Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София, 04.02.2019
год.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Софийски градски съд, І-во Гражданско отделение,
13-ти състав, в публично съдебно заседание на шести декември през две хиляди и осемнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : РОСЕН ДИМИТРОВ
при секретаря Стефка Александрова, като разгледа
докладваното от съдия Димитров гражданско дело № 11330 по описа за 2016 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно съединени
искове /при условията на евентуалност/ с правно основание чл.26,ал.1, предл. първо,второ
и трето ЗЗД.
Ищецът Д.,
представлявана от М.НА Р.Р.и Б. твърди, че с договор №
ДИ-016-03-014/8.07.2016 г., договор № ДИ-017-03-015/8.07.2016 г.
и договор № ДИ-018-03- 016/8.07.2016 г. Областния
управител на област София град е продал на „Е.”
ЕООД по 8414/10000 ид. части от три отделни имота, частна държавна собственост, а именно - поземлен имот с идентификатор № 68134.406.3 с
площ от 1 191 кв. м. поземлен имот с идентификатор № 68134.406.2 с площ от 1
376 кв. м. и поземлен имот с идентификатор №
68134.406.1 с площ от 4 762 кв. м. по
КККР на гр. София.
Продавачът се е легитимирал
като собственик на цитираните идеални части на трите имота с АЧДС
№ № 08975, 08976, 08977 всичките от 03.08.2015 г.
Според ищецът на първо място посочените три сделки са сключени в
противоречие с чл.45а от ЗДС, който регламентира конкретно и изключително продажба
отД. на притежавани идеални части от недвижими
имоти с цел прекратяването на съсобствеността й с
физически или юридически лица. Твърди, че
към датата на сключване на договорите не е имало категорични доказателства, че купувача по договорите е бил съсобственик в
тези имоти, т.е. незаконосъобразно продажбата е извършена въз
основа на цитирания текст от ЗДС.
По отношение на два
от договорите - № ДИ- 016-03-014/8.07.2016 г. и
договор № ДИ-018-03-016/8.07.2016 г. твърди,че са продадени в нарушение на чл.45а,ал.1 от ЗДС
,тъй като не били приложени актуални данъчни
оценки и не можело да се
прецени дали договорените продажни цени на тези имоти са по-високи от
актуалните данъчни оценки.
На следващо място твърди, че договорите са сключени при заобикаляне на
Закона целящо продажбата им от Областния управител по реда на чл.45а от ЗДС при
липса на категорична сигурност за наличие на съсобственост, вместо от Агенцията
за приватизация и следприватизационен контрол по реда на чл.44,ал.1 ЗДС с оглед данъчните им оценки и
за трите имота над 10 000 лв.
На последно място твърди,че договорите са
нищожни и като нарушаващи добрите нрави, тъй като липсвала еквивалентност на
насрещните престации - определената в тях цена била малко над данъчната оценка
на имотите,но значително под тяхната реална пазарна
цена,по която е следвало да се продадат.
С оглед на гореизложеното моли съда да постанови решение,с което прогласи
нищожността на посочените три договора на основание чл.26,ал.,предл. първо ЗЗД
поради противоречието им със Закона като главни искове, а като евентуални на
основание чл.26,ал.1,предл. второ ЗЗД поради заобикалянето на Закона и
евентуално на основание чл.26,ал.1, предл. трето ЗЗД поради нарушаване на
добрите нрави.
Претендира разноски.
Ответникът „Е.“ ЕООД, *** оспорва исковете. Твърди, че е главните искове за установяване нищожност
на трите договора,поради противоречието им със Закона са неоснователни,тъй като
факта на съсобственост в имотите между ищеца и ответника е установен от
документите по делото,вкл.и тези представени и анализирани в исковата
молба.Държавата е прехвърлила на „Д.“ ООД идеални части от описаните три имота ,които впоследствие
„Е.“
ЕООД е придобил. Фактът,че ответното дружество е ищец по
друго дело,предмет на което е установяване ,че ответника по това дело не е
собственик на процесните имоти,не може дори да се тълкува като съмнение в
това,че преди закупуването на идеалните части от процесните идеални „Е.“
ЕООД е бил съсобственик сД. по отношение на тези имоти.
Договорите са сключени при
наличието на пълния набор от изискуеми от законите документи включително и
данъчно оценки издадени около 2 седмици преди самите сделки.
С идентични с горните
аргументи оспорва твърденията на ищеца,че „несигурността“ относно наличието на съсобственост
между страните по сделките е довело до заобикалянето на Закона,като вместо по
реда на чл.44,ал.1 ЗДС договорите са сключени по реда на чл.45а ЗДС.
Възразява срещу твърденията на ищеца,че договорите са
били сключени на занижени цени ,с аргумента, че не купувача е определял цените ,
а и самите те са действителни такива с оглед аналогични продажби на части от
държавни имоти. Горното се потвърждава и от заключението на повторната СОЕ,което
е професионално и аргументирано,докато по отношение на първата такава Е.иза
изразява становище,че въобще не следва да се кредитира от съда,тай като е
изготвена от некомпетентно вещо лице,без опит и лиценз за изготвяне на такива Е.изи,с
погрешни методики и неадекватни аналогии.
Отделно от това заявява,че нищожност на сделка поради
нарушаване на добрите нрави би била основателна само при
значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, и то когато когато насрещната престация е практически нулева, когато
престацията не е толкова незначителна, съдът може само да извършва преценка
дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради крайна
нужда/унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД/, ако такъв иск е предявен.
Доказателствата
са гласни и писмени.
Съдът, след като прецени събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност приема за установено следното от
фактическа страна:
От
представените Актове за частна държавна собственост № 08975 от 03.08.2015 г. за
8414/10000 ид. части от поземлен имот с идентификатор 68134.406.1 с площ от 4762 кв.м., № 08976 от 03.08.2015 г. за 8414/10000 ид.
части от поземлен имот с идентификатор 68134.406.2 с площ от 1 376 кв.м. и № 08977 от 03.08.2015 г. за 8414/10000 ид. части
от поземлен имот с идентификатор 68134.406.3
с площ от 1191 кв.м. се установява, чеД. е собственик на съответните
идеални части от описаните по-горе имоти.
От
актовете се установява,че първия имот е застроен с деветнадесет сгради,втория с
единадесет сгради и третия с три сгради.
В
самите актове е отразено, че съсобственик наД. в тези имоти е „Е.“ ЕООД,
притежаващ остатъка от идеални части до 100%.
Горното
се установява и от представените по делото към преписките учредителен акт на „Е.“
ЕООД и решение на Окръжен съд гр.Враца по ф.д. № 421/20017 год. от 23.05.2007
год., от които е видно,че ответникът е
придобил идеалните части върху горните имоти чрез апортна вноска от страна на „Д.”
ООД в капитала на ответника „Е.” ЕООД.
Установено
е, че праводателя „Д.” ООД е придобил
собствеността по силата на договор за замяна от 1.09.2005 г./на л.47,48 и 49 от
делото/, чрез койтоД. е прехвърлила на „Д.” ООД обособени части от сгради -
частна държавна собственост, а именно: 1) част от двуетажна сграда, находяща се
гр. София, бул. „********, представляваща сутерен с площ от 380 кв. м. и втори
етаж с площ от 380 кв. м., заедно със съответните идеални части от сградата и с
545/10000 ид. части от държавната част от терена - 8250/11020 ид. части от УПИ
VIII, кв. 533, м. „ГГЦ - Зона А” по плана на гр. София, целият с площ от 11 020
кв. м.; 2) част от триетажна сграда, находяща се в гр. София, бул. „В. Левски”
№ 108 - втори етаж с площ от 164 кв. м. и трети етаж с площ от 164 кв. м.,
заедно със съответните ид. части от сградата и с 470/10000 ид. части от
държавната част от терена - 8250/11020 ид. части от УПИ VIII, кв. 533, м. „ГГЦ
- Зона А” по плана на гр. София, целият с площ от 11 020 кв. м.; и 3) част от
четириетажна сграда, находяща се в гр. София, бул. „В. Левски” № 108 - втори
етаж с площ от 133 кв. м., трети етаж с площ от 133 кв. м., четвърти етаж с
площ от 133 кв. м., заедно със съответните ид. части от сградата и с 571/10000
ид. части от държавната част от терена - 8250/11020 ид. части от УПИ VIII, кв.
533, м. „ГГЦ - Зона А” по плана на гр. София.
На 10.08.2015 год. „Е.“ ЕООД е отправил предложение доД. чрез областния управител на област
София-град за закупуване на идеалните части наД. от горните имоти.
Стартирана е
процедура по прекратяване на съсобствеността , която е завършила със сключване на Договор
№ ДИ-016- 03-014/08.07.2016
г. за прекратяване на съсобственост междуД. и юридическо лице ,
Договор № ДИ-017-03-015/08.07.2016
г. за прекратяване на съсобственост междуД. и юридическо лице Договор
№ ДИ-018-03-016/08.07.2016 г. за прекратяване на съсобственост междуД. и
юридическо лице, по силата на които договориД. чрез областния
управител на област София-град е продала на „Е.“
ЕООД собствените си идеални части от три отделни недвижими
имота,както следва:
8414/10000
ид. части от поземлен
имот с идентификатор 68134.406.3 с площ
от 1191 кв.м., по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
София, с номер по предходен план; 396 , квартал 533 , намиращ се в гр. София,
район „Оборище“, бул. „Княз ********с граници: поземлен имот с идентификатор
68134.405.126, поземлен имот с идентификатор 68134.406.158 и поземлен имот с
идентификатор 68134.406.1 за сумата от 132 218 лв. без ДДС.
8414/10000 ид. части от поземлен имот
с идентификатор 68134.406.2 с площ от 1
376 кв.м., по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. София, с номер по предходен план; 397 , квартал
533 , намиращ се в гр. София, район „Оборище“, бул. „Княз ********с граници:
поземлен имот с идентификатор 68134.406.1, поземлен имот с идентификатор
68134.406.157 и поземлен имот с идентификатор 68134.406.163 за сумата от
135 433 лв. без ДДС.
и
8414/10000 ид. части от поземлен имот
с идентификатор 68134.406.1 с площ от
4762 кв.м., по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. София, с номер по предходен план; 395 , квартал
533 , намиращ се в гр. София, район „Оборище“, бул. „Княз ********с граници:
поземлен имот с идентификатор 68134.405.116, поземлен имот с идентификатор
68134.406.3, поземлен имот с идентификатор 68134.405.126 поземлен имот с
идентификатор 68134.406.158, поземлен имот с идентификатор 68134.406.157,
поземлен имот с идентификатор 68134.406.163 и поземлен имот с идентификатор
68134.406.2.
за сумата от 391 219 лева без ДДС.
Горните договори са сключени въз основа на три отделни заповеди от
27.06.2016 год. на областния управител на област София-град,като в същите са
посочени името на купувача, данъчните оценки на всеки от имотите,цените на
които да се продадат съобразно извършените от лицензиран Е. пазарни
оценки,както и размерите на дължимите данъци и такси вкл. и ДДС по всяка от сделките.
Преди сключването на
договорите по преписките са представени скици от
06.07.2016 год. и данъчни оценки от 22.06.2016 год.,като за 8414/10000 ид.
части от поземлен имот с идентификатор 68134.406.3 с площ от 1191 кв.м. данъчната оценка е била 71811.20 лв., за 8414/10000 ид.
части от поземлен имот с идентификатор 68134.406.2 с площ от 1 376 кв.м. е 73429.40 лв. и за 8414/10000 ид. части от поземлен имот
с идентификатор 68134.406.1 с площ от
4762 кв.м. данъчната оценка е била 201 316.90 лв.
Представени са и
пазарни оценки на трите имота предмет на продажбите , които са били възложени с
нарочни заповеди от 14.04.2016 год. на лицензирана оценителска фирма „Н.Д.Е.“
ООД с конкретни указания за оценката и посочване на методите при оценяването. Според
тези оценки стойността на 8414/10000 ид. части от имот с
идентификатор 68134.406.3 е била 132 218 лв., на 8414/10000 ид. части от поземлен имот
с идентификатор 68134.406.2 е 135 433 лв. и за 8414/10000 ид. части от поземлен имот
с идентификатор 68134.406.1 е била 391 219 лв.
С протоколи от 24.06.2016 год. комисия назначена от Областния управител на
град София със Заповед № РД-15-056/07.03.2016 год. е излязла със становище,че въпросните
оценки следва да бъдат утвърдени.
Горната фактическа обстановка се установява от приложените по делото с
исковата молба и отговора писмени доказателства,а също изисканите по реда на
чл.192 ГПК преписки по трите продажби от областния
управител на област София-град.
По делото са назначени , изслушани
и приети две съдебно технически-оценителски Е.изи, чийто заключения съдът
възприема като обективни и професионални.
Следва да се отбележи,че и
двете вещи лица -инж. А.Х. със специалност Промишлено и гражданско строителство, Оценител на недвижими имоти, на земеделски земи, подобренията и трайните
насаждения върху тях и В.И.О. със специалност Икономика и управление на строителството,
оценител на недвижими имоти, ценообразуване на недвижими имоти и строителство
са вписани като такива в актуалния обединен списък на вещи лица при СГС.
Според вещото
лице по първоначалната оценителска Е.иза /корегирано с молба от
04.11.2018 год. и в съдебно заседание при приемане на заключението / А.Х. , по метода на пазарните аналози
цената на ПИ 68134.406.1 е 16 453 102
лв., на ПИ 68134.406.2 е 4 754 193 лв. и на
третия имот ПИ 68134.406.3 е 4 115 003 лв. Сравнени са цените на сделки със
застроени терени в района на процесните имоти, вкл.
и стойността на същите имоти при ипотекиране през 2006 год. в полза на банка
като обезпечение на кредит от 14 700 000 евро /28 750 070 лв./.
По втория
използван метод - на остатъчната стойност/метод на предприемача/ вещото лице
оценява първия имот за 11 611 364,42 лв., втория за 2 406 903,49 лв.
и третия за 4 638 413,80 лв. При
тази оценка Е.а е взел предвид конкретните строително-правни и фактически
характеристика на имотите,като е дал оценка на евентуална възможна за
реализиране разгърната застроена площ,която за първия имот е 18873 кв.м.,за
втория 5853 кв.м. и за третия 1537 кв.м.,като е дал и цена на кв.м. за този
район в града от 2700 евро/кв.м. или 5800 лв./кв.м. Вещото лице уточнява,че
горната възможност е при запазване на сегашното застрояване,но е налице и
потенциал за значителното му разширяване.Сочи също,че оценката е съобразена с
факта,че съгласно действащия ПУП на м. „Център Зона А-север“ /23.07.2015 г. на
СОС за кв. 532 е предвидено запазване на съществуващите сгради в имотите, част
от които са със статут на недвижима културна ценност - „местно значение“. Към
ПУП за м. „Център Зона А-север“ са одобрени специфични правила и нормативи
(СПН) за устройство и застрояване. Съгласно чл.11 от СПН за кв. 532 не се
допуска пристрояване, надстрояване и ново строителство.
Оценката на вещото лице Х. при значителен
превес на метода на пазавните аналози /80
%/ в сравнени с този на остатъчната стойност/20%/ на ПИ 68134.406.1 е в размер
на 15 484 753 лв.,на ПИ 68134.406.2 – 4 284 734 лв.
и на третия имот ПИ 68134.406.3 – 4 219 684 лв.
В съдебно
заседание уточнява допълнително,че оценката по метода на остатъчната стройност
като формула залага технически възможното застрояване на даден терен,независимо
от това,дали към момента има или няма възможност за такова по устройствения
план. Този метод дава насока за един бъдещ инвеститор,т.е. оценява
възможностите за развитие на съответния имот.
Повторната Е.иза
на вещото лице О. е изготвила
оценката на имотите по три метода- Разходен подход с използване на метода на вещната
стойност , при който стойността
се извежда, отчитайки разходите за създаване на обекта, Приходен подход с използване на метода на
капитализиране на бъдещите приходи от наем (рентни приходи) - Стойността се
извежда, като привежда бъдещи парични потоци към единна настояща капиталова
стойност и Сравнителен подход с използване на
метода на посредственото сравнение, при който
стойността се извежда, като се сравнява обекта, предмет на оценка, с идентични
или сходни/подобни обекти/активи, за които е налична ценова информация.
Според Е.а по
първия метод цената на цената на ПИ 68134.406.1 е 1 861 903 лв.,на ПИ
68134.406.2 е 388 186 лв. и на третия имот ПИ 68134.406.3 е 579 846 лв.
По втория
подход цените са както следва-за първия имот 2 347 128 лв., за втория-481 396 лв. и за
третия-732 478 лв.
По
сравнителния подход вещото лице е дало цена на ПИ 68134.406.1 в размер на
1 650 452 лв.,на ПИ 68134.406.2 – 476 660 лв. и на третия имот ПИ
68134.406.3 – 412 837 лв. ,като е извършил сравнения с цената на земята, по
която са осъществени продажбите на идеални части от поземлени имоти от Столична
община и е е приел,че стойността средно е 74.79 лв./м2, без отчитане на
местоположението на имотите.
Крайната
осреднена цена на имотите на база трите подхода при различен теглови коефициент
е на ПИ 68134.406.1 в размер на 553 572 лв.,на ПИ 68134.406.2 – 158 848 лв. и
на третия имот ПИ 68134.406.3 – 177 390 лв. , като
при тези оценки вещото лице е съобразило и факта,че и трите имоти са застроени
и от тяхната индикативна стойност е приспадната допълнително и цената на
отстъпеното право на строеж.
Изрично е
отбелязано в заключението,че съгласно чл. 11 от
Специфични правила и нормативи за устройство и застрояване към Подробен Устройствен План за кв. 532 да не се
допуска пристрояване, надстрояване и ново строителство.
В съдебно
заседание уточнява,че съгласно действащия подробен план и специфичните
изисквания към него е изрично казано, че е абсолютно забранено всякаква
строителна дейност-пристрояване, но реконструкция, модернизация е разрешено към
настоящия момент . Когато е паметник на културата дори и това е забранено.
Подчертава,че нито една сграда от съществуващите сгради, няма статут на
паметник на културата, независимо дали е от
национално или местно значение.
Предвид така установената от събраните доказателства фактическа обстановка,
се налагат следните правни изводи:
По главните искове с правно основание чл.26,ал.1,предл.
първо ЗЗД за прогласяване нищожност на договорите
поради противоречието им на Закона.
Нарушението
на закона, като основание за нищожност на сделката, визира сключването на
договора в противоречие с конкретна императивна правна норма. Следва да се има предвид,че в случая производството
по продажба на държавен недвижими имот е със смесен
фактически състав, включващ административен акт/заповед на компетентния орган,
с която се определя купувача, цената, дължими данъци, такси и разноски, както и
срокове за плащането им/ и договор за покупко-продажба, сключен между
административния орган и купувача.
Исковете са неоснователни,тъй
като по делото не се установиха твърдените от ищеца нарушения на Закона при
сключването на трите договора.
На първо място няма нарушение
на разпоредбата на чл.45а от ЗДС,тъй като е установено,че към датата на сключването
на процесните договори, а и към датата на отпочване на самата процедураД. и
ответното дружество са били единствените съсобственици в процесните три имота.
Това,че е имало и продължава да има висящи съдебни спорове относно правата на
собственост на ответното дружество не променя горния извод, доколкото при
сключването на процесните договори не е имало окончателен съдебен акт оборващ
правата на купувача-съсобственик.
На второ място преди
сключването на договорите са представени актуални данъчни оценки на всеки от
трите имота и съобразно тези оценки процедурата по прекратяване на
съсобствеността е следвало да се извърши от Областния управител именно по реда на чл.45а от ЗДС.
При гореизложеното горните
искове следва да се отхвърлят като неоснователни.
С
оглед на факта,че главните искове се явяват
неоснователни съдът следва да разгледа и да се
произнесе последователно по евентуалните такива.
По евентуалните искове с правно основание чл.26,ал.1,предл. второ ЗЗД за прогласяване нищожност на договорите поради
заобикалането на Закона.
Исковете са неоснователни,като
валидни са аргументите изложени по-горе в частта относно наличието на съдебните
спорове относно правата на ответното дружество.
Обратното разбиране би довело
до абсурда при наличие на съдебни спорове да се блокират възможността на
легитимния собственик да упражнява правото си собственост в пълен обем. Такова
блокиране е възможно и допустимо от Закона,но само след съответната
съдебно-обезпечителна процедура,а в случая няма данни такава да е проведена ,
по което и да е от делата.
Тези евентуални искове също
следва да се отхвърлят като неоснователни,при което съдът дължи произнасяне по
заявените евентуалните искове с правно основание
чл.26,ал.1,предл. трето ЗЗД за прогласяване нищожност на договорите поради накърняване
на добрите нрави.
Накърняване на добрите нрави е налице, когато
сделката противоречи на общо установените нравствено етични правила на морала.
Съдебната практика приема, че значителната липса на еквивалентност в насрещните
престации при двустранните договори може да се приеме за противоречие с добрите
нрави, доколкото те са опредени като граница на свободата на договаряне,
предвидена в чл. 9
от ЗЗД.
Според настоящия състав и
трите сделки са сключени при изключително съществено нарушаване
изискванията за еквивалентност на престациите , условията
на сключването им сочат на необичайност в тази насока и практически се явяват в разрез с общоприетите разбирания
за правов ред и справедливост.
Установено е,че въпросните три имота с обща площ 7329
кв.м. се намират в централната градска част/идеалния център/ и с придобиването
на идеалните части наД. ответното дружество става едноличен собственик на терен
с посочената площ в центъра на гр.София. Действително на пръв поглед терена сам
по себе си не изглежда особено ценен с оглед факта на застрояването му с
множество сгради принадлежащи на различни собственици , но най-вече със
забраната за каквито и да е строителни работи в него.
Според
съда основната и изключително съществена разлика в двете Е.изи /довела до
разминаване в оценките от десетки пъти/ се дължи на различната философия при
изготвянето им,като при първата Е.а акцентира на възможните перспективи на
имотите в краткосрочен и средносрочен план/възможно строителство в тях както в
рамките на незастроената но допустима норма за застрояване,така и при
евентуално надстрояване и пристрояване/, а втората Е.иза се базира само върху
статута на имотите към датата на продажбата им.
Съдът възприема като цяло заключението на първоначалната Е.иза
изготвена от Е.а Х.,в което същата установява,че оценката на имотите по метода
на остатъчната стойност е от съществено значение при покупка с цел инвестиция в
бъдещето,т.е. за предприемаческа дейност. Според това заключение в процесните три
имота е възможно/в момента недопустимо/ застрояване на общо 26 263 кв.м.
разгърната застроена площ и то само върху незастроени площи до достигане на
максималната плътност на застрояването. Горната възможност за евентуален
предприемач при цена на кв.м. в района от около 5000 лв. дава основание да се
приеме,че процесния терен съдържа в себе си голям потенциал дори и само в
рамките на незастроените си площи.
Безспорно една бъдеща имотна инвестиция крие в себе си и
множество рискове сред които стандартните за едно бъдещо строителство/издаване
на разрешения за строеж , актове по спазването на техническите правила и норми
и други/, както и в случая нестандартния такъв,че понастоящем по действащия
устройствен план строителство в горните имоти не е разрешено. Налице са обаче
технически, юридически и съдебни процедури , чрез които това положение може да
бъде променено в една или друга степен,дори при вероятността няколко от
наличните сгради да придобият защитен статут като архитектурна и историческа
ценност.
Горните мотиви дават основание на съда да възприеме
оценките дадени от заключението на първоначалната Е.иза с една уговорка. Според
настоящия състав оценката по метода на остатъчната стойност следва да има
по-голяма тежест във формиране крайния размер на цената на имотите.Но дори тази
теза да е резонна и тежестта по този метод на се увеличи до 30-40 % това не би
променило крайния извод,че продажните цени на трите имота са в пъти по-малки от
пазарните такива,т.е.,че е налице съществена неравностойност на престациите на
страните по договорите.
Факт е,че според заключението на първата Е.иза общата продажната
цена на съответните части от имотите /658 870 лв./ е 30 /тридесет / пъти
по-малка от действителната им такава /20 150 904 лв./. Горния извод и
констатации не биха се променили и при наличните пропуски при тази Е.иза
относно датата на оценяването на имотите-не към датата на сделките ,а около
година по-късно и относно тежестта на двата метода при формирането на крайната
оценка.
Заключението на повторната Е.иза с оценки приближаващи се
с тези на продажните цени на имотите не се възприема от съда. Това заключение е
изключително консервативно и статично във времето,то отразява статута на терена
така, сякаш същия никога няма да бъде променен. Поради тази причина
възможността за строителства в тези оценки, съответно ценообразуващия компонент
за реализация на разгърната застроена площ от бъдещо застрояване е определена на нула и това в най-голяма степен е
довело до нереално ниските оценки-цени , в диапазона на които може да се закупи
един голям и луксозен апартамент в идеалния център на гр.София.
При кредитирането на първоначалната Е.иза съдът освен
гореизложеното е взел предвид и факта,че същия имот през 2006 год. е бил
ипотекиран за обезпечаване на банков кредит от близо 29 000 000
лв.,което потвърждава извода на съда,че въпреки днешния си статут имотът е перспективен
и ценен.
Възражението на ответната страна,че нарушение на добрите
нрави може да има единствено при липса на еквивалентност,която практически да е
равносилна на нулева престация на една от страните не се възприема от съда.В
тази връзка следва да се отбележи практиката на съда при преценката за
неравностойност на престациите по хипотеза на унищожаемост по чл.33 ЗЗД,когато
дори отстъпление над 50% от цената може да се дефинира като неравностойност на
престацията.В случая става въпрос не за проценти а за около 25-30 пъти по-ниска
цена и според настоящия състав полученото отД. е практически нищо с оглед
стойността на продаденото.
С оглед на горното съдът приема,че процесните три
договора са сключени при неравностойност на престациите по всеки от тях
изразяваща около 20 пъти по-ниска престация на купувача от действителната
пазарна,което практически е равносилно на липса на престация.
Ето защо на основание чл.26,ал.1,предл. трето ЗЗД следва
да се прогласи нищожността на договор № ДИ-016-03-014/8.07.2016 г., договор № ДИ-017-03-015/8.07.2016 г. и договор
№ ДИ-018-03- 016/8.07.2016 г. за прекратяване на съсобственост междуД. и „Е.“
ЕООД.
По разноските:
При този изход на делото
ответникът следва да заплати на ищеца да разноски за държавни такси и Е.изи в
размер на 6030 лв. и 300 лв. за юрисконсултско възнаграждение.
Воден от гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И:
ПРОГЛАСЯВА
НИЩОЖНОСТТА на Договор
№ ДИ-016-03-014/08.07.2016
г. за прекратяване на съсобственост междуД. и юридическо лице , по
силата на койтоД., представлявана от Областен управител на област София-град е продала на „Е.“
ЕООД
с
ЕИК********следния недвижим имот,а именно: 8414/10000 ид. части от поземлен имот с идентификатор
68134.406.3 с площ от 1191 кв.м., по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, с номер по предходен
план; 396 , квартал 533 , намиращ се в гр. София, район „Оборище“, бул. „Княз ********с
граници: поземлен имот с идентификатор 68134.405.126, поземлен имот с
идентификатор 68134.406.158 и поземлен имот с идентификатор 68134.406.1. , поради накърняване на добрите нрави-чл.26,ал.1,предл.трето ЗЗД.
ПРОГЛАСЯВА
НИЩОЖНОСТТА на Договор
№ ДИ-017- 03-015/08.07.2016 г. за прекратяване на съсобственост междуД. и
юридическо лице , по силата на койтоД.,
представлявана от Областен управител на област София-град е продала на „Е.“
ЕООД,
с
ЕИК********следния недвижим имот,а именно: 8414/10000 ид. части от поземлен имот
с идентификатор 68134.406.2 с площ от 1
376 кв.м., по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. София, с номер по предходен план; 397 , квартал 533 , намиращ се в гр.
София, район „Оборище“, бул. „Княз ********с граници: поземлен имот с
идентификатор 68134.406.1, поземлен имот с идентификатор 68134.406.157 и
поземлен имот с идентификатор 68134.406.163
, поради накърняване на добрите
нрави-чл.26,ал.1,предл.трето ЗЗД.
ПРОГЛАСЯВА
НИЩОЖНОСТТА на Договор
№ ДИ-018- 03-016/08.07.2016
г. за прекратяване на съсобственост междуД. и юридическо лице , по
силата на койтоД., представлявана от Областен управител на област София-град е продала на „Е.“
ЕООД,
с
ЕИК********следния недвижим имот,а именно: 8414/10000 ид. части от поземлен имот
с идентификатор 68134.406.1 с площ от
4762 кв.м., по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. София, с номер по предходен план; 395 , квартал 533 , намиращ се в гр.
София, район „Оборище“, бул. „Княз ********с граници: поземлен имот с
идентификатор 68134.405.116, поземлен имот с идентификатор 68134.406.3,
поземлен имот с идентификатор 68134.405.126 поземлен имот с идентификатор
68134.406.158, поземлен имот с идентификатор 68134.406.157, поземлен имот с
идентификатор 68134.406.163 и поземлен имот с идентификатор 68134.406.2. , поради накърняване на добрите нрави-чл.26,ал.1,предл.трето ЗЗД.
ОСЪЖДА „Е.“ ЕООД с ЕИК********да заплати наД.,
представлявана от М.НА Р.Р.и Б. разноски в размер на 6030 лв. и 300 лв. за
юрисконсултско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред САС в двуседмичен срок
от съобщението до страните ,че е
изготвено.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: