РЕШЕНИЕ
№ 706
гр. Пловдив, 20.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и четвърти януари през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:Анна Д. Дъбова
при участието на секретаря Петя Г. Карабиберова
като разгледа докладваното от Анна Д. Дъбова Гражданско дело №
20215330117194 по описа за 2021 година
Производството е образувано по предявени от Н. Г. Т. е предявила
против Т. П. С. кумулативно обективно съединени осъдителни искове, както
следва:
1. с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. първо ЗЗД за заплащане на
сумата от 130 лв., представляваща незаплатено наемно възнаграждение за
периода от 17.08.2021 г. до 31.08.2021 г. по Договор за наем от 17.10.2015 г.;
2. с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. второ ЗЗД за заплащане на
сумата от 105 лв., представляваща дължима такса за поддържане и
управление на общи части на сградата за периода м. януари до м. септември
2021 г., за заплащане на сумата от 60, 19 лв. – разходи за потребена
електрическа енергия за периода от 09.08.2021 г. до 08.09.2021 г. и сумата от
17, 21 лв. – разходи за предоставени водоснабдителни и канализационни
услуги за периода от 29.07.2021 г. до 30.08.2021 г.;
3. с правно основание чл. 231, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 222,
05 лв. – разходи, свързани с поправка на повреди, дължащи се на
обикновеното употребление на вещта, формирана както следва: сумата от 142,
05 лв. – разходи за пребоядисване на стени и сумата от 80 лв. – смяна на
1
брави и кранове;
4. с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 797
лв. – обезщетение за вреди, виновно причинени от наемателя във връзка с
ползва не на вещта, формирана както следва: сумата от 250 лв. – смяна на
щори, сумата от 330 лв. – смяна на алуминиева врата на баня и сумата от 217
лв. – смяна на матрак;
5. с правно основание чл. 238, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 280
лв. – обезщетение за неспазено предизвестие за прекратяване на договора;
6. с правно основание чл. 82, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 560
лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи, вследствие на
увредата на предоставения под наем недвижим имот и невъзможността от
отдаването му под наем за периода от 31.08.2021 г. до 29.10.2021 г.
В исковата молба се твърди, че между страните е сключен договор за
наем от 17.10.2015 г., по силата на който ищцата е отдала под наем на
ответната страна собствения й недвижим имот, представляващ апартамент №
** находящ се в гр. П., ж.к. *****, с площ от 58, 02 кв.м., срещу насрещното
задължение на ответната страна да заплаща наемно възнаграждение от 280 лв.
месечно – от 20-то до 25-то число на текущия месец, както и разходите във
връзка с ползване на вещта. Твърди, че след изтичане на установения
двугодишен срок на договора – на 17.10.2017 г., договорът се е
трансформирал в безсрочен, в който смисъл е била волята и на двете страни.
Сочи, че единственото й посещение в апартамента било през 2019 г., когато
установила наличие на щети, като най-големи били на вратата на банята, но
ищцата получила уверение, че последната ще бъде заменена. Твърди, че
наемателката продължила да заплаща ежемесечно наема си до 17.08.2021 г.,
когато получила дължимото наемно възнаграждение за м. август 2021 г. Сочи,
че на 31.08.2021 г. получила обаждане от ответната страна, с което
последната уведомила ищцата, че има намерение да освободи апартамента,
като помолила ищцата да се срещнат, за да й върне предоставените ключове.
Сочи, че при сключване на договора за наем получила депозит в размер на
сумата от 280 лв., който подлежи на връщане при прекратяване на договора
единствено в случай, че наемателката няма незаплатени задължения по
договора, включително такива за репариране на вреди в апартамента. Твърди,
че при посещението в апартамента останала изумена от неговият вид,
2
последният бил с вреди, изразяващи се в продънени и скъсани дюшеци,
счупена врата на банята, счупени и силно замърсени плочки в кухнята,
запушени тръби, мухъл по стените, продънена и скъсана холова гарнитура,
скъсани комарници, липсващи дръжки на прозорците и унищожени щори.
Поддържа, че най големите вреди били на матраците, щорите и вратата за
баня, които се наложило да подмени, за което сторила разходи. Сторила
разходи и за пребоядисване на апартамента и замяна на брави и кранчета.
Сочи, че без уведомяването й за това ответната страна пробила една от
стените и монтирала климатик. Предявява иск за заплащане на обезщетение
за неспазено предизвестие, което ответната страна категорично отказала да
заплати. Сочи, че във връзка с причинените вреди на апартамента е
пропуснала ползи от отдаването му под наем, тъй като поради вида на
апартамента няколко наематели се отказвали от сключване на договор за
наем. По така изложените съображения се моли за уважаване на предявените
искове.
Ответната страна Т. П. С., получила препис от исковата молба и
уточнителните молби лично на основание чл. 45, ал. 1 ГПК, не е депозирала, в
законоустановения за това срок по чл. 131, ал. 1 ГПК, отговор на исковата
молба. първото по делото съдебно заседание ответната страна е
представлявана от процесуален представител, който оспорва предявените
искове.
Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното от фактическа и правна страна:
Предявени са кумулативно обективно съединени осъдителни искове с
правно основание чл. чл. 232, ал. 1, предл. първо и предл. второ ЗЗД, чл.
233, ал. 1 ЗЗД, чл. 231, ал. 1 ЗЗД, чл. 238, ал. 1 ЗЗД и чл. 82, ал. 1 ЗЗД.
Възникването на претендираното от ищцата субективно притезателно
право за заплащане на наемно възнаграждение се обуславя от положителното
установяване при условията на пълното и главно доказване на основание чл.
154, ал. 1 ГПК от нейна страна на следните материалноправни предпоставки
(юридически факти): 1. наличие на действително правоотношение по договор
за наем; 2. предаване на наетата вещ на наемателя и предоставяне на
свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок; 3.
3
установяване на наемно възнаграждение в посочения размер и настъпване на
падежа за заплащане на задължението.
Договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден,
комутативен и неформален договор, като при неговото сключване се
пораждат правните последици, към които са насочени насрещните
волеизявления на страните. Предаването на вещта, предмет на договора и
заплащането на уговореното наемно възнаграждение, не се включва в неговия
фактически състав, а е в изпълнение на породените от него договорни
задължения. За да възникне задължението за заплащане на уговореното
наемно възнаграждение, респ. за заплащане на разноските за ползване на
наетата вещ, наемодателят следва да предаде на наемателя вещта, предмет на
наемния договор.
Основното задължение на наемодателя е: 1) да предаде наетата вещ на
наемателя и 2) да му предостави свободното ползване на обекта на наема в
рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни
задължения: 1) да заплати уговореното наемно възнаграждение, респ.
сторените за ползването на наетата вещ разноски; 2) да пази вещта, като я
използва съгласно обичайното или уговореното предназначение; 3) да
заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и поддържането на
вещта, както и 4) да я върне след изтичане на уговорения срок на ползване.
От Договор за наем от 17.10.2015 г. се установява, че ищцата Н. Т. е
поела задължение да предостави за временно и възмездно ползване в полза на
наемателя Т. С. следния недвижим имот: апартамент с площ от 64 кв.м.,
находящ се в гр. П., ул. **, срещу насрещното задължение на ответната
страна да заплаща наемно възнаграждение от 280 лв. месечно – от 20-то до
25-то число на текущия месец. В договора е установено, че последният се
сключва за срок от 2 години, считано от 17.10.2015 г. Установено е, че
договорът се прекратява с изтичане на срока и може да бъде продължен по
взаимно съгласие с допълнително споразумение. С договора е установено, че
консумативните разноски се заплащат от наемателя – чл. 7 от Договора.
Страните са уговорили, че договорът може да бъде прекратен преди изтичане
на срока му с предизвестие или при неспазване на клаузите му от някоя от
страните. Договорено е, че в момента на освобождаване на имота наемателя
се задължава да предаде имота във вид, в който е в момента на наемането,
4
като се отчете нормалното изхабяване на вещите, като е поето задължение от
наемателя за заплащане на обезщетение за вредите, причинени виновно от
него по време на използването на имота, равняващи се на тяхната
равностойност към датата на изплащането им.
Между страните не е налице спор, че договорът за наем, сключен за
срок от две години, считано от 17.10.2015 г., не е прекратен след изтичане на
договорения срок, като наемателят е продължил да ползва със съгласието и
без противопоставянето на наемодателя недвижимият имот.
Следователно съгласно разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, съгласно
която ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи
със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита
продължен за неопределен срок, процесният договор за наем се счита за
сключен за неопределен срок.
В практиката на Върховния касационен съд по чл. 290 ГПК – Решение
№ 227/07.01.2015 г. по т.д. № 2482/2013 г., ТК, I т.о. на ВКС и Решение № 25
от 27.02.2020 г. по т. д. № 426/2019 г., ТК, ІІ т. о. на ВКС, е застъпено
становището, че нормата в чл. 236, ал. 1 ЗЗД не урежда и не се прилага за
хипотезите, при които наемен договор е преустановил действието си, поради
разваляне или предсрочно прекратяване, а само когато е изтекъл срокът на
действие, за който е сключен. Само в последният случай, ако наемателят
продължи да държи вещта със съгласието на нейния наемодател, срочното
наемно отношение продължава действието си като безсрочно. В настоящия
случай, макар в договора да е установено, че последният може да бъде
продължен писмено – със сключване на допълнително споразумение,
доколкото страните са продължили да изпълняват правата и задълженията си
по договора и след изтичане на установения срок, последният е продължил
действието си за неопределен срок.
Ищцата твърди, че договорът за наем е прекратен на 31.08.2021 г. по
силата на отправено от наемателката едностранно изявление за прекратяване
на наемното правоотношение.
Ответната страна не оспорва обстоятелството, че между страните е
сключен процесния договор за наем, както и че последният е прекратен на
31.08.2021 г. В този смисъл са гласните доказателствени средства –
показанията на свидетелката Л. З . Д. – ** на ответната страна, която
5
свидетелства, че *** й е освободила апартамента в края на м. август 2021 г.
Обстоятелството, че процесният апартамент е предаден за временно и
възмездно ползване на ответника не се оспорва от наемателя и се установява
от показанията на свидетелката Д..
Следователно за наемателя е възникнало задължение за заплащане на
наемното възнаграждение в полза наемодателя до датата на прекратяване на
договора.
Между страните не е налице спор относно обстоятелството, че
наемното възнаграждение е заплащано на ищцата чрез превод на сумата в
полза на трето лице – **** на ищцата Т. Т.. От приложеното по делото
извлечение от банковата сметка на Т. Т. се установява, че по банковата
сметка на последната, открита при „Банка ДСК“ АД е заплащано наемно
възнаграждение от 280 лв. за м. юни 2021 г. и м. юли 2021 г. Не се
установява, че ответната страна е заплатила наемното възнаграждение за м.
август 2021 г. Ищцата твърди, че наемното възнаграждение е дължимо за
периода от 17.08.2021 г. до 31.08.2021 г., което съдът определи в размер на
сумата от 135, 45 лв. (определена като дневното наемно възнаграждение от 9,
03 лв. (280 лв. разделено на 31 дни в м. август 2021 г.) умножено по броя на
дните в процесния период от 15). С оглед принципа на диспозитивното
начало исковата претенция за присъждане на незаплатено наемно
възнаграждение следва да се уважи за сумата от 130 лв.
Следователно предявените искове са основателни в пълния им предявен
размер досежно претендираното наемно възнаграждение.
Съгласно диспозитивната правна норма, уредена в чл. 232, ал. 2, предл.
2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща всички разходи, свързани с ползването
на вещта, като диспозицията на тази разпоредба на е била изменена по
съгласие на страните – в клаузата на чл. 7 от процесния договор за наем
страните по него изрично са уговорили, че консумативните разходи са за
сметка на наемателя и се заплащат него. Следователно, при точното
изпълнение договорното задължение на наемодателя да предостави на
наемателя свободното ползване на наетата вещ през уговорения срок възниква
насрещната парична престация на наемателя – да заплаща уговореното
наемно възнаграждение, ведно със сторените т. нар. консумативни разноски –
тези, свързани с ползването на наетата вещ. Възникването и изискуемостта на
6
това договорно парично задължение не са предпоставени от изпълнение на
договорно задължение на наемодателя по отношение на трети на наемното
правоотношения лица.
В този смисъл при извършване на разноски за ползването на наетата
вещ наемателят дължи заплащането им на наемодателя, който от своя страна,
ако за него е възникнало съответно правно задължение, следва да ги
възстанови на трето на процесното облигационно правоотношение лице.
Обстоятелството дали наемодателят ще изпълни или е изпълнил
добросъвестно това свое парично задължение е ирелевантно за възникването
и изискуемостта на предявеното вземане за заплащане на сторените за
ползването на наетата вещ консумативни разноски, което е породено от
сключения между страните в настоящото съдебно производство договор за
наем – арг. чл. 232, ал. 2, предл. 2 ЗЗД. В този смисъл е практиката на
Върховния касационен съд, постановена с Решение № 136/ 04.06.2010 г. на
ВКС по гр. д. № 4831/2008 г., II г. о., ГК
В този смисъл съдът намира, че за наемателя е възникнало
задължението за ежемесечно заплащане на такса за поддържане и управление
на общи части на сградата, разходи за потребена електрическа енергия и
разходи за предоставени водоснабдителни и канализационни услуги, които
задължения са установени в договора за наем и са дължими в пълния им
претендиран размер.
От приложеното по делото извлечение от банковата сметка на **** на
ищцата се установява, че ответната страна е заплатила на 13.12.2021 г. сумата
от 170, 40 лв. В последното по делото съдебно заседание процесуалния
представител на ищеца е посочил, че с тази сума са погасени всички
задължения за консумативни разноски по т. 2 от исковата претенция,
посочена в доклада по делото. Заплащането на дължимите разходи е
осъществено в хода на процеса и следва да бъде съобразено от съда по реда
на чл. 235, ал. 3 ГПК, поради което исковата претенция следва да се отхвърли
в тази част.
Ищцата претендира заплащане на сумата от 280 лв. – обезщетение за
неспазено предизвестие за прекратяване на договора.
Както вече бе посочено в производството по делото се установи, че
между страните е взъникнало наемно правоотношение, което след изтичане
7
на уговорения за това срок се е трансформирал в безсрочен по смисъла на чл.
236, ал. 1 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 238, ал. 1 ЗЗД ако договорът за наем е без
определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като
предизвести другата един месец по-рано. Задължение за даване на
едномесечно предизвестие е установено и в разпоредбата на чл. 14 от
Договора.
В производството по делото не са представени доказателства за
спазване на срока на предизвестие преди прекратяване на наемното
възнаграждение и освобождаване на имота от страна на наемателката. Макар
да е установено, че наемателят е прекратил договора без да спази срока на
предизвестие, исковата претенция за заплащане на обезщетение за неспазено
предизвестие в размер на един месечен наем, следва да се отхвърли като
неоснователна. В разпоредбата на чл. 238 ЗЗД не е предвидено възникване на
право за получаване на обезщетение при неспазване на срока за предизвестие
за прекратяване на наемни договор. Следователно последното може да бъде
уговорено между страните с оглед принципа на свободата на договаряне –
арг. чл. 9 ЗЗД. В представения по делото договор за наем, сключен между
страните, не е установено задължение за заплащане на обезщетение за
неспазено предизвестие за прекратяване на договора. По тези съображения
исковата претенция следва да се отхвърли в тази част.
По исковете с правно основание чл. 231, ал. 1 ЗЗД и чл. 233 ЗЗД, ал. 1
ищцата следва да установи, че по отношение на наетата вещ са причинени
вреди, свързани с обикновеното употребление на вещта, и вреди – виновно
причинени от страна на наемателя, вида на настъпилите увреди на отдаденото
под наем имущество и размера на обезщетението – необходимите средства за
отстраняване на вредата.
Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да
му плати определена цена. При липса на друга уговорка между страните
наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на
ползуването, за което е наета – арг. чл. 230, ал. 1 ЗЗД, а наемателят е длъжен
да върне вещта, както и да заплати обезщетение за вредите, причинени през
време на ползуването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина,
8
за която той не отговаря - чл. 233, ал. 1, изр. 1 и 2 ЗЗД. Наемателят дължи
обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или
от неговите пренаематели - чл. 233, ал. 1, изр. 3 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. посл. ЗЗД до доказване на
противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.
Посочената правна норма предвижда оборима презумпция по отношение
доказване на състоянието на вещта при предаването й от наемодателя на
наемателя по договора за наем. Ако страните по наемното правоотношение не
са подписали двустранно приемо-предавателен протокол, установяващ
състоянието на отдадената под наем вещ, приложение намира оборимата
презумпция на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД, съгласно която се счита, че вещта е
получена от наемателя в добро състояние. Ако наемателят твърди, че вещта е
предадена в лошо състояние, с недостатъци или в състояние, което не
отговаря на ползуването, за което е наета, т. е. в ненадлежно състояние,
доказателствената тежест за установяване на съответното състояние е негова.
В този смисъл -Решение № 307 от 17.01.2019 г. по т. д. № 255/2018 г., Т. К.,
ІІ т. о. на ВКС.
В разпоредбата на чл. 1 от Договора за наем е установено, че
наемодателят са задължава да предаде вещта във вид и състояние,
удостоверено в приемо-предавателен протокол, подписан от двете страни. В
производството по делото не са приложени писмени доказателства –
подписан между страни протокол, който да установява състоянието на вещта
към датата на подписване на договора.
В производството по делото са снети показанията на свидетелката Л. З .
Д. – ** на ответната страна, която свидетелства, която свидетелства, че
дъщеря й имала спешна нужда от апартамент, който да наеме под наем, като
така се стигнало до наемане на апартамент в гр. П, ул. **. Свидетелства, че
при огледа на апартамента последният бил в ужасно състояние, тъй като
преди това в него имало наематели. Поради това наемодателката предложила
да изчакат малко, за да направи ремонт, но имали спешна нужда и го наели в
това състояние. Сочи, че в коридора имало мозайка и трябвало да се сложи
балатум. Банята била много мръсна, с блажна боя, олюпени стени, олюпен
таван, мръсна тоалетна и ръждясали кранове, имало мухъл в ъглите на банята,
а мивката и батерията на душа били много стари и мръсни. Сочи, че
9
свидетелката лично боядисала банята, за да може да се ползва. Свидетелства,
че вратата на банята била изгнила и счупена отдолу, но така и не я сменили.
Свидетелства, че стените в коридора били боядисани в бяло, но замърсени,
като такива били и стените в хола. Твърди, че в хола имало една щора –
скъсана и комарник – също скъсан, който не ползвали, защото сложили
пердета. Имало два счупени фотьойла и две русенски легла с мръсни
дюшеци. Имало стари и неизползваеми мебели – неизползваем двоен диван
със скъсана и пропадаща седалка. Вратата на хола била дървена, стара и
мръсна, като единствено дограмата била в добро състояние. Сочи, че кухнята
била много мръсна, със стари шкафове, висящи контакти, като шкафът над
мивката бил в мухъл, ръжда около кранът за топла вода и котлен камък по
другите кранове. Свидетелства, че дръжките на вратите били увиснали и
стари, а дръжката на вратата към терасата в кухнята била счупена.
Свидетелства, че боята в спалняата била замърсена, като в спалнята имало
стар балатум, като в спалнята имало ъглов диван с ракла, а леглата били с
пружини и дюшек, които пропадали надолу. Свидетелства, че дъщеря й
купила килим, спалня, гардероб и обзавеждане, като за хола закупила диван и
бюро за детето. Сочи, че в момента, в който се нанесли почистили всичко,
като освен в банята не са правили ремонт и така си подържали чисто до
момента на предаване на апартамента. Сочи, че изнесли мебелите в стая,
която се намира в коридора на етажа на апартамента и при освобождаване ги
върнали на същите места – в състоянието, в което са били, тъй като не ги
ползвали.
В производството по делото са снети и показанията на свидетелката С.
Л. П., която свидетелства, че през 2021 г. имала нужда от наемане на жилище,
поради което се обърнала към ищцата, която в края на август я уведомила, че
жилището се освобождава. Свидетелства, че взела ключовете от
наемателката, която работила в магазин „Л“ в квартал Си жилището било в
близост. Сочи, че много се надявала да наеме жилището, тъй като имала
нужда, като около 30-31. август 2021 г. влязла в апартамента, за да го огледа.
Сочи, че при влизането в апартамента я лъхнала неприятна миризма, всичко
било в окаяно състояние – още в коридора стените били надраскани, в мухъл,
с нарушена цялост на мазилка. В банята кранчето било развалено, плочките
счупени. В останалите стаи мебелите били в окаяно състояние, мухъл по
стените, провиснали щори – отново в мухъл. Единствено в хола имало нов
10
климатик. Свидетелства, че й станало ясно, че не може да наеме жилището,
защото трябва да се направи ремонт, а свидетелката имала спешна нужда.
Сочи, че имала готовност за плащане и да се настани веднага. Свидетелства,
че имало продънен диван и жилището било в състояние, което е негодно за
живеене. Сочи, че не знае какво е било състоянието на жилището преди 2021
г., тъй като преди това не е влизала в него.
Съдът цени показанията на свидетелката Л. Д. на основание чл. 172
ГПК като житейски логични и непротиворечиви. По делото не са налице
данни за конкретна заинтересованост на свидетелката във връзка с правния
спор, предмет на производството по делото.
Съдът намира, че от показанията на свидетелката Д. се установява, че
при предаване на отдаденото под наем жилище ищцата не е изпълнила
задължението си по чл. 230 ЗЗД да предаде вещта в състояние, което отговаря
на ползуването, за което е наета. В този смисъл следва да се приеме, че
презумпцията по чл. 233, ал. 1 ЗЗД е оборена, доколкото от показанията на
тази свидетелка се установява, че жилището е предадено в лошо състояние –
с мръсни и пожълтели стени, стари мебели и баня в лошо състояние, в която
се наложило осъществяване на ремонт от страна на наемателката. Установява
се, че в жилището е имало само една щора, която е била счупена, крановете
на мивките в банята и кухнята били в лошо състояние и замърсени, а бравите
на вратите провиснали. Установява се, че състоянието на вратата на банята е
било лошо още към момента на сключване на договора. От тези гласни
доказателствени средства се установява, че състоянието на матраците на
наличните при наемането легла било много лошо и последните били
неизползваеми, поради което наемателката закупила и ползвало собствено
легло и матрак, поради което неоснователно се претендира и стойността на
разходите за закупуване на нов матрак.
Тези обстоятелства не се опровергават от показанията на свидетелката
П., която не е имала възприятия относно състоянието на имота преди 2021 г.,
т.е. към момента на сключване на договора, за което са ангажирани
доказателства единствено от ответната страна – чрез разпит на свидетелката
Д..
В този смисъл следва да се отхвърлят предявените искове за сумата от
80 лв. – смяна на брави и кранове, сумата от 250 лв. – смяна на щори, сумата
11
от 330 лв. – смяна на алуминиева врата на баня и сумата от 217 лв. – смяна на
матрак.
Съдът намира, че исковата претенция е основателна единствено за
сумата от сумата от 142, 05 лв. – разходи за пребоядисване на стени.
В производството по делото са представени разходни касови ордери, от
които се установява, че ищцата е заплатила в полза на „Практикер Ритейл“
ЕООД сумата от 142, 05 лв. на 02.09.2021 г. за закупуване на строителни
материали за боядисване и ремонт.
Предявеният иск е основателен в тази част, макар в производството по
делото да се установява, че стените са били зацапани и в лошо състояние към
момента на предаване на имота. Това е така, тъй като в тежест на наемателя е
да поеме текущите разходи, възникнали във връзка с обичайното
употребление на вещта. С оглед продължилото около 6 години ползване на
отдадения под наем имот е възникнало захабяване на стените и мазилката,
което обстоятелство се установява от показанията на свидетелката П., която
сочи, че състоянието на апартамента било много лошо – имало мухъл и
неприятна миризма.
По отношение на иска с правно основание чл. 82, ал. 1 ЗЗД за
заплащане на сумата от 560 лв., представляваща обезщетение за пропуснати
ползи, вследствие на увредата на предоставения под наем недвижим имот и
невъзможността от отдаването му под наем за периода от 31.08.2021 г. до
29.10.2021 г., съдът намира следното:
Ищцата претендира заплащане на наемно възнаграждение за два месеца
или сумата от общо 560 лв., като твърди, че лошото състояние на имота в
момента на освобождаването му е създало пречки за отдаването му под наем
и получаване на граждански плодове от вещта под формата на месечно
наемно възнаграждение.
Установи се, че ответната страна не е причинила виновно вредите на
описаните в исковата молба вещи в апартамента, като единствено нейна е
тежестта за заплащане на разходите за основно пребоядисване на
апартамента, които са възникнали във връзка с употребата на наетата вещ и са
в тежест на наемателя.
Съдът намира, че в производството по делото не се установи да е
налице виновно поведение на наемателя, което да е в пряка причинно-
12
следствена връзка с невъзможността за отдаване на апартамента под наем.
В този смисъл от показанията на свидетелката П. се установява, че
последната е имала намерение да сключи договор за наем, доколкото за нея е
възникнала жилищна нужда, като се установява, че последната не е
реализирала това свое намерение, тъй като цялостното състояние на
апартамента е било много лошо. Т.е. основание за отказ на свидетелката да
сключи договор за наем е не само състоянието на стените, мазилката и
наличието на мухъл, а и наличието на старо обзавеждане и мебели, които
правили жилището непригодно за живеене.
Съгласно задължителните за съдилищата разяснения, дадени с
Тълкувателно решение № 3/12.12.2012 г. по тълк. д. № 3/2012 г., ОСГТК на
ВКС, при предявен иск по чл. 82 ЗЗД за обезщетяване на вреди под формата
на пропуснати ползи трябва да съществува сигурност за увеличаване на
имуществото на кредитора, която сигурност не се предполага.
В този смисъл с постановяване на Тълкувателно решение №
3/13.01.2023 г. по тълк.д. № 3/2021 г. на ОСГТК на ВКС, е възприето, че
причинените от деликт пропуснати ползи трябва да бъдат доказани със
сигурност, както трябва да бъдат доказани със сигурност пропуснатите ползи,
причинени от неизпълнение на договорно задължение.
В мотивите на посоченото тълкувателно решение е посочено, че при
липса на изрично установена в закона презумпция за настъпването й,
пропуснатата полза не се предполага, а следва да бъде доказана в процеса.
Прието е също, че само ако бъде доказано, че при точно изпълнение на
длъжника имуществото на кредитора е могло да бъде увеличено, ще бъде
постигната целта на предвиденото в чл. 82 ЗЗД обезщетяване - да се поправят
претърпените от кредитора вреди, без да се допусне обогатяването му за
сметка на длъжника.
Пропуснатата полза представлява неосъществено увеличаване на
имуществото на кредитора, респективно на увреденото от деликта лице. На
обезщетяване подлежат само реалните вреди, т.е. правото на обезщетение се
поражда само за действително претърпените вреди, а не предполагаемите или
хипотетични, тъй като обратното може да доведе до случаи на неоснователно
обогатяване. Възможността за увеличение на имуществото на увреденото от
деликта лице сама по себе си не е достатъчна, за да се приеме наличието на
13
пропусната полза. Дали пропуснатата полза е щяла да бъде реализирана е
въпрос на съществуване или несъществуване на обективни факти от
действителността, които подлежат на доказване и от които произтича тази
възможност. Тъй като законът изисква реално настъпила вреда, за да
възникне правото на обезщетение, предположението за наличието на
пропусната полза трябва да се изгражда на доказана възможност за сигурно
увеличаване на имуществото на увреденото лице, като не може да почива на
логическото допускане за закономерно настъпване на увеличението.
Съдът намира, че от показанията на свидетелката П. се установява, че
последната е имала намерение да наеме жилище, доколкото към м. август
2021 г. е имала жилищна нужда. От тези гласни доказателствени средства не
се установява, че е налице сигурна възможност за увеличаване на
имуществото на ищцата чрез получаване на наемно възнаграждение. Това е
така, тъй като в производството по делото не са представени доказателства за
действително сключен договор, който не е изпълнен от наемодателя, поради
виновното поведение на ответната страна – в качеството й на бивш наемател
на имота. От тези показания се установява единствено, че свидетелката е
имала намерение да сключи договор за наем на недвижим имот, като не е
одобрила предложения й от страна на ищцата апартамент, който бил в лошо
състояние, но не се установява, че последната е имала намерение да наеме
точно процесния имот.
Предвид така изложените съображения предявения иск за заплащане на
обезщетение за пропуснати ползи следва да се отхвърли като неоснователен.
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на
ищеца следва да бъдат присъдени сторените в производството по делото
разноски съобразно изхода на правния спор. Ищецът е сторил разноски за
сумата 93 лв. за заплатена държавна такса, но при определяне на
отговорността за разноските следва да се съобрази действителния размер на
държавната такса от 86, 86 лв. (4 % от цената на исковете в общ размер от
2 171, 45 лв.). Ищецът претендира разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на сумата от 500 лв. В представения по делото
договор за правна защита и съдействие е установено, че адвокатското
възнаграждение от 500 лв. е платимо в брой, като в договора – в полето
“платена сума“ не е налично отбелязване. В производството по делото не са
14
представени други доказателства за заплащане на адвокатското
възнаграждение. В този смисъл не следва да се присъждат разноски за
заплатено адвокатско възнаграждение, заплащането на което не е доказано в
производството по делото – арг. т. 1 от Тълкувателно решение № 6/06.11.2013
г. по тълк.д. № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС. С оглед изхода на правния спор
при съобразяване на уважената част от предявените искове и исковете, които
са отхвърлени, поради осъществено плащане в хода на процеса, в полза на
ищеца следва да се присъди сумата от 18, 18 лв.
Ответната страна е доказала разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на сумата от 900 лв. От представения по делото
договор за правна защита и съдействие се установява, че между е уговорено
адвокатско възнаграждение в размер от 900 лв., платимо както следва: сумата
от 300 лв. – платена до 26.10.2022 г. и сумата от 600 лв., платима до
15.11.2022 г. по банкова сметка. В производството по делото са представени
доказателства, че сумата от 300 лв. е заплатена на 26.10.2022 г., а сумата от
600 лв. – на 06.01.2023 г. В този смисъл съдът не възприема възраженията на
ответника, че по делото не са представени доказателства за реално заплащане
на адвокатското възнаграждение. В срок е релевирано възражение от ищеца
за прекомерност на заплатено от ответника адвокатско възнаграждение по чл.
78, ал. 5 ГПК. С оглед материалния интерес, формиран от сбора на
предявените искове, минималният размер на адвокатското възнаграждение е в
размер на сумата от 382 лв. определен на основание чл. 7, ал. 2, т. 2 от
Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения – в редакцията й действаща към момента на сключване на
договора - ДВ., бр. 68 от 31.07.2020 г. Съдът намира, че възражението за
прекомерност на адвокатското възнаграждение е частично основателно, като
последното следва да се редуцира, доколкото от ответника не е депозиран
отговор на исковата молба и защитата му е осъществена в първото по делото
съдебно заседание, като процесуално представителство е осъществено и във
второто съдебно заседание, в което са събрани доказателства и делото е
обявено за решаване. Адвокатското възнаграждение обаче следва да бъде
редуцирано до сумата от 700 лв., а не до неговия минимален размер, тъй като
в производството по делото са предявени множество обективно съединени
искове с различно основание, което води до правна сложност на делото. С
оглед изхода на правния спор, при съобразяване на размера на отхвърлените
15
искове, с изключение на тези, отхвърлени поради заплащане в хода на
процеса, в полза на ответника се следва сумата от 553, 50 лв.
Така мотивиран, Районен съд - Пловдив
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 231, ал. 1 ЗЗД Т. П. С.,
ЕГН **********, с адрес гр. П, бул. *****, да заплати на Н. Г. Т., ЕГН
**********, с адрес гр. К., ул. „** сумата от 130 лв., представляваща
незаплатено наемно възнаграждение за периода от 17.08.2021 г. до 31.08.2021
г. по Договор за наем от 17.10.2015 г. и сумата от 142, 05 лв. – разходи за
пребоядисване на стени, възникнали във връзка с обикновеното употребление
на вещта.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Н. Г. Т., ЕГН **********, с адрес гр. К.,
ул. „** против Т. П. С., ЕГН **********, с адрес гр. П, бул. *****, искове с
правно основание чл. 232, ал. 2, предл. второ ЗЗД за заплащане на сумата от
105 лв., представляваща дължима такса за поддържане и управление на общи
части на сградата за периода м. януари до м. септември 2021 г., за заплащане
на сумата от 60, 19 лв. – разходи за потребена електрическа енергия за
периода от 09.08.2021 г. до 08.09.2021 г. и сумата от 17, 21 лв. – разходи за
предоставени водоснабдителни и канализационни услуги за периода от
29.07.2021 г. до 30.08.2021 г.; с правно основание чл. 231, ал. 1 ЗЗД за
заплащане на сумата от 80 лв. – разходи за смяна на брави и кранове; с правно
основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 797 лв. – обезщетение
за вреди, виновно причинени от наемателя във връзка с ползва не на вещта,
формирана както следва: сумата от 250 лв. – смяна на щори, сумата от 330 лв.
– смяна на алуминиева врата на баня и сумата от 217 лв. – смяна на матрак; с
правно основание чл. 238, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 280 лв. –
обезщетение за неспазено предизвестие за прекратяване на договора и с
правно основание чл. 82, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 560 лв.,
представляваща обезщетение за пропуснати ползи, вследствие на увредата на
предоставения под наем недвижим имот и невъзможността от отдаването му
под наем за периода от 31.08.2021 г. до 29.10.2021 г.
ОСЪЖДА Т. П. С., ЕГН **********, да заплати на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК да заплати на Н. Г. Т., ЕГН **********, сумата от 18, 18 лв. –
16
разноски в производството по гр.д. № 17194/2021 г. на Районен съд -
Пловдив, IX граждански състав.
ОСЪЖДА Н. Г. Т., ЕГН **********, да заплати на основание чл. 78, ал.
1 ГПК да заплати на Т. П. С., ЕГН **********, сумата от 553, 50 лв. –
разноски в производството по гр.д. № 17194/2021 г. по описа на Районен съд –
Пловдив, IX граждански състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен
съд - Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от настоящото решение да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Пловдив: ________________/п/_______
17