№ 1197
гр. София, 25.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година
в следния състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Елена Тахчиева
Кристина Филипова
при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева
като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско
дело № 20241000500564 по описа за 2024 година
С решение № 6614 от 21.12.2023 г. по гр. д. № 4311/2023 г., СГС, І-30 с-
в, ОСЪЖДА Я. Д. М. и К. Т. С. да предадат на М. И. И. на основание чл. 233,
ал. 1 от ЗЗД, държането на следния недвижим имот: Апартамент, находящ се, в
гр. ***, р-н "***", бул. *** № **, на IV надпартерен етаж, с площ от 148 кв.м.,
заедно с мазе, с площ от 8 кв.м., заедно с таванска стая, с идентификатор
68134.107.6.1.7.
Срещу решението е депозирана въззивна жалба от Я. Д. М. и К. Т. С..
Считат, че съдът не е обсъдил всички доказателства и доводи на страните.
Твърдят, че няма договор за наем, като в самото съглашение е посочено, че е
предварителен договор за покупко-продажба. Отделно поддържат, че
действителните отношения съставляват договор за заем, сключен с „Бе Плюс“
ООД, обезпечен с продажба на имот. Твърди се, че при коректно връщане на
заема (от жалбоподателите) дружеството се задължавало да върне обратно
собствеността. Сочи, че договор за продажба, сключен с н.а. № 177 от
18.12.2020 г., е нищожен, но съдът не е взел отношение по това. Изтъква, че
процесния договор (с опция за покупко-продажба) не установява наем, тъй
като страните са обозначени като купувач и продавач, договорът има друго
1
наименование, всички задължения са за жалбоподателите, а посочените суми
не са за ползването на имота, а са за изплащане на месечни вноски по заем и
лихви. Моли да се отмени решението и да се отхвърли иска.
Ответникът М. И. И. оспорва жалбата. Подчертава, че се касае до
наемно правоотношение, тъй като имотът е предоставен за ползване. Сочи, че
няма с жалбоподателите никакви отношения относно заем, нито във връзка с
уговорка за обратно изкупуване. Изтъква, че в настоящото производство
правото на собственост не може да се обсъжда. Претендира разноски.
Въззивната жалба е подадена в срок, срещу валидно и допустимо
съдебно решение, преценено като такова в съответствие с чл. 269 ГПК.
Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и
доказателствата по делото намира следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД вр. чл. 310,
ал. 1, т. 2 ГПК.
Ищецът М. И. И. твърди, че сключил с ответниците договор за опция за
покупко-продажба на недвижими имоти, в който имало инкорпорирани каузи
за наемни отношения. По силата на последните ответниците следвало да
заплащат наем до изтичането на срока на договора на 18.09.2021 г. без да е
упражнено правото на изкупуване. Въпреки, че ищецът ги поканил, те не
освободили имота в предоставения срок, поради което претендира да бъдат
осъдени да му предадат държането. Претендира разноски.
Ответниците Я. Д. М. и К. Т. С. оспорват иска, като твърдят, че нямат
наемно правоотношение с ищеца, поради което разпоредбата на чл. 233 от ЗЗД
е неприложима. Изясняват, че получили заем (26.01.2017 г.) от трето лице („Бе
Плюс“ ООД), който обезпечили с продажбата на процесния апартамент с н.а.
№ 99/05.07.2018 г. (в последствие и с прехвърляне на друг имот). Дружеството
прехвърлило жилището на ищеца И. с н.а. № 177/18.12.2020 г. Последният
договор според ответниците бил нищожен на основание чл. 152 вр. с чл. 26 от
ЗЗД. Твърдят, че никога не са напускали имота. Твърдят, че сделките, от които
ищецът черпи правата си са нищожни. Оспорват представения с исковата
молба договор за опция за покупко-продажба от 30.12.2020 г., като
неавтентичен, тъй като положеният подпис не изхожда от ищеца.
От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на
2
страните във въззивното производство, се установява следната фактическа
обстановка:
Представен е договор за опция за покупко-продажба на недвижим имот,
сключен на 30.12.2020 г. между ищеца М. И. И., наричан продавач, и
ответниците Я. М. и К. С., наричани купувачи. По силата на договора (чл. 1)
продавачът И. предоставя за ползване, а в последствие за изкупуване, на
ответниците своя недвижим имот, съставляващ процесния апартамент № 9 на
ул. *** № **, ет. *. Цената на опцията за бъдещото откупуване била
изчислявана по методика в чл. 17, а условията за осъществяване на това право
зависело от задължението на купувачите да заплатят сумата от 5000 евро
плюс неустойка в посочен размер и график. В чл. 1, ал. 4 е посочено, че
договорът има характер на предварителен договор за покупко-продажба.
Според чл. 3, ал. 1 и 2 срокът на договора е за 10 месеца, считано от
18.12.2020 г. до 18.09.2021 г. и е наричан също „срок на опцията“.
Съгласно чл. 7, ал. 1 купувачите следва да заплащат наемна цена на
месец за апартамента в размер на 1589 евро на всяко шесто число от месеца.
Уговорени са задължения за купувачите като ползване по предназначение,
заплащане на текуща поддръжка и пр. Страните са договорили, че рискът от
случайно погиване е за купувачите.
При така очертаната фактическа обстановка по спорните въпроси се
налагат следните правни изводи:
Ищецът И. поддържа, че между него и ответниците е съществувало
наемно правоотношение, което е преустановено поради изтичане на срока и
претендира да получи обратно отдадения под наем имот. За да бъде
основателна тази претенция следва да се установи, че действително е
съществувал договор за наем, същият е преустановил действието си между
страните и наемателите още са в имота. Предмет на иска по чл. 233, ал. 1 ЗЗД е
облигационното право на ищеца (наемодател) да претендира от ответниците
(наематели) предаване на наетата вещ (недвижим имот). Ето защо основен
спорен въпрос между страните е дали между тях е възникнало наемно
отношение. Настоящият състав приема, че такова е надлежно инкорпорирано в
процесния договор за опция за покупка на спорния апартамент, с оглед
клаузите на чл. 3, ал. 1, чл. 7, чл. 9 и др., в които страните са договорили, че за
ползването на имота в определен срок ще се заплаща определена цена. Това са
3
съществените характеристика на договор за наем, установени в чл. 228 ЗЗД.
Няма пречка с един договор между страните да са възникнали няколко
облигационни връзки, като валидността на всяка от тях има своя
самостоятелност, вкл. и досежно тяхната действителност, в рамките на
правилата, очертани в чл. 26, ал. 4 ЗЗД, според които нищожността на отделни
части не влече нищожност на договора, когато те са заместени по право от
повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че
сделката би била сключена и без недействителните части. Ето защо няма
пречка с един договор страните да са установили както заемни
правоотношения, така и предварителен договор за покупко-продажба на имот.
Наличието на едната облигационна връзка не изключва съществуването на
другите. В този смисъл, доколкото между страните са възникнали няколко
правоотношения ирелевантно за съществуването на наемното такова е
обстоятелството, че наемателите са наричани „купувачи“, а наемодателя
„продавач“.
Изводът за валиден наемен договор не може да се игнорира поради
факта, че в тежест на наемателите са установени по-голям обем от
задължения, свързани с риска от погиване, поддържка на имота и пр., тъй като
уредбата в ЗЗД на този вид съглашения е предимно диспозитивна и при
свобода на договарянето страните могат да предвидят допълнителни
параметри на споразумението си.
В хода на процеса не се събраха преки доказателства, които да
установят, че уговорената наемна цена съставлява по естеството си вноска по
връщане на заем и лихви. Няма клауза в договора, която да съдържа подобен
смисъл, нито са поискани и ангажирани доказателства за установяване на този
факт. Обратно, в договора ясно е посочено, че месечната вноска за наем на
жилището е 1589 евро, а уговорките за цената за откупуването на имота (които
логично биха могли да се възприемат като вноски по погасяване на заем и
лихви) са самостоятелно регламентирани – чл. 1, ал. 3, чл. 17 и пр.
