РЕШЕНИЕ
№ 1167
гр. Пловдив, 14.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XV СЪСТАВ , в публично заседание на
дванадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Тоско П. Ангелов
при участието на секретаря Розалия Н. Тодорова
като разгледа докладваното от Тоско П. Ангелов Гражданско дело №
20235300102552 по описа за 2023 година
Делото е образувано по насрещна искова молба от С. Г. Т. срещу „Сити билд
строй“ ООД, която е отдЕ. за разглеждане в самостоятелно производство. С тази молба
са предявени евентуално съединени установителни искове и конститутивен иск, за
признаване за установено, че клаузата в чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021 г.,
сключен между С. Г. Т., „Сити билд строй“ ООД и „Суит трейд 1“ ООД, е нищожна на
основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД поради противоречие със закона и
заобикаляне на закона, на основание чл. 26, ал. 2, пр. 1, пр. 2, пр. 3, пр. 4 ЗЗД, поради
невъзможен предмет, липса на съгласие, предписана в закона форма или липса на
основание, както и да се унищожи посочената клауза на основание чл. 29 ЗЗД вр. чл.
27 ЗЗД.
От фактическа страна се сочи, че ищцата С. Т. била собственик на 58/748 ид.ч.
от ПИ № 56784.518.1774 с адрес ****, като на 09.03.2020 г. тя сключила, като
възложител/учредител със „Суит трейд 1“ ООД, като изпълнител/приобретател
предварителния договор за учредяване право на строеж. По силата на същия
дружеството следвало за своя сметка и със свои средства да извърши идейно
проектиране на сградата и да изгради същата до получаване на разрешение за
ползване, а С. Т. следвало да получи части, съответстващи на правото й на собственост
от квадратурата равняващи се на 32 % от застроената площ на всеки надземен и
подземен етаж и общите части, като в случай на разминаване в площта с над 3 % се
1
предвиждало парично уравняване. Към предварителния договор били сключени и две
допълнителни споразумение, съответно от 30.04.2020 г. и от 16.09.2020 г. С нот. акт за
делба на право на строеж върху недвижим имот № 30, то. 2, рег. № 2207, нот.дело №
218 от 07.05.2021 г., всички съсобственици в ПИ № 56784.518.1774 си били поделили
правото на строеж, без да си дължат суми за уравняване на дяловете, върху обектите в
бъдещата сграда, както и правото на ползване върху незастроената част, която по
договор се приемало, че не е обща част, и в която били обособени паркоместа с номера
от А1 до А7. Ищцата била получила пракомясто ***, а ответникът „Сити билд строй“
ООД– паркоместа, **, ** и **. На същия ден– 07.05.2021 г., бил подписан и
процесният договор между страните, по настояване на управителя на „Сити билд
строй“ ООД, с който обаче ищцата не била запозната предварително и не й била
предоставена възможност да се консултира с адвокат. С този договор „Сити билд
строй“ ООД замествал на основание чл. 102 ЗЗД „Суит трейд 1“ ООД в правата и
задълженията по предварителния договор. Твърди се обаче в процесния договор от
07.05.2021 г. да било предвидено заплащането на сумата от 5168 евро за парично
уравняване съгласно първоначалния предварителен договор и още 8000 евро, за
паркомясто № **, въпреки че същото се намирало в незастроената част от имота, а
обезщетение се дължало само за застроената площ. Освен това в нот. акт за делба на
право на строеж се учредявало безвъзмездно право на ползване върху паркоместата.
Сочи се, че едва след подписването на договора от 07.05.2021 г. и след направена
консултация, ищцата отправила своите възражения срещу „Сити билд строй“ ООД за
недължимост на сумата. Изложени са съображения, че доколкото земята, върху която
била построена сградата не била със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 ЗС, съгласно
договора между съсобствениците, и предвид това, че съсобствениците си били
разпределили ползването върху паркоместата, останали в незастроената част, за което
не се предвиждало парично уравняване, то нямало основание да се иска заплащане от
ищцата на сумата от 13168 евро, като противното би довело до неоснователно
обогатяване на „Сити билд строй“ ООД.
Относно твърденията за нищожност, ищцата поддържа, че Договорът от
07.05.2021 г. целял промяна на клаузите в Нот. акт за делба на право на строеж с
включване на клаузи за допълнителни плащания. Това водело до неговата нищожност
на основание чл. 26, ал. 1, предложение 1 и 2 и ал. 2 ЗЗД, тъй като не бил сключен в
предвидената в закона нотариална форма и заобикалял разпоредбата на чл. 18 ЗЗД.
Сочи се още, че ищцата, като съсобственик, участвала в разпределението на
незастроеното място и паркоместата на него, а „Сити билд строй“ ООД, бидейки само
един от съсобствениците, не можел да претендира заплащане от другите
съсобственици за учредяване на право ползване на паркоместата.
2
С уточняваща молба са развити допълнителни съображения защо ищцата счита
процесната клауза за нищожна, респ. унищожаема. Клаузата противоречала на закона,
тъй като договорът представлявал опит за промяна на клаузи в нотариален акт и така
се нарушавала разпоредбата на чл. 18 ЗЗД. По аналогични съображения клаузата
заобикаляла закона – чл. 18 ЗЗД, предвид това и че с нея се предвиждало заплащане на
суми, които не били включени в нот. акт за делба на право на строеж върху недвижим
имот. На следващо място изтъква, че по отношение на клаузата липсва съгласие,
предвид обстоятелствата при които бил подписан договорът. Последният бил раздаден
на съсобствениците от управителя на ответника „Сити билд строй“ ООД
непосредствено след подписването на нотариалния акт, трябвало веднага да бъде
подписан и на ищцата не било позволено да се запознае подробно с него и да се
консултира с адвокат. Липсата на съгласие от страна на ищцата Т. за сключване на
договора от 07.05.2021 г. с процесната клауза, била видна от реакцията й след
подписването– изпращане на покани до управителя на „Сити билд строй“ ООД за
промяна на клаузата. Не била спазена и предписаната от закона форма– нотариален
акт, съгласно чл. 18 ЗЗД, тъй като договорът реално представлявал такъв за покупко-
продажба на недвижим имот. Клаузата била нищожна и поради липса на основание,
тъй като с нот. акт за делба на право на строеж върху недвижим имот № 30, то. 2, рег.
№ 2207, нот.дело № 218 от 07.05.2021 г., съсобствениците безвъзмездно си били
поделили правото на строеж и ползване върху свободните паркоместа, вкл. и
паркоместо № **, поради което и липсвало основание за плащане на суми. Още
повече, че дружеството „Сити билд строй“ ООД не било собственик нито на
паркоместата, нито на незастроения терен. Клаузата била нищожна и на основание чл.
26, ал. 2, пр. 1-во ЗЗД– поради невъзможен предмет, тъй като липсвала еквивалентност
в престациите на страните, след като ищцата притежавала идеални части от правото на
собственост върху земята, а самите места за паркиране не били собственост на
ответника- „Сити билд строй“ ООД. По това въведено основание за нищожност
намира, че към момента на сключването на договора липсва предмет по отношение на
клаузата, защото страните вече са били уредили отношенията си с нотариалния акт за
делба на право на строеж, в който било посочено, че не се дължи уравняване и нямало
цена за правото на ползване върху паркомястото. По отношение на иска за
унищожаване на клаузата поради измама, ищцата се позова на поведението на
управителя на „Сити билд строй“ ООД, който не позволил договорът да бъде
прегледан от адвокат, за да се прецени дали съответства на подписаните преди това
документи.
Иска се прогласяването на нищожността на клаузата, евентуално нейното
унищожаване.
3
В срока по чл. 131 ГПК „Сити билд строй“ ООД е представило отговор на
исковата молба, с който оспорва исковете като неоснователни. Относно иска за
нищожност, поради противоречие със закона, се оспорва твърдението Договорът от
07.05.2021 г. да е подписан след нотариалния акт за делба на право на строеж от
същата дата, като двата договора били подписани едновременно, а първият договор
бил и основание за сключването на втория. В този смисъл счита за неоснователни
твърденията, че с Договора от 07.05.2021 г. се променят условията в нотариалния акт
от същата дата. Сочи, че уговореното в процесната клауза доплащане представлявало
част от възнаграждението за изпълнителя по предварителния договор за строителство,
а не представлявало задължение за уравняване на дяловете според нотариалния акт. В
противния случая, ако не се дължала сумата по чл. 2, ал. 2 от договора, тъй като не
била включена в нотариалния акт и клаузата била нищожна, то не се дължало и
изпълнение на строежа от страна на изпълнителя, защото то също не било уговорено в
нотариалния акт, а в предварителния договор, респ. служело за уравняване на дяловете
и по аналогични на ищцовите съображения било нищожно. Поддържа се, че искът за
нищожност, поради заобикаляне на закона също е неоснователен, тъй като не била
налице предвидена в разпоредбата на чл. 26, ал. 1, пр. 2-ро ЗЗД хипотеза, като не се
навеждали и твърдения от ищцовата страна, които да предполагат наличие на
нищожност, поради заобикаляне на закона. В тази насока развива съображение във
връзка с този вид порок на правните сделки. Сочи още, че страните не са уговаряли
продажба на паркомясто. Оспорват се фактически твърдения, че ищцата не могла да се
запознае със съдържанието на Договора от 07.05.2021 г., като се излагат твърдения в
обратния смисъл. Поддържа се, че с оглед предметът на Договора от 07.05.2021 г.,
който е във връзка с Предварителния договор за учредяване на право на строеж, както
и със самата реализация на строежа, то не са налице изискванията на закона по чл. 18
ЗЗД същият да е сключен в нотариална форма. В тази насока счита възражението за
липсва на форма за неоснователни. По отношение твърденията на ищцата за
нищожност на клаузата поради липса на основание, се сочи, че дружеството не
претендирало сумата от 8000 евро за заплащане на някое от паркоместата, а
представлявала доплащане по предварителния договор за учредяване право на строеж
и била част от възнаграждението на изпълнителя за строителството, което същият
следва да извърши по този договор. Сочи се още, че обективираната в нотариалния
акт сделка не е безвъзмездна, като между страните все още се прилагали и
предходните споразумение, вкл. и предварителния договор и Договора от 07.05.2021 г.
Поддържа, че е неоснователно ищцовото твърдение за нищожност на процесната
клауза поради невъзможен предмет, тъй като сумата по нея не се дължала за
паркомясто, както се твърди в исковата молба, а за възнаграждение на изпълнителя.
Счита още, че не е налице хипотеза на невъзможен предмет по смисъла на ЗЗД. По
4
изложените съображение се моли за отхвърляне на исковете.
С Определение № 4103/13.04.2022 г. като страна в производството и ответник
по иска е конституирано дружеството „Суит трейд 1“ ООД.
В предоставения срок по реда на чл. 131 ГПК ответникът „Суит трейд 1“ ООД е
депозирал отговор на исковата молба, като счита предявените срещу него искове за
недопустими, тъй като дружеството не било страна по конкретната клауза. В
останалата част отговорът на „Суит трейд 1“ ООД е идентичен с този на „Сити билд
строй“ ООД.
След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със
становищата на страните, съдът намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
От представените документи се установява, че ищцата е собственик на
основание наследство по закона на 58/748 ид.ч. от ПИ с идентификатор 56784.518.1774
по КК на гр. ***. В тази връзка между нея и ответникът „Суит трейд 1“ ЕООД е
сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж, строеж на жилищна
сграда и продажба на идеални части от недвижим имот. В него е уговорен начинът на
обезщетяване на ищцата за правото й на собственост върху земята и задълженията на
строителя, свързани с изготвянето на проект и изграждането на сградата. Постигнати
са уговорки и относно завършеността на дворното място, III.4.1- с бетонова настилка
или настлано с бетонови плочи и заградено, съгласно предписанията на проектанта.
След това между същите страни са подписани няколко споразумения за
сроковете, предаване на проекта и избор на апартамент и паркомясто в сградата.
На 07.05.2021 г. е подписан нотариален акт за делба на право на строеж,
съгласно който на „Сити билд строй“ ООД и С. Т., както и на трети лица се
предоставят в дял различни обекти в подлежащата на изграждане сграда, заедно с
паркоместа разположени на сутеренния етаж на сградата. В т. II на нотариалния акт е
посочено, че страните прекратяват съсобствеността върху правото на строеж по
описания преди това начин и не си дължат суми за уравняване на дяловете. След това
в т. IV от нотариалния акт всички съсобствениците са постигнали съгласие за това, че
части от сградата обслужващи предвидените в проекта паркоместа и гаражи нямат
характер на общи части. По отношение на поземления имот е постигнато същото
съгласие, включително за обособяването на паркоместа в незастроената част, за които
си учредяват и разпределят право на реално ползване.
На същата дата между страните е подписан договор за заместване на
първоначалния изпълнител- „Суит трейд 1“ ЕООД, от „Сити билд строй“ ООД в
правоотношението с ищцата С. Т.. В чл. 2, ал. 2 от същия е постигната уговорката, че
5
ищцата дължи на поемателя- „Сити билд строй“ ООД сумата от общо 13168 евро
доплащане по чл. II.3 от предварителния договор и приложение 1. В последното е
посочено, че сумата представлява сбор между 5168 евро- опредЕ. за разликата в
застроена площ, получена като обезщетение и 8000 евро за получено в двора
паркомясто.
Съдът намира, че следва да бъдат кредитирани показанията на свидетелите на
ищцата за сключване на договора след подписването на нотариалния акт. В тази
насока за показанията и на двамата свидетели, които преценени на основание чл. 172
ГПК, предвид евентуалната им заинтересованост, следва да бъдат кредитирани.
Същите са ясни, конкретни и непротиворечиви, като не се опровергават от останалите
доказателства по делото. Показанията на свидетеля А., също следва да бъдат
кредитирани, но не могат да доведат до различен извод, защото в тях не се съдържат
данни за конкретното поведение на ищцата и подписването иманно на процесния
договор. Изложените от свидетеля обстоятелства са обобщени и са свързани с
поведението на съсобствениците като цяло, но не изключват възможността договорът с
нея да е бил подписан след нотариалния акт. В същата насока са и показанията на
свидетеля при проведената очна ставка, като и при нея няма изрични данни за
подписването на конкретния договор.
В исковата молба и уточненията, последното от 23.11.2023 г. се предявяват
искова за нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от договора на няколко основания. По
отношение на противоречието на закона, заобикалянето на закона и липса на форма,
страната се позовава на едни и същи обстоятелства, а именно противоречието с
подписания преди това нотариален акт за делба на право на строеж, в който било
уговорено, че не се дължат плащания за уравняване и следователно нарушаването на
разпоредбата на чл. 18 ЗЗД, която предвижда, че договорите за прехвърляне на
собственост и учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да
бъдат извършени с нотариален акт. Поради това тези твърдения следва да бъдат
разгледани заедно, като се прецени в коя хипотеза на чл. 26 ЗЗД попадат. В този
смисъл Решение № 97 от 8.02.2013 г. на ВКС по т. д. № 196/2011 г., I т. о., в което е
дадено тълкуването, че при предявени искове за обявяване на нищожност на правна
сделка на няколко основания, съдът не е обвързан с въведения от ищеца начин на
съединяване на исковете. Петитумът на всеки един от исковете е обявяването на
нищожност на сделката, като тази нищожност е абсолютна. Нищожната сделка се
счита, че не съществува в правния мир и последиците от нищожността по чл. 34 ЗЗД
са аналогични за всички основания по чл. 26 ЗЗД. Действително атакуваната сделка
може да страда от различни пороци, всеки от които да е основание за обявяване на
нищожността, т. е. основанията могат да съществуват едновременно, но правният
6
резултат, който ще се постигне с уважаването на иска на едно от въведените
основания, по принцип, изключва интереса от обявяване на нищожност на някое от
другите въведени основания. Разпоредбата на чл. 26 ЗЗД определя основания за
нищожност на сделките, като съществуването на някой от пороците изключва или
поглъща останалите. Следва да се има предвид и, че излагането на едни и същи
факти, обуславящи порок на сделката, може да бъде свързано от ищеца с различни
основания нищожност, като в този случай, подвеждането на конкретните факти под
някое от основанията по чл. 26 ЗЗД е въпрос на правната квалификация на иска.
В настоящия случай, съдът намира, че правната квалификация на претенцията е
чл. 26, ал. 2 предложение 3 ЗЗД- липса на предвидената в закона форма, доколкото
въведените от ищцата факти е свързано с разпоредбата на чл. 18 ЗЗД и предвидената в
нормата форма на договорите за прехвърляне и учредяване на вещни права върху
недвижим имот. В същата насока са и мотивите на Решение № 97 от 8.02.2013 г. на
ВКС по т. д. № 196/2011 г., I т. о., в което се посочва, че ако нарушението на
императивна правна норма попада в друго, специално предвидено основание по чл. 26
ЗЗД /например, относно формата/, то специалното основание изключва общото.
Съгласно практиката на Върховния касационен съд (Решение № 199 от
12.07.2016 г. на ВКС по гр. д. № 583/2016 г., IV г. о.) начинът на съединяване на искове
зависи от естеството на материалните правоотношения. Начинът за съединяване на
искове за недействителност на сделка, независимо от поредността и съотношението,
които е посочил ищецът, са предявени в условията евентуалност- ако сделката е
нищожна на едно основание, то последващото прогласяване на недействителност на
друго основание е безпредметно. Съдът е длъжен да разгледа основанията на
нищожност според тежестта на сочения от ищеца порок в поредност от най-тежкия
(противоречие със закона или заобикалянето му) през по-леките, каквито са липсата на
основание, липса на съгласие, привидност, невъзможен предмет, противоречие на
морала или липсата на форма. Когато съдът приеме, че сделката е валидна, той е
длъжен да разгледа основанията за унищожаемост, подредени също според тежестта
на порока: поради неспазване на режима на настойничеството и попечителството,
поради неспособност да се разбират или ръководят действията, поради заплашване,
измама, грешка или поради крайна нужда и ако сделката не подлежи на унищожение
поради сочените пороци да премине към разглеждане на основания за висяща
недействителност като извършването и без или извън надлежно учредената
представителна власт. В този смисъл Решение № 106 от 01.03.2011 г. по гр. д. №
1460/2009 г. на IV г. о. ВКС; Решение № 97 от 08.02.2013 г. по гр. д. № 196/2011 г. I г. о.
ВКС и Решение № 198 от 10.08.2015 г. по гр. д. № 5252/2014 г. IV г. о. ВКС.
Относно липсата на основание:
7
Ищецът основава тази претенция на разминаването между уговореното в
нотариалния акт, който бил безвъзмездна сделка и посочената в самата клауза цена.
Счита, че тъй като ответникът „Сити билд строй“ ООД никога не е притежавало
пълната собственост върху земята и правото на реално ползване на паркомястото, а
права е притежавала и ищцата, то липсва основание за претендирането на плащане от
13168 евро.
Основанието на сделката се схваща като типичната и непосредствена правна
цел, която се преследва с предоставяне на имуществена облага. Съществуването на
основание се извежда от вида и съдържанието на сделката. В чл. 26, ал. 2, изр. 2 ЗЗД е
установена оборимата презумпция, че основанието се предполага. По иска за
прогласяване на нищожността на един каузален договор поради липса на основание се
предполага, че основанието (причината) съществува и в тежест на ищеца е да установи
липсата на основание (кауза, причина).
В настоящия случай договорът от 07.05.2021 г. представлява допълнително
споразумение между страните относно правата и задълженията им във връзка с
изграждането на сградата и ползването на дворното място. В предварителния договор
от 2020 г. дворното място е уговорено като обща част, която следва да бъде изпълнена
от строителя с бетон и плочи, съгласно предвижданията на проекта. При тази уговорка
се предвижда незастроената част от земята да служи изцяло за ползването на сградата
по предназначения и по този ред да се ползва от всички бъдещи собственици на обекти
в нея. Към този момент проект все още не е изработен и реалното предназначение и
ползване на земята е до голяма степен неизвестно, доколкото наред с включването на
двора в клаузата за общи части, е посочено, че изпълнението все пак ще се основава на
бъдещия проект на сградата. След изготвянето на проекта се установява, че в дворното
място е предвидено изграждането и обособяването на 7 места за паркиране. Поради
това следва, че с изготвянето и одобряването на проекта всъщност е настъпила
промяна в първоначално предвиденото предназначение на земята. Тази промяна е
довела и до съответното изменение на правоотношенията между страните, което е
постигнато с т. IV на нотариалния акт, съгласно която първоначалната договореност се
променя и реалното ползване на незастроената част от земята и предвидените в нея
места за паркиране се разпределя между собствениците. Това само по себе си
неминуемо води до необходимостта от изграждането на тези места и обособяването им
за ползване от правоимащите. Ищцата не оспорва, че тези дейности реално ще се
извършат от ответника „Сити билд строй“ ООД като строител, а не от страните, на
които е разпределено ползването. Поради това и съобразно правилата на договора за
изработка, за извършването на работата се дължи заплащане. Такова плащане е
предвидено в сключения на 07.05.2021 г. договор, поради което е налице причина/кауза
8
за постигането на тази уговорка между страните.
Ето защо ищцата не опровергава презумпцията на закона и предявената на това
основание претенция следва да бъде отхвърлена.
Относно липсата на съгласие:
Липсата на съгласие опорочава сделката (клаузата), като я прави нищожна, но
този порок е налице при т.нар. „съзнавана липса на съгласие“- волеизявление е
извършено, но страната съзнава несъгласието си да бъде обвързана от извършената
сделка. „Съзнавана липса на съгласие“ е налице, когато волеизявлението е направено
поради упражнено насилие или когато волеизявлението е направено без намерение за
обвързване- на шега, като учебен пример или по друга подобна причина. В този
смисъл: Решение № 1344 от 1.08.2002 г. на ВКС по гр. д. № 1864/2001 г., IV г. о.;
Решение № 923 от 17.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 1682/2008 г., IV г. о., ГК и Решение
№ 1002 от 22.10.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3182/2007 г., I г. о.
В настоящия случай от събраните по делото доказателства не се установя да е
налице подобен порок на сделката. Свидетелите в действителност установяват, че е
имало спор относно дълижимостта на част от сумата- само по отношение на
допълнителните 8000 евро, а не за цялата стойност по чл. 2, ал. 2. След това обаче
ищцата сама е взела решението да подпише договора със съдържащата се в него
клауза на чл. 2, ал. 2, без да се доказва това да е направено поради упражнено насилие-
физическо или психическо. Установява се, че насрещната страна- „Сити билд строй“
ООД, чрез управителя си, е искала договорът да бъде подписан в кратки срокове на
същата дата, но това само по себе си не води до порок във волеизявлението. От
показанията на свидетелите на ищцата става ясно, че тя е имала време да се запознае
със съдържанието на договора, включително с клаузата на чл. 2, ал. 2, след като се е
стигнало до обсъждане и спор именно във връзка с нея. Въпреки това тя е подписала
договора, с което е изразила съгласието си с него в този му вид. Изразеното съгласие
към момента на сключването на сделката не е засегнато от порок на волята й, защото е
налице пълно и взаимно съответствие между съзнаваното желание и неговото външно
проявление. Направената преценка в един по-късен момент след сключването на
сделката, че това решение е било неправилно, не се отразява върху действителността
на клаузата.
Относно невъзможен предмет:
Както е разяснено в мотивите на Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2017 г. на
ВКС по т. д. № 3/2014 г., ОСГК, предметът на сделката се свързва с обекта на
правоотношението, към което е насочено поведението на страните по сделката.
Предмет на сделката са вещи, действия, бездействия, нематериални правни и
9
имуществени блага. Предмет трябва да има всяка сделка. За да е налице сделка,
страните трябва да са постигнали съгласие по нейния предмет. Ако към момента на
постигне на съгласието, предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е
нищожна поради невъзможен предмет.
В настоящия случай, от изложените от страната твърдения не може да се
направи извод за това, че уговореното в клаузата на чл. 2, ал. 2 плащане е с
невъзможен предмет. Ищцата свързва това основание със сключения преди това
договор за делба и за разпределение на ползване, за които не са били уговорени
плащания, но те не водят до липса на предмет по отношение на клаузата. Както бе
посочено по-горе, клаузата е свързана с уговорените между страните задължения за
изграждане на сградата срещу обезщетение и сключването на договор за делба на
нереализирано право на строеж и на договор за разпределение на право на ползване,
не водят до липса на предмет или до фактическа или правна невъзможност при някоя
от насрещните престации.
Относно липса на предвидена в закона форма :
Разпоредбата на чл. 18 ЗЗД предвижда, че договорите за прехвърляне на
собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва
да бъдат извършени с нотариален акт. Формата е за действителност и отклонения от
това изискване водят до нищожност на сключения договор.
В настоящия случай, процесната уговорка не предвижда прехвърлянето или
учредяването на вещни права върху недвижим имот, поради което и за нея е
неприложимо изискването на чл. 18 ЗЗД. Изложените от ищцата съображения във
връзка с нотариалния акт не обосновават това процесната клауза да е част от тази
сделка и съответно за нея да се изисква форма на нотариален акт. Съгласно
уговореното в самата клауза, тя е предвидена за уреждане на правоотношения във
връзка със строителството, за които не се изисква специална форма. Тук следва да се
посочи, че за действителността на делба също не се изисква форма на нотариален акт,
а писмена форма с нотариално заверени подписи- чл. 35, ал. 1 ЗС.
На следващо място, неспазване на изискванията на чл. 18 ЗЗД не се установява
и по отношение на уговорките в част IV от нотариалния акт, защото според съда с тази
точка страните не са целели учредяване на вещно право на ползване върху
обособените места за паркиране- чл. 56 ЗС, а разпределение на реалното ползване на
незастроената част от двора по чл. 32 ЗС.
Този извод следва от тълкуването на постигнатите между страните уговорки, в
който те изрично се позовават на разпоредбата на чл. 43, ал. 3 изречение второ ЗУТ,
предвиждаща че когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със
10
статут на обща част по чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, паркирането се
осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна
площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение и от
използваните изрази „взаимно си учредяват и разпределят правото на реално
ползване“. Този извод се подкрепя и от съдържанието на т. VI от нотариалния акт,
където съсобствениците са постигнали съгласие уговорките за реалното ползване да
бъдат включени във всички последващи прехвърлителни сделки на трети лица.
Подобен резултат не може да се постигне с учредяване на вещно право на ползване,
защото съгласно чл. 56, ал. 2 ЗС, ползвателят не може да отчуждава своето право.
За извършването на разпределение на реалното ползване на недвижим имот
законът не изисква специална форма. Собствениците са свободни да го извършат
какво устно, така и писмено. Включването на тази уговорка в нотариалния акт, не
променя изискванията за нейната действителност.
Поради изложеното неспазването на разпоредбата на чл. 18 ЗЗД не представлява
нарушение и не влече нищожност на процесната клауза.
За пълнота на изложението следа да се посочи, че не е нелице и твърдяното от
ищеца противоречие на закона и заобикаляне на закона. Както вече бе изяснено по-
горе, за процесната клауза законът не предвижда изискване за форма нотариален акт,
поради което постигнатото съгласието, не противоречи и не заобикаля разпоредбата на
чл. 18 ЗЗД. Постигнатите в нея уговорки са относими към задълженията на страните
във връзка с изграждането на сградата, а не към разделеното право на строеж.
Не могат да се приемат съображенията на ищцата, че с подписването на
нотариалния акт се преуреждат всички права и задължение по предварителния
договор. В последния са налице различни клаузи, който могат да се квалифицират по
чл. 19 ЗЗД- за прехвърляне на вещни права и по чл. 258 и сл. ЗЗД- за изграждане на
сградата. Изявлението на съсобствениците, че не си дължат суми за уравняване на
дяловете е относимо само към извършената с нотариалния акт делба на правото на
строеж, но не и към останалите права и задължения по предварителния договор,
свързани с извършването на самото строителство. Те продължават да обвързват
страните, като строителят е длъжен да изгради сградата с обектите в нея, за да може
правото на строеж да се трансформира в право на собственост, а собствениците са
длъжни да изпълнят насрещните си задължение в тази насока.
Ето защо и тази претенция е неоснователна и следва да бъде отхвърлена.
Относно унищожаемостта поради измама:
Сключена сделка е опорочена от измама, когато умишлено създадената у
измамената страна невярна представа се отнася до предмета на сделката,
11
съдържанието на насрещните права и задължения, както и до правните последици на
сделката. От събраните по делото доказателства не се установява някой от
управителите на ответниците да са създали у ищцата невярна представя за
съдържанието на клаузата или за нейните последици. Предвиденото в чл. 2, ал. 2
плащане е записано ясно и ищцата е имала възможност да откаже подписването на
договора, след като не е била съгласна с него. Единствено настойчивостта на една от
страните за сключване на договора на конкретната дата не обосновава неправомерно
поведение, което да води до невярна представа относно правата и задълженията по
клаузата.
От всичко изложено до момента следва, че предявените искове са
неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на ответниците следва да бъдат
присъдени направените от тях разноски по делото.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от С. Г. Т., ЕГН **********, адрес: ****, срещу „Сити
билд строй“ ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: **** и „Суит
трейд 1“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: ****, искове за
ПРИЗНАВАНЕ ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните, че клаузата на
чл. 2, ал. 2 от договор от 07.05.2021 г., предвиждаща плащането на сумата от 13168
евро, е нищожна поради липса на основание, липса на съгласие, невъзможен
предмет и поради липса на предвидената в закона форма.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Г. Т., ЕГН **********, адрес: **** срещу „Сити
билд строй“ ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: **** и „Суит
трейд 1“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: ****, иск за
УНИЩОЖАВАНЕ на клаузата на чл. 2, ал. 2 от договор от 07.05.2021 г.,
предвиждаща плащането на сумата от 13168 евро, поради измама.
ОСЪЖДА С. Г. Т., ЕГН **********, адрес: ****, да заплати на „Сити билд
строй“ ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: ****, сумата от
1500.00 лева- разноски по делото.
ОСЪЖДА С. Г. Т., ЕГН **********, адрес: ****, да заплати на „Суит трейд 1“
ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: ****, сумата от 800.00 лева-
разноски по делото.
12
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд- Пловдив в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
13