РЕШЕНИЕ
№ ..............
гр.София, 17.11.2017 г.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 4
състав, в публичното съдебно заседание на осемнадесети октомври през две хиляди и седемнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАЛИНА
АНАСТАСОВА
при участието на
секретаря Ива Иванова, като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело № 11963 по описа за 2014
год. по описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени от Ц.Е.Г. и
С.Б.Г. *** съединени иска с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК- за признаване
за установено по отношение на С.О., че са собственици на сладкарница „Р.”, ул.*******,
с РЗП 191.66 кв.м. с 3,097 % ид. части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху общинска земя- УПИ І /част от който е имот с пл.№ 1068-бл.121/
в стар квартал 300, сега – кв.42 по плана на гр.София, м.Х.“ с площ от 9205.50
кв.м., при граници: от изток-кино
„Урвич“, от запад-магазин и ул.Софийски герой, от юг-тревни площи, от
север-ул.Урвич, включително и покритата тераса /навес/ към обекта с площ от 60
кв.м.
Позовават се на производно придобивно основание –
покупка с договор за продажба с разсрочено плащане на обособена част от
общинско предприятие от 15.04.1998 г.
С допълнителна молба от 11.02.2014 г. ищците
уточняват отправеното до съда искане, като молят да бъде постановено решение, с
което да бъде прието за установено по отношение на С.О., че като собственици на
сладкарница „Р.” с посочено описание и местонахождение на правото на строеж
върху общинска земя- УПИ І с надлежно описание, са собственици и на покрита
тераса /навес/ към обекта с площ от 60 кв.м., тъй като ответникът не
оспорва собствеността им върху сладкарницата, а единствено правото им на
собственост върху терасата, която твърдят че принадлежи към обекта.
Излагат правни и фактически доводи, за това че
според АДС № 11501/1987 г. на Кирковски РНС площта на имота е 261 кв.м., в
която са включени три помещения с площ от 191.66 кв.м., а останалите 59.36
кв.м. представляват покрита тераса към сладкарницата с навес. По твърдения на
предоставената им скица при закупуване на обекта процесните 59.36 кв.м. били
отразени вярно като припадащи се към обекта-сладкарница. Същите съответствали
на определеното право на строеж в размер на 3.097% ид.ч. от УПИ І или около 60
кв.м.
В допълнителна молба от 23.03.2016 г. поясняват, че
терасата е с площ около 60 кв.м., има разположени масички и столове за
консумация, покрита е с покривна конструкция от фибрирана пластмаса /найлон/ и
е при съседи: основна зала на сладкарница „Р.“, тротоарна настилка, тераса на
магазин „Плод и зеленчук“.
Сочат, че въпреки че притежават правото на
собственост върху така описаната тераса прилежаща към обекта им вкл. правото на
строеж върху общинска земя /имот с пл.№ 1068/ С.О., Район Красно село събира
такса за изнесените пред сладкарницата масички разположени върху нея. По този
начин ищците обуславят правният си интерес от предявените искове.
В срока по чл.131 ГПК ответникът оспорва като
неоснователни исковете. Не оспорва, че ищците притежават правото на собственост
върху обекта сладкарница на посоченото основание. Прави възражение, че ищците
са придобили правото на собственост върху застроена площ 191.66 кв.м. и 3.097%
ид.ч. от общите части на сградата с отстъпено право на строеж върху общинска
земя. Твърди, че за имота бил съставен АЧОбС № 1577/21.12.2011 г. представляващ
УПИ І, за ОЖС, кино, паркинг и подземни гаражи в кв.42, м.********. Прави
възражение, че за навеса на сладкарницата, под който биват разположени масите,
за които СО събира такси няма издадени строителни книжа – одобрен архитектурен
проект, поради което същият подлежи на премахване.
Излага правни доводи, за това че собствениците на
сграда с право на строеж имат ограничен кръг права за безвъзмездно ползване на
незастроената част от имота, който се свежда до правото на безпрепятствен
достъп до сградата, правото да се ползва част от земята за извършване на
действия за физическа защита на фасадата и др. подобни. Доколкото не са
предоставени с акта за учредяване право на строеж специални клаузи, които да
предоставят право на ищците да ползват част от незастроения имот безвъзмездно
за извършване на търговска дейност на открито или за разполагане на маси пред
обекта построен в общински имот, то, тези действия не представлявали използване
на земята в рамките на правата на суперфициаря по чл.64 ЗС.
Съдът, след като обсъди доводите на страните съобразно разпоредбите на чл.235, ал.2 и ал.3 от ГПК и прецени поотделно
и в съвкупност събраните по делото доказателства, след като взе предвид
установените с тях от фактическа страна обстоятелства, достигна до следните
фактически и правни изводи.
Страните не спорят и се установява от събраните
писмени доказателства, че ищците са придобили, чрез покупка с договор за
продажба с разсрочено плащане на обособена част от общинско предприятие от
15.04.1998 г. собствеността върху недвижим имот- сграда, индивидуализиращ се
като: „Сладкарница „Р.”, находяща се в гр.София, ул.*******, с РЗП 191.66 кв.м.
с 3,097 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
общинска земя- УПИ І /част от който е имот с пл.№ 1068-бл.121/ в стар квартал
300, сега – кв.42 по плана на гр.София, м.Х.“ с площ от 9205.50 кв.м., при
граници: от изток-кино „Урвич“, от
запад-магазин и ул.Софийски герой, от юг-тревни площи, от север-ул.Урвич“.
Установява се, че с АДС № 11501/29.09.1987 г. на
Кирковски районен народен съвет е била актувана като държавна собственост сладкарница
със застроена площ от 261 кв.м. с масивна конструкция състояща се от три
помещения с бивш собственик на имота СП“Обществено хранене“. В същият е
направено отбелязване на 23.07.1996 г., че сладкарницата е с площ от 191.66
кв.м. и 3.097% ид.ч. от общите части на сградата и отстъпеното право на строеж
върху общинска земя. На 15.10.1998 г. е направено отбелязване, че на 15.04.1998
г. е била сключена приватизационна сделка за обект – сладкарница „Р.“, ул.*******,
обособена част от ЕООД Красна поляна с РЗП 191.66 кв.м. и 3.097% ид.ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж, находяща се в кв.300, парцел
І, м.******** от действащия ЗРП, одобрен със заповед № РД-2494/06.08.1965 г. на
Гл.архитект на София, при съседи: от изток-кино Урвич, от запад-магазин и
ул.Софийски герой, от юг-тревни площи, от север – ул.Урвич.
Не е спорно, че с АЧОбС № 1577/21.12.2011 г. е
актуван като частна общинска собственост УПИ І в кв.42 /стар кв.300/ по плана
на гр.София, м.Х.“ с площ от 9205.50 кв.м., при граници: от североизток – бул.Акад.*********, от
югоизток – ул.********, от югозапад – ул.Софийски герой, от северозапад –
ул.Урвич.
Чрез приетата в производството основна СТЕ от
31.05.2016 г. на арх.А.О. се потвърждава, че обособеният обект – сладкарница „Р.“
към настоящия момент /датата на изготвяне на експертизата/ попада в УПИ І,
отреден за ОЖС, кино, паркинг и подземен гараж в кв.42, м.******** според
регулационен план приет с решение на СОС № 64, т.65 по протокол № 32/10.12.2001
г. Към времето на закупуване на този обект е бил действащ регулационен план
одобрен със Заповед № 63/19.02.1971 г. на Гл.арх. на София. Според посочения
последен план, обектът е попадал в парцел отреден „За комплексно жилищно
строителство“ кв.300, м.******** по плана на гр.София. Според проучените от
експерта материали по извършената приватизационна сделка е установено, че
обектът е бил построен и въведен в експлоатация през 1978 г. Във всички
документи не е била обозначена така описаната и спорна по делото външна тераса
/надземна/, която е с принадлежност към сладкарница „Р.“. В съставените
документи за продажба на така обособената част от общинско предприятие –
сладкарница, според експерта е налице отразяване, че застроената площ на този
обект е 191.66 кв.м. и принадлежащи към него ид.ч. от общите части на правото
на строеж – 3.09%. Записът се основава и на данни съобразно ценообразуването,
изготвено през 1977 г. от МНО. Според експерта, в последния доклад на оценителя
по приватизационната сделка от 10.01.1998 г. било описано, че самостоятелния
обект сладкарница „Р.“ се състои от търговска зала с бюфет, офис, миялно
помещение, складове – 4 бр., сервизни помещения – 3 бр., коридор. Застроена
/бруто/ площ 191.66 кв.м. с включени 103.97 кв.м. – застроена търговска площ и
87.69 кв.м.-застроена складово-обслужваща площ или полезна /нето/ площ 179.93
кв.м. с включени 101.84 кв.м. – търговска площ и 78.09 кв.м.- складово-обслужваща
площ. Според експерта, по действащия застроителен регулационен и кадастрален
план за блок 121 не е отразена като съществуваща посочената прилежаща част към
сладкарницата – тераса с навес. При извършеният оглед на място от арх.О. е
установено, че тази тераса представлява оформено с плочки пространство под
навес пред фасадата с входа на сладкарница „Р.“ и попада в дворното място,
представляващо УПИ І, отреден за ОЖС, кино, паркинг и подземен гараж в кв.42,
м.********, гр.София.
В с.з. на 08.06.2016 г. арх.О. допълва, че терасата
предмет на спора не е самостоятелен обект, не попада върху уличния тротоар,
защото той е част зад линията на т.нар. улична регулация на имота. Същата
попада в терена на УПИ І, така както е записано в експертизата. Според
извършените груби изчисления от експерта, терасата би следвало да е вън от тези
191.66 кв.м. – застроена площ на сладкарницата, която е строена навремето от
Министерство на отбраната
В своята допълнителна СТЕ арх.О. потвърждава, че като
се отчетат графичните данни в описаните в експертизата чертежи от одобрените и
съгласувани проекти за сградите в УПИ I, кв.300, м. „********” в периода 1970-
1973г., както и описанието в документите по приватизационната сделка на наличните
в обекта помещения, представляващи търговски и складово обслужващи площи, в
които не се споменава навес с тераса /навес-тераса/, следва да се приеме, че
посочените 3,09% идеални части от общите части на изградените в имота обекти и съответно,
от отстъпеното право на строеж, съответстват на записания в договора за
покупко-продажба от ищците самостоятелен обект- сладкарница „Р.”, ул. „Урвич”,
бл.121, гр. София, с РЗП от 191,66 кв. м., без да се включва квадратурата на
изпълнената пред фасадата на този обект навес-тераса към ул. „Урвич”.
Според експерта, при извършените справки на документи
не са установени такива, които да сочат, че в указаните 3,09% от отстъпеното за
обекта право на строеж се включва и „навес-тераса”, само „тераса” или друго
допълнение от подобен вид към обособен обект „Сладкарница Р.”.
В своята СТЕ арх.Б.В. потвърждава констатациите на
първоначална и допълнителна СТЕ на арх.О., че в посочената площ на
самостоятелния обект сладкарница „Р.” с РЗП от
191,66 кв. м. не се включва квадратурата на изпълнената пред фасадата на този
обект навес-тераса към ул. „Урвич” според ангажираните по делото доказателства
и извършените справки в НАГ /идеен и пресъгласувателен проект на сградата/. Тази
тераса, според експертите, попада в УПИ I, кв.300, м. „********”, а не върху тротоара по действащия план за регулация. Констатациите
се обосновават с приложените извадки от действащия регулационен план и идеен
проект съгласуван на 29.12.1970 г.
От своя страна, според констатациите на арх.В.
навесът над терасата представлява метална конструкция с гумирано покритие
разположено успоредно на обекта от северозапад по ул.Урвич и от югозапад- по
ул.Софийски герой с площ около 60 кв.м., като същата е поставена преди около
30-40 години.
Чрез представената квитанция № **********/10.05.2013
г. на СО, Район Красно село се установява, че е била заплатена сума 615.60 лв.
по чл.6, ал.1 ЗМДТ за ползване на тротоари за търговска дейност на – ул.Урвич.
В производството е представено разрешение №
1197/2013 г. със срок от 01.05.2013 г. до 31.07.2013 г. за ползване на място за
разполагане на подвижни съоръжения пред стационарен търговски обект върху терен
общинска собственост за обект – сладкарница.
С оглед установеното, съдът намира следното от
правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК
за признаване правото на собственост на ищците върху описан недвижим имот в
исковата молба, заедно с описана допълнително принадлежаща към него тераса с
площ около 60 кв.м., който обект в цялост по предназначение представлява
сладкарница „Р.“ по описано местоположение. Ищецът твърди, че правопораждащия
факт, въз основа на който е придобил правото на собственост е договор за
продажба с разсрочено плащане на обособена част от общинско предприятие от
15.04.1998 г.
Предмет на иска за собственост по чл.124, ал.1 ГПК е
целия имот представляващ сладкарница „Р.“ по описано местоположение, доколкото
описания обект -тераса с площ около 60 кв.м. е с несамостоятелен характер.
Съгласно § 5 т.39 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ "обект" е
самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование,
местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по
Закона за кадастъра и имотния регистър.
В срока за писмен отговор ответникът оспорва иска, като
неоснователен. Не оспорва, че собствеността върху описания имот, без посочената
покрита тераса принадлежи на ищеца въз основа на сочената прехвърлителна
сделка. Прави възражение, че ищецът не е собственик на посоченото основание
досежно покрита тераса, която е изградена без строителни книжа. В допълнително
становище от 08.12.2016 г. поддържа твърдения, че терасата не е включена в
закупената застроена площ и попада в улична регулация /тротоар,
плочник/-публична собственост.
Ищецът по положителен установителен иск за
собственост следва да докаже чрез способа на главното и пълно доказване
качеството си на собственик на описания недвижим имот съобразно твърдяното
придобивно основание и действията на ответника, накърняващи упражняването на
притежаваното правото на собственост, които обуславят и правния интерес от
предявяване на иска.
Съгласно разпоредбата на чл.77 ЗС правото на
собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по друг начин,
определен от закона - по арг. на чл. 63 - чл. 66 ЗС, чл. 92 ЗС - чл. 97 ЗС, чл.
98 ЗС. Според правилото на чл. 92 ЗС, собственикът на земята е
собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено
друго. Разпоредбата на чл.63 ЗС допуска възможността построената сграда в един
имот да бъде обект на собственост отделно от собствеността на земята. Правото на строеж
върху чужд имот, включително и правото на надстрояване и пристрояване, е вещно
право по смисъла на чл.63 от Закона за
собствеността (ЗС).
Съгласно чл.64 ЗС,
собственикът на постройка, респ. на самостоятелен обект в сграда, може да
ползва земята само доколкото това е необходимо за използване на постройката по
предназначение; от своя страна собственикът на терена е длъжен да осигури
възможност за това ползване и да се въздържа от действия, с които го
препятства. Обемът и начинът на ползване на земята от суперфициаря е в
зависимост от предназначението на постройката. Когато постройката представлява
търговски обект, то, ползването му по предназначение изисква достъпът до него
да бъде открит, да има видимост към витрината и входа му, така че клиентите да
могат отдалеч да разпознаят обекта и безпрепятствено да влязат в него.
Установява се, че ищците са придобили чрез
покупка собствеността върху самостоятелен обособен обект с предназначение сладкарница,
която е била построена в описания имот, актуван като частна общинска
собственост на 21.12.2011 г. със съставения акт. Установи се, че РЗП на
закупения обект е 191,66 кв. м., в която не е била включена
площта на терасата, която представлява оформено с плочки пространство под
навес пред фасадата с входа на сладкарница „Р.“ и попада в дворното място,
представляващо УПИ І, отреден за ОЖС, кино, паркинг и подземен гараж в кв.42,
м.********, гр.София, а не върху уличния тротоар. Установи се, че като
собственици на този обект ищците притежават право на строеж върху земята
изразено като 3,09% идеални части от общите части на изградените в имота обекти
и съответно, от отстъпеното право на строеж.
Чрез събраните в производството доказателства се
установи, че сградата е била построена от държавата без данни за учредяване на
суперфиция, като същата е била въведена в експлоатация през 1977 г.
Спорът в настоящото производство се свежда до
това коя от страните е собственик на тази тераса пред сладкарница „Р.“ в
гр.София, находяща се в гр.София, ул.*******. Ищците считат, че тя им принадлежи
като принадлежаща към обекта. Съдът намира, че събраните в производството
доказателства обосноват такъв извод. Съображения:
Обектът предмет на спора – тераса е принадлежност
към основния обект и съгласно чл.97 и чл.98 ЗС не е водещ по отношение на
собствеността върху главната вещ –сладкарница.
Несъмнено, предмет на прехвърлителната сделка от
15.04.1998 г. не е била и описаната тераса. Според съда същата обаче е била
включена в площта на обекта при актуването на сградата като държавна
собственост на 29.09.1987 г. /АДС № 11501/ доколкото в него площта на
сладкарницата е отразена като 261 кв.м., а не според посоченото в
договора за продажба от 15.04.1998 г. с РЗП - 191,66 кв. м. Несъмнено
при извършеното прехвърляне, според съда, е била съобразена действащата
нормативна уредба на чл.21, чл.70, чл.156 и чл.178 от Наредба № 5 за правила и
норми по ТСУ /отм./ от 1977 г., в които изрично е предвидено, че в застроителната
площ не се включват тераси, външни стълбища и стълбищни площадки, рампи
и други елементи с височина до 1,20 м от средното ниво на прилежащия терен
на тези елементи. В идентичен смисъл са и правилата на действащата преди
това Наредба за площите и елементите на жилищата от 1973 г. Предвид легалното
определение на понятието „застроена площ” по действащия §5, т.15 ДР на
ЗУТ, така описаният обект- тераса не се включва в застроената площ на самостоятелния
обект. В този смисъл са и констатациите на двамата експерти - арх. О. и арх.В..
По смисъла на цитираната разпоредба "застроена площ" е площта,
ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж
или на полуподземния етаж, включително площта на проветрителните шахти и
проходите в тези очертания. В застроената площ на приземно ниво не се
включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи, гаражи и други
елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен.
Определение за ”тераса” е дадено в т.59 от
ДР на ЗУТ - открита използваема площ,
разположена върху помещения, колони или върху терена. В процесния случай
спорния несамостоятелен обект е с такъв характер- тераса върху терена, както се
установява и от неговото предназначение. Поради това експертите са заключили,
че терасата не представлява самостоятелен обект и не е включена в уличната
регулация - тротоар.
От своя страна в т.6 от ДР на ЗДвП е
дадено определение за ”тротоар” -
изградена, оградена или очертана с пътна маркировка надлъжна част от пътя,
ограничаваща платното за движение и предназначена само за движение за пешеходци.
Съдът намира, че събраните в производството доказателства сочат на безспорен
извод, че процесната площ- несамостоятелен обект не е тротоар.
При така установената фактическа обстановка и
формираните изводи, съдът намира, че терасата е била изградена към 29.09.1987
г., но не е била предмет на прехвърлителната сделка. Поради това в случая са
приложими правилата на чл.92, чл.97 и чл.98 ЗС. Според уредените в тези
разпоредби правила, изграденото в повече от учредения обем на право на строеж е
собственост или на собственика на земята или на притежателя на правото на
строеж, с оглед на това дали то може да се обособи като самостоятелен обект на
собственост или не. Когато изграденото в повече е самостоятелен обект, то става
собственост на собственика на земята по приращение на основание чл.92 от ЗС, а
когато не е самостоятелен обект- то става собственост на собственика на
сградата и притежател на правото на строеж на основание чл.97 и чл.98 от ЗС. В
този смисъл е и практиката на съда изразена в Решение №245/04.11.2013 по дело
№1273/2013 на ВКС, ГК, I г.о., докладчик съдията Теодора Гроздева; Решение №
173 от 26.06.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1273/2013 г., I г. о.
Предмет на придобиване на вещни права са само
самостоятелно съществуващи движими и недвижими вещи. Съгласно чл.98 от ЗС,
освен ако не е постановено или уговорено друго, принадлежността към вещ не е
самостоятелна вещ и съответно не може да се придобива самостоятелно, а следва собствеността
на главната вещ. Когато недвижимата вещ е сграда, самостоятелно може да се
придобива само такава част от нея, която по силата на архитектурен
/инвестиционен/ проект, одобрен съгласно действащите строителни правила и
норми, е обособена като самостоятелен имот /жилище, ателие или др. подобни/. В
този смисъл са разпоредбите на чл. 62, ал. 1 от ЗТСУ (отм.) и чл. 202 от сега
действащия ЗУТ. Така в постановеното Решение № 602 от 28.06.1993 г. по гр. д. №
165/92 г. на І г.о. е утвърдено принципното положение, че когато изграденото в
повече от учреденото право на строеж представлява отделен обект, то е
собственост на собственика на земята по приращение; а когато не представлява
самостоятелен обект, е приложима хипотезата на чл.98 ЗС. Като пример за втората
хипотеза са посочени тераса, мазе или подпокривно пространство.
Спорният въпрос между страните дали
строителството на тази тераса е извършено законно или не, е относим според съда
към възможността за премахването му, но не и към въпросите свързани с правото
на собственост на незаконната постройка, така и в решение № 233 от 27.11.2012
г. по гр. д. № 195/2012 г. на ВКС, ГК, Второ ГО.
В настоящия случай се установи, че при
извършеното строителство през 1977 г. на обособения обект - сладкарница не е
създаден самостоятелен обект на правото на собственост, поради което
построеното в повече става собственост на собственика на сградата. Тези
обстоятелства дават основание да се приеме, че процесната тераса е собственост
на ищците по правилата на чл.97 и чл.98 ЗС и предявените искове следва да бъдат
уважени.
По разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.1 ГПК в полза на ищците следва да бъдат присъдени сторени разноски за настоящата
инстанция в размер на 1761 лв. за съдебни експертизи и държавна такса.
Доказателства за заплащане на адвокатско възнаграждение в договорения размер
400 лв. по делото не са представени, поради което съдът с оглед указаното в
цитираната разпоредба и дадените указания по ТР 6/2013 г. на ОСГТК не дължи присъждането
им.
Така мотивиран, съдът
Р
Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, по иск на Ц.Е.Г., ЕГН ********** с
адрес *** и С.Б.Г., ЕГН ********** с адрес ***,
сладкарница „Р.“ с
правно основание чл.124, ал.1 ГПК, предявени срещу С.О.с
адрес С.О., Район Красно село, че Ц.Е.Г. и С.Б.Г. са собственици на основание чл.97 и чл.98 ЗС чрез присъединяване и по приращение на
несамостоятелен обект, представляващ тераса с площ около 59.36 кв.м.
попадаща в дворното място, представляващо УПИ І, отреден за ОЖС, кино, паркинг
и подземен гараж в кв.42, м.********, гр.София, находяща се пред фасадата с
входа на сладкарница „Р.“, находяща се на ул.Урвич, гр.София, построена върху общинска земя-
УПИ І /част от който е имот с пл.№ 1068-бл.121/ в стар квартал 300, сега –
кв.42 по плана на гр.София, м.Х.“ с площ от 9205.50 кв.м., при граници: от изток-кино „Урвич“, от запад-магазин и
ул.Софийски герой, от юг-тревни площи, от север-ул.Урвич.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 ГПК, С.О.с адрес
С.О., Район Красно село, да заплати на Ц.Е.Г., ЕГН ********** с адрес *** и С.Б.Г., ЕГН ********** с адрес ***,
сладкарница „Р.“, сумата 1761 лв. –сторени разноски по делото за тази
инстанция.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: