РЕШЕНИЕ
№ 2708
гр. Варна, 18.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 9 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Насуф Исмал
при участието на секретаря Илияна Илк. Илиева
като разгледа докладваното от Насуф Исмал Гражданско дело №
20213110104568 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 362 и следв. от ГПК.
Производството е образувано по предявен от ХР. Т. ИВ. и ИВ. Х. ДР., действащи чрез
адв. Е.Е., против „Т. Л.“ ООД, действащ чрез адв. Л.Б., конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД за обявяване за окончателен предварителния договор, сключен между страните на
16.05.2018 г. по отношение на паркомясто № * /*/, представляващо 13.50 кв. м. ид. ч. от
поземлен имот с идентификатор *, находящ се в *.
Твърди се в исковата молба, че на 16.05.2018 г. между ищците и ответника е
сключен предварителен договор, по силата на който страните се задължили да сключат
окончателен за покупко-продажба на апартамент № * и паркомясто № *, ситуирани в ПИ с
идентификатор *, с адрес: * срещу продажна цена от 5 113.00 евро или 10 000.00 лева по
курса на БНБ. В предварителния договор не било договорено, колко лева от посочената
сума е цената на паркомястото, но се счита с оглед на площта на апартамента /107.40 кв. м./
и този на паркомястото /13.50 кв. м./, че съотношението е едно към девет или се твърди, че
договорената цена за продажбата на паркомястото по окончателния договор възлиза на 1
000.00 лева. Излага се, че на 06.12.2019 г. е подписан окончателен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № *, рег. *, дело № * от * г. по
описа на нотариус Н. С., вписана в НК под рег. № *, с район на действие РС-В., въз основа
на който ответното дружество, Е. Р. и Н. К. са продали на ищците апартамент № *, с
идентификатор * с площ от 107.40 кв. м., ситуиран в ПИ с идентификатор *, находящ се в *,
ведно с прилежащите 19.1268 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, в което е построена. Твърди се, че процесното паркомясто № * не е предмет
на окончателния договор за покупко-продажба от 06.12.2019 г., въпреки уговореното в
предварителния договор от 16.05.2018 г. Поддържа се, че ответникът е прехвърлял по 13.50
кв. м. ид. ч. от земята с ползване за обособено паркомясто на трети лица. Счита се, че не е
налице пречка ответното дружество да изпълни задължението си по предварителния
1
договор, още повече, че цената по сделката се твърди да му е изплатена изцяло в това число
и за СМР на апартамента. Излага се, че ответникът притежава към момента общо 27.00 кв.
м. ид. ч. от ПИ с идентификатор *, поради което същият би могъл да прехвърли на ищците
договореното паркомясто № * чрез прехвърляне на 13.50 кв. м. ид. ч. от посочения ПИ. Сочи
се, че към настоящия момент ответникът не изпълнява задълженията си поети с
предварителния договор, а именно да сключи окончателен договор за покупко-продажба на
процесните 13.50 кв. м. от ПИ с идентификатор *, представляващи Паркомясто № *.
По същество се моли съдът да уважи предявения конститутивен иск.
Претендира се присъждането на сторените по делото съдебно-деловодни разноски.
В законоустановения срок по чл. 131 ал. 1 от ГПК ответникът е депозирал отговор
на исковата молба, в който е застъпено становище за неоснователност на предявения иск.
Ответникът не оспорва, че между страните на 16.05.2018 г. е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти, а именно самостоятелен обект в сграда,
представляващ апартамент № * и паркомясто № *, находящи се в ПИ с идентификатор * в *.
Сочи, че е уговорена обща цена за двата недвижими имота. Не оспорва, че процесното
паркомясто представлява 13.5 кв. м. ид. ч. от притежаваните от ответника 27 кв. м. ид. ч. от
недвижимия имот, придобити от последния въз основа на договори за покупко-продажба,
находящи се в в ПИ с идентификатор № *. Излага обаче, че касателно процесните ид. ч.,
представляващи паркомясто, ищците не са изпълнили своите насрещни задължения по
предварителния договор да заплатят уговорената продажна цена в общ размер от 1000.00
лева, формирана като част от последната вноска в размер от 12 400.00 евро, съгласно
договореното в клаузата на чл. 3, т. 7 (2) от предварителния договор от 16.05.2018 г. Твърди,
че действителната уговорка между страните по предварителния договор била дължимата
сума да бъде изплатена от бъдещите купувачи в седемдневен срок от получаване на
уведомление за въвеждане в експлоатация на сграда с идентификатор №*, в която е
ситуиран закупеният на 06.12.2019 г. апартамент № *. Твърди се, че сградата е въведена в
експлоатация още през 2020 г., за което обстоятелство ищците били уведомявани
неколкократно. Сочи се, че въпреки падежа на задължението за заплащане на продажната
цена на паркомястото и опитите за извънсъдебно уреждане на отношенията към настоящия
момент цената все още не е заплатена и дължима, поради което инвокира възражение за
неизпълнен договор.
По същество се моли съдът да отхвърли иска.
В проведеното открито съдебно заседание ищците, редовно призовани, не се явяват,
представляват се от адв. Е.Е., чрез която поддържат предявения иск.
Ответникът, редовно призован за същото съдебно заседание, представлява се от адв.
Л.Б., чрез който поддържа отговора на исковата молба. В условията на евентуалност
обективира искане по чл. 78, ал. 5 от ГПК.
Настоящият съдебен състав, като съобрази предметните предели на исковото
производство, очертани в исковата молба и отговора, като взе предвид, събрания и
приобщен по дело доказателствен материал – в съвкупност и поотделно, на основание чл. 12
и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установени следните фактически и правни положения:
Районен съд – Варна е сезиран с конститутивен иск с правна квалификация по чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД. За да бъде уважен предявеният иск, ищците следва да установят по несъмнен
начин в условията на пълно и главно доказване кумулативното наличие на следните
елементи от фактическия състав: 1./ наличието на облигационна връзка между страните,
учредена по силата на валиден предварителен договор за покупко-продажба на паркомясто;
2./ своята изправност по договора, т. е. че добросъвестно са изпълнили поетите по договора
задължения; 3./ настъпилия падеж, т. е. изискуемостта на задължението за сключване на
окончателен договор; 4./ обстоятелството, че обещателят-продавач е титуляр на
2
абсолютното вещно право на собственост върху процесното паркомясто.
В тежест на ответника е да проведе насрещно доказване по тези факти, както и да
докаже възраженията си в отговора, а при установяване на горното от ищеца – да докаже, че
е удовлетворил потестативното право на ищците, сключвайки окончателен договор за
покупко-продажба.
По делото е безспорно, а и от ангажираните писмени доказателства на л. 7 и следв. се
установява по несъмнен начин, че между страните на 16.05.2018 г. е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти и извършване на СМР, а именно на
самостоятелен обект в сграда, представляващ апартамент № * с площ от 64.04 кв. м., ведно с
19.1268% ид. ч., равняващи се на 8.31 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и от правото
на строеж върху мястото, в което ще бъде изградена сградата и паркомясто № * - без
индивидуализиране на същото, находящи се в ПИ с идентификатор *, с адрес в *, чиято цена
е общо договорена и възлиза на 62 000.00 евро. Констатира се още от съдържанието на
правната сделка, че страните са уговорили при подписване на предварителния договор да се
заплати задатък в размер на 5 113.00 евро; в срок до 17.05.2018 г. купувачите следва да
заплатят първата вноска в размер на 35 187.00 евро; в 7-дневен срок от получаване на
уведомлението за акт по обр. 14 следва да заплатят 9 300.00 евро и в 7-дневен срок от
получаване на уведомлението за въвеждане в експлоатация и изпълнени СМР остатъка от 12
400.00 евро.
Не се спори по делото че на 06.12.2019 г. между страните е сключен окончателен
договор за покупко-продажба с предмет единствено апартамент № * с идентификатор * с
площ от 107.40 кв. м., който е материализиран в представения по делото на л. 10 нотариален
акт № *, том *, рег. № *, дело № * от * г. по описа на нотариус Н. С., вписана в НК под рег.
№ *, с район на действие РС-В., срещу продажна цена от 49 300.00 лева, от която
купувачите са заплатили общо 26 300.00 лева.
Не се спори между страните че ответното дружество притежава в съсобственост 27
кв. м. от ПИ *, находящ се в *; че процесното паркомясто № *, представлява 13.50 кв. м. ид.
ч. от ПИ * в *; че договорената по предварителния договор продажна цена на процесното
паркомясто № * е 1 000.00 лева.
При преценка основателността на иска, на първо място следва да се изследва
валидността на предварителния договор за покупко-продажба от 16.05.2018 г., в частта, в
която страните са поели задължение да сключат окончателен договор за покупко-продажба с
предмет паркомясто № *, представляващо 13.50 кв. м. ид. ч. от ПИ с идентификатор № *.
Съгласно ТР № 1/2020 г. по описа на ОСГТК на ВКС, съдът е длъжен да се произнесе в
мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях,
които са от значение за решаване на правния спор, без да е направено възражение от
заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко от сделката или от
събраните по делото доказателства. Настоящият съдебен състав счита, че предварителният
договор за покупко-продажба от 16.05.2018 г. е нищожен, в частта, в която е договорено
сключване на окончателен договор за покупко-продажба на паркомясто № * поради
невъзможен предмет. Невъзможността на предмета като основание за нищожност на
сделките може да е правна или фактическа. Когато невъзможността на предмета е правна, тя
може да се установи от самия договор и тогава съдът трябва да я констатира служебно.
Паркинг изграден върху терена на ПИ с идентификатор * с определена площ,
местонахождение и граници, но без оградни стени и покрив, не представлява самостоятелен
обект на правото на собственост по смисъла на т. 1 от § 1 от ДР на ЗКИР. Такъв
самостоятелен обект могат да бъдат паркинг - гаражите в сгради в режим на етажна
собственост, когато са част от постройката и са обособени с инвестиционния проект. Това
разрешение важи и преди приемането на действащата нормативна уредба по чл. 37, ал. 4
ЗУТ, но нито преди, нито след промените в тази уредба, направени с ДВ бр. 86/2012 г. и бр.
3
101/2015 г., законът допуска изграждането на открит паркинг като самостоятелен обект на
собственост в дворното място или върху друга обща част на сградата (решение № 46 от
7.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2489/2017 г.). Съгласно чл. 43, ал. 1 ЗУТ, за новите сгради
необходимите места за паркиране се осигуряват задължително в границите на УПИ, в който
е построена сградата, но тези места, дори да са наименувани "паркинг", не са самостоятелен
обект на собственост (освен цитираното по-горе решение, същото е прието в решение №
171/08.08.2014 г. по гр. д. № 4175/2013 г. на ВКС и решение № 189/06.01.2015 г. по гр. д. №
2640/2014 г. на ВКС).
Преценката дали предварителният договор за продажба има или не възможен
предмет, респ. дали е действителен или нищожен в хипотезата на чл. 26, ал. 2, предл. 1 от
ЗЗД, следва да се извършва към момента на постановяване на съдебното решение в
производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. В конкретния случай, видно е от ангажирания
инвестиционен проект на л. 115 и следв., че първоначалният одобрен проект предвижда
застрояване на две вилни сгради с общо 14 бр. ваканционни апартамента. В хода на
строителството е приет проект за промяна, който предвижда една от вилните сгради /Вила Б-
втори етап/ да отпадне и да се построи единствено Вила А, която представлява първи етап
на строителство от одобрения проект. Отпадналите апартаменти от проекта с*. Площта
освободена от отпадналата вилна сграда се предвижда да се озелени с тревни площи и
растителност по проект за озеленяване. Видно е още, че местата за паркиране са осигурени в
рамките на УПИ с идентификатор № * и не са част от сградата, в която е ситуиран
самостоятелният обект на ищците. Т.е. паркоместата не са със статут на 1./ самостоятелен
обект в сградата нито със статут на 2./ принадлежност към съответните самостоятелни
обекти в сградата. В първата хипотеза собствениците на паркинга, който е сграда с отделен
идентификатор, притежават идеални части от сградата, които представляват и самото
паркомясто. Тези идеални части могат да бъдат предмет на разпоредителна сделка. Важно е
да се отбележи, че се продават идеални части изобщо от цялата сграда /общият подземен или
надземен паркинг в жилищната сграда/, а не конкретно паркомястото. Новият собственик
или собственикът по принцип не бива да се заблуждава, че закупувайки идеални части може
да има претенции към конкретно паркомясто. Няма пречка обаче помежду си собствениците
да извършат разпределение на местата, по отношение кое място ще се ползва за паркинг и от
кого, а при липса на общо съгласие да реализират правата си по реда на чл. 32, ал. 2 от ЗС.
Във втората хипотеза в нотариалния акт за паркомястото се вписва като прилежаща част към
самостоятелния обект като избеното или таванското помещение. Има статут на
принадлежност. За това място вече може да се претендират собственически права, които да
бъдат противопоставени на всеки, който има претенции. Третата хипотеза, която е уредена
от законодателя в разпоредбата на чл. 37, ал. 4, т. 2 от ЗУТ е паркинг – гараж със статут на
обща част в сградата. Когато дворното място е обща част на отделните обекти в сградата по
чл. 38, ал. 1 ЗС и незастроената част от него надхвърля минималната задължително
озеленена дворна площ, останалата част може да бъде разпределена за индивидуално
ползване като паркоместа от всички или от част (по арг. от чл. 38, ал. 2 ЗС) от ОС на ЕС.
Също няма пречка когато земята, върху която е изградена жилищната сграда не е със статут
на обща част по чл. 38, ал. 1 ЗС, свободната площ от дворното място да бъде разпределена
за индивидуално ползване като паркоместа, но от всички или от част (по арг. от чл. 38, ал. 2
ЗС) от собствениците на земята. Разпределението на ползването на свободната площ от
дворното място може да бъде извършено не само чрез определянето на отделни участъци за
индивидуално ползване от отделен етажен собственик или собственик на земята, но също и
чрез разпределянето на отделен участък от свободната площ за общо ползване от част от
етажните собственици или собственици на земята (Решение № 199 от 10.08.2015 г. на ВКС
по гр. д. № 5955/2014 г.).
Крайният извод на съда е, че предварителният договор за покупко-продажба от
16.05.2018 г., в частта, в която е договорено подписването на окончателен договор досежно
4
паркомясто № *, за което няма спор, че представлява 13.50 кв. м. ид. ч. от ПИ с
идентификатор № *, е нищожен поради невъзможен предмет на основание чл. 26, ал. 2,
предл. 1-во от ЗЗД, което обуславя отхвърлянето на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК в полза на ответното
дружество следва да се присъдят сторените съдебно-деловодни разноски съразмерно с
уважената част от иска, чийто общ размер възлиза на 360.00 лева, съобразно представените
списък по чл. 80 от ГПК и договор за правна защита и съдействие, представляващ разписка
по смисъла на т. 1 от ТР № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС.
Водим от горните мотиви, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от ХР. Т. ИВ., ЕГН ********** и ИВ. Х. ДР., ЕГН
********** и двамата с адрес: * против „Т. Л.“ ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на
управление: * конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен
предварителния договор, сключен между страните на 16.05.2018 г. по отношение на
паркомясто № * /*/, представляващо 13.50 кв. м. ид. ч. от поземлен имот с идентификатор *,
находящ се в *.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, ХР. Т. ИВ., ЕГН ********** и ИВ. Х.
ДР., ЕГН ********** и двамата с адрес: * да заплатят в полза на „Т. Л.“ ООД, ЕИК *, със
седалище и адрес на управление: * сумата в общ размер от 360.00 лева /триста и шестдесет
лева/, представляваща сторени по делото съдебно-деловодни разноски за адвокатски
хонорар.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от
съобщението пред Окръжен съд - Варна.
Препис от решението да се връчи на страните по арг. от чл. 7, ал. 2 от ГПК.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5