Р Е Ш Е Н И Е
261311/13.4.2021 год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, 14 – ти състав в публично съдебно
заседание, проведено на тридесети март през две хиляди двадесет
и първа година,
в състав:
Районен съдия: Даниела Павлова
при
участието на секретаря К. И., след като
разгледа докладваното от съдията гр.д. № 16310 по опис на Варненски районен съд
за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
се движи по реда на чл. 310, ал.1, т.2 от ГПК и е образувано по предявен иск от
„Ва сие К“
ЕООД, ЕИК ***, седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя Диана
Велизарова А. и от М.В.А. с ЕГН ********** с правно основание чл.233 ЗЗД
срещу „Хоспис
Свети Пантелеймон“ ЕООД, ЕИК ***, седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя
Ивелина Неделчева за освобождаване на отдаден под наем недвижим имот с договор за наем от 28.2.2018 г., находящ се в гр.Варна, местност „Свети Никола“ 1-968,
разположен в ПИ с идентификатор
10135.2563.299 по кадастрална карта, представляващ вилна сграда, състояща се от
сутеренен етаж, първи етаж, втори етаж и трети етаж – таванско помещение.
Ищците
твърдят, че в качеството им на наемодатели те имат правен интерес да
предявяват иск за предаване държането на отдадения под наем техен недвижим
имот.
Твърденията
от които ищците черпят права са, че на
28.02.2018 г. са сключили договор за наем с ответника за описания имот, при
условия за временно и възмездно ползване със срок една година – от 01.03.2018
г. до 28.2.2019 г.
Преди
това на 09.2.2017 г. е сключен договор за наем за същия имот между М.А. и Юлия
Тодорова като физическо лице. Същата е едноличен собственик на капитала на „Х.П.“
ЕООД по силата на който А. е предоставила на Тодорова за временно и
безвъзмездно ползване процесния имот.
С
подписването на договора за наем 28.02.2018 г. е подписан анекс с който
страните са се договорили, че „Х.П.“ ЕООД приема да изпълнява договора за наем
от 09.02.2017 г. и всички права и задължения към него. С подписването на анекса
към договора неговия срок се удължава с още една година – от 01.3.2018 г. до
28.2.2019 г. същият може да бъде продължен по съгласие на страните, подписано
един месец преди изтичането на срока. Месечната наемна цена е 300 евро, а
съгласно анекса е договорена на 1000 евро, падежът на плащане е определен по
следния начин: авансово всеки месец до 20-то число се плаща наемната цена за
следващия месец. Още от началото на действието на договора за наем от
28.02.2018 г. и този от 09.02.2017 г. не
се е изпълнявал точно от наемателя. Същият не е спазвал падежната дата и не е
превеждал цялата месечна вноска. През 2020 г. наемодателите получили съобщение
от НАП, че имат задължения за данък върху доходите от наем. През цялото време
наемателят ги е уверявал, че е внасял дължимия данък. Съгласно договора за наем
наемодателите имат право да посещават по всяко време обектите, които не са
предмет на договора за наем. При посещения в имота и в нарушение на договора те
били гонени, недопускани и обиждани от представител на наемателя. Срокът на
договора е изтекъл на 28.2.2019 г. При забава за плащане на дължимата наемна
цена с повече от 10 дни, същият се прекратява автоматично като наемодателят не
дължи уведомление на наемателя. Съгласно чл.6.7 наемателят е длъжен да върне
имота в 3-дневен срок, считано от датата на прекратяване на договора.
Наемателят не е освободил отдадения под наем имот. Ищците са му изпратили
покана и въпреки това не е налице изпълнение. Поканен е да предаде имота и да
погаси задълженията на ел.енергия, ВиК и други. Поради неизпълнение на задълженията от страна
на наемателя, договорът е прекратен автоматично поради неизпълнение на задълженията по него, а
именно неспазване на падежната дата, незаплащане на
дължимата месечна вноска в пълен
размер, неосигуряване на достъп на собственика, какъвто той има съгласно
уговореното от страните. В евентуалност
ищците заявяват, че договора за наем е прекратен с изтичане на неговия срок.
Молят за уважаване на иска и заплащане на разноските за производството.
В срока
по чл.131 ГПК ответникът е представил
отговор на молбата. Счита, че искът е недопустим, а в евентуалност
неоснователен. Същият не оспорва твърденията, че между страните е налице договор за наем за описания имот,
както и че срочният договор е изтекъл на 28.2.2019 г. Заявява, че на осн.чл.236, ал.1 ЗЗД срочният договор е продължен като
безсрочен и имотът се ползва от наемателя със знанието и съгласието на
наемодателя. Не оспорва, че е получил нотариална покана от ищците.
Оспорва
единствено твърденията във връзка с обстоятелството, че нотариалните покани,
които е получил представляват
уведомление за прекратяване на безсрочния договор за наем. Същите не съдържат
изявление за прекратяване на договора от страна на наемодателите, поради което
към датата на подаване на отговора не е прекратено наемното правоотношение
между страните.
Към
момента дружеството продължава да изпълнява задълженията си като заплаща в
пълен размер наемната цена по договора. Сумите се превеждат по банковите сметки
на ищците. Моли за прекратяване на производството, а в евентуалност за
отхвърляне на иска.
В съдебно заседание ищците поддържат молбата чрез процесуалния си представител адв.Зв.С..
Ответникът
чрез процесуален представител адв.Г.Вълев в съдебно заседание поддържат отговора.
Съдът,
след като се запозна със становищата на страните, събраните по делото доказателства и въз основа на закона, приема за установено следното от фактическа и
правна страна:
По предявен
иск с правно основание чл. 233 от ЗЗД ищецът не е длъжен да доказва правото си
на собственост, но тъй като се твърди от ищците, че те притежават това право
въз основа на правна сделка и титулът за собственост не е оспорен по съдебен
ред, съдът приема, че ищците се легитимират като собственици на процесния имот. Материалноправната легитимация по
предявения иск произтича само от
твърдение за наличие на облигационна връзка – договор за наем. Възможно е
наемодателят да не е собственик на вещта, като уговорките между него и собственика не могат да се оспорват от наемателя
доколкото същите представляват тяхни вътрешни отношения.
Ищците се легитимират като собственици на отдадения
под наем имот, като придобивното
основание на правото на собственост
е правни сделки, обективирани в нот.акт № 196, том
LXIII, дело № 15593/2007 г., нот.акт № 76, том LXIV,
дело № 15693/2007 г., нот.акт № 147, том IX, дело №
2507/1996 г., всички на Служба по вписвания Варна.
В
конкретният случай от значение за изхода на спора са отговорите на следните
въпроси по релевантните факти за производството по предявения иск, а именно: ответното
дружество държи ли недвижимия имот, собственост на ищците и на какво правно основание упражнява това
държане.
С определение по реда на чл.146, ал.1 ГПК и съгласно обясненията на страните, съдът
е обявил, че между тя е налице спор по отношение на обстоятелството
дали сключения между тях договор за наем и анекс
към него от 28.02.2018 год. е прекратен с изтичане на посочения в същия срок, а
именно 28.02.2019 год., както и поради неизпълнение на задълженията от страна
на ответника. В тази връзка ответникът
твърди, че договорът не е прекратен и с изтичането на посочения срок в него,
считано от 01.03.2019 год. същият се е трансформирал в безсрочен договор и съгласно
разпоредбите на чл. 236 от ЗЗД при прекратяване на безсрочен договор следва да
бъде отправено едномесечно предизвестие по реда на чл.238 от ЗЗД и такова не е
отправяно от ищците към ответното дружество.
Съдът е
приел за ненуждаещо се от доказване твърдението, че ответното дружество „Х.П.“
ЕООД е получило представените с искова молба нотариални покани чрез нотариус
Жельо Костов, че дружеството е изготвило и изпратило отговори на същите до
ищците, които са получени от тях. Всяка страна е оспорила изложените аргументи от противната страна по отношение на твърденията за
прекратяване на наемното правоотношение и предаване държането на имота.
Относно
държането на имота ответното дружество твърди, че същото е на основание
договора за наем, който след изтичане на срока,
считано от 01.03.2019 год. се е трансформирал в безсрочен договор за
наем и държи същия именно на това
основание.
С
исковата молба е представени договор за наем на недвижим имот от
28.02.2018 г. и анекс към същия от 28.02.2018 г., сключен от страните по делото
съгласно който ищците в качеството им на наемодатели са предоставили на
ответника в качеството му на наемател за временно и възмездно ползване
собствения си недвижим имот, представляващ ВИЛНА СГРАДА, находяща
се в гр. Варна, община гр. Варна, обл. Варна,
местност „ Св. Никола" 1- 968/ едно-деветстотин шестдесет и осем/,
състояща се от сутерен - санитарен възел, кухня, трапезария, офис и котелно;
първи етаж - антре, сервизни помещения, два коридора, четири стаи, две тераси с
площ от 149.50 /сто четиридесет и девет цяло и петдесет стотни/ кв.м.; втори
етаж - стълбищна клетка, входно антре, два коридора
четири стаи, два балкона и сервизни помещения; трети етаж- таванско помещение
със санитарен възел и тераса, представляващ ателие с площ 130.00 кв.м.
Съгласно
анекса срокът на договора се удължава с една година, считано от 01.03.2018
г. до 28.02.2019 г. Имотът е предаден на наемателя във вид и състояние, описани в приемо-предавателен
протокол, който е неразделна част от договора. Месечната наемна цена е в размер
на 1300 евро, дължими разпределени между наемодателите както следва: 300 евро
на „Ва сие К“ ЕООД, ЕИК **** и 1000 евро на М.В.А. с ЕГН **********. Плащането на наемната цена се
извършва авансово всеки месец до 20-то
число на месеца, предхождащ наемния период по посочена банкова сметка.
***.1.2. е
посочено, че наемодателят запазва за
свое ползване безвъзмездно за целия период на
действие на договора мазата,
гаража, килера на таванския етаж, както
и , изискване или намаление. В чл.4 са
посочени правата и задълженията на
наемодателя, а в чл.5 – правата и на
НАЕМОДАТЕЛЯ след прекратя!; на договора за наем.
Договорът
се прекратява с изтичане на срока, по
взаимно писмено съгласие на страните, при неплащане на дължимата се наемна цена, от наемателя при забава продължила повече от 10 / десет/
дена след уговорените срокове заплащане на наемната цена, съобразно
разпоредбите на чл.З от договора. В този случай
прекратяването настъпва автоматично
с неплащането и изпадането в забава на наемателя като наемодателя няма задължение да изпраща уведомление на
наемателя. Съгласно чл.6.4 договорът се прекратява при неплащане на текущите
разходи от страна наемателя, при забава
продължила повече от 10 / десет/ дена след уговорените срокове заплащане на
консумативите съобразно клаузите на настоящия договор. Прекратяването ще наета
автоматично с и с неплащането и изпадането в забава на наемателя, като за автоматично прекратяване на договора,
наемодателя няма да има задължение да изпраща уведомление това на наемателя, а за такова ще се счита настоящата
договореност; чл.6.5. При системни нарушения на клаузите на договора. Под
системни нарушения, страна приемат, да се има предвид две и повече нарушения на
клаузите на сключения договор за наем, извън тези посочени в хипотезите на
чл.6.3 и чл.6.4 от настоящият договор. В този случай, договорът наем се
прекратява със седемдневно писмено предизвестие от изправната страна към
неизправната страна; чл.6.6. договорът се прекратява
при невнасяне на дължимият от наемателя договорен депозит, при забава повече от 10 / десет/ дена след уговорения срок за внасяне на депозита, като
прекратяването настъпва автоматично с
неплащането и изпадането в забава на наемателя.
От разпита
на свидетелката Мая Дянкова, показанията на която съдът цени като последователни, логични и кореспондиращи с останалите доказателства се установява, че е приятелка на Дияна А., която е управител на
„Ва сие К“ ЕООД. Дияна й е споделяла, че договорът за наем е изтекъл още през февруари
2019 год., но не може да си върне имота, защото наемателите отказват да го
освободят. Има лични впечатления от
имота и заявява, че същият не се поддържа и няма нужната хигиена за хоспис. Знае,
че наемателят закъснява с наема, че не си плаща
водата. Откакто е приключил
договора за наем Дияна многократно
го е канила да освободи имота и с нотариална
покана. Тъй като в имота е станал пожар била
обвинена, че не се грижи за имота си.
Тъй като се наложил ремонт на покрива през 2020 г. Дияна била добронамерена и добросъвестна и е
намерила майстор, който да извърши ремонта, но той не бил допуснат
Ищцата е
заявила в съдебно заседание, че е
получавала от ответното дружество суми по сметката на дружеството както следва:
“За февруари месец включително са постъпили суми по сметката на
представляваното от мен дружество. В превода пишеше „за наем“. На майка ми също
е платено но отново сумите са привеждани без тези 10%, като считат, че е за
данък. Откакто изпратих нотариалната покана започнаха да плащат колкото трябва.
Не удържат тези 10% но аз твърдя, че това е за обезщетение за ползване съгласно
клаузите на договора, а за не наем. Знам, че в платежните нареждания пише, че
са за наем. Затова аз не приех тази сума като наем и върнах парите. След това
те отново ги приведоха и отново пишеше за наем. След тази дата всички останали
привеждани суми бяха отново с основание „за наем“ и аз не съм ги връщала.
При така
установеното от фактическа страна и обясненията на страните, съдът приема, че след изтичане на срока на
договора, считано от 01.03.2019 год. между спорещите страни в настоящото
производство е налице облигационна връзка по
безсрочен договор за наем.
С покана, изпратена по Телепоща
от 05.11.2020 г. собствениците са уведомили наемателя, че прекратяват договора
на осн.чл.6.3, считано от 01.10.2020 г. и са
поискали наемателя да им предаде
държането на имота.
С
нотариална покана, връчена чрез нотариус Ж.Костов с район на действие района на
РС Варна, която е връчена на представител на ответника на 06.10.2020 г. всеки
от двамата ищци е поискал в тридневен срок връщане на отдадения под наем имот
на осн.чл.6.7 от договора.
Основанието на което ответното дружество „Х.П.“
ЕООД е извършвало банкови преводи на
суми по сметката ищците и получаването
им от последните няма връзка с предмета на делото и спора между
страните относно тези суми следва да се разреши в друго
производство.
При безсрочен договор за наем, право на всяка от
страните е да се откаже от него като предизвести другата страна един месец по
рано съгласно разпоредбата на чл.238 ЗЗД. Нотариалната покана е връчена на
адресата на 06.10.2020 г. и след изтичане на
посочения в нея срок, а съгласно разпоредбата на чл.238 ЗЗД след
изтичане на законоустановения месечния срок –
06.11.2020 г., ответникът дължи опразване и връщане на наетите помещения. След прекратяването на
договора и при наличието на категорично
изразено противопоставяне от страна на наемодателя, достигнало до ответника, ползването на вещта
при условията на наемното правоотношение не може да продължи, поради което
наемателят дължи връщане на наетата вещ.
След като не се спори, че към настоящия
момент ответникът е получил нотариалните покани и е изпратил отговор по тях,
както и че държи вещта и към момента, съдът
приема осъдителната искова претенция за основателна, поради което същата следва да се уважи като ответното дружество бъде осъдено да опразни наетите
помещения.
При този
изход на спора и направено искане за присъждане на разноски съгласно
представения списък по чл.80 ГПК и доказателствата за извършен разход от „Ва сие К“ ЕООД, ответникът
следва да заплати на този ищец разноски за производството в размер на 450 лева
от които 50 лева заплатена държавна такса и 400 лева заплатено възнаграждение
за един адвокат, на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК.
Мотивиран
от изложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА „Хоспис Свети Пантелеймон“ ЕООД, ЕИК ***, седалище и
адрес на управление ***, представлявано от управителя Ивелина Неделчева ДА
ОПРАЗНИ и ВЪРНЕ на „Ва сие К“ ЕООД, ЕИК ***, седалище и
адрес на управление ***, представлявано от управителя Диана Велизарова
А. и на М.В.А. с ЕГН ********** недвижим
имот, представляващ ВИЛНА СГРАДА, находяща се в гр.
Варна, местност „ Св. Никола" 1-
968 /едно-деветстотин шестдесет и
осем/, състояща се от сутерен - санитарен възел, кухня, трапезария, офис и
котелно; първи етаж - антре, сервизни помещения, два коридора, четири стаи, две
тераси с площ от 149.50 /сто четиридесет и девет цяло и петдесет стотни/ кв.м.;
втори етаж - стълбищна клетка, входно антре, два
коридора четири стаи, два балкона и сервизни помещения; трети етаж- таванско
помещение със санитарен възел и тераса, представляващ ателие с площ 130.00
кв.м., предоставен за временно и възмездно ползване с договор за наем от
09.02.2017 г., договор за наем от 28.02.2018 г. и анекс от 28.02.2018 г., на осн.чл.233 ЗЗД.
ОСЪЖДА „Хоспис Свети Пантелеймон“ ЕООД,
ЕИК ***, седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя
Ивелина Неделчева да заплати на „Ва сие К“ ЕООД, ЕИК ***, седалище и адрес на
управление ***, представлявано от управителя Диана Велизарова
А. разноски за производството в размер
на 450 /четиристотин и петдесет/ лева, на осн.чл.78 ГПК.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок, считано от датата на обявяването му 13.4.2021 г., на осн.чл.315,
ал.2 ГПК.
Районен
съдия: