Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 16.02.2019 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГК, І г.о., 5 състав, в публично заседание на единадесети
април през две хиляди и осемнадесета година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСИСЛАВА ЯНЕВА
при
секретаря К.Георгиева, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 9411 по описа за 2015
год., за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени
са от „Е.– МГ”ООД против Т.Д.К. и С.К.К.
кумулативно обективно съединени искове с правно основание чл.82 от ЗЗД и чл.92,
ал.1 от ЗЗД. Ищецът
твърди, че на 05.03.2014г. сключил с ответниците предварителен договор за
учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване
на жилища и други обекти. Ищецът изпълнил задълженията си по предварителния
договор, но ответниците отказали да изпълнят своето задължение по т.10 от
договора да сключат окончателен договор в предвидената от закона форма. Ищецът
в изпълнение на договора направил разходи за предпроектни проучвания и
изготвяне на идеен инвестиционен проект на обща стойност от 80 455.50лв.
Съгласно чл.30 от предварителния договор ответниците дължали заплащане на тези
разходи в двоен размер, а съгласно чл.29 от предварителния договор дължали
неустойка за неизпълнение в размер на 2000 евро, представляващи част от общо
дължими 20 000 евро. Поради изложените доводи, ищецът моли съда да осъди
ответниците да му заплатят сумата от 160 911лв./ разходи във връзка с
изпълнение на договора, дължими в двоен размер, след тяхното документално
доказване, съгласно чл.30 от предварителния договор/, и сумата от 2 000
евро, представляваща част от общо дължими 20 000 евро /неустойка, дължима
по чл.29 от предварителния договор/, ведно със законната лихва върху всяка от
главниците, считано от 17.07.2015г. до окончателното изплащане.
Ответниците
оспорват исковете, като правят следните възражения: предварителният договор от
05.03.2014г. бил нищожен, поради липса на съгласие, тъй като не бил подписан от
ответника С.К.К.; на второ място поддържат становището, че неподписването на
договора от С.К. обуславяло висяща недействителност на предварителния договор,
която се трансформирала в нищожност, тъй като след узнаването за сключения
предварителен договор, ответникът К. отказал да го потвърди; в случай, че съдът
приеме, че договорът е действителен, поддържат становището, че с нотариална
покана развалили договора, тъй като било невъзможно да се сключи окончателен
договор без съгласието на собственика С.К.; твърдят, че била налице обективна
невъзможност Т.Д.К. сама да сключи окончателен договор, тъй като липсвало
съгласие от страна на нейния съпруг – С.К.К.; Т.К. не била получила идейни или
технически проекти по предварителния договор, нито документи по съгласувания,
геоложки проучвания, предпроектини проучвания, поради което не дължала връщане
на полученото по чл.34 от ЗЗД, нито се била обогатила за сметка на ищеца; търговецът
бил неизправна страна по предварителния договор, тъй като не изпълнил своите
задължения по чл.20 от предварителния договор да извърши в срок предпроектни
проучвания и да изготви идеен инвестиционен проект; ищецът не осигурил одобрен
архитектурен проект, поради което ответниците не могли в съответствие с чл.4 от
предварителния договор да изберат обектите, по отношение на които да запазят
право на строеж; ищецът в нарушение на чл.4 и чл.9 от предварителния договор
сам, без съгласието на ответниците, определил обектите, които те ще придобият, и ги описал в проекта
на нотариален акт за учредяване право на строеж; липсвали доказателства ищецът
да е отправил покана до ответниците за избор на обекти; страните не били
договаряли поканата за избор на обекти да бъде изпращана на електронен адрес,
нито ответниците били упълномощили сина си К.К. да избира вместо тях обекти,
върху които да запазят правото си на строеж; процедурата по изпращане на покана
до ответниците по чл. 4 и чл. 9 от предварителния договор изисквала – отправяне
на писмена покана на адреса на ответниците, посочен в договора, изпращане на
писмени заявки от ответниците, съставяне и подписване на протокол за избор на
обекти от всеки от ответниците, които следвало да бъдат описани в анекс, подписан
от страните по договора; при подписване на предварителния договор ищецът
подменил стр.2 от приетия от страните проект на предварителен договор и заличил
т.3.2 от предварителния договор, съгласно който учредителите следвало да
получат част от гаражите в приземния етаж; поведението на ищеца, който подменил
стр.2 от предварителния договор, било недобросъвестно, поради което се явявал
неизправна страна по договора; претенциите на ищеца за заплащане на неустойка
по чл.29 и по чл.30 от предварителния
договор били претенции за заплащане на обезщетение за вреди на едно и също
основание; претендираните неустойки били прекомерни в сравнение с претърпените вреди,
поради което размерът им следвало да бъде редуциран до законната лихва на
паричните разходи, направени от ищеца. Молят съда да отхвърли предявените
искове.
Съдът, като прецени събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната взаимна връзка, прие от фактическа и
правна страна следното:
По правната квалификация
С ИМ ищецът претендира заплащане
на обезщетение за вреди от неизпълнение на предварителен договор от
05.03.2014г. в размер на 160 911лв., представляващи разходи във връзка с
изпълнение на договора, дължими в двоен
размер, след тяхното документално доказване, съгласно чл.30 от
предварителния договор, и сумата от 2 000 евро, представляваща част от
общо дължими 20 000 евро – неустойка, дължима по чл.29 от предварителния
договор. При така изложените твърдения съдът с доклада по делото е приел, че
претенцията за обезщетение за вреди по чл.30 от предварителния договор
за сумата от 160 911лв. представлява общата цена на два отделни иска – иск
с правно основание чл.82 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за вреди, изразили
се в разходи по изпълнение на предварителния договор в размер на 80 455.50лв., и иск с правно
основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за заплащане на неустойка в размер на
80 455.50лв., дължима по чл.30 от предварителния договор. /определение от
05.12.2016г. и доклад на делото, извършен в съдебно заседание от 03.05.2017г./. С доклада по делото е прието, че е предявен и
трети иск за неустойка по чл.92, ал.1 от ЗЗД в размер на 2000 евро, представляващи част от 20 000 евро, дължими,
съгласно чл.29 от предварителния договор. В съдебно заседание страните не са
възразили срещу доклада, поради което съдът приема, че цената на отделните
искове и тяхната квалификация следва да
бъде изцяло възприета така, както е посочена в доклада по делото: иск с правно
основание чл.82 от ЗЗД за сумата от 80 455.50лв., представляваща
обезщетение за вреди, изразили се в
разходи по изпълнение на предварителния договор, иск с правно основание чл. 92,
ал.1 от ЗЗД за сумата от 80 455.50лв. – неустойка по чл.30 от предварителния
договор и иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от
2000 евро, представляваща част от 20 000 евро, дължими по чл.29 от
предварителния договор.
По предявения иск с правно основание чл.82
от ЗЗД за сумата от 80 455.50лв.:
За да бъде уважен този иск,
трябва да е установен следният фактически състав: 1/страните да са обвързани от
договор; 2/ответниците да не са изпълнили свое задължение по договора; 3/да са
настъпили вреди за ищеца; 4/да е налице причинно-следствена връзка между
неизпълнението и вредите; 5/ вредите са могли да
бъдат предвидени при поемане на задължението от ответниците.
Спорен
въпрос е дали страните са обвързани от предварителен договор от 05.03.2014г.
Ищецът
се позовава на представения по делото предварителен договор от 05.03.2014г., подписан
от С.К.К. и Т.Д.К., в изпълнение на който направил разходи на стойност
80 455.50лв., но ответниците не изпълнили своето задължение по чл.10 от
договора. Ответниците поддържат становището, че предварителният договор не бил
подписан от С.К.К.. Този факт, според тях, обуславял нищожност на договора,
поради липса на съгласие, и висяща недействителност на договора, която се
трансформирала в нищожност, тъй като С.К. отказал да потвърди договора. Наред с
това са изложени твърдения, че липсата на съгласие от страна на С.К. водела и
до обективна невъзможност за сключване на окончателен договор.
Видно
от представения по делото предварителен договор от 05.03.2014г. за учредяване
право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилища и
други обекти в същия е посочено, че е
сключен между С.К.К. и Т.Д.К. /от една страна, като съсобственици на посочения
в договора недвижимия имот/ и „Е.–МГ”ООД.
За
установяване твърденията на всяка от страните относно автентичността на предварителния
договор по делото бяха назначени основна и повторна единични графологически
експертизи, чийто заключения съдът приема. Двамата експерти са категорични, че
предварителният договор от 05.03.2014г. е подписан от ответника С.К., както и
че К. се е подписал върху идейния проект
за сграда Б.
Представеният по делото
предварителен договор и приетите графологически експертизи по несъмнен начин
установяват, че договорът е сключен между ищеца и двамата ответници по делото,
поради което ги обвързва, съгласно чл.20а от ЗЗД.
С
предварителния договор ответниците, в
качеството на съсобственици на имот с идентификатор 68134.4091.5679 по плана на
гр.София, находящ се в гр.София, м.”Младост 2”, са поели задължение да учредят
в полза на „Е.– МГ”ООД право на строеж върху собствения им имот за построяване
на сграда, съобразно предвижданията на одобрения устройствен план на кв.13 по
плана на гр.София, местност „******* и виза за проектиране, издадена в съответствие
със ЗУТ и Закона за устройството и застрояването на Столична община, както и да
прехвърлят идеални части от урегулирания поземлен имот, съгласно т.8 от същия
раздел. С предварителния договор „Е.– МГ”ООД е поело задължение да построи със собствени сили и средства в
полза на учредителите обекти с обща площ по т.3 от договора, които е следвало
да бъдат конкретизирани с протокол за избор и подписано между страните
допълнително споразумение, неразделна част от договора./чл.1 и чл.2 от
договора/.
Съгласно чл.4 от предварителния
договор, индивидуалзирането на обектите, предназначени за учредителите, се
осъществява, съобразно писмена заявка и „постигнатите договорености” в 10
дн.срок след изготвяне на идеен проект. Страните са се споразумели окончателно
определените обекти да бъдат описани в анекс към договора.
При отказ от страна на
учредителите за избор на обекти, страните
са се споразумели „Е.– МГ”ООД само да определи конкретните обекти, съобразно
предоставена писмена заявка и предвиденото в договора./чл.4, изр.последно/.
Съгласно чл.9 от договора,
учредителите, след одобряване на инвестиционния идеен проект и в 7-дневен срок
след отправяне на покана от страна на „Е.– МГ”ООД, са длъжни да се явят в
мястото на управление на дружеството и съобразно направените заявки да подпишат
протокол за избор на обекти за всеки от тях.
Съгласно чл.10 от договора, учредителите
след избора на обекти и в 7-дневен срок след отправяне на покана от страна на „Е.–
МГ”ООД до тях, са длъжни да сключат
окончателен договор за учредяване право на строеж в полза на дружеството за
поетапно изграждане на сградата – предмет на договора.
Страните
не спорят, че не е сключен окончателен договор за учредяване право на строеж.
Видно от представена по делото нотариална покана ищецът е поканил
ответниците на 24.06.2015г. да се явят пред нотариус С.Т.за сключване на
окончателен договор за учредяване право на строеж върху процесния имот.
Нотариалната покана е връчена на ответниците чрез Т.Д.К. на 11.06.2015г./л.58-59/.
В отговор на тази покана ответниците са изпратили до ищеца нотариална покана на
11.06.2015г., в която са заявили, че считат договора за недействителен и са
изложили доводи за неизпълнение на задължения от страна на ищеца по предварителния
договор. Нотариалната покана от 11.06.2015г. е представена като доказателство
по делото от самия ищец, поради което съдът приема, че му е била връчена, макар
да няма отбелязване за датата на връчване./л.63-66/. Ответниците не са се явили
пред нотариус С.Т.на 24.06.2015г. – датата, определена от ищеца за дата за
сключване на окончатения договор, за което е съставен констативен протокол от
нотариуса по молба на управителя на „Е.- МГ” ООД/л.46 – гръб/.
Няколко
месеца след 24.06.2015г., на 23.10.2015г. ответниците са продали процесния имот на трето за спора лице – „К..И”
ЕООД./л.136-137/.
Спорен
въпрос е защо ответниците не са изпълнили своето задължение по чл.10 от
предварителния договор да сключат окончателен договор с ищеца за учредяване
право на строеж върху имота. Ответниците поддържат становището, че ищецът не
изпълнил свои задължения по чл.20, чл.4 и чл.9 от договора, както и бил
недобросъвестен, тъй като заличил т.3.2 от предварителния договор, поради което
не били длъжни да изпълнят чл.10 от
предварителния договор.
Съдът намира възраженията на ответниците за неоснователни,
поради следните съображения:
Съгласно
чл.20 от предварителния договор, „Е.– МГ”ООД е поело задължение да извърши със
свои средства всички необходими предпроектни проучвания и да изготви идеен
инвестицонен проект в 3 месечен срок от предоставяне от страна на учредителите
на виза за проектиране, като непосредствено след това го съгласува с учредителите.
Всички разходи, свързани със съгласуване на визата за поектиране, съгласуване и
одобряване на проектите, както и за издаване на разрешение за строеж на
жилищната сграда е следвало да бъдат извършени за сметка на „Е.- МГ” ООД.
От представените по делото договор
от 30.05.2014г. за инженерногеоложко проучване, договор от 14.05.2014г. за
проучване и проектиране, протокол за предаване и приемане на инвестиционен
проект от 29.07.2014г., фактури към тези договори и извлечения от банкови
сметки на ищеца за извършени плащания по тях, фактури от „Софийска вода”АД и от
„********”ЕАД, квитанция от 11.07.2014г. от Столична община, становище от СДВР
от 15.07.2014г., вносна бележка към това становище /л.15-45/, както и от
представените по делото архитектурни проекти на фаза „Идеен проект” за сграда А
и сграда Б на многофункционален комплекс за апарт хотел и обществени обслужващи
дейности в УПИ Х-5679, кв.13, местност”Младост2”/л.53-56/, подписани от
възложителите – ответници по делото, се установява, че ищецът е изпълнил
задълженията си по чл.20 от договора – за своя сметка е извършил предпроектни проучвания
и по негово искане е изготвен идеен инвестицонен проект, който е одобрен на
12.11.2014г./отбелязвания върху част „Архитектурна” на инвенстиционния идеен
проект /л.54 и л.56/ в предвидения 3
месечен срок от издаване на визата за проектиране, която е от 12.09.2014г./л.67/.
Неоснователно е възражението на
ответниците, че не били запознати с инвестиционния идеен проект. Видно от
представената по делото част ”Архитектура” на идейния проект за сграда А и сграда Б /л.53-56/ ищците са се
подписали в качеството на възложители върху тези проекти, а те са част от идейния инвестиционен проект./чл.16,
ал.1, т.1 от Наредба №4 от 21.05.2001г. за обхвата и съдържанието на
инвестиционните проекти/. Върху самите проекти изрично е отразено че са
изготвени на фаза „ИП” – идеен проект. Представените
по делото електронни писма от 02.04.2015г., от 07.04.2015г. и от 08.04.2015г.
също установяват, че ответниците са знаели за инвестиционния идеен проект. Макар
електронните писма да не носят електронен подпис, в тях са посочени
електронните адреси, от които са изпратени и до които са адресирани писмата – ****@netbg.com и *****@*******.com. Адресите съдържат
инициалите на „Е.–МГ”ООД и ответницата Т.К.. В цитираните три писма ищецът и
ответниците са обсъдили архитектурните проекти и евентуални промени по тях,
както и евентуално сключване на нов
анекс към предварителния договор. Не се спори, че Т.Д.К. и С.К.К. са съпрузи. Макар
писмото от 07.04.2015г. да е изпратено от електронния адрес на Т.К.,
то е написано от трето лице, множествено число, и в него авторите обозначават
себе си като възложители, поради което съдът приема, че писмото е написано от
името на двамата ответници. От писмото от 07.04.2015г. се установява, че
страните са обсъждали и конкретните обекти, които са одобрени от ответниците –
напр. „офис № 4 по първоначалните одобрени чертежи” и „подземен гараж”/л.132/. В
подкрепа на извода, че ответниците са били запознати с инвестиционния идеен
проект са и показанията на св. К. – син на ответниците, който заявява, че по
молба на майка си е изпратил до ищеца списък на избраните обекти, но
управителят на „Е.– МГ” ООД го уведомил, че не е съгласен и ще направи
„контрапредложение”, което свидетелят и ответниците не получили. В съдебно
заседание свидетелят заявява, че елекронно писмо от 01.12.2014г., находящо се
на л.118 от делото, със списък на избраните обекти, е изпратено от него по молба
на майка му. От писмо от 01.12.2014г. се установява, че е изпратено от
електронен адрес *******@hl-eshop.com до ищеца и към него е прикачен
списък на обекти от сграда А и сграда Б. Свидетелят заявява, че заедно с
родителите си се снабдил с проект на една от страдите от архитекта. Твърди, че
не е бил упълномощен от родителите си да ги представлява. В тази насока са и
показанията на св.Х..
Дори и да се приеме, че изпратеният от
св.К. с електронно писмо от 01.12.2004г. списък на одобрени обекти не изразява
волята на неговите родители, то последващото
писмо от 07.04.2015г./л.130-135/, изпратено от електронния адрес на Т.К. ********@*******.com, установява, че
ответниците са обсъждали с ищеца обектите, които искат да им бъдат предоставени
като обезщетение и са обсъждали с него евентуални промени на проекта и
обектите.
Тъй
като страните на са постигнали съгласие относно промени на идейния проект, част
„Архитектура”, с писмо от 08.04.2015г., изпратено на електронния адрес на Т.К./********@*******.com/ ищецът е поканил ответниците на 09.04.2015г. в 15.00
часа или на 14.04.2015г. в 15.00 часа да се явят в офиса на дружеството, за да
подпишат протокол за избор на конкретни обекти за обезщетение под формата на
анекс към предварителния договор./л.127/.
Съгласно чл.9 от предварителния договор, ответниците са били
длъжни след получаване на поканата, да се явят в офиса на дружеството и да
подпишат протокол за избор на обекти, но не са изпълнили това свое задължение. Впоследствие
с нотариалната покана, връчена на ответниците на 11.06.2015г., ответниците са
били поканени на 24.06.2015г. да сключат окончателен договор, на която дата също са могли да обсъдят конкретните обекти, които да послужат като
обезщетение, но и на тази дата не са се
явили пред нотариус, за да обсъдят съдържанието на окончателния договор.
Събраните доказателства установяват,
че ищецът е изпълнил задълженията си по чл.20, чл.4 и чл.9 от договора, но
ответниците са отказали да подпишат протокол, в който да посочат конкретните
обекти, които желаят да послужат като обезщетение, и са отказали да сключат окончателен
договор в нарушение на своите задължения по чл.9 и чл.10 от договора.
Неоснователно е възражението на
ответниците, че не дължали изпълнение на чл.10 от договора, защото поведението
на ищеца било недобросъвестно – заличил т.3.2 от договора, съгласно която
следвало да получат част от гаражите от приземния етаж.
Видно от съдържанието на договора в
същия не фигурира т.3.2. Свидетелите К. и Х. са допуснати по делото за
установяване на обстоятелството каква е била ролята на К.К. по подготовка и
изпълнение на предварителния договор и имал ли е правомощия да действа от името
на ответниците, не и за установяване на съдържанието на договора. В хода на
разпита на тези свидетелите същите заявяват,
че отношенията между страните са се влошили след като ответниците установили,
че една от исканите от тях точки от договора – т.3.2 не била част от неговото
съдържание. Тъй като предварителният договор е подписан от двамата ответници,
съдът приема, че това е окончателната воля на страните, при която т.3.2 отпаднала.
Показания на свидетели не могат да опровергаят волята на страните по договора, предвид
изричната забрана на чл.164, ал.1, т.5 от ГПК.
Неоснователно е и възражението на
ответниците, че предварителният договор от 05.03.2014г. бил развален с
отправената от тях нотариална покана от 11.06.2015г. Самата покана не съдържа
изявление за разваляне на договора. В нея са изложени доводи за неговата
недействителност и е поддържано становището, че не е породил правни последици.
От друга страна, по делото бе установено, че ищецът е изправна страна по
договора, тъй като е изпълнил своите задължения по чл.20, чл.4 и чл.9 от
договора. За разлика от него, ответниците не са изпълнили задължението си по
чл.10 от договора, поради което за тях
изобщо не се е породило право да искат неговото разваляне.
Неизпълнението
на чл.10 от договора се дължи единствено на виновното поведение на ответниците.
В резултат на неизпълнението на ищеца са причинени вреди, които са се изразили
в разходите за предпроектни проучвания и за изготвяне на инвестиционен идеен
проект. По делото са представени доказателства за направените разходи/л.15-45/,
които са на обща стойност от
80 455.50 лв., от които 194.40лв. за получени данни за ВиК мрежи и
съоражения за проектиране на отклонения от ВиК мрежи по фактура от
26.05.2014г., издадена от „Софийска вода” АД; 130лв. – такса за съгласуване на проект,
платена по фактура от 28.05.2014г., издадена от „********”ЕАД; 2181.60лв. – за
геоложко проучване, дължима по фактура от 02.06.2014г., издадена от „Д.Г.К.”; 2181.60лв.
– за геоложко проучване, дължима по фактура от 12.06.2014г.; 1200лв. – плащане
по договор за проучване и проектиране от 14.05.2014г., дължима по фактура от
25.06.2014г.; 71 520лв. - плащане по договор за проучване и проектиране от
14.05.2014г., дължима по фактура от 18.12.2014г.; 500лв. – за такса към МОСВ за
оценка на въздействие на проекта върху околната среда, платена с преводно
нареждане от 30.06.2014г.; 30лв. – такса, платена на Столична община с квитанция
от 11.07.2014г.; 88лв. – такса за писмено становище от СДВР, платена с вносна
бележка от 11.07.2014г.; 1196.71лв., платени за предварително проучване по фактура
28.07.2014г. издадена от „********”ЕАД; 452.19лв – такса за съгласуване, извършено
от Столично управление, платена с платежно нареждане от 14.08.2014г.; 781лв. – такса
за одобряване на проект, платена с платежно нареждане от от 13.11.2014г. Тези разходи са били
предвидими при сключване на договора/аргумент от чл.20 от договора/ и са в
причинно-следствена връзка с неизпълнението на чл.10 от предварителния договор,
поради което ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят обезщетение на
ищеца за вреди в размер на посочената
сума. Тъй като по делото не се спори, че
ответниците са съпрузи, същите признават това обстоятелство в отговора на
исковата молба, съдът приема, че на основание чл.32, ал.2 от СК, следва да
бъдат осъдени да заплатят солидарно претендираното обезщетение за вреди.
По предявения иск с правно основание чл.92,
ал.1 от ЗЗД за сумата от 80 455.50лв., дължима по чл.30 от предварителния
договор от 05.03.2014г.:
Съгласно чл.92, ал.1 от ЗЗД, неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е необходимо те да се доказват.
Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди.
Нормативната уредба не допуска
кумулиране на неустойка и обезщетение за вреди за едно и също неизпълнение.
Изправната страна може да търси разликата между неустойката до пълния размер на
вредата, ако тя надвишава неустойката.
В конкретния случай ищецът е
предявил иск по чл.82 от ЗЗД и по чл.92, ал.1 от ЗЗД за едно и също
неизпълнение на договора по чл.10 от ответниците – да сключат окончателен
договор за учредяване право на строеж, но вредите, за които търси обезщетение
по чл.82 от ЗЗД и по чл.92, ал.1 от ЗЗД са различни.
Съгласно чл.30 от предварителния
договор, при условие, че учредителите откажат сключване на окончателен договор
във форма на нотариален акт те възстановяват на дружеството в двоен размер всички направени разходи след
тяхното документално доказване.
Тъй като разпоредбата на чл.30 от
предварителния договор изисква документално доказване на разходите, то
неустойка по смисъла на чл.92, ал.1 от ЗЗД е сумата над документално доказаните
разходи и в този смисъл договорената по чл.30 неустойка е за вреди, които не се изразяват в разходи по изпълнение на
предварителния договор, а за пропуснати ползи, поради което съдът приема, че в
конкретния случай е допустимо кумулирането на обезщетение по чл.82 от ЗЗД и по
чл.92, ал.1 от ЗЗД.
Спорен въпрос е дали неустойката
е прекомерна. Съгласно чл.92, ал.2 от ЗЗД, ако
неустойката е прекомерно голяма в сравнение с претърпените вреди или ако
задължението е изпълнено неправилно или отчасти, съдът може да намали нейния
размер. Неустойката по чл.30 от ЗЗД е за
вреди, извън направените разходи по изпълнение на договора, а именно – за
пропуснати ползи от несключване на окончателен договор за учредяване право на
строеж. Съгласно ТР №1/2009г. от 15.06.2010г. по т.д. №1/2009г. на ОСТК на ВКС,
прекомерността на неустойката се преценява към момента на неизпълнение на
договора, чрез съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди. Ищецът
няма задължение да доказва вредите, за които претендира неустойка. В тежест на
ответниците е да установяват какъв е размерът на пропуснатата полза и да докажат,
че размерът на договорената неустойка е прекомерен. На същите е указана
доказателствена тежест с доклада по делотото/определение от 05.12.2016г./, но
същите не ангажираха доказателства по делото, чрез които да установят
прекомерност на неустойката. От
архитектурните проекти и таблиците за разпределяне на общите части от сграда А
и сграда Б се установява, че разгърната засторена площ по проекта за сграда А е
определена на 1532.61 кв.м. а за сграда Б на 3217.79 кв.м., т.е проектът е
предвиждал обща застроена площ от 4750.40 кв.м. Съгласно чл.3.1 от
предварителния договор ответниците по окончателния договор биха запазили право
на строеж върху обекти с площ от 25.5% до 29% от разгърнатата застроена площ на
жилищните етажи и партера. Липсват доказателства, че пропуснатата полза от
реализиране на правото на строеж и евентуалната печалба от продажба на построените
обекти за ищеца би била в по-малък размер от договорената неустойка от 80 455.50лв., поради което искът следва да бъде
уважен изцяло.
По делото не се спори, че ответниците
са съпрузи, поради което на основание чл.32, ал.2 от СК, следва да бъдат
осъдени да заплатят солидарно претендиараната неустойка.
По предявения иск с правно основание чл.92,
ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 2000 евро, представляваща част от
20 000 евро, дължима по чл.29 от предварителния договор:
Съгласно
чл.29 от предварителния договор, при виновно неизпълнение на което и да било
задължение от страна на учредителите и в случай, че към този момент дружеството
е изправна страна, включително отказ от сключване на окончателен договор във
форма на нотариален акт за прехвърляне на описаните в договора урегулирани
поземлени имоти и/ или преговори с други физически или юридически лица по
въпроси, предмет на договора, виновният учредител дължи на дружеството и на
невиновните учредители неустойка в размера на 2000 евро, разпределена между
страните, съобразно притежаваните от тях недвижим имоти в сградата и правото на
строеж за тях.
С
предявения иск ищецът претендира неустойка за неизпълнение на задължението на
ответниците по чл.10 да сключат окончателен договор. За неизпълнение на същото
задължение е предвидена неустойка и по чл. 30 от договора, която ищецът също претендира по настоящото
дело и по която искът е уважен, поради което предявеният иск за неустойка по
чл.29 от договора, следва да бъде отхвърлен. В противен случай би се стигнало
до неоснователно обогатяване на ищеца.
По
разноските:
Ответниците
следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца, на основание чл.78, ал.1 от ГПК,
направените по делото разноски в размер на 10 195.06лв., съобразно
уважената част от иска.
Ищецът
следва да бъде осъден да заплати на ответниците, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, направените по делото разноски за
вещи лица в размер на 13.05лв., съобразно отхвърлената част от иска. По делото
не са представени доказателства за договорено и заплатено адвокатско
възнаграждение. В представения в хода на производството договор за правна помощ
от 11.01.2016г. не е посочен размер на договорено или платено възнаграждение,
определените за това полета в договора не са попълнени, поради което съдът не
присъжда разноски за адвокатско възнаграждение.
Мотивиран
така, съдът
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА
Т.Д.К., ЕГН **********, и С.К.К., ЕГН **********,***,
да заплатят солидарно на „Е.– МГ” ООД, ЕИК ********, седалище и
адрес на управление:***, представлявано от управителя Д.Г..Д., на основание чл.82 от ЗЗД, сумата от 80 455.50лв./дължимо обезщетение
за вреди от неизпълнение на чл.10 от предварителен договор от 05.03.2014г. за
учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване
на жилища и други обекти, които вреди са се изразили в разходи за предпроектни
проучвания и изготвяне на идеен инвестиционен проект, направени през периода
26.05.2014г.-13.11.2014г./, ведно със законната лихва, считано от 17.07.2015г.
до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА
Т.Д.К., ЕГН **********, и С.К.К., ЕГН **********,
да заплатят солидарно на „Е.– МГ” ООД, ЕИК ********, на
основание чл.92, ал.1 от ЗЗД, сумата от
80 455.50лв. – неустойка, дължима по чл.30 от предварителен договор от
05.03.2014г. за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение
за построяване на жилища и други обекти, ведно със законната лихва, считано от
17.07.2015г. до окончателното изплащане.
ОТХВЪРЛЯ
предявения от „Е.– МГ” ООД против Т.Д.К., ЕГН **********,
и С.К.К., ЕГН **********, иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за солидарно
заплащане на сумата от 3 911.60лв., представляваща левовата равностойност на 2 000
евро, които са част от 20 000 евро – неустойка, дължима по чл.29 от
предварителен договор от 05.03.2014г. за учредяване право на строеж върху
недвижим имот срещу задължение за построяване на жилища и други обекти, ведно
със законната лихва, считано от 17.07.2015г. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА
Т.Д.К. и С.К.К. да заплатят на на „Е.– МГ”
ООД, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, направените по делото разноски в размер
на 10 195.06лв., съобразно уважената част от иска.
ОСЪЖДА
„Е.” ООД да заплати на Т.Д.К. и С.К.К.,
на основание чл.78, ал.3 от ГПК, направените по делото разноски в размер на
13.05лв., съобразно отхвърлената част от иска.
Решението подлежи на обжалване пред
Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му страните.
СЪДИЯ :