Р Е
Ш Е Н
И Е №102
гр.Русе, 28.ІI.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Русенският
окръжен съд
гражданска колегия
В
открито заседание на 4 февруари 2020г. в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : НАТАЛИЯ ГЕОРГИЕВА
ЧЛЕНОВЕ : АГЛИКА ГАВРАИЛОВА
АНТОАНЕТА АТАНАСОВА
При
секретаря МАНЯ ПЕЙНОВА и в присъствието на прокурора като разгледа докладваното от съдията ГАВРАИЛОВА
ВГД №20 по описа за 2020 г.,за да се
произнесе, съобрази следното:
Производството е по чл.258 и сл ГПК.
„С.К.“-ООД, ЕИК***, със седалище и
адрес на управление гр.Р., **, представлявано от управителя С. Д.,е обжалвало
решение №1988 / 28.11.2019г. на Русенския районен съд, постановено по гр.д.№942/2019г.
на РРС, с което са отхвърлени предявените от дружеството искове.Развива
оплаквания за неправилност на решението и моли въззивния съд да го отмени и да уважи
исковете, при законните последици.
Въззиваемата С.Б.Д.,***, изразява
становище, че същата е неоснователна.
Окръжният съд,като взе предвид
оплакванията в жалбата,доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства,намира за установено следното:
Жалбата е подадена от надлежна
страна по спора, в законоустановения срок и е процесуално допустима. Разгледана
по същество е неоснователна.
Производството пред първоинстанционния
съд е образувано по искова молба на „ С.К.“-ООД
против С.Б.Д., с която са предявени
обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ, чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД, за заплащане на сумата от 2040евро
/левова равностойност 3989,89лв./ - възнаграждение за посредническа услуга и
408 евро начислен ДДС /левова равностойност 797,98лв./, или общо 4777,87лв.; 95,55лв. обезщетение за забава върху
посочената сума и неустойка в размер на 2040евро /3989,89лв. за неизпълнение на
задължение по договор за посредничество при продажба на недвижим имот.
По делото е представен договор за посредничество при продажба на
недвижим имот, сключен на 01.10.2018г. между „С.К.“-ООД-довереник и С.Б.Д.-доверител,
по силата на който на търговското
дружество е възложено да извърши проучване на пазара на недвижимите имоти и да
посредничи при закупуване на недвижим имот.В чл.2. е уговорено, че доверителят
е длъжен да се отзовава незабавно и в удобно за него и за доверителя време за
извършване огледи на имоти, отговарящи на параметрите, посочени в чл.1.Доверителят
се задължил и да не подписва
предварителен договор или нотариален акт, или какъвто и да е договор с
предмет-вещно право върху имот, описан в Приложение №1, за оглед, на който е
положен подпис от доверителя без посредничеството на довереника и/или преди да
е заплатено дължимото по договора възнаграждение на последния-чл.2предл.3.В
чл.4. са уговорени задълженията на довереника, а именно : да положи всички
усилия за изпълнение на договора, като информира доверителя за състоянието на
местния пазар на недвижимите имоти, да
организира огледи на имоти на потенциални продавачи и да подпомага преговорите;
да организира изповядване на сделка пред нотариус.Договорът е сключен със срок
до покупка, считано от датата на подписването му.Съгласно чл.7. за извършената
работа в изпълнение на задълженията по договора довереникът има право на възнаграждение
в размер на 3% без ДДС върху офертната стойност на закупения имот /записана в
Приложение № 1/, но не по малко от 300евро без ДДС, когато офертната стойност
на имота е 10000евро или по-малка от 10000евро. Възнаграждението е дължимо при
кумулативното настъпване на следните
обстоятелства : подписването на предварителен договор или на нотариален акт или
какъвто и да е друг договор с предмет вещно право върху имот, описан в
Приложение №1, за оглед, на който е положен подпис от доверителя или
упълномощено от него лице; страна по предварителния договор или нотариалния акт
е доверителя и/или негов роднина /вкл. и
по сватовство/ или свързано с него лице по смисъла на § 1 ДР на ТЗ, както и
лице, с което се намират в трудовоправни отношения, съпруг/съпруга, или лице с
което се намират във фактическо съжителство. За извършените
огледи на имоти се съставя и подписва протокол /Приложение №1/, представляващ
неразделна част от договора.Всеки имот, който е бил предложен на доверителя, се
записва в отделна позиция-чл.9.С подписа си той удостоверява, че е извършил
пълен и обстоен оглед на имота, известна му е офертната стойност и
пристъпването на последващи действия от довереника с цел закупуване на имота
зависи само от изразяването на недвусмислена воля в тази насока от доверителя
чрез уведомление. Предвидено е, че неизвършването на писмено уведомление не
лишава довереника от правото му на възнаграждение, както и от правото му на
неустойки.В чл. 8 от договора страните се споразумели, че за нарушение на
чл.2,предл.3, доверителят дължи на довереника „индивидуално уговорена неустойка
в размер на шест процента“ – 6%, от офертната стойност, записана срещу имота в
Приложения № 1, представляваща цена за конкретния имот, заедно с уговореното в
чл.7 възнаграждение, т.е. ако сключи договор без посредничество на довереника
и/или преди да е заплатил дължимото по договора възнаграждение.От клаузите на договора е видно, че за възникването на
задължение за заплащане на възнаграждение трябва да се установи пълно и точно
изпълнение на задълженията на довереника, осъществяването на уговорения
резултат, както и наличието на причинна връзка между поведението на ищеца и
настъпването на този резултат.
С исковата молба е представено Приложение №1-протокол за извършени огледи,
в който е отразено, че на 1.10.2018г. е извършен оглед на имот в гр.Русе, с
адрес *** и ****-жилищна сграда с обществено обслужваща част в УПИ VII-5818, кв.169, ЦГЧ /централна градска част/, вх.“А“, ет.1, ап.3 и ап.4,
ет.4, ап.20; офертната цена е 780евро/кв.м. От събраните доказателства
безспорно се установява, че към 1.10.2018г. обективно е било невъзможно да се
извършва оглед на описаните обекти – апартаменти №№3,4 и 20 в сграда в УПИ VII-5818, кв.16, тъй като строителството на
сградата е започнало след дата
19.10.2018г, когато е влязло в сила строително разрешение №412/04.10.2018г. От
показанията на св.Е. Т., строителен
предприемач, управител на дружеството, реализирало строежа на сградата се
установява, че изкопните работи са
започнали през м. ноември 2018г.Свидетелката
К. Х., брокер в Агенция за недвижими имоти „С.К.“, изнася данни, че когато ответницата С.Д. посетила агенцията, строителството било
„съвсем в началото…..парцела бил ограден и се подготвял за строителство“. На Д.
показали проекти, чертежи, „жилища на схеми“.Обсъдили дали има възможност голям
апартамент да се раздели на два по-малки.Свидетелката заявява, че е
показала архитектурен проект, който бил
изпратен от св.Т. и от телефонен разговор с него разбрали каква е цената. С
ответницата се уговорили от агенцията да й изпратят по електронна поща скица на големия
апартамент, разделен на две малки жилища и след една седмица тя да ги уведоми
за решението си. Свидетелката уточнява, че не е ходила с ответницата до мястото, което е било отредено
за сградата, не е виждала и строително разрешение. Тъй като клиентката не се
обадила в уговорения срок, брокерката се свързала с нея и последната й
обяснила, че „на този етап може би ще замразят търсенето“.През м.януари 2019г.
управителите на ищцовото дружество направили справка в Агенцията по
вписванията, „за да проверят клиентите, които до момента са водили на
огледи…“Така разбрали, че Д. е купила „едно от жилищата, които разглеждали“.Свидетелят
Б. е присъствал на срещата между брокерката
К. Х. и ответницата С.Д..Същият установява, че от агенцията предложили на Д.
голямо жилище в блок, в който не е започнало строителството, като казали, че
„това жилище ще се направи на две“.Ответницата отказала, защото апартамента не
е на първия етаж.Свидетелят е категоричен, че в офиса нищо не са показали на С.
за това жилище, не е имало и оглед. Видял, че двете дами подписали нещо, но заявява, че не
знае какъв точно документ – предварителен договор, протокол или др.Впоследствие,
в края на м.октомври или началото на м.ноември, заедно със съпруга на
ответницата отишли да видят един конкретен блок, построен от Т.. Последният бил
на обекта в този момент и им казал, че не разполага със свободно жилище точно в
този блок, но предстои строеж на друг блок, по ул.*** и ул.***, в който ще се
освободи едно от двустайните жилища, „с рампа…“. От своя страна св. Т. установява, че съпругът на ответницата го намерил
на строителен обект и го попитал за свободно жилище, като му обяснил, че жилището трябва да е достъпно за инвалидна
количка. Малко преди това един от клиентите на строителя се бил отказал от
жилище и Т. го предложил на семейството на ответницата. Свидетелят им показал и
3D
проект, за да видят какви са подходите на сградата и че няма стъпала.След около
10 дни сключили „договор за строителство“.
С исковата
молба е представен препис от нотариален акт за продажба на вещно право на
строеж №156 от 5.12.2018г. на нотариус А. Ф. - рег.№*** на НК, вписан в СлВп с
вх.рег. 16104/5.12.2018г., акт №16, том 40, с който „И.Р. 2“-ООД, представлявано
от управителя Е. Т. продава на С.Б.Д. право на строеж върху дворно място,
цялото с площ 995кв.м, представляващо поземлен имот с идентификатор
63427.2.5818 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Р., с адрес
ул***, за изграждане и придобиване право на собственост на следния недвижим
имот : жилище/апартамент/ №3 в жилищна сграда с гаражи, вх.“А“, етаж 1 жилищен
или ет.2 архитектурен, със застроена площ 87,18кв.м., заедно с избено помещение
№3 с площ 3,12кв.м.
Предвид така
установените правнорелевантни за спора факти, въззивният съд приема следното: От събраните в първоинстанционното
производство доказателства се установява, че на 1.10.2018 г. страните по делото
са сключили договор, по силата на който „С.К.” ООД е поело задължението да
проучи пазара на недвижими имоти и да посредничи при закупуване на недвижим
имот от С.Б.Д., като положи всички усилия за изпълнение на договора –
организира огледи на имоти на потенциални продавачи и подпомага преговорите
между продавач и купувач, организира изповядване на сделка пред нотариус,
информира доверителя за състоянието на пазара и т. н. Договорът за
посредничество е търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е
специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени
обекти от гражданския оборот. Безспорно, търговският посредник има правото на
възнаграждение съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал
страните по него. Основното задължение е осъществяването на посредничеството,
т. е. осъществяването на контакт между страните – продавач и купувач и
съдействие на страните за сключването на договор за покупко-продажба.Предмет на
договора за посредничество не е извършването на определена работа, а
постигането на определен резултат - свързване на страните за сключването на
сделки и осъществяване на съдействие при преговорите – например съдействие при
уговаряне на окончателната продажна цена; снабдяване с информация и документи
за имота. По делото е установено, че ищцовата агенция е поела ангажимент за
посредничество при купуване на недвижим имот. След месеци ответницата е
сключила договор за придобиване право на строеж. Установено е, че чрез агенцията дори не е извършен оглед на жилищен имот,
което е било и обективно невъзможно, тъй като
към момента на сключване на договора за посредничество дори не е имало
издадено строително разрешение за процесната сграда. По делото не събрани доказателства, от които да се
установи, че е изпълнено основното задължение на посредника – да осъществи
контакт между страните по сделката, да съдейства за организиране на преговори,
в резултат на която дейност да се е стигнало и до сключването на договор за
покупко-продажба на недвижим имот. Ето защо искът за заплащане на възнаграждението по договора за
посредничество е неоснователен. С оглед
изложеното правилно е отхвърлен и иска за заплащане на неустойка. Неустойката,
както и задатъкът, обезпечава изпълнението на сключения договор и обезщетява за
вреди от неизпълнението му изправната страна по него.Неустойка не се дължи за
неизпълнение на поети от длъжника задължения, ако кредиторът, претендиращ
заплащането й е неизправна страна поради това, че не е изпълнил или не е бил
готов да изпълни насрещните си задължения по договора .
Като аксесорни по
своя характер, правилно са отхвърлени и претенциите за заплащане на обезщетение
за забава върху възнаграждението по договора за посредничество и на законна
лихва върху неустойката.
Въз основа
изложеното по-горе, настоящата инстанция намира въззивната жалба за неоснователна,
а обжалваното решение за правилно, поради което следва да бъде потвърдено.Съгласно
чл.78 ГПК жалбоподателят дължи на въззиваемата разноските по делото.
Мотивиран така и на основание чл.271,ал.1,предл.1 ГПК окръжният съд
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1988 от 28.11.2019
година на Русенския районен съд,постановено по гр.д.№942/2019 год.по описа на
РРС.
ОСЪЖДА „С.К.“-ООД, ЕИК***, със седалище
и адрес на управление гр.Р., ул.****, представлявано от управителя С. Д. да
заплати на С.Б.Д.,***, 840лв. разноски за въззивната инстанция.
Решението е окончателно и не
подлежи на касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :