№ 10228
гр. С., 30.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 82 СЪСТАВ, в публично заседание на
седми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:А.И.И
при участието на секретаря .. Д. Н.
като разгледа докладваното от А.И.И Гражданско дело № 20231110144244 по
описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по искова молба на Е. Х. Т., Б. Х. Г. и Г. Х. Т.
срещу П. Н. П., с която е предявен установителен иск по реда на чл. 422 ГПК с правно
основание чл. 48, ал. 3, вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС за признаване за установено по отношение
на ответницата, че същата дължи на ищците сума в размер на 13200 лева, представляваща
сторени необходими разноски за поддържане и запазване на общи части в сграда - покрив,
находяща се в гр. С., ул. „Г.К.“ № 2, която сума съответства на притежаваните от нея 48 %
идеални части от общите части на сградата, ведно със законната лихва от 28.04.2023 г. до
изплащане на вземането.
Ищците твърдят, че с ответницата са етажни собственици в сграда, находяща се в гр.
С., ул. „Г.К.“ № 2, като съответно те притежавали 52 % ид. ч. от общите части на сградата, а
ответницата – 48 % ид. ч. Посочват, че покривът на процесната сграда се нуждаел от спешен
ремонт от дълги години, но ответницата не изявявала желание да участва в избора на оферти
и изпълнител на необходимите СМР, тъй като нейният самостоятелен обект се намирал на
първия етаж и течовете не достигали до него. През 03.2022 г. ищците провели разговори с
ответницата, за да я убедят да се вземе общо решение за избор на изпълнител на ремонтните
дейности, но тъй като последната отново отказала, ищците като собственици на 52 % ид. ч.
от общите части на сградата избрали изпълнител – „С.П. ООД и сключили договор за СМР
на 25.05.2022 г. Посочват, че са известили ответницата за сключването на договора. В
процеса на ремонта се установило, че покривът е в толкова лошо състояние, че трябва да се
извършат допълнителни дейности, за което бил подписан Анекс от 07.06.2022 г. към
първоначалния договор. Ищците посочват, че на практика бил изграден нов покрив като
строителните дейности били необходими с оглед запазване на сградата, доколкото гредите
били изгнили, керемидите счупени на места, коминът пред разпад, сечаците висели от
1
всички страни, заедно с улуците. СМР били приети с приемо- предавателен протокол от
18.06.2022 г., като ищците заплатили сума в размер на 27 500 лева. Излагат, че с оглед на
това, че сградата се намира в режим на ЕС, ответницата е длъжна да им заплати сумата от 13
200 лева, представляваща сторени необходими разноски за поддържане и запазване на общи
части в сградата - покрив, находяща се в гр. С., ул. „Г.К.“ № 2, която сума съответства на
притежаваните от нея 48 % идеални части от общите части на сградата, ведно със законната
лихва от 28.04.2023 г. до изплащане на вземането.
В срока по чл. 131 ГПК ответницата депозира отговор на исковата молба, с който
оспорва предявения иск по основание и размер. Не оспорва, че с ищците притежават имоти
в процесната сграда, находяща се в гр. С., ул. „Г.К.“ № 2, както и че са извършени
процесните СМР, за които ищците са заплатили. Оспорва, че извършеният ремонт е бил
неотложен и необходим за запазване на вещта – процесната сграда в режим на ЕС. Оспорва,
че притежава 48 % идеални части от общите части на сградата, доколкото ищците като
сънаследници притежавали по-голям дял от нея, а сградата е изградена на три етажа. Излага
подробни съображения, че не е била необходима цялостна смяна на покрива, а единствено
частичен ремонт, чрез който да се изправи лястовичата част чрез скара, евентуално подмяна
само на счупените керемиди, почистване на улуците и измазване на комините. Посочва, че
ищците самоинициативно решили да изградят нов покрив, както и надзид чрез бетонов пояс,
в резултат на което бил увеличен обемът на притежавания от тях тавански етаж. Това само
по себе си представлявало незаконно надстрояване, за което ищците нямали необходимите
строителни книжа. С извършения ремонт ищците целели да задоволят свой собствен интерес
като преустроят собствения им тавански етаж в жилищен. Излага, че доколкото е придобила
първия етаж от сградата, заедно с прилежащите му избени помещения в лявата част на
сутерена, по силата на Постановление за възлагане на недвижим имот № 295, том XVII, рег.
№ 54877/24.07.2008 г. на СВ, а ищците са собственици на втория и третия етаж от сградата,
построена в имот, собственост на техните наследодатели ....., то съотношението в правото на
собственост в общите части от процесната сграда не е такова, каквото е посочено от ищците,
а ответницата притежава по-малка част от тях.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено следното:
Представен е Договор от 25.05.2022 г., сключен между ищците чрез пълномощника им
В.С.К. и „С.П. ЕООД, с предмет: извършване на СМР за обект: ремонт на покрив на сграда в
гр. С., ул. „Г.К.“ № 2, описани подробно по вид, единична цена и ориентировични
количества в приложение № 1 – Ремонтни покривни работи към договора, на стойност 21505
лева без ДДС. В Анекс към договора от 07.06.2022 г. е посочено, че се възлагат
допълнителни дейности, които не са предмет на първоначалния договор, а именно направа
на бетонен пояс и изграждане на сечак в подпокривното пространство, възлизащи на обща
стойност 6000 лева. Представен е Приемо-предавателен протокол от 18.06.2022 г. за
приемане на извършената работа на обект – изграждане на нов покрив на къща в гр. С., ул.
„Г.К.“ № 2.
2
Представено е извлечение от разплащателна сметка на В.С.К., видно от което на
изпълнителя по Договор от 25.05.2022 г. или на неговия управител в периода 27.05.2022 г. –
20.06.2022 г. са извършени преводи в общ размер на 27500 лева.
С нотариален акт от 06.06.1975 г. ..... даряват на сина си ... втори етаж от двуетажна
жилищна сграда в гр. С., ул. „С.“ № 2, кв. „О.“, заедно с 52/100 ид. части от общите части на
сградата и ½ ид. част от дворното място.
С нотариален акт от 06.03.1980 г. ..... даряват на сина си П.Г.Т. първи етаж от
двуетажна жилищна сграда в гр. С., ул. „С.“ № 2, кв. „О.“, заедно с 48/100 ид. части от
общите части на сградата и ½ ид. част от дворното място.
С постановление за възлагане на недвижим имот от 11.07.2008 г. на ответницата е
възложен първи етаж от жилищна сграда в гр. С., ул. „С.“ № 2, кв. „О.“, заедно с 48/100 ид.
части от общите части на сградата и ½ ид. част от мястото, върху което е построена
сградата.
От удостоверение за наследници на ... е видно, че негови наследници са ищците.
Представен е и нотариален акт от 09.10.1963 г., по силата на който ..... придобиват
празно място от 452 кв. м. в гр. С., местност „О.. С позволителен билет от 10.12.1963 г. се
разрешава построяването на нова сграда на ул. „С.“ № 2, кв. „О.“. С позволителен билет от
28.03.1968 г. се разрешава построяването на надстройка – втори етаж на ул. „С.“ № 2, кв.
„О.“. В удостоверение от 06.03.1975 г. е посочено, че жилищната сграда на ул. „С.“ № 2, кв.
„О.“ се състои от приземен етаж, първия етаж, втори етаж, тавански етаж (незаконно
построен) и таван.
Прието е заключение на съдебно-техническа експертиза, според което по делото е
представен договор от 25.05.2022 г. за подмяна на покрива на процесния обект с посочени
видове СМР в Приложение 1, неразделна част от договора.
Покривът е двускатен, тип „лястовичен“ в двата края от югоизточната и северозападната
страна. Към момента на огледа изцяло са подменени покривната конструкция и покритие,
като в двата края е направен пояс, върху който стъпват дървените столици. Към делото не е
представен проект или други строителни книжа за извършване ремонт на покрива. Към
момента на огледа са подменени изцяло покривната конструкция и покривното покритие,
съгласно договора от 25.05.2022 г. Съгласно приложеното удостоверение № 1779/6.03.1975
г., издадено от отдел „Архитектура и благоустройство“ при КРНС: приеземният етаж е 223
м³, първият етаж – 278 м³, вторият етаж – 278 м³, таванският етаж (незаконно построен) –
204 м³, таванът – 12 м³. Съгласно §5 от ДР и чл. 18 ЗУТ РЗП е сборът от застроените площи
на всички етажи на основното и допълващо застрояване над терена. В РЗП се включват и
застроени площи на подпокривното пространство, когато са предвидени за жилищни площи,
ателиета, кабинети. Мазетата и подпокривното пространство не се включват. Таванският
етаж се ползва за жилище, така че независимо, че е незаконен, би следвало да участва в РЗП.
Идеалните части от общите части са: общо РЗП 253,75 м², първи етаж – 34,57 %, втори етаж
– 38,59%, тавански етаж (незаконен) – 26,84%. Съгласно приложените нотариални актове
мазетата са разделени по ½ за собствениците на първия и втория жилищни етажи. В
3
югоизточната и северозападната част на сградата, където стъпва покривната конструкция, е
изменена геометрията на покрива, изграден е бетонов пояс, върху който стъпват столиците,
но този обем е в подпокривното пространство. Не се е увеличила светлата височина на
третия етаж. Обемът на третия (таванския) етаж не е променен. Надзидът в подпокривното
пространство е във връзка с подмяна покривната конструкция и промяна геометрията на
покрива. Винаги би могло да се извършват палиативни ремонти за запазване на вещта.
Покривът е обща част на сградата и той е част от конструкцията . Старите керемиди са тип
„мизия“. При ремонта са положени керемиди тип „тондах“. Смесването на различен тип
керемиди не е уместно. Ако се прави частичен ремонт за отстраняване само на течове,
подменят се само компрометираните елементи. При цялостен ремонт на покривната
конструкция е задължително всички елементи от нея да бъдат подменени, като се спазват
съвременните изисквания. Бетоновият пояс се изгражда за укрепване на тухлената зидария,
така че да може да легнат новите столици. Освен това е променена геометрията на покрива и
това налага да се изгради същият. Бетоновият пояс повдига нивото в подпокривното
пространство. Сачакът е част от покрива и той е завършек на същия. В случая не става
въпрос за частичен ремонт, а за цялостно изграждане на нова покривна конструкция и
покритие.
В съдебно заседание вещото лице пояснява, че бетонният пояс се поставя, за да се
укрепи зида, за да могат върху него да легнат столиците. При частично разрушаване винаги
се прави този пояс, с който се повдига само подпокривната част. Покривът е част от
конструкцията на сградата и в този смисъл при неговото изменение частично се нарушава
конструкцията, но само покривната, не на сградата като цяло. Когато се прави покрив или се
изменя нещо, се прави проект. В случая натоварването не се е променило. Използване са
стандартни материали, които се влагат в покривите. Таванският етаж е жилище, той е етаж,
а не подпокривно пространство, защото сградата има и такова. Във всички т.нар.
подпокривни пространства след 1990 г. се правят т.нар. ателиета и те също имат скосявания
и намаление на височината. Именно това намаление във височината оказва влияние върху
стойността на ателието, което може да се ползва за жилище. Ако се приеме, че се води
ателие, значи отговаря на нормите, ако не е узаконено, трябва да се събори. След като се
ползва за жилище, следва да бъде включено в разпределението на идеалните части. Третият
етаж представлява самостоятелен обект. Отговаря на всички правила и норми, за да бъде
такъв. В чл. 147, чл. 43 и чл. 151 ЗУТ обобщено е посочено, че ако не се сменя котата на
корниза, не се изисква разрешение. В случая обаче се е сменила котата на корниза, защото е
направен пояс и с него се изменя изцяло облика на конструкцията на покрива. Предишният
покрив е бил „лястовичен“ със скосяване на покрива, докато след като е направен този пояс,
който укрепва зида, за да могат да легнат столиците, скосяването е изправено и вече
покривът има друга геометрия и става дума за нов вид покрив, което говори за основен
ремонт, при извършването на който е необходимо да се съобщи на общината, която да
прецени дали ще се издава разрешение или просто удостоверение за извършеното. В
представения договор не са посочени единични цени, а само крайна сума.
4
Събрани са гласни доказателства чрез разпит на свид. В.С.К., дъщеря на едната ищца и
племенница на другите две ищци, която разказва, че покривът тече от 1986 г. и особено в
последните 6 г. Излага, че многократно покривът е бил ремонтиран. За решаване на
проблема с покрива било взето мнението на поне четири фирми. През 2020 г. се взело
решение покривът да бъде ремонтиран, защото тече постоянно. Ответницата била
предупредена, че също може да събира оферти. Бил избран изпълнител по най-ниската
оферта. По време на ремонта се установило, че се налага да се сложи бетонов пояс, когато
покривът вече бил срутен. От фирмата-изпълнител казали, че трябва да свалят покрива, за
да преценят дали трябва да се сложи пояс и когато покривът бил бутнат била направена
преценка, че има нужда да се постави пояс. Ответницата не възразила по офертите и
договора. Решението за смяна на целия покрив били препоръчано от фирмата. Покривът
постоянно търпял частични ремонти, в които съседите от долния етаж не участвали
финансово и трябвало да се намери решение, за да спре течът на покрива, защото при
направата на една част, протичало на друго място. Дървената конструкция на покрива била
изгнила на места и била цялата за подмяна. Това било препоръчано от майсторите.
Ответницата не дала съгласие, но ремонтът бил направен, за да не падне покривът.
Свиквани били повече от едно общи събрания, но от 2020 г. до 2023 г. не било постигнато
решение по въпроса.
Разпитан е и свид. С.П.М., извършил оглед покрива, който не разполага със специални
познания в областта. Покривът бил стар, но в добро състояние, не забелязал да има течове
по него. По дървената конструкция в подпокривното пространство видимо нямало нищо
гнило. Керемидите били стари, на места поразместени. Ламперията, която се кове отдолу на
стрехите, била захабена, но нейната функция е чисто естетическа. Намира, че самият покрив
не е имал нужда от радикален ремонт, единствено улуците били за смяна. Комините били
доста обрушени, с паднала мазилката, поради което били за ремонт, за измазване, за смяна
на обшивката. Къщата била на 3 етажа с двускатен покрив, с 3-4 комина. Наличнтаа чупка на
комина не позволява лесен монтаж на ламаринен покрив. Основното нещо, което трябва да
се следи, е за течове и загниване на гредите, а такова нещо нямало в подпокривното
пространство. Огледът бил направен преди 2 години в началото на лятото. Счита, че спешен
ремонт на покрив се прави, когато има течове или наводнения. Когато има теч под стар
покрив, същият може да се локализира по следи по прахта, както и дали течът е скорошен
или отдавнашен. При теч започва да се забелязва обезцветяване на материала на дървената
конструкция - при малки течове се отмива, а при течове в дългосрочен план има процес на
загниване.
При тази фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:
По предявения иск с правна квалификация чл. 422 ГПК, вр. чл. 48, ал. 3, вр. чл. 6, ал. 1,
т. 9 ЗУЕС за заплащане на суми за ремонт на общите части на ЕС в тежест на ищците е да
докажат, че са взети валидни и стабилизирани по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС решения на
общото събрание за събирането на тези суми, извършеният ремонт, както и качеството на
собственик на ответницата.
5
Ответницата не оспорва да е взето решение на ОС на ЕС за извършване на ремонт на
покрива на процесната обща сграда, че ищците притежават имоти в процесната сграда,
находяща се в гр. С., ул. „Г.К.“ № 2, както и че са извършени процесните СМР, за които
ищците са заплатили. От постановление за възлагане на недвижим имот от 11.07.2008 г. се
установява, че ответницата е собственик на първи етаж от жилищна сграда в гр. С., ул. „С.“
№ 2, кв. „О.“.
Следва да бъдат изследвани възраженията доколко е следвало да се извърши подмяна
на целия покрив, както и какъв процент ид. части притежава ответницата от общите части
на сградата, доколкото е изграден незаконен трети етаж от ищците, за който няма налични
строителни книжа.
В чл. 11, ал. 1, т. 9 ЗУЕС е предвидено, че в компетентността на общото събрание на
етажната собственост е приемането на решения за определяне размера на паричните вноски,
които етажните собственици следва да заплащат за ремонт, реконструкция, преустройство,
основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи
инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване". За да
бъде законосъобразно решението на общото събрание за определяне на размера на тези
разходи, които следва да бъдат заплатени от отделния етажен собственик, то следва да е
взето при спазване на разпоредбата на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС, в която е уреден начина за
разпределяне на тези задължения между всички етажни собственици. Според чл. 49, ал. 1 и 2
ЗУЕС случаи, когато сградата или отделният вход в режим на етажна собственост се
нуждаят от неотложен ремонт, с решение на управителния съвет (управителя) незабавно се
отпускат финансови средства от фонда по чл. 50 ЗУЕС, а когато във фонда липсват средства
или средствата са недостатъчни, председателят на управителния съвет (управителят)
незабавно свиква общото събрание да приеме решение за набиране на средства за
извършването на ремонта. В чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС е предвидено, че средствата във фонд
"Ремонт и обновяване" се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер,
определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните
собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната. Съгласно чл. 48, ал. 3 ЗУЕС разходите за ремонт,
основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието
решение на общото събрание на собствениците, се разпределят между собствениците на
самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на
сградата. Доколкото не се оспорва ОС да е взело решение за извършване на ремонт на
покрива и да е заплатена сумата от 27500 лева от ищците съдът намира, че определянето на
сумите за извършване на ремонт на покрива на сградата е законосъобразно и отговаря на
посочения в закона начин за определяне на размера на разходите за неотложни ремонти
съобразно идеалните части на отделните съсобственици в общите части на етажната
собственост. Съдът счита, че извършеният цялостен ремонт на покрива на сградата е бил
необходим, доколкото от свидетелските показания на свид. Кръстанова, които съдът приема
за логични, последователни и на които може да даде вяра, се установява, че от дълги години
6
покривът е бил компрометиран, имало е непрестанни течове и неговият ремонт е бил
необходим с оглед запазване целостта на сградата от повреди. Установява се и че
извършените дейности по ремонта са били осъществени в съответствие с предписанието на
специалисти, доколкото е било търсене мнението на няколко фирми по отношение на най-
подходящите СМР, които следва да се извършват по отношение на покрива. Съдът намира,
че в тази връзка не следва да дава вяра на показанията на свид. Матев, доколкото същият
няма специализация във връзка с извършването на ремонт на покриви, а дадените от него
препоръки и наблюдения имат единствено характер на мнение.
Възражението, че ответницата не притежава 48 % идеални части от общите части на
сградата, доколкото разпределението на ид. части се е променило след изграждането на
трети незаконен етаж, съдът намира за основателно. Видно от представените писмени
документи и от изводите на СТЕ, доколкото незаконно изграденият трети ежаж се ползва за
жилище, той следва да бъде включен в разпределението на идеалните части. Вещото лице е
установило, че третият етаж представлява самостоятелен обект и отговаря на всички
правила и норми за такъв.
С по новата съдебна практика на ВКС, обективирана в решение по гр. д. № 1270/2009 г.
и решение по гр. д. № 1940/2009 г., се приема, че общите части на сграда, в режим на етажна
собственост, определяни като такива по предназначение или по естеството си, макар и да
нямат самостоятелно значение и следват главната вещ, могат да бъдат предмет на съдебна
делба, доколкото са обособени като самостоятелни обекти в подпокривното пространство,
без то да е загубило изцяло или отчасти характера на обща част по предназначение. Така,
когато подпокривното пространство е обща част по предназначение т. е. има нужната
височина, обем и в него могат да се изградят спомагателни помещения на всеки един от
собствениците на обекти в етажната собственост, или има изградени такива, те могат да
преминат в самостоятелна собственост на някои от собствениците или трети лица или да се
придобият по давност, с която се допуска възможността, доколкото има изградени
самостоятелни обекти в таванския етаж (дори и да е обща част съгласно ТР № 4/1983 г.), те
да могат да се придобиват по давност или да бъдат предмет на съдебна делба. В този смисъл
е и решение по гр.д.№ 3138/14 г. на ВКС. С оглед на това съдът приема, че незаконно
изграденият трети етаж следва да участва при определянето на % ид. части, притежаван от
всеки етажен собственик. Поради това съдът следва да вземе предвид извършеното от
вещото лице ново разпределение на ид. части от общите части на сградата и да счете, че
ответницата притежава съответните на първия етаж 34,57 % ид. части от общите части на
сградата, до който размер следва да отговаря за разходите, извършени за ремонт на общата
част на общата сграда, каквато представлява покривът.
С оглед на изложеното предявеният иск следва да бъде уважен до сумата от 9506,75
лева, представляващи 34,57 % от 27500 лева, на която стойност е възлязъл ремонтът.
При този изход на спора право на разноски имат всички страни. Ищците имат право на
разноски съразмерно с уважената част на предявения иск в размер на 172,68 лева, от общо
направени разноски: 550 лева – държавни такси за исковото и заповедното производство и
7
100 лева – депозит за експертиза. Ответницата има право на разноски съразмерно с
отхвърлената част на предявения иск в размер на 607,14 лева, от общо направени разноски:
600 лева – депозит за експертиза и 1570 лева – адвокатско възнаграждение. Определени по
компенсация разноски се дължат на ответницата в размер на 434,46 лева.
Воден от горното, Софийски районен съд, 82 състав
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от Е. Х. Т., ЕГН **********, Б. Х.
Г., ЕГН ********** и Г. Х. Т., ЕГН **********, срещу П. Н. П., ЕГН **********, по реда
на чл. 422, ал. 1 ГПК иск, че П. Н. П. дължи на Е. Х. Т., Б. Х. Г. и Г. Х. Т. на основание чл.
48, ал. 3, вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС сумата от 9506,75 лева, представляваща сторени
необходими разноски за поддържане и запазване на общи части в сграда - покрив, находяща
се в гр. С., ул. „Г.К.“ № 2, която сума съответства на притежаваните от нея 34,57 % идеални
части от общите части на сградата, ведно със законната лихва от 28.04.2023 г. до изплащане
на вземането, за която сума е издадена Заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. №
22530/2023 г. на СРС, 82 състав, като ОТХВЪРЛЯ иска за сумата над 9506,75 лева до
пълния претендиран размер от 13200 лева.
ОСЪЖДА Е. Х. Т., ЕГН **********, Б. Х. Г., ЕГН ********** и Г. Х. Т., ЕГН
**********, да заплатят на П. Н. П., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата
от 434,46 лева – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8