РЕШЕНИЕ
№…………./……………………2019 г., гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
Варненският окръжен съд, гражданско отделение, девети състав, в
публично съдебно заседание, проведено на
04.07.2019 г., в състав:
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: Даниела Христов
При
участието на секретаря Доника Х. след като разгледа докладваното от съдия
Даниела Х. гр. д. № 2434 по опис на ВОС за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано
по предявени от А.Б., гражданка на Г., родена на ***
г., притежаваща паспорт № C8K2M4JZN, издаден на 11. 03. 2010 г., с
постоянен адрес: ФР Г., гр. Бад Рапенау, чрез адв. Г.А.,***, тел. 052/688 077,
факс 052/688 077, против К.К.Ч.
с ЕГН ********** и М.Х.Ч. с ЕГН ********** ***, м-ст „В.“ 89 , представлявани
от адвокат Д.П. от ВАК, главен иск
за прогласяване
нищожността на предварителен договор от 29. 10. 2013г., с предмет
покупко-продажба на ½ идеална част от етаж трети с обща площ от 102.00 кв.м, състоящ се
от две стаи, фоайе, баня-тоалет, коридор, находящ се в Търговски Обект с обща
разгърната площ от 890.00 кв.м, изграден в дворно място, съставляващо парцел с
пл. № IV-1567 с
площ от 1 200.00 кв.м по плана на вилна зона „Т.", гр. Варна." , с
поето задължение за учредяване
на право на
ползване за купувача върху 5.00 кв.м. от принадлежащия към описания в чл. 1,
ал. 1 имот в избен етаж, състоящ се от котелно помещение, фоайе и игрална зала,
с обща площ от 130.00 кв. (чл. 1, ал. 1 от договора), поради невъзможен предмет и
осъждане на ответниците да върнат сумата от 17 510 евро, платена без
основание, ведно с мораторна лихва върху тази сума от датата на плащането до
датата на предявяване на иска и законната лихва от датата на предявяване на
исковата молба 26.10.2018 г. до окончателното изплащане на задължението, на
основание чл. 26, ал. 2 пр. първо и чл. 34 от ЗЗД;
в условията на евентуалност иск за
прогласяване нищожността на същия договор поради липса на съгласие и осъждане на
ответниците да върнат сумата от 17 510 евро, ведно с мораторна лихва върху тази
сума от датата на съответното плащане до датата на предявяване на настоящия иск
и законната лихва от датата на предявяване на исковата молба 26.10.2018 г. до погасяване на задължението, на основание
чл. 26, ал. 2, пр. второ и чл. 34 от ЗЗД;
в условията на еветуалност осъдителен
иск за заплащане на сумата от 17 510 евро платена от ищцата на отпаднало
основание - развален поради неизпълнение
предварителен договор от 29. 10. 2013г., ведно с мораторна лихва върху тази
сума от датата на съответното плащане до датата на предявяване на настоящия иск
и законната лихва от датата на предявяване на исковата молба 26.10.2018 г. до
погасяване на задължението, както и 2 000 лева, представляващи част от 28 000
евро - договорено обезщетение за неизпълнение, дължими на основание в чл. 5,
ал. 1 от договора и чл. 93, ал. 2 ЗЗД;
в условията на евентуалност иск за
унищожавяне на посочения по-горе договор поради измама и осъдителен иск за връщане на сумата от 17 510 евро, ведно
със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба 26.10.2018
г. до погасяване на задължението, на
основание чл. 29, ал.1, пр. второ и чл. 34 от ЗЗД.
в условията на евентуалност иск за
унищожавяне на посочения по-горе договор поради грешка и осъдителен иск за връщане на сумата от 17 510
евро, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба
26.10.2018 г. до погасяване на
задължението, на основание чл. 28, ал.1, пр. второ и чл. 34 от ЗЗД.
Претендират се направените по делото
разноски, на остование чл. 78, ал.1 от ГПК.
В обстоятелствената част на исковата
молба ищцата излага, следните фактически
твърдения: Ищцата, немски гражданин, пенсионер, взела решение да живее с
РБългария. Разполагала с лични спестявания, които решила да вложи в малък жилищен имот. През 2013 г. се запознала с
ответниците, немско говорящи български граждани , които обещали да и продадат
жилище в техният хотел „М.“, в гр. Варна, местност „Т.“ . На 29. 10. 2013 г.
сключили предварителен договор, по силата на който ответниците се задължили да
прехвърлят в предвидената от закона нотариална форма недвижим имот ½ (една втора) идеална част от етаж
трети с обща площ от 102.00 кв.м (сто и два квадратни метра), състоящ се от две
стаи, фоайе, баня-тоалет, коридор, находящ се в Търговски Обект с обща
разгърната площ от 890.00 кв. м, изграден в ДВОРНО МЯСТО, съставляващо парцел с
пл. № IV-1567 (четири римско тире хиляда петстотин шестдесет и седем) с площ от
1 200.00 кв.м (хиляда и двеста квадратни метра) по плана на вилна зона „Т.",
гр. Варна" както и право на ползване върху 5.00 кв.м. (пет квадратни
метра) от принадлежащия към описания по-горе „имот" избен етаж, състоящ се
от котелно помещение, фоайе и игрална зала, с обща площ от 130.00 кв.м, което
да обособят като складово помещение към „жилището" като уговорили продажна
цена от 35 060 евро (левова равностойност от 68 571,40 лв.) за всички
обекти и правото на ползване. Твърди се, че към датата на подаване на исковата
молба имотът представлява сграда, предназначение - сграда за търговия, площ по док. - 187.000
кв. м., гр. Варна, местност - вилна зона „Т.", ул. „В.",,
представляваща триетажна сграда с
приземен и тавански етажи, а по скица на 4 етажа, с предназначение: за
търговия, със стар идентификатор 10135.2723.232.1 по скица,по нот. акт състояща
се от търговски обект с площ от 890 кв.м. на приземен етаж, ет. 1 и ет. 2 с площ
от по 192 кв.м., ет. 3 с площ от 102 кв.м. и избен етаж състоящ се от котелно помещение
от 14 кв.м., фоайе и игрална зала с площ 130 кв.м., а по данъчна оценка с площ от
595 кв.м.; жилище – апартамент на ет. 3 с площ от 90 кв.м., но различна
площ според представената данъчна оценка, изграден в ПИ № _10135.2723.921, номер по предходен план парцел пл. № IV-1567
кв. 64 , обл. Варна) общ.
Варна, гр. Варна ул. - „В.", № 89.В съкото време, според съдържанието на нотариален
акт за учредяване на договор а ипотека№ 6, том 3,дело 1638/2013 г., третият
етаж е описан като жилище – апартамент, находящо се на трети етаж с площ от 90
кв.м. състоящо се от входен коридор, спалня, всекидневна – хол, кухня баня,
тоалет. С оглед на това противоречие в описанието на имота,ищцата счита, че
имота на трети етаж е част от сградата и не представлява самостоятелен обект
или, че не е реално поделяемо на два отделни жилищни имота. Според изложеното в
исковата молба, ответниците /продавачи/ се задължили да предприемат всички
необходими действия за да обособят обекта на предварителния договор от ид. Част
от имот в самостоятелен обект , което да бъде продадено на ищцата, която да го
ползва като жилищен да включва в себе си една стая, фоайе, баня-тоалет и да
бъде годен обект за прехвърляне на право на собственост. Ищцата в исковата
молба цитира чл. 3, ал. 2 от договора, като твърди, че продавачът се задължил в
деня на подписването му, да представи на купувача всички документи, доказващи
по безспорен начин правото му на собственост върху имота и „неговата
продаваемост". Срокът за сключване на окончателен договор бил уговорен
най-късно до 05. 05. 2014 г., ако купувачът е изпълнил задълженията си по чл. 2
от договора относно плащането на продажната цена. Съгласно чл. 3, ал. 3 от
договора продавачите се задължили изрично от датата на сключване на договора да
не го прехвърлят, да не го ипотекират и да не учредяват ограничени вещни права
върху имота в полза на лица, различни от купувача както и да сключват договори
за отдаването му под наем. На ищцата било предоставено ползване на имота, която
купила мебели и го обзавела. Ежемесечно плащала на ответниците около и над 200
лева, които според техните обяснения, представлявали стойността на
електрическата енергия и водата. Ищцата не е приемала гости ви мота и го е
ползвала сама. Уговорената между страните цена по договора е била 35 060 евро,
като първата вноска, наречена от страните „капаро" трябвало да бъде
платена в срок от 14 дни от датата на подписване на договора, а остатъкът от 21
060 евро да бъде платен на 36 равни месечни вноски от по 585 евро, платими по
банков път до 5-то число на месеца, за който се дължат. Първата от тези вноски
трябвало да бъде платена до 5-ти януари 2014 г. Ищцата твърди, че е извършила
следните плащания по сметка с титуляр К.К.Ч. - на 07. 11. 2013 г.- 14 000 евро;
на 02. 01. 2014 г.- 585 евро; на 03. 02. 2014 г.- 585 евро; на 03. 03. 2014 г.
- 585 евро; на 01. 04. 2014 г.-585 евро; на 02. 05. 2014 г. -585 евро; на 02.
06. 2014 г.- 585 евро или общо 17 510 евро.
На 21.05.2014 г. страните подписали
анекс към договора, с който продължили
срока за сключване на окончателен договор до 10. 01. 2017г. Се като ответниците
не спазили поетите задължения в срока на
договора ищцата извършила проверка в Сл. по Вписвания при АВ- Варна и
установила, че върху имота има вписани две ипотеки - от „Райфайзенбанк
/България/" ЕАД и от „Алианц Банк България" АД, за които продавачите
не уведомили доверителката ми. Втората ипотека в полза на „Алианц Банк
България" АД била учредена на 13. 12. 2013г., т.е след дата на сключване
на предварителния договор и в нарушение на задължението на продавачите, поето
по силата на чл. 3, ал. 3 от предварителния договор от 29. 10. 2013г. След
узнаване на тези факти, ищцата отказала да извършва каквито и да е плащания и
уведомила продавачите , чрез нотариална покана връчена на 08.07.2014 г. на ответника
К.К.Ч., че в качеството си на продавачи са в забава по отношение задължението
им да прехвърлят собствеността на имота и ги поканила 14. 07. 2014 г. в 10 ч. в
кантората на нотариус Даниела Върлева в гр. Варна, за да сключат окончателен
договор при условие, че представят от „Алианц Банк България" АД документ
който обективира волята и съгласието на банката да заличи ипотеката след като
парите, по сделката погасят задължението към банката и съответно банката заличи
ипотеката. Второто поставено от ищцата условие било да представят всички
документи необходими за сключване на
окончателния договор и удостоверяващи изпълнението на задължението по чл.
1, ал. 3 от предварителния договор за обособяване на идеалната част от имота в самостоятелен
обект в сграда, както и вписване на законна ипотека в полза на продавачите за
обезпечаване на вземането им за остатъка от договорената цена. Със същата
покана продавачите били предупредени, че ако не се явят с всички необходими
документи за сключване на окончателен договор, разваля предварителния договор
от 29. 10. 2013г. и ги кани да върнат в седемдневен срок, считано от 14. 07.
2014г. платеното от нея до този момент - 17 510 евро по доверителната сметка на
нотариус Върлева. В същата покана ищцата
изрично уведомила ответниците и се позовала на правото си по чл. 90 ЗЗД
и е отказала да плаща дължимата от нея продажна цена по начина, уговорен в
договора до изпълнение на задължението за прехвърляне правото на собственост
върху имота и ги уведомила, че разваля договора.
На 14.07.2018 г. в кантората на
нотариус Д. Върлева, продавачите, че „изявяват готовност да сключат сделка и
да подишат договор за покупко-
продажба на недв. имот във формата на нотариален акт при условията на сключения
между страните Анекс от дата 21. 05. 2014г. към Предварителен договор от дата 29.
10. 2013 г при готовност от страна на Купувачът да плати остатъка от цената".Освен
това считали, че ищцата е задължена за наем от 300 лева месечно, тъй като
ползвала имота, което било така уговорено от тях.
Това изявление довело до мотивиране на
ищцата незабавно да напусне предоставения имот в който живеела и обзавела. С
писмо от 31. 08. 2016г. отново поканила ответниците да й върнат платената от
нея до този момент сума от 17 510 евро и им посочила сметка.
От правна страна ищцата счита, че
процесния договор е нищожен, тъй като няма предмет и съгласие.Обосновава този
извод с доводи, че съдържанието на договора е неустановимо какъв точно е
предмета на договора, защото от една страна договорът сочи, че страните са
постигнали съгласие да сключат окончателен договор за покупко-продажба на1/2
ид. Част от етаж трети с обща
площ от 102.00 кв.м, състоящ се от две стаи, фоайе, баня-тоалет, коридор,
находящ се в Търговски Обект с обща разгърната площ от 890.00 кв.м, изграден в
дворно място, съставляващо парцел с пл. № IV-1567 с площ от 1 200.00 кв.м по
плана на вилна зона „ Т.", гр. Варна." (чл. 1, ал. 1 от
договора), като продавачите са поели задължение да учредят право
на ползване за купувача върху 5.00 кв.м. от принадлежащия към описания в чл. 1
(1) имот в избен етаж, състоящ се от котелно помещение, фоайе и игрална зала, с
обща площ от 130.00 кв. (чл. 1. ал. 1 от договора), а от друга
страна в същия договор са поели задължението да предприемат всички необходими
действия за самостоятелното обособяване на Ателие/Студио, находящо се на етаж
трети с обща площ от 102.00 кв. м, т.е. на целия трети етаж, което да се
състои от една стая, фоайе, баня-тоалет, от продавания обект, което, ще бъде
предмет на продажба на окончателния договор, без да са посочени границите и
местоположението на бъдещата вещ, което прави нейната индивидуализация
невъзможно. Ищцата се позовава на разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУТ, според която всяко жилище
трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или
кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде
в жилището или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено
свързани с изключение на тоалетни и бани-тоалетни, а според уговорката между
страните в чл. 1, ал. 3, не е предвидено и е невъзможно обособяването на кухня
или кухненски бокс. Посочва се, че сградата има отреждане и предназначение „За търговия",
което би следвало да съответства на предвижданията на ПУП и издаденото
разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация и трябва да е
на три етажа. На практика обаче сградата е
на повече от три етажа и разликата не е законен обект, следователно и не
може да бъде обект на правна сделка. Допълнителен аргумент ищцата сочи, че сградата
не е „Жилищна сграда" по смисъла на § 5, т. 29 от ДР на ЗУТ макар и
предназначена за постоянно обитаване, но като хотел. Твърди, че сградата не се
състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната
разгъната застроена площ. Това не е предвидено по действащия ПУП и не е
предназначението на този имот.Според ищцата смяната на предназначението на този
имот а е невъзможно и би се оказало и в противоречие с чл. 28, ал. 1, т. т. 1 и
2 от Наредба № 7 от 22. 12. 2003 г. на МРРБ за правила и нормативи за
устройство на отделните видове територии и устройствени зони, в отделните имоти
в курорти е допустимо изграждането на хотели или на жилищни сгради, но
не и на двата вида сгради или сгради със смесено жилищно-хотелско
предназначение. Имотът се намира и във
вилна зона съгласно ОУП на гр. Варна. Съгласно чл. 29, ал. 2 от Наредба № 7 от
22. 12. 2003 г. в отделните урегулирани поземлени имоти във вилните зони, при
спазване на нормативите по ал. 1, освен вилни сгради може да се разполагат и магазини
и заведения за хранене,гради за социални, здравни, културни, спортни и други
обслужващи дейности, малки хотели с до 40 легла; сгради, мрежи и съоръжения на
техническата инфраструктура; бензиностанции и газостанции. Според ищцата не е
възможно сградата да има смесено предназначение за вила и малък хотел, а само
едно от двете. И поради този факт, не е възможно обособяването на самостоятелен
обект, тъй като сградата отново би станала със смесено предназначение. В
процесния договор страните не са уговорили какви са съответните идеални части
от общите части на сградата, които биха се припадали на всеки от обектите и
конкретно на процесиня. Според ищцата няма пречка част от третия етаж да
принадлежи на различно лице (чл. 37 ЗС), но към обекта на правото на
собственост трябва да има помещения в тавана или зимника. За да възникне етажна
собственост е необходимо да се посочи какъв е процента от припадащите се части
от общите части на сградата по аргумент от чл. 39 и 40 ЗС. Това се постига
посредством изработването и одобряването на инвестиционни проекти, удостоверено
от общинската администрация. Твърди се, че такива действия ответниците
никога не са предприемали. Счита,
че Правна сделка за прехвърляне на реално определени части от тях могат
да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на този проект
- чл. 202 ЗУТ, но такъв проект няма и не може да има, защото той не би
отговарял на отреждането за имота и вече построената в него сграда. Дефиницията
на понятието „общи части" в сгради, етажна собственост, се съдържа в чл.
38, ал. 1 ЗС - това са земята, върху която е построена сградата, дворът,
основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части,
вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите,
площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на
отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите
към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове
инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището
на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи
за общо ползуване. От това правило са допустими отклонения (ал. 2), но те
задължително са част от съгласието по предмета на договора. Наличието на
определеност по въпроса за общите части се налага и поради необходимостта
собственикът на обособения обект да понася онази част от разноските, които
съответстват на дяловете на отделните собственици в общите части съразмерни на
съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават,
изчислени при учредяването на етажната собственост. Твърди още, че срока за изпълнение на
договора продавачът не би могъл да обособи имота като самостоятелен обект на
правото на собственост, тъй като това е невъзможно поради факта, че сградата, в
която той се намира не е жилищна, е сграда за търговия, която се експлоатира
като хотел под наименованието „М." и този факт се установява и от електронния
сайт на продавачите http://hotel-margarita.net/bg/, както и от рекламата на хотела на сайтовете
www.booking.com и www.trivago.bg и др. Твърди още, че по време на
действие на този договор, продавачът не е предприел и не би могъл да предприеме
каквито и да е правни действия, за да смени предназначението на сградата или
обектите в нея, така че на датата, определена за краен срок за сключване на
договора да достави „ателие/студио", което да бъде използвано като жилище
от доверителката ми, каквото страните са уговорили. Обособяването на такъв
самостоятелен обект е недопустимо и поради действащите правила и норми за
застрояване на поземления имот и предназначението на територията, определено с
действащия ПУП-ПЗР.
Твърди, че сградата е построена
незаконно и в отклонение от издадените строителни книжа. Допустимата кота
корниз съгласно действащия план е 7 м, а реализираното строителство много
по-високо. Поради това и одобряване на проект за разделянето й е невъзможно.
Относно евентуално съединените искове
ищцата излага следните съображения:
Съгласно уговореното в чл. 1, ал. 1
предмет на договора е „покупко-продажба на ½ идеална част от етаж трети с обща площ от
102.00 кв.м, състоящ се от две стаи, фоайе, баня-тоалет, коридор, находящ се в
Търговски Обект с обща разгърната площ от 890.00 кв.м, изграден в дворно място,
съставляващо парцел с пл. № IV-1567 с площ от 1 200.00 кв.м по плана на вилна
зона „ Т.", гр. Варна. " и учредяване на право на ползване за
купувача върху 5.00 кв.м. от принадлежащия към описания в чл. 1(1) имот в избен етаж, състоящ се от
котелно помещение, фоайе и игрална зала, с обща площ от 130.00 кв.м, като
продавачите са поели задължение да предприемат всички необходими действия за
самостоятелното обособяване на Ателие/Студио, находящо се на етаж трети с
обща площ от 102.00 кв.м /сто и два квадратни метра/, състоящо се от една стая,
фоайе, баня-тоалет, от продавания обект, което, ще бъде предмет на продажба на
окончателния договор, но продавачите не са предприели такива действия и не са
изготвяли инвестиционен проект за обособяването на самостоятелен имот, не са
правили искане пред компетентните органи и не са представили удостоверение за
одобряването на проекта от общинската администрация (чл. 202 ЗУТ). За да могат
да изпълнят и доставят предмета на договора, те трябва първо да възложат
изготвянето на инвестиционен проект, каквото те не са направили. Поради това е
неприложима и клаузата на чл. 5, ал. 4 от Договора от 29. 10. 2013г.,
изключваща отговорността на продавача. Продавачите са нарушили и поетото
от тях задължение да не ипотекират имота, предмет на договора - чл.
3, ал. 3. При сключването на договора те са запознали купувача с вписаната
в полза на „Райфайзенбанк /България/" АД ипотека, като са поели
задължението, макар и невписано в договора, да я заличат - чл. 4, ал. 3. На 13.
12. 2013г. в нарушение на поетите от тях задължения и по-малко от два месеца
след подписване на договора, те сключили нов договор за кредит с „Алианц Банк
България" АД, който обезпечили с имота, предмет на договора от 29.10. 201
Зг. С оглед на този факт не е имало основание да искат и очакват от ищцата да
изпълнява задълженията, поети от нея с предварителния договор и да плаща
въпреки тяхното неизпълнение, затова тя се е позовала на чл. 90 ЗЗД в
нотарилната покана, вречена на ответниците на 08. 07. 2014г. Продавачите
не са изпълнили задължението си, произтичащо от чл. 3,ал. 2 от договора, а
именно да представят всички документи, доказващи по безспорен начин правото
им на собственост върху имота и неговата продаваемост. Задължението
по отношение на документите, установяващи правото им на собственост може да се
оцени като несъществено, тъй като те могат да се набавят от други източници.
Съществено за договора, обаче е втората част от така поетото задължение, а
именно тези, установяващи неговата продаваемост, като страните очевидно
са имали предвид обособяването му като самостоятелен имот, обект на правото на
собственост, което в крайна сметка е и целта на договора, както и на данъчна
оценка на имота, която е условие за сключването на окончателен договор. На 14.
07. 2014г., когато те са били поканени в кантората на нотариус Върлева да
сключат окончателен договор, продавачите не са се явили (изпратили са
пълномощник) и не са разполагали и представили документите, необходимо за сключване
на окончателен договор, поради което такъв не е могло да бъде сключен. Ищцата
твърди, че е била изправна страна, тъй като е изпълнила в дължимия срок и обем
поетите от нея задължения, а продавачите са неизправна. Следва изявлението на
ищцата, че разваля предварителния договор от 29. 10. 2013г. без да дава срок за
изпълнение, защото такова е невъзможно, следователно безпредметно. В
съответствие с уговореното в чл. 5, ал. 1 от договора и на основание чл. 93,
ал. 2 ЗЗД, продавачът дължи връщане на платената до момента цена - 17 510 евро,
ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното
плащане на задължението и обезщетение за неизпълнение в размер на двойния
размер на платения задатък (капаро) - 28 000 евро, като последното се претендира
частично до размера на сумата от 1 000 евро. Относно евентуално съединената
претенция за измама и грешка ищцата излага, че ищците са сключили договора с
ясното съзнание, че не могат да го изпълнят, въвели са ищцата в заблуждение, че ще получи собственост върху
жилищен имот и са го поддържали последователно. Ако са вярвали, че вписаното в
актовете за ипотека е идентично с предмета на предварителния договор, то още
към датата на сключване на предварителния договор те са знаели, че третият
етаж е представлявал самостоятелен обект - жилище, което е неподеляемо и не
е имало причина да се търси, неговото „самостоятелно обособяване" защото е
било невъзможно. Ищцата посочва, че е немски гражданин и не говори български
език, няма никакви познания по право, нейната обща култура е формирана при
съвсем различна социална и културна среда, която няма нищо общо с българската
действителност. Ответниците говорят немски език, което само по-себе си е
предпоставка за създаване на пряк и непосредствен контакт с нея и установяване
на доверие помежду им. Въпреки това, за да уверят ищцата в своята „почтеност“
на всяка от срещите им са присъствали лица, които уж превеждали съдържанието на
документите. Ищцата твърди, че въпреки този превод, не е разбирала точното им
значение. Така, тя била подведена да сключи този договор като умишлено са я
въвели в заблуждение като са й създали невярна представа за предмета на
сделката, за съдържанието на насрещните права и задължения и правните им
последици. За да засилят още повече убеждението, че сделката е действителна
ответниците „се задължили" в деня на подписване на договора да представят
всички документи, доказващи по безспорен начин правото им на собственост
върху имота и неговата продаваемост. Даже са позволили на ищцата ми
да се нанесе в „обекта" като са й събирали суми само за ползваната
електрическа енергия, макар и в силно завишен размер. Тяхната „добронамереност" била
демонстрирана още веднъж - на 14. 07. 2014г. в кантората на нотариус Д. Върлева.
Показателенбил фактът, че договорът бил преведен от продавачите и подписан на
немски език, докато такова „старание" не е вложено при Анекса. Според
ищцата , това поведение поведение на ответниците е единствената причина,
мотивирала я да сключи този договор, което тя не би го направила, ако не е била
въведена в заблуждение. Създадените у нея неверни представи и неоправдани
очаквания за други правни последици са имали за цел единствено и само да я
мотивират да сключи договора и да плати капаро в необичайно голям размер. Тези действия на ответниците имали своята причина
- остра нужда от пари във връзка със задълженията им „Райфайзенбанк
/България/" АД, а малко след това са сключили нов договор за кредит с
„Алианцбанк България" АД, който обезпечили с техния поземлен имот и
построеният върху него хотел, с което пък нарушили предварителния договор.
Относно иска с правно основание чл. 28 от ЗЗД се изтъква, невъзможността за
обособяване на самостоятелен обект. Твърди се, ч в срока на договора
ответницете не са извършвали действия по обособяване на самостоятелен обект, следователно
не са имали такова намерение. Съзнаването на грешката и измамата е станало
непосредствено преди
изготвяне на исковата молба
Относно претенцията за мораторна
лихва, в исковата молба се излага, че тя се дължи веднага след плащането и
върху сумата от 14 000 евро = 27 381,62 лв., за периода от 07. 11. 2013 г. до
26. 10. 2018г е 4 595,61 лв; върху
сумата от 585 евро = 1 144,16 за периода от 02. 01. 2014 г. до 26. 10. 2018г. е
174,19 лв; върху сумата от 585 евро = 1 144,16 за периода от 03. 01. 2014 г. до
26. 10. 2018г.-164,00 лв.; върху сумата от 585 евро = 1 144,16 за периода от
03. 03. 2014 г. до 26. 10. 2018г.- 155,08 лв.; върху сумата от 585 евро = 1
144,16 за периода от 01. 04. 2014 г. до 26. 10. 2018г.- 145,85 лв.; върху
сумата от 585 евро = 1 144,16 за периода от 02. 05. 2014 г. до 26. 10. 2018г.
-135,98 лв.; върху сумата от 585 евро = 1 144,16 за периода от 02. 06. 2014 г.
до 26. 10. 2018г.- 126,11 лв.
Алтернативно се поддържа претенцията за задължение от 26. 10. 2015г. до
датата на предявяване на настоящите искове, в размер от 1 906,39 лв.
Ответниците в писмен
отговор оспорват
предявените искове като неоснователни. Считат, че са поели задължение да
прехвърлят собствеността върху бъдеща вещ, като не оспорват, че към датата на
сключване вещта не е представлявала самостоятелен обект. Твърдят, че в
изпълнение на задължението си по чл. 1,
ал. 3 от договора, продавачите твърдят, че са предприели действия за
обособяване на имота в самостоятелен обект- Твърдят, че на 15.01.2014 г.
главният архитект на р-н Приморски, Община Варна е одобрил проект за изменение
на втори хотелски етаж и трети жилищен етаж .Трети хотелски етаж е бил обособен
в трети жилищен, като на същия етаж са били обособени три жилища, както следва
– ап.1 с площ от 56.80 кв.м., ап. 2 с лощ от 31 кв.м. и ап. 3 с площ от 118.6-
кв.м. Твърдят, че предмет на предварителния
договор е ап. 1 с площ от 58.60 кв.м. състоящ се от дневна, спалня, коридор, баня-тоалет
и 2 балкона. Същият апартамент е бил предоставен за ползване на ищцата през м.
12.2013 г. Имотът бил нанесен като
самостоятелен обект в действащата кадастрална карта с идентификатор
10135.2723.921.1.с предназначение – жилище, апартамент, възоснова на Заповед №
18-5672-28.04.2014 г. на Началника на СГКК – Варна. С разрешение за строеж № 36
от 20.02.2014 г. е разрешена „промяна на предназначението на втори хотелски и
жилищен етаж в трети жилищен етаж, находящи се в сграда „Хотел – ресторантс
жилищна част“ в ПИ 921, кв. 64, по плана на с.о. „В.“ – гр.Варна. Твърдят, че причината поради която е
продължен срока на договора е невъзможността на ищцата да заплати цялата
уговорена цена. По късно на 03.07.2014 г.
е поискала сключване на окончателен договор , без обаче да изплаща
остатъка от продажната цена в размер на 17 550 евро, а е предложила за
тази сума да учреди ипотека в полза на продавачите, но същите не са били
съгласни. В кантората на Нотариус Д.Върлева се е явил адв. Б.Ж., действащ като
пълномощник на продавачите по предварителния договор. Представител на ищцата е
била адв. Кремена Тодорова и едва тогава заявила, че не е разбрала за какво се
отнася анекса, който е подписала на 21.05.2014 г. и че ще заплати съгласно
уговорките по договор. Ответниците считат, че за да е налице порок – липса на
съгласие е необходимо това да е съзнавано, поради което и това основание за
нищожност. Оспорват и твърденията за наличие на измама или грешка поради
липсата на осъществен фактически състав и по твърдение, че претенциите са
погасени по давност,като се възразява, че знанието е възникнало преди съставяне
на исковата молба. Също се оспорва и правото на ищцата да развали договора,
като се твърди, че продавачите са изправна страна по него. От уговорената
продажна цена в размер на 35 060 евро, купувачката е заплатила 14 000
евро, а после е следвало да заплаща по 585 евро месечно на 36 равни месечни
вноски, а тя е заплатила само 6 месечни вноски, като последното плащане е
извършено на 02.06.2014 г. , а ако купувачът забави плащането си, продавачите
имат право да развалят договора и да задържат получените преди развалянето
суми. Продавачите са развалили договора с нотариална покана от 09.04.2014 г. ,
за която се твърди, че връчена на ищцата чрез залепване на уведомление по реда
на чл.- 47 от ГПК. Независимо от това, ответниците изразяват съгласие и към
настоящия момент да сключат сделка, ако ищцата изпълни задължението си да плати
остатъка от продажната цена при сключване на окончателен договор. Относно
учредените ипотеки, се изразява становище, че не са пречка за сключване на
договор, тъй като вече са заличени. Първата ипотека с АД „Райфайзен банк „ е
заличено на 09.01.2014 г. , а втората с АД „Алиац“ България е заличена на
19.02.2018 г.
Съдът след като се запозна със становищата
на страните и събраните по делото писмени и гасни доказателства, преценени по
отделно и в тяхната съвкупност, спрямо
материално правните норми регламентиращи процесните отношения, приема за
установено следното от фактическа и правна страна:
Пред съда е представен писмен договор,
сключен на 29.10.2013 г. в
гр.Варна. Страните не спорят относно неговото съдържание и автентичност на
подписите. От съдържанието се установява, че ответниците са продавачи, а ищцата
купувач. Предмет на договора е обещанието на първите, 1./да прехвърлят право на собственост върху недвижим имот. Обект на
спорни права, така като е записано в договора е ½ и част от трети етаж
на жилищна сграда с обща площ от 102.00 кв. м. , като следва описание на целия
трети етаж. После в текста е уточнено, че този етаж се намира в търговски обект
с обща разгъната площ от 890 кв.м. и е изграден в дворно място , съставляващо
парцел IV-1567
с площ от 1200 кв.м., по плана на вилна зона „Т.“ гр.Варна. Овен това,
продавачите се задължили 2./да учредят
на купувача право на ползване върху 5 кв.м. от избения етаж, което е с обща
площ от 130 кв.м., в която са разположени котелно помещение , фоайе и игрална
зала.
Със същия договор, продавачите са се
задължили 3./да предприемат действия по
самостоятелно обособяване на ателие/студио на трети етаж и отново е описан
етажа по отношение на предназначението на помещенията и неговата плод 102 кв.м.
В договора е посочено, че имотът „се владее“ с но акт 35/2000 г.
Уговорили са срок за изпълнение на
задължението за прехвърляне на собствеността
върху „гореописания имот“ до 05.05.2014 г. при условие, че купувача е изпълнил задължението си по т. 2 от Договора.
Задължението по т. 2 от договора вменява на ищцата, в качеството й на купувач
да заплати определената между страните продажна цена в размер на 35 060.00
евро, в следните срокове и размери: до
14 дни, считано от 29.10.2013 г. сумата от 14 000 евро по банков път, а
остатъкът равняващ се на 21 060.00 евро на тридесет и шест равни
месечни вноски всяка от които 585 евро, платими до 5 то число на текущия
месец, също по банкова сметка.***, че за първа вноска от дължимите общо 36 ще бъде дължима до 05.01.2014 г. От това
следва, че последната ще е дължима на 05.01.2017 г.
Налице е противоречие в договора,
което изначално поставя ищцата в невъзможност да претендира изпълнение на
задължението за сключване на окончателен договор, тъй като изпълнението на задълженията й са обвързани с т.2 до 05.01.2017 г., а
срокът обвързващ задълженията на ответниците изисква тя да е изпълнила тези
задължения, освен ако страните не са имали предвид, че до 05.05.2014 г. тя
трябва да е платила 5 месечни вноски, а остатъка да се дължи след сключване на
окончателния договор.
Със същия договор ответниците са поели
задължението 4./да не обременяват имота
с тежести или да извършват сделки на управление.
От т. 3 на договора става ясно, че на
ищцата е било известно, наличието на ипотека в полза на „Райфайзен банк“ АД
.Страните са уговорили какви са правата на ищцата, ако продавачите не се явят
пред нотариуса за окончателно сключван на договора за покупко-продажба. Според
т. 5 от Договора, купувача има право да развали договора едностранно, като продавачите
трябва да заплатят двойният размер на полученото капаро и платените до момента
вноски от продажната цена. Уговорили са правата и на прадавачите, в случай че
купувача не се яви пред нотариус – да задържат получените до момента суми от
продажната цена капарото и вноските.
Договорът
е съставен на български и немски език и е подписан от страните.
На 13.12.2013 г. в нарушение на поетото с договора задължение ответниците
учредили договорна ипотека в полза на „Алианц България“ АД . Няма данни да се
уведомили ищцата за извършеното действие или да са поискали нейното съгласие.
Петнадесет
дни след изтичане на срока на договора страните са подписали анекс, като са променили
датата в т. 3 от Договора, вместо 05.05.2014 г. – 10.01.2017 г. Анексът допълва и условията на договора, като
обвързва неизпълнението на задължението на купувача с повече от 30 дни на която
и да е месечна вноска, с правото им да развалят договора, да задържат
получените суми и да искат връщане на владението. Така новият срок, съотвества
на времето, в което ищцата е следвало да изплати изцяло продажната цена на 36
равни месечни вноски /до 05.01.2017 г. /, но е променило срока в задължението
на продавачите да прехвърлят собствеността, едва след пълното изплащане на
уговорената цена.
На
20.02.2014 г. продавачите получили
разрешение за строеж № 36 за промяна предназначението на втори хотелски и
жилищен етаж във втори хотелски етаж и на трети хотелски етаж в трети жилищен
етаж, натодящи се в сграда „Хотел ресторант с жилищна част“ в ПИ 921, кв. 64,
по плана на с.о. „В.“ гр. Варна. След промяната, бил обособен самостоятелен
обект с идентификатор 10135.2723.921.1.1 с площ от 59.35 кв.м.
На
08.07.2014 г. ответиците получили нотариална покана, с изявлението на ищцата,
че ги кани на 14.07.2014 г. да прехвърлят собствеността и да учредят право на
ползване. Поставя условието да представят официално писмо от „Алианц Банк
България“ АД, с което банката да се задължи след изплащане на неплатената част
от цената в размер на 17 550 евро да заличи частично съществуващата
ипотека и съгласието за учредяване на договорна ипотека в тяхна полза, до
окончателното изплащане на продажната цена. Предупреждава ответниците, че ако
не се явят, следва да считат договора за прекратен от датата на неявяването и
съответно следва да върнат сумата от 17 510 евро, като преведат сумата по
сметка на нотариуса. Със същата покана, ищцата упражнила право да откаже да
заплаща месечните вноски от 585 Е всяка.
На
14.07. 2014 е съставен констативен протокол от съдържанието на която се
установява, че от страна на продавачите се явява пълномощник, чрез който
изразяват становището да да подпишат догоор за покупко-продажба във формата на
нот. акт при условията на сключения с ищцата Анекс, т.е. в срока до 10.01.2017
г. и ,че след като ищцата ползва имота
дължи наем в размер на 300 лева. Ищцата е заявила, че не е разбира значението
на анекса, тъй като съставен само на български език и иска изпълнение на
договора според съдържанието му преди анекса.
На
29.10.2014 г. ответниците изплатили на ищцата нотариална покана, с която я
уведомили, че не заплатила месечните вноски по договор от 29.10.2013
г. ,за месеците юли, август, септември и октомври 2014 г., поради което развалят договора и
задържат заплатените до момента суми.
На
19.02.2018 г. била заличена договорната ипотека в полза на АД „Алианц България“
, а преди това на 09.01.2014 г. била заличена и ипотеката в полза на „Райфайзен
банк „ АД
От
заключението по проведената СТЕ и допълнителна такава, се установява, че след
проведената промяна на предназначение на сградата и обособяване на реални обекти на право на собственост, нито
едно от жилищата не отговоря на описанието в предварителния договор.
Комуникацията за общо ползване във вертикално и хоризонтално направеленние се
осъществява чрез двураменна стълба която
води до фоае, обособено като рецепция и не отговоря на специфичните изисквания
на Наредба № 7/2003г. , а обособените самостоятелни жилища не отговарят на
изискванията за проектиране и изграждане на нови жилища според нормативите от
2003 г. Тези правила не се отнасят до жилищни сгради за временно обитаване,
т.е. обособените обекти могат да се ползват за временно обитаване, но не и за жилищна
нужда. Обособените самостоятелни обекти, не разполагат със реално обособени
складови помещения, не се съдържа и графична част за определяне на тяхното
местоположение. Посочения от ответниците като реално обособен обет, съответстващ на обекта според процесния
договор, не разполага с входно антре, влизането става от стълбищната площадка,
направо в дневната, а между нея и спалнята се преминава през коридор. Най –
ниската част на помещенията е 1.80 , а на площ от 22.25 кв. светлата височина е
251 см. И тази част се явява по малко от ½ от площта на целия реално обособен
обект. Според заключението, коте съдът кредитира като обективно и компетентно
дадено , проектираните жилища не отговорят на чл. 72, ал. 3 от Наредба № 7/2003
г. В този имот има един комин, във втори имот три, а в третия нито един.
От
събраните по делото гласни доказателства се установява, че Св. Ш. се е запознал в
хотела на ответниците с ищцата през м. октомври 2013 г. и тогава, свидетелят разбрал, че тя е в
България само от 6 дни. Причината да посети България, било намерението да си
купи къща. Разказала за запознанство в
интернет с един германец, с който имала среща на следващия ден в гр.Добрич. Тя
имала нагласата за оглед на къщи на цени от около 8 000 до 10 000
евро. Тогава свидетелят я предупредил, че това действие опасно и предложил
помощта си. Заедно отишли в Добрич,
разгледали къщи, които според свидетеля били в много лошо състояние. Върнали се в ходела и по време на вечерята
ищцата започнала да плаче от разочарование. Тогава собственикът на хотела
казал, че може да и помогне като продаде един апартамент в хотела. Според свидетеля този разговор се е осъществил на 28.10.2013г. Всички се качили за оглед на четвъртия етаж, в
източната страна, с балкон на юг към Черно море. След огледа и двамата или
много ентусиазирани. Тогава свидетелят
предложил да направят записки. Тримата обсъдили вариантите, по какъв начин да
получи апартамента. Ищцата била запозната с факта, че този апартамент още не е имало кадастрален план и затова е трябвало
да бъде изготвен. Според уговорките, ответникът Ч. е трябвало да направи това 05.05.2014г.Според
първия вариант ищцата е следвало да плати 10 000 евро преди, а след
кадастралния план остатъка и да получи нотариален акт , а според втория вариант да сключат предварителен договор, което
направили на 29.10.2013г. Към този момент не е имало врати в
апартамента, но според уговорките , тя е трябвало да се нанесе до м. 12.2013 г.
и ответникът обещал да монтира врати. Свидетелят сочи, че жилището се е
намирало на четвърти етаж идентичен по площ с трети етаж, който се състоял от
отдавани под наем хотелски стаи. Според
свидетеля /немски гражданин/ упражняващ професия клиничен психолог, ответникът говори много добре
немски език.
Свидетелката Д.Т.К., по професия адвокат, познава ответниците. Била е наета от тях да
изготви предварителен договор , като личните данни за ищцата получила
от ответниците. Свидетелката е автор и на анекса към предварителни я договор. Не е присъствала на подписване на
предварителния договор, а само на анекса. Свидетелката е автор и на
нотариалната покана на ответниците към ищцата и е присъствала на среща с
адвокат на ищцата. Общо е виждала ищцата три пъти. Владее немски език и с
ищцата разговаряла на немски език. Въпреки, че го е изготвила, свидетелката не е
била съгласна с подписване на такъв договор, защото страните са се уговорили за
продажба на идеална част от имота на ответниците, който представлява хотел и е
било необходимо да обособи отделно жилище на третия етаж. Счита, че отношенията
им са се влошили във връзка със задължението на ищцата да заплаща такси за
ползване на общите части, ел. енергия и вода. Адв. К. свидетелства за това, че
срокът на сключване на окончателен договор е продължен, тъй като ищцата не
разполагала със средства за нотариално изповядване на сделката. Пред
свидетелката ищцата и ответника К.Ч. разговаряли на немски език. Според
свидетелката, ищцата е имала очаквания, че ще получи реална част от този имот,
аз в договора е вписала идеална част, затова вписала и задължението да
обособяване на реалната част.
От показанията на
свидетелката Г.Р.Х., се установява,
че двете се познават от месец март 2014 г. , когато я посещава в хотел ,,М.“. Свидетелства,
че жилището на ищцата се е намирало на трети етаж в трети етаж в хотела, в
лявата страна от стълбището с временна входна врата, в ляво дневна и кухня,
бар-плот, в дясно спалня със скосени стени и много малка баня, от другата
страна балкон с изглед към морето. При първото посещение ищцата и казала, че
жилището е нейно и го изплаща на месечни вноски.Към този момент не е имала
проблеми със собственика на хотела, заплащала е разходи за ток и вода в размер
на 140 лева. Свидетелката изразила съмнение, че такъв разход е прекалено висок
за българките уславия, сравнен с нейния личен опит в Австрия и я посъветвала да отиде пир адвокат.
Посъветвали се с юрист от фирма,,Планекс“, и след прочитане на договора се
установила, че ищцата не е закупила апалтамент . Посъветвала да ангажират
адвокат. След консултация с адвокат се установило, че имотът е повторно ипотекиран, но ищцата не разполагала
със средства да заведе дело. Ищцата освободила имота, защото ответикът я заплашил, че ще ѝ спре тока и водата и защото
тя разбрала, че не е купила апартамент. Според свидетелката ищцата била
измамена. Свидетелката познава ответника Ч., виждала го е 1-2 пъти. Свидетелката пояснява, че счита, че
ищцата е измамена, защото е искала да има апартамент , а помещението което е
видяла не е имало нормална врата и стени, определя га като нещо временно със скосени
стени.
В качеството на
свидетел е разпитан адв. Б.Г.Ж.,
представлявал
ответницете пред Нотарис на 14.07.2014
г. От показанията му става ясно, че е в близки отношения с ответниците . На
срещата се е обсъжвал въпроса за изготвяне на окончателен договор, обособяване
на самостоятелен обект и ипотеката. Според свидетеля, процесния обект е бил
обособен като самостоятелен към датата на срещата. Според свидтеля, ищтата вече
е била напуснала имота, не е посочила причина поради която не е искала да
сключи окончателен договор.
Не
е възприел упрек във връзка с ипотеката върху имота, но е имало разговори кога
ще бъде вдигната ипотеката от обособения самостоятелен имот. Според свидетеля,
страните не са постигнали съгласие по този въпрос. На свидетеля не е било
известно, дали банката е била съгласна да вдигне ипотеката върху този
самостоятелен обект, но от ответника знае, че банката е била съгласна да се
вдигне ипотеката, ако се плати цялата цена на този имот.При преглед на
документите, свидетелят установил, че ищцата не е изпълнила условията за
плащане на месечни вноски повече от договореното, но вместо разваляне на
договора искали да прехвърлят имота. По време на срещата при нотариуса, т.е.
14.07.2014 г. ищцата не е живеела в имота.
От
така представените от страните доказателства, съдът извежда следната фактическа
установеност: Ищцата е немски гражданин, не владее български език, но желае да
притежава жилищен имот на територията на РБългария. Предварителните нагласи за
постигане на тази цел, не съответстват на действителността относно начинът на
придобиване на собственост. Доверявайки се на случайни срещи, тя приема
предложение на ответниците да придобие имот
в тяхната сграда. След първия оглед направен вечерта на 28.10.2019 т. в
присъствието на св. Шмид, тя изцяло се доверява на продавачите. Сключва
предварителен договор с адвокат, който е ангажиран от продавачите. На практика
в сделката не е представлявана от лице, което да е неин довереник, който да
обясни спецификите на сделките с недвижими имоти. Така тя става страна по
договор за покупко – продажба на вещ, която не е реално обособена към датата на
предварителния договор, като обвързва бъдещата сделка със задължението да
изплаща месечни вноски за продължителен период от време и след като придобие
собствеността. Тези предварителни уговорки са променени с анекс и тогава, ищцата е следвало да придобие
окончателно собствеността, едва след като изплати цялата сума. Междувременно е
заживяла в имота, все още собствен на ответниците и е заплащала разходи, част
от общите за цялата сграда. Посещавана е от свои съграждани, които са споделяли
впечатленията си за нейния избор в посока на неодобрение. След посещение при юрист,
ищцата била посъветвана на ангажира адвокат. Така установила и факта, че в
нарушение на договора ответниците повторно ипотекирали целия имот, в това число
и обекта по предварителния договор. До срещата пред Нотариус Д.Върлева, през м.
юни ищцата била заплатила на ответниците сумата от 14 000 евро и още седем
месечни вноски от 595 евро. След срещата, за която е съставен констативен
протокол, подписан от представител на ответниците, тя преустановила
плащанията. Според ответниците
юридическото обособяване на закупеното от ищцата се е осъществило с разрешение
за строеж 36/20.02.2014 г. и към настоящия момент съществува като самостоятелен
обект, но от заключението на допълнителната СТЕ се установява, че обособения
имот, няма фактическите характеристики на самостоятелен обект и макар да
притежава идентификатор в кадастралните регистри, не съответства на
нормативните изисквания за самостоятелен обект.
Релевантен
за главния предявен пред съда иск е дали договора притежава предмет. Според
основното възражение на защитата на ответниците, след като няма пречка да се
сключват предварителни договори за бъдеща вещ, то следва, че този на този
договор не му липсва предмет. Съдът приема обаче, че хипотезите, в които се сключва договор за бъдеща вещ,
имат предвид случаите, в които
продавачът не притежава собствеността върху вещта, но след като я придобие се
задължава да я продаде на купувача по предварителния договор или когато, веща
все още не възникнала, но след изграждане и обособяване като самостоятелен
обект ще бъде продадена. От съдържанието на този договор е видно, че предмет на
продажбата е идеална част от етаж от
сграда, когато все още този етаж няма други самостоятелни обекти, съответно
общи части от сградата, т.е. описанието на имота е невъзможно да бъде възпроизведено
в нотариален акт, дори и да бъдат сбъднати фактически или юридически действия.
Договорът съдържа обещание да се учреди и право на ползване върху 5 кв.м. ид.
Части от друг етаж /приземен/ вероятно с цел да се обособи прилежаща маза към
бъдещия самостоятелен обект. Такава юридическа конструкция, обаче има
невъзможен предмет, тъй като не съществува такъв към датата на сключване на
договора. Следователно този договор не би могъл да доведе до прехвърляне на
права на собственост, ако продавачите не изградят обекта. Затова, този договор
не се отнася до бъдеща вещ, за която няма пречки да е обект на договор за
покупко-продажба, не се отнася и до продажба на ид. Части от сграда, а на
идеални части от етаж, който не е самостоятелен обект към момента, в който е
подписан договора. Когато се сключват предварителни договори за бъдеща вещ,
чието израждане предстои, това става възоснова на одобрени архитектурни проекти,
които индивидуализират бъдещата вещ с граници, видове помещения, идеални и
прилежащи части. В конкретния случай, с процесния договор ответниците са се задължили
да продадат на ищцата един бъдещ имот, който не индивидуализиран по площ и
граници в договора, следователно към датата на сключване на договора същия няма
предмет. Без значение е дали към настоящия момент съществува имот, който
притежава описаните в договора помещения и се намира на третия етаж, който етаж
е обща площ от 102 кв.м. и дали на този етаж има 2 имота или 3 самостоятелни
обекти. На не е обещано да се продаде конкретен имот след неговото обособяване,
а е обещано да се продаде съществуващо помещение с временна входна врата, което
евентуално ще стане самостоятелен обект след преустройство.Затова съдът приема,
че индивидуализация на имота не съществува според описанието в договора, а към
бъдещият момент не е ясно, кой от обособените имоти съответства на волята на
договарящите страни.
От
заключенията на СТЕ се установява, че в
проектоплана на вилна зона „Т." в нарушение на закона не е
конкректизирано предназначението, дейностите, видовете строежи, начин на
застрояване, характера на застрояване, граници и линии на застрояване,
плътност, интензивност на застрояване и свободна незастроена дворна площ.
Самият строеж на отговаря на изискваният за етажност на вилна сграда - решение
по точка 18 от протокол № 5/10. 02. 1998 година, приложен към заключението на
вещото лице, от заседание на Районната архитектурно-градоустройствена комисия на
район „Приморски". С ЧЗР, одобрено
от гл. архитект на община Варна със Заповед № АГ-107/04. 08. 1999 г. за парцел IV-1567, е одобрен план, който предвижда:
застроена площ от 182 кв.м. , а цялата
сграда е със застроена площ над
допустимата 275.91 кв. м.. Нормативно е било възможно да се застрои
сграда с РЗП от 580 св.м.
, а фактически изгаденото е без площта на гаража и подземния етаж е в
размер на 970.19 кв.м. С
изградената сграда е нарушена плътността на застрояване, коефициентът на
интензивност и др.показатели, които имат значение при преценката за допустими
отклонения и търпимост на строежите. В
ЧЗР в нарушение на изискванията на закона, не е посочено предназначение на
незаконно построената сграда, поради което не би могло да се даде отговор на въпроса
дали тя съответства на предвижданията на действащия градоустройствен план и
дали изобщо е допустимо построяване на такава сграда. Дори в незаконния строеж
да е обособен самостоятелен обект с идентификатор, този обект не е жилище
защото не съответства на чл. 40, ал. 1 ЗУТ и на чл. 72, ал. 3 от Наредба №7/2003 г. Действително в договора страните
са се споразумели ищцата да получи право на собственост върху „ателие/студио"
и за тези помещения не се изискват нормативите за жилищен имот, но че страните
са договаряли за апартамент се
установява от свидетелските показания и от тълкуването на договора - чл. 1, ал. 2, според
която страните са запланували обособяване и на самостоятелен склад в избения
етаж. От представените доказателства, настоящия съд прави категоричен извод, че
сградата е незаконна и като такава не може да бъде обект на правна сделка както
цялата, така и ид. Части от нея или реално обособени.
Отделни, но
не към този иск са съображенията за нарушение на договора от страна на
ответниците, които в срока на договора са ипотекирали имота и с това са дали
повод за неговото разваляне, със следващите се от това претенции за връщане на
заплатеното. Отделни, но не към този иск са съображенията, че ответниците са
договаряли с лице, което не е български гражданин, което е било разстроен гост
на хотела, склонен към импулсивни решения и е следвало, вместо да се грижат бързо да удовлетворят мечтата за дом в
България, да й дадат възможност сама да организира защитата на своите интереси,
като ползва лице с юридическо образование, както са сторили те, при сключване
на договора. Отделен е въпросът, че лицето изготвило договора е имало резерви
към текста, макар и по други съображения, свързани с интересите на ответниците.
Горните съображения имат отношение към основателността на евентуално съединени
искове, по които съдът дължи произнасяне, само ако не уважи главния.
В настоящия
случай, съдът приема, че от писмените доказателства изцяло се установява, че
сключения на 29.10.2013 г. договор,
срокът на който е продължен с анекс от
21.5.2014 г. има невъзможен предмет, поради което е нищожен на основание
чл. 26, ал.2 от ЗЗД и следва ответниците да бъдат осъдени да върнат полученото
от тях без основание. Няма спор между страните, че ищцата е заплатила сумата от
17 510 евро и още пет месечни вноски, в периода от 02.01. – 01.04. 2014 г
в общ размер на 3 510 евро. Претенцията
за мораторна лихва е неоснователна в периода от датата на плащане до датата на
претенцията за връщане /нот. покана е определила срок за връщане 14.07.2019 г. / и съответно дължима в
периода от 15.07.2019 г. до датата на предявяване на иска 29.10.2018 г. в
размер 14 944.65 лева. С оглед
изхода от спора в тежест на ответниците следва да бъдат присъдени и направените
по делото разноски в размер на
7 845.60 лева съобразно
представения списък.
Мотивиран
от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА нищожността на правна сделка, обективирана в
писмен документ с наименование „предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот“ сключена на 29.10.2013 г. изменена с анекс от 21.05.2014 г. между А.Б., гражданка на Г., родена на *** г.,
притежаваща паспорт № C8K2M4JZN, издаден
на 11. 03. 2010 г., с постоянен адрес: ФР Г., гр. Бад Рапенау от една страна и К.К.Ч. с ЕГН ********** и М.Х.Ч. с ЕГН ********** ***,
м-ст „В.“ 89 , от друга страна, с предмет покупко-продажба на ½ идеална
част от етаж трети с
обща площ от 102.00 кв.м, състоящ се от две стаи, фоайе, баня-тоалет, коридор,
находящ се в Търговски Обект с обща разгърната площ от 890.00 кв.м, изграден в
дворно място, съставляващо парцел с пл. № IV-1567 с площ от 1 200.00 кв.м по плана на вилна зона „Т.",
гр. Варна." , с поето задължение за учредяване
на право на ползване за купувача върху
5.00 кв.м. от принадлежащия към описания в чл. 1, ал. 1 имот в избен етаж,
състоящ се от котелно помещение, фоайе и игрална зала, с обща площ от 130.00
кв. (чл. 1, ал. 1 от договора), поради
невъзможен предме, на основание чл. 26 , ал. 2 пр. първо от ЗЗД по иска на А.Б.,
гражданка на Г., родена на *** г., притежаваща паспорт № C8K2M4JZN, издаден на 11. 03. 2010 г., с постоянен адрес: ФР Г., гр.
Бад Рапенау и ОСЪЖДА К.К.Ч. с ЕГН ********** и М.Х.Ч. с ЕГН ********** ***,
м-ст „В.“ 89 , ДА ВЪРНАТ на А.Б.,
гражданка на Г., родена на *** г., притежаваща паспорт № C8K2M4JZN, издаден на 11. 03. 2010 г., с постоянен адрес: ФР Г., гр.
Бад Рапенау, сумата от 17 510 /седемнадесет хиляди, петстотин и десет /
евро, ведно със законна лихва върху тази сума считано от 29.10.2018 г. до
окончателното изплащане на задължението,
на основание чл. 34 и чл. 86 от ЗЗД, и сумата от 14 944.65
лева, представляваща законна лихва върху главницата, считано от 14.07.2014 г. до 29.10.2018 г. , на основание чл. 86 от ЗЗД, както
и сумата от 7 845.60 лева,
представляваща направените по делото разноски, на основание чл. 78 , ал. 1 от ГПК.
Решението може да се
ожалва с частна въззивна жалба пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок
от връчване на препис от настоящия съдебен акт до страните.
Съдия
в Окръжен съд: