№ 12022
гр. С., 18.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 174 СЪСТАВ, в публично заседание на
седми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:РАДМИЛА ИВ. МИРАЗЧИЙСКА
при участието на секретаря ЙОРДАН С. ДЕЛИЙСКИ
като разгледа докладваното от РАДМИЛА ИВ. МИРАЗЧИЙСКА
Гражданско дело № 20231110146360 по описа за 2023 година
Предмет на делото са предявените от „(ФИРМА)“ ЕООД, ЕИК
********* срещу В. М. В., ЕГН ********** и Н. В. В., ЕГН **********,
кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 92 ЗЗД и
чл. 82 ЗЗД за осъждане на ответниците в режим на солидарност да заплатят
на ищеца сумата в размер на 20 000 лв., представляваща неустойка съгласно
чл. 20, ал. 1 от Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу
построяване и предаване на самостоятелни обекти в сградата от 30.09.2022 г.,
ведно със законната лихва от 18.08.2023 г. до окончателното изплащане на
вземането и сумата в размер на 9 319 лв., представляваща направените
разноски във връзка с учредяване право на строеж съгласно чл. 20, ал. 1 от
Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу построяване и
предаване на самостоятелни обекти в сградата от 30.09.2022 г., ведно със
законната лихва от 18.08.2023 г. до окончателното изплащане на вземането.
Ищците основават претенциите си с твърденията, че между тях и
ответника е бил сключен на 30.09.2022 г. Предварителен договор за
учредяване право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни
обекти в сградата върху поземлен имот с идентификатор 68134.609.203.
Релевират доводи, че съгласно чл. 10, ал. 2, т. 1 от договора собствениците-
учредители гарантират, че трети лица нямат право на собственост или други
права, които могат да противопоставят на строителя. Сочи се, че до ответника
1
е изпратено Уведомително писмо от Столична община, район П. по преписка
вх. № РПД 22-ГРОО-13-(4) от 22.02.2023 г., в което се сочи, че с цел
доказване на 100% собственост върху ПИ с идентификатор 68134.609.203 е
направено запитване до Министъра на земеделието – Общинска служба по
земеделие „Източна”, като в отговор на запитването с писмо с изх. № РД-12-
04- 15531/09.02.23 г. се установява, че с Решение е възстановено право на
собственост на трети лица, различни от учредителите, върху част от
поземления имот, предмет на договора. Навеждат се аргументи, че със
Заповед № РА09-277/26.06.2009 г. на кмета на район П. е констатирано, че е
налице спор за материално право по смисъла на чл. 53, ал. 2, изр. 2 ЗКИР.
Позовава се на Решение № 72/05.10.2209 г. по адм.д. № 4439/2009 г. по описа
на АССГ, 32 състав и Решение № 4526/08.04.2010 г. по адм. д. № 15541/2009
г. по описа на ВАС. Аргументира, че не е разрешен по съдебен ред спорът за
собственост.
В законоустановения срок е постъпил отговор на исковата молба от
ответниците, с който се оспорват исковете като неоснователни. Признават
факта, че между ответниците в качеството на учредители и ищеца в
качеството на строител е бил сключен на 30.09.2022 г. Предварителен договор
за учредяване право на строеж срещу построяване и предаване на
самостоятелни обекти в сградата върху поземлен имот с идентификатор
68134.609.203. Признават факта, че до ответника Н. В. е изпратено
Уведомително писмо от Столична община, район П. по преписка вх. № РПД
22-ГРОО-13-(4) от 22.02.2023 г., в което се сочи, че с цел доказване на 100%
собственост върху ПИ с идентификатор 68134.609.203 е направено запитване
до Министъра на земеделието – Общинска служба по земеделие „Източна”,
като в отговор на запитването с писмо с изх. № РД-12-04-15531/09.02.23 г. се
установява, че с Решение е възстановено право на собственост на трети лица,
различни от учредителите, върху част от поземления имот, предмет на
договора. Признават факта, че в резултат на полученото писмо строителят е
изпратил до учредителите предизвестие за едностранно разваляне на
предварителния договор, получено на 11.07.2023 г. Ответниците оспорват
сключения договор да е развален по тяхна вина. Твърдят, че договорът е
развален по вина на ищеца. Аргументират, че търсената от ищеца неустойка
не е уговорена да се дължи при развален договор. Позовават се на ТР №
7/13.11.2014 г. на ОСГТК на ВКС. Възразяват за нищожност на неустойката,
2
като се позовават на ТР № 1 от 15.06.2010 г. на ОСГТК на ВКС. Правят
възражение за прекомерност на претендираната неустойка. Оспорват иска за
разноски, като посочват, че за имота не е проведена процедура по изменение
на ИПЗ и ИПР, както и не е сменено предназначението на парцела от ПС на
ЖС, не е сменена етажността на застрояване от 3 на 5. Обосновават, че без
тези процедури няма как да се иска виза за проектиране, не е искана и
издавана такава. Аргументират, че без виза за проектиране няма как ищецът
да възложи идеен проект, както и реално да е заплатил твърдяната сума от
8796 лв. Оспорват да е правен идеен проект. Твърдят, че издадената фактура е
фиктивна за целите на настоящия процес. Възразяват, че няма данни
фактурата да е била платена. Оспорват всички други разходи, които
претендира ищецът, като направени преждевременно.
Софийски районен съд, след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира следното от фактическа страна:
С доклада по делото са отделени за безспорни и ненуждаещи се от
доказването между страните следните обстоятелства:
че между ответниците, в качеството им на учредители, и ищеца, в
качеството на строител, е сключен на 30.09.2022 г. Предварителен
договор за учредяване право на строеж срещу построяване и предаване
на самостоятелни обекти в сградата върху поземлен имот с
идентификатор 68134.609.203;
до ответника Н. В. е изпратено Уведомително писмо от Столична
община, район П. по преписка вх. № РПД 22-ГРОО-13-(4) от 22.02.2023
г., в което се сочи, че с цел доказване на 100 % собственост върху ПИ с
идентификатор 68134.609.203 е направено запитване до Министъра на
земеделието – Общинска служба по земеделие „Източна”, като в отговор
на запитването с писмо с изх. № РД-12-04-15531/09.02.23 г. се
установява, че с Решение е възстановено право на собственост на трети
лица, различни от учредителите, върху част от поземления имот, предмет
на договора;
в резултат на полученото писмо строителят е изпратил до учредителите
предизвестие за едностранно разваляне на предварителния договор,
получено на 11.07.2023 г.
От страна на ищеца са представени: фактура № **********/07.12.2022 г.,
3
издадена от „(ФИРМА)“ АД на стойност 144 лв. с включено ДДС, като
основание е посочено съгласуване на скици, визи, устройствени планове и
схеми; фактура № **********/02.12.2022 г., издадена от „(ФИРМА)“ ЕООД
на стойност 8796 лв. с вкл. ДДС с основание изработване на идеен проект по
част архитектура; фактура от 16.01.2023 г., издадена от „(ФИРМА)“ ЕАД на
стойност 72 лв. с вкл. ДДС с основание съгласуване бърза услуга-нов, ведно с
фискален бон от който се установява, че сумата от 72,00 лв. е заплатена;
фактура № **********/16.12.2022 г., издадена от „(ФИРМА)“ АД на стойност
127,20 лв. с вкл. ДДС с основание издаване на данни за предварително
проучване за наличните ВиК мрежи и съоръжения около поземлен имот или
за изработване на устройствен план в обхват 3 квартала Нормално, ведно
със системен бон, от който се установява, че сумата от 127,20 лв. е заплатена;
фактура № **********, издадена от „(ФИРМА)“ ЕООД на стойност 180 лв. с
вкл. ДДС с основание комбинирана скица за ПИ 68134.609.203.
По делото е представен и предварителният договор за учредяване на
право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в
сградата от 30.09.2022 г., от съдържанието на който се установява, че същият
е сключен между ответниците от една страна в качеството им на собственици-
учредители, ищецът от друга, в качеството му на строител и М. В. В., от трета
страна, с предмет сключването на окончателен договор за учредяване право
на строеж на сграда с площ от около 4553 кв.м., от които около 3178 кв.м.
разгъната застроена площ в надземна част и около 1375 кв.м. площ в
подземна част от собствения на ответниците недвижим имот, представляващ
поземлен имот с идентификатор 68134.609.203, вид собственост: частна,
вид територия: урбанизирана, с начин на трайно ползване: за друг вид
застрояване, с площ от 1652 кв.м., стар номер 203, кв. 34, парцел Х, съгласно
скица № 15-93327/31.01.2022 г. по КККР, одобрени със заповед за одобрение
№ РД-18-4/09.03.2016 г. на ИД на АГКК, с адрес на поземления имот гр. С.,
район П., при условие, че има влязъл в сила ПУП – план за застрояване за
промяна на зоната на имота от ПП в ЖС. От следващите клаузи на договора
става ясно, че ответниците са поели задължение да учредят право на строеж
върху 75 % от общата разгъната застроена площ на бъдещата сграда и да си
запазят правото на строеж, както и взаимно да си учредят такова, върху
останалите 25 %. Съгласно чл. 1, ал. 4 от Договора, строителят се задължава
срещу учреденото му право на строеж, за собствена сметка да изработи и
4
проведе процедура по изменение на ПУП, както и да проектира и построи
бъдещата жилищна сграда и да предаде на всеки от учредителите
самостоятелни обекти и гаражи или паркоместа.
От чл. 3 на договора, става ясно, че освен поемането на задължение за
сключване на окончателен договор досежно учредяване на право на строеж,
страните са се съгласили да сключат още един окончателен договор с предмет
прехвърляне право на собственост върху поземлен имот с идентификатор
68134.609.66 с площ 298 кв.м. и поземлен имот с идентификатор 68134.609.26
с площ от 103 кв.м. за сумата от 25 000 евро.
От съдържанието на договора се установява също, че ответниците са се
задължили да упълномощят строителя да извърши всички необходими правни
и фактически действия свързани с реализиране на правата по договора.
Между страните е уговорено също, че в 3-месечен срок от получаване на виза
за проектиране и получаване на условията за присъединяване към мрежите на
техническите съоръжения, строителят следва да изработи за своя сметка
инвестиционен проект. В чл. 8 е посочено, че след влизане в сила на ПУП –
план за застрояване промяна на зоната на имоти от ПП в ЖС и одобряване на
техническия проект от съответната администрация, строителят следва да
отправи покана до учредителите за сключване на окончателен договор.
Съгласно ал. 3 – учредяването на право на строеж следва да се извърши в срок
от 20 дни от одобряване на техническия проект. Съгласно чл. 10, ал. 2
учредителите гарантират, че трети лица нямат право на собственост или други
права, които могат да противопоставят на строителя; че върху имота няма
вписани тежести, включително ипотеки и възбрани; че по отношение на
имота няма сключени и непрекратени договори за наем, както и за каквото и
да било друго ползване; трети лица нямат каквито и да било вещни или
облигационни претенции върху имота. В ал. 3 на същия член, е уговорено, че
ако е наложена възбрана, учредена е ипотека или имотът се окаже обременен
с други вещни или облигационни тежести в това число договорни отношения
с други физически или юридически лица, както и ако такива обстоятелства
настъпят до сключването на окончателния договор и вписването му,
учредителите са длъжни да направят всичко необходимо за да освободят
имота от тези вещни тежести преди изтичането на срока за сключване на
окончателния договор, в противен случай строителят има право да развали
договора и да претендира сторените разходи във връзка с учредяването на
5
право на строеж, вкл. за изработване и провеждане на процедура по
изменение на ПУП.
Съгласно чл. 20, ал. 1 от договора, ако учредителите са нарушили някое
от задълженията си по чл. 10 ал. 1 или ако някоя от дадените гаранции по чл.
10, ал. 2 са неточни или неверни, учредителите дължат солидарно на
строителя заплащане на всички направени от него справедливи
разноски, както и неустойка в размер на 20 000 лв. Съгласно ал. 2 на
същия член – строителят има право да развали договора с 1-месечно
предизвестие, като учредителите в този случай му дължат неустойката по
предходната алинея.
По делото е представено писмо на СО, район П., адресирано до Н. В. В.,
от съдържанието на което се установява, че относно поземлен имот с
идентификатор 68134.609.203 е направено запитване от Министерство на
земеделието – общинска служба по земеделие „Източна“, както и че е
установено, че има издадено решение, с което е възстановено право на
собственост на трети лица върху част от имота /л.13/.
Представена е заповед с рег. № РД09-277/16.06.2009 г., издадена във
връзка със заявление на Т. Р. Б., с което същият е поискал попълване на
кадастралния план с нови имоти пл. № 737 и 1483, к.л. № 321, местност „Л.“,
видно от която е отказано издаване на заповед за изменение на КК на
поземлен имот с нов имот пл. № 737, к.л. № 321, кв. 43, м. „Л.-зона В“ в
действащия ПУП. С решение от 05.10.2019 г. Административен съд С.-град е
отхвърлил жалбата на Т. Б., подадена срещу цитираната заповед, което
решение е оставено в сила с решение на ВАС от 08.04.2010 г.
Представено е писмено предизвестие от ищеца до ответниците, в което е
направено изявление за разваляне на договора, както и искане за заплащане
на разходи и неустойка. Представен е и отговор на предизвестието / от
страна на ответниците/, в което са изложени твърдения, че не са налице
основанията за разваляне на договора, както и за заплащане на
претендираните от ищеца суми.
Ответниците са представили справка от ЦПРС за вписани строители, от
която се установява, че ищцовото дружество не е вписано в регистъра.
Представен е нотариален акт за покупко-продажба на НИ № 18, том III, рег.
№ 892, дело № 418 от 2009 г. на нотариус В. П. от съдържанието на който се
6
установява, че И. Й. Т. е продала на Н. В. В. 480/1980 идеални части от празно
дворно място представляващо поземлен имот с пл. № 203 от кв. 34 по плана
на град С., местност „Л. В“, целият с площ от 1980 кв.м. при съседи улица,
наследници на Х. К., напоителен канал, Б. Н. Н. и Л. Н..
Видно от нотариален акт за продажба на НИ № 150, том III, рег. № 6985,
дело № 484 от 16.12.2003 г. по описа на нотариус Д. Т., И. Й. Т. е продала на
Н. В. В. УПИ парцел Х-203 от кв. 34 по плана на град С., местност жк. „Л.“ с
площ от 1500 кв.м. съгласно документ за собственост, а съгласно скица 1645
кв.м. на УПИ /парцел/ Х-203 и с площ от 1980 кв.м. на поземлен имот № 203
при съседи по нотариален акт: наследници на Х. К., напоителен канал, Б. Н.
Н. и Л. Н. и при съседи по скица улица, УПИ /парцел/ IX-202, улица и УПИ
/парцел/ XI-204.
Представен е нотариален акт за покупко-продажба на НИ от 01.11.2022
г. на нотариус С. М., от който се установява, че ответниците са продали на
ищеца поземлен имот с идентификатор 68134.609.66 и имот с идентификатор
68134.609.26.
Представена е имейл кореспонденция, видно от която от имейл адрес
******@***.** на 30.07.2023 г. до имейл адрес ******************@*****.***
е изпратен имейл, в текста на който е посочено, че на 18.07.2023 г. е бил
изпратен имейл със запитване дали може адвокатът да подготви текст на
споразумение с г-н Б., което да удовлетвори изискванията на получателя на
имейла.
По делото е представен договор за възлагане на проектиране от
26.10.2022 г. видно от който ищецът е възложил на „(ФИРМА)“ ЕООД
проучване, устройствено планиране и проектиране на ПУП-ИПРЗ и
многофамилни жилищни сгради на обект разположен в град С. УПИ Х-203,
кв. 34, район П., ведно с приложение № 1 към договора. В тази връзка е
представена и фактура на стойност 8796 лв. издадена от дружеството
„(ФИРМА)“ ЕООД. Представено е и платежно нареждане от 16.02.2023 г. за
сумата от 3500 лв., и второ такова от същата дата за сумата от 5296 лв., от
които се установява, че сумите са заплатени от ищеца в полза на дружеството
„(ФИРМА)“ ЕООД.
По делото са изслушани свидетелските показания на М. В. В., свидетел
на ищеца, която разказва, че е счетоводител на ищеца. Свидетелката споделя,
7
че знае за процесния договор, тя била водила преговорите по сключването му.
Твърди, че ответникът В. ги е уверил, че няма други собственици, не бил
споменал да е участвал в съдебни дела. Излага, че условие по предварителния
договор е било ищецът да извърши документалната промяна по ПУП. Идеен
проект бил възложен след подписване на предварителния договор по
настояване на ответника В., поради това, че той искал да види
разположението на имотите. С оглед описаното сключили договор с
„(ФИРМА)“ ЕООД - архитектурно дружество. Свидетелката споделя, че
самият ищец не е строително дружество, както и че при воденето на
преговорите се били уговорили да използват подизпълнители, за което
ответниците нямали нищо против. След сключване на предварителния
договор, предприели действия по подмяна на зоната на застрояване, с оглед
на което архитектът започнал да води кореспонденция с общината, поискали
съгласувания със (ФИРМА), В. И Е.. Общината изпратила писмо до архитект
В. Г., че имотът има трети съсобственик. Твърди, че са дали срок на
ответниците да уредят отношенията си с третия съсобственик – Т. Б..
Разказва, че на срещата, на която предоставили този едномесечен срок
присъствали тя, ответникът В., адвокат К. и още двама адвокати. Споделя, че
ответникът В. им е изпратил съдебните решения на Административен съд С.,
след като получили писмо от общината относно правата на третото лице.
По делото са изслушани показанията на В. Ч. Г. – също свидетел на
ищеца. Г. разказва, че е управител на дружеството „(ФИРМА)“ ЕООД, имали
търговски отношения с ищеца във връзка с изготвянето на документация на
различни сгради. Твърди, че са изготвили идеен проект, който са съгласували
с ищеца и ответниците по имейл и на живо. Твърди, че е била пълномощник
на ответниците пред общината и че е подала предложение за изготвяне на
ПУП и получила отговор, че е необходимо съгласие и на третия
съсобственик, за който те не знаели. Доколкото знаела, учредителите били
водили преговори с третото лице, но съгласие не било постигнато. Твърди, че
идейният проект й е бил възложен от собствениците /ответниците/ и ищеца,
но сключили договор само с ищеца.
При така установената фактическа обстановка, Софийски районен
съд прави следните изводи от правна страна:
По предявения иск с правно основание чл. 82 ЗЗД в доказателствена
8
тежест на ищеца е да докаже наличието на договорни отношения между
страните, изпълнение на неговите задължения по договора, настъпването на
претърпени загуби и техния размер, както и причинно-следствената връзка. В
доказателствена тежест на ответниците е да установят изпълнението на
техните договорни задължения.
По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД в доказателствена тежест на
ищеца е да докаже наличието на валидна клауза за неустойка, част от
съдържанието на договора между страните и нейния размер. В тежест на
ответниците е да докажат, че са били изправна страна по договора.
Както бе посочено и по-горе между страните не е спорно, че е сключен
предварителен договор с посоченото в исковата молба съдържание, че
ищецът е развалил същия с 1-месечно предизвестие – изпратено и получено
от ответниците, както и че по отношение на поземлен имот с идентификатор
68134.609.203 са установени собственически права и на трети лица.
Съгласно чл. 10, ал. 2 от договора учредителите гарантират, че
трети лица нямат право на собственост или други права, които могат
да противопоставят на строителя; че върху имота няма вписани
тежести, включително ипотеки и възбрани; че по отношение на имота
няма сключени и непрекратени договори за наем, както и за каквото и да
било друго ползване; трети лица нямат каквито и да било вещни или
облигационни претенции върху имота. От ал. 3 на същия член, става ясно, че
ако е наложена възбрана, учредена е ипотека или имотът се окаже обременен
с други вещни или облигационни тежести в това число договорни отношения
с други физически или юридически лица, както и ако такива обстоятелства
настъпят до сключването на окончателния договор и вписването му,
учредителите са длъжни да направят всичко необходимо за да освободят
имота от тези вещни тежести преди изтичането на срока за сключване на
окончателния договор, в противен случай строителят има право да развали
договора и да претендира сторените разходи във връзка с учредяването на
право на строеж, вкл. за изработване и провеждане на процедура по
изменение на ПУП. При тълкуване на посочената алинея трета, съдът достига
извода, че ако се касае за „вещни тежести“ върху имота, то преди да се
пристъпи към разваляне на договора, на ответниците следва да се предостави
подходящ срок за изпълнение – „ учредителите са длъжни да направят
9
всичко необходимо за да освободят имота от тези вещни тежести преди
изтичането на срока за сключване на окончателния договор“. В случая обаче
се касае не за вещни тежести, а за вещни права на трето лице – Т. Б., поради
което и ищецът има право да развали договора без да предоставя подходящ
срок за изпълнение, доколкото в този смисъл са постигнатите договорености
между страните.
Съгласно чл. 20 ал. 1 от договора, ако учредителите са нарушили някое
от задълженията си по чл. 10 ал. 1 или ако някоя от дадените гаранции по чл.
10, ал. 2 /едната от които предвижда именно следното „трети лица нямат
право на собственост или други права, които могат да противопоставят на
строителя“/ е неточна или неверна, учредителите дължат солидарно на
строителя заплащане на всички направени от него справедливи
разноски, както и неустойка в размер на 20 000 лв. Съгласно ал. 2 на
същия член – строителят има право да развали договора с 1-месечно
предизвестие, като учредителите в този случай му дължат неустойката по
предходната алинея. От тълкуваните клаузи на договора съдът достига до
извода, че при наличие на собственически права от трети лица досежно
поземления имот – учредителите дължат направените разноски, а освен това
и неустойка, като в този случай развалянето не е предпоставено от
предоставяне на подходящ срок за евентуално изпълнение. В случая
наличието на собственически права на трето лице се установява от писмо на
СО, район П., адресирано до Н. В. В. /л.13/, като посоченото обстоятелство не
се оспорва от ответниците.
По иска с правно основание чл. 82 ЗЗД:
С оглед изложената по-горе аргументация и представените
доказателства, съдът достига до извода, че ищецът е изпълнил задълженията
си по предварителния договор. Установява се, че същият е сторил разходи за
изработване на идеен проект на стойност 8796 лв.; за съгласуване на услуга с
В. на стойност 72 лв.; за издаване на данни за предварително проучване за
наличните ВиК мрежи и съоръжения около поземлен имот или за изработване
на устройствен план в обхват 3 квартала Нормално, на стойност 127,20 лв. С
така направените разходи е намалял активът на ищеца, т.е. същият е
претърпял загуби. Доколкото съдът достига до извода, че ответниците не са
изпълнили задълженията си по предварителния договор, а именно да
10
гарантират липсата на права на трети лица досежно поземления имот, то за
тях възниква задължението да обезщетят ищеца за претърпените от него
загуби.
Ищецът не е представил доказателства от които категорично да се
установява, че са заплатени фактура № **********/07.12.2022 г., издадена от
„(ФИРМА)“ АД на стойност 144 лв. с включено ДДС с основание съгласуване
на скици, визи, устройствени планове и схеми; и фактура № **********,
издадена от „(ФИРМА)“ ЕООД на стойност 180 лв. с вкл. ДДС с основание
комбинирана скица за ПИ 68134.609.203.
С оглед изложеното предявеният иск се явява основателен за сумата от
8995,20 лв., а за горницата над него до пълния предявен размер от 9 319 лв.
подлежи на отхвърляне.
По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД:
Неустойката е акцесорно съглашение, с предмет задължението на
неизправна страна по правна сделка да престира определена парична сума,
като обезщетение за вредите от неизпълнението на породено главно
задължение, без да е необходимо същите да бъдат доказвани. Следователно,
за да възникне вземането е необходимо да са осъществени предпоставките: 1/
наличие на валидно главно задължение, 2/ договорено акцесорно задължение
за неустойка, което е действително и 3/ неизпълнение на главното
задължение.
По делото се установи наличието на сключен договор между страните, по
което едно от задълженията на ответниците е било да гарантират липсата на
права на трети лица по отношение на поземления имот, което както бе
посочено, не се установява да е изпълнено, доколкото видно от
доказателствата по делото трето лице има собственически права. В
предварителния договор, е включена клауза за неустойка – предвидено е, че
ако някоя от дадените гаранции по чл. 10, ал. 2 /едната от които предвижда
именно следното „трети лица нямат право на собственост или други права,
които могат да противопоставят на строителя“/ е неточна или неверна,
учредителите дължат солидарно на строителя заплащане на всички
направени от него справедливи разноски, както и неустойка в размер на
20 000 лв.
За да възникне правото на неустойка, уговорката за дължимостта не
11
трябва да противоречи на императивните правни норми на закона и на
добрите нрави, разглеждани като неписани морални норми, израз на
принципите за справедливост и добросъвестност в гражданските и
търговските правоотношения. Противоречието със закона и/или с добрите
нрави прави уговорката за неустойка нищожна по силата на чл. 26, ал. 1, пр.1
и пр.3 ЗЗД и препятства възникването на вземането и на задължението за
неустойка. В тази връзка от страна на ответниците е релевирано и
възражение. С т. 4 от Тълкувателно решение № 1/15.06.2010 г. по т. д. №
1/2009 г. на ОСТК на ВКС са изяснени предпоставките, при които
уговорената в договор неустойка е нищожна поради накърняване на добрите
нрави. Според дадените с решението указания, преценката дали една
неустойка е нищожна от гледна точка на добрите нрави се прави за всеки
конкретен случай към момента на сключване на договора, като клаузата за
неустойка е нищожна поради накърняване на добрите нрави /чл. 26, ал. 1 ЗЗД/
във всички случаи, когато е уговорена извън присъщите на неустойката
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Съдът намира, че
процесната неустойка не противоречи на закона, нито на добрите нрави, тъй
като уговореният размер не нарушава принципа на справедливост.
Уговорената надбавка следва да обезщети кредитора за вредите от
неизпълнението, както и да изпълни наказателната функция на неустойката. В
Решение № 228 от 21.01.2013 г. по т. д. № 995/2011 г. на ВКС, ІІ ТО е прието,
че неустойката освен обезпечителна и обезщетителна функция, има и
наказателна функция, тъй като е предназначена да санкционира неизправния
длъжник в случай на виновно неизпълнение на договора. С оглед на
изложеното, съдът намира, че клаузата за неустойка от процесния договор не
е нищожна.
На следващо място съдът намира за необходимо да посочи, че съгласно
чл.92, ал.1 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и
служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо
те да се доказват. Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи
вреди. Нормативната уредба не допуска кумулиране на неустойка и
обезщетение за вреди за едно и също неизпълнение. Изправната страна може
да търси разликата между неустойката до пълния размер на вредата, ако тя
надвишава неустойката. В конкретния случай ищецът е предявил иск по чл.
82 от ЗЗД и по чл. 92, ал.1 от ЗЗД за едно и също неизпълнение на договора
12
по чл. 10, ал. 2 от ответниците, но вредите, за които търси обезщетение по
чл.82 от ЗЗД и по чл.92, ал.1 от ЗЗД са различни. Съгласно чл. 20 от
предварителния договор, при условие, че учредителите не изпълнят
задълженията си по чл. 10 ал. 2 дължат заплащане на всички направени
разноски. С оглед изложеното, уговорената неустойка по смисъла на чл.92,
ал.1 от ЗЗД се явява сумата над доказаните разходи и в този смисъл
договорената неустойка е за вреди, които не се изразяват в разходи по
изпълнение на предварителния договор, а за пропуснати ползи, поради което
съдът приема, че в конкретния случай е допустимо кумулирането на
обезщетение по чл. 82 от ЗЗД и по чл. 92, ал.1 от ЗЗД.
На следващо място следва да се разгледа възражението за прекомерност
на неустойката. Съгласно чл.92, ал.2 от ЗЗД, ако неустойката е прекомерно
голяма в сравнение с претърпените вреди или ако задължението е изпълнено
неправилно или отчасти, съдът може да намали нейния размер. Съгласно ТР
№1/2009г. от 15.06.2010г. по т.д. №1/2009г. на ОСТК на ВКС, прекомерността
на неустойката се преценява към момента на неизпълнение на договора, чрез
съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди. Ищецът няма
задължение да доказва вредите, за които претендира неустойка. В тежест на
ответниците е да установяват какъв е размерът на пропуснатата полза и да
докажат, че размерът на договорената неустойка е прекомерен. Ответниците
в случая не ангажираха доказателства по делото, чрез които да установят
прекомерност на неустойката. Липсват доказателства, че пропуснатата полза
от сключването на окончателен договор с предмет реализиране на правото на
строеж и евентуалната печалба от продажба на построените обекти за ищеца
би била в по-малък размер от договорената неустойка от 20 000 лв., поради
което искът следва да бъде уважен изцяло.
За пълнота, съдът намира за необходимо да посочи и че позоваването от
страна на ответниците на ТР № 7/13.11.2014 г., съдът счита, че в случая не
може да намери приложение, доколкото в процесния договор изрично е
уговорено, че при развалянето на договора, цитираната неустойка се дължи.
Твърденията на ответниците, че договорът следва да се счита развален по
вина на ищеца поради това, че същият не притежава качеството строител,
също не могат да се споделят, доколкото наличието на такова качество не е
предпоставка за сключването на предварителен договор с предмет
сключването на окончателен договор за учредяване на право на строеж, нито
13
пък е предпоставка за учредяване на право на строеж. Противното би
означавало ограниченото вещно право да се учредява единствено в полза на
професионални строители, каквото изискване липсва в закона. Неоснователно
е и възражението на ответниците за унищожаемост на договора на това
основание – липса на качеството строител. От изслушаните свидетелски
показания ясно се установява, че ищецът действително няма такова качество,
но между страните са водени преговори самото строителство да се осъществи
от подизпълнители.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат и двете страни. Ищецът
претендира съгласно списък по чл. 80 ГПК разноски за държавна такса и
адвокатски хонорар, като представя и доказателства за сторени такива. С
оглед уважената част от исковете и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищеца
следва да се присъдят разноски в общ размер на 4 126,68 лева.
Ответниците претендират съгласно списък по чл. 80 ГПК разноски за
адвокатски хонорар, като представя и доказателства за сторени такива. С
оглед отхвърлената част от искове и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на
ответниците следва да се присъдят разноски в размер на 33,13 лв.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА В. М. В., ЕГН **********, с адрес гр. С., ж.к. Л. В, бл. 10,
вх. Б, ет. 1, ап. 22 и Н. В. В., ЕГН **********, с адрес гр. С., ж.к. Л., да
заплатят на „(ФИРМА)“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. С., р-н Т., кв. М., бл. 12, ет. партер, представлявано от
управителя Г. В., на основание чл. 92 ЗЗД и чл. 82 ЗЗД в условията на
солидарна отговорност сумата в размер на 20 000 лв., представляваща
неустойка съгласно чл. 20, ал. 1 от Предварителен договор за учредяване
право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в
сградата от 30.09.2022 г., ведно със законната лихва от 18.08.2023 г. до
14
окончателното изплащане на вземането и сумата в размер на 8 995,20 лв.,
представляваща направените разноски във връзка с учредяване право на
строеж съгласно чл. 20, ал. 1 от Предварителен договор за учредяване право
на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в
сградата от 30.09.2022 г., ведно със законната лихва от 18.08.2023 г. до
окончателното изплащане на вземането, като ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 82 ЗЗД
за сумата над 8 995,20 лева до пълния предявен размер от 9 319,00 лв. като
недоказан.
ОСЪЖДА В. М. В., ЕГН **********, с адрес гр. С., ж.к. Л. В, бл. 10,
вх. Б, ет. 1, ап. 22 и Н. В. В., ЕГН **********, с адрес гр. С., ж.к. Л., да
заплатят на „(ФИРМА)“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. С., р-н Т., кв. М., бл. 12, ет. партер, представлявано от
управителя Г. В., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 4 126,68 лева.
ОСЪЖДА „(ФИРМА)“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр. С., р-н Т., кв. М., бл. 12, ет. партер, представлявано от
управителя Г. В. да заплати на В. М. В., ЕГН **********, с адрес гр. С., ж.к.
Л. В, бл. 10, вх. Б, ет. 1, ап. 22 и Н. В. В., ЕГН **********, с адрес гр. С., ж.к.
Л., на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 33,13 лв.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред
Софийски градски съд в двуседмичен срок от връчване на препис на
страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
15