№ 143
гр. , 21.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПИРДОП, ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на първи декември през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Донка Ив. Паралеева
при участието на секретаря Петя Т. Александрова
като разгледа докладваното от Донка Ив. Паралеева Гражданско дело №
20201860100336 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Производството е образувано по предявени от З. Й. Н. и Д. АТ. Г. чрез адв.П.Н. от САК
срещу ПЛ. АТ. Н., К. П. К. и П. ИЛ. К. евентуално съединени искове за признаване
нищожността на договор за продажба на недвижим имот, сключен между К. П. К. и П. ИЛ.
К. (като продавачи) и ПЛ. АТ. Н. (като купувач), обективиран в Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот №3, том IV, рег. №****, дело №***/2019г. на нотариус Е.П.
поради накърняване на добрите нрави или евентуално – поради противоречие със закона и
признаване, че действителни купувачи, наред с ПЛ. АТ. Н. са З. Й. Н. и Д. АТ. Г..
Ищците в исковата си молба твърдят, че те двете, заедно с първия ответник- ПЛ. АТ.
Н., са наследници на А.В. Н., починал на 19.07.2019г., бивш жител на с.Ч., като първата
ищца е негова съпруга, с която живеели на семейни начала от 1980г., но сключили
граждански брак на 19.07.2019г., а втората ищца и първия ответник са негови деца. Сочат,
че в началото на 2017г. здравословното състояние на наследодателя им силно се влошило,
претърпял две операции през юни и юли 2017г., като при втората операция било ампутирано
ходилото на левия му крак. Следващата година- 2018г., се наложило заради
животозастрашаващи инфекции на меките и костни тъкани, да бъде приложено хирургично
лечение в обем на ампутация на левия долен крайник на ниво бедро. След тази интервенция
той не можел да се придвижва и обслужва сам, а ползвал инвалидна количка и за него се
грижела ищцата З.Н.. Сочи се, че всеки от съпрузите Н.и притежавал свои собствени
недвижими имоти - А. Н. притежавал апартамент в с.Ч. съгласно Нотариален акт №124, том
II, рег. №****, дело №***/2001г., а З.Н. /П./ - апартамент в с.Ч. съгласно Нотариален акт
1
№112, том I, рег. №***, дело №***/1998г. Живеели в апартамента, който бил лична
собственост на ищцата З.Н., но след ампутацията на крака на съпруга, решили да го
продадат и да закупят къща с двор, където той да може да се разхожда сам с количката и да
бъде по-лесно обслужван. Разбрали, че в с.Ч. ответницата К.К. продава къща с двор и
осъществили среща с нея в началото на 2019г. Разгледали и харесали имота, който се
намирал на ул. „Г.Д.“ №1 и представлявал дворно място от 900 кв.м., с 5 сгради, 2 от които –
жилищни, гараж, стопанска сграда и навес. Разбрали от К., че имотът е съсобствен между
нея и сина й- П.К., като тя действала като пълномощник на сина си. З. и А. приели
предложената им пазарна цена за имота в размер на 35 000 лв. и се договорили с нея двамата
да закупят имота. Разбрали се, че след предаване на уговорената сума, К. ще предаде
владението върху имота и ключовете, за да започнат да се подготвят за нанасяне, а К. ще
започне подготовка на документите за сделката. След постигнатото съгласие, З. и А.
провели преговори с кмета на община Ч., като предложили общината да изкупи двата техни
апартамента. Кметът се съгласил и община Ч. изкупила имотите им, за което били съставени
договори за покупко-продажба от 23.04.2019г., а платените суми били преведени по
сметката им. За имота си А. Н. получил сумата от 11 000 лв., а за своя имот ищцата З.Н.
получила сумата от 19 000 лв. Тъй като сумата не била достатъчна за закупуването на имота
на К.и, а и сградите в имота се нуждаели от ремонт, се наложило А. Н. да изтегли още 15
000 лв. заем от Банка „ДСК“ /на 05.04.2019г./, а ищцата З.Н. да изтегли заем в размер на 5
000 лв. от същата банка. Получените суми от продажбите на апартаментите и 5 000 лв. от
заемните, З.Н. твърди, че предала в началото на месец май 2019г. на К.К., а последната
веднага ги въвела във владение на имота, където З. организирала ремонтни дейности и за
няколко дни пренесла багажа в къщата и установила там А. Н., като за тези си действия се
ползвала от помощта на дъщеря си Д.Г., познати, съседи и близки. Твърди се, че синът П.Н.
не присъствал нито на водените преговори за покупко-продажба на имота, нито бил платил
цената или част от нея за имота, нито участвал в ремонтните дейности или тези по пренасяне
на покъщнината. На 15.07.2019г. А. и З. сключили граждански брак и чакали с нетърпение
К. да подготви документите за покупко-продажбата, за да подпишат нотариалния акт за
общия им като съпрузи имот. На 19.07.2019г. обаче А. Н. починал, преди сключеният между
него, З.Н. и К.и устен договор за покупко-продажба на имот да бъде оформен в нотариален
акт. Неговата последна воля била имотът да се запише в нотариалния акт на З., П. и Д.,
както се следва по закон. Сочи се, че през есента на 2019г. П.Н. се завърнал в с.Ч., заедно
със съжителстващата с него жена В.П. и се настанил в жилището при майка му, на втория
етаж, където се отглеждали и децата им, а на първия етаж живеело семейството на Д.Г.,
състоящо се от нея, съпруга и четири деца. Сочи се в исковата молба, че П.Н. категорично се
противопоставил имотът да бъде записан на трима им- на него, майка му и сестра му,
каквато била последната воля на баща му, а заявил, че къщата ще бъде записана само на
негово име, а той ще им позволи да живеят там, което ще бъде вписано в нотариалния акт.
З.Н. отказала това желание на сина си, тъй като се притеснявала, че безпаричието на
семейството ще доведе до продажба на имота, а тя и дъщеря и ще останат без дом и със
сериозни задължения към банка „ДСК“. След това нейно противопоставяне, в дома
2
започнали ежедневни скандали и заплахи от страна на П. към майка му, а често я и биел. П.
не работел, жена му също и постоянно искали пари от З., като под страх да не бъде
малтретирана, тя му давала. В началото на декември 2019г. К. съобщила, че документите за
сделката са подготвени и казала да отидат при нотариус Е.П. на 06.12.2019г. На тази дата, в
кантората на нотариуса, освен К., се явили П.Н. и З.Н., а Д.Г. не ги придружила, защото
нямало на кой да остави детето си, а брат й казал, че само ще оставят документите и ще
уговорят друг ден за сделката, за да бъде вписана и тя в акта за собственост. Като оставили
документите си при нотариуса, П. и К. останали в кантората, а З.Н. била помолена да изчака
отвън, като тя също имала обещанието на сина си, че ще бъде вписана в нотариалния акт.
По-късно синът й я повикал да плати на нотариус П., тъй като той нямал никакви пари у
себе си, което тя направила, оставайки с убеждението, че фигурира в нотариалния акт.
Ищците твърдят, че след посещението при нотариуса, П. започнал да се държи към тях още
по-лошо и арогантно. Помислили си, че това е защото не е придобил в собственост целия
имот. Той обаче започнал да ги гони от къщата, като им показал нотариалния акт, в който
фигурирал като единствен собственик, а З. и Д. не били вписани дори като ползватели.
Ищците считат, че са били измамени, като ответникът П.Н., без да има какъвто и да било
принос и противно на волята на наследодателя си, получил в собственост целия имот, като
лишил майка си и сестра си от правата, които имат по закон, поради което крайният
резултат от сделката намират за несъвместим с общоприетите житейски норми за
справедливост и добросъвестност. В резултата на тази измама с имуществените права на
ищците, отношенията между тримата още повече се влошили, стигнало се до нетърпимост и
липса на толерантност от П. към З., като агресията му към майка му била наказана с
постановени ограничителни мерки по ЗЗДН с влязло в сила решение №46/29.05.2020.,
постановено по гр.д. №54/2020г. на РС-Пирдоп.
Сочи се в исковата молба, че съгласно Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №3, том IV, рег. №****, д. №***/2019г. на нотариус с район на действие
РС-Пирдоп, рег. №108 в НК, на 06.12.2019г., първият ответник - П.Н., като купувач е
придобил от втория и третия ответници – К.К. и П.К., като продавачи, следния недвижим
имот, а именно: Урегулиран поземлен имот, находящ се в с.Ч., С. област, на ул. „Г.Д.“ №1, с
площ 897 кв.м., който съгласно действащия регулационен план на селото съставлява парцел
VIII-88, в квартал 22, при съседи по актуална скица: от изток – улица, от запад УПИ XV-87,
от север УПИ VII-88, от юг УПИ IX-89, заедно с построените в имота сгради: едноетажна,
масивна жилищна сграда, със застроена площ от 74.00 кв.м.; едноетажна масивна жилищна
сграда, със застроена площ от 29.00 кв.м.; масивен гараж, със застроена площ от 28.00 кв.м.;
едноетажна селскостопанска сграда, със застроена площ от 27.00 кв.м. и навес, със застроена
площ от 27.00 кв.м., за сумата от 7000 лв., при данъчна оценка в размер на 6953.40 лв. В
нотариалния акт се сочи, че е материализирано изявлението на продавача К.- втори
ответник, че продажната цена е получила напълно от купувача преди подписването на
нотариалния акт. П.Н. обаче се твърди, че не е платил цената на имота- нито реалната от 35
000 лв., нито описаната в нотариалния акт- 7 000 лв., поради което ищците считат, че той не
е действителният купувач и собственик на имота. Със сделката, извършена с описания
3
нотариален акт, ищците като наследници на А. Н., се считат за ощетени с по 1/6 от
наследствения дял, а от друга страна ищцата З.Н. била ощетена и като едноличен
притежател на ½ ид.ч. от имота поради заграбването на същия от първия ответник, с което
тази сделка противоречи на закона. Сочи се, че дори да няма сключен предварителен
договор между преговарящите страни /З. и А. като купувачи и К.и като продавачи/,
договорът се смятал сключен в момента, в който приемането достигне у предложителя и ако
след изпращане на приемането някоя от страните умре /в случая А. Н./, договорът се смятал
сключен, съгласно чл.14, ал.1 и ал.2 ЗЗД. Освен това ищците считат, че с извършената
сделка, материализирана в описания нотариален акт, са накърнени и добрите нрави по
смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД, след като крайният резултат е несъвместим с общоприетите
морални и житейски норми за справедливост и добросъвестност, поради несправедливото
облагодетелстване. Налице било и неоправдано разместване на имуществени блага, водещо
до нееквивалентност на престациите по договора, при такова съотношение, че едната от тях
е незначителна и практически нулева, а именно неплащане от купувача на описаната в
нотариалния акт продажна цена. В този случай, след като сделката не е симулативна като
прикриваща дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави, тъй като
съгласно чл.200 ЗЗД купувачът е длъжен да плати цената и да получи вещта.
С оглед на изложеното, се сочи, че за ищците е налице правен интерес от предявяване
на иск за обявяване нищожност, поради нарушаване на добрите нрави, евентуално – поради
противоречие със закона, на договора за продажба на недвижим имот, сключен с НА №3,
том IV, рег. №****, д. №***/2019г., както и да искат да бъдат обявени, наред с първия
ответник, за действителни купувачи по сделката.
С допълнителна молба ищците З.Н. и Д.Г. са уточнили, че завеждат исковете за
нищожност само до размера на своето право на собственост и че желаят да бъдат признати
за действителни купувачи, наред с П.Н.. Сочи се, че макар К.К. и П.К. да са ответници по
иска, те не биха могли да бъдат отрицателно засегнати от иска, защото в случая е
релевирана нищожност, която не е относно правните последици на сделката, а относно
страната-приобретател.
С друга допълнителна молба ищците З.Н. и Д.Г. заявяват, че са собственици на
процесния имот, наред с ответника П.Н., тъй като според чл.14, ал.2 ЗЗД ако след изпращане
на приемането за сключване на договора някоя от страните умре или изпадне в състояние,
което е основание за поставяне под запрещение, договорът се смята сключен. Такъв бил
настоящият случай, доколкото наследодателят, съвместно с първата ищца са водили
преговори с втория ответник относно закупуването на имота, като предложената цена е
приета от К., а действително уговорената цена е била предадена на същата. Единствено
смъртта на наследодателя на ищците и ответника П.Н. била причина да не бъде сключен
окончателен договор. Сочи се, че в случая установителният иск е единствената форма за
защита на ищците, тъй като не съществува друг ред за защита на спорното право между тях
и първия ответник.
В срока по чл.131, ал.1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответниците П.К.
4
и К.К., в който е посочено, че предявеният иск е допустим. По основателността на исковете,
ответниците К.и сочат, че ги оспорват като неоснователни. Твърдят, че сключване на устен
договор за покупко-продажба не е имало между тях от една страна /като продавачи/ и З.Н. и
покойния и съпруг /като купувачи/, а е имало единствено среща, на която не са присъствали
и двамата съсобственици и никой от тях към момента на срещата не е имал представителна
власт да действа като пълномощник на другия, поради което изрично изявление за
сключване на предварителен договор не е давано от тяхна страна, а и такъв предварителен
договор в устна форма се сочи, че е в противоречие с чл.19, ал.1 ЗЗД. Ответниците К.и
сочат, че те нямат каквато и да е роднинска връзка с нито една от страните по делото, нямат
информация и наблюдения върху развилите се процеси в семейните отношения на
останалите участници по делото. Сочи се, че разногласията и конфликтите, ако е имало
такива, са относими единствено във взаимоотношенията между ответника П.Н. и ищците и
не са в пряка зависимост със сключената през месец декември сделка. Като невярно се
определя твърдението, че действителната продажна цена по сделката е 35 000 лв., като
ответниците К.и твърдят, че са получили сумата от 7 000 лв. от купувача и това е
действителната продажна цена по сделката. Твърдят, че уведомили своевременно ищците за
датата на сделката, но нито едната от двете ищци не присъствала на 06.12.2019г. в момента
на подписване на самата сделка. В деня на срещата при нотариуса присъствали П.Н. и майка
му З.Н., като последната без конкретна причина излязла от нотариалната кантора преди
изповядване на сделката и след изрично разяснение от страна на нотариуса, че ако не остане
да разпише нотариалния акт, няма да е страна по сделката и съсобственик на имота. С оглед
на това, не кореспондирали с истината претенциите на ищците, че са били излъгани по
някакъв начин или лишени от право да присъстват на сделката по прехвърляне на процесния
недвижим имот. Неоснователно било и твърдението за наличие на противоречие с нормата
на чл.26, ал.1, пр.1 и чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД. От представените към исковата молба
доказателства по никакъв начин не могло да се направи обоснован извод за противоречие с
добрите нрави или със закона. Считат, че извършената сделка е изрядна и редовна и не
съдържа елементи, с които да противоречи на законови разпоредби. Посочено е, че няма
основание за уважаване на исковите претенции на ищците за обявяване на нищожност на
сделката на посочените от тях основания. Оспорват искането на З.Н. и Д.Г. за обявяване на
същите за действителни купувачи по сделката при квоти 4/6 ид.ч. за З.Н. и 1/6 ид.ч. за Д.Г..
Ответниците Калучерови молят съда да отхвърли предявените срещу тях искове като
неоснователни и недоказани и да им присъди направените по делото разноски.
В срока по чл.131 ГПК отговор на исковата молба е депозиран и от ответника П.Н.
чрез адв. Р.К. от АК-Пазарджик. Сочи се, че предявените искове са допустими, но по
съществото си са неоснователни. Ответникът Н. твърди, че преди смъртта на баща му, бил с
него в много добри отношения, а също и с майка си. Знаел за намерението им да купуват
имот, но и от двамата знаел, че искат имотът да е на негово име. Знаел, че са намерили имот,
който им харесва и се били разбрали да прибере неговото семейство от чужбина и да живеят
заедно в имота. За съжаление баща му починал и той ускорил прибирането си от чужбина. С
майка си заживели в имота, за който още не била сключена сделка, защото не били готови
5
документите за пред нотариуса. В началото на месец декември 2019г. се обадил единият от
продавачите, че документите са готови. Разбрали се да бъдат при нотариус П. на 06
декември 2019г. Многократно преди сделката обсъждали с майка му параметрите на същата.
Именно майка му настоявала имотът да е на негово име. Съображенията и били, че след
смъртта й, няма да може да се разплати със сестра си и алчния и мъж. На 6 декември, в
определения час, при нотариуса влезли той, майка му, жената, с която живее на семейни
начала и продавачката, която била пълномощник на другия продавач. Нотариусът провел
разговор със страните по сделката, настоявайки пред майка му да я включи и нея в
нотариалния акт. Тя обаче била категорична, че не желае да участва в сделката. Взела си
личната карта и излязла от кантората. Цената на сделката от 7 000 лв. била платена
предварително и трябвало само да се платят таксите, за които поискал пари от майка си, тъй
като не му стигнали притежаваните от него. Пред нотариуса не бил поставян въпрос в
сделката да участва друг освен той и майка му, като идея сестра му да участва в сделката
изобщо не била обсъждана нито тогава, нито по-рано. Твърди, че заживели в новия си дом,
заедно с неговите деца и заедно с майка му, която помагала в отглеждането на децата и
всичко било прекрасно. След известно време майка му заговорила за сестра му – че били
закъсали за пари, не могли да си плащат квартирата, изгонили ги от нея и сестра му искала
да поживеят при тях няколко месеца, докато се устроят на нова квартира. Ответникът
твърди, че знаел, че това не е добра идея, но не могъл да се противопостави на желанието на
майка си. Нещата в дома бързо се променили след идването на сестра му. Ходел на работа, а
когато се прибирал виждал майка си да се държи все по-хладно с него и жена му. Сестра му
и промивала съзнанието и тя започнала да изказва съмнения, че е трябвало да си запази поне
правото на ползване върху имота, защото иначе изцяло зависела от неговата воля. Опитал се
да успокои майка си, но напразно. Вкъщи започнали само кавги и раздори. Майка му
открито започнала да го гони, заедно със семейството му от къщата, твърдейки, че е
допуснала грешка и искайки да ходят при нотариуса, за да включат в сделката и нея и сестра
му. Той отказал. Настоял сестра му и мъжът й, който посягал на децата на ответника, да си
тръгнат от къщата. Това заздравило коалицията на майка му и сестра му срещу него. Било
заведено дело за домашно насилие, по което с „услужливата“ подкрепа на сестра му бил
осъден и отстранен от жилището. Наложило се да напусне населеното място и заедно с
децата и жена си отишли в пазарджишко село, при нейните родители. Ответникът П.Н.
твърди, че исковата молба изобилства от неверни факти и твърдения. Не приема доводите на
ищцовата страна за сключен предварителен устен договор, поради особената разпоредба на
чл.19 ЗЗД. Счита предявените искове за неоснователни и моли да бъдат отхвърлени.
В съдебните заседания ищците З.Н. и Д.Г. се явяват лично и се представляват от
упълномощения адв. П.Н. от САК, чрез която поддържат исковата молба. В хода на устните
състезания адв.Н. моли съда да постанови решение, с което да уважи предявените искове,
ведно с произтичащите от това законни последици. Претендира сторените от доверителите й
разноски.
В предоставения от съда срок ищците чрез адв.Н. са депозирали писмени бележки.
6
Считат за установено по безспорен начин, че А. Н. и З.Н. са водили преговори с К.К. за
закупуване на процесния имот, както и че действително уговорената продажна цена за
имота е била предадена от тях двамата на К.. Установило се, че само смъртта на А. Н. е
причината да не бъде сключен окончателният договор за покупко-продажба на имота между
преговарящите, но съгласно чл.14, ал.2 ЗЗД договорът се смятал сключен, дори и ако някоя
от страните умре, след приемане на отправеното предложение между преговарящите.
Договорът за покупко-продажба на недвижимия имот следвало да бъде сключен между
преговарящите на страната на продавачите и респ. наследниците на А. Н. като преговарящ
на страната на купувачите. Сочи се, че със сделката, инкорпорирана в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот №3, том IV, рег. №****, дело №***/2019г. на
нотариус Е.П., легитимиращ само единия от наследниците на А. Н.- ответника П.Н., като
собственик на имота, другите наследници, а именно ищците, са ощетени с по 1/6 ид.ч. от
дела на наследодателя им, т.е. от правото на собственост върху имота от една страна, а от
друга страна ищцата З.Н. е ощетена и като едноличен притежател на ½ ид.ч. от правото на
собственост върху имота, доколкото с А. Н. са искали да придобият общо имота, както и тя
е участвала в изплащането на цената на имота със средства, придобити от продажбата на
собствен недвижим имот, придобит от нея преди сключване на гражданския брак. Сочи се,
че със сключения в този формат нотариален акт ищците са лишени от правото им на
собственост върху описания недвижим имот, с което тази сделка противоречи на закона, а
именно: чл.9, ал.1 ЗАНН. Крайният резултат от тази сделка, изразяващ се в лишаване от
право на собственост на ищците по делото върху процесния недвижим имот, се счита, че е
несъвместим с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. По
изложените съображения отново се иска от съда да уважи предявените искове като
основателни и доказани и да присъди на ищците направените от тях разноски.
В съдебните заседания по делото ответникът ПЛ. АТ. Н. се явява лично и се
представлява от упълномощения адв. Р.К. от АК-Пазарджик, който оспорва предявените
искове и в хода по същество на делото моли Съда с решението, което ще постанови, да
отхвърли предявените искове като неоснователни и недоказани. Съобразно решението и ако
исковете бъдат отхвърлени адв.К. моли съда да присъди на доверителя му направените
разноски, за което представя списък по чл.80 ГПК.
В предоставения от съда допълнителен срок ответникът П.Н. чрез адв.К. депозира
писмени бележки, в които се обсъждат събраните доказателства и фактите, които те
изясняват, като се сочи, че от тримата разпитани по инициатива на ищцовата страна
свидетели, никой не е присъствал на самото сключване на сделката пред нотариус П..
Присъствала обаче свидетелката Ваня П., която казва, че нотариусът подробно обяснил на
З.Н. възможността да бъде сключена сделката със сина й, но тя отказала и си взела личната
карта. Налице било разминаване на цената на сделката, посочена в нотариалния акт и тази,
която се твърди с исковата молба и следвало да се приеме, че меродавна е цената,
обективирана в нотариалния акт, тъй като противното би почивало само на твърдения на
свидетели, които не са присъствали при предаване на сумата. Установявало се от
7
доказателствата, че предварителен договор не е сключван. Заявена е неприложимост на
чл.14, ал.1 и ал.2 ЗЗД. Нещо повече, сочи се, че сделка с предмет покупко-продажба на
недвижим имот е нищожна, ако е сключена в различна от предписаната от закона форма, с
оглед разпоредбата на чл.26, ал.2 пр.3 ЗЗД, т.е. фазата до сключване на окончателната
сделка следвало да се определи като „преддоговорни отношения“ между страните. Сочи се,
че в случая отговорът на въпроса кой е платил цената по сделката е безспорен и това са
съпрузите Н.и, но волята, изразена от З.Н. пред нотариуса, била в сделката да бъде включен
само синът й. Сочи се, че за страната, която е дала парите по сделката, но не е участвала в
самата сделка като купувач, възниква правната възможност да претендира сумата, платена
по сделката. Действията на З.Н. се сочи, че биха могли да се разглеждат като изпълнение на
обещанието, което е дала на годежа на сина си и дарение с цената на закупения имот, но ако
тя има претенции към тази сума, то следвало да ги заяви в друго съдопроизводство. Сочи се,
че не било доказано твърдението, че с извършената сделка са били накърнени добрите нрави
по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД. След като З.Н. сама била изразила воля да не участва в
сделката, то необосновано било да се твърди, че с изповяданата сделка, са накърнени
добрите нрави. Сочи се, че предявените искове са неоснователни и следва да бъдат
отхвърлени.
Ответниците К. П. К. и П. ИЛ. К. не се явяват в съдебните заседания по разглеждане
на делото, въпреки изричните указания на съда да се явят, за да отговорят на поставените им
по реда на чл.176 ГПК въпроси. Същите не се и представляват от упълномощен техен
представител и не вземат становище по исковете, извън заявеното от тях с отговора на
исковата молба, който са депозирали.
Съдът, след като прецени доказателствата по делото и доводите на страните,
намира следното от фактическа страна:
Видно от Удостоверение, издадено от община Ч. въз основа на Акт за сключен
граждански брак №3/15.07.2019г., ищцата З. Й. Н. (с предишна фамилия П.) е сключила
граждански брак с А.В. Н. на същата дата- 15.07.2019г..
Видно от удостоверение за наследници изх. № *******/14.08.2019г., издадено от
община Ч., А.В. Н., ЕГН: ********** е починал на 19.07.2019г. (няколко дни след
сключване на брака) и е оставил за свои законни наследници съпругата си З. Й. Н., сина си-
ПЛ. АТ. Н. и дъщеря си- Д. АТ. Г..
Видно от представените 2 бр. нотариални актове /НА/- НА №124, том II, рег. № ****,
дело № ***/19.11.2001г. и НА № 112, том I, рег. №***, дело №*** от 28.12.1998г. – и двата
на нотариус Донка Апостолова, с рег. № 275 в НК, преди брака, съответно – през 1998г. и
2001г. всеки от съпрузите Н.и е придобил чрез покупко-продажба и в еднолична
собственост по един апартамент. Двата апартамента се намират в с.Ч. и са подробно описани
в нотариалните актове. Видно от приобщените 2 бр. договори за покупко-продажба на
недвижим имот от 23.04.2019г., с тях З.Н. и А. Н. са продали на община Ч. притежаваните
от всеки от тях недвижими имоти- апартаменти в с.Ч. на цени от 11 000 лв. (за собствения на
А. Н. апартамент) и 19 000 лв. (за собствения на З.Н. апартамент) или общо- 30 000 лв. за
8
двата.
Видно от представения Договор за кредит за текущо потребление от 07.04.2020г.,
сключен между „Банка ДСК“ ЕАД и ищцата З. Й. Н., с него Банката е отпуснала на Н.
кредит за текущо потребление в размер на 20 226.00 лв., с който са рефинансирани
задължения на кредитополучателя: по Договор за кредит от 05.04.2019г. в размер на 15 000
лв.; по Договор за кредит от 01.12.2019г. в размер на 1 172.11 лв.; по Договор за кредит от
22.05.2019г. в размер на 5 000 лв.
Видно от представените и приети 4 бр. епикризи от МБАЛ „***********“ ООД- гр.П.,
здравословното състояние на починалия съпруг на ищцата З.Н.- П.Н., е било влошено. На
12.06.2017г. А. Н. е постъпил в лечебното заведение и на 15.06.2017г. му е извършена
операция- оперативна интервенция при диабетно стъпало заради периферни съдови
усложнения в следствие на диабет. На 17.07.2017г. отново е постъпил в лечебното заведение
и на 19.07.2017г. му е ампутирано лявото ходило. На 02.07.2018г. А. Н. отново е постъпил в
болницата с диагноза „Емболия и тромбоза на илиачна артерия“ и на 04.07.2018г. му е
извършено „оперативно лечение на абдоминална аорта, долна празна вена и клоновете им“.
На 30.07.2018г. А. Н. за пореден път е приет в болницата и на 06.08.2018г. е ампутиран
левият му долен крайник на ниво бедро. Смъртта му е настъпила близо година по-късно- на
19.07.2019г.
От община Ч. са изискани и представени документи, част от административна
преписка за извършване на адресна регистрация на лицата З. Й. Н. и Д. АТ. Г.. В преписката
фигурират 2 бр. заявления от 24.07.2019г., изхождащи от двете ищци- З. и Д., с които са
заявили за свой постоянен адрес с.Ч., ул. „Г.Д.“ №1. На 25.07.2019г. двете са попълнили и
адресни карти за настоящ адрес- отново същият - с.Ч., ул. „Г.Д.“ №1. По преписката
фигурира и декларация на основание чл.92 от Закона за гражданската регистрация от
25.07.2019г., с която К. П. К. се съгласява З. Й. Н., Д. АТ. Г. и 5 деца да живеят в собствения
й имот в с.Ч., община Ч., обл. С., ул. „Г.Д.“ №1. Към преписката е приложен и нотариален
акт от 1983г., с който И.Т. К. е придобил процесния имот, находящ се в с.Ч., а видно от
удостоверението за наследници на И.Т. К., той е починал на 14.12.2002г. и е оставил за свои
наследници ответниците К. П. К. и П. ИЛ. К..
Представено е от Главна Дирекция „Гранична полиция“ Удостоверение рег.
№********* от 23.06.2021г., от което е видно, че за периода от 01.01.2019г. до 06.12.2019г.
П.А. Ангелов е преминавал през ГКПП на Република България, както следва: излязъл от РБ
през ГКПП Аерогара София на 12.06.2019г.; влязъл в РБ през ГКПП Аерогара София на
26.08.2019г.; излязъл от РБ през ГКПП Аерогара София на 28.08.2019г.; влязъл в РБ през
ГКПП Аерогара София на 18.10.2019г.
Видно от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №3, том IV, рег. №
****, дело № *** от 2019г. на нотариус Е.П., с рег. № 108 в НК, на 06.12.2019г. К. П. К. и П.
ИЛ. К. чрез майка си като пълномощник (ответници по делото), продали на ПЛ. АТ. Н.
(също ответник по делото) Урегулиран Поземлен имот, находящ се в с.Ч., на бул. „Г.Д.“ №1,
9
община Ч., С. област, с площ 897 кв.м., който съгласно действащия тогава регулационен
план на селото представлявал парцел VIII-88, в кв.22, при съседи по актуална скица: от
изток – улица, от запад- УПИ XV-87, от север- УПИ VII-88, от юг – УПИ IX-89, заедно с
построените в имота сгради: едноетажна масивна Жилищна сграда, със застроена площ от
74.00 кв.м., едноетажна масивна Жилищна сграда, със застроена площ от 29.00 кв.м.,
масивен Гараж със застроена площ от 28.00 кв.м., едноетажна Селскостопанска сграда, със
застроена площ от 27.00 кв.м. и Навес със застроена площ от 27.00 кв.м. В нотариалния акт е
записано, че гореописаният недвижим имот се продава за сумата от 7 000 лв., която
продавачът К.К. е заявила, че е получила напълно от купувача преди подписване на
нотариалния акт. Участниците в сделката са декларирали, че сумата от 7 000 лв. е
действително уговореното плащане по сделката. Така записаната в нотариалния акт цена на
имота е близка до данъчната оценка на имота, която видно от удостоверение за данъчна
оценка изх. №**********/04.09.2020г., издадено от община Ч., е 6904.70 лв. за целия имот.
Разпитана е като свидетел по инициатива на ответника П.Н. нотариус Е.П., изповядала
процесната сделка, която ищците атакуват и чието прогласяване за нищожна искат.
Нотариусът, заявява, че не си спомня страните по делото, които вижда в залата, имената им
не й говорят нищо, не си спомня и случая, тъй като в края на годината – ноември и
декември, работата е изключително натоварена и има много сделки, а и от тогава са
изминали близо 2 години.
Разпитана е като свидетел по искане на ответника П.Н. жената, с която съжителства
на съпружески начала- В.В.П.. Същата твърди, че се върнали от Кипър през октомври
2019г., а сделката, за която бива питана, е станала на 06.12.2019г. Казва, че след
прибирането си живели там, заедно със свекърва си, били в добри отношения и една сутрин
се разбрали тя- свидетелката, свекърва й и мъжът й П. да отидат при нотариус къщата да се
прехвърли. Отишли в гр.Пирдоп, влезли при нотариуса, свекърва й пожелала имотът да се
запише и на нея, но нотариусът казала, че не може на две имена, трябва да е на едно име и
тогава свекърва й казала да го запишат на П.. Заявява, че тогава К.К. се е обърнала към
ищцата З.Н. с думите: „З., помисли си, че после да не се влачим по съдилища“, но отговорът
бил „Не“, след което З.Н. си взела личната карта и излязла навън. В този ден според
свидетелката П. ищцата Д.Г. не е присъствала на сделката. Синът на К.К. също не
присъствал, но бил направил пълномощно на майка си. Свидетелката П. не знае кога точно
свекър й А. Н. и свекърва й З.Н. са се нанесли в къщата, но казва, че е било преди двамата с
П. да се приберат от Кипър. Заявява, че П. не е плащал пари за имота. Обяснява, че свекър й
и свекърва й имали два апартамента и когато тя и П. правили сватба, им казали, че им
подаряват единия апартамент, дори им дали ключовете, но не им го прехвърлили. Живели
там 15 години и в един момент разбрали, че А. и З. продават този апартамент и че трябва да
се изнесат от там до седмица, поради което трябвало да отидат в дома на родителите на
свидетелката, а след това заминали за Кипър. Свидетелката заявява, че не е сигурна, но
вероятно парите от продажбата на този апартамент, в който с П. са правили голям ремонт и
10
който е бил обещан да им бъде подарен, са платени на К.К..
Разпитани са трима допуснати на ищците свидетели относно водените преговори за
продажбата и покупката на процесния имот, кой е водил преговорите, кой е платил цената,
кой е получил владението над имота, волята на преговарящите относно придобиване на
собствеността върху имот.
Свидетелят Д.Г.В. познава страните като отдавнашни жители на с.Ч.. Знае, че към
момента З. и Д. живеят в къщата на К.и в с.Ч., а П. не знае къде е, но не е в тази къща. Казва,
че доколкото знае къщата е придобита чрез покупко-продажба, като З. и А. си продали
апартаментите си на община Ч. и закупили от К.К. къщата, като не знае официална сделка
имало ли е и кога. Това станало според свидетеля Въжаров преди 2 години, докато А. бил
още жив, но бил в инвалидна количка. Свидетелят казва, че има камионче и участвал в
прекарването на багажа на Н.и от апартаментите до къщата през 2019г. По това време П. го
нямало. Знае от А., който му казал, докато бил още жив, че са купили къщата за 35 000 лв.
Чул, че са теглили и заем, за да си направят ремонт. Знае, че известно време всички живели
в къщата, каквато била идеята на А.. А. му споделил, че понеже постройките са две, идеята
му е всички от семейството да живеят там. Нито З., нито А. били казвали, че имотът е
предназначен само за сина им.
Свидетелят К.В.Б. познава З., П. и Д. заради това, че са Ч.ени /от с.Ч. са/, а З. и Д.
работят и в община Ч., където работи и свидетелят Б.. Запознат е със закупуването от тяхна
страна на жилищен имот. Доколкото знае преговори се водели от името на З. и мъжа й А.,
който починал. Двамата продали два апартамента на община Ч. за около 30 000 лв. и
подписали договор със собственичката на къщата- К.К.. Не им достигнали обаче пари и
изтеглили 5000 лв. да доплатят закупуването на имота. Договора обаче не е виждал и не знае
дали е бил устен или писмен. Доколкото знае А. и З. водели преговорите, те заплатили
имота и започнали да живеят там преди да е издаден нотариален акт за собственост. Това го
знае, тъй като му било споделено от З. и А., а и ходил лично в къщата, тъй като се занимава
с ВиК и го извикали заради проблем в имота от неговата сфера на работа. Свидетелят
конкретизира годината, когато е ходил в къщата- 2019г. Казва, че А. бил още жив тогава.
Знае, че в имота са живели също дъщеря им и синът им, който след това изчезнал някъде.
Впоследствие разбрал, че П. е говорил нещо с продавачката и договорът за имота бил
издаден на негово име. От самия А. Н. обаче бил чул, че закупува тази къща, за да има
наследниците къде да живеят и фактически къщата е за всички- за З. и А. и за двете им деца.
Към момента на закупуване на имота и когато му споделил намеренията си А. бил с
ампутиран крак и сърдечни заболявания. Ремонтите в имота според свидетеля са
извършвани от З. и дъщеря й, които се разплащали с майсторите, като по това време П. го
нямало.
Разпитан е като свидетел и Д.В. Н.- брат на починалия А. Н.. Свидетелят твърди, че
ищците – З. и дъщеря й Д. живеят в къщата, която са закупили в с.Ч., а П.- синът на З. в
момента го няма в с.Ч.. За този имот знае, че брат му и неговата съпруга са го закупили, като
са продали на общината двата си апартамента – предишните им жилища, след това с парите,
11
които взели от апартаментите, закупили къщата и теглили заем, за да я доплатят и да й
направят ремонт. Казва, че къщата брат му и З. купили през май месец 2019г. Тогава
свидетелят казва, че живеел в с.Трудовец, община Ботевград и брат му се обадил по
телефона, казвайки му, че са купили къща и трябва да се прекарва багаж. Тогава свидетелят,
заедно с още 2-3 момчета отишли в с.Ч., за да помогнат да се прекара багажът. Прекарването
станало с камиончето на Д.В.. Багажа прекарали на 2-3 курса от апартаментите в с.Ч., ж.к.
„М.“ до къщата. Това бил първият път, когато свидетелят Н. ходил в имота. Втори път ходил
да види брат си, когато му се обадила З., че брат му е получил някакъв пристъп и му е много
тежко състоянието. Казва, че в имота има 2 жилищни постройка. Когато отишъл в едната
стая в едната сграда живеели брат му и З., а останалите стаи били заключени, тъй като още
не били ремонтирани. В другата постройка не бил влизал и не знае дали се води вила или
лятна кухня. Свидетелят Н. твърди, че брат му починал около 2 месеца след като се нанесли
да живеят в къщата. С брат си бил в добри отношения и си споделяли. Свидетелят твърди,
че след като ампутирали крака на брат му, той бил в депресия, че не може да излиза навън и
затова искал да има къща и затова купили къщата на Илия К.. При пренасянето на багажа,
брат му споделил, че са продали двата си апартамента на общината за 30 000 лв., а купили
къщата за 35 000 лв., като му казал, че е изтеглил още 15 000 лв. от някаква банка.
Впоследствие свидетелят разбрал, че и З. е изтеглила 5 000 лв., с които доплатили къщата, а
с останалите правили ремонти. Когато последният път се видял с брат си, той му споделил,
че е сключил брак със своята половинка, при което свидетелят се учудил на решението му
на „стари“ години да сключва брак, но брат му обяснил, че вижда, че си отива от Света и
къщата я е купил за децата и жена си и не иска само децата да имат права над нея в един
момент, а З., която се е грижила за него толкова време, да остане на улицата. Искал да остави
къщата на всички, за да имат по равно права и после да не се карат помежду си. Няколко
дни след това починал. Свидетелят видял П. на четиридесетия ден от смъртта на А., като
преди това свидетелят не го бил виждал 3-4 години. Свидетелят има спомен за годеж,
тържество между П. и жената, от която има деца, но казва, че тогава и дума не ставала за
дарения на имоти от А. и З. към П.. Свидетелят знае, че П. е живял в къщата след смъртта на
своя баща и оставял децата си там, за да ги гледа З.. Свидетелят счита, че брат му и З. са си
собственици на имота, защото те са го закупили и никой не може да го убеди в друго.
Ответникът П.Н. е отговорил на поставени му от насрещната страна въпроси по реда
на чл.176 ГПК. Заявява, че предварителен договор, свързан с продажбата на процесния
имот, не е сключвал с К.и, тъй като не е бил в държавата. Казва, че майка му е дала сумата за
имота на К.и, но тя е дошла от продажбата на апартамент, който било обещано на сватбата
му да му бъде дарен, но не бил прехвърлен документално, а впоследствие бил продаден без
негово знание. Казва, че той с жена си заминал за Кипър на 17 юни 2019г., след това била
направена сделка за къщата. Тогава майка му започнала да го търси и да го моли да се
прибере, с уверението, че всичко ще е за него. На 19 юли вечерта майка му се обадила и му
съобщила, че баща му внезапно е починал. Искал да си дойде, но нямал толкова скорошен
полет и затова се прибрал за помена на 40 дни. Не знае кога и къде са предадени парите за
имота, но било преди самата сделка. След сключване на договора за покупко-продажба
12
майка му дала ключ от имота и му казала, че е новият собственик. На самата сделка
нотариусът също питала К.К. дали е получила сумата за имота и тя потвърдила, че я е
получила до стотинка.
Другите двама ответници- К.К. и П.К. са били призовани надлежно за съдебните
заседания, като на два пъти съдът им е вменил задължение да се явят лично и да отговорят
на поставените им по реда на чл.176 ГПК въпроси, но същите не са се явили. Въпросите са
били насочени към това дали са сключвали предварителен договор за продажбата на
процесния имот; кога, къде и от кой са получили продажната цена; на кой са предали
владението на имота; кога и с кой са уговаряли продажната цена; при предаване на
владението получена ли е била продажната цена. Двамата ответници са били предупредени
изрично, че в случай, че не се явят и не отговорят на поставените им въпроси, съдът може да
приеме за доказани обстоятелствата, за изясняване на които не са се явили.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира за установено от
правна страна следното:
С исковата молба са предявени евентуално съединени искове с правно основание
чл.26, ал.1, предл.3 и предл.1 ЗЗД за прогласяване нищожност на процесния договор за
покупко-продажба на имот, инкорпориран в Нотариален акт №3, том IV, рег. №****, дело
№***/2019г. на нотариус Е.П. поради противоречие с добрите нрави и евентуално - със
закона. Предявен е кумулативно и иск по чл.124 ГПК – за установяване, че не само
ответникът П.Н., а той, заедно с ищците, са действителните купувачи по сделката.
По исковете с правна квалификция чл.26, ал.1, предл.3 и предл.1 ЗЗД:
В доказателствена тежест на ищците по иска с правна квалификация чл.26, ал.1,
предл.3 ЗЗД е да установят кои са накърнените от сделката добри нрави и по какъв начин
сделката ги накърнява, а по евентуално съединения иск с правна квалификация чл.26, ал.1,
предл.1 ЗЗД – да установят на коя законова разпоредба противоречи сключването на
сделката или съответно- я заобикаля по недопустим начин.
Ищците са заявили, че завеждат иска за нищожност на сделката, обективирана в
Нотариален акт №3, том IV, рег. №****, дело №***/2019г. на нотариус Е.П. само до размера
от 5/6 ид.ч. от собствеността, за колкото са поискали с другия иск да бъдат признати за
собственици. Основанието, което се навежда е „противоречие с добрите нрави“, евентуално
– „противоречие със закона“.
Действителността на правната сделка е предмет на делото и съдът следва да извърши
законосъобразна проверка дали е налице някое от въведените основания за нищожност на
сделката.
Горепосочената разпоредителна сделка с имот е обективирана в изискуемата от закона
форма за действителност, което не е спорно между страните, но е спорно дали същата
нарушава морални принципи и води до несправедливост, несъвместима с общоприетите
норми.
13
"Добрите нрави“ като основание за нищожност и граница на свободата на договаряне
представляват неписани правила за поведение, установени от обществото, кореспондиращи
с минималния необходим морал и променящи се във времето. „Добрите нрави“ не са
конкретизирани, а съществуват като общи принципи, на чието нарушаване законодателят е
придал правно значение, приравнявайки го по последица с нарушение на закона. Затова
вложеният в това понятие смисъл следва да се тълкува, че в посочената категория попадат
само онези наложили се правила и норми, които бранят правила, принципи, права и
ценности, които са общи за всички правни субекти и чието зачитане е в интерес на
обществените отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни
– такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността и морала в гражданските
и търговските взаимоотношения, намерили израз в отделни правни норми, а целта е
предотвратяване на несправедливо облагодетелстване.
В конкретния случай, от доказателствата по делото, по несъмнен на съда начин, се
установи, че между К.К. и П.К. от една страна и З.Н. и А. Н. (преди смъртта му) от друга
страна са били налице преддоговорни отношения за покупко-продажбата на процесния
имот- Урегулиран Поземлен имот, находящ се в с.Ч., на бул. „Г.Д.“ №1, с площ 897 кв.м.,
заедно с находящите се в него сгради. Тези преддоговорни отношения страните не са
оформили като предварителен договор в писмена форма, макар че от доказателствата е
видно, че съществените елементи на сделката са били уговорени между тях, доколкото при
този вид договори съществените елементи са имотът и цената. Имотът, за който са се водили
преговорите, е именно имотът, в който през май 2019г. А. и З. Н.и са се нанесли да живеят,
съвпадащ с имота, предмет на Нотариален акт №3, том IV, рег. №****, дело №***/2019г.
Предавайки владението над имота продавачите своеобразно са признали и че са получили
продажната цена за имота. Всички налични доказателства са в насока на това, че именно З. и
А. са заплатили продажната цена и то доста време преди изповядване на сделката от
06.12.2019г. и по-конкретно през май 2019г. Спорно е какъв е размерът на сумата, заплатена
от тях- 35 000 лв., както се твърди в исковата молба или 7 000 лв., колкото е записано в
нотариалния акт, с който собствеността върху имота е прехвърлена на ответника П.Н.. От
съвкупния анализ на писмените и гласни доказателства, съдът извежда извод, че реалната
цена, заплатена за закупуването на имота, е 35 000 лв. и това е сумата, предадена на К.и от З.
и А.. На първо място, налице са еднопосочни свидетелски показания на лица, с които А. Н. е
споделил, че са заплатили именно тази сума, посочвайки как семейството си я е набавило-
чрез продажба на притежавани 2 бр. апартаменти в с.Ч. и банков кредит. Това се
потвърждава от документите по делото, от които в действителност се установява, че на
23.04.2020г. З. П. (към онзи момент все още не е била в брак) е продала свой недвижим
имот- апартамент в с.Ч. на община Ч. и на същата дата А. Н. се е разпоредил в полза на
община Ч. с притежаван от него друг апартамент в с.Ч.. Видно пък от приобщения договор
за кредит от 07.04.2020г., с него З.Н. е рефинансирала задължения по предходни Договори
за кредит от 05.04.2019г. и 22.05.2019г. Периодите, в които ищцата З.Н. и починалият нейн
съпруг са се разпоредили със свое имущество и са изтеглили суми под формата на кредит,
съвпадат с момента, когато са се нанесли да живеят в процесния имот и когато по всяка
14
вероятност са заплатили неговата продажна цена. Това е косвено доказателство, че сумите
от продажбите и кредитите са ползвани именно за заплащане на тази продажна цена. Не се
установява и мотив А. Ангелов да излъже свои най-близки роднини, какъвто е брат му, за
цената на имота. Освен това, цена от 7 000 лв. е несъразмерно ниска за покупко-продажба на
имот в атрактивен район, близо до гр.София, какъвто е с.Ч., с построени в имота пет на брой
сгради, като посочването на тази цена в нотариалния акт, съвпадаща с данъчната оценка на
имота, може да се обясни единствено с желанието за заплащане на по-ниски нотариални
такси и местен данък за придобиване на имота. От всички косвени доказателства в
съвкупност, включително неявяването на продавачите К.и в съдебно заседание, за да
отговорят на поставените им въпроси, може да се заключи, че А. и З. са заплатили на К.К.
продажната цена от 35 000 лв. за имота, който са имали намерение да закупят. По несъмнен
за съда начин от доказателствата се установява и намерението на лицата, заплатили сумата,
да придобият имота за себе си. Самият А. Н. е заявил пред свидетели, че заради
здравословното си състояние желае да живее в къща, където ще може да излиза на двора.
Заявил е и намерението си, след смъртта му имотът да остане за всички негови наследници,
желаейки те да живеят в мир и разбирателство. Именно това е причината и за сключването
на брак между него и ищцата З.Н. броени дни преди смъртта му- тя да бъде негов наследник.
Не се потвърждава, нито с преки, нито с косвени доказателства, твърдението на ответника
П.Н., че волята на родителите му е била да закупят имота за него. Напротив- явната воля на
родителите му е била да закупят имота за себе си, а при евентуална смърт на боледуващия А.
Н.- децата му и съпругата му да го придобият по наследство. Смъртта на А. Н. обаче е
предшествала обективирането на сделката за покупко-продажба на имота в нотариална
форма, която форма е за действителност. Не са събрани доказателства за причината сделката
да не бъде сключена в изискуемата форма още докато А. Н. е бил жив, предвид че
последиците на същата са били предварително постигнати със заплащане на цената и
предаване на владението над имота. Доказателствата са категорични обаче, че П.Н. е лицето,
което единствено фигурира като купувач по сделката, въпреки че не е заплатил каквато и да
е част от покупната цена и въпреки, че не е била такава волята нито на майка му- З.Н., която
дори свидетелката П. потвърждава, че е искала да участва в сделката, но е била разубедена,
още по-малко на баща му- А. Н., който е държал имотът, след смъртта му, да стане
собственост на съпругата му и двете му деца. С придобиването на имота еднолично от П.Н.
се достига до ощетяване, както се твърди и в исковата молба, на останалите две лица- З.Н. и
Д.Г., които при добросъвестност от страна на участниците в нотариалната сделка, е следвало
да бъдат включени като купувачи, наред с П.Н., предвид предхождащите нотариалната
сделка отношения и факти.
С оглед на горното, съдът приема, че е налице нищожност на сделката, обективирана в
Нотариален акт №3, том IV, рег. №****, дело №***/2019г. на нотариус Е.П., поради
противоречие с „добрите нрави“, налагащи добросъвестност в отношенията и недопускане
на несправедливо облагодетелстване на лицата, участващи в сделките, за сметка на други
лица. В случая ищцата З.Н. и нейният съпруг А. Н. са се лишили от цялото си налично
15
недвижимо имущество, за да го трансформират в парична равностойност, с която да
обезпечат цената на имота по процесната сделка, но друго лице- техният син П.Н. - се
възползва от настъпилата смърт на своя баща и неопитността в подобни сделки и ниска
правна култура на своята майка и без да има какъвто и да е принос в набавяне на средствата,
с които ще бъде заплатена насрещната престация по сделката, се оказва едноличен
собственик на имот, чието предназначение според заплатилите цената му лица, е било
съвсем друго- на семеен имот, в който всички от семейството да имат права и да могат да
живеят.
Съдът споделя изводите на цитираното от адв.П.Н.- процесуален представител на
ищците - Решение №1291 от 03.02.2009г. по гр.д. № 5477/2007 на ВКС, според което
„Тогава, когато сделката и съпътствуващите я други обстоятелства, преценени комплексно,
са довели до неоправдано разместване на имуществени права, при което едно лице очевидно
търпи значителна загуба, която то не е желало и очаквало, има основание да се счита, че
сделката е проява на недобросъвестност и накърнява добрите нрави“. Именно такъв е
настоящият случай, при който формално погледнато сделката, обективирана в Нотариален
акт №3, том IV, рег. №****, дело №***/2019г. на нотариус Е.П., има изискуемите форма и
съдържание, но съобразявайки последиците и крайния резултат от сделката, същите са
несъвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност.
Предвид изложеното, искът по чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД е основателен и следва да се
уважи, като се прогласи нищожността на договора за покупко-продажба, инкорпориран в
Нотариален акт №3, том IV, рег. №****, дело №***/2019г. на нотариус Е.П., до размера от
5/6 ид.ч., доколкото за останалата 1/6 ид.ч. иск няма, а и предвид качеството на П.Н. на
наследник на А. Н., за тази част искът би бил неоснователен.
По исковете с правна квалификция чл.124 ГПК:
В доказателствена тежест на ищците по исковете с правна квалификация чл.124, ал.1
ГПК е да установят правното основание за възникване на правото им на собственост над
общо 5/6 ид.ч. от процесния недвижим имот. По исковете ответниците не носят
доказателствена тежест, но могат да провеждат насрещно доказване.
Съдът не намира правно основание, на което може да уважи така предявените
субективно съединени искове за собственост, доколкото се касае за собственост върху
недвижим имот и макар в действителност в Закона за задълженията и договорите (чл.14,
ал.1) да фигурира общото правило, че договорът се смята сключен в момента, в който
приемането достигне до предложителя, това правило не може да се приложи при договорите
с предмет право на собственост или ограничени вещни права върху недвижими имоти.
Правилото на чл.18 ЗЗД относно нотариалната форма на сделките, които имат за предмет
право на собственост или ограничени вещни права върху недвижими имоти и свързаните с
нея правила за нотариални удостоверявания са императивни и целят осигуряване на
сигурността на гражданския оборот и стабилността на обществените отношения. Именно
поради това в своите решения относно сделки с предмет права върху недвижими имоти,
ВКС изключва дори т.нар. принцип за „аморфност на формата“, който е въведен за
16
търговските сделки с чл.293, ал.3 ТЗ. Спазването на установената от закона форма е
регламентирано в разпоредбата на чл.26, ал.2 ЗЗД, като едно от условията за действителност
на сделките. Съгласно посочената разпоредба, нищожни са договорите, при които липсва
предписана от закона форма. Въведеното от законодателя изискване за форма за
действителност на правните сделки има за цел да осигури и гарантира сигурността на
гражданския и търговския оборот, както и да подпомогне правните субекти при
реализирането и защитата на правата им. Сигурността на гражданския и търговския оборот
и стабилността на обществените отношения се отнасят, както по отношение на
приобретателя, така и при бъдещо прехвърляне на собствеността върху имота – за
удостоверяване на правото на собственост и създаване на сигурност у бъдещия
приобретател, че сделката, легитимираща прехвърлителя, е действителна. В този смисъл, не
може да се приеме, че договор за покупко-продажба на недвижим имот, който не е сключен
в нотариална форма, т.е. без нотариален акт, а в писмена или както в случая- в устна форма,
би имал транслативен ефект.
Следователно, в случая липсва правно основание за възникване правото на
собственост на ищците над процесния имот, като такова не може да е предварителното
(преди нотариалното сключване на сделката) предаване на продажната цена и встъпване във
владение върху имота, каквито се наблюдават в случая. Макар изход на спора, при който
ищците биват признати за собственици на 5/6 ид.ч. от процесния имот, както са поискали, да
звучи справедлив, същият не би бил съобразен със закона и неговите императивни правила.
Поради горното, за ищците З.Н. и Д.Г. остава възможността да изискват от
прехвърлителите на имота- ответниците К.и, от чийто патримониум се счита, че не е излизал
процесният имот с признаване на сделката, обективирана в Нотариален акт №3, том IV, рег.
№****, дело №***/2019г. на нотариус Е.П., за нищожна до размера от 5/6 ид.ч., да проявят
добросъвестност и да им прехвърлят - този път в изискуемата от закона форма за
действителност, собствеността над 5/6 ид.ч. от имота, а в случай, че такава добросъвестност
не бъде проявена- да претендират връщане на 5/6 от заплатената действителна продажна
цена, както и стойността на подобренията в имота, които има данни, че са правени.
По разноските:
На основание чл.78, ал.1 и ал.3 ГПК, доколкото единият от кумулативно предявените
искове е уважен, а другият- отхвърлен и доколкото ищците чрез адв.Н. и ответникът П.Н.
чрез адв.К. претендират присъждане на разноски в размер, посочен в списъка за разноски по
чл.80 ГПК, на всеки от тях следва да бъде присъдена половината от сторените разноски, а
именно: 537.00 лв. за ищците, разпределени по равно между тримата ответници и 450.00 лв.
за ответника П.Н., разпределени по равно между ищците. Ответниците К.и не доказват да са
сторили разноски по делото, макар с отговора на искова молба да претендират такива.
Воден от горното, Съдът
РЕШИ:
17
ПРОГЛАСЯВА, на основание чл.26, ал.1, предл.3 от Закона за задълженията и
договорите, НИЩОЖНОСТТА на договор за покупко-продажба на недвижими имоти,
извършен с Нотариален акт №3, том IV, рег. №****, дело №***/06.12.2019г. на нотариус
Е.П. с район на действие РС-Пирдоп, вписана под №108 в регистъра на НК, с който К. П.
К., ЕГН: ********** и П. ИЛ. К., ЕГН: ********** чрез майка си като пълномощник, са
продали на ПЛ. АТ. Н., ЕГН: ********** Урегулиран Поземлен имот, находящ се в с.Ч., на
бул. „Г.Д.“ №1, община Ч., С. област, с площ 897 кв.м., който съгласно действащия тогава
регулационен план на селото представлявал парцел VIII-88, в кв.22, при съседи по актуална
скица: от изток – улица, от запад- УПИ XV-87, от север- УПИ VII-88, от юг – УПИ IX-89,
заедно с построените в имота сгради: едноетажна масивна Жилищна сграда, със застроена
площ от 74.00 кв.м., едноетажна масивна Жилищна сграда, със застроена площ от 29.00
кв.м., масивен Гараж със застроена площ от 28.00 кв.м., едноетажна Селскостопанска сграда,
със застроена площ от 27.00 кв.м. и Навес със застроена площ от 27.00 кв.м., до размера от
5/6 ид.ч. от правото на собственост, като противоречащ на добрите нрави.
ОТХВЪРЛЯ предявения от З. Й. Н., ЕГН: ********** и Д. АТ. Г., ЕГН: **********
иск с правно основание чл.124 ГПК за признаване за установено в отношенията с
ответниците К. П. К., ЕГН: **********, П. ИЛ. К., ЕГН: ********** и ПЛ. АТ. Н., ЕГН:
**********, че ищците са собственици на общо 5/6 ид.ч. от Урегулиран Поземлен имот,
находящ се в с.Ч., на бул. „Г.Д.“ №1, община Ч., С. област, с площ 897 кв.м., който съгласно
действащия тогава регулационен план на селото представлявал парцел VIII-88, в кв.22, при
съседи по актуална скица: от изток – улица, от запад- УПИ XV-87, от север- УПИ VII-88, от
юг – УПИ IX-89, заедно с построените в имота сгради: едноетажна масивна Жилищна
сграда, със застроена площ от 74.00 кв.м., едноетажна масивна Жилищна сграда, със
застроена площ от 29.00 кв.м., масивен Гараж със застроена площ от 28.00 кв.м., едноетажна
Селскостопанска сграда, със застроена площ от 27.00 кв.м. и Навес със застроена площ от
27.00 кв.м., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 ГПК, К. П. К., ЕГН: **********, П. ИЛ. К., ЕГН:
********** и ПЛ. АТ. Н., ЕГН: ********** ДА ЗАПЛАТЯТ на З. Й. Н., ЕГН: ********** и
Д. АТ. Г., ЕГН: ********** разноски в размер на по 179.00 лв. /сто седемдесет и девет
лева/ всеки или общо 537.00 лв, представляващи ½ от направените от ищците деловодни
разноски по настоящото дело, включващи държавна такса и заплатен адвокатски хонорар.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3 ГПК, З. Й. Н., ЕГН: ********** и Д. АТ. Г., ЕГН:
********** ДА ЗАПЛАТЯТ на ПЛ. АТ. Н., ЕГН: ********** разноски в размер на по
225.00 лв. /двеста двадесет и пет лева/ всеки или общо 450.00 лв, представляващи ½ от
направените от ответника Н. разноски за заплатен адвокатски хонорар.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба в 2-седмичен срок от
съобщаването му на страните пред Софийски окръжен съд.
18
Съдия при Районен съд – Пирдоп: _______________________
19