Решение по дело №10229/2019 на Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

  

гр. София, 02.06.2023 г.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

                                                                                                                                  

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, I - 28 състав, в публичното съдебно заседание на втори май през две хиляди двадесет и трета година в състав:

                                                                         

   Председател: ИВАЙЛО ДИМИТРОВ

                                                                       

при участието на секретаря Надежда Масова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 10229/2019 г. по описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

С исковата молба ищецът „Г.– 07“ ЕООД е претендирал ответника „Г.2.“ ЕООД да бъде осъден да му заплати следните суми, на основание чл. 61 ал. 2, вр. чл. 62 от ЗЗД:  

1. сумата от 2145,99 лв., представляваща припадаща се част от заплатените от ищеца разходи за необходими ремонти за административна сграда, находяща се гр. София, ул. „*****(високо тяло) за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждането иска до окончателното ѝ  изплащане;

2. сумата от 38 476,62 лв., представляваща припадаща се част от заплатени от ищеца разходи за управление и поддръжка на общите части в сградата за охрана, находяща се гр. София, ул. „*****(високо тяло) за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждането иска до окончателното ѝ  изплащане;

3. сумата от 473,05 лв., представляваща припадащата се част от заплатените от ищеца разходи за управление и поддръжка на общите части в сградата, за пожароизвестяване за периода 31.05.2016 г. – 30.06.2019 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждането до окончателното ѝ изплащане;

Претендирано е и заплащането сумата в размер на 982,80 лв., представляваща припадаща се част от заплатените от ищеца полезни разноски за закупуване на снегорин за сграда, находяща се в гр. София, ул. „*****(високо тяло) за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждането на иска до окончателното ѝ плащане.

В исковата молба са изложени твърдения, че страните са съсобственици в режим на етажна собственост на самостоятелни обекти, заемащи цялата Административната сграда, находяща се в гр. София, ул. „**********(високо тяло, Административна сграда „Главпроект“), като ищецът е собственик на първи, втори, трети, четвърти, пети, шести, седми и осми етажи, както и на 72,70 % идеални части от общите части на сградата, а ответникът е собственик на девети, десети и единадесети етажи от същата сграда, както и на 27,30 % идеални части от общите части на сградата. Административната сграда е снабдена и с три броя асансьори, посредством които се осъществява достъпът до помещенията.

На 06.10.2017 г. било проведено общо събрание на етажните собственици, по време на което били взети следните решения:  да се закупи снегорин с цена до 5000 лв. след събиране на 3 бр. оферти и избиране на най – оптималната оферта; да се подменят улуците на сградата и да се закупят нови нагреватели за тях; да се извърши поетапен ремонт на асансьорите и да се закупят необходими за това части; да се пребоядиса фасадата на сградата; да бъде цялостно ремонтирана стълбищната клетка, включващо частична шпакловка на стени, пребоядисването им, както и пребоядисване на металната конструкция на парапетите и лакиране на дървените им части; за направа на ламаринена обшивка на борд, опасваща целия покрив на сградата след одобрение на оферта от страна на управителя на ЕС, както и за направа на основен ремонт на входно фоайе, включващ смяна на настилката, пребоядисване на тавани и стени, смяна на дървена ламперия, имитираща дърво и подмяна на асансьорни врати на партер, озеленяване на помещението, закупуване и прокарване на подходящо осветление за поддръжка на растенията.

През периода м. май 2016 г. - м. май 2019 г. ищецът твърди, че е извършил разходи, свързани с поддръжката на общите части на сградата, на обща стойност 7860,77 лв., какво следва:

Ремонт на захранване на пожароизвестителна централа на стойност 42 лв., съгласно Фактура № ********** от 09.01.2018 г., издадена от „И.“ ООД;

Ремонт на пожароизвестителна централа на стойност 727,20 лв., съгласно Фактура № ********** от 22.02.2018 г., издадена от „И.“ ООД;

Ремонт на плъзгаща се врата на фоайе на стойност 1724,40 лв., съгласно Фактура № ********** от 23.11.2018 г., издадена от „Д.Т.С.“ ООД;

Доставка, демонтаж и монтаж на апаратурата за видеонаблюдение на стойност 1029,36 лв., съгласно Фактура № ********** от 26.10.2016 г., издадена от „Р. ООД“.

Доставка и монтаж на авариен GSM комуникатор (3 броя) и SIM карти за комуникатора (3 броя) на стойност 1778,40 лв., съгласно фактура № **********/19.09.2018 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД;

Ремонт на ляв асансьор на стойност 1458,60 лв., съгласно фактура **********/01.09.2017 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД;

Ремонт на аварийно осветление и подмяна настилки в асансьори на стойност 578,81 лв. съгласно фактура **********/01.12.2016 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД.  Ремонт на автомат за външна врата на стойност 156 лв., съгласно фактура № **********/26.01.2017 г., издадена от „Б.Т.“ ООД.

Ремонт на автомати на външни врати на стойност 366 лв., съгласно фактура № **********/06.06.2017 г., издадена от „Б.Т.“ ООД.

Ищецът твърди, че от сумата 7860,77 лв. ответникът следвало да заплати съобразно дела си в етажната собственост 2145,99 лв.

Според твърденията на „Г.– 07“ ЕООД, заплатени са и разходи за поддръжка на пожароизвестителната система в периода 01.05.2016 г. – 30.06.2019 г. в размер на 1732,80 лв., от които ответникът дължи според процента притежавани идеални части сумата от 473,05 лв.

За периода 01.05.2016 г. – 01.12.2016 г. ищецът твърди да е сторил и разходи за охрана на сградата в общ размер на 140 940 лв., като приспадащата се на ответника част е 38 476,62 лв., както и полезни разходи за закупуването на снегорин на стойност от 3600 лв., от която ответникът дължи 982,80 лв. За покупката на снегорина било взето решение на ОС проведено на 06.10.2017 г.

Изложено е, че горепосочените разходи били одобрени на проведено общо събрание на етажните собственици на 04.07.2019 г., но въпреки това не били заплатени от ответника, което обосновавало правния интерес от предявяването на настоящите осъдителни искове.

В депозирания от ответника „Г.2.“ ЕООД отговор ищцовите претенции се оспорват по основание и размер. Признава, че страните са единствени собственици на индивидуални обекти в процесната административна сграда и ответникът притежава 27,30 % ид.ч. от общите части, както и собствеността на 9 до 11 етаж от сградата, а ищецът – от 2 до 8 етажи. Некоректно били уточнени правата на страните по отношение на терена, върху който е построена сграда и на партерния (първи) етаж.

Ответникът оспорва взетите решения на Общите събрания на ЕС. Сочи, че решенията, приети на ОС от 11.09.2016 г. са оспорени по исков ред и отменени с решение от 16.11.2017 г., по гр.д. №57710/2016 г. на СРС, 150 състав.

Оспорва се законосъобразността на взетите решения на проведеното на 06.10.2017 г. общо събрание, тъй като били приети само с притежаваните 72,70 % ид. ч. на ищеца и въпреки че за някои от решенията е необходимо мнозинство 75 % или единодушие.

Ответникът оспорва да е провеждано ОС на 04.07.2019 г., законосъобразното вземане на решения, както и отразеното в протокола.

Предвид липсата на валидно взето решение на Общо събрание по чл. 48 и чл. 50 от ЗУЕС, се поддържа, че ищецът извършвал своеволно т.н. „необходими ремонти“, без да е имало необходимост от извършването им, единствено в своя полза и въпреки противопоставянето от страна на ответника. Описаните като такива дейности по т. 3 - плъзгаща се врата, т. 4 - видеонаблюдение, т. 7 - подмяна на настилки, т. 8 и т. 9 - автомати външни врати били всъщност полезни разноски по смисъла на ЗУЕС, за извършването на които се изисква решение на Общото събрание на ЕС, взето с мнозинство не по-малко от 75 % от общите части на сградата, съгласно чл. 17, ал. 2, т. З от ЗУЕС, а такова решение не е било прието.

Ответникът не дължал и разноски за ремонтни дейности на асансьорите, тъй като е бил лишен неправомерно от ползването им от 14.10.2015 г. След преустановяването на достъпа до асансьорите, същият е бил принуден да прекрати ползването на собствени помещения, където се е помещавал офиса на дружеството и да наеме офис на друго място. Асансьорите се ползвали единствено от ищеца и ремонтните дейности по точки 5, 6 и 7 се отнасят до дейности, предприети от ищеца единствено в негов интерес, предвид което не били нито уместно, нито добре управлявани.

По отношение на разходите за управление и поддържане на общите части, то се поддържа становището, че липсва решение на ОС на ЕС, в която връзка е оспорен и протокола за проведено на 04.07.2019 г. събрание.

Относно договорите за поддръжка на пожароизвестителна система се излага, че били сключвани еднолично от ищеца, без знанието и съгласието на ответника, както по отношение избора на фирма, така и по отношение на размера на договорената цена и начина на плащане. Липсвали доказателства дейността да е била управлявана добре.

Ответникът оспорва твърдението, че имало договорка между двете страни за денонощна жива охрана в процесната сграда, тъй като договорите за сключени от името на ищеца и за негова сметка, при липса на взето решение на ОС на ЕС за това и съгласие на ответника за сключването на договора и неговите параметри. Сочи, че решението на ОС на ЕС относно този разход е отменено от Софийски районен съд по гр. д. № 57710/2016 г., 150 състав.

По отношение извършването на полезни разноски за закупуването на снегорин оспорва записаното в т. 1 от Протокол № 2/06.10.2017 г. на ОС на ЕС, че решението е гласувано с пълно единодушие от 100 %. Същото било взето само с гласовете на ищеца, а процесният снегорин бил закупен, за да го ползва управителя и собственик на ищцовото дружество за лични нужди. Предприетите от ищеца дейности били само в негов интерес, но не и в интерес на ответника, не били нито уместно, нито добре управлявани и са против волята на ответника.

Оспорва върху претендираните суми да се дължи ДДС, тъй като се касае до извъндоговорен източник на облигационни отношения. Тъй като всички фактури за разходи били на името на ищеца и като регистрирано по ДДС дружество, той е ползвал данъчен кредит или респективно е внасял ДДС, а доколкото ищецът не е доставчик на услуги по отношение на ответника, то и нямал правно основание да префактурира каквито и да е суми с ДДС.

При условията на евентуалност „Г.2.“ ЕООД релевира възражение за прихващане на ищцовата претенция с вземането си за вреди срещу дружеството – ищец, породено от пропуснатите от него ползи във връзка с ползването на собствените му недвижими имоти в размер на 42 937,02 лв., представляващи сбор от месечен наем в размер на 3481,38 лв. за период от една година и 10 дни. В тази връзка твърди, че на 14.10.2015 г. ищецът е прекъснал ползването на асансьорите от ответното дружество чрез деактивиране на предоставените му преди това чипове, а на 25.11.2015 г. е прекъснал водоподаването до собствените на ответното дружество недвижими имоти.  Това довело до прекратяване на сключения между ответника като наемодател и „Л.и К.” ЕООД като наемател договор за наем от 20.09.2015 г. на наетия офис №10, находящ се на десети етаж от административната сграда с наемна месечна цена в размер 1780 евро, равностойни на 3481,38 лева, която цена следвало да бъде заплащана, считано от 01.10.2015 г. 

Вследствие на прекратения достъп чрез асансьорите до собствените на ответното дружество 9, 10 и 11 етажи и спряното водоподаване до същите, „Г.2.“ ЕООД е било възпрепятствано да упражнява правото си на собственост върху описаните етажи от административната сграда по предназначение и в пълен обем. Твърди, че за 1 година и 10 дни размерът на претърпените имуществени вреди от пропуснати ползи от получаване на месечен наем в размер на 3481,38 лв., е 42 937,02 лв. Предвид това релевира възражение за прихващане, в условията на евентуалност, спрямо другите възражения - правоизключващи и правопогасяващи.

В открито съдебно заседание от 15.02.2021 г. ищецът е депозирал допълнение на исковата молба по повод подадения отговор на исковата молба. Изложено е, че ответникът е собственик единствено на посочените в исковата молба обекти, както и на 27,30 % идеални части от общите части на сградата и 27,30 % идеални части от земята, върху които са изградени съоръженията към административната сграда - абонатна станция и трафопост (с площ 504 кв. м.), като оспорва ответникът да е собственик на 27,30 % идеални части от УПИ I, кв. 106, м. „Гео Милев“ по плана на гр. София, с площ 4900 кв. м.

Твърди, че били проведени общо пет общи събрания на етажните собственици съобразно разпоредбите на ЗУЕС. Ответникът бил уведомен за провеждането им, а на някои от тях е участвал, като всеки един протокол е бил обявяван чрез поставяне на съобщение за изготвянето му и е получаван от представител на ответника срещу подпис.

Сочи, че в качеството си на етажен собственик „Г.2.“ ЕООД е оспорвал само и единствено решенията на проведеното на 11.09.2016 г. общо събрание на етажните собственици, предмет на гр.д.№ 57710/2016 г. по описа на СРС, 150 състав и единствените отменени от съда решения са по т. З, подточка 8 (одобрени разходи за полезни разноски), т. 5 (определяне размера на паричните вноски във Фонд „Ремонт и обновяване" и по т.6 (приемане на решение за извършване на бъдещи ремонти). Одобрените по протокол №91/11.09.2016 г. разходи за управление и поддръжка на общите части се отнасяли за периода 01.01.2014 г. - 30.04.2016 г., който е извън процесния и в този смисъл въпросният протокол бил неотносим към настоящия спор

Поддържа, че извършените от ищеца разходи за полезни разноски са в изпълнение на прието решение №1 по Протокол №2/06.10.2017 г. от проведено ОС на ЕС, на което е присъствал действителния собственик на ответното дружество - Явор Стоянов Б., надлежно упълномощен от управителя на последното, който е гласувал „за" при приемане на решението за закупуване на снегорин. Препис от протокола бил получен за ответника именно от Я.Б. на 18.10.2017 г. като взетите с Протокол № 2 решения не са били оспорвани по съдебен ред.

„Г.– 07“ ЕООД твърди, че извършените от него разходи за процесната административна сграда, за периода 01.05.2016 г. - 31.05.2019 г., са одобрени като уместно направени и в интерес на етажната собственост с Решение № 1 по протокол №3/04.07.2019 г. от проведено ОС на ЕС, а на 28.02.2020 г. е проведено ОС на ЕС, за което е съставен Протокол № 4/28.02.2020 г., като с Решение №2 са одобрени като уместно направени и в интерес на етажната собственост заплатените от ищеца разходи за управление и поддръжка на етажната собственост за периода 01.06.2019 г. - 31.01.2020 г.

На 22.07.2020 г. било проведено ОС на ЕС, за което е съставен Протокол №5/22.07.2020 г., като с Решение №2 са одобрени като уместно направени и в интерес на етажната собственост заплатените от ищеца разходи за управление и поддръжка на етажната собственост за периода 01.02.2020 г. - 30.06.2020 г.

Твърди се, че нито едно от горепосочените решения не е оспорвано по реда на ЗУЕС и всяко от тях е влязло в законна сила.

Излага, че от м. декември 2011 г. „Г.2.“ ЕООД не е заплащал разходи за управление и поддръжка на сградата, припадащи се суми за топлинна енергия и студена вода за собствените му три етажа в административната сграда и необходими ремонти и полезни разноски за общите части на етажната собственост, включително разходи за денонощна „жива" охрана и поддръжка на асансьорите и системата за пожароизвестяване, както и консумираната от обектите в цялата сграда (в това число собствени на ответника) студена вода. Тези разходи били поети единствено от ищеца, като същевременно ответникът бил реализирал доходи от наем на обектите.

Сочи, че за цялата 11-етажна административна сграда е открита единствено партида с титуляр „Г.07" ЕООД, като от 01.01.2012 г. ответникът е отказал да заплаща суми за изразходена от собствените му обекти вода, както и водата за общи нужди на сградата, а същевременно ищецът като титуляр на партидата при „Софийска вода" АД не е могъл да преустанови частично плащанията към ВиК оператора, дължими за консумираната от индивидуални обекти на ответника вода, поради риска да бъде преустановено водозахранването на цялата сграда.

Прекъсването на чиповете за достъп на ответника до асансьорите било извършено поради направени от страна на негови упълномощени представители, както изрични изявления, така и чрез извършени конклудентни действия, адресирани към ищеца и негови служители, за отказ от ползването им.

Счита, че соченият в отговора на исковата молба договор за наем е нищожен като симулативен, тъй като страните по него никога не са имали намерение да настъпят правните му последици. Възразява, че документите по договора за наем, представени с отговора на исковата молба, са съставени между свързани лица (наемодател и наемател) единствено за да послужат за нуждите на настоящия процес, както и при евентуални други граждански производства между страните в него. В тази връзка излага, че ответното дружество е собственост на „М.С. П.“ ЕООД, чийто явен собственик е Л.Б.(майка на Я.Б.), а скрит такъв е О.Й.Т., която понастоящем е управител на същото (майка на трите деца на Я.Б.). Действителният собственик на същото обаче бил лицето Я.Б..

Липсвала икономическа и фактическа обосновка за третото лице - наемател „Л.и К." ЕООД за сключването на договора за наем, тъй като това дружество никога не е имало служители, а основната му дейност, която е извършвало, е била свързана със сделки и операции, обслужващи финансовите „операции" на действителния собственик на ответното дружество - Я.Б..

Оспорва твърдението на ответника, че върху претендираните суми не се дължи ДДС, тъй като префактурирането на част от стойността на доставките с ДДС, не представлява осъществена от самия него облагаема доставка, за която да е начисляван ДДС - претендираната сума включва единствено ДДС, начислен от третите лица, доставчици на стоките/услугите.

Оспорва по основание и размер релевираното възражение за прихващане, тъй като липсвала причинно-следствена връзка между поведението на ищеца и твърдените от ответника претърпени имуществени вреди. В случай че ищецът не е заплащал изцяло разходите за абонаментна поддръжка на асансьорите, както и за студена вода, включително и припадащата се на ответника част от тях, считано от м. декември 2011 г. до м. октомври 2015 г., то предоставянето на тези услуги би било преустановено няколко години по-рано. Ето защо не спирането на водоподаването през 2015 г. било причина за настъпването на твърдените от ответника имуществени вреди, а  неплащането на разходите за тях, считано от м. декември 2011 г. С последното обстоятелство ищецът аргументира и релевираното при условията на евентуалност възражение за съпричиняване на твърдените вреди.

С молба от 18.06.2021 г. „Г.2.“ ЕООД е оспорило фактическите твърдения на ищеца, изложени в депозираното допълнение на исковата молба. Излага, че с влязло в сила решение от 03.05.2018 г., по гр. д. №64981/2016 г., на СРС, 47 състав, е уважен предявеният от „Г.2.“ ЕООД срещу „Г.– 07“ ЕООД иск по чл. 109 ЗС за възстановяване достъпа до асансьорите и подаването на студена вода до етажите, собственост на настоящия ответник. Самите обекти от придобиването им били отдавани под наем на различни лица като част от търговската дейност на дружеството, а конкретно по отношение на десетия етаж, в периода 11.10.*** г. – 07.10.2015 г. той е бил нает от „Баумакс България“ ЕООД, като след прекратяването му на 07.10.2015 . се е породила необходимостта от отдаването му под наем, поради което е бил сключен и договор с фирма „Л.и К.“ ЕООД.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

С доклада по делото са отделени като безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата: 1) страните са етажни собственици на единадесететажна административна сграда, находяща се в гр. София, ул. „*****(високо тяло); 2) ищецът като собственик на втори до осми етаж притежава 72,70 ид. ч. от общите части на сградата; 3) ответникът като собственик на девети до единадесети етаж притежава  27,30 % ид.ч. от общите части на сградата; 4) ответникът не е заплатил претендираните от ищеца разходи.

Според протокол №2 от 06.10.2017 г. (л. 37- л. 46 от делото) на същата дата е проведено общо събрание на етажните собственици на процесната сграда, находяща се в гр. София, ул. „*****(високо тяло) - „Г.– 07“ ЕООД, представлявано по пълномощие от З.М.и „Г.2.“ ЕООД, представлявано по пълномощие от Я.Б.. В протокола е отразено, че с пълно единодушие се взема решение по раздел I, т. 1 от дневния ред да се закупи снегорин за цена до 5000 лв. след събиране на три оферти и избиране на най-оптималната от тях.

Според протокол №3 от 04.07.2019 г. на същата дата е проведено общо събрание на етажните собственици на процесната сградата, на което се е явил само единият от етажните собственици -- „Г.– 07“ ЕООД, представлявано от управителя Ж.М.. Взето е решение, с което се одобряват като уместно извършени в интерес на етажната собственост, сторените от „Г.– 07“ ЕООД разходи за управление и поддръжка на етажната собственост, както следва:

1. разходи за охрана – 140 940 лв., за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г.;

2. разходи за поддържа на асансьори – 20 340,16 лв., за периода 01.10.2015 г. – 31.05.2019 г.;

3. разходи за пожароизвестяване – 2188,80 лв., за периода 01.01.2017 г. – 31.12.2019 г.;

4. разходи за почистване – 31 028 лв., за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г.;

5. разходи за електричество за общи части – 5981,88 лв., за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г.;

6. разходи за техническа поддръжка на сградата – 34 688,07 лв., за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г.;

7. разходи за необходими ремонти – 7860,77 лв., за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г.;

8. разходи за полезни разноски  - закупуване на снегорин, в размер на 3600 лв.

Със същото решение е избран за управител на етажната собственост Юлиан О..

 

По делото е приета без възражения от страните съдебно-счетоводна експертиза (л. 848 – л. 858, том 2). Според задача №1 ищецът е сторил разходи в размер на 7860,77 лв. за следните дейности:

Ремонт на захранване на пожароизвестителна централа на стойност 42 лв., съгласно Фактура № ********** от 09.01.2018 г., издадена от „И.“ ООД;

Ремонт на пожароизвестителна централа на стойност 727,20 лв., съгласно Фактура № ********** от 22.02.2018 г., издадена от „И.“ ООД;

Ремонт на плъзгаща се врата на фоайе на стойност 1724,40 лв., съгласно Фактура № ********** от 23.11.2018 г., издадена от „Д.Т.С.“ ООД;

Доставка, демонтаж и монтаж на апаратурата за видеонаблюдение на стойност 1029,36 лв., съгласно Фактура № ********** от 26.10.2016 г., издадена от „Р. ООД“.

Доставка и монтаж на авариен GSM комуникатор (3 броя) и SIM карти за комуникатора (3 броя) на стойност 1778,40 лв., съгласно фактура № **********/19.09.2018 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД;

Ремонт на ляв асансьор на стойност 1458,60 лв., съгласно фактура **********/01.09.2017 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД;

Ремонт на аварийно осветление и подмяна настилки в асансьори на стойност 578,81 лв. съгласно фактура **********/01.12.2016 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД. Ремонт на автомат за външна врата на стойност 156 лв., съгласно касов бон № **********/26.01.2017 г., издаден от „Б.Т.“ ООД.

Ремонт на автомати на външни врати на стойност 366 лв., съгласно касов бон № **********/06.06.2017 г., издаден от „Б.Т.“ ООД.

От общо заплатените 7860,77 лв. и съобразно приспадащите му се 27,30 % ид.ч., ответникът следва да заплати съобразно дела си в етажната собственост сумата 2145,99 лв.

Според задача №2 ищцовото дружество е заплатило 3600 лв. с ДДС за снегорин по фактура *********/24.11.2017 г., издадена от фирма „МТД България“ ЕООД, от които ответното дружество дължи сумата 982,80 лв.

Общата стойност на разхода за обслужване на пожароизвестителната система на процесната сградата за периода 01.05.2016 г. - 31.05.2019 г. е 1732.80 лв., като дължими от ответника са 473,05 лв. (задача №3 от ССЕ).

След извършена справка по приложените по делото 37 бр. фактури вещото лице е установило, че общата стойност на разхода за охрана на сградата, за периода 01.05.2016 г. - 31.05.2019 г. е 140 940 лв., от която сума, пропорционално на притежаваните от ответника идеални части от общите части на сградата, то дължи 38 476,62 лв. (задача №4 от ССЕ).

Всички заплатени от ищеца суми, установени от счетоводната експертиза, са с включен данък добавена стойност (ДДС).

Относно договора за наем, сключен между „Г.2.“ ЕООД и „Л.и К.“ ЕООД, вещото лице е констатирало, че ответникът надлежно е осчетоводил всички фактури и кредитните известия към тях, надлежно са били осчетоводени и платените суми по договора, а така също и възстановяването на тези суми. Фактурите са представени към отговора на исковата молба (л. 244-246, т. 1) и са издадени от „Г.2.“ ЕООД с получател „Л.и К.“ ЕООД, както следва: фактура №495 от 09.10.2015 г. е на стойност 6962,76 лв. без ДДС или 8355,31 лв. с ДДС и касае депозит по договор за наем; фактура №469 от 09.10.2015 г. е на стойност 3481,38 лв. с основание „наем, съгласно договор“; фактура №507 от 01.12.2015 г. е издадена за плащане на два наема по договор за наем, всеки в размер на 3481,38 лв. без ДДС или общо 8355,31 лв. с ДДС. На л. 621, т. 2 от делото е приложено и платежно от ответника до „Л.и К.“ ЕООД от 19.02.2016 г., с основание връщане депозит по фактура №495/09.10.2015 г. по договор за наем.

С влязло в сила решение от 11.05.2020 г., по в.гр.д. №1819/2019 г., на СГС, II-В въззивен състав, е потвърдено решение от 16.11.2017 г., по гр.д. №57710/2016 г., на СГС, 150 състав, с което е отменено по иск на „Г.2.“ ЕООД, с правно основание чл. 40 от ЗУЕС, решение по т. 3, подточка 8, по т. 5 и т. 6, приети от ОС на ЕС на административна сграда, находяща се в гр. София, р-н Слатина, ул. „********– висока сграда, обективирани в Протокол №1 от 11.09.2016 г. Съдът намира, че това решение е неотносимо към предмета на настоящия спор, тъй като ищецът не обоснова претенциите си на него.

Свидетеля Ю.Ч.О. заявява, че познава процесната сграда още преди да бъде приватизирана, докато е била държавна фирма Проектантска „Главпроект“, тъй като майка му работила на това място близо 40 години. Управител е на етажната собственост от 2016 г. и понастоящем, като е имал прекъсване от края на 2018 г. до началото на 2019 г., тъй като му е изтекъл договора, но не му е известно междувременно някой друг да го е сменявал. Спомням си, че са провеждани общи събрания на етажната собственост през 2016 г., 2017 г., 2019 г. Познава лицето Я.Б., който е собственик на „Г.2.“ ЕООД, и е присъствал лично на общото събрание, проведено на 04.07.2019 г., на което е гласува „за“ вземане на решението за закупуване на снегорин за почистване на сняг на административната сграда. Впоследствие, в края на 2019 г., преди зимния сезон, такава техника е била закупена за цена от около 3600 лв., който се помещава в приземния етаж на сградата на ул. *********, високото тяло. Твърди, че снегоринът не е преместван никъде и е ползван само за почистване около сградата, осъществявано от техническо лице от персонала на сградата на „Г.- 07“ ЕООД. Не му е известно служители на „Г.2.“ ЕООД да са почиствали сняг с този снегорин, нито да е изразявано несъгласие с почистването от страна на представители на ответника, което дружество от своя страна използва последните три етажа на сградата и първите две места отдясно на паркинга откъм „Шипченски проход“ от поне минимум пет години.

Сочи, че, откакто е станал управител на етажната собственост, от 2016 г., има жива охрана, както и видеонаблюдение, като преди това не е имало жива охрана. Не му е известно представители на ответника да са изразявали несъгласие сградата да бъде охранявана с жива охрана, като били наясно, че такава се осъществява.

Преди 2015 г. „Г.2.“ ЕООД е отдавало имоти на фирма „П.“, но след това няма спомен да са отдавани имоти на други лица.

Свидетелят заявява, че в периода м. май 2016 – м. май 2019 г. е имало проблем със захранване на пожароизвестителната система, тъй като е амортизирана и се налагало да се поправи. Не си спомням през този период да е извършван ремонт на плъзгаща се врата на фоайето, както и на автоматите на външните врати. Налице бил проблем с апаратурата за видеонаблюдение и трябвало да се извикат техници. Били монтирани на трите асансьора GSM комуникатори, като нееднократно асансьорът се ремонтирал аварийното.

Известно му е, че „Г.2.“ ЕООД не може да ползва асансьорите поради деактивиране на чиповете, от 2017 г. до м. май 2019 г.

Завява, че преди около една година от „Г.2.“ ЕООД са поискали да да им бъде осигурен достъп до покрива поради наличие на влага в офиса им на 11 етаж, но такъв и до момента не е осигурен.

Не му е известно „Г.2.“ ЕООД да е заплащало някакви разходи за управление и поддръжка на общите части, за необходими ремонти, за полезни разноски, за използвани от ответното дружество парно и студена вода в собствените им три етажа след 2011 г., включително в периода м. май 2016 г. – м. май 2019 г.

Свидетелят Я.С.Б.заявява, че макар и юридически да не е собственик на „Г.2.“ ЕООД, реално той е лицето, което притежава и контролира ответното дружество. Познава в пълна степен сградата на „Главпроект“ и многократно я е посещавал. Счита, че във фоайето не е било необходимо да се извършват ремонти, с изключение на някакви съвсем дребни поправки. Знае, че е взето решение за подмяна на настилка, която изобщо не е била необходима.

В периода между 2016 г. - 2018 г. не е имало необходимост от ремонтни дейности по общите части на сградата, като единствено асансьорите са били стари „соц. асансьори“, които са били обслужвани от нарочна фирма. Счита, че не е имало нужда от смяна на мотори, на автоматика, на някаква електроника. Плъзгащата врата е била част от фоайето, която винаги е работила и не е имало нужда от подмяна. В периода *** г. – 2014 г. е извършвал ремонти във фоайето.

Счита, че видеонаблюдение е било поставено с цел представители на „Г.- 07“ ЕООД, и в частност на скрития ѝ собственик З.М.да наблюдават свидетеля. То не е било нужно, тъй като още от момента, когато е била приватизирана сградата, е имало жива охрана. Самата жива охрана се осъществява от няколко човека охранители. Охраната била вътре в сградата, в самото фоайе, която наблюдавала изцяло влизането на всички хора в сградата.

Твърди, че в периода 2016 г. - 2019 г. не е използвал притежаваните от него етажи в сградата, включително охраната, фоайето, асансьорите и видеонаблюдение, тъй като З.М.преди много години му отнел достъпа до асансьорите чрез поставянето на карти за достъп, както и е спрял водоподаването до неговите три етажа, с което му било попречено да развива каквато и да било стопанска дейност в тези обекти. Сочи, че малко преди да бъде спряно водоподаването и асансьора фирмата „Л.и К.“ ЕООД, чрез М.М., била наела десетия етаж, но се наложило договорът за наема да бъде прекратен.

Присъствал е на общо събрание, на което е бил обсъждан въпроса за закупуване на снегорин, като е останал изненадан, че в протокола от проведеното общо събрание е отразено, че е съгласен такава техника да се закупи, въпреки че той е изразил изричното си несъгласие. Никога не е виждал снегът да се почиства със снегорина и предполага, че той е бил използван от З.М.за да почиства улицата пред къщата си в кв. „Бояна“.

Твърди, че няма контакт с управителя на етажната собственост и никога не го е виждал там, като той имал символична роля в управлението на сградата, което практически се осъществявало от З.М..

Признава, че е подписал списък на присъстващите на Общото събрание на етажните собственици на етажната собственост, проведено на 06.10.2017 г., находящ се на страница 298, том I от делото, както и находяща се на страница 301, том I от делото декларация от 18.10.2017 г, с която декларира, че е получил заверено копие на протокол № 2 от Общото събрание на етажните собственици на процесната сграда, проведено на 16.10.2017 г.

Твърди, че във вътрешните отношенията между него иЗ.М.дейността на „Г.– 07“ ЕООД и ответника „Г.2.“ ЕООД винаги до 2015 г. е била разглеждана като едно цяло по отношение на приходите и разходите, като разделение е съществувало единствено за счетоводни цели.

Заявява, че фирма „Л.И.К.“ е семейна фирма, като познава лично лицето М.М., който преимуществено управлява фирмата, а неговата леля –Г.познава много бегло. За сключването на договора за наем на десетия етаж от процесната сграда е бил потърсен от М.М., който до този момент е използвал една сграда в Панчарево. Не му известно колко точно служителя е имало в „Л.и К.“ ЕООД и не знае след прекратяване на договора за наем къде се е преместила фирмата.

Свидетелят сочи, че след прекратяване на договора е прехвърлил няколко пъти свои фирми, от които вече не е имал необходимост, на М.М., тъй като последният се нуждаел от работещи фирми с оглед на неговата строително-ремонтна дейност.

Не си спомня кой точно е подписал договора за наем от страна на наемателя, като му е известно, че М.М. е бил оправомощен от леля си, която е собственик на фирмата. Самата Г.Й. свидетелят е виждал лично няколко пъти, но не може да си спомни дали е било точно в сградата на „Главпроект“.

Свидетелят М.М. сочи, че дружеството „Л.и К.“ ЕООД е собственост на леля му Г.М.Й., която е сестра на неговата майка, основана през 2013 г., тъй като фирмата на свидетеля е била в обявена процедура по несъстоятелност, като реално управлението на дружеството се е осъществявало от него чрез предоставено му от леля му пълномощно. Познава процесната сграда на „Главпроект“, като последните три етажа от нея са собственост на „Г.2.“ ЕООД. Не си спомня каква е била наемната цена на процесния етаж, като договорът за наем го е подписал в офиса на „Главпроект“ или в ресторанта. Лелята на свидетеля е запозната с част от дейността фирмата „Л.и К.“ ЕООД, като конкретно с този договор за наем е била запозната, но в преговорите по сключването му тя не е участвала.

До подписване на договора за наем фирма „Л.и К.“ ЕООД е използвала хотел – ресторант, а дейността й е била свързана с хотелиерство и ресторантьорство, строителни ремонти, кетъринг услуги и още други дейности. До 2013 г. хотелът е бил на родителите му, а след това го е придобил Я.Б. чрез негова фирма. „Л.и К.“ ЕООД реално ползвала нает персонал от фирмата на бащата на свидетеля - ЕТ „Х.М.“, тъй като по време на процедурата по несъстоятелност и ликвидация, персоналът не е могъл да бъде освободен, като служителите са били на граждански договори.

Решил е да наеме етажа от офиса в сградата на „Главпроект“, тъй като след преустановяване дейността по ресторантьорство и хотелиерство, са му останали ангажиментите по кетъринг услуги на няколко филмови продукции, и поради факта, че ползвания от него счетоводител е помещавал съседен офис, а така също е имал възможност да ползва и паркомясто. Мястото му било удобно за срещи с клиенти и предвид факта, че по това време не е живеел в гр. София. Заявява, че първоначално изчистил наетия офис, като не е можело да се използва асансьора, тъй като е бил спрян, като е продължил действия по нанасяне на стандартно офис оборудване, тъй като Я.Б. го е уверил, че проблемът с преустановяването на асансьорите, водата и впоследствие с тока, е щял да бъде разрешен, което обаче не се е случило, и е бил принуден да напусне помещението.

Сочи, че междувременно се е променило семейното му положение и тъй като съпругата му е от с. Мусачево, той е заживял там, като е наел в края на 2017 г. или началото на 2018 г. склад с малък офис в гр. Елин Пелин, където държал цялото оборудване за кетъринг и машини за строителни работи. В този период е използвал 5-6 служителя в „Л.и К.“ ЕООД на граждански договор, за осъществяване на строително-ремонтните дейности.

Сочи, че подписът в полето „наемател“ на договора за наем от 20.09.2015 г., сключен между „Г.2.“ ЕООД  и „Л.и К.“ ЕООД, е на неговата леля Г.Й., а подписът в протокол от 14.10.2015 г., сключен между същите страни, по силата на който  „Г.2.“ ЕООД предава на „Л.и К.“ ЕООД помещение, находяща се на 10-тия етаж от административна сграда в гр. София, ул. „*****- високо тяло, е на самия свидетел в качеството му на пълномощник.   

Свидетелят П.П.Х., изпълняващ функциите на охранител в „Административна сграда „Главпроект“ 02.04.2011 г.  и понастоящем, сочи, че нейни собственици саЗ.М.и Я.Б. чрез фирмите си съответно „Г.“ ЕООД и „Г.2.“ ЕООД. Задълженията му са свързани с осъществяването на контрол по отношение на влизащите в сградата граждани, както и да съблюдава дали се спазват заетите места под наем на паркинга. Не му е известно някой служител на ответника, включително и Я.Б. да е изразявал нежелание относно наличието на жива охрана в тази сграда, извършването на ремонти в общите части или снегопочистване. Сочи, че охраната е денонощна, състояща се от два екипа. Техническата поддръжка на общите части по сградата се извършва от две лица, едното от които се казва А.Д., служител на „Г.“ ЕООД. Сочи, че този служител, приблизително от 2018 г. или от 2019 г., използвал снегорин за снегопочистване при повече натрупан сняг, а самият снегорин се съхранявал в сутерена на сградата. Същият бил преносим и можел да се премести от двама човека, бил с двигател, подобен е на косачка и се запалвал и управлявал ръчно. Сочи, че в сградата е поставена противопожарна система и такава за видеонаблюдение, монтирана поради наличието на два или три случая на кражби, първият от които през 2013 г. – 2014 г.. Камерите обхващали и двата паркинга. Фирма „Г.2. ЕООД, допреди да напуснат през 2016 г. - 2017 г. са използвали две паркоместа, които са имали на предния паркинг откъм бул. „Шипченски проход“, като понастоящем са отдадени под наем на охранителна фирма „А.Е.Д.“. След 2015 г.  – 2016 г. според свидетеля до последните три етажа не се осигурява достъп за отчитане на текущите режийни разходи, като електрическата енергия и водата се отчитали от А.Д. на всяко първо число на месеца.

Сочи, че приблизително лятото 2016 г. са започнали да функционират общо 22 камери за видеонаблюдение, като дотогава е имало поставени само 4 камери. В последните 3-4 години свидетелят не е контактувал с представителя на ответника - Я.Б., тъй като не е идвал на обекта, но не му е известна причината за това. През 2016 г. „Г.2.“ ЕООД е напуснало сградата и не използвало собствените си девети, десети и единадесети етажи. Не знае със сигурност каква е причината ответникът да не обитава помещенията си, но бил чул, че дружеството не е могло да използва асансьор до собствените му етажи. Сочи, че през 2016 г. на свидетеля са му били оставени чипове за асансьора, които да предаде на представители на „Г.2.“ ЕООД.

От 2021 г. по разпореждане на управителя на ищцовото дружество било забранено с асансьорите да се качват мебели, тъй като се повреждала облицовката в кабината, но не му е било нареждано да не допуска представители на ответното дружество изобщо да не използват асансьорите. Начинът, по който се охранявала сградата, бил определян от началника на охранителната фирма, в която  работи – „Секюрити енд протекшън груп“ ООД, като свидетелят предполага, че неговият началник е получавал инструкции от „Г.“ ЕООД.  Служителите на ответника и самият Я.Б. свидетелят повече е виждал да се качват по стълбите, но не знае поради каква причина.

            Свидетелят З.С.М., който работи в „Г.- 07“ ЕООД, а неговата съпруга е собственик на фирмата, сочи, че познава лицето М.М., а последният е познат на Я.Б., с когото имали някакви взаимоотношения. Според свидетеля, М.М. е малоимотен човек, собственик на няколко фирми, които са със затруднено финансово положение и тъй като нямало какво да му бъде взето, бил готов на всякакви комбинации, за да може по някакъв начин да съществува. Известно му е, че М.М. е посещавал сградата на „Главпроект“ през 2014 г. -2015 г., за да извършва дребни поправки като общ работник, докато е имало наематели на последните етажи на сградата. Не познавал лицето Г.Й., но по негово мнение тя също била малоимотна и използвана за операции, които са „малко несъвсем чисти“.

През периода 2015 г. -  2016 г. свидетелят много често посещавал процесната сграда, за да подпомогне съпругата му като управител на ищцовото дружество в управлението на сградата. Сочи, че от 2011 г. „Г.2.“ ЕООД отказал да заплаща суми за поддръжка на общите части. От административната сграда ответникът помещавал 9, 10 и 11 етаж. Знае, че най-големият наемател на ответника е била фирма „Баумакс”, след което е имало още няколко фирми наематели. Не му е известно за разговори между М.М. и представители на фирма „Г.2.“ ЕООД, на които да е ставало дума, че фирма „Л.и К.“ ЕООД желае да наеме помещение.

Свидетелят Г.М.Й., разпитана по делегация пред РС – Червен бряг на 19.04.2023 г., заявява, че е дала съгласие фирма „Л.и К.“ ЕООД да бъде регстрирана на нейно име, но никога не се е занимавала и ръководела дейността на дружеството, за което отговарял нейният племенник М.М., на когото предоставила пълномощно, както и нейната сестра. Твърди, че лично не е подписвала договор за наем от 20.09.2015 г., сключен между „Л.и К.“ ЕООД  и „Г.2.“ ЕООД, не са й известни никакви условия по него, нито е запозната в конкретика с дейността на „Л.и К.“ ЕООД и неговото финансово състояние.

Съобразно твърденията, изложени в исковата молба, ищецът е сторил разходи, в качеството си на етажен собственик, за описаните дейности по поддръжка и ремонт в общите части на сградата и нейната охрана, без предварително взето решение на общото събрание. Поначало липсата на надлежно взето решение за извършване на ремонтни дейности не освобождава останалите етажни собственици от задължението им да участват в необходимите разноски за общите части на сградата в случаите, когато ремонтът е необходим. Необходимостта на ремонта произтича от това, че трябва да се извърши за запазване на целостта и структурата на увредената обща част, както и за да може същата да изпълнява предназначението си.

Относно разпределянето на разноски, извършени в сграда етажна собственост, е формирана непротиворечива практика на Върховен касационен съд, обективирана в решение № 238/19.08.2013 г. по гр. д. № 1012/2012 г. на ВКС, ГК, ІV ГО; решение № 85/24.06.2014 г. по гр. д. № 1157/2014 г. на ВКС, ГК, ІІ ГО; решение № 445/11.05.2016 г. по гр. д. № 2535/2015 г. на ВКС, ГК, ІV ГО, постановени по реда на чл. 290 ГПК и др. Разяснено е, че и необходимите, и полезните разноски, са за сметка на собствениците на сградата, като принципът е участието на всеки собственик на обект в етажната собственост относно разноски да е съобразно дела му в общите части. Ролята на решението на общото събрание за необходимостта да се извършат полезни разноски, не засяга задължението на всеки собственик на обект в етажната собственост да поеме съответната на дела му част от задължението, но това решение на общото събрание има значение за правно основание, на базата на което следва да бъде определен размера на възникналото парично задължение. Претенция за разпределение на разходите между отделните собственици на обекти в етажната собственост касае хипотезата на управител на чуждата работа (гестор), действал не само в полза на чужд интерес, но и в полза на свой интерес. При наличието на одобрение от лицето, в чийто интерес е предприетата работа (предварително по решение на общото събрание или последващо), отношенията следва да се уредят съгласно чл. 62 ЗЗД. Ако подобренията са извършени без да е взето решение от общото събрание, съгласно разпоредбата на чл. 61, ал. 2 ЗЗД, гесторът може да претендира от останалите собственици на обекти в етажната собственост само съответната част от направените разноски, до размера на обогатяването и то само ако работата е предприета уместно. Ако общите части са подобрени против волята на останалите съсобственици, отговорността на последните може да бъде търсена само по правилата на чл. 59 ЗЗД, който съвпадат с тези по чл. 61, ал. 2 ЗЗД.

На още по-голямо основание, а и предвид изричната норма на чл. 48, ал. 6 ЗУЕС, без решение на общото събрание етажен собственик може да извърши с негови собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части на сградата, като останалите съсобственици му дължат част от сторените разходи, съобразно дела си. За дължимостта им е без правно значение дали етажният собственик се е съгласил с тяхното извършване, дали през този период е ползвал имота си и причините за това, тъй като самото естество на ремонта, а именно наложителността му да се възстанови, поддържа или приведе съобразно функционалното й предназначение съответната обща част, предполага, че той винаги е в полза и на неучаствалия в разхода етажен собственик.

В горецитираната съдебна практика също така е разяснено, че различната уредба на последиците от поддържането и възстановяването (т. нар. „необходими разноски“) и от подобряването (т. нар. „полезни разноски“) налага във всеки отелен случай да се преценява необходимостта от извършването на съответната работа. Приема се, че необходимите разноски са свързаните с неотложни (аварийни) ремонтни дейности за поддържането и/или възстановяването на общите части, предизвикани от непредвидено, неочаквано събитие (наводнение, пожар и др.) или се свързват с необходимостта от текущи или основни ремонтни дейности, наложени от износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се цели привеждане на общите части в състояние годно за тяхното предназначение. От друга страна, полезните разноски са тези, които увеличават стойността на сградата и имат характера на подобрения.

Преценката за вида разноски, извършени по отношение ремонтни дейности на общите части на сградата, зависи от фактическия проблем на конкретното състояние на общите части, изначалния вид на сграда, нейното предназначение и обстоятелствата (причините), наложили да бъде сторен един разход (напр. възможно е поначало луксозен за стандарта на живот и обществените възприятия ремонт да бъде съотнесен към дейност по поддържане, а не към подобрение на общите части, ако се касае за изначално луксозен тип строителство на самата сграда).

В т. 8, 9 и 12, §1 от Допълнителните разпоредби от Закон за управление на етажната собственост са дадени легални дефиниции на използваните в закона понятия „необходим ремонт“, „неотложен ремонт“, „полезни разходи“, които също са ориентиран за определяне дали сторени разноските за общите части са необходими или полезни.

В т. 11, §1 от ДР от ЗУЕС е дадена дефиниция на „разходи за управление и поддържане“, съставляващи разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата. Тези т. нар. „консумативни разходи“ не се дължат, тогава когато етажният собственик не по свое съгласие е бил лишен и не е използвал самостоятелния обект, притежаван в режими на етажна собственост, тъй като естеството на тези разходи предполага възникването им да е пряко свързано с ползването на вещта (в този смисъл и решение № 165 от 26.06.2019 г., по гр.д. № 4291/2018 г., по описа на ВКС,  IV ГО).

Като взе предвид гореизложеното, настоящият съдебен състав намира следното по отношение основателността на предявените от ищеца искове:

I. Относно сумата от 2145,99 лв., част от заплатените от ищеца разходи за необходими ремонти за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г.

На първо място съдът намира за необходимо да посочи, че констатира техническа грешка в петитума исковата молба, където се претендира общо сумата от 2145,77 лв., а не 2145,99 лв.. В обстоятелствената част ищецът ясно е посочил, че по това перо е направил разходи по девет позиции (стр. 3 от исковата молба), чийто общ сбор е 7860,77 лв., като от тях претендира от ответника приспадаща му се част, равна на притежаваните 27,30 % идеални части от общите части, или общо 2145,99 лв. До аналогични математически изчисления е достигнала приетата по делото ССчЕ. В случая съдът счита, че не се касае до нередовност на исковата молба, изразяваща се в неяснота на общия сбор на тази претенция, определена от ищеца като необходими ремонти, а до допусната грешка в петитума, поради което съдът ще се произнесе относно основателността на сумата от 2145,99 лв.

На следващо място, сумата от 2145,99 лв. включва сбора на девет разхода, които съставляват самостоятелни искове и които следва да се разграничат по отделни суми. Освен това, всяка една сума следва да се посочи поотделно с и без ДДС, тъй като е спорна неговата дължимост, а ищецът е посочил сумите само с ДДС.

Предвид горното съдът ще посочи по-долу по всеки от деветте разхода, претендираната като дължима от ответника за заплащане сума без ДДС, и самият размер на ДДС. Изчисленията не изискват специални познания, тъй като размерът на задължението на ответника по всеки един от деветте разхода, с начислен ДДС, се определя, като всяка посочена в исковата молба сума се умножи по притежавания от ответника процент идеални части (27,30%), а произведението (което е с включен ДДС) се раздели с коефициент 1,20, като частното съставлява съответния разход без ДДС, който се твърди да се дължи от ответника. Самото ДДС е равно на полученото частно, умножено по 20%, колкото е и нормативно установеният процент данък добавена стойност. Предвид това общата претенция от 2145,99 лв. с ДДС, която се твърди да е дължима от ответника, включва:

1. Ремонт на захранване на пожароизвестителна централа съгласно Фактура № ********** от 09.01.2018 г., издадена от „И.“ ООД, от която се претендира от ответника 9,56 лв. без ДДС и 1,91 лв. ДДС;

2. Ремонт на пожароизвестителна централа съгласно Фактура № ********** от 22.02.2018 г., издадена от „И.“ ООД, от която се претендира за заплащане от ответника 165,44 лв. без ДДС и 33,09 лв. ДДС;

3. Ремонт на плъзгаща се врата на фоайе съгласно Фактура № ********** от 23.11.2018 г., издадена от „Д.Т.С.“ ООД, от която се претендира за заплащане от ответника 392,30 лв. без ДДС и 78,46 ДДС;

4. Доставка, демонтаж и монтаж на апаратурата за видеонаблюдение съгласно Фактура № ********** от 26.10.2016 г., издадена от „Р. ООД“, от която се претендира за заплащане от ответника 234,18 лв. без ДДС и 46,84 лв. ДДС.

5. Доставка и монтаж на авариен GSM комуникатор (3 броя) и SIM карти за комуникатора (3 броя) съгласно фактура № **********/19.09.2018 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД, от която се претендира за заплащане от ответника 404,59 лв. без ДДС и 80,92 лв. ДДС;

6. Ремонт на ляв асансьор съгласно фактура **********/01.09.2017 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД, от която се претендира за заплащане от ответника 331,83 лв. без ДДС и          66,37 лв. ДДС;

7. Ремонт на аварийно осветление и подмяна настилки в асансьори съгласно фактура **********/01.12.2016 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД, от която се претендира за заплащане от ответника 131,68 лв. без ДДС и 26,34 ДДС.

8. Ремонт на автомат за външна врата съгласно фактура № **********/26.01.2017 г., издадена от „Б.Т.“ ООД, от която се претендират за заплащане от ответника 35,49 лв. без ДДС и 7,10 лв. ДДС.

9. Ремонт на автомати на външни врати съгласно фактура № **********/06.06.2017 г., издадена от „Б.Т.“ ООД, от която се претендира за заплащане от ответника 83,27 лв. без ДДС и 16,65 лв. ДДС.

Съдът намира, че горепосочените разходи за ремонти на асансьора под №№ 5, 6, и 7 съставляват необходими разноски за функционирането на асансьора, който представлява обща част съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС. Такъв характер имат и разходите за ремонт на пожароизвестителната централа в сградата, посочени по-горе под № 1 и №2, която също е обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, тъй като по предназначението си служи за общо ползване. Не се спори, че такава система е била инсталирана и че тя касае всички етажи на сградата, поради което е в полза на всички етажни собственици. Последните са задължени да я поддържат в изправност по силата на подзаконов нормативен акт, какъвто се явява Наредба № 8121з-647 от 01.10.2014 г. за правилата и нормите за пожарна безопасност при експлоатация на обектите, и в частност чл. 5, т. 4 от нея.

За необходимостта от извършване на тези ремонти съдът кредитира показанията на свидетеля Ю.О.. Макар той в известна степен да би бил заинтересован от изхода на спора, доколкото е избран за управител на ЕС с гласовете на ищцовото дружество, неговите показания се базират на непосредствени впечатления, не са вътрешно противоречиви, и именно като управител на ЕС е лицето, което в най-пълна степен има впечатления от състоянието на сградата през годините. От друга страна, заявеното от него, че не знае да е бил извършван ремонт на автоматите на плъзгащите врати, които разходи също се претендират от ищеца, индикира за желанието на свидетеля да изнесе пред съда фактите, такива каквито в действителност ги е възприел, а не по начин, обслужващ единствено интереса на „Г.– 07“ ЕООД.

Неговите показания относно монтажа и поддръжката на видеонаблюдение в сградата, включително паркингите, кореспондират с показанията на свидетеля П.Х., който е охранител в процесната сграда от 2011 г. Същият няма данни да е заинтерсован от изхода на спора, а от друга страна, има преки впечатления относно осъществяваната денонощна охранителна дейност. Съдът намира, че тези разходи не съставляват нито полезни, нито необходими разноски, нито консумативни разходи, защото не са свързани пряко с функционирането или използването на сградата и не увеличават нейната стойност. Независимо от това, заплащането им от ищеца без изричното съгласие и одобрение от ответника следва да се възмезди по реда на чл. 61, ал. 2 ЗЗД - по правилата на водене на чужда работа без пълномощие, като се отчита, че работата е била предприета уместно и в интерес на двете страни по спора. Поддържането на видеонаблюдение е в полза и на ответника предвид показанията на свидетеля Х., че се е наложило разширяване на мрежата от инсталирани видеокамери след неколкократни посегателства над имущество на етажните собственици от трети лица, включително и на десетия етаж, който е собствен на „Г.2.“ ЕООД. Нещо повече, камери са били монтирани и в прилежащите към сградата паркинги, които според показанията на същия свидетел са били използвани от ответника чрез отдаването им под наем на трето лице. Предвид това съдът не кредитира показания на свидетеля Я.Б., които се базират изцяло на субективното му усещане, че не е имало нужда да се монтират камери и че поставянето им било с единствената цел той да бъде наблюдаван от З.М..  Ето защо, възлагането в тежест на ответника на част от разходите за монтаж и поддръжка на видеонаблюдението не може да бъде обусловено от твърденията му, че през процесния период не бил използвал обектите си по вина на ищеца, тъй като предприетата от последния работа е била уместна и в интерес на ответника, доколкото се свежда до минимум риска от нерегламентирани посегателства върху имотите на ответника, на общите части и на полагащите му се паркоместа, с което последните безспорно стават и по-атрактивни за отдаване под наем.

Съдът не кредитира показанията на свидетелите Я.Б. иЗ.М.относно необходимостта и извършването на ремонтни дейности в сградата, тъй като и двамата са заинтересовани от изхода на спора, доколкото са пряко обвързани с контрола и управлението на двете дружества, а и са в нескрит дългогодишен междуличностен конфликт именно по отношение заплащането на разходите, свързани с общите части в процесната сграда. Това се установява от показанията на свидетелите Б. и Х. (последният сочи, че собственици на „Г.– 07“ ЕООД и на „Г.2.“ ЕООД са съответноЗ.М.и Я.Б.), а самиятЗ.М.признава, че е съпруг на управителя на ищцовото дружество, като прочитът на показанията му и на тези на свидетеля Б. не оставят съмнение за негативното им лично отношение един към друг. 

Тъй като ответникът в хипотезата на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД отговаря до размера на обогатяването си, то и дължи на ищеца частта от заплатените разходи по това перо според притежавания процент идеални части, но без ДДС. Касае се за уреждане на отношения, породени от извъндоговорен източник, като всички фактури са издавани на името на „Г.2.“ ЕООД, поради което дружеството е имало право да ползва данъчен кредит, а с присъждането на ДДС би се стигнало  до неоснователното му обогатяване, тъй като в патримониума му ще възникне едно и също вземане два пъти. В този смисъл са решение №47/21.07.2016 г., по т.д. №828/2015 г., II ТО на ВКС, както и решение от 01.06.2020 г., по т.д. №3715/2019 г. на САС, V състав, последното недопуснато до касационно обжалване и разглеждащо аналогичен спор между същите дружества, но за предходен период.

Претенциите, посочени под №№3, 8 и 9, за ремонт на плъзгаща се врата на фоайе съгласно Фактура № ********** от 23.11.2018 г., ремонт на автомат за външна врата съгласно фактура № **********/26.01.2017 г. и ремонт на автомати на външни врати съгласно фактура № **********/06.06.2017 г., съдът намира за недоказани по основание, доколкото не се установява тези разходи да са били необходими и да са били реално извършени. За този извод съдът отчита показанията на свидетеля Ю.О., който въпреки че е управител на ЕС в процесния период, не знае да е имало нужда и да са извършвани такива ремонти. Ето защо тези претенции следва да бъдат изцяло отхвърлени.

Останалите разходи по вече изложените съображения са дължими в размер без включено ДДС, чийто общ сбор е 1277,27 лв., а претенцията за ДДС,  чийто общ сбор е 255,45 лв., подлежи на отхвърляне като неоснователна.

 II. Относно претенцията за сумата от 38 476,62 лв., представляваща припадаща се част от заплатени от ищеца разходи за управление и поддръжка на общите части в сградата за охрана на процесната сграда, за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г.:

            От показанията на всички свидетели се установява, че в процесния период в сградата е имало жива охрана, а според показанията на Я.Б. такава датира още от приватизирането на сградата от двете дружества. Охраната се състои в осъществяването на пропускателен режим на влизащите в сградата лица, а според показанията на свидетеля П.Х., охранителите осъществяват надзор и посредством монтираното видеонаблюдение. Съдът намира, че този разход не попада в категорията на т. нар. „консумативни разходи“ за управление и поддържане на етажната собственост (така и решение № 287/18.12.2014 г., по гр.дело №3888/2014 г., I ГO на ВКС). Липсата на единодушно взето решение на ОС на ЕС за извършването на такъв разход, както и недоказването на изрично постигнато между двете дружества съгласие през процесния период да се осъществява жива охрана, не освобождава ответника от задължение да възмезди ищеца за сторените разходи за тази дейност, тъй като отново е налице фактическия състав на чл. 61, ал. 2 ЗЗД. Освен в интерес на ищеца, от охраната се ползва и „Г.2.“ ЕООД, защото с нея не само се осигурява пропускателен режим в една значителна по размери и етажност административна бизнес сграда, но и се включва физическа защита от противоправни посегателства, включително върху обектите на притежаваните от ответника етажи, и рискът от каквито възниква в още по-голяма степен, ако тези обекти не се използват реално от „Г.2.“ ЕООД, както самото дружество твърди. Същевременно, показанията на свидетеля Х., че охранителните му функции са включвали и задължението да съблюдава паркоместата да не се ползват от лица, които нямат право на това, както и че ответникът е бил отдал паркоместата си под наем, сочат, че живата охрана е била и в полза на ответника и той дължи да плати на ищеца онова, с което се е обогатил, т.е. спестените разходи за охрана според дела му в етажната собственост. Следователно искът се явява доказан по основание и размер до сумата от 32 063,85 лв., която е без включен ДДС (38476,62/1,2=32063,85 лв.), а претенцията за ДДС от 6412,77 лв. подлежи на отхвърляне като неоснователна по изложените по-горе съображения. Следва да се отбележи, че съдът не приема тезата, че за разходите за видеонаблюдение и за жива охрана е налице одобрение на етажните собственици на проведено на 04.07.2019 г. ОС, тъй като на него не е участвал представител на ответника, а поначало решенията за тези разходи следва да се взимат единодушно.

III. Относно претенцията за сумата от 473,05 лв., представляваща дължими от ответника разходи, според идеалните му части, за поддръжка на пожароизвестителната система в периода 01.05.2016 г. - 30.06.2019 г.:

            Съдът вече изложи съображения от необходимостта от поддръжка в изправност на пожароизвестителната система чрез нейното ремонтиране, а визираната  разпоредба на чл. 5, т. 4 от Наредба № 8121з-647 от 01.10.2014 г. сочи, че задължението на етажните собственици включва поддържане и обслужване на пожароизвестителните системи. Към тази дейност спада не само отстраняването на техническите неизправности на системата чрез отремонтирването й, но и поддръжката и профилактиката й (обслужването й) с цел да не се допуска при възникването на ситуация, изискваща активиране на противопожарната система, нейното нефункциониране именно поради съществуваща, но неконстатирана към този момент неизправност. Извършените в тази връзка разходи са наложителни с оглед поддържането на общите части, към които спада самата пожароизвестителната система, и поемането им от етажните собственици не следва да се поставя в зависимост от липсата или наличието на предварително решение на ОС на ЕС, нито от последващото му одобрение, тъй като за разходите за управление и поддържане такова изискване законът не поставя. Изясненото естество на този разход не е обусловено и от това дали ответникът ползва или не имотите си, тъй като аварийна ситуация от този тип, изискваща функционираща в изправност пожароизвестителната система, може да възникне от редица разнородни по характера си причини, включително и в хипотеза, когато ответникът лично или чрез другито не обитава обектите си.  Предприемането на тези разходи е в интерес и на двете страни по делото, то е уместно, и ответникът не се е противопоставил, поради което той отново дължи по реда на чл. 61, ал. 2 ЗЗД това, с което се е обогатил, равняващо се на спестените разходи за поддръжка на пожароизвестителна система според притежаваните в ЕС идеални части, но без платеното от ищеца ДДС по вече изложените съображения, т.е. в размер на 394,21 лв. Претенцията за ДДС от 78,84 лв. подлежи на отхвърляне поради нейната неоснователност отново по същите съображения. 

            IV. Относно претенцията за сума от 982,80 лв., представляваща припадаща се част от заплатените от ищеца разходи за закупуване на снегорин за почистване на прилежащите площи на процесната сграда:

            На първо място съдът намира за необходимо да промени първоначално дадената с доклада правна квалификация на иска. Твърденията на ищеца са, че за този разход е налице взето решение на ОС на ЕС, проведено на 06.10.2017 г., и който разход впоследствие е одобрен с взето решене на ОС на ЕС, проведено на 04.07.2019 г. Така заявеното сочи на постигнато съгласие между етажните собственици да бъде закупен снегорин, поради което е изключено приложението на института на водене на чужда работа без пълномощие, който е относим в случай че ищецът е предприел работата без предварително съгласие на ответника. Променената правна квалификация на такава по чл. 79, ал. 1 ЗЗД, касаеща искане за изпълнение на поето задължение в резултат от постигнато между страните съгласие на взето решения на ОС на ЕС, не е довело до нарушение правото на защита на страните, защото за въведените от ищеца факти същият е ангажирал доказателства, а ответникът е противопоставил своите възражения. Непроменено обаче остава становището на съда, изразено в проекта за доклад, че доводите на ответника, с които се оспорват решенията за закупуването на снегорин, взети горепосочените две ОС на ЕС, не следва да бъдат разглеждани в настоящото производство, тъй като те могат да бъдат предмет само на иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. Не се спори, че на първото ОС от 06.10.2017 г. представителя на „Г.2.“ ЕООД Я.Б. лично е присъствал. Видно от отразеното в протокола решението за закупуване на снегорин е взето единодушно, а оспорването на това обстоятелство ответникът е трябвало да проведе в срока и по реда на чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС и доколкото няма данни затова, то с влизане в сила на това решение съдът следва да зачете отразеното в протокола и да приеме, че за покупката на това снегорина е налице общо съгласие на етажните собственици.

Извън гореизложеното, по делото се установява от показанията на свидетелите О. и Х., че снегоринът е бил съхраняван в процесната сграда, не е изнасян оттам и е използван за почистване на площите около нея, поради което неоснователни са оспорванията на ответника, че снегоринът е бил използван единствено отЗ.М.за лични нужди по почистване снега около къщата и по улицата, на които живеел в гр. София, кв. Бояна.

            Следва да се отбележи, че съдът намира този разход не за подобрение, както го е определил ищецът, тъй като стойността на общите части на сградата не се увеличава, а за консуматив, свързан с изпълнение на задължението на етажните собственици да поддържат пространството около сградата чисто от сняг и лед, каквото следва от чл. 67, ал. 1, т. 2 от Наредба за управление на отпадъците и поддържане и опазване на чистотата на територията на Столична община, приета от Столичен общински съвет с решение № 364 по протокол № 84 от 25.06.2015 г. Въпреки че този консумативен разход надхвърля обичайните такива за този тип дейност (поначало се използват снегопочистващи пособия от типа на специални за тази цел лопати или гребла на значително по-ниска стойност), доколкото се установява, че за закупуването на снегорина е налице съгласие на етажните собственици, то и ответникът следва да поеме частта от този разход според дела в общите части, но без ДДС, т.е. за сумата от 819 лв., тъй като ищецът е закупил на свое име вещта и има право да ползва данъчен кредит, като с повторно овъзмездяване на този разход, би се стигнало до неговото неоснователно обогатяване. Претенцията за ДДС, в размер на 163,80 лв., подлежи на отхвърляне като неоснователна.

V. По възражението за прихващане, релевирано от „Г.2.“ ЕООД, съдът намира следното:

Твърденията на ответника са, че за него е налице вземане за вреди срещу дружеството – ищец, породено от пропуснатите от него ползи във връзка с ползването на собствените му недвижими имоти в размер на 42 937,02 лв., представляващи сбор от месечен наем в размер на 3481,38 лв. за период от една година и 10 дни. В тази връзка твърди, че на 14.10.2015 г. ищецът е прекъснал ползването на асансьорите от ответното дружество чрез деактивиране на предоставените му преди това чипове, а на 25.11.2015 г. е прекъснал водоподаването до собствените на ответното дружество недвижими имоти.  Това довело до прекратяване на сключения между ответника като наемодател и „Л.и К.” ЕООД като наемател договор за наем от 20.09.2015 г. на наетия офис №10, находящ се на десети етаж от административната сграда с наемна месечна цена в размер 1780 евро, равностойни на 3481,38 лева, която цена следвало да бъде заплащана, считано от 01.10.2015 г. 

Заявеното възражение за прихващане намира своето правно основание в чл. 21, ал. 2 от ЗЗД, според която разпоредба трети лица, които недобросъвестно попречат за изпълняването на договора, дължат обезщетение. В практиката на ВКС по приложение на визирана норма е разяснено, че тя установява специален деликтен състав за отговорност за вредите, причинени от трети лица, недобросъвестно попречили за изпълнението на договор, чийто фактически състав включва следните елементи: деяние, противоправност, вреда, причинна връзка и вина, но с особености, отграничаващи състава на чл.21, ал.2 ЗЗД от общия деликт по чл.45 ЗЗД, а именно, че за проявлението на квалифицирания състав е необходимо съществуването на договор, спрямо който извършителят на правонарушението се явява трето лице, чуждо на облигационната връзка, спрямо което договорът няма действие. С поведението си третото лице – делинквент следва противоправно да възпрепятства или затруднява изпълнението на задължение по договора. Предизвиканото от деянието неизпълнение на задължение по договора може да бъде във всичките му проявни форми – пълно неизпълнение или неточно изпълнение (в качествено, количествено или срочно отношение). Отлика е налице относно формата на вина и тежестта на нейното доказване – поставеното от законодателя изискване за наличието на „недобросъвестност“ на третото лице сочи, че вината е във формата на умисъл, поради което тя не се презюмира, а подлежи на доказване от страна на ответника.

По делото е представен договор за наем от 20.09.2015 г. (л. 622, том 2), сключен между „Г.2.“ ЕООД, чрез управителя Я.Б. и „Л.и К.“ ЕООД, чрез управителя Г.М.Й., по силата на който ответникът е отдал под наем на второто дружество целият десети етаж от сграда, находяща се в гр. София, кв. „Гео Милев“, ул. „********“ с площ 356 кв.м.. Наемната цена е уговорена в размер на 1780 евро без ДДС месечно, считано от 09.10.2015 г., от която дата влиза в сила договора за наем, а неговият срок е определен на 10 години.

С протокол от 14.10.2015 г. „Г.2.“ ЕООД (л. 628, том 2), чрез Я.Б. е предало на „Л.и К.“ ЕООД, чрез М.Х.М. наетия имот.

Според разменената кореспонденция, обективирана в писма от 19.10.2015 г., 20.10.2015 г., с вх. Н-49/30.10.2015 г., от 03.11.2015 г., с вх. № Н-54/19.11.2015 г., от 27.11.2015 г., наемателят е отправял запитвания и искания до наемодателя да му бъде осигурена възможност ефективно да използва асансьорите в сградата чрез предоставянето на чип за тяхното използване, като в неколкократно ответникът е изразявал уверение, че този проблем ще бъде разрешен в най-кратки срокове.

С писмо вх. № Н-61/19.01.2016 г. наемателя е уведомил наемодателя, че разваля договора за наем, тъй като не му в продължение на месеци не му е била осигурена реална възможност да използва обекта, като с писмо от 15.02.2016 г. „Г.2.“ ЕООД е уведомило „Л.и К.“ ЕООД, че приема развалянето на договора и задължението си да върне платените три месечни наема.

Горепосочените документи във връзка с отношенията по процесния договор за наем са представени по реда на чл. 192 ГПК от третото за спора лице – наемателят „Л.и К.“ ЕООД с молба от 18.06.2021 (л. 622 – л. 636, том 2).

С писмо изх. №14/09.11.2015 г. (л. 215, т. 1) ответникът е поканил ищеца да му възстанови достъпа до асансьорите, преустановен на 14.10.2015 г., с което е възпрепятствал дейността на дружеството и неговите наематели на 10 и 11 етажи. С писма изх. № 15 от 27.11.2015 г. и изх. №17/04.12.2015 г. (л. 217-218, т. 1) ищецът отново е поканен да възстанови достъпа на ответника до асансьорите, както и водоподаването до неговите обекти. Посочените три писма са с поставен входящ номер, и не са оспорени от ищеца, поради което съдът намира, че същите са му били връчени.

С нотариална покана от 21.10.2016 г. (л. 220 - 223) от „Г.2.“ ЕООД, връчена на Г.- 07“ ЕООД, последният отново е поканен да възстанови достъпа на ответника до асансьора, както и водоподаването, като е изложено, че тези противоправни действия са довели до освобождаване на наети обекти на ответника и предявяването на претенции за заплащане на неустойки, като единият от новите наематели е предупредил „Г.2.“ ЕООД, че ще прекрати договора си за наем в тридневен срок, ако проблемът с асансьорите и водоподаването не бъдат отстранени.

С решение от  23.01.2018 г., по гр. д. 64981/2016 г., на СРС, 47 състав (л. 237-238, т. 1), допълнено с решение от 03.05.2018 г., „Г.– 07“ ЕООД е осъдено по иск по чл. 109 ЗС, предявен от „Г.2.“ ЕООД, да премахне поставените спирателни кранове към 9, 10, 11 етажи на административна сграда, находяща се в гр. София, р-н Слатина, ул. „********– висока сграда и да възстанови водоподаването по вертикалните водопроводни щрангове, както и е осъден да възстанови достъпа на ищеца до асансьорите в същата сграда, с които действия пречи на ищеца да упражнява правото си на собственост. Първоинстанционното решение е влязло в сила на 15.03.2021 г., когато с определение от същата дата, постановено по гр.д. №3452/2020 г. (л. 676-680, том 2) не е било допуснато до касационно обжалване решение № 3726 /25.06.2020 г. по в. гр. д. № 13097 /2018 г. на СГС, с което решението на СРС е било изцяло потвърдено.

Настоящият съдебен състав намира, че от съвкупната преценка на горепосочените писмени доказателства и показанията на свидетелите Я.Б. М.М. и Г.Й. се установява наличието на породили се между „Г.2.“ ЕООД и „Л.и К.“ ЕООД облигационни отношения по валиден договор за наем от 20.09.2015 г. Действително, според показанията на Г.Й. еднозначно не се доказва тя да е подписала самия договор за наем предвид че при разпита й пред делегирания съд заявява, че не е подписвала такъв договор и не е запозната да са водени преговори по повод сключването му. От друга страна, необходимо е да се отчита безспорно установения факт, че в този период, а и до настоящия момент, Г.Й. реално не е изпълнявала функциите си на едноличен собственик и управител на дружеството, а дейността му е осъществявана от нейния племенник М.М.. Този извод се потвърждава от становището на самия ищец и от заявеното и от тримата свидетели Я.Б., М.М. и Г.Й.. Последните двама признават, че фирмата е регистрирана на името на Г.Й. с цел да се използва за бизнес начинания на роднините й – племенника й М.М. и неговата майка (сестра на свидетеля Й.), на когото тя била предоставила пълномощно. Липсата на заинтересованост от дружествените дела се разкрива не само от показанията й, но и от изразеното в молбата й от 03.02.2023 г. (л. 981, том 2), подадена по повод призоваването й като свидетел. Предвид това, като се отчитат и възрастта й по време на сключване на договора за наем (64 г.), отдалечеността във времето спрямо разпита й, то и е житейски логично да се допусне, тя да не си спомня да е подписала такъв договор. Съществено в случая обаче не е дали фиктивният управител лично е подписал договора за наем, а обстоятелството, че при уговаряне на условията по него и при постигане на съгласие за сключването му, от името на дружеството наемател е действало упълномощено от управителя лице, каквото се явява М.М.. Договорът за наем е неформален и консенсуален, поради което писмената форма не е такава за действителност, като установяване на съществуването му е допустимо с всички доказателствени средства.

В случая от показанията на свидетеля М. се установява, че именно той е подписал като пълномощник протокол от 14.10.2015 г., по силата на който „Г.2.“ ЕООД е предало наетия имот на „Л.и К.“ ЕООД, а приетата по делото счетоводната експертиза и приложените по делото фактури и платежни документи (л. 244-246, т. 1 и л. 615 - 621, т. 2) сочат, че в изпълнение на договора за наем наемателят е превеждал суми, които впоследствие са му били върнати от наемодателя. Съдът кредитира показанията на свидетеля М. относно породилата се нужда от наемането на собствения на ищеца десети етаж по това време, която е обяснена с напускането от страна на „Л.и К.“ ЕООД ***, както и с породилата се необходимост от довършване на вече поети ангажименти по предоставяне на кетъринг услуги, а така също и поради познанството между М.М. и Я.Б.. Съдът счита, че показанията на свидетеля М. следва да се кредитират, тъй като те са логични, последователни и не се констатира да са вътрешно противоречиви или некореспондиращи с останалия доказателствен материал. Липсата на регистриран персонал на дружеството наемател следва да се обясни със заявеното от свидетеля, че по това време реално дружеството е ползвало нает персонал от фирмата на бащата на свидетеля - ЕТ „Х.М.“, тъй като то е било в процедура по несъстоятелност и ликвидация, персоналът не е могъл да бъде освободен, като служителите са били на граждански договори. Дори и да се приеме безрезервно ищцовата теза, че наемателят не е имал персонал, то нуждата от наемането на процесния офис може да се обясни със съхраняването на имущество на дружеството при напускането му на обекта в с. Панчарево.

Съдът не споделя изложеното в писмената защита на ищеца, че липсва икономическа и житейска логика в избора на „Л.и К.“ ЕООД да наеме около 400 кв.м. от тази офис сграда, знаейки, че наемодателят е със спряно водоподаване и преустановен достъп до асансьора. Наемането на офис с площ от 356 кв.м. кореспондира изцяло с показанията на М.М. (втора страница от л. 867, т. 2), че в с. Панчарево е използвал склад от над 300 кв.м., а отделно от това свидетелят правдоподобно твърди, че мястото е избрано и поради удобната му локация и нуждата от офис в гр. София, при положение че самият свидетел не е имал жилище в столицата. Не е нелогично наемането на имота въпреки проблемите с асансьора, тъй като свидетелят обосновано е очаквал по уверение на наемодателя, че този проблем своевременно ще бъде отстранен (л. 868, т. 2), в подкрепа на което е и писмената кореспонденция между двете дружества. Водоподаването няма данни да е било преустановено към 09.10.2015 г., а към 27.11.2015 г., предвид горепосоченото писмо от същата дата, с което ищецът е поканен от ответника да му го възстанови. Обстоятелството, че наемателят се е съгласил няколко месеца да изчака наемодателя да разреши проблемите с водоснабдяването и асансьора може да се обясни и с посоченото от свидетеля (втора страница от л. 869, т. 2), че офисът го е наел в един междинен период от около година преди окончателно да се изнесе от с. Панчарево, тъй като вече е знаел, че досегашният склад няма да може да го използва по предназначение.

Твърденията на ищеца, че свидетелят М.М. е „подставено лице“ на Я.Б., на което са прехвърляни дялове на финансово затруднени дружества, притежавани от последният или свързани с него лица, съдът счита, че дори и да биха били верни, в конкретиката на настоящото дело не обуславят еднозначен извод, че процесният договор за наем е симулативен. Вярно е, че свидетелите Б. и М. признават, че познанството им датира отпреди сключването на договора за наем, и че дотогава са имали отношения на възмездни и безвъзмездни начала, включително, че са прехвърляли помежду собствеността на други дружества, но за тези обстоятелства нито съществува законова презумпция, нито житейска логика, които да обосноват еднозначен извод за симулативност на договора за наем, а наличието на вече коментираните писмени доказателства (договор за наем, приемо-предавателен протокол, фактури и платежни нареждания, кореспонденция между наемател и наемодател, покана до ищеца да възстанови достъпа до асансьора и водоснабдяването с предупреждение, че това ще доведе до прекратяване на сключени договори за наем) и показанията на свидетеля М.М. (включително безспорно установения факт, че де факто той е бил управляващия „Л.и К.“ ЕООД), мотивират съда да приеме за доказано валидно сключен договор за наем. За пълнота на изложението следва да се отбележи, че показанията на свидетеля М. не се разколебават от изнесеното от него в о.с.з. от 16.03.2018 г. по предходно воден между настоящите страни спор по гр.д. №9393/2016 г., каквото становище застъпва ищеца в писмената си защита, тъй като разпитът му по предходното дело е било във връзка със съвсем различни обстоятелства и е житейски логично от 16.03.2018 г. до разпита му по настоящото дело на 08.02.2022 г., т.е. почти четири години, да не си спомня факти отпреди 2015 г. Именно поради изминалия значителен период от около шест години и половина от подписването на договора за наем, то е напълно логично свидетелят да не си спомня дали той лично е подписал договора за наем, а първоначалните му твърдения  в тази насока (в частност цитираното от ищеца изявление на свидетеля „договорът подписах аз като пълномощник, това е сигурно“) са обусловени от факта, че той е бил лицето, което фактически е договаряло сключването на договора и е участва в процеса по нанасяне в обекта и е нормално да е останал с впечатление, че той е подписал самия договор.

Сочената причина за неизпълнението на наемния договор от страна на ответника да осигури годен за ползване обект, довело до разваляне на договора от страна на наемателя, е спирането на водоснабдяването и преустановяване достъпа до асансьорите, което е станало изцяло по инициатива на ищеца. Пряко доказателство за това е представеното по делото решение от 23.01.2018 г., по гр. д. 64981/2016 г., на СРС, 47 състав (л. 237-238, т. 1), допълнено с решение от 03.05.2018 г., с който е уважен иска по чл. 109 ЗС на „Г.2.“ ЕООД срещу „Г.– 07“ ЕООД, а така също и показания на свидетелите О., Х. и Б., че ответното дружество през процесния период практически не е използвало етажите си поради липсата асансьор и вода. Това поведение на настоящия ищец е противоправно, а съдът намира, че с него недобросъвестно е попречено на ответника да изпълни процесния договор за наем. Знанието за това у ищеца се извежда от обстоятелството, че с писмо изх. №14/09.11.2015 г. (л. 215, т. 1) ответникът е поканил ищеца да му възстанови достъпа до асансьорите, преустановен на 14.10.2015 г., с предупреждение, че възпрепятства дейността на дружеството и неговите наематели на 10 и 11 етажи. Нещо повече, на стр. 4 от искова молба се твърди, че двете дружества са се занимавали с отдаването под наем на собствените им в сградата помещения, поради което ищецът е съзнавал, че едностранното преустановяване на водоснабдяването и достъпа до асансьорите ще доведе до невъзможност ответникът да отдават под наем своите обекти, а вече сключени договори за наем ще бъдат прекратени, като съдът намира, че е достатъчно ищецът да е бил наясно, че такива договори съществуват, без до знанието му да бъдат свеждани конкретните условия от договора и в частност с кое лица са били сключени.

С ТР №3/13.01.2023 г. по тълк. дело №3/2021 г. на ОСГТК на ВКС се прие, че причинените от деликт пропуснати ползи трябва да бъдат доказани със сигурност, като принципните разяснения за доказване на пропуснати ползи, причинени от неизпълнение на договорно задължение, дадени с ТР № 3/12.12.2012 г. по тълк. дело № 3/2012 г. на ОСГТК на ВКС, са относими и при обезщетяването на тези вреди в случаите на непозволено увреждане.

Противно на застъпеното в писмената защита на ищеца, съдът намира, че ответникът установи противоправно и виновно поведение на ищеца, с което му е попречено да изпълни сключения с „Л.и К.“ ЕООД договор за наем от 09.10.2015 г., поради което е бил лишен от сигурно получаване на доходи за наем за претендирания период от една година и десет дни, при едно иначе нормално развитие на породилите се наемни правоотношения. Следва да се отбележи, че за този период от време е налице причинна връзка между поведение на ищеца и настъпилата вреда, защото единствено поради поведението на ищеца, с което е оставил етажите на ответника без вода и асансьор, практически ги е направил неизползваеми. Обратен извод не следва от обстоятелството, че в този период, а и преди това, „Г.2.“ ЕООД не е заплащало консумативни разходи и такива за поддръжка на общите части. Въпреки че подобно поведение на ответника съставлява неизпълнение на облигационно задължение, то не създава в полза на ищеца реципрочно право да прекъсне достъпа до асансьора и водоснабдяването, а единствено възможност да защити свои накърнени права по съдебен ред, а не чрез своеволни действия. Дали с неплащането на потребена електроенергия и вода от страна на ответника достъпът до тях е щял да бъде преустановен от съответните комунални дружества е въпроса на отношения на тези дружества с „Г.2.“ ЕООД, но не води до извод, че отговорността на ищеца за вреди отпада или следва да бъде намалена. Предвид влязлото в сила решение по иска по чл. 109 ЗС, с което „Г.07“ ЕООД, а не физическо лице, е осъдено да възстанови достъпа на „Г.2.“ ЕООД до асансьора и водоподаването, то и несъстоятелни са доводите в писмената защита на ищеца, че отговорността за вреди се носи от конкретно физическо лице – законен представител, пълномощник или служител. Специалния състав на чл. 21, ал. 2 ЗЗД не дерогира нито общото правило на чл. 45, ал. 1 ЗЗД, нито това по чл. 49 ЗЗД, щом по делото е безспорно, че визираните противоправни действия са осъществени от физическо лице, но по възлагане на самото ищцовото дружество (обратен извод би противоречал на силата на пресъдено нещо на решението, с което е уважен иска по чл. 109 ЗС).

 Предвид горните мотиви сборът на доказаните по основание претенции по т. I, II, III и IV е в размер на 34 554,33 лв. (1277,27 лв. + 32063,85 лв. + 394,21 лв. + 819 лв.).

Вредите, които ответникът е претърпял под формата на пропуснати ползи от неполучения доход от наем, в размер на 3481,38 лв. месечно (левовата равностойност на 1780 евро),  за заявения за обезщетяване период от една година и десет дни се равнява на сумата от 42 937,02 лв. Тъй като вземането на ответника е по-голямо по размер от това, което съдът приема за дължимо от него на  ищеца, то и зачитайки компенсационния ефект на възражението за прихващане, установените по основание и размер претенции на ищеца следва да бъдат отхвърлени като погасени чрез прехващане. Предвид задължителните указания, дадени с ТР №2/2020 г. на ОСГТК на ВКС, съдът следва да се произнесе изрично в диспозитива по възражението за прихващане.

По разноските:

При този изход на спора и поради отхвърлянето на всички претенции на ищеца, той следва да заплати на ответника разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 2000 лв. по списъка, представен на лист 969, том 2 от делото.

 

Така мотивиран, съдът

РЕШИ:

           

ОТХВЪРЛЯ предявените от „Г.– 07“ ЕООД с ЕИК *****, със съдебен адрес ***, чрез адв. С.К., срещу „Г.2.“ ЕООД с ЕИК ***, със съдебен адрес ***1, чрез адв. А.Д., обективно кумулативно съединени искове за заплащане на дължими на ищеца от ответника в качеството му етажен собственик на 9, 10 и 11 етажи, сторените от ищеца разходи в периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г. за закупуване на снегорин, охрана, ремонт и поддръжка на общите части на административна сграда, находяща се в гр. София, ул. „*****(високо тяло), ведно със законната лихва, считано от датата на завеждането иска - 01.08.2019 г. до окончателното плащане, поради недоказаност по основание на долупосочените вземания за ДДС и поради погасяването на долупосочените вземания без начисленото върху тях ДДС, в общ размер на 34 554,33 лв., чрез уважено възражение за прихващане с вземането на ответника към ищеца, съставляващо обезщетение за вреди под формата на пропуснати ползи от невъзможността ответника да получи месечни наемни вноски за първите 12 месеца и 10 дни, считано от 20.09.2015 г., по сключен между него и „Л.и К.“ ЕООД договор за наем от 20.09.2015 г., както следва:

По искове с правно основание по чл. 61, ал. 2 ЗЗД:

- За ремонт на захранване на пожароизвестителна централа съгласно Фактура № ********** от 09.01.2018 г., издадена от „И.“ ООД, от която се претендират от ответника 9,56 лв. без ДДС и 1,91 лв. ДДС;

- За ремонт на пожароизвестителна централа съгласно Фактура № ********** от 22.02.2018 г., издадена от „И.“ ООД, от която се претендират за заплащане от ответника 165,44 лв. без ДДС и 33,09 лв. ДДС;

- За доставка, демонтаж и монтаж на апаратурата за видеонаблюдение съгласно Фактура № ********** от 26.10.2016 г., издадена от „Р. ООД“, от която се претендират за заплащане от ответника 234,18 лв. без ДДС и 46,84 лв. ДДС.

- За доставка и монтаж на авариен GSM комуникатор (3 броя) и SIM карти за комуникатора (3 броя) съгласно фактура № **********/19.09.2018 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД, от която се претендират за заплащане от ответника 404,59 лв. без ДДС и 80,92 лв. ДДС;

- За ремонт на ляв асансьор съгласно фактура **********/01.09.2017 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД, от която се претендират за заплащане от ответника 331,83 лв. без ДДС и 66,37 лв. ДДС;

- За ремонт на аварийно осветление и подмяна настилки в асансьори съгласно фактура **********/01.12.2016 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД, от която се претендират за заплащане от ответника 131,68 лв. без ДДС и 26,34 ДДС.

- За разходи за охрана за сумата от 38 476,62 лв., от която 32 063,85 лв. без включен ДДС и сумата 6412,77 лв., представляваща ДДС, дължими за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г.:

По иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД:

- заплатени от ищеца по фактура ********** от 24.11.2017 г. сума от 819 лв. без ДДС и сума от 163,80 лв. - начислено ДДС, представляващи сторени от ищеца и дължими от ответника разходи за закупуването на снегорин за снегопочистване на прилежащите към административна сграда, находяща се в гр. София, ул. „*****(високо тяло), площи, което задължение произтича от постигнато между страните съгласие на проведено общо събрание на етажната собственост на 06.10.2017 г.

ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от „Г.– 07“ ЕООД с ЕИК *****, със съдебен адрес ***, чрез адв. С.К., срещу „Г.2.“ ЕООД с ЕИК ***, със съдебен адрес ***1, чрез адв. А.Д., обективно кумулативно съединени искове за заплащане на дължими на ищеца от ответника, в качеството му етажен собственик на 9, 10 и 11 етажи, сторени от ищеца разходи в периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г. за ремонт и поддръжка на общите части на административна сграда, находяща се в гр. София, ул. „*****(високо тяло), ведно със законната лихва, считано от датата на завеждането иска - 01.08.2019 г. до окончателното плащане, както следва:

- За ремонт на плъзгаща се врата на фоайе съгласно Фактура № ********** от 23.11.2018 г., издадена от „Д.Т.С.“ ООД, от която се претендира за заплащане от ответника 392,30 лв. без ДДС и 78,46 ДДС;

- За ремонт на автомат за външна врата съгласно фактура № **********/26.01.2017 г., издадена от „Б.Т.“ ООД, от която се претендират за заплащане от ответника 35,49 лв. без ДДС и 7,10 лв. ДДС.

- За ремонт на автомати на външни врати съгласно фактура № **********/06.06.2017 г., издадена от „Б.Т.“ ООД, от която се претендира за заплащане от ответника 83,27 лв. без ДДС и 16,65 лв. ДДС.

ОСЪЖДА Г.– 07“ ЕООД с ЕИК *****, със съдебен адрес ***, чрез адв. С.К., да заплати на „Г.2.“ ЕООД с ЕИК ***, със съдебен адрес ***1, чрез адв. А.Д., на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, съдебни разноски в настоящото производство, в размер на 2000 лв.

Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.

                                                                                             

СЪДИЯ: