Р Е
Ш Е Н
И Е
град София, 30.01.2020 година
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 19-ти състав, в публично
заседание на двадесет и пети ноември две хиляди и деветнадесета година, в
състав:
СЪДИЯ: НЕВЕНА ЧЕУЗ
при секретаря Радослава
Манолова, като разгледа докладваното от съдия Чеуз гр. дело № 7 121 по описа на
2018 година, и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно съединени искове
с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. с чл. 51 от ТЗ и чл. 86 от ЗЗД.
Ищeцът „О. – Ю.В. – И.В.С.“ ЕООД твърди, че с ответника Р.Г.К.
са били в договорни отношения по повод договор за посредничество при продажба
на недвижим имот от 26.05.2017 г. Твърди се, че съгласно същия ответникът
възложил на агенцията да осъществява посредничество при сключване на предварителен
договор и на окончателен такъв за покупко-продажба във формата на нотариален
акт на имот – УПИ V.300, кв. 8, по регулационния план на м. „СПЗ Слатина
Север“, гр. София, с площ от 4201 кв.м., при
съседи: УПИ VІ-301, УПИ ІV-297, 298, 67, 299, 324, 323, УПИ ІІІ-196,
имот с пл. номер 315, УПИ VІІ-313. За извършването на посредническа дейност
ищецът договорил с ответника комисионно възнаграждение в размер на 20 000
евро с включен ДДС. Твърди се, че в изпълнение на договора ищцовото дружество намерило
купувач на имота и с тяхна помощ била осъществена среща между ответника и
купувача, за което бил подписан тристранен протокол. На срещата били уточнени
всички въпроси, касаещи имота и бъдещата сделка, били предоставени и всички
необходими документи на купувача. След справка в СВп-София, установили, че
недвижимия имот, предмет на договора за посредничество бил закупен от „У.Л.“
ЕООД в изискуемата от закона нотариална форма без присъствието и участието на
ищеца с цел заобикаляне задължението за заплащане на комисионното
възнаграждение. Твърди се, че ЕСК и управител на купувача е Н.П.Н., поради което
същите се явяват свързани лица по смисъла на ТЗ. Твърди се, че ответникът
отказал да заплати дължимото се съгласно договора възнаграждение, а в писмено
изявление признал вземането до размер от 5 000 евро.
При тези изложени твърдения е мотивиран правен интерес от предявяване на
исковете и ищецът иска от съда да осъди ответникът да му заплати сумата от 20 000
евро – дължимото възнаграждение и сумата от 1 046, 53 евро – мораторна
лихва за забава от 22.11.2017 г. – 29.05.2018 г. Претендира се законна лихва
върху главницата, както и сторените по делото съдебни разноски.
Ответникът Р.Г.К., редовно уведомен, оспорва заявените искове, по
съображения, заявени в срока по чл. 131 от ГПК. Претендират се разноски.
Исковете се поддържат в открито съдебно заседание от адв. Д..
Заявените възражения на ответника се поддържат в открито съдебно заседание
от адв. Н..
Съдът
като прецени събраните по делото доказателства и доводите на страните,
съобразно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Заявен е иск с правно основание чл. 79
ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 51 от ТЗ. По повод дадената от съда правна квалификация е
заявеното възражение от страна на ищеца в съдебно заседание от 20.05.2019 г.,
подкрепено и от ответника. Възраженията на страните са оставени без уважение от
настоящия съдебен състав с оглед различните обхват и задължения на договора за
посредничество по чл. 51 от ТЗ и този за поръчка по чл. 280 от ЗЗД, какъвто
твърдят страните. Разликата между двата договора е очертана и от практиката на
ВКС / решение 37/27.04.2012 г. по т.д. 1143/2010 г. на І ТО на ВКС, постановено
по идентичен с настоящия казус/ и разглеждайки иск с правно основание чл. 280
от ЗЗД, както предлагат страните по спора, съдът би постановил недопустим
съдебен акт. В цитираното по-горе решение на ВКС е посочено, че договорът за
посредничество включва в предметния си обхват не само организиране на огледи на
имот с потенциални продавачи/купувачи, а и посредничество между тях и
доверителя, каквито са и наведените твърдения в исковата молба по настоящото
дело респ. разграничени са договора за търговско посредничество от този на
поръчката по ЗЗД с оглед различен предмет и задължения на страните по тях,
които са и лесно установими с оглед дефинитивните норми на чл. 49 ал.1 от ТЗ и
чл. 280 от ЗЗД.
Страните по делото не са формирали спор относно обстоятелството, че са били
в договорни правоотношения по повод сключен договор от 26.05.2017 г., който
видно от съдържанието и вече изложените по-горе съображения разкрива белезите
на такъв за търговско посредничество по смисъла на чл. 49 от ТЗ. Съобразно този
договор ответникът, именуван в договора „възложител“, е възложил на ищеца да
осъществи посредничество при сключване на предварителен и окончателен договор
за покупко-продажба във формата на нотариален акт за недвижим имот срещу
насрещното задължение на другата страна да заплати комисионно възнаграждение в
размер на 20 000 евро с включен ДДС, дължимо в деня на подписване на
предварителния договор за продажба на имота между собствениците на имота и
купувач, предложен от агенцията, след заплащането на задатък в размер на 10%
/т. 6 от договора/.
Не се спори между страните, че на 05.10.2017 г. е сключен договор за
покупко-продажба на недвижимия имот, предмет на процесния договор от 26.05.2017
г., във формата на нотариален акт. Това се установява и от представения
нотариален акт № 155, том VІІ, дело 1214/2017 г. на нотариус с рег. № 040 – И. Н.,***
действие – СРС.
Видно от представен договор за посредничество при закупуване на недвижим
имот от 12.05.2017 г., сключен между ищцовото дружество и Н.П.Н., съгласно
който ищецът е приел да посредничи срещу възнаграждение при покупката на
недвижим имот, който като описание е идентичен с този, описан в договора от 26.05.2017
г. /процесния по делото/.
Фактът на осъществено посредничество /свързване на страните по дадена
сделка с оглед на нейното сключване/ е установен по делото при съвкупна
преценка на ангажираните по делото доказателства. Това се установява от обективираните
волеизявления в тристранния протокол от 19.06.2017 г., представен по делото,
досежно проведена среща между ответника, като представител на собствениците, Н.Н.,
като купувач/представител на купувача, и М. С., представител на ищеца.
Потвърждава се и от събраните по делото гласни доказателства – свидетелските
показания на Е.Д.М.и Н.П.Н., в съдебно заседание от 25.11.2019 г. Съгласно
показанията на свидетелката М., ищцовото дружество е намерило купувач на имота
и осъществило повече от една срещи между страните. Същото се потвърждава и от
показанията на свидетеля Н., който е заявил, че се е запознал с ответника по
делото след организирана среща от агенцията, в техния офис, преди това не го е
познавал, а самата агенция му е предложила имота, ходил е на огледи на имота,
организиран от агенцията. Потвърждение на свързване на страните по сключената
сделка е обективирано и от самия ответник в приложения по делото отговор на
нотариална покана от 29.11.2017 г. /стр.19-20 в делото/, в което се признава –
„единственото, извършено от Агенцията, бе свързването на страните“, което по
естеството си представлява извънсъдебно признание на неизгоден за страната факт
и е допустимо доказателствено средство на общо основание. Самото изявление
опровергава и заявените впоследствие в писмения отговор възражения, че
разпоредителната сделка била сключена с
друго лице.
Съобразно изложените вече по-горе съображения, предмет на
договора за
посредничество е не извършването на определена работа /разликата с договора за
поръчка/, а постигането на определен резултат – свързване на страните за сключването на сделки. Заявеното възражение на ответника, че ищецът е поел задължение да набави
необходимите, за оформяне на сключения в последствие договор в нотариална форма
с оглед обективираното задължение в чл. 5 от договора „да обслужва сделката до
сключване на окончателен договор“ е неясно по съдържание, поради което следва
да се тълкува с оглед критериите, зададени в чл. 20 от ЗЗД – обща воля на
страните по него, естество и цел на самия договор. С оглед естеството и целта
на договора за посредничество извод за поемане на задължение за вадене и
снабдяване с документи, ищецът няма данни да е поемал. Аргумент в тази насока
са и свидетелските показания на
свидетелите П.Б.и И.С., установяващи, че продавачите по сделката са
упълномощили адвокат с оглед снабдяване със същите.
При ангажираните доказателства се налага извод, че ищцовото дружество е извършило възложените му
от ответника задачи, а именно да осъществи
търговско посредничество, изразяващо
се в дейност по предлагане на имота, предмет на договора за
посредничество и реализацията му на пазара на недвижими
имоти чрез неговата продажба. След като е изпълнил това свое основно задължение
произтичащо от договора сключен между страните то за ищеца се е породило
правото да получи уговореното посредническо възнаграждение във фиксирания размер. Плащането на възнаграждението от
страна на ответника /възложител/ е основно негово задължение, което
няма данни по делото да е било надлежно изпълнено от същия /изцяло или отчасти/.
При проведено насрещно доказване
ответникът е противопоставил възражение за липса на пасивна материалноправна
легитимация, тъй като не бил собственик на имота, а само пълномощник на
собствениците. Настоящият съдебен състав намира възражението за неоснователно.
По естеството си с възражението си, ответникът смесва правоотношенията,
възникнали по повод процесния договор за посредничество, с тези, възникнали в
резултат на последващата разпоредителна сделка. В тази връзка следва да се има
предвид, че договорът поражда действие между страните, които са го
сключили, а спрямо трети лица - само в предвидените от закона случаи. Този
извод следва от разпоредбата на чл. 21 от ЗЗД, която по категоричен и недвусмислен начин
утвърждава принципа за обвързаност на страните с постигнатото между тях
съглашение по смисъла на чл. 8 от ЗЗД. Правата за
търсене на уговорената престация или отговорност за неизпълнение на поетите
договорни задължения могат да бъдат осъществени само между страните по
договора. Договорът
е сключен лично от възложителя /настоящ ответник/, който действува от свое име, няма посочване в същия, че
действа като пълномощник на собствениците на имота, поради което
той се явява страна
по този договор. В този смисъл е и
решение 118/03.06.2011 г. по търг. дело 474/2009 г. на Второ ТО на ВКС,
постановено по идентичен с настоящия казус. Аналогично разрешение е дадено и в
решение 159/22.02.2016 г. по т.д. 1871/2014 г. на Второ ТО на ВКС.
По делото няма данни договорът за
посредничество да е изменян впоследствие с оглед уговорената продажна цена на
страните по разпоредителната сделка. Тази продажна цена е израз на волята на
страните по нея, които са постигнали съгласие за същатата. Няма данни
по делото, а и не се
твърди, ищцовото дружество да е участвало в процеса
по уговаряне на крайната продажна цена, респкетивно да е указвал влияние за
допуснатото от продавача намаление на същата. Поради което допуснатото
намаление на цената, което е изцяло по волята на продавача не може да се
приеме, че следва да намери пряко отражение върху размера на договореното
посредническо възнаграждение. Поради което наведеното в този смисъл възражение на ответника,
настоящият съдебен състав намира за неоснователно.
При тези съображения, настоящият съдебен състав намира, че заявеният иск е
основателен и следва да бъде уважен.
С оглед уговорения
срок за изпълнение на главното задължение ответникът е изпаднал в забава с
изтичането му съгласно чл. 84 ал.1 изр.1 от ЗЗД – датата на сключване на предварителния договор. Индиции за сключване на
такъв се съдържат в представения от ответника проект /стр. 46 и сл. от делото/,
но с оглед, че ищцовата претенция касае по-късен момент, следващ дори датата на
сключване на окончателния договор във формата на нотариален акт и предвид
диспозитивното начало в процеса лихва за забава се следва от 22.11.2017 г. до
завеждане на исковата молба в съда, който размер при съблюдаване правилото на
чл. 162 от ГПК съдът определя на 1 046, 53 евро т.е. и този иск следва да
се уважи за пълния му предявен размер.
При този изход на
спора и на основание чл. 78 ал.1 от ГПК с оглед депозирания списък по чл. 80 от ГПК на ищеца се следва сумата от 5 588, 16 лв.
Водим от гореизложеното съдът:
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Р.Г.К., ЕГН **********,***, Бизнес
център „България“, бул. „*******– адв. И.Н. да заплати на основание чл. 79 ал.1
от ЗЗД вр. с чл. 51 от ТЗ на „О. – Ю.В.- И.В.С.“ ЕООД, ЕИК *********, със
съдебен адрес:*** – адв. В.В. сумата от 20 000 /двадесет хиляди/ евро –
възнаграждение по договор за посредничество, сключен на 26.05.2017 г., ведно
със законната лихва върху сумата, считано от 29.05.2018 г. до окончателното й
изплащане, както и на основание чл. 86 от ЗЗД сумата от 1 046, 53 евро –
лихва за забава в периода 22.11.2017 г. – 29.05.2018 г., както и на основание
чл. 78 ал.1 от ГПК сумата от 5 588, 16 лв. – съдебни разноски в
производството.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщението до
страните , че е изготвено.
СЪДИЯ: