№ 837
гр. София, 11.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-2, в публично заседание на девети
май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Атанас Маджев
при участието на секретаря Камелия В. Славкова
като разгледа докладваното от Атанас Маджев Търговско дело №
20241100902440 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 362 ГПК, във връзка с чл. 19, ал. 3 ЗЗД :
С искова молба с вх. № 136080 от 06.12.2024 г. ищецът - „БИЗНЕС ЦЕНТЪР
БЪКСТОН“ ЕООД, с ЕИК ********* е предявил срещу ответника - „ТЪРГОСКИ
КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД, с ЕИК ********* за разглеждане иск с правна
квалификация по чл. 19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен
договор за продажба сключен на 25.10.2012 г. изменен с Анекс № 1/23.10.2014 г.,
Анекс № 2/23.10.2017 г., Анекс № 3/10.09.2022 г., както и със Споразумение от
15.06.2020 г., Споразумение от 22.10.2021 г., Споразумение от 21.12.2023 г.,
Споразумение от 06.03.2024 г. и Споразумение от 05.04.2024 г., който предварителен
договор има за предмет недвижими имоти надлежно описани в ИМ и разположени в
гр. София, р-н „Надежда“, бул. ****.
В исковата молба се твърди, че на 25.10.2012 г. ищецът в качеството му на
купувач е встъпил в договорно отношение с дружеството – „НАДЕЖДА МАРКЕТ“
ЕООД, като продавач, по смисъла на което от последния е бил поет договорен
ангажимент при реализирането на определени условия да продаде на ищеца-купувач
недвижими имоти /Търговски и развлекателен център „Надежда Маркет“, шест
апартамента, осем гаража и един склад/ всички намиращи се в офисна и жилищна
сграда, която е разположена на административен адрес - гр. София, р-н „Надежда“, бул.
****. Уговорено е, че окончателния договор за продажбата на тези имоти трябва да
бъде сключен в срок до 10.01.2015 г., съответно продажната цена, която е предвидено
да бъде заплатена е постигнато съгласие да възлиза в размер на 2 350 000 лв.
Възприето е тя да се заплати на части от купувача, както следва : 1 366 642,00 лв. –
платими в срок до 6 месеца, считано от подписване на договора; сумата в размер на
200 000 лв. – платима в срок до 01.08.2013 г.; сумата в размер на 300 000 лв. – платима
в срок до 31.12.2013 г.; сумата в размер на 400 000 лв. – платима в срок до 11.03.2014
г.; и остатък в размер на 83 358,00 лв. – в срок до пет работни дни след нотариалното
изповядване на сделката, но не по-късно от 10.01.2015 г. Ищецът-купувач твърди, че е
сторил плащания в полза на продавача спазвайки тези си договорни ангажименти, а
именно : на 10.01.2013 г. сума в размер на 200 000 лв.; на 25.03.2013 г. – сума в размер
1
на 235 000 лв.; на 20.05.2013 г. сума в размер на 931 642,00 лв.; на 01.08.2013 г. – сума
в размер на 200 000 лв.; на 31.12.2013 г. – сума в размер на 300 000 лв.; и на 11.03.2014
г. сума в размер на 400 000 лв. Уговореният остатък от 83 358,00 лв. също бил
изплатен от ищеца, като това станало на датите 24 и 25.06.2024 г. чрез плащане в полза
на получател – „ИНТЕГРЕЙТИД КООПЕРЕЙШЪН СИСТЕМС“ ЕООД, за което било
постигнато съответното споразумение между страните по предварителния договор,
намерило отражение в две подписани споразумения от 06.03.2024 г. и 05.04.2024 г.
Твърденията на ищеца продължават с това, че сключения от него предварителен
договор претърпял във времето няколко изменения уредени със сключването на три
анекса. Съгласно Анекс № 1 от 23.10.2014 г. се постигнало съгласие за това, че
продавачът по предварителния договор „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД се замества от
дружеството – „ФАСИЛИТИ МЕНИДЖМЪНТ КОРПОРЕЙШЪН“ ЕООД, което
дружество е възникнало по силата на настъпило преобразуване на „НАДЕЖДА
МАРКЕТ“ ЕООД, чрез отделянето му от последното, което е станало с договор от
26.03.2014 г., съответно вписването на тази промяна в правно-организационната форма
на стария продавача и вписването на създаденото по силата на отделянето дружество е
реализирано на 26.05.2014 г., като последното е поело собствеността върху
имуществени права сред които попадат и имотите обещани за прехвърляне със
сключения предварителен договор. Отново с Анекс 1 от 23.10.2014 г. е променен и
крайният срок за сключване на окончателния договор – а именно предвидено е това да
стане до 25.10.2017 г. На по-късен етап - „ФАСИЛИТИ МЕНИДЖМЪНТ
КОРПОРЕЙШЪН“ ЕООД е променило търговското си наименование на „НАДЕЖДА
МАРКЕТ РИТЕЙЛ“ ЕООД. Последвало е подписване на Анекс № 2/23.10.2017 г., като
с него също е извършена субективна промяна в продавача по предварителния договор,
като за такъв на мястото на „НАДЕЖДА МАРКЕТ РИТЕЙЛ“ ЕООД е встъпил
„ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД. Последното дружество е
новоучредено, съгласно извършена непарична апортна вноска в капитала му от
„НАДЕЖДА МАРКЕТ РИТЕЙЛ“ ЕООД, като в обхвата на непаричната вноска влизат
и обещаните за прехвърляне с предварителния договор недвижими имоти. С
последният Анекс № 3/10.09.2022 г. страните са променили предназначението на
офисните етажи /5 и 6/ в жилищни, като това е станало въз основа на издадено
разрешение за промяна на предназначение датиращо от 14.06.2022 г. и влязло сила на
29.06.2022 г. Освен това е удължен крайния срок поставен за сключване на
окончателния договор, като е възприето това да бъде – 31.12.2023 г., а относно
остатъчната продажна цена дължима от купувача възлизаща на сумата от 83 358,00 лв.
е уговорено да бъде заплатена в полза на продавача в деня на нотариалното
изповядване на сделката. Ищецът сочи, че въз основа на подписано споразумение от
05.04.2024 г. крайният срок за сключване на предварителния договор е продължен до
01.07.2024 г. Отново със споразумението от 05.04.2024 г., което е подписано между
„ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД, „БИЗНЕС ЦЕНТЪР БЪКСТОН“
ЕООД и „ИНКОРПОРЕЙТИД КООПЕРЕЙШЪН СИСТЕМС“ ЕООД /последното
имащо качеството на едноличен собственик на капитала на „ТЪРГОВСКИ
КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД/ е постигната договореност последната част от
дължимата продажна цена по предварителния договор в размер на сумата от 83 358,00
лв. да се плати на „ИНКОРПОРЕЙТИД КООПЕРЕЙШЪН СИСТЕМС“ ЕООД, като
това било сторено от купувача с платежни нареждания от 24 и 25.06.2024 г. Поддържа
се, че ищеца - „БИЗНЕС ЦЕНТЪР БЪКСТОН“ ЕООД е изпълнил надлежно основното
си задължение да заплати цялата предвидена с предварителния договор продажна цена
на договорените да му бъдат прехвърлени недвижими имоти, но ответника въпреки
настъпването на крайния уговорен срок за сключване на окончателен договор –
01.07.2024 г. не изпълнявал насрещното си задължение да прехвърли с такъв правата
2
на собственост върху обещаните за продажба с предварителния договор имоти.
След връчване на препис от исковата молба и приложенията към нея на
ответника - „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД, същият чрез
процесуалния си представител – адвокат С. е депозирал в срока по чл. 367 ГПК
писмен отговор. С него е изложено становище за допустимост на предявения иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Потвърдено е, че изложените в подадената искова
молба фактически твърдения в преобладаващата им част кореспондират на
действителното фактическо положение. Не се оспорва наличието на валидно сключен
предварителен договор от 2012 г., както и неговото изменение било по отношение
промяната в субекта имащ качеството на продавач по материалното правоотношение,
било в съдържанието на правата и задълженията по самия договор, в т.ч. и промяната
в крайния срок за сключване на окончателен договор. Ответникът посочва, че е станал
притежател на недвижимите имоти предмет на предварителния договор след
извършване на непарична вноска в капитала му през 2017 г., която е вписана както в
ТРРЮЛНЦ, така и в СВ-София. Ответникът няма резерви и по отношение на
твърдяната за договорена продажна цена на имотите предмет на предварителния
договор, а именно, че тя е равна на сумата от 2 350 000 лв., като понастоящем купувача
я е изплатил изцяло. Вярно било и това, че последно продълженият срок за сключване
на окончателен договор с предмет имотите договорени с предварителния такъв е
заложен до 01.07.2024 г., като въпреки изтичането му нямало нотариално изповядване
на продажбената сделка между ищеца и ответника. Ответникът поддържа, че с
представители на ищеца са проведени разговори за допълнително предоставяне на
тримесечен срок за сключване на окончателния договор за да може да бъдат набавени
всички изискуеми за нотариалното приключване на сделката документи, но
подписване на споразумение с подобно съдържание било отказано от ищеца.
В срока за упражняване на допълнителна искова молба ищецът - „БИЗНЕС
ЦЕНТЪР БЪКСТОН“ ЕООД не се е възползвал от това свое процесуално право.
Софийски градски съд, след като обсъди събраните по делото доказателства,
намира следното от фактическа страна:
Според представен договор за учредяване право на строеж сключен на
29.07.2010 г. между Столична община и „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД е постигнато
съгласие за учредяване от общината в полза на дружеството на възмездно и безсрочно
право на строеж върху недвижим имот – частна общинска собственост и съставляващ
– незастроен урегулиран поземлен имот – УПИ I, от кв. 26, местност „****“ по плана
на гр. София, целия с площ от 4000 кв.м. за изграждане на обект „Административна
сграда Район Надежда, Търговски и развлекателен център „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ и
Подземни гаражи“, представляващ сграда на седем нива, от които едно е подземно,
партер и пет етажа, чиято обща разгърната застроена площ е 9 688,80 кв.м. Срещу така
учреденото му право на строеж „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД е поел задължение към
учредителя да изгради със свои средства и за своя сметка и риск, съответно да предаде
на Столична община в напълно завършено вид съгласно одобрените работни проекти и
без допълнително заплащане – обектите упоменати в чл. 2 със съответните идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху общинския имот. В
чл. 5 е предвидено, че всички обекти от сградата, които са подробно описани в чл. 1, с
изключение на обектите по чл. 2 за които Столична община си е запазила правото на
строеж, остават в собственост на „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД. Установява се, че
Столична община е дала съгласие за свободно прехвърляне на притежаваните обекти и
идеални части от тях в сградата и от правото на строеж, по отношение на трети лица.
С договор от 16.12.2011 г. Столична община е учредила в полза на „НАДЕЖДА
МАРКЕТ“ ЕООД възмездно, безсрочно и допълнително право на строеж върху още
3
1 078,06 кв.м. от имот съставляващ частна общинска собственост - УПИ I, от кв. 26,
местност „****“ по плана на гр. София. Площта от 1 078,06 кв.м. представлява
разликата от учреденото право на строеж по договора от 29.07.2010 г. за 9 688,80 кв.м.
и площта на сградата по преработения проект с РЗП – 10 766,86 кв.м. Общината е
запазила за себе си право на строеж за 234,52 кв.м., представляващи 20 % обезщетение
от допълнително учреденото право на строеж, с което се увеличава площта на
получените от нея в обезщетение обекти. Така общата площ на обектите, които следва
да се изградят и се запазват като право на строеж в полза на Столична община възлиза
на 2 191,39 кв.м. от 10 766,86 кв.м. на сградата.
Съгласно сключен на 25.10.2012 г. предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот дружествата „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД в качеството му на
продавач и „БИЗНЕС ЦЕНТЪР БЪКСТОН“ ООД в качеството му на продавач са се
обвързали със съглашение по смисъла на чл. 19, ал. 1 ЗЗД, като продавача е обещал да
прехвърли в бъдещ момент на купувача правото на собственост върху детайлно
описани в съдържанието на договора обекти на правото на собственост разположени в
сграда с идентификатор 68134.1381.2074.1.20 представляваща – Търговски и
развлекателен център „Надежда Маркет“, находящ се в гр. София, СО, р-н „Надежда“,
бул. ****, като същите включват търговски зони и развлекателен център разположени
на партерен, първи и втори етажи, два броя офиси разположени на пети и шести
етажи, осем броя гаражи разположени на сутеренния етаж, както и един склад
намиращ се на етаж -1. В чл. 3.1 от договора е постигнато съгласие за цената, която
купувача следва да заплати на продавача за придобиване на посочените имоти, а
именно - сумата в размер от 2 350 000 лв. Фиксирани са конкретни срокове за плащане
на посочената като продажна цена сума, а именно : в 6-месечен срок след подписване
на предварителния договор сума в размер на 1 366 642 лв.; в срок до 01.08.2013 г. сума
в размер на 200 000 лв.; в срок до 31.12.2013 г. сума в размер на 300 000 лв.; в срок до
11.032014 г. сума в размер на 400 000 лв., и остатък в размер на 83 358 лв. – в срок до
пет работни дни, считано от нотариалното изповядване на сделката, но не по-късно от
10.01.2015 г. Определен е и краен срок за сключване пред нотариус на обещания
окончателен договор за продажба на недвижими имоти, а именно – 10.01.2015 г. В чл.
9 е предвидено, че изменения и допълнения в съдържанието на предварителния
договор могат да се извършват само при съгласие и от двете страни, като се спазва
писмена форма.
На 26.03.2014 г. между „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД /продавач по
предварителния договор от 25.10.2012 г./ и дружеството – „ФАСИЛИТИ
МЕНИДЖМЪНТ КОРПОРЕЙШЪН“ ЕООД /с променено фирмено наименование,
считано от 24.03.2025 г. на „НАДЕЖДА МАРКЕТ РИТЕЙЛ“ ЕООД/, като с него
страните са се договорили за извършване на преобразуването им, чрез отделяне на
имущество /обектите предмет обещаната с предварителния договор от 25.10.2012 г.
продажба/ притежавано от „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД, което да премине към
„ФАСИЛИТИ МЕНИДЖМЪНТ КОРПОРЕЙШЪН“ ЕООД, като в резултат на
отделянето „ФАСИЛИТИ МЕНИДЖМЪНТ КОРПОРЕЙШЪН“ ЕООД става
правоприемник на „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД за отделеното имущество. В чл. 2 от
договора е индивидуализирано имуществото, което е предмет на предприетото
преобразуване чрез отделяне, като същото кореспондира изцяло на имуществото
посочено като предмет на обещана продажба с предварителния договор от 25.10.2012
г. Договорът е сключен при спазване на установената в ТЗ форма, а именно –
нотариална заверка на подписите на законните представители на двете дружества.
Обстоятелството по преобразуване е вписано по партидите на преобразуваното и
преобразуващото се дружества в ТРРЮЛНЦ, както и в имотния регистър при АВ, СВ-
София, като последното обстоятелство е реализирано на 22.10.2014 г.
4
На 09.03.2015 г. е съставен нотариален акт № 125 за собственост върху
недвижими имоти придобити чрез преобразуване /отделяне/ на имущество от капитала
на „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД, като съгласно същия за собственик на основание
преобразуване /отделяне/ върху имущество описано в нотариалния акт е признато
дружеството - ФАСИЛИТИ МЕНИДЖМЪНТ КОРПОРЕЙШЪН“ ЕООД.
След учредяването на облигационната връзка по предварителния договор
подписан на 25.10.2012 г. в неговото съдържание и страни са осъществени няколко
изменения, като е спазен установения в чл. 9 ред и форма.
С Анекс 1 от 23.10.2014 г. дружествата – продавач и купувач по договора, както
и третата за него страна – „ФАСИЛИТИ МЕНИДЖМЪНТ КОРПОРЕЙШЪН“ ЕООД /с
променено фирмено наименование, считано от 24.03.2015 г. на „НАДЕЖДА МАРКЕТ
РИТЕЙЛ“ ЕООД/, като последната е прието да замести в създаденото правоотношение
- страната продавач „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД, като встъпи и съответно замести
изцяло в нейните права и задължения поети с предварителния договор от 25.10.2012 г.
Запазва се и уговорената продажна цена за придобиване на имотите предмет на
предварителния договор, като е признато, че към момента на подписване на анекса на
продавача по договора вече са заплатени сумите в размери, както следва : сумата от
1 366 642 лв.; сумата от 200 000 лв. на 01.08.2013 г.; сумата от 300 000 лв. на
31.12.2013 г. и 400 000 лв. на 11.03.2014 г. Потвърдено е, че дължимия остатък в
размер на 83 385 лв. – ще бъде заплатено от купувача в деня на нотариалното
изповядване на сделката. Освен това е извършена и промяна в уговорения срок за
сключване на окончателния договор, а именно същия е удължен до 23.10.2017 г.
С Анекс 2 от 23.10.2017 г. дружествата – продавач и купувач по договора, както
и трета за него страна – „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД, като
последната е прието да замести в създаденото правоотношение - страната продавач
„НАДЕЖДА МАРКЕТ РИТЕЙЛ“ ЕООД, като встъпи и съответно замести изцяло в
нейните права и задължения поети с предварителния договор от 25.10.2012 г. В анекса
е декларирано, че сумите от продажната цена, които са преведени по сметка на
продавача до момента, са в размер на 2 266 642 лв., като тези преводи са отразени в
счетоводствата на дружествата платец и получател. Освен това е извършена и промяна
в уговорения срок за сключване на окончателния договор, а именно същия е удължен с
три години до 23.10.2020 г.
Съгласно Споразумение от 15.06.2020 г. продавача и купувача по
предварителния договор са се съгласили, че предвид въведената в страната извънредна
епидемиологична обстановка свързана с разпространението на вирус КОВИД 19,
затварянето и ограничаването на достъпа до обществени сгради се налага затваряне на
част от търговския комплекс, който е предмет на договора, съответно се налага
удължаване на срока за сключване на окончателния договор с още една година – или
до 25.10.2021 г. И в това съглашение е потвърдено, че сумите от продажната цена,
които са преведени по сметка на продавача до момента, са в размер на 2 266 642 лв.,
като тези преводи са отразени в счетоводствата на дружествата платец и получател,
съответно дължимия остатък в размер на 83 385 лв. – ще бъде заплатен от купувача в
деня на нотариалното изповядване на сделката
Със следващо Споразумение от 22.10.2021 г. продавача и купувача по
предварителния договор са се съгласили, че предвид въведената в страната извънредна
епидемиологична обстановка свързана с разпространението на вирус КОВИД 19,
затварянето и ограничаването на достъпа до обществени сгради се налага затваряне на
част от търговския комплекс, който е предмет на договора, съответно се налага
удължаване на срока за сключване на окончателния договор с още една година – или
до 25.10.2022 г. И в това съглашение е потвърдено, че сумите от продажната цена,
5
които са преведени по сметка на продавача до момента, са в размер на 2 266 642 лв.,
като тези преводи са отразени в счетоводствата на дружествата платец и получател,
съответно дължимия остатък в размер на 83 385 лв. – ще бъде заплатен от купувача в
деня на нотариалното изповядване на сделката.
Според Анекс 3 от 10.09.2022 г. продавача и купувача по предварителния
договор са се съгласили, че уговорените за придобиване с предварителния договор от
25.10.2012 г. Офис, представляващ самостоятелен обект с идентификатор
68134.1381.2074.1.34 разположен на етаж 5 от сградата и имащ площ от 365,43 кв.м. е
преустроен на три апартамента също намиращи се на пети етаж, като същите
съставляват, както следва : Апартамент 1 с идентификатор 68134.1381.2074.1.38 с
площ от 165,10 кв.м.; Апартамент 2 с идентификатор 68134.1381.2074.1.39 с площ от
75,33 кв.м.; и .; Апартамент 3 с идентификатор 68134.1381.2074.1.40 с площ от 123,58
кв.м., съответно Офис, представляващ самостоятелен обект с идентификатор
68134.1381.2074.1.35 разположен на етаж 6 от сградата и имащ площ от 305,60 кв.м. е
преустроен на три апартамента също намиращи се на шести етаж, като същите
съставляват, както следва : Апартамент 4 с идентификатор 68134.1381.2074.1.41 с
площ от 165,10 кв.м.; Апартамент 5 с идентификатор 68134.1381.2074.1.42 с площ от
75,33 кв.м.; и .; Апартамент 6 с идентификатор 68134.1381.2074.1.43 с площ от 123,58
кв.м. От продавача - „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД е декларирано,
че е получил сумите уговорени по предварителния договор от 25.10.2012 г. като
продажна цена, съответно е поел ангажимент да прехвърли собствеността върху имота
в полза на купувача в срок до 31.12.2023 г.
Съгласно Споразумение от 21.12.2023 г. продавача и купувача по
предварителния договор от 25.10.2012 г. са постигнали договореност за поредно
изменение във възприетия срок за сключване на окончателен договор за прехвърляне
на правата на собственост върху обектите попадащи в предметния обхват на
съглашението по чл. 19, ал. 1 ЗЗД, а именно същия е продължен до 30.03.2024 г. И тук
е потвърдено, че сумите по продажната цена, които са преведени по сметка на
продавача до момента, са в размер на 2 266 642 лв., като тези преводи са отразени в
счетоводствата на дружествата платец и получател, съответно дължимия остатък в
размер на 83 385 лв. – ще бъде заплатен от купувача в деня на нотариалното
изповядване на сделката.
Със Споразумение от 06.03.2024 г. „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“
ЕООД и „ИНКОРПОРЕЙТИД КООПЕРЕЙШЪН СИСТЕМС“ ЕООД /последното има
качеството на едноличен собственик на капитала на „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС
НАДЕЖДА“ ЕООД/, като е констатирано, че „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“
ЕООД има да получава плащане на остатък от продажна цена по предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 25.10.2012 г. в размер на сумата от 83 358
лв. и като са отчетени всички промени настъпили в предметния обхват на
правоотношението учредено с този договор, е дадено съгласие, че
„ИНКОРПОРЕЙТИД КООПЕРЕЙШЪН СИСТЕМС“ ЕООД следва да получи вместо
„ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД плащане на остатъчната цена по
договора възлизаща в размер на сумата от 83 358 лв. и дължима от купувача -
„БИЗНЕС ЦЕНТЪР БЪКСТОН“ ЕООД, като с това плащане се постига погасяване на
задълженията, които „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД има към
„ИНКОРПОРЕЙТИД КООПЕРЕЙШЪН СИСТЕМС“ ЕООД и са последица от даден
му през 2022 г. паричен заем в размер на 100 000 лв. След това плащане „ТЪРГОВСКИ
КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД декларира, че е получило уговорената по
предварителния договор продажна цена в пълния й размер и следва да прехвърли
собствеността върху имота на купувача. При сключване на това споразумение е
приложена писмена форма с нотариална заверка на подписите на представителите на
6
двете страни.
На 05.04.2024 г. между „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД,
„БИЗНЕС ЦЕНТЪР БЪКСТОН“ ЕООД и „ИНКОРПОРЕЙТИД КООПЕРЕЙШЪН
СИСТЕМС“ ЕООД е подписано тристранно споразумение, като участващите по него
страни са приели, че до 01.07.2024 г. следва да бъде сключен окончателен договор
пред нотариус във връзка с действащия и многократно изменян и допълван
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 25.10.2012 г. Същевременно
в срок до упоменатата дата – 01.07.2024 г. купувачът по предварителния договор
трябва да преведе остатъка от продажната цена в размер на 83 358,00 лв. по сметка на
„ИНКОРПОРЕЙТИД КООПЕРЕЙШЪН СИСТЕМС“ ЕООД явяващо се едноличен
собственик на капитала на дружеството-продавач „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС
НАДЕЖДА“ ЕООД. При сключване на това споразумение е приложена писмена форма
с нотариална заверка на подписите на представителите на трите страни.
По делото са ангажирани пет платежни нареждания за извършени кредитни
преводи от „БИЗНЕС ЦЕНТЪР БЪКСТОН“ ЕООД в полза на „ИНКОРПОРЕЙТИД
КООПЕРЕЙШЪН СИСТЕМС“ ЕООД, които са както следва : на 24.06.2024 г. в размер
на 19 000 лв.; на 25.06.2024 г. в размер на 29 000 лв.; на 25.06.2024 г. в размер на 29
000 лв.; на 25.06.2024 г. в размер на 6 358,00 лв.; и на 25.06.2024 г. в размер на 10,00
лв. Като основание за извършването на всеки един от цитираните преводи е упоменато
– по предварителен договор за покупка на имот и споразумение към него.
Констатира се, че на 14.06.2017 г. е учредено дружеството - „ТЪРГОВСКИ
КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД, като едноличен собственик на целия му капитал е
„НАДЕЖДА МАРКЕТ РИТЕЙЛ“ ЕООД /с предходно наименование - „ФАСИЛИТИ
МЕНИДЖМЪНТ КОРПОРЕЙШЪН“ ЕООД/. Дружеството е учредено с капитал в
размер на 100 000 лв., като същия е предвидено да бъде внесен като непарична вноска,
чрез направата на учредителен апорт на притежаван от „НАДЕЖДА МАРКЕТ
РИТЕЙЛ“ ЕООД недвижим имот, чиято индивидуализация е подробно описана в
учредителния акт и се констатира да съответства изцяло на имуществото, което е
предмет на сключения на 25.10.2012 г. предварителен договор. Дружеството е вписано
в ТРРЮЛНЦ на 19.06.2017 г., като в раздел капитал е отразено, че същия в внесен под
формата на непарична вноска, съставляваща : 1. Търговски и развлекателен център
„Надежда Маркет“, представляващ самостоятелен обект в сграда № 1 (едно), с
идентификатор № 68134.1381.2074.1.20 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и
четири . хиляда триста осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири . едно .
двадесет), по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-48/12.10.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес:
в гр. София, СО, Район „Надежда“, разположен на партерен, първи и втори етажи, в
сградата на бул. **** (две, буква ,,А“), с предназначение – за търговска дейност, с брой
нива на обекта – 3 (три), състоящ се съгласно доказателствения акт за собственост от:
партер, на кота +0,00 (нула) метра, със застроена площ от 2 175,10 (две хиляди сто
седемдесет и пет цяло и десет стотни) квадратни метра, състоящ се от търговска зона с
магазини, щандове и киоски, супермаркет, търговска алея, помещения за видеоконтрол
и охрана, два санитарни възела, всеки с преддверие, санитарен възел за инвалиди,
санитарни, технически и обслужващи помещения, коридори, ескалатори, асансьори и
стълбища; при съседи по схема на АГКК: на същия етаж: няма, под обекта:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.1381.2074.1.102 (шестдесет и
осем хиляди сто тридесет и четири . хиляда триста осемдесет и едно . две хиляди
седемдесет и четири . едно . сто и две), самостоятелен обект в сграда с идентификатор
№ 68134.1381.2074.1.2 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири . хиляда
триста осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири . едно . две), самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 68134.1381.2074.1.4 (шестдесет и осем хиляди сто
7
тридесет и четири . хиляда триста осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири .
едно . четири), самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.1381.2074.1.10
(шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири . хиляда триста осемдесет и едно . две
хиляди седемдесет и четири . едно . десет), самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 68134.1381.2074.1.5 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и
четири . хиляда триста осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири . едно . пет),
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.1381.2074.1.7 (шестдесет и
осем хиляди сто тридесет и четири . хиляда триста осемдесет и едно . две хиляди
седемдесет и четири . едно . седем), самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
68134.1381.2074.1.6 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири . хиляда триста
осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири . едно . шест), самостоятелен обект
в сграда с идентификатор № 68134.1381.2074.1.8 (шестдесет и осем хиляди сто
тридесет и четири . хиляда триста осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири .
едно . осем), самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.1381.2074.1.9
(шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири . хиляда триста осемдесет и едно . две
хиляди седемдесет и четири . едно . девет), самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 68134.1381.2074.1.103 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и
четири . хиляда триста осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири . едно . сто
и три) и самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.1381.2074.1.101
(шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири . хиляда триста осемдесет и едно . две
хиляди седемдесет и четири . едно . сто и едно), и над обекта: няма; първи етаж, на
кота +4,62 (плюс четири цяло и шестдесет и две стотни) метра, със застроена площ от
1 933,50 (хиляда деветстотин тридесет и три цяло и петдесет стотни) квадратни метра,
състоящ се от търговска зона с магазини и щандове, търговска алея, два санитарни
възела, всеки с преддверие, санитарен възел за инвалиди, санитарни, технически и
обслужващи помещения, коридори, ескалатори, асансьори и стълбища; при съседи по
схема на АГКК: на същия етаж: няма, под обекта: няма и над обекта: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 68134.1381.2074.1.31 (шестдесет и осем хиляди сто
тридесет и четири . хиляда триста осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири .
едно . тридесет и едно); втори етаж, на кота +9,24 (плюс девет цяло двадесет и четири
стотни) метра, със застроена площ от 888,89 (осемстотин осемдесет и осем цяло и
осемдесет и девет стотни) квадратни метра (без покривната тераса), състоящ се от
развлекателен център със санитарен възел, зала за хранене, заведения за бързо
хранене, тераса, покрив – тераса, с площ от 354,10 (триста петдесет и четири цяло и
десет стотни) квадратни метра, два санитарни възела, всеки с преддверие, санитарен
възел за инвалиди, санитарни, технически и об- служващи помещения, преддверия,
коридори, ескалатори и стълбища, при съседни самостоятелни обекти в сградата по
схема на АГКК: на същия етаж: самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
68134.1381.2074.1.31 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири . хиляда триста
осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири . едно . тридесет и едно); и заедно
със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, върху което е построена същата, представляващо УПИ I (първи)-за
обществено обслужване и подземни паркинг и гаражи, от квартал № 24 (двадесет и
четири), по плана на град София, местността „бул. ****“, частна общинска
собственост, целия с площ от 4 000,00 (четири хиляди) квадратни метра, съгласно
доказателствения акт за собственост и представляващ по одобрените със Заповед №
РД-18-48/12.10.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК поземлен имот с
идентификатор № 68134.1381.2074 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири .
хиляда триста осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири), с площ по скица от
5091 (пет хиляди деветдесет и един) квадратни метра, с трайно предназначение на
територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: за друг обществен обект,
8
комплекс. 2. Офис, представляващ самостоятелен обект в сграда № 1 (едно), с
идентификатор № 68134.1381.2074.1.34 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и
четири . хиляда триста осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири . едно .
тридесет и четири), съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед № РД-18-48/12.10.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с
административен адрес: град София, СО, Район „Надежда“, бул. ,,****“ № 2А (две,
буква ,,А“), етаж 5 (пети), обект 4 (четири), на кота +19,14 (плюс деветнадесет цяло и
четиринадесет стотни) метра, със застроена площ от 365,43 (триста шестдесет и пет
цяло и четиридесет и три стотни) квадратни метра, брой нива на обекта: 1 (едно),
състоящ се от 12 (дванадесет) офис помещения, две помещения за архив, помещения
за поддръжка, тераса, коридори, преддверие и два санитарни възела, всеки с
преддверие, при съседи по схема на АГКК: на същия етаж: няма, под обекта:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.1381.2074.1.33 (шестдесет и
осем хиляди сто тридесет и четири . хиляда триста осемдесет и едно . две хиляди
седемдесет и четири . едно . тридесет и три), над обекта: самостоятелен обект в сграда
с идентификатор № 68134.1381.2074.1.35 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и
четири . хиляда триста осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири . едно .
тридесет и пет); заедно с 19,91 % (деветнадесет цяло и деветдесет и една стотни
процента) идеални части от общите части на сградата и заедно със съответните
идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е построена същата,
описано по-горе в пункт ІІ (втори), точка 1 (едно). 3. Офис, представляващ
самостоятелен обект в сграда № 1 (едно), с идентификатор № 68134.1381.2074.1.35
(шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири . хиляда триста осемдесет и едно . две
хиляди седемдесет и четири . едно . тридесет и пет), съгласно кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-48/12.10.2011 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес: град София, СО, Район
„Надежда“, бул. ,,****“ № 2А (две, буква ,,А“), етаж 6 (шести), обект 5 (пети), на кота
+22,44 (плюс двадесет и две цяло и четиридесет и четири стотни) метра, със застроена
площ от 305,60 (триста и пет цяло и шестдесет стотни) квадратни метра, брой нива на
обекта: 1 (едно), състоящ се от 10 (десет) офис-помещения, заседателна зала,
помещение за архив, помещение за поддръжка, тераса, коридори, преддверие и два
санитарни възела, всеки с преддверие, при съседи по схема на АГКК: на същия етаж:
няма, под обекта: самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
68134.1381.2074.1.34 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири . хиляда триста
осемдесет и едно . две хиляди седемдесет и четири . едно . тридесет и четири), над
обекта: няма; заедно със 16,65 % (шестнадесет цяло и шестдесет и пет стотни
процента) идеални части от общите части на сградата и заедно със съответните
идеални части от правото на строеж върху мястото • ГАРАЖ №2, с идентификатор
68134.1381.2074.1.2, разположен на сутеренния етаж в многофункционалната сграда,
построена в сградата, построена в гореописания УПИ, с шест места за паркиране
(№46, 47, 48, 49, 50 и 51), с площ от 79,50 кв. метра, заедно с припадащите се 5,61%
идеални части от общите части на подземните гаражи и заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
гореописания УПИ, предназначение на самостоятелния обект: гараж в сграда, брой
нива на обекта – 1. • ГАРАЖ №3, с идентификатор 68134.1381.2074.1.3, разположен на
сутеренния етаж в многофункционалната сграда, построена в сградата, построена в
гореописания УПИ, с четири места за паркиране, с площ от 55,50 кв. метра, заедно с
припадащите се 3,92% идеални части от общите части на подземните гаражи и заедно
със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху гореописания УПИ, предназначение на самостоятелния обект: гараж в сграда,
брой нива на обекта – 1. • ГАРАЖ №4, с идентификатор 68134.1381.2074.1.4,
9
разположен на сутеренния етаж в многофункционалната сграда, построена в сградата,
построена в гореописания УПИ, с шестнадесет места за паркиране, с площ от 215,40
кв. метра, предназначение на самостоятелния обект: гараж в сграда, брой нива на
обекта – 1, заедно със СКЛАД №С12, с идентификатор 68134.1381.2074.1.10, с площ
от 12,20 кв. метра, предназначение на самостоятелния обект: за склад, брой нива на
обекта – 1, заедно с припадащите се 15,52% идеални части от общите части на
подземните гаражи и заедно със съответните идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху гореописания УПИ. • ГАРАЖ №5, с
идентификатор 68134.1381.2074.1.5, разположен на сутеренния етаж в
многофункционалната сграда, построена в сградата, построена в гореописания УПИ, с
три места за паркиране, с площ от 52,90 кв. метра, заедно с припадащите се 3,73%
идеални части от общите части на подземните гаражи и заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
гореописания УПИ, предназначение на самостоятелния обект: гараж в сграда, брой
нива на обекта – 1. • ГАРАЖ №6, с идентификатор 68134.1381.2074.1.6, разположен на
сутеренния етаж в многофункционалната сграда, построена в сградата, построена в
гореописания УПИ, с дванадесет места за паркиране, с площ от 158,90 кв. метра,
заедно с припадащите се 11,22% идеални части от общите части на подземните гаражи
и заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху гореописания УПИ, предназначение на самостоятелния обект: гараж в
сграда, брой нива на обекта – 1. • ГАРАЖ №7, с идентификатор 68134.1381.2074.1.7,
разположен на сутеренния етаж в многофункционалната сграда, построена в сградата,
построена в гореописания УПИ, с десет места за паркиране, с площ от 147,10 кв.
метра, заедно с припадащите се 10,38% идеални части от общите части на подземните
гаражи и заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху гореописания УПИ, предназначение на самостоятелния
обект: гараж в сграда, брой нива на обекта – 1. • ГАРАЖ №8, с идентификатор
68134.1381.2074.1.8, разположен на сутеренния етаж в многофункционалната сграда,
построена в сградата, построена в гореописания УПИ, с двадесет места за паркиране, с
площ от 299,20 кв. метра, предназначение на самостоятелния обект: гараж в сграда,
брой нива на обекта – 1, заедно със СКЛАД №0С8, с идентификатор
68134.1381.2074.1.12, с площ от 44,30 кв. метра, предназначение на самостоятелния
обект: за склад, брой нива на обекта – 1, заедно с припадащите се 22,29% идеални
части от общите части на подземните гаражи и заедно със съответните идеални части
от общите части на сградата и от правото на строеж върху гореописания УПИ. •
ГАРАЖ №9, с идентификатор 68134.1381.2074.1.9, разположен на сутеренния етаж в
многофункционалната сграда, построена в сградата, построена в гореописания УПИ, с
седем места за паркиране, с площ от 128,76 кв. метра, заедно с припадащите се 9,09%
идеални части от общите части на подземните гаражи и заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
гореописания УПИ, предназначение на самостоятелния обект: гараж в сграда, брой
нива на обекта – 1. • СКЛАД №0С12, с идентификатор 68134.1381.2074.1.11, с площ от
53,90 кв. метра, предназначение на самостоятелния обект: за склад, брой нива на
обекта – 1, заедно с припадащите се 1,43% идеални части от общите части на
подземните гаражи и заедно със съответните идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху гореописания УПИ.
Видно от Разрешение за промяна на предназначението № 11/14.06.2022 г.
издадено от Главен архитект на СО-Район „Надежда“ е разрешено на „НАДЕЖДА
МАРКЕТ РИТЕЙЛ“ ЕООД да промени предназначението без СМР на два офиса
разположени на коти + 19,14 и + 22.44 на етажи пети и шести в сграда с
административен адрес – гр. София, ж.к. „Лев Толстой“, бул. ****, като същите бъдат
10
трансформирани в жилища – шест броя апартаменти на етажи пети и шести.
Сред приобщените по делото доказателства са и издадени от СГКК – гр. София
– скица на поземлен имот, както и схеми на самостоятелни обекти в сграда.
По делото са ангажирани удостоверения за данъчни оценки на имотите
попадащи в предметния обхват на предварителния договор от 25.10.2012 г., като
същите са издадени от СО-Район „Надежда“ на 07.05.2025 г., съответно от записите в
тяхното съдържание се констатира, че собственика им - „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС
НАДЕЖДА“ ЕООД има непогасени публични задължения по ЗМДТ по отношение
притежаваните от него имоти, като конкретните размери са посочени в самите
удостоверения.
Съгласно издадено на 19.06.2012 г. разрешение за ползване № ДК-07-ЮЗР-59 от
Началника на РДНСК – Район „Югозападен“ се констатира, че е разрешено
използването на строеж : „Административна сграда на Район „Надежда“ – СО,
Търговски и развлекателен център и Подземни гаражи и Външно електрозахранване“,
находящ се в УПИ-I, кв. 24, по плана на гр. София, м. „бул. ****“, с административен
адрес – гр. София, бул. „****“ № 2, район „Надежда“ – Столична община.
Други допустими и относими доказателства по предмета на делото не са
представени.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
По предявеният за разглеждане иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД
настоящият съдебен състав намира следното :
С предявяването на конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
страната по един предварителен договор упражнява потестативното си право да иска
сключването на окончателен договор. За да бъде обявен за окончателен един
предварителен договор, е необходимо да са налице следните предпоставки: 1)
наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за
сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържание е
възпроизведено в клаузите на предварителния договор; 2) качеството "изправна
страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което
договорът не е могъл да бъде сключен; 3) настъпването на падежа на задължението за
сключване на окончателен договор; 4) принадлежност на правото, предмет на
договора, към патримониума на прехвърлителя. Особено процесуално условие за
уважаване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е установяване наличието на предпоставките за
прехвърляне по нотариален ред на правото на собственост върху обектите предмет на
уговаряне с предварителния договор – чл. 363 ГПК, във връзка с чл. 264, ал. 1 ДОПК.
Между ищеца, в качеството на купувач и ответника в качеството на продавачи е
сключен писмен предварителен договор за продажба на недвижим имот, който
съдържа всички съществени елементи, необходими за сключването на окончателен
договор-цена, достатъчна индивидуализация на имота и срок. Този договор е валиден,
тъй като е спазена установената в закона писмена форма и не се констатира да страда
от порок, който да рефлектира върху неговата действителност до степен да го прави
нищожен. Създаденото през 2012 г. правоотношение по сключения предварителен
договор е претърпяло определени промени, като по волята на страните по него то е
било изменяно и допълвано що се касае до различни елементи от съдържанието на
облигационната връзка. Съществени промени са настъпили по отношение на една от
страните, а именно – продавача, като същия в периода на действие на облигационната
връзка е бил заменен със съгласието на първоначалните страни по нея, като за целта са
били спазени установените в предварителния договор изисквания за писмена форма.
11
Те са провокирани от реализираните във времето прехвърляния на недвижимите имоти
предмет на договаряне с предварителния договор от 25.10.2012 г. от първоначалния
конституиран по материалното правоотношение в качеството му на продавач -
„НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД в полза на трети лица /договор за преобразуване на
търговско дружество от 2014 г. и апортна сделка от 2017 г./. Така с оглед проведеното
по делото доказване понастоящем продавачът по договора от 25.10.2012 г. –
„НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД се явява надлежно заместен със съгласието на купувача
с встъпилата на мястото на продавача нова страна - „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС
НАДЕЖДА“ ЕООД. Последният също е изразил договорна воля да поеме правата и
задълженията на продавач по предварителния договор от 25.10.2012 г. и измененията
извършени в него със сключените впоследствие анекси и споразумения. В резултат на
това „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД се явява обвързан с поетите по
договора от 25.10.2012 г. и измененията по него права и задължения, в т.ч. с основното
задължение да прехвърли с окончателен договор в полза на купувача-ищец по делото
правата на собственост върху индивидуализираните в предварителния договор обекти
– недвижими имоти.
Тъй като по делото няма нито твърдения, нито доказателства за
преустановяване действието на облигационната връзка създадена с предварителния
договор от 25.10.2012 г., то същата продължава да обвързва страните по нея в това
число да създава основания за тях да поискат обявяването за окончателен на
предварителния договор за продажба на недвижим имот, поради настъпване на
заложеното в него условие – изтичане на срока поставен за сключване на окончателния
договор и заплащане на възприетата по предварителния договор продажна цена.
Относно изтичането на многократно продължавания през годините срок за
сключване на окончателен договор, настоящия състав след като анализира промените в
този реквизит на съглашението по договора от 25.10.2012 г. достига до извода, че тази
предпоставка е налице, защото последното продължаване по волята на страните на
срока за сключване на окончателен договор, което е извършено със споразумение
подписано на 05.04.2024 г. фиксира краен срок за изповядване на окончателната сделка
– 01 07.2024 г. Към тази дата окончателен договор между страните по материалното
правоотношение не се установява да е сключен в предвидената от закона форма –
нотариален акт. Това се признава и от ответника в отговора му по исковата молба, като
същия изтъква, че е получил надлежно изпълнение на задължението на купувача-ищец
за плащане на уговорена продажна цена в размер на сумата от 2 350 000 лв., като
причината окончателния договор да не бъде сключен е, че продавача се нуждае от
допълнително време за да може да набави определени изискуеми за сделката
документи.
По обстоятелството, дали ищеца-купувач е надлежна страна по сделката също
няма съмнение, че е така, доколкото основното задължение обременяващо купувача по
материалното правоотношение учредено по реда на чл. 19, ал. 1 ЗЗД, а именно да се
плати уговорената продажна цена в размер на сумата от 2 350 000 лв. е изпълнено
изцяло към момента на настъпване поставения между страните краен срок за
прехвърляне на правата по предварителния договор с окончателен такъв – 01.07.2024 г.
Както вече се спомена по реализацията на този релевантен за спорното право факт,
ответното дружество няма възражения, а напротив признава го с депозирания по
делото отговор.
Относно предпоставката отнасяща се до разкриване принадлежността на
правото на собственост върху обектите предмет на обещание за прехвърляне с
предварителния договор от 25.10.2012 г. в правната сфера на ответника и продавач по
материалното правоотношение - „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД по
12
делото е проведено пълно и главно доказване от страна на ищеца, като са ангажирани
убедителни доказателства за осъществено учредяване на право на стоеж върху
сградата, в която са разположени обектите, чието прехвърляне е уговорено с договора
от 25.10.2012 г. и се иска с упражнената защита по чл. 19, ал. 3 ЗЗД с отстъпване на
правата върху конкретни обекти в сградата, съответно за реализацията на това право в
периода на неговото действие и въвеждане на същата в експлоатация по установения
за това нормативен ред. Към 25.10.2012 г., когато е бил сключен предварителния
договор правото на собственост върху обектите е било в патримониума на тогавашния
продавач - „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД, съответно впоследствие е било надлежно
прехвърлено /с успешен транслативен ефект/ за да се стигне до придобиването му
през 2017 г. от настоящия ответник - „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД,
чрез апортиране в капитала му.
Следователно към момента на подаване на ИМ – 06.12.2024 г., а й към момента
на даване ход на устните състезания по делото – 09.05.2025 г. дружеството-ищец е
било носител на преобразуващото право да иска от съда на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД
сключения на 25.12.2012 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот да
бъде обявен за окончателен.
При постановяване на решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съдът действа като
нотариус, поради което освен за съществуването на преобразуващото право да се иска
обявяване на предварителен договор за окончателен следва да се увери, че страните по
заместваната окончателна сделка са изпълнили всички нормативни изисквания за
прехвърляне на недвижимите имоти по нотариален ред. Като част от предпоставките
за прехвърляне на собствеността по нотариален ред следва да се установи, че
продавачът няма непогасени и подлежащи на принудително изпълнение задължения,
както и че няма непогасени данъчни задължения за процесните имоти. Това са две
отделни и самостоятелни едно от друго изисквания, които произтичат непосредствено
от разпоредбата на чл. 264, ал. 1 от ДОПК, съгласно която "прехвърлянето или
учредяването на вещни права върху недвижими имоти или наследствени права,
включващи недвижими имоти, включването на недвижими имоти или вещни права
върху недвижими имоти като непарични вноски в капитала на търговски дружества,
вписването на ипотека или особен залог се допуска след проверка, извършена от
нотариуса, съдията по вписванията, длъжностното лице по регистрация по Закона за
търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел или
длъжностното лице по вписванията по Закона за особените залози по електронен път в
Националната агенция за приходите, в резултат на която се установи, че
прехвърлителят или учредителят на вещни права, съответно ипотекарният длъжник
или залогодателят, няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение
публични задължения. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за
имота се удостоверява в данъчната оценка." Видно е, че съдът не е оправомощено
лице да извършва такава служебна проверка, а и обективно няма възможност да я
извърши, тъй като не му е предоставен електронен достъп до регистрите на
задълженията в Националната агенция за приходите. Поради това по искове с правна
квалификация чл. 19, ал. 3 от ЗЗД доказването на горното обстоятелство е в тежест на
ищцовата страна. В настоящия случай необходимостта от доказването му е обоснована
в доклада на делото, като на ищцата изрично е указано, че не сочи доказателства за
него и му е предоставена възможност да ангажира такива. Независимо от дадените
указания, дружеството-ищец не е представило никакви доказателства за това
обстоятелство, поради което същото е останало недоказано. В проведеното на
09.05.2025 г. въпреки приповторените указания към страната-ищец, че именно тя носи
тежестта да съдейства за разкриване на обстоятелствата свързани с продавачът няма
непогасени и подлежащи на принудително изпълнение задължения, както и че няма
13
непогасени данъчни задължения за процесните имоти, то от адресата на указанието,
чрез процесуалните му представители участвали в заседанието е посочено, че няма да
се правят допълнителни постъпки за набавяне на доказателства в тази насока. Макар в
кориците на делото да са приложени удостоверения за данъчна оценка издадени през
2025 г. на имотите, които са предмет на уговаряне в предварителния договор, то това
не е достатъчно за покриване на всички изисквания за прехвърляне на недвижимите
имоти по нотариален ред. Това е така, защото с изменение в редакцията на чл. 264, ал.
1 ДОПК, което е влязло в сила, считано от 03.05.2024 г. за да се допусне
извършването на нотариална сделка с предмет вещни права върху недвижим имот
следва да се установи, че прехвърлителят или учредителят на вещни права, съответно
ипотекарният длъжник или залогодателят, няма непогасени, подлежащи на
принудително изпълнение публични задължения. Необходимо е да се каже, че тук не
се касае до хипотезата на чл. 364, ал. 2 ГПК, която предвижда, че съдът не издава
препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по
прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота. Визираната разпоредба разкрива
възможността за съда да постанови позитивно решение по чл. 19, ал. 3 ГПК само в
хипотезата, когато макар и да са установени задължения за данъци и такси свързани с
конкретните имоти предмет на прехвърляне, то те се възлагат за плащане с
конститутивното решение и се ограничава възможността за снабдяване с препис от
него докато не бъдат заплатени на държавата. Тази норма обаче не се разпростира
действието си до всички евентуално съществуващи за продавача подлежащи на
изпълнение публични задължения, които включват данъци, задължителни
осигурителни вноски мита и пр., като за тях съдът трябва да извърши проверка, дали
съществуват, респективно ако съществуват да не допуска прехвърлянето на имотите,
докато не бъдат издължени, като средството за това недопускане е отхвърляне на иска
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Обратното би означавало, че се допуска необосновано
разширително тълкуване на нормата на чл. 364, ал. 2 ГПК, която има строго
императивно дефинирано приложно поле. Спазвайки стриктно повелята на чл. 363
ГПК, във връзка с чл. 264, ал. 1 ДОПК съдът своевременно е указал на ищеца, че
следва да ангажира доказателства за актуалното състояние на подлежащите на
принудително изпълнение публичните задължения на продавача - „ТЪРГОВСКИ
КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД за да се прецени, дали съществуват такива,
съответно дали е допустимо прехвърлянето на собственост, тъй като нормата на чл.
264, ал. 1 ДОПК е създадена да брани публичния интерес, като ограничава
допускането на правни сделки с вещни права върху недвижими имоти ако
прехвърлителя по тях е адресат на подлежащи на принудително изпълнение публични
вземания от всякакъв порядък на очертаните в чл. 162, ал. 2 ДОПК такива. Аргумент
за неприлагане на това правило не може да бъде използван, дори и при констатирано
пълно изпълнение от купувача по предварителния договор състоящо се в плащането на
пълния размер на уговорената продажна цена. Както вече се отбеляза се касае до
императивна норма, която дава по-висока степен на защита за публичния интерес пред
частния такъв.
Понеже е останала неизпълнена една от кумулативно необходимите
предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, визирани в чл. 363
от ГПК, което е допълнително и самостоятелно основание за отхвърляне на
предявения иск, то същия се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
При този неблагоприятен изход на делото за ищеца, за същият не се поражда
правото да получи репариране на сторените от него при участието му в
производството разноски. Ответникът на свои ред не е отправил искане за присъждане
на разноски, съответно не е доказал направата на такива, предвид което макар изхода
по спора да е в негова полза, то не следва да получи присъждане на такива с крайния
14
съдебен акт.
Така мотивиран, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „БИЗНЕС ЦЕНТЪР БЪКСТОН“ ЕООД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление – гр. София, бул. „Братя Бъкстон“ №
40, ет. 3 срещу „ТЪРГОСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление – гр. Благоевград, ул. „Кирил и Методий“ № 25, ет. 1
иск с правна квалификация по чл. 19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот сключен на 25.10.2012
г. изменен с Анекс № 1/23.10.2014 г., Анекс № 2/23.10.2017 г., Анекс № 3/10.09.2022 г.,
както и със Споразумение от 15.06.2020 г., Споразумение от 22.10.2021 г.,
Споразумение от 21.12.2023 г., Споразумение от 06.03.2024 г. и Споразумение от
05.04.2024 г., който предварителен договор има за предмет недвижими имоти
надлежно описани в ИМ и разположени в гр. София, р-н „Надежда“, бул. ****.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в 2-седмичен
срок, считано от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
15