№ 4273
гр. София, 28.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Ж СЪСТАВ, в публично
заседание на пети юли през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Калина Анастасова
Членове:Темислав М. Димитров
Михаела Касабова- Хранова
при участието на секретаря Мария Т. Методиева
като разгледа докладваното от Михаела Касабова- Хранова Въззивно
гражданско дело № 20231100503813 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 и следв. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ищеца „С.с.“ ООД с ЕИК ****, срещу
решение № 14883/20.12.2022 г., постановено по гр.д. № 31413/2022 г. по описа на СРС,
33-ти състав, с което е отхвърлен предявеният от ищеца срещу М. Б. Н. с ЕГН:
********** иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за сумата от 6 500 евро,
представляваща заплатена като задатък сума от ищцовото дружество в полза на
ответницата във връзка със сключен между страните предварителен договор за
продажба на недвижим имот от 09.11.2018 г.
В жалбата са наведени доводи за неправилност и необоснованост на
първоинстанционния съдебен акт. Твърди се, че ответницата не е изправна страна по
процесния договор и по делото пред СРС е останало недоказано обстоятелството, че
били налице предпоставките М. Н. да задържи заплатения задатък. Неправилно
първоинстанционният съд е приел, че искането за сключване на анекс, касаещ втори и
подпокривен етаж от жилищна сграда с идентификатор 68134.905.806.1,
представлявало оферта за сключването на нов предварителен договор. Сочи се в
атакуваното решение да не било обсъдено, че ищецът е направил всичко възможно за
сключването на окончателен договор, както и че на 21.03.2019г. ответницита не била
представила документи относно приращенията и подобренията в поземления имот,
респективно предложението на ищеца за сключване на окончателен договор относно ½
ид. част от имота и жилище, разположено от западната страна на сградата с
идентификатор 68134.905.806.2 и гараж с идентификатор 68134.905.806.3 и
извършване на остатъка от дължимото плащане. Моли се за отмяна на
първоинстанционното решение в цялост и постановяване на друго, с което ответницата
1
да бъде осъдена да възстанови на ищеца сумата от 6 500 евро, представляваща
заплатен задатък по предварителен договор за продажба, ведно със законната лихва от
датата на исковата молба. Прави евентуално възражение за прекомерност по смисъла
на чл. 78, ал. 5 ГПК на претендираното от насрещната страна адвокатско
възнаграждение. Претендира разноски.
В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на
въззивната жалба от М. Б. Н. чрез адв. К. Д. – САК, в който се излагат съображения за
неоснователността на подадената въззивна жалба. Поддържа се първостепенният акт да
е правилен и законосъобразен, като се отправя искане същият да бъде потвърден.
Претендира разноски за въззивното производство съгласно списък по чл. 80 ГПК.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното от фактическа страна във връзка с наведените във въззивната
жалба пороци на оспорения съдебен акт и възраженията на въззиваемия:
Първоинстационният съд е сезиран с осъдителен иск с правно основание чл. 93,
ал. 2 ЗЗД.
Не се оспорва от страните сключването на процесния предварителен договор от
9.11.2018г., с предмет следните недвижими имоти: 1/2 ид. ч. от поземлен имот с пл. №
806 от кв. 14 по плана на гр. София, район „Лозенец“, м. „Витоша - ВЕЦ Симеоново“ с
площ по скица от 1 229 кв. м., а по доказателствен нотариален акт – 1 286 кв. м.,
съставляващо парцел V-14 от кв. 14, заедно с жилище, разположено в западната страна
на сградата, построена в имота, находящ се на адрес гр. София, ул. **** (бивша ул.
„Волколамско шосе“), състоящо се от една стая, кухня, баня-клозет и антре, със
застроена площ от 37.90 кв. м., заедно с тераса от запад, с две мазета под жилището и
гаража под терасата, заедно с 42,32/1000 ид. ч. от общите части на сградата, ведно с
второстепенна постройка, изградена на около 10,89 кв. м., заедно с всички подобрения
и приращения в имота, по който договор ищецът „С.с.“ ООД заплатил на ответницата
М. Н. сумата от 6500 евро, уговорена като задатък за продажба на имотите. Съгласно
чл. 7 от договора страните се уговорили окончателният договор за покупко-продажба
на имота да бъде сключен в срок до 21.03.2019 г. В предмета на договора е
възпроизведено точно описанието на същия по НА за дарение № 38/21.07.2017г.,
легитимиращ продавачите по договора като собственици на продаваните имоти.
Страните не спорят, че в уговорения срок окончателен договор не е сключен,
нито ответницата М. Н. е върнала получения от купувача задатък, както и че в края на
месец март М. Н. заявила на ищеца, че разваля договора, отделено за безспорно и
ненуждаещо се от доказване с доклада по чл.146, ал. 1, т. 3 ГПК от СРС.
В чл. 13 от договора страните уговорили, че ако купувачът не се яви в
уговорения по реда на настоящия договор ден и час при нотариуса за сключване на
окончателен договор за покупко - продажба на имота или се яви, но заяви, че не е готов
за сделката, или откаже да сключи окончателен договор поради каквато и да е причина,
която не е свързана с неизпълнение на продавачите, както и в случай, че купувачът не
изпълни някое от задълженията си по чл. 12 от договора, продавачите могат да
развалят договора с едностранно писмено тридневно предизвестие и да задържат
заплатения задатък или да искат обявяването на договора за окончателен по реда на чл.
19, ал. 3 ЗЗД.
Пред СРС са приети като доказателства Нотариален акт за дарение, скици на
поземлен имот и на сграда, легитимиращи ответницата като съсобственик и продавач
2
по процесния предварителен договор.
В първоинстанционното производство са приети като писмени доказателства –
протокол за констатиране на обстоятелство от 28.02.2019г., съгласно който по взаимно
съгласие се договорили за отлагане сключването на окончателния договор за
21.03.2019 г. (уговорения срок в предварителния договор), на която дата се задължават
да се явят в кантората на нотариус М .К. за извършване на нотариален акт за продажба,
съгласно който М. Н. предоставила в оригинал на нотариус М. К. описаните в него
писмени документи и се е задължила да представи в деня на сделката – 21.03.2019г.
оригинала на НА за дарение № 38/21.07.2017г., както и скица и данъчна оценка на
второстепенна постройка.
Пред СРС са приети още и протокол за констатиране на обстоятелство от
21.03.2019г., съгласно който М. Н. представила необходимите документи за сделката,
страните по предварителния договор се явили пред нотариус К. за сключване на
окончателен договор. Видно от протокола, неразделна част от същия са разменените от
страните изявления, като всяка една от тях била уведомена и запозната с тяхното
съдържания. В същия протокол било вписано изявлението на купувача „С.с.“ ООД, че
продавачите не са изпълнили задължението си да представят необходимите документи
за част от предмета на продажбата, а именно: 1/2 ид. част от втори и подпокривен
(трети) етаж от жилищната сграда, с идентификатор 68134.905.806.1, като предложил
за тази част от имота да бъде сключен на 25.03.2019г. анекс към предварителния
договор, а за останалата част, индивидуализирана във вече сключения предварителен
договор – страните да сключат окончателен. Предложил на продавачите сумата от още
5000 евро - за покриване на разноски. Било вписано и изявлението на продавачките Д.
и М. Н., че са съгласни да продадат недвижимите имоти, предмет на предварителния
договор, съгласно описанието, направено в предварителния договор; посочили, че са
предоставили всички необходими документи и изразяват готовност за сключат
окончателната сделка съгласно вече уговореното. Наред с горното, продавачките
посочили, че отправеното от „С.с.“ ООД предложение, включващо сграда с
идентификатор представлявало оферта за сключване на нов предварителен договор с
продажна цена от 5000 евро. Заявили освен това, че не са съгласни до подпишат
представените им анекси, които били извън предмета на предварителния договор. На
последно място направили изявление, че в случай че купувачът откаже да подпише
нотариалния акт за имотите, за които е сключен предварителен договор, то те ще
считат това за отказ от него.
В производството пред СРС са ангажирани и свидетелски показания относно
проведената между страните среща на 21.03.2019 г. чрез изслушване на свидетелите –
Н.Б. и П.Л.. От показанията на св. Б. се установява, че е изготвил процесния
предварителен договор по указания на купувача, че е присъствал на неговото
сключване, както и на проведени срещи пред нотариуса, но не помни да е присъствал
на срещата при нотариус К. на 21.03.2019г., поради което съдът не черпи информация
от този свидетел относно тази конкретна среща. Свидетелят споделя, че купувачът
винаги е бил готов да закупи имота. Последният му бил възложил да се сдобие
документи, като наред с това по указания на „С.с.“ ООД получил и пълномощно от
продавачите, което впоследствие оттеглили.
От показанията на свидетелката Л. се установява, че същата е присъствала лично
на проведената пред нотариус К. среща на 21.03.2019г. На срещата присъствали също
освен продавачите и купувачът, техните представители – адв. Руйкова за продавачите
и адв. К. и П. за „С.с.“ ООД. Споделя, че всички документи по сделката били
3
представени, бил изготвен и проект на нотариален акт за продажба, но купувачът
представил анекс с предмет втория етаж на съседната сграда – близнак, и казал, че ако
същият не се подпишел, нямало да сключи окончателния договор. На последното
продавачките възразили, че е невъзможно, защото имотите предмет на анекса били
извън предметният обхват на предварителния договор, а от друга страна не били тяхна
собственост. На въпроса на продавачите ще сключи ли сделката, ищецът казал, че без
сключване на анекс няма да подпише, след което напуснал срещата.
Видно от приетото по делото влязло в сила решение № 3147/20.05.2020г.,
постановено по гр.д. № 4602/2019г. по описа на СГС, I-17 състав, потвърдено с
решение № 190/08.03.2021 г. по в.гр.д. № 2857/2020 г. по описа на САС, 12 състав – е
отхвърлен предявеният от ищеца „С.с.“ ООД иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор от 9.11.2018г., поради погасяване правото на
ищеца да иска разваляне на договора с оглед надлежното релевирано изявление за
разваляне на същия от страна на продавачките М. Б. Н. и Д. Б. Н. по вина на ищеца.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, изхожда от лице с
правен интерес, срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, поради което
е процесуално допустима.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, с изключение на случаите,
когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи
служебно за интереса на някоя от страните – съгласно задължителните указания,
дадени в т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 09.12.2013 г. по т. д. № 1/2013 г. на
ОСГТК на ВКС.
При служебна проверка въззивният съд установи, че първоинстанционното
решение е валидно и допустимо. Не е допуснато нарушение на императивни
материалноправни норми.
С постановеното решение, Софийски районен съд е приел, че ответницата има
право да задържи получения по процесния предварителен договор задатък, тъй като
купувачът се е отказал да сключи окончателен договор страните са били обвързани от
процесния предварителен договор, че ищецът е заплатил на ответницата задатък в
размер на 6500 евро, че окончателен договор не е сключен, тъй като последният е бил
развален по вина на купувача, доколкото е отказал да сключи окончателен договор
поради неизпълнено от продавачите допълнително условие – отказът им да подпишат
анекс. Съдът е счел, че поставеното на продавачите допълнително условие било
неоснователно, тъй като същото не било предмет на процесния предварителен договор.
Ето защо приемайки, че неизправна страна по договора бил ищецът, то в правната
сфера на ответницата възникнало правото да задържи заплатения задатък. Поради това
решаващият съд отхвърлил като неоснователен иска по чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
Решението на Софийски районен съд е правилно, като на основание чл. 272 ГПК
въззивният състав препраща към мотивите, изложени от първоинстанционния съд.
Фактическата обстановка по спора е била правилно установена от СРС и по идентичен
начин се установява и пред настоящата инстанция. Във връзка с доводите във въззивна
жалба е необходимо да се добави и следното:
Съгласно чл. 93, ал. 1 ЗЗД, задатъкът служи за доказателство, че е сключен
4
договорът и обезпечава неговото изпълнение. Според чл. 93, ал. 2 ЗЗД, ако страната,
която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже
от договора и да задържи задатъка. Задатъкът е парична сума или друга имуществена
ценност, която едната страна дава на другата при сключване на договора като
доказателство, че той е сключен, и за обезпечаване на неговото изпълнение. Има
гаранционна и обезщетително-наказателна функция. Той е акцесорно съглашение
между страните по договор, предоставящо на изправната страна право в определени,
конкретно договорени хипотези, при конкретно договорно неизпълнение на
насрещната страна, да развали договора (да се откаже от него), без да спазва реда по чл.
87 ЗЗД и като получи престация в размер на договорения задатък, респ. в двойния му
размер, без да е нужно да доказва вреди от договорното неизпълнение. Страните са
свободни да уговорят размер на сумата, която следва да остане за изправната страна.
Последното законодателно разрешение разкрива, че задатъкът има не само
обезщетителна, и на санкционна функция.
За основателността на предявения иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД в
тежест на ищеца е да установи следните предпоставки: 1. че между страните са налице
облигационни правоотношения, възникнали въз основа на валидно сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 09.11.2018 г.; 2.
че е изправна страна по него; 3. че са налице предпоставките за връщане на задатъка; 4.
размера на задатъка, както и 5. заплащането на задатъка на ответницата.
При установяване на горното, в тежест на ответницата е да установи изпълнение
на задълженията си по процесния предварителен договор, респективно - погасяване на
задължението си за връщане на задатъка.
При така разпределената доказателствена тежест и с оглед събраните по делото
доказателства в първата инстанция, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност,
настоящият съдебен състав приема, че така предявеният иск е неоснователен.
В случая, с оглед установеното от фактическа страна и въведените в процеса
доводи и възражения следва да се приеме, че предпоставките за уважаване на иска не
са налице в пълнота. Противно на изложеното във въззивната жалба не се установи
ищецът „С.с.“ ООД да е изправна страна по договора, респективно ответницата да е
неизправна такава. Напротив от събраните по делото доказателства безспорно се
установява, че изправна страна по договора е именно ответницата М. Н., доколкото е
изпълнила задълженията си по договора. Представила е всички писмени документи,
установяващи правото й на собственост върху продаваните недвижими имоти,
изискуеми по закон и от нотариуса, в уговорения ден за сделка в кантората на нотариус
К.. Последното безпротиворечиво се установява от приетите по делото протокол за
констатиране на обстоятелства от 07.03.2019г. и от 21.03.2019г., както и от дадените
пред СРС показания на свидетелката П.Л., присъствала лично на срещата пред
нотариуса на 21.03.2019г. Ответницата М. Н. изрично е изразила готовността си да
продаде имотите предмет на предварителния договор. Въззивникът е този, който
неоснователно е поставил ново условие за подписване на окончателен договор, което
не е било включено в предварителния договор и именно с тези си действия е станал
причина да не бъде сключен окончателен договор, т.е. той е неизправната страна в
облигационното отношение, поради което за продавачите и в частност за М. Н. е
възникнало правото на едностранно разваляне на предварителния договор, поради
неизпълнението му от страна на купувача. Продавачите М. и Д. Н. са развалили
договора, като са отправили писмено волеизявление до купувача „С.с.“ ООД,
обективирано в съставения на 21.03.2019 г. от нотариуса протокол за констатиране на
5
обстоятелство, че в случай на отказ да подпише нотариалния акт по отношение на
имотите, които са предмет на предварителния договор за покупко-продажба,
продавачите ще считат, че купувачът се отказва от сключване на сделката. До този
извод е достигнал и съда в решение № 3147/20.05.2020г., постановено по гр.д. №
4602/2019г. по описа на СГС, I-17 състав, потвърдено с решение № 190/08.03.2021 г. по
в.гр.д. № 2857/2020 г. по описа на САС, 12 състав, с което е отхвърлен предявеният от
ищеца „С.с.“ ООД иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на
предварителен договор от 9.11.2018г.
Настоящият съдебен състав намира, че от данните по делото в процесния
предварителен договор не се установява наличието на уговорка за прехвърляне на
собствеността на втори и трети етажи от жилищна сграда с идентификатор
68134.905.806.1, тъй като същите не са описани в договора нито като отделни
самостоятелни обекти от сградата, нито като реално обособени части от сградата, т.е.
не са индивидуализирани по несъмнен начин, както това е сторено по отношение на
жилището, гаража и паянтовата постройка в поземления имот. Спорът относно това
дали втори и подпокривен / трети/ етаж на жилищна сграда са били „прираращение
или подобрение“ към имота решено със сила на присъдено нещо между страните по
дело № 4602/2019 г. При липса на валидно сключен предварителен договор с предмет
втория и третия етаж на сградата с идентификатор 68134.905.806.1, ищецът
неоснователно е поискал сключването на окончателен договор за покупко-продажба на
тези обекти, т.е. да задължава ответницата да сключва анекс към процесния договор от
09.11.2018г. и да поставя горното като обвързващо условие за сключването на
окончателния договор. Съдът приема, че обектите, с които купувачът обвързва
сключването на окончателния договор и за които поставя условие страните да
подпишат анекс е извън предмета на сключения предварителен договор. Същото
съставлява предложение, което видно от протокола от 21.03.2019г., не е прието от
продавачите. Няма пречка страните по предварителен договор, да разширят неговия
предмет при сключването на окончателен договор, въз основа на постигнато съгласие
между страните по предварителния договор. По делото не се ангажирани
доказателства, че така отправеното от ищеца предложение е прието от ответниците.
Ето защо не е налице твърдяното от ищеца неизпълнение на задълженията на
ответницата по договора за представяне на документи, касаещи втория и третия етаж
на сградата с идентификатор 68134.905.806.1. Съгласно договора ответницата Н. е
следвало и е представила отнасящите се до недвижимите имоти, предмет на
предварителния договор от 09.11.2018г. документи пред нотариуса. В този смисъл
неоснователно е възражението на „С.с.“ ООД, тъй като Н. не имала задължение да
представя документи за обекти, които не се включени в предметния обхват на
договора.
С оглед на горните съображение неоснователно се явява и възражението на
въззивника, че не са налице предпоставките за задържане на задатъка от страна на
ответницата Н., при твърдението, че същият не се е отказал, а е изразил готовност за
подписване и извършване на плащане по отношение на ½ от ПИ с пл. № 806 и жилище,
разположено от западната част на сградата с идентификатор 68134.905.806.2 и гараж
68134.905.806.3, като същевременно е поискал сключването на анекс за „част от
предмета на предварителния договор – ½ ид.част от втори и трети етаж на жилищна
сграда с идентификатор 68134.905.806.1“. Съдът намира горното волеизявление по
същество за отказ от страна на ищеца да сключи предварителния договор, доколкото
неоснователно поставя обвързващо условие за неговото сключване. Това е така,
6
защото обстоятелството, че ищцовото дружество е считало към 21.03.2019 г., че 1/2 ид.
ч. от втори и подпокривен / трети/ етаж на жилищна сграда, идентификатор
68134.905.806.1 е включен в предмета на предварителния договор, не кореспондира с
отправената от управителя на същото дружество оферта за плащане във връзка със
същия обект, в рамките на изявлението, направено от управителя пред нотариуса на
21.03.2019 г. Същото съставлява предложение, което видно от същия протокол, не е
прието от продавачите, съгласно приетото от съда по-горе. Така, предпоставяйки
подписването на окончателния договор от неизпълнимо допълнително условие –
прехвърлянето на допълнителни имоти, които той счита за собствени на продавачите,
ищецът е станал причина да не се сключи окончателния договор в уговорения срок. В
подкрепа на този извод са и показанията на свидетелката Л., която дава сведения, че в
отговор на питането на продавачите дали ще сключи сделката, ищецът казал, че без
сключване на анекс няма да подпише, след което напуснал срещата. Следователно
последният е неизправна страна по договора. Въззивният съд приема, че продавачите и
в частност М. Н. са изправна страна по договора и като такава са направили
изявление,че в случай че купувачът не подпише нотариалния акт за покупко-продажба,
ще считат това за отказ от предварителния договор за разваляне на договора в
представения по делото протокол за констатиране на обстоятелства от 21.03.2019г., с
което купувачът е бил запознат, отново видно от същия протокол. Горното изявление
съдът приема като категорично волеизявление от страна на изправните продавачи, че
поради неизпълнение на задължението на купувача да сключи окончателен договор на
уговорената между тях последна възможна дата, упражняват правото си да развалят
предварителния договор. Ето защо, съдът намира, че ищцовото дружество, което е
отказало да сключи на посочената в договора дата окончателен договор, не е изправна
страна, поради което и на основание чл. 93, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, ответницата има право да
задържи дадения й задатък, и искът за връщането му е неоснователен.
По изложените съображения въззивният съд счита, че не са налице
предпоставките за връщане на заплатения от ищеца на ответницата задатък, като
последната има право да го задържи заплатения задатък. Предвид горното предявеният
иск за връщане на задатъка подлежи на отхвърляне.
Тъй като крайните изводи на двете инстанции съвпадат, обжалваното решение
следва да бъде потвърдено, а подадената въззивна жалба оставена без уважение.
По разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК право на разноски има
въззиваемата страна М. Н.. Същата претендира разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 1600 лв. Своевременно въззивникът е релевирал
възражение за прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение, което
съдът намира за неоснователно с оглед защитавания материален интерес, доколкото
така заплатеното възнаграждение е в размер близък до минималния по Наредба № 1 от
9 юли 2004 г. – 1546 лв., поради което на въззиваемата страна следва да бъде
присъдена сумата за разноски в пълен размер от 1600 лв.
Така мотивиран, Софийският градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 14883 от 20.12.2023 г. по гр. д. № 31413/2022 г.
по описа на СРС, 33 с-в.
7
ОСЪЖДА „С.с.“ ООД с ЕИК **** да заплати на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на
М. Б. Н., ЕГН ********** сумата от 1600 лв., представляваща сторени пред въззивния
съд разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в
едномесечен срок от връчването му на страните, при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК,
на основание чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8