№ 10
гр. Царево, 27.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЦАРЕВО, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Мария Ат. Москова
при участието на секретаря Стефка Б. Илиева
като разгледа докладваното от Мария Ат. Москова Гражданско дело №
20222180100488 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по иск, предявен от “****”
ЕАД с ЕИК ***, седалище и адрес на управление: ***, срещу: „Я.Д.И.-1“
ООД, ЕИК ***, седалище и адрес на управление: ***, с правно основание чл.
233, ал. 1, изр. първо от ЗЗД вр.чл.310, т.2 от ГПК.
Ищцовото дружество“****” ЕАД сочи, че на 10.06.2015г. и въз основа
на Решение № *** на Съвета на директорите на „****" ЕАД за определяне на
спечелил проведен конкурс за отдаване под наем на недвижими имот, е
сключило с ответното търговско дружество „Я.Д.И.- 1“ ЕООД Договор Peг.
№***г. за отдаване под наем на собствен на дружеството недвижим имот,
представляващ Терен с площ от *** кв. м., съставляващ част от ПИ с
идентификатор *** по кадастралната карта на гр. Китен, ***, област Бургас,
заедно с построената в него сграда с идентификатор ***.2, обозначени
съответно като дял I и сграда 02 на Скицата-проект, представляваща
Приложение № 1, неразделна част от Договора.
Излага, че на 10.06.2015г. предало имота, предмет на наемното
правоотношение, на ответното дружество с приемо-предавателен протокол
от 10.06.2015 г., подписан от двете страни по договора без възражения.
Имотът е бил предаден за ползване от наемателя в съответствие с обичайното
1
му предназначение към момента на сключване на договора. В договора
изрично било посочено, че в течение на наемното правоотношение промяната
на предназначението му може да бъде извършена за сметка на наемателя, но
след изричното му писмено упълномощаване от страна на наемодателя. В
конкретния случай такова не е било извършвано.
Сочи, че съгласно чл.3 от Договора, същият е бил със срок на действие
3 /три/ години, считано от датата на подписването му - 10.06.2015 г., като
срокът е изтекъл на 10.06.2018 г.
Сочи, че съгласно чл. 4, ал. 1 от Договора, наемната цена е била
определена в годишен размер на 3200 лв. /три хиляди и двеста лева/ без
включен ДДС, от която 2560 лв. /две хиляди петстотин и шестдесет лева/ без
включен ДДС е наемната цена за терена, а 640 лв. /шестстотин и четиридесет
лева/ без включен ДДС - за отдадената под наем сграда. Съгласно чл. 4, ал. 6
от Договора, наемателят се е задължил да заплаща на наемодателя и
определената от компетентните общински органи такса битови отпадъци
/ТБО/ за текущата година, в размер и срок, съгласно Наредба за определяне и
администриране на местни такси и цени на услуги, предоставяни от Столична
община, посочени в писмо от страна на наемодателя. Изрично е упоменато, че
във всички случаи, включително и при неполучено писмо, наемателят е
длъжен в срок до края на месец януари на следващата календарна година да
се осведоми по своя инициатива за дължимата сума за ТБО за предходната
година и да заплати същата в офиса или по сметка на наемодателя. Излага, че
с писма Изх. № ***. наемателят е бил уведомяван за дължимия размер на ТБО
за наетия имот.
Излага, че съгласно разпоредбата на чл. 4, ал. 7 от Договора на всеки
дванадесет месеца от сключването на договора, дължимата наемна цена и
гаранционният депозит за обезпечаване на точното изпълнение на договора за
наем, който съгласно чл. 4, ал. 3 от Договора е в размер на една четвърт от
годишната наемна цена, се актуализират с публикувания от Националния
статистически институт инфлационен индекс за периода, като във всички
случаи актуализираният размер на наемната цена не може да бъде по-малък
от предходния. За целта на индексацията наемодателят изпраща на наемателя
уведомление за промяната на наемната цена и депозита, която влиза в сила от
месеца, следващ изминалия дванадесетмесечен период, без да е нужно
2
подписването на допълнително споразумение за промяна на цената на
дължимия наем. Така с писма Изх. № *** г. наемателят „Я.Д.И.-1“ ЕООД,
ЕИК *** е бил уведомяван за индексацията на наемната цена съгласно
разпоредбите на сключения договор за наем.
Посочените писма обаче не са били получавани от страна на наемателя
на адреса му за кореспонденция, регистриран като седалище и адрес на
управление на дружеството в Търговски регистър и регистър на
юридическите лица с нестопанска цел /ТРРЮЛНЦ/ при Агенция по
вписванията, както и на изрично посочен от наемателя адрес за
кореспонденция със същия.
Твърди, че през време на действие на договора за наем, наемателят е
трупал задължения към наемодателя в различен размер и на различни
основания, произтичащи от действието на договора. Така с писмо Изх. № ***
г. същият е уведомен за парично задължения в размер на 11 739,40 лв.
/единадесет хиляди седемстотин тридесет и девет лева и четиридесет
стотинки/, включващо неплатен наем, ТБО и неустойка за забава; с писмо
Изх. № *** г. е уведомен за парично задължение в размер на 7047,91 лв.
/седем хиляди четиридесет и седем лева и деветдесет и една стотинки/,
включващо наем, неустойка за забавено плащане и ТБО за наетия имот; с
писмо Изх. № *** г. е уведомен за парично задължение към наемодателя в
размер на 6802,87 лв. /шест хиляди осемстотин и два лева и осемдесет и седем
стотинки/, включващо ТБО за наетите земя и сграда. Първите две писма са
върнати на наемодателя като непотърсени, а третото е връчено доколкото с
писмо Вх. № *** г. е поискал отсрочване на плащането, което не е одобрено
от наемодателя, видно от отговор Изх. № *** г.
Същевременно ищцовото дружество установило, че срещу наемателя
„Я.Д.И.-1“ ЕООД, ЕИК *** е образувана преписка № *** г. на РУ Приморско,
Преписка № *** г. на РП Бургас, за която бяхме сигнализирани с писма Вх. №
*** На същите сме изпратили надлежни отговори видно от писма Изх. № ***
г. Към настоящия момент нямало информация на какъв етап е производството
по образуваната преписка, но същото създавало изключително неудобства за
дружеството наемодател, доколкото следвало да подава документи, данни и
справки към разследващите органи по отношение на договор за наем, който е
прекратен, но имотът им все още не му е предаден по надлежния ред.
3
Излага, че предвид изтеклия срок на договора за наем, през 2022 г. е
взело решение за откриване на нова конкурсна процедура за отдаване под
наем на имота по реда на Наредба за реда за учредяване и упражняване
правата на общината в публични предприятия и търговски дружества с
общинско участие в капитала. Твърди, че с писмо Изх. № *** г. наемателят
„Я.Д.И.-1“ ЕООД, е бил уведомен, че конкурсът е бил насрочен за 16.09.2022
г. от 10.00 часа и че следвало в 7 /седем/дневен срок от уведомлението за
решението на Съвета на директорите на „****“ ЕАД за избор на наемател да
предаде държането на имота, за което да бъде подписан двустранен приемо-
предавателен протокол. Писмото е било изпратено на адреса на управление на
дружеството в *** чрез куриерска пратка на куриерска фирма Еконт, от
където е върнато като неполучено, и чрез препоръчано писмо с обратна
разписка на адрес ***, който адрес е посочен като такъв за кореспонденция с
наемателя в декларация, произтичаща от него с дата 08.09.2020 г., от където е
върнато с отбелязване като непознат на адреса.
Твърди, че с писмо Изх. № *** г. е уведомило наемателя „Я.Д.И.-1"
ЕООД, че на провелия се на 16.09.2022 г. конкурс за имот: Терен с площ от
*** км. м., съставляващ част от поземлен имот с идентификатор ***,
представляващ Дял I от скица - проект, заедно с построената в него сграда с
идентификатор ***.2, находящи се в ***, е бил избран наемател, с който
предстояло сключването на договор за наем. Изрично било посочено в
писмото, че описания имот се държи от бившия вече наемател „Я.Д.И.-Г“
ЕООД без правно основание, доколкото в чл.10 т.16 във вр. с чл.15 от
Договор Peг. № *** г. било посочено, че „Я.Д.И.-1“ ЕООД се задължава да
върне имота в едноседмичен срок от датата на прекратяване на наемното
правоотношение, оформено с двустранно подписан приемо- редавателен
протокол, в който да се посочи датата, на която се прекратява действието на
договора, състоянието на наетия имот и показанията на измервателните уреди
в имота, отчитащи консумацията на вода, ток и др. Писмото било получено от
ответното дружество на 07.10.2022 г., но и до настоящия момент имотът не е
предаден на наемодателя „****“ ЕАД.
Твърди, че наемателят „Я.Д.И.-Г“ ЕООД категорична отказвало да
предаде наетия имот и се противопоставяло на това, като изгонил от имота
наетите от страна на „****“ ЕАД лица, геодезисти, които да трасират имота и
да определят границите му с оглед предаването му на новоизбрания наемател,
4
с довода, че същият - „Я.Д.И.-Г“ ЕООД, е собственик на имота.
Излага, че след прекратяване на договора за наем, „Я.Д.И.-Г ЕООД,
ЕИК***, продължавало да ползва имота и до настоящия момент, въпреки
противопоставянето на наемодателя „****“ ЕАД, поради което бившият
наемател бил длъжен да заплаща обезщетение, в размер на уговорения наем,
дължимо след прекратяване на наемния договор за времето докато
продължава ползването на вещта, до връщането й на наемодателя. Твърди, че
до момента въпреки многократните опити да се свържат по телефона с
управителя на ответното дружество, същият не се отзовавал и ответното
дружество не е изпълнило задължението си за предаването на имота, предмет
на наемното правоотношение между страните, въпреки, че договорът за наем
е бил прекратен поради изтичането на срока му.
От съда се иска да постанови решение, с което да бъде осъден
наемателя „Я.Д.И.-1“ ЕООД, ЕИК *** да напусне имота, представляващ
Терен с площ от *** кв. м., съставляващ част от ПИ с идентификатор *** по
кадастралната карта на гр. Китен, ***, област Бургас, заедно с построената в
него сграда с идентификатор ***.2, обозначени съответно като дял I и сграда
02 на Скицата-проект, представляваща Приложение № 1, неразделна част от
Договора и да върне държането на недвижимия имот-търговско място на
наемодателя „****" ЕАД поради изтичане на срока на сключения договор на
основание чл. 233, ал. 1, изр. първо от ЗЗД връзка чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК. В
случай, че съдът приеме, че договорът за наем не е прекратен поради
изтичането на срока му, моли договорът за наем да се счита едностранно
прекратен от „****“ ЕАД с подаване на настоящата искова молба и с
произтичащите от това последици, като моли ответникът да бъде осъден да
предаде държането на имота на „****“ ЕАД. Моли съдът да допусне
предварително изпълнение на решението на основание чл.243 ал.2 т.3 от ГПК,
предвид възможността от закъснението на изпълнението да настъпят
значителни и непоправими вреди за ищцовото дружество, а самото
изпълнение да бъде значително затруднено.
В срока по чл.131 от ГПГ ответното дружество „Я.Д.И.-1“ ЕООД чрез
надлежно упълномощен процесуален представител -адв.К. е депозирало
писмен отговор, с който взема становище за неоснователност и недоказаност
на исковата претенция. Оспорва изцяло изложените в исковата молба
5
твърдения за неплащане на дължими наемни вноски за посочения в исковата
молба процесен период. Излага, че макар договорът да е изтекъл, както се
сочи в исковата молба, то на основание чл. 236 от ЗЗД, наемодателят - ищец е
приемал плащания и със знанието и без противопоставянето му, поради което
следвало, че имотът се е владял на годно правно основание и не са налице
предпоставките на завзет неправомерно и респ. отказ да се върне имота, както
се твърдяло в исковата молба.
Твърди, че процесния дял или част от наетия имот, бил записан в
кадастрална скица на двама собственици - ищцовото дружество и ***, като не
ставало ясно дали ищецът е процесуален субституент на Общината или
претендирал своето право на самостоятелно основание. Твърди, че било
неясно какъв е предмета на делото - за кой терен ставало дума да се върне,
тъй като по кадастрална схема теренът е с площ от *** кв.м., а по договор е с
площ *** кв.м. реална част от него, такава обаче нито е нанесена в кадастъра,
нито е проведена делба или производство по разпределение на ползването с
Общината, нито са посочени координатни точки или да е представено
геодезическо заснемане за точното обособяване на процесния терен като
обособена реална част, претендирана от ищеца. Прави искане настоящото
производство да бъде спряно на основание чл. 229, ал. 1, т. 4 от ГПК, до
приключване с влязъл в сила съдебен акт по гр.д. № ***г. по описа на БОС,
което е със страни - ищец „Я.Д.И.-1“ ООД и ответници - „****“ ЕАД и ***, а
предмет на делото – иск по чл. 124 от ГПК, във връзка с чл. 79 от ЗС, като
счита, че решаването на спора за принадлежността на собствеността върху
процесния поземлен имот е преюдициален за спора по настоящото дело.
Прави искане на основание чл. 219 от ГПК да бъде привлечена в процеса като
трета подпомагаща страна на страната на ответника ***, като сочи, че същата
е съсобственик в имота, че тя претендира изцяло собствеността върху терена
като общинска собственост, въз основа на издаден Акт за общинска
собственост и че е издала Заповед за изземване на процесния имот от
ответното дружество. Прави искане на основание чл. 192 от ГПК да бъде
задължено третото лице - ***, да представи по делото цялата преписка във
връзка с актуването и собствеността на процесния поземлен имот с
идентификатор: ***. Счита, че направеното от ищеца особено искане за
допускане на предварително изпълнение на съдебното решение, е
неоснователно и недопустимо, като сочи, че при евентуално решение в полза
6
на ищцовото дружество същото можело да се снабди с изпълнителен лист по
делото и да упражни правата си на взискател без никакви затруднения и вреди
предвид посочената от него цена на иска. Прави възражение за подобрения в
процесния имот за сумата от 30 000 лева, като моли съдът да постанови
задържане на процесния имот в тяхна до заплащане на стойността на
подобренията. Твърди, че процесният договор за наем е нищожен и моли
съдът да го прогласи за недействителен поради липса на предмет /липса на
определяемост на отдадения имот - реална част, идеална част, какви граници
и параметри, площ и други/ и поради липса на съгласие за ползването и
отдаването му под наем от действителния собственик на вещта. Предвид на
изложеното, ответникът моли съда да отхвърли предявения спрямо него иск.
Претендира присъждането на разноски.
В с.з. ищцовото дружество, редовно призовано, се представлява от
надлежно упълномощен процесуален представител адв.А., чрез която
поддържа предявения иск и моли същия да бъде уважен изцяло като
основателен и доказан.
В с.з. ответното дружество, редовно призовано, се представлява от
надлежно упълномощен процесуален представител адв.К., чрез който
поддържа писмения отговор и моли предявения иск да бъде отхвърлен като
неоснователен и недоказан.Дружеството заявява, че и към настоящия момент
владее процесния имот, но на друго основание, а не въз основа на наемно
отношение, което счита, че е било прекратено още преди предявяването на
исковата молба.
С протоколни определения от открито с.з. на 13.02.2023г. съдът се е
произнесъл по направените от ответното дружество искания да бъде спряно
производството по настоящето дело до приключване с влязъл в сила съдебен
акт производството по гр.д. № ***г. по описа на БОС, да бъде привлечена на
страната на ответника като трето подпомагащо лице ***, както и да бъде
изискана от третото неучастващо по делото лице *** преписка във връзка с
актуването и собствеността на процесния поземлен имот с идентификатор:
***, и е оставил без уважение същите като неоснователни, за което е изложил
подробни мотиви и съображения.
От събраните по делото доказателства, съдът приема за установена
следната фактическа обстановка:
7
Видно от Договор с Peг. №***г. за отдаване под наем, сключен между
страните по делото, е че ищецът “****” ЕАД се задължава да предостави на
ответника „Я.Д.И.- 1“ ЕООД / понастоящем „Я.Д.И.- 1“ ООД / недвижим
имот, представляващ Терен с площ от *** кв. м., съставляващ част от ПИ с
идентификатор *** по кадастралната карта на гр. Китен, ***, област Бургас,
заедно с построената в него сграда с идентификатор ***.2, обозначени
съответно като дял I и сграда 02 на Скицата-проект, представляваща
Приложение № 1, неразделна част от Договора, за временно ползуване, а
ответникът се задължава да плаща наемна цена в годишен размер от 3200
лева без ДДС, от която 2560 лева без включен ДДС е наемната цена за
терена, а 640 лева без включен ДДС е наемната цена за сградата, като
наемната цена се заплаща авансово на шестмесечни периоди на две вноски в
размер на 1600 лева всяка без ДДС до пето число на шестмесечния период, за
който вноската е дължима. Отразено е, че на всеки дванадесет месеца от
сключването на договора, наемът подлежи на актуализация съобразно
инфлационния индекс за страната, като наемът не може да бъде по-нисък от
предходния./чл.1 и чл.4/ Договорът е сключен за срок от три години- от
10.06.2015г. до 10.06.2018г./чл.3/
Според чл.1 ал.2, чл.2 ал.1 и чл.5 ал.1 от договора, ищецът се е
задължил да предостави на наемателя имота - предмет на договора, в срок до
3 работни дни, считано от плащането на първата наемна вноска и депозита с
подробен приемателно-предавателен протокол в съответствие с обичайното
му предназначение и във вида, в който е към момента на сключването на
договора, като наемателят може да ползва имота по различен начин само след
изричното писмено съгласие на наемодателя.
Според чл.4 ал.6, наемателят заплаща на наемодателя определената от
компетентния общински орган такса за битови отпадъци за текущата година в
размер и срок, съгласно Наредба за определяне и администриране на местни
данъци и такси и цени на услуги, предоставяни от Столична община,
посочени в писмо от страна на наемодателя, като във всички случаи,
включително и при неполучено писмо, наемателят е длъжен в срок до края на
месец януари на следващата календарна година да се осведоми за размера на
дължимата сума за ТБО за предходната година и да заплати същата в офиса
или по сметка на наемодателя.
8
Според чл.4 ал.8, наемателят дължи заплащане на консумативните
разходи за ползването на имота – за потребена ел.енергия, вода, топлоенергия
и др., като открие партиди в експлоатационните дружества на свое име и на
всеки три месеца представя на наемодателя копие от направените плащания.
Съгласно чл.9 ал.4 наемателят се е задължил да не прави ремонти и/или
преустройства в имота, както и да не променя предназначението му без
писменото съгласие на наемодателя, като в двуседмичен срок след всеки
ремонт, реконструкция или промяна на предназначението на имота
наемателят се задължава заедно с наемодателя да подписва констативен
протокол за състоянието на имота и инсталациите в него, като всички
направени разходи са за сметка на наемателя.
Според чл.13 ал.1 т.1 от договора, същият се прекратява при
изтичането на срока на договора.
Според чл.13 ал.2 от договора, същият се прекратява едностранно с
едномесечно предизвестие от наемодателя / ищец по делото/ при забава на
плащане, независимо дали е пълно или частично/ на наемната цена с повече
от един месец, след изтичането на срока, определен в чл.4 ал.5 от договора за
заплащането й.
Според чл.13 ал.3 т.1 от договора, същият се прекратява едностранно с
едномесечно предизвестие от наемодателя / ищец по делото/ при пълно или
частично неплащане на дължими суми за консумативни разходи, продължило
повече от два месеца.
Според чл.16 от договора, при прекратяване на договора ответникът е
длъжен да предаде имота на наемодателя с приемно-предавателен протокол в
едноседмичен срок от датата на прекратено наемно отношение и в
състоянието, в което е бил след изпълнение на последния основен или текущ
ремонт, съгласно подписания след него констативен протокол.
Според чл.11 при прекратяване на договора, всички подобрения в
имота, извършени без изричното съгласие на наемодателя, и които не могат
да бъдат вдигнати без същественото им повреждане или повреждането на
имота, остават собственост на наемодателя, без той да дължи стойността им
на наемателя.
Според чл.26 всички писма, покани, сведения и др.писмени документи
между страните се считат за надлежно връчени си изпращането им на
9
посочените от страните адреси за кореспонденция, като ненамирането на
лицето на посочения адрес не засяга редовността на връчването.
Съгласно писма Изх. № ***г. ищецът е уведомявал наемателят за
индексацията на наемната цена на процесния имот за календарните 2017,
2018, 2019, 2020, 2021 и 2022 г.
Ищецът е уведомявал наемателя за натрупаните от последния парични
задължения с писма Изх. № ***г. –за задължение в размер на 11 739,40 лв.
/единадесет хиляди седемстотин тридесет и девет лева и четиридесет
стотинки/, включващо неплатен наем, ТБО и неустойка за забава; с писмо
Изх. № ***г. - за парично задължение в размер на 7047,91 лв. /седем хиляди
четиридесет и седем лева и деветдесет и една стотинки/, включващо наем,
неустойка за забавено плащане и ТБО за наетия имот; с писмо Изх. № ***г. -
за парично задължение в размер на 6802,87 лв. /шест хиляди осемстотин и два
лева и осемдесет и седем стотинки/, включващо ТБО за наетите земя и сграда.
Видно от писмо с Вх.№ ***г. ответникът е поискал отсрочване на плащането,
което не е одобрено от наемодателя, видно от отговор Изх. № ***г.
Видно от писма с Изх. № ***., с които ищцовото дружество е
предоставило на разследващите органи за нуждите на преписка № ***г. на
РУ Приморско, Преписка № *** г. на РП-Бургас, изисканите му с писма Вх.
№ ***, документи, данни и справки относно наетия имот, ответникът е
извършвал плащания в периода от 10.06.2018г. до 01.09.2022г. по наемното
правоотношение с платежни нареждания, разписки и фактури на задължения,
включващи наем, неустойка за забавено плащане и ТБО за наетия имот, които
плащания са били приети от наемодателя.
През 2022г. ищцовото дружество, според което срокът на договора за
наем е изтекъл на 10.06.2018г., взело решение за откриване на нова конкурсна
процедура за отдаване под наем на процесния имот по реда на Наредба за
реда за учредяване и упражняване правата на общината в публични
предприятия и търговски дружества с общинско участие в капитала и с писмо
Изх.№ ***г. уведомило ответника, че конкурсът е бил насрочен за 16.09.2022
г. от 10.00 часа и че следвало в 7 /седем/дневен срок от уведомлението за
решението на Съвета на директорите на „****“ ЕАД за избор на наемател да
предаде държането на имота, за което да бъде подписан двустранен приемо-
предавателен протокол, като уведомяването е станало при условията на чл.26
10
от договора на посочения ответника адрес за кореспонденция в декларация,
произтичаща от него с дата 08.09.2020г.
С писмо Изх.№ ***г. ищцовото дружество е уведомило ответника, че на
провелия се на 16.09.2022 г. конкурс за имот: Терен с площ от *** км. м.,
съставляващ част от поземлен имот с идентификатор ***, представляващ Дял
I от скица - проект, заедно с построената в него сграда с идентификатор ***.2,
находящи се в ***, ***, е бил избран наемател, с който предстояло
сключването на договор за наем. В текста на писмото било изрично е
посочено, че описания имот се държи според ищеца от бившия вече наемател
без правно основание, както и че същия е следвало да върне имота в
едноседмичен срок от датата на прекратяване на наемното правоотношение,
оформено с двустранно подписан приемо-предавателен протокол, в който да
се посочи датата, на която се прекратява действието на договора, състоянието
на наетия имот и показанията на измервателните уреди в имота, отчитащи
консумацията на вода, ток и др. Писмото било получено от ответното
дружество на 07.10.2022г. , но същото продължило да държи имота и не го е
предал на ищцовото дружество както към датата на подаването на исковата
молба – 09.12.2022г., както и към настоящия момент, като не оспорва, че
наемния договор е бил прекратен към датата на подаването на ИМ. Прави
възражения за нищожност на наемния договор поради липса на , както и
възражения за собственост и за извършени подобрения в имота, както и
възражения
При така установеното от фактическа страна, от правна страна съдът
намира следното:
Съгласно разпоредбата на чл.233, ал.1, изречение първо от ЗЗД,
наемателят е длъжен да върне вещта. За да бъде уважен иск срещу наемател,
който не е върнал вещта, предмет на договора за наем, на наемодателя е
необходимо наличието на следните предпоставки: наличие на договор за
наем, по силата на който ответникът е установил фактическа власт върху
вещта; срокът на договора за наем да е изтекъл, същият да е прекратен преди
изтичане на уговорения срок /както се твърди в случая/ или да са настъпили
други обстоятелства, които изключват възможността на ответника да
продължи да упражнява фактическа власт върху вещта, предмет на договора
за наем; въпреки настъпването на някое от тези обстоятелства ответникът да
11
продължава да упражнява фактическа власт върху вещта.
Няма спор между страните по делото, че през 2015г. между страните в
настоящото производство е бил сключен договор за наем, както и че вещта е
предадена на наемателя и че той упражнява фактическа власт върху нея и
понастоящем.
В настоящия казус, ищецът поддържа, че процесният договор е бил
прекратен с изтичане на уговорения срок на 10.06.2018г., алтернативно – с
подаването на ИМ.
От своя страна, ответникът взема становище, че договорът за наем не е
бил прекратен с изтичане на уговорения срок на 10.06.2018г., а е бил
продължен и през следващите години, тъй като наемната цена и разходите за
консумативи през следващите години са били заплащани на ищеца в периода,
тези плащания са ставали със знанието на ищеца и са били приемани от него.
Заявява, че след така продължилото няколко години наемно отношение,
договорът за наем е бил прекратен, като това е станало преди датата на
подаването на ИМ. Заявява, че след прекратяването на договора за наем, не е
върнал имота на ищеца, както в определения за това срок, така и към датата
на подаването на ИМ, така и към настоящия момент. Счита, че договорът за
наем е нищожен поради липса на предмет - липса на определяемост на
отдадения имот – реална част или идеална част, граници и параметри на
площта, и поради липса на съгласие за ползването и отдаването му под наем
от действителния собственик на вещта. Прави възражение за собственост и
заявява, че е предявил по съдебен ред иск за материално право за собственост
върху имота срещу ищеца и третото неучастващо лице ***, въз основа на
който е образувано гр.д. ***г. на БОС. Прави и възражение за извършени
подобрения на стойност 30 000 лева, до изплащането на които моли да бъде
постановено задържане на имота.
В настоящия случай, доводите за нищожност на договора за наем
поради липса на предмет - липса на определяемост на отдадения имот –
реална част или идеална част, граници и параметри на площта, и поради
липса на съгласие за ползването и отдаването му под наем от действителния
собственик на вещта, са изцяло неоснователни по следните съображения:
На първо място следва да се посочи, че имота е индивидуализиран и
опреден с граници и параметри на площта видно от съдържанието на
12
договора за наем и приложената към него скица, неразделна част от
договора, и същият представлява Терен с площ от *** кв. м., съставляващ
част от ПИ с идентификатор *** по кадастралната карта на гр. Китен, ***,
област Бургас, заедно с построената в него сграда с идентификатор ***.2,
обозначени съответно като дял I и сграда 02 на Скицата-проект,
представляваща Приложение № 1, неразделна част от Договора. В този
смисъл договорът за наем не е нищожен поради липса на предмет.
Що се касае до доводът за нищожност поради липса на съгласие за
ползването и отдаването му под наем от действителния собственик на вещта,
то на първо място, следва да се посочи, че предявената искова претенция не е
за защита на правото на собственост върху имота, а представлява
облигационен иск на наемодателя, с който той иска връщане на отдадената
под наем вещ от наемателя след прекратяването на наемното отношение.
Въпросът дали правото на собственост върху имота, който е отдаден под
наем, принадлежи на ищеца или не, е ирелевантен за изхода на делото.
Активната материалноправна легитимация на ищеца произтича от
сключения договор за наем и включва установяване на качеството му на
наемодател по прекратен договор за наем, като това дали е собственик на
имота, е ирелевантно, доколкото законът не изисква наемодателят да е
собственик на имота. В този смисъл изтъкнатите от ответника доводи, че
ищецът не бил собственик на имота и не е ясно дали същият е процесуален
субституент на ***, са изцяло неотносими и неоснователни.
В случая с оглед на представения договор за наем, доказано се явява
твърдението на ищеца, че между страните е съществувал и действал валиден
договор за наем с предмет – Терен с площ от *** кв. м., съставляващ част от
ПИ с идентификатор *** по кадастралната карта на гр. Китен, ***, област
Бургас, заедно с построената в него сграда с идентификатор ***.2, обозначени
съответно като дял I и сграда 02 на Скицата-проект, представляваща
Приложение № 1, неразделна част от Договора, и съдържащите се в него
уговорки относно наетата вещ, наемната цена и срока на ползването.
По делото не е спорно между страните, а и от приложения
приемателно-предавателен протокол се установи, че в изпълнение на
договорните отношения ищецът е предал имота на ответника в състоянието и
вида, в каквито е бил имота към датата на подписването на договора.
13
По делото не е спорно между страните, че към датата на подаването на
ИМ договорът за наем е бил прекратен – спорно е кога е бил прекратен, като
ищецът твърди, че договорът е бил прекратен с изтичането на уговорения
срок на дата 10.06.2018г., а ответникът твърди, че договорът е бил
продължен по реда на чл.236 от ЗЗД и прекратяването му е станало в един
много по-късен момент. По делото не е спорно между страните, че след
прекратяването на договора за наем ответникът не е върнал имота на ищеца,
като продължава да държи същия и към настоящия момент.
Съдът намира, че договорът за наем, сключен на 10.06.2015г. между
страните, е прекратен на 10.06.2018г. с изтичането на уговорения тригодишен
срок. От събраните по делото доказателства се установи, че след изтичането
на уговорения срок , ответникът е продължил ползването на имота със
знанието и без противопоставяне на наемодателя и плащал наемната цена и
разходите за консумативи, които плащанията били приемани от ищеца, но
въпреки това в конкретния случай не е приложима нормата на чл.236 от ЗЗД и
договорът не може да се счита за продължен за неопределен срок по
следните съображения:
Ищцовото дружество „****“ ЕАД е създадено с решение на Столичен
общински съвет, то е публично предприятие - еднолично акционерно
дружество, чийто капитал е собственост на Столична община. Сключването
на договори за продажба, учредяване на вещни права и наем на недвижими
имоти на публични предприятия - еднолични търговски дружества, както и за
продажба и наем на други дълготрайни активи на дружествата се извършва
след провеждане на търг или на публично оповестен конкурс, при условията
и по реда на Наредбата за реда за учредяване и упражняване правата на
общината в публични предприятия и търговски дружества с общинско
участие в капитала, приета от Столичен общински съвет с Решение № ***г.
процесния имот не попада в категорията на имотите, за които се прилага
чл.18 т.18 от Наредбата за реда и учредяването на търговски дружества и
упражняване на правата на собственост на общината в търговските дружества
/отм./, респ. в чл.23 т.10 от действащата към момента Наредбата за реда за
учредяване и упражняване правата на общината в публични предприятия и
търговски дружества с общинско участие в капитала, приета от СОС през
2020г. Доколкото договорът за наем от 10.06.2015г. е бил сключен за срок от
три години, а балансовата стойност на имота не надхвърля 5 на сто от общата
14
балансова стойност на дълготрайните активи на дружеството към 31 декември
на предходната година, то в случая са приложими разпоредбите на чл.35 и
чл.36 ал.3 от Наредбата, съгласно които при сключване на договори за наем
за срок до 3 години на недвижими имоти и други дълготрайни активи с
балансова стойност, която не надхвърля 5 на сто от общата балансова
стойност на дълготрайните активи към 31 декември на предходната година, не
се изисква решение на Столичния общински съвет, а търгът се открива с
решение на управителния орган на съответното дружество, което съдържа
условията по ал. 1. Действието на сключените след провеждане на търг или
конкурс договори за наем на общински нежилищни имоти се прекратяват с
изтичане на срока им. При откриване на процедурата за отдаване под наем
срокът е задължителен елемент от условията на търга, който след
провеждането му става и задължителен елемент от сключения договор за
наем. Фиксираният в договора срок не може да се променя, тъй като на
практика това би довело до сключване на нов договор за наем, без търг.
Задължението на органа, упражняващ правото на управление и стопанисване
на общинската собственост, да проведе търг по предвидения ред е
публичноправно, тъй като произтича пряко от Закона за общинската
собственост / чл.14, ал.2 ЗОбС/, а не от гражданскоправен факт, поради което
в конкретния случай не намира приложение разпоредбата на чл.236 от ЗЗД,
т.е продължилото след 10.06.2018г. ползване на имота от ответника и
плащането на наемната цена и разходите за консумативи до 01.09.2022г., и
непротивопоставянето на наемодателя / същият е изпращал за всяка
календарна година от посочения период писма за размера на наемната цена,
съобразена с инфлационния индекс, дължими такси и др. и е приемал
плащанията / не води до превръщане на договора в договор за неопределен
срок /в този смисъл решение №1108/2016г. на ВКС/. Така договора за наем,
сключен между страните на 10.06.2015г., е бил прекратен на основание чл.13
ал.1 т.1 от договора с изтичането на уговорения тригодишен срок на дата
10.06.2018г., а не в един по-късен момент, в каквато насока са твърденията на
ответника. Въпреки това и отправена нотариална покана, ползването на имота
от ответника продължава, а държането не е върнато на ищеца.
Що се касае до възражението за собственост и за възражението за
извършени в имота подобрения, то на първо място следва да се посочи, че
настоящето производство не е по общия ред, а е Бързо производство по Глава
15
21. В този смисъл следва да се посочи, че съгласно нормата на чл.413, ал.3 от
ГПК, по искове за опразване на наети и заети за послужване помещения не се
допускат възражения за собственост и извършени подобрения. Ето защо
възраженията за собственост и за извършени подобрения следва да се оставят
без разглеждане като недопустими на основание чл.413 ал.3 от ГПК. Не
зависимо от това и доколкото настоящия съд е изложил доводи за
неоснователността на възражението за собственост, намира за необходимо, да
отбележи с цел пълнота и прецизност, че и на практика възражението за
извършени в имота подобрения на стойност 30 000 лева и искането за
задържане на имота до заплащането му, се явяват и неоснователни. В тази
насока следва да бъде посочено, че в чл.9 ал.4 и чл.11 от договора изрично е
визирано, че трайните подобрения и преустройства могат да бъдат
извършвани само след писменото съгласие на наемодателя, каквото в случая
липсва, както и че ако са извършени без съгласието на наемодателя, те остават
безвъзмездно в собственост на наемодателя.
Следователно, договорът за наем между страните е прекратен и
ответникът не е върнал имота на ищеца, поради което предявения иск следва
да бъде уважен като основателен и доказан. Що се касае до искането за
допускане на предварително изпълнение на решението, то също следва да
бъде уважено, тъй като от закъснението на изпълнението на настоящето
решение биха настъпили значителни вреди за наемодателя и изпълнение би
било значително затруднено, доколкото ищецът през есента на 2022г. е
провел нов търг за процесния имот, на търга е бил избран нов наемател и
началото на летния сезон, през който предимно се реализират доходи от
ползването на търговския имот, предстои скоро.
При този изход на делото и на основание чл.78 ал.1 от ГПК, заплатените
от ищеца такси и разноски по делото следва да се възложат в тежест на
ответника. По делото ищецът е направил разноски в размер на 155.07 лева,
представляващи заплатена държавна такса за образуване на делото. Исковата
молба е предявена от законните представители на ищцовото дружество, а в
провелото се с.з. ищцовото дружество е представлявано от адв.А. – член на
САК, а не от юрисконсулт, поради което искането на ищеца за заплащане на
юрисконсултско възнаграждение се явява неоснователно. Не са налице и
основания за присъждане на адвокатско възнаграждение в полза на ищцовото
16
дружество, доколкото в представеното по делото пълномощно на адв.А.
липсват данни както за уговорено адвокатско възнаграждение за защита по
настоящето дело и така и данни за заплатено такова. Предвид изложеното
съдът намира, че на основание чл.78 ал.1 от ГПК ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца сумата в размер на 155.07 лева, представляващи
разноски за заплатена държавна такса.
Така мотивиран и на основание чл. 233, ал. 1, изр. първо от ЗЗД връзка
чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК , съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Я.Д.И.-1“ ООД с ЕИК *** , седалище и адрес на
управление: ***, представлявано от управителя Н. И. П., ДА ОСВОБОДИ
имота, представляващ Терен с площ от *** кв. м., съставляващ част от
ПИ с идентификатор *** по кадастралната карта на гр. Китен, ***,
област Бургас, заедно с построената в него сграда с идентификатор ***.2,
обозначени съответно като дял I и сграда 02 на Скицата-проект,
представляваща Приложение № 1, неразделна част от Договор с Peг.
№***г. за отдаване под наем на недвижим имот , с който му е предоставен,
и ДА ВЪРНЕ държането на недвижимия имот на “****” ЕАД с ЕИК ***,
седалище и адрес на управление: ***, представлявано от Д. Л. Ш. -
Изпълнителен директор и П.В.В.-Председател на Съвета на директорите,
поради изтичане на срока на сключения договор за наем.
ДОПУСКА на основание чл.242 ал.2 т.3 от ГПК предварително
изпълнение на съдебното решение.
ОСЪЖДА на основание чл.78 ал.1 от ГПК „Я.Д.И.-1“ ООД, ЕИК ***
ДА ЗАПЛАТИ на „****" ЕАД с ЕИК *** сумата в размер на 155.07 лева,
представляващи разноски за заплатена държавна такса.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд –Бургас в
17
двуседмичен срок от деня на обявяването му – 27.02.2023г.
Съдия при Районен съд – Царево: _______________________
18