелските показания и твърдението на самата ответница,
описано в отговора на исковата молба, че по изрично желание на купувачите
(отново в множествено число) сделката е била осъществена със съдействието
на Агенция „Български имоти - Сливен“ ООД, тъй като тази Агенция е успяла
да договори по-добри условия за тях.
Установеното от фактическа страна мотивира следните правни
изводи:
Предявен е осъдителен иск с правна квалификация чл. 92, ал. 1 ЗЗД за
осъждане на ответницата да заплати на ищцовото дружество сумата от
1000,00 лв., представляваща неустойка по Договор от 14.05.2021 г. за
възлагане на продажба на недвижим имот: поземлен имот с идентификатор
67338.421.289, находящ се в гр. Сливен, м. „Изгрев - Гюргюнлюка“, с площ
от 1963 кв. м.
Предявеният иск е процесуално допустим.
Разгледан по същество, съдът го намира и за изцяло основателен и
доказан.
Посредническият договор е неформален договор, по силата на който
посредникът се задължава срещу определено възнаграждение да извърши
необходимата работа по сключване на една или повече сделки. Предмет на
договорът за посредничество е не извършването на определена работа, а
постигането на определен резултат - свързване на страните за сключването на
сделки. Посредническият договор може да бъде сключен преди, по време и
след изпълнение на сделката, като спада към така наречените абсолютни
търговски сделки, тоест счита се за търговска сделка, независимо от това
дали лицата, които го сключват, са търговци. При договора за посредничество
приложение намират и разпоредбите на договора за поръчка.
Съгласно Решение № 123 от 17.11.2010 г. по т. д. № 698/2009 г. на ВКС,
II т. о. не е нужно посредникът да взема непосредствено участие в
5
преговорите по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло
задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на сделката да е в
резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните.
Съдът е указал, че в тежест на ищцовото дружество е да докаже
наличието на сключен Договор от 14.05.2021 г. за възлагане за продажба на
имота с ответницата, наличие на уговорена в него клауза за неустойка в
претендирания размер, както и настъпване на обстоятелствата, водещи до
дължимост на договорната неустойка.
От представения по делото документ Възлагане на продажба на
недвижим имот от 14.05.2021 г. се установява, че страните са обвързани от
валидно и действително облигационно правоотношение по сключен договор
за посредничество при продажбата на недвижим имот. Неоснователно е
възражението на ответницата, че договорът не е подписан от нея, тъй като
самата тя заявява, че е изписала саморъчно трите си имена и личните си
данни, което безспорно означава, че същата е запозната и се съгласява с
клаузите на договора. Неоснователно е и възражението на ответницата, че
договорът не е автентичен, тъй като има дописвания и корекции. От
показанията на свид. М. се установи, че разликата в двата различни почерка
на договора, видими с просто око, се дължи на обстоятелството, че
ответницата е изписала своите имена и лични данни, а свид. М. е вписала
данните на имота. Дори и имотът да е описан впоследствие, както твърди
ответницата, няма спор по делото, че ответницата и свид. М. са имали
постигнато съгласие за посредничество при продажбата именно на процесния
имот, описан и в обявата на ищцовото дружество.
Наред с това, ищцовото дружество, в качеството си на посредник по
договора е изправна страна, изпълнил е задълженията си да рекламира имота
за продажба и е оказал съдействие за извършване на оглед на имота.
Уговореният краен резултат - сделката между ответницата, като един от
продавачите и свид. Л., като един от купувачите, е осъществен, както се
установи от приетите писмени доказателства.
Ето защо съдът намира, че за ответницата е възникнало задължението,
уговорено в договора, за заплащане на неустойка в двоен размер на
дължимото възнаграждение, в случай на скрита сделка. Скрита сделка по
смисъла на договора е тази, при която продавачът - възложител и купувач,
6
чиито оглед е бил организиран от Агенцията, сключат договор за покупко-
продажба без да уведомят и без да потърсят съдействието на посредника.
Ответницата не твърди, че не е запозната с термина скрита сделка, поради
което и съдът намира, че смисълът на термина, употребен в договора за
възлагане, разкрива действителната обща воля на страните.
Обстоятелството, че ответницата е сключила и друг договор за
посредничество и е получила съдействие за изповядане на сделката и от друга
Агенция за недвижими имоти, не я освобождава от поетите задължения по
Договора за възлагане, сключен с ищцовото дружество. Изложеното от
ответницата твърдение, че купувачите сами са поискали сделката да се
осъществи със съдействие на друга Агенция също не освобождава
ответницата от отговорност спрямо ищеца.
Ето защо, предявеният иск за заплащане на договорна неустойка в
размер на 1000,00 лв. следва да бъде изцяло уважен.
Относно разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответницата
следва да бъде осъдена да заплати на ищеца направените от него разноски по
делото в размер на 350,00 лв., от които 50,00 лева - заплатена държавна такса
и 300,00 лева - заплатено адвокатско възнаграждение, съгласно пълномощно
на л. 4 от делото.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА П. П. К., ЕГН: **********, с адрес ********* ДА
ЗАПЛАТИ на „ИМОТИ КОМФОРТ - СЛИВЕН“ ЕООД, ЕИК: *********,
със седалище и адрес на управление гр. Сливен, бул. „Хаджи Димитър“ № 30,
ет. 2, офис 6 на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД сумата от 1000,00 лв. /хиляда
лева/, представляваща неустойка по Договор от 14.05.2021 г. за възлагане на
продажба на недвижим имот: поземлен имот с идентификатор №
67338.421.289, находящ се в гр. Сливен, м. „Изгрев - Гюргюнлюка“, с площ
от 1963 кв. м.
ОСЪЖДА П. П. К., ЕГН: **********, с адрес ********* ДА
ЗАПЛАТИ на „ИМОТИ КОМФОРТ - СЛИВЕН“ ЕООД, ЕИК: *********,
7
със седалище и адрес на управление гр. Сливен, бул. „Хаджи Димитър“ № 30,
ет. 2, офис 6, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 350,00 лв. /триста и
петдесет лева/, представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Сливен в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Сливен: _______________________
8