Ответниците се домогват да установят, че наемно правоотношение не
съществува, а между И. и тях се установява отношение по заем, който е
обезпечен чрез прехвърляне на собственост върху имот, принадлежащ на
заемателите Я. М. и К. С. (нищожна сделка като противоречаща на закона –
чл. 152 ЗЗД). В тази връзка съдът намира следното:
4
От приложени по делото доказателства (писмени договори, нотариални
актове) може да се направи извод, че дружеството „Бе Плюс“ ООД е
предоставило на ответниците заем, който е обезпечен чрез прехвърляне на
собственост. В случай, че се приеме, че тези съглашения са нищожни, тъй като
с тях страните са договорили предварително начин за удовлетворение на
кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, това ще наложи
извода, че дружеството не е собственик на имота. Това обаче не съставлява
пречка имотът да бъде продаден на трето лице, тъй като сделката с чужд имот
не е недействителна, тя само не поражда вещно-транслативен ефект. При това
положение М. И. не би могъл да стане собственик на процесния имот, но в
закона няма изискване под наем да се отдава само и единствено собствена
вещ. Предвид казаното няма пречка И. да отдаде под наем на ответниците
процесния имот, дори и в хипотеза, в която той не е придобил собствеността
върху имота, тъй като праводателят му основава правата си върху нищожна
сделка.
Няма събрани доказателства, въз основа на които да се приеме, че „Бе
Плюс“ ООД е цедирало на И. свои вземания спрямо ответниците М. и С. (във
връзка с възникнали заемни отношения) и това да е обект на регламентиране в
договор за опция за покупко-продажба от 30.12.2020 г., (респ. че в тази част е
налице недействително съглашение). Дори и да се установи такава цесия, това
не може да повлияе на относително самостоятелното наемно правоотношение
между И. и ответниците. Възраженията на ответниците относно
недействителността са основани на твърдения за нищожност на сделките, с
които праводателят на ищеца е придобил правото на собственост върху
отдадения под наем имот, и за принадлежност на правото на собственост към
патримониума на самите М. и С.. Както е посочено обаче и в решението на
СГС, според изричното правило на чл. 314, ал. 3 ГПК, по искове за опразване
на наети помещения не се допускат възражения за собственост.
Процесуалният закон предоставя преимуществено право на защита на
наемодателя да получи обратно отдадената под наем вещ, като това съвсем не
ограничава правото на ответната страна да установява своите вещни
права, в отделно производство и с ревандикационна или установителна
претенция да брани същите. (В този смисъл на разсъждения, но по друг
повод - определение № 559 от 06.10.2017 г. по ч. т. д. № 1828/2017 г., Т. К., ІІ Т.
О. на ВКС).
5
С оглед казаното, дори да се приеме, че в хода на процеса са събрани
доказателства, че ответниците С. и М. са страни по недействителна сделка
(според чл. 152 ЗЗД), това не изключва тяхното качество на наематели, респ.
правата на И., като наемодател, според чл. 233, ал. 1 ЗЗД.
За пълнота следва да се посочи, че принципно няма пречка бъдещите
купувачи по предварителен договор да бъдат допуснати в имота срещу наемна
цена, до окончателното прехвърляне на правото на собственост. Оплакванията
на жалбоподателите, че наличието на уговорка в този смисъл лишава договора
за наем от кауза следва да се отхвърли.
На последно място, дори и да се установи идентичност на размера на
месечните вноски по наема с вноски по заем, възникнал между страните и
трето лице, това не може да аргументира извод, че договорът за наем е
недействителен, нито че прикрива договор за заем между ответниците и
ищеца, тъй като няма никакви други доказателства (пред настоящата
инстанция няма въведени искания в тази насока), които да установят такава
договорна връзка между М. И., от една страна, и Я. М. и К. С., от друга страна.
При този изход на спора на жалбоподателите не се следват разноски. На
ответника по жалбата се дължи сумата от 1000 лв. като разноски.
Воден от горните мотиви съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 6614 от 21.12.2023 г. по гр. д. № 4311/2023
г., СГС, І-30 с-в, в частта, в която се ОСЪЖДА Я. Д. М. и К. Т. С. да предадат
на М. И. И. на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, държането на следния
недвижим имот: Апартамент, находящ се, в гр. ***, р-н "***", бул. *** № **,
на IV надпартерен етаж, с площ от 148 кв.м., заедно с мазе, с площ от 8 кв.м.,
заедно с таванска стая, с идентификатор 68134.107.6.1.7.
В останалата част решението е влязло в сила, като необжалвано.
ОСЪЖДА Я. Д. М. и К. Т. С. да заплатят на М. И. И. разноски в размер
на 1000 лв. за въззивното производство.
Решението може да се обжалва пред ВКС в месечен срок от
съобщението до страните, че е изготвено.
6
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7