№ 425
гр. гр.Несебър, 12.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесети септември през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Н.Р.М.
при участието на секретаря К.Ил.Л.
като разгледа докладваното от Н.Р.М. Гражданско дело № 20232150100113
по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по повод постъпила искова молба на
„Е.Х.“ ООД, ЕИК ......., със седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „Г.В. № 20,
представлявано от М.М. против А.В.Я. гражданин на Р.Ф., роден на ..... г., Булстат .....,
с адрес: с. Р., к.к. „....“ бл. А- ...., вх. ......, ет. 2, ап. ...
Сочи се, че ответникът е собственик на апартамент № ... представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ..., разположена в сграда „А“- ....,
крило „......“, находящ се на етаж 2, на площ, ведно с общите части от 80.04 кв.м.
Твърди се, че на 25.08.2010 г. между ответника, в качеството му на собственик на
недвижим имот, и ищеца, бил сключен Договор за поддръжка и управление на
„Курортен апартаментен комплекс .......” № MMC-EH/060-08.2010. По силата на
договора ответникът, в качеството си на „Възложител“ възлагал на ищцовото
дружество, в качеството му на „Мениджър“, и то изпълнило задълженията си по
целогодишна техническа поддръжка и провеждането на целогодишно организационно
и административно управление на „Курортен апартаментен комплекс .......“:
техническо поддържане на общите части на сградата, включващо поддържане на ВиК и
ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните
инсталации; техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения,
находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части в „Курортен
апартаментен комплекс .......“, включващо доставка на консумативи, поддържане в
изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове; техническо
поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части
спортни съоръжения и детската площадка; организира поддръжка на зелените площи в
комплекса, както и наема персонал за непосредственото осъществяване на цялостната
техническа поддръжка; организира режима на достъп и вътрешния ред в сградата,
санитарно-хигиенните услуги в общите части на сградата и в общодостъпните части и
съоръжения. Излагат се доводи, че ищцовото дружество точно, добросъвестно и в срок,
1
със собствени сили или чрез наети на трудови договори лица изпълнявало поетите с
договора задължения. Акцентира се, че съгласно договора срещу така поетите
задължения Възложителят заплащал на Мениджъра месечно възнаграждение в размер
на 1.21 евро без ДДС за квадратен метър обща площ на собствения на Възложителя
недвижим имот, което се заплащало авансово за всяка една година в срок до 15
февруари на текущата година. Навежда се, че към настоящия момент ответната страна
дължи такса поддръжка за 2020 г., равняваща се на сумата в размер на 2727.65 лв. с
ДДС, ведно с лихва за забава от 15.02.2020 г. до 13.02.2023 г. в размер на 829.65 лв.;
такса поддръжка за 2021 г., равняваща се на сумата в размер на 2727.65 лв. с ДДС,
ведно с лихва за забава от 15.02.2021 г. до 13.02.2023 г. в размер на 552.34 лв., както и
такса поддръжка за 2022 г., равняваща се на сумата в размер на 2727.65 лв. с ДДС,
ведно с лихва за забава от 15.02.2022 г. до 13.02.2023 г. в размер на 275.79 лв. Сочи се,
че с ответника са били провеждани многократно разговори за доброволно и
извънсъдебно уреждане на конфликта, но той не желаел това. Гореизложеното
мотивирало ищцовото дружество да поиска от съда да постанови решение, с което да
бъде осъден ответника А.В.Я. да заплати на „Е.Х.“ ООД, сумата от общо 9840.73 лв.,
представляваща неплатена такса за поддръжка за 2020 г., ведно с лихва за забава върху
нея за периода 15.02.2020 г.- 13.02.2023 г., неплатена такса за поддръжка за 2021 г.,
ведно с лихва за забава за периода от 15.02.2021 г. до 13.02.2023 г., както и неплатена
такса за поддръжка за 2022 г., ведно с лихва за забава за периода от 15.02.2022 г. до
13.02.2023 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на
предявяване на настоящия иск до окончателното изплащане на сумата.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК по делото постъпи отговор на исковата молба
от ответника чрез процесуалния му представител адв. Ц. М., който оспорва исковете
като недопустими и неоснователни. Оспорва подписа, положен за ответника върху
процесния договор, с оглед на което твърди, че липсва валидно облигационно
правоотношение между страните. Излага съображения, че срокът на договора е изтекъл
на 25.08.2015 г., като след тази дата страните не се намират във валидно облигационно
отношение, както и никоя от тях не е имала правата и задълженията, поети преди това
с договора. Изтъква, че договора не е действал между страните през процесния период.
В тази връзка се навежда, че ищецът не е активно легитимиран да води подобен иск,
който следва да бъде оставен без разглеждане и производството прекратено. Сочи, че
договорът представлява договор за поръчка по смисъла на чл. 280 и следващите от
ЗЗД.
На следващо място аргументира възражение за изтекла погасителна давност на
основание чл. 111, б. „в“ от ЗЗД по отношение на претендираната такса поддръжка за
2020 г., ведно с лихвата върху нея. Относно иска с правно основание чл. 86, ал. 1 от
ЗЗД за претендираните лихви за забава върху главниците за 2020 г. и 2021 г. обръща
внимание, че за периода 13.03.2020 г.- 08.04.2020 г. не следва да се начислява лихва за
забава (арг. от чл. 6 от действалия за този период Закон за мерките и действията по
време на извънредното положение). Акцентира, че ответника не дължи претендираните
суми. Наред с горното развива съображения за нищожност на уговорките в договора,
касаещи задължението за заплащането на такса за управление и поддържане на общите
части. Сочи, че ищецът не е изпълнявал в цялост поетите от него задължения. Излага
доводи за приложението на чл. 7, ал. 3 от ГПК и чл. 146, ал. 1 от ЗЗП. Предвид
гореизложеното моли съда да отхвърли предявените искове.
Съдът намира, че депозираната искова молба е процесуално допустима-
подадена е от лице с правен интерес, пред надлежния орган и съдържа изискуемите по
2
закон реквизити.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото, и като
съобрази становищата на страните и приложимия закон, съдът прие следното от
фактическа и правна страна:
Предявени са искове с правно основание чл. 79, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
Видно от представен по делото Нотариален акт № 51, том VI, рег. № ...., дело №
... от 20.08.2010 г. на нотариус .................. с рег. № ... на НК и с район на действие
Районен съд- Несебър, ответникът А.В.Я. е придобил собствеността върху
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ..., представляващ апартамент № ...
находящ се в „Курортен апартаментен комплекс ....”, блок А в с. Р..
По делото е представен Договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс .......” № ММС-ЕН/060-08.2010 от 25.08.2010 г., в който страни
са ответника, в качеството му на Възложител, и ищеца, в качеството му на Мениджър.
С договора ответникът, като собственик на апартамент № ... с площ от 80.04 кв.м.,
находящ се на втори етаж в сграда № 1-„А“-„....“, крило „......“, изградена в „Курортен
апартаментен комплекс .......”, УПИ- 467, 468, 480, кв. 22 по плана на с. Р., е посочено,
че е възложил на ищеца срещу възнаграждение да извършва целогодишна техническа
поддръжка, организационно и административно управление на комплекса, включващо
следните дейности: техническо поддържане на общите части на сградата, включващо
поддържане на ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и
вентилационните инсталации, басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се
в общите части на сградата и общодостъпните части в комплекса, доставка на
консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и
монтираните душове, поддържане на асансьорите и намиращите се в общодостъпните
части на сградата спортни съоръжения и детска площадка, както и зелените площи в
комплекса. Съгласно договора Мениджъра се е задължил да извършва и
организационно управление, свързано с режима за достъп и вътрешния ред в сградата,
санитарно-хигиенните услуги, заниманията за деца, единна рецепция- за оказване на
всякакъв вид помощ на Възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото му
на собственост и спокойно пребиваване в комплекса, както и да организира достъпа до
спортните съоръжения /раздел I, чл. 1, 2, 3 и 4/. От своя страна Я. е посочено, че се бил
задължил да заплаща на ищеца възнаграждение в размер на 1.21 евро без ДДС за
квадратен метър площ на собствения му недвижим имот, платимо авансово в срок до
15.02. на текущата година /раздел II, чл. 1, чл. 2, б. б/. Договорът бил сключен за срок
от 5 години, считано от момента на въвеждане на Възложителя във владение в
закупения от него недвижим имот в процесния комплекс /раздел V, чл. 2/ и
автоматично се подновявал на всеки пет години и за същия период от време, освен при
писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен
срок, от собствениците, притежаващи повече от ¾ идеални части от общите части за
неподновяването му /раздел IV, чл. 9/. Видно от чл. 1 и чл. 2 от раздел VII, при
разпореждане на възложителя с правото на собственост, същият се освобождава от
задълженията си по договора, само ако е осигурил подписването на такъв договор
между новия собственик и Мениджъра.
Спорен по делото е въпроса налице ли са валидни облигационни отношения
между страните по сключения помежду им Договор за поддръжка и управление от
25.08.2010 г., по който ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си за 2020 г., 2021
г. и 2022 г., а за ответника е възникнало задължение за заплащане на претендираните
суми.
3
От страна на ответника се наведе твърдение, че не е сключвал Договор за
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс .......” № ММС-ЕН/060-
08.2010 от 25.08.2010 г., респективно между страните липсва годна облигационна
връзка. В тази връзка ищцовото дружество заяви, че не оспорва обстоятелството, че
лично Я. не е подписал договора, а същият е парафиран от негов пълномощник, който
го бил представлявал и при закупуването на имота. Твърдението на ответника по този
повод е, че е упълномощавал Олга С. единствено да закупи имота, но не и да сключва
договор за поддръжка и управление. Соченото от ищеца пълномощно не бе
представено по делото, като при изискване от нотариуса, изповядал прехвърлителната
сделка, стана ясно, че съгласно Наредба № 32/1997 г. за служебните архиви на
нотариусите и нотариалните кантори, всички документи, послужили за издаването на
нотариалния акт, включително и пълномощното, са унищожени поради изтичане на
срока за съхранение.
С оглед на така изложеното съдът намира, че от страна на ищцовото дружество
не се доказа, че между страните съществува годна облигационна връзка, задължаваща
ответника да заплаща търсените суми. Следва да се посочи, че в договора не се
съдържа информация, че възложителя действа чрез пълномощник. В титулната част са
изписани имената и данните на А. Я., като на последната страница под „Възложител“
отново е посочено името на ответника. На нито едно място в съглашението не се
съдържат данни за наличието на пълномощник на ответника. Доколкото от ищеца не се
оспорва обстоятелството, че поставеният под Възложител подпис не е на Я., то следва
да се приеме, че последния не е поемал задължения за заплащане на търсените суми.
Действително визуално подписите в нотариалния акт, с който е придобит имота, и този
под Възложител в договора, са еднакви и би могло да се предположи, че са на О.А.С..
Дори обаче да се приеме за доказан този факт, то липсата на самото пълномощно
възпрепятства проверката досежно твърдението разполагала ли е С. действително с
правомощия да сключва от името на Я. и договор за поддръжка и управление, каквото
отрицателно твърдения се наведе от същия.
Изложеното по- горе е достатъчно основание да бъдат отхвърлени предявените
претенции, като е безпредметно да се изследва въпроса дали договора е нищожен на
основание ЗЗП, съответно дали ищеца е изпълни задълженията си по него.
Съобразно представен списък за разноски, от ответника са направени разноски
в размер на 2000 лв. за платено адвокатско възнаграждение, които на основание чл. 78,
ал. 3 от ГПК следва да бъдат присъдени.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на „Е.Х.“ ООД, ЕИК ......., със седалище и адрес на
управление: гр. С., ул. „Г.В. № 20, представлявано от М.М. за осъждане на А.В.Я.
гражданин на Р.Ф., роден на ..... г., БУЛСТАТ ....., с адрес: с. Р., к.к. „....“ бл. А- ...., вх.
......, ет. 2, ап. ... да заплати на ищеца сумата в размер на общо 8182.95 лв.,
представляваща сбор от такси за поддръжка за 2020 г., 2021 г. и 2022 г. (по 2727.65 лв.
за всяка от годините), дължими по Договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс .......” № MMC-EH/060-08.2010, сключен на 25.08.2010 г. между
„Е.Х.“ ООД, като „Мениджър“ и А.В.Я., като „Възложител“, ведно със законната лихва
върху сумата, считано от подаване на исковата молба- 14.02.2023 г., до окончателното
4
изплащане, както и сумата в размер на общо 1657.78 лв., представляваща сбор от лихви
за забава върху главницата, дължими за периода от 16.02.2020 г. до 13.02.2023 г.
ОСЪЖДА „Е.Х.“ ООД, ЕИК ......., със седалище и адрес на управление: гр. С.,
ул. „Г.В. № 20, представлявано от М.М. да заплати на А.В.Я. гражданин на Р.Ф.,
роден на ..... г., БУЛСТАТ ....., с адрес: с. Р., к.к. „....“ бл. А- ...., вх. ......, ет. 2, ап. К201,
сумата в размер на 2000 лв., представляваща направени в настоящото производство
разноски.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните пред Окръжен съд- Бургас.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
5