№ 3357
гр. Варна, 30.09.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Елена Ив. Стоилова
при участието на секретаря Димитричка Ст. Илиева
като разгледа докладваното от Елена Ив. Стоилова Гражданско дело №
20233110107702 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на „*****“ ЕООД с ЕИК
******, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, р***********
представлявано от ******* срещу Г. С. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна,
**********, с която са предявени обективно кумулативно съединени искове с
правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на
сумата от 14 668,72 лева, /левовата равностойност на 7 500 евро/,
представляваща уговорената неустойка за неизпълнение на задължение по
сключен между страните Договор за посредничество при покупко – продажба
на недвижим имот от дата 06.06.2023 г., съгласно т.7.1., в размер на 5 % от
посочената в т. II от същия договор продажна цена в размер на 150 000 евро,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на
исковата молба – 14.06.2023 г., до окончателното изплащане на задължението.
Приет е за съвместно разглеждане предявения насрещен иск от Г. С. Г.
срещу „*****“ ЕООД, с правно основание чл. 92 ЗЗД, с който претендира
осъждане на ответника да заплати сумата от 7 500 евро /с левова
равностойност 14 668,72 лева/, представляваща договорена неустойка, поради
неизпълнение на задължения /по чл. 2 и чл. 4.2./, съгласно сключен между
страните Договор за посредничество при покупко – продажба на недвижим
имот от дата 06.06.2023 г., предвид т.7.1., в размер на 5 % от посочената в т. II
1
от същия договор продажна цена в размер на 150 000 евро.
Ищецът твърди, че между него и ответника бил сключен на 06.06.2023
г. Договор за посредничество при покупко - продажба на недвижим имот.
Твърди се, че по силата на горепосочения договор, Г. Г. възложил на
дружеството – ищец, да посредничи за продажбата на недвижим имот,
подробно описан в представения към исковата молба Нотариален акт № *****
г. на Нотариус ******, придобит по наследство от праводателя на ответника:
**** Г. **** /негов баща/, бивш жител на гр. Варна, представляващ: Жилищен
апартамент № 9, на трети етаж, с административен адрес: ***** /ново име
улица „********“/, със застроена площ на апартамента 101.94 кв.м., с
идентификатор № 1********* /подробно индивидуализиран в приложения
към исковата молба акт за собственост/. Изложени са твърдения, че в
изпълнение на сключения между страните договор, „*****“ ЕООД е
извършило оглед и заснемане на гореописания недвижим имот за своя сметка.
Отделно от горното, дружеството: консултирало ответника за оптималната
цена на имота и сроковете, при които същият може да бъде продаден, според
цената, рекламирало имота за продан, предлагало на свои клиенти същия,
както и е организирало и провеждало огледи на имота, чрез свой компетентен
брокер на недвижими имоти. На следващо място, се твърди в исковата молба,
че в резултат на активни действия, извършени от дружеството - посредник,
бил намерен купувач на процесния имот, в рамките на един ден. Сочи, че
потенциалният купувач заявил желание да закупи гореописания недвижим
имот, при условия и параметри на бъдещата сделка, посочени предварително
от продавача Г. Г. и при цена от 150 000 евро, която цена била и желаната от
ответника цена. Твърди се, че като гаранция за сериозните си намерения,
касаещи придобиване на описания по – горе недвижим имот, ******* предал
сума в размер на 4 000 лева под формата на депозит (гаранция), съгласно чл. 1
от представения към настоящата искова молба, договор за намерение с
купувач от 06.06.2023 г.
Твърди се, че чрез вайбър кореспонденция между „*****“ ЕООД и Г. Г.,
дружеството - ищец уведомило ответника, че е осъществило контакт с
купувач, който имал готовност да закупи имота при посочените от продавача
параметри и за цена от 150 000 евро. На следващо място, Г. Г. бил поканен
неколкократно /първоначално чрез телефонни разговори, лично с управителя
на дружеството – ищец, впоследствие чрез електронна поща/ относно
2
сключването на предварителен договор за покупко - продажба на процесния
имот с ****. Освен всичко гореизложено, се твърди, че дружеството – ищец е
свързало страните /Г. Г. и ****/, чрез изпращането на всеки един от двамата на
контакт за връзка по подготвената сделка, на собствените им електронни
пощи, посочени в Договор за посредничество при покупко - продажба на
недвижим имот от 06.06.2023 г. и Договор за намерение с купувач от
06.06.2023 г. Твърди се, че по този начин дружеството - посредник изпълнило
задължението си да свърже страните по сделката.
Въпреки положените от дружеството - посредник „*****” ЕООД
усилия и след като Г. Г. е бил уведомен за намерения от дружеството -
посредник купувач, ответникът се отказал от услугите, предлагани от ищеца
във връзка със сключения помежду им Договор за посредничество при
покупко -продажба на недвижим имот от 06.06.2023 г. Твърди се, че, съгласно
т. 5.2, от процесния Договор за посредничество при покупко - продажба на
недвижим имот от 06.06.2023 г., ответникът Г. Г., поел задължение относно
въздържане от всякакво действие, бездействие и/или поведение,
възпрепятстващо дружеството - посредник относно осъществяване целта на
договора, включително и необоснован отказ от действие (включително, но не
само, явяване пред нотариус, снабдяване с документи и др.), необходимо за
изпълняване целта на договора. Твърди се, че страните изрично се договорили,
че нарушението на това задължение за съдействие, в която и да е от формите
му, се приравнявало на пълно неизпълнение на договора. Предвид горното и
поради несключването на сделка между Г. Г. и ****, дължащо се единствено
на недобросъвестното поведение на ответника, следва да се приеме от съда, че
същият нарушил задължението си за съдействие по т. 5.2. от процесния
Договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от
06.06.2023 г. На следващо място, са изложени твърдения, че съгласно т. 7.1 от
същия Договор, в случай на пълното му неизпълнение, каквото било налице в
настоящия случай, неизправната страна се задължавала незабавно да изплати
на изправната страна неустойка за неизпълнение в размер на 5 % от цената по
т. II от 150 000 евро, равняваща се на 7 500 евро или 14 668,72 лева.
Претендират се и сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът Г. Г. депозира писмен отговор, с
който оспорва предявените искове по основание и размер. Искът по чл. 92 от
3
ЗЗД намира за неоснователен, при твърдения за неравноправност на
уговорената неустоечна клауза в чл. 7.1 от Договор за посредничество при
покупко - продажба на недвижим имот от 06.06.2023 г., по смисъла на чл. 143,
ал. 2, т. 5 от Закона за защита на потребителите, като задължаваща
потребителя, при неизпълнение на неговите задължения да заплати
необосновано високо обезщетение или неустойка. От друга страна, сочи, че не
е налице виновно неизпълнение от страна на ответника, тъй като през цялото
време на договорните му отношения с ищеца, бил уговарян да продаде
недвижимия си имот на сравнително ниска цена, предвид пазарната оценка, с
която същият разполагал. Сочи, че за уговорената сделка разбрал чрез
електронната си поща, едва един час и четиридесет и пет минути, преди
уговорения час, като не му бил изпратен изготвения предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот, а по този начин бил в невъзможност
да се запознае със съдържанието му. Твърди, че едва с исковата молба, разбрал
за сключването на Договор за намерение с купувач от дата 06.06.2023 г. В тази
връзка сочи, че това обстоятелство породило у него съмнение дали изобщо е
бил намерен купувач не собствения му недвижим имот. В този смисъл,
твърди, че не е налице виновно неизпълнение от негова страна. Релевира
възражение за прекомерност на неустойката.
В срока по чл. 131 от ГПК и на основание чл. 211 от ГПК Г. Г.
предявява и насрещен иск срещу „*****” ЕООД, с който претендира осъждане
на ответника да заплати сумата от 7 500 евро, представляваща неустойка в
размер на 5 % от посочената в чл. 7.1. от Договор за посредничество от
06.06.2023 г. цена от 150 000 евро, тъй като се явява неизправна страна,
предвид неизпълнението от негова страна на задълженията, визирани в чл. 2 и
чл. 4.2 от Договора. Оспорва истинността на представения по делото Договор
за намерение с купувач от 06.06.2023 г., подписан от лицето ******* като
счита, че документът не е подписан от това лице.
По насрещния иск на Г. Г. срещу „*****” ЕООД, с правно основание чл.
92 ЗЗД се преповтарят твърденията изложени в отговора по главния иск.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба по
насрещния иск от ответника: „*****” ЕООД, чрез пълномощника: адв. Н. И., с
което оспорва иска по основание и размер.
Твърди, че не са били водени разговори в насока, игнориране на
4
разпоредбите на Закона за ограничаване на плащанията в брой между страните
по договора. Оспорва изцяло твърденията, заявени в писмения отговор, респ.
насрещната искова молба, че не е имало лице, което да се интересува от имота.
Оспорва твърдението на ищеца по насрещния иск, че е било налице искане от
страна на „*****“ ЕООД сделката по покупко – продажба на недвижимия
имот да бъде изповядана на данъчна оценка, предвид, обстоятелството че
купувачът е разполагал със законни парични средства и същият е искал да
бъде изповядана сделката на действителната продажна цена. На следващо
място, оспорва воденето на телефонни разговори с Г. Г. относно намаляване на
продажната цена. Сочи, че никога и по никакъв повод, не било ставало въпрос
разплащането между страните по сделката да бъде в брой. Дори в писмения
отговор, респ. насрещната искова молба, Г. Г. сам твърдял и признавал, че е
отказал да посети офиса на дружеството - посредник отново, тъй като имал
съмнение, че не е имало купувач. Оспорва, че по време на проведените
разговори с Г. Г. на 07.06.2023 г. не бил повдигнат въпроса, досежно срещата с
клиент/купувач за подписване на какъвто и да било предварителен договор.
Относно обстоятелството, че едва в 14:30 часа Г. Г. се запознал с имейла,
касаещ срещата при нотариус за подписване на предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот, твърди, че е била налице възможност
по телефон да се договори по - късен час, но Г. не си вдигал телефона, което
негово поведение счита за некоректно. Оспорва твърдението, изложено в
писмения отговор, респ. насрещния иск, че Г. „...бил въведен в измамна схема
от „*****“ ЕООД, като противоречащо на собственото на Г. поведение и
неявяване за подписване на предварителен договор, респективно получаване
на задатък. Оспорва наведените твърдения, „...че Договор за намерение с
купувач от 06.06.2023 г бил съставен изцяло за целите на настоящия
процец....“. Относно липсата на достоверна дата на Договора за намерение с
купувач, твърди, че практиката приемала, че за тези договори е достатъчна
писмената форма и не следвало да бъдат заверени от нотариус /било подписа,
било съдържанието/. Излага твърдения, че клиентът, с когото е бил подписан
Договор за намерение с купувач, разполагал и с други недвижими имоти, за
които е сключил договорни ипотеки с банкови институции, предвид което
разполагал с парични средства и изразил явна готовност за сключване на
предварителен договор, като се е явил в уговорения ден и час и бил в очакване
на продавача за сключване на договора. На последно място, се твърди, че
5
разпореждайки се с процесния недвижим имот при цена от 139 000 евро, което
обстоятелство е обективирано в Нотариален акт № ********** г. на АВ/СВ
Варна, Г., игнорирайки сключения с дружеството - посредник договор, Г. е
нарушил т.7.1. от сключения между страните договор и дължи търсената с
първоначалната искова молба неустойка в заявения размер.
Предвид всичко гореизложено моли за отхвърляне на иска като
неоснователен и недоказан и претендира разноски.
В открито съдебно заседание се явява процесуален представител на
ищеца, който поддържа предявения иск и моли за уважаването му, както и за
отхвърлянето на предявения насрещен иск.
Ответникът чрез процесуалния си представител моли за отхвърляне на
предявения иск.
СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото
доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази
становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи
процесните отношения, намира за установено следното от фактическа
страна:
От договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим
имот от 06.06.2023г., покана за предварителен договор от 07.06.2023 г.,
нотариален акт собственост върху жилище, построено върху държавна земя от
ЖСК № *****г., удостоверение за наследници с изх.№ ****/19.07.2022г. на Ст.
**** се установява, че на 17.05.1965г. нотариус при Варненски Районен съд
е обявил **** **** за собственик въз основа на писмени доказателства на
жилищен апартамент № 9, на трети етаж, с административен адрес: *****
/ново име улица „********“/, със застроена площ на апартамента 101.94 кв.м.,
с идентификатор № 1*********, ведно с тавански помещения №4 и №5.
**** **** е починал на 11.09.2008г. като единствения му жив
наследник и собственик на гореописания имот се явява неговия син ответника
Г. Г..
На 06.06.2023 г. между страните е сключен Договор за посредничество
при покупко - продажба на недвижим имот, по силата на който, Г. Г. възлага на
дружеството – ищец, да посредничи за продажбата на недвижим имот,
представляващ: Жилищен апартамент № 9, на трети етаж, с административен
адрес: ***** /ново име улица „********“/, със застроена площ на апартамента
101.94 кв.м., с идентификатор № 1********* и гараж с идентификатор №
*********.
Според Договора продавача желае да продаде имота на цена не по-
ниска от 150 000 евро.
В договора е уговорено, че „*****“ ЕООД следва да извърши
посредничество при продажбата на имота срещу възнаграждение в размер на
2% от договорената с краен купувач продажна цена. Дружеството се
6
задължава за своя сметка да извършва оглед и заснемане на имота, да
рекламира имота, да комуникира с потенциални купувачи, да получава
гаранционен депозит от тях, да съдейства в процеса на договаряне на
условията между страните, да съдейства при подписване на предварителен и
окончателен договор, да консултира продавача относно необходимите
документи за продажбата, да взема предвид най-добрия интерес на продавача.
В т.5.2. продавача се задължава да осигурява достъп до имота си, да се
въздърже от всякакво действие, бездействие и/или поведение,
възпрепятстващо дружеството - посредник относно осъществяване целта на
договора, включително и необоснован отказ от действие (включително, но не
само, явяване пред нотариус, снабдяване с документи и др.), необходимо за
изпълняване целта на договора. Нарушението на това задължение за
съдействие, в която и да е от формите му, се приравнява на пълно
неизпълнение на договора.
Съгласно т. 7.1 от Договора, в случай на пълното му неизпълнение,
неизправната страна се задължавала незабавно да изплати на изправната
страна неустойка за неизпълнение в размер на 5 % от цената по т. II от 150 000
евро, равняваща се на 7 500 евро или 14 668,72 лева.
Договорът е сключен за срок от 1 ден до 07.06.2023г.
На 06.06.2023г. е сключен договор за намерение с купувач между
св.**** и „*****“ ЕООД. С него св.**** е предал на ищцовото дружество
сума в размер на 4000 лева като гаранция за намерението му да закупи
жилищен апартамент № 9, на трети етаж, с административен адрес: *****
/ново име улица „********“/, със застроена площ на апартамента 101.94 кв.м.,
с идентификатор № 1********* и гараж с идентификатор № ********* за
сума в размер на 150 000 евро. При сключване на предварителен договор
възложителя се задължава да заплати на „*****“ ЕООД възнаграждение в
размер на 3% . Ако възложителя откаже да сключи предварителен или
окончателен договор той губи оставената гаранция.
От приетата по делото СГЕ, кредитирана от съда като обективна и
компетентно изготвена се установява, че подписът положен за „Възложител“ в
договор за намерение с купувач от 06.06.2023г. е изпълнен от ****,
ръкописния текст за възложител в договора за намерение за купувач също е
изписан от ****.
От водената кореспонденция по вайбър и покана за предварителен
договор между страните се установява, че на 07.06.2023г. представителя на
„*****“ ЕООД ***** е изпратил съобщение до ответника с искане да
отговори на телефонните му обаждания и че купувача го очаква да подпише
предварителен договор при условията, при които се е съгласил в договора за
посредничество. На 07.06.2023г. в 12:08 часа ищцовото дружество е изпратило
по електронната поща на имейл адреса на ответника посочен за
кореспонденция в договора за посредничество покана за предварителен
договор, с която кани ответника да се яви на 07.06.2023г. в 14:00 часа в
7
кантората на нотариус *** за подписване на предварителен договор за
процесния апартамент.
Видно от приетата по делото СТЕ, кредитирана от съда като обективна
и компетентно изготвена се установява, че не са налични данни или опити за
манипулация на наличната кореспонденция на предоставените устройства
-„лаптоп" и мобилен телефон - смартфон.
Отразените повиквания /приети/ и не приети между страните ******* и
Г.Г. са отразени в адресната книга на телефонния номер на господин Г. Г..
Всичките са в периода 06.06.2023-07.06.2023 година и са 7 на брой. В същият
период време има и други приети и неприети разговори с номера, на които са
изтрити имената на собствениците им.
Съобщението изпратено по вайбър е написано от *******, от неговият
телефонен номер, предназначено за Г. ***.
От предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот то
17.07.2023г. и нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот
№*********г. се установява, че на 17.07.2023г, ответникът Г. е сключил
предварителен договор за покупко-продажба на процесния апартамент с
****** за сума в размер на 271 860,37 лева. На 08.11.2023г. Г. Г. продава на
****** процесния апартамент ведно с таванските помещения за сума в размер
на 139 000 евро.
От нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № ***** г.,
схема № ***-18.01.2019г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
*******, схема № 15-****-18.01.2019г. на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор *******, договор № ****г. за банков кредит-овърдрафт
„Жилищен/ипотечен кредит право на избор от 25.02.2019г., погасителен план
към договор за кредит № ****г., общи условия на „************“ АД за
кредити на физически лица, обезпечени с ипотека, методика на
„************“ АД за определяне на референтен лихвен процент по смисъла
на ЗПК и ЗКНИП, нотариален акт за учредяване на договорна ипотека
№*******г., договор №014LD-R-****/20.12.2022 г. за банков кредит
„Жилищен/ипотечен кредит право на избор“ от 20.12.2022г., погасителен план
към договор за кредит №014LD-R-****/20.12.2022г., методика на
„************“ АД за определяне на референтен лихвен процент "Пазарна
среда“ /РЛПпс/, общи условия на „************“ АД за кредити на физически
лица, обезпечени с ипотека, Европейски стандартизиран информационен
формуляр /ЕСИФ/ от 20.12.2022г., нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека върху недвижим имот *********г., договор №*****/27.06.2023г. за
банков кредит „Жилищен/ипотечен кредит право на избор“ от 27.06.2023г.,
погасителен план към договор за кредит № 014LD-R-****/27.06.2023 г.,
методика на „************“ АД за определяне на референтен лихвен процент
по смисъла на ЗПК и ЗКНИП, общи условия на „************“ АД за кредити
на физически лица, обезпечени с ипотека, Европейски стандартизиран
информационен формуляр /ЕСИФ / съставен за Я.**** на 27.06.2023 г.,
8
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *********** г. се
установява, че на св.**** е отпуснат ипотечен кредит на 25.01.2019г. в
размер на 100 000 евро със срок на погасяване до 28.02.2039г. На 20.12.2022г.
на св.**** е отпуснат ипотечен кредит за сума в размер на 50 000 евро. На
27.06.2023г. на св.**** е отпуснат ипотечен кредит за сума в размер на 197 000
лева.
От писмо от БНБ от 13.06.2024г. прието по делото се установява, че
св.**** няма просрочени вземания по горепосочените договори за кредит към
************ АД.
От показанията на св.**** – клиент на ищцовото дружество, които
съдът кредитира като еднопосочни и кореспондиращи с останалите събрани
по делото доказателства се установява, че той е извършвал сделки с
посредничеството на ищцовото дружество. През лятото на 2023г. е правил
оглед на процесния апартамент в присъствието на ответника Г. и управителя
на ищцовото дружество. Към апартамента имало и гараж. След огледа св.****
казал на ******* – управителя на ищцовото дружество, че иска да закупи
имота. *** му казал, че ще му се обади по-късно след като се договори с
продавача. По-късно същия ден му се обадил и му казал, че се е договорил с
продавача и може да отиде в офиса, за да подпишат договор за депозит. Те
подписали договора и той оставил гаранция 4000 лева, като на следващия ден
следвало да сключат предварителен договор. Г. не присъствал на сключването
на договора за намерение. Св.**** попитал *** дали може да се намали цената
на имота, но той му казал, че не може и имота се продава за 150 000 евро.
Поради това и договора за депозит бил сключен за цена 150 000 евро.
На следващият ден *** се опитвал да се свърже с продавача като му се
обаждал преди обяд, писал му, но той не му вдигал. Следобед св.**** разбрал
от ***, че продавача е решил нещо друго и няма да сключи предварителен
договор. Св.**** разполагал с парични средства, за да закупи имота, като
можел да изтегли кредит или да го купи с неговия съдружник. Св.**** не бил
предлагал сделката да не се изповяда на 150 000 евро, а на друга цена и част
от сумата да се плати в брой. На 07/08.06.2023г. св.**** посетил отново офиса
на ищцовото дружество, за да си вземе депозита. Нямало е уговорена среща с
Г. за подписване на предварителен договор, защото *** не е могъл да се
свърже с него. Св.**** е чакал Г. да му се обади, за да уговорят точно часа на
срещата за сключване на предварителен договор на 07.06.2023г. Св.****
разбрал от ***, че собствеността на Г. по отношение на продавания гараж не
била чиста, гаражът бил в съсобственост. Това не било проблем за св.****. Той
и *** чакали юридическото становище на нотариус *** относно продажбата.
От показанията на св.Ч. – брокер в “**** 2 U”, с който Г. впоследствие
продал собствеността върху процесния апартамент, които съдът кредитира
като еднопосочни и кореспондиращи с останалите събрани по делото
доказателства се установява, че брокер от “**** 2 U”, направил оглед на
апартамента на Г. и снимки. След това на 07.06.2023г. св.Ч. се срещнал с Г.
9
като разговаряли относно продажбата на апартамента и гаража му. Срещата
продължила няколко часа. Г. му казал, че имал сключен договор за продажба
на апартамента и гаража на 100-150 000 евро, като св.Ч. му казал, че може да
ги продаде за 160-170000 евро, като може да ги продаде и по отделно. По
време на срещата Г. получавал позвънявания от брокери от ищцовото
дружество и от други лица, като някои от обажданията той пускал на
високоговорител. При разговорите с представител на ищцовото дружество Г.
бил поканен на среща, за да изясни собствеността върху гаража, коментирало
се намаляване на продажната цена, като се започвало от 120000 евро, 130000
евро, 140000 евро. Св.Ч. не чул конкретно покана за сключване на
предварителен договор.
Следващите дни св.Ч. и Г. сключили договор за посредничество за
продажбата на апартамента, който впоследствие бил продаден. Общата цена за
апартамента и гаража била 162 000 евро. Първо бил продаден апартамента, а
впоследствие и гаража. Имотът бил рекламиран.
От запис на флаш памет на проведен телефонен разговор се установява,
че на 07.06.2023г. е проведен телефонен разговор между брокер от ищцовото
дружество и ответника Г., който е поканен от ищцовото дружество за
сключване на предварителен договор за продажба на апартамента и гаража му
за сума в размер на 150 000 лева, но отказва да продаде апартамента и гаража
на тази цена, тъй като тя е ниска и иска цена в размер на 165 000 евро.
Предвид така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ
формулира следните изводи от правна страна:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно
основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от
14 668,72 лева, /левовата равностойност на 7 500 евро/, представляваща
уговорената неустойка за неизпълнение на задължение по сключен между
страните Договор за посредничество при покупко – продажба на недвижим
имот от дата 06.06.2023 г., съгласно т.7.1. от него, в размер на 5 % от
посочената в т. II от същия договор продажна цена в размер на 150 000 евро,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на
исковата молба – 14.06.2023 г., до окончателното изплащане на задължението.
Приет е за съвместно разглеждане предявения насрещен иск от Г. С. Г.
срещу „*****“ ЕООД, с правно основание чл. 92 ЗЗД, с който претендира
осъждане на ответника да заплати сумата от 7 500 евро /с левова
равностойност 14 668,72 лева/, представляваща договорена неустойка, поради
неизпълнение на задължения /по чл. 2 и чл. 4.2./, съгласно сключен между
страните Договор за посредничество при покупко – продажба на недвижим
имот от дата 06.06.2023 г., предвид т.7.1., в размер на 5 % от посочената в т. II
от същия договор продажна цена в размер на 150 000 евро.
Възражение за нищожност на т. 7.1 от Договор за посредничество при
покупко – продажба на недвижим имот от дата 06.06.2023 г., на основание
чл.143, ал.2, т.15 от ЗЗП.
10
Съдът е обявил за безспорно в проведеното открито съдебно заседание
от 12.09.2024г. между страните, че между представителя на „*****“ ******* и
Г. Г. по повод процесния договор са проведени 7 разговора на 07.06.2023 г.; че
записа, който е представен от ищеца с молба с вх.№ 44766/04.06.2024 г. е
проведен между лице работещо в „*****“ към момента 07.06.2023 г. и Г. Г..
В тежест на ищците по исковете по чл. 92 от ЗЗД, е да докажат, в
условията на пълно и главно доказвано: наличието на валидно облигационно
отношение между страните, по което е уговорено неустоечно задължение при
неизпълнение; действителността на клаузата за неустойка, забава на ответника
за изпълнение на уговорените задължения по Договор за посредничество при
покупко – продажба на недвижим имот от 06.06.2023 г., както и размера на
претенцията.
В тежест на ответниците е да установят въведените правоизключващи
и правопогасяващи възражения, в това число, ответникът Г. Г.: следва да
докаже прекомерност на неустойката, както и наличието на обективна
невъзможност за изпълнение, възражението си относно неравноправност на
клаузата за неустойка.
По делото се доказа, а е и безспорно между страните, че на 06.06.2023г.
те са сключили договор за посредничество като ответникът Г. е възложил на
ищцовото дружество продажба на Жилищен апартамент № 9, на трети етаж, с
административен адрес: ***** /ново име улица „********“/, със застроена
площ на апартамента 101.94 кв.м., с идентификатор № 1********* и гараж с
идентификатор № *********. Договорът е сключен за един ден т.е. за срок до
07.06.2024г. за цена не по-ниска от 150 000 евро при възнаграждение за
посредника в размер на 2% от продажната цена.
Съгласно чл. 49 ТЗ посредник е търговецът, който по занятие
посредничи за сключване на сделки. Съгласно трайната съдебна практика,
договорът за посредничество се различава съществено от договора за поръчка,
тъй като посредничеството следва да се разглежда като чиста фактическа
дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето на
информация относно пазарните цени и качеството на съответния продукт,
както и фактическо изготвяне на необходимите документи за сключване на
окончателен договор. Дейността на посредника се финализира със сключване
на договор за продажба на съответния продукт – така решение №
54/10.09.2010г. по т.д. № 267/2009г. на ВКС, ІІ ТО. Съгласно доктрината и
съдебната практика, предмет на договора за посредничество не е
извършването на определена работа, а постигането на определен резултат –
свързването на страните по сделката и подпомагането им да сключат договор
чрез извършването на определени действия.
От събраните по делото писмени и гласни доказателства се установи,
че ищцовото дружество е извършвало огледи на апартамента на ответника на
06.06.2024г., като е намерило клиент св.****, който след извършен оглед е
поискал да закупи апартамента. Доказа се, че между представителя на
11
ищцовото дружество и ответникът са започнали преговори като представител
на ищеца е поискал намаляване на продажната цена под 150 000 евро, с което
ответникът Г. не се е съгласил. По делото се доказа, че след отказа на Г. да
намали продажната цена, св.**** се е съгласил да закупи апартамента заедно с
гаража за 150 000 евро, но ответника Г. е отказал, като е поискал цена в размер
на 165 000 евро.
Първият спорен въпрос между страните е дали е налице неизпълнение
на договора от страна на възложителя, който е отказал да сключи
предварителен договор за продажба на апартамента и гаража му за цена в
размер на 150 000 евро. Съдът намира, че отговорът на този въпрос е
отрицателен. В т.II от договорът за посредничество изрично е посочено, че
продавача желае да продаде имота си за цена не по-ниска от 150 000 евро. Това
означава, че продавачът не се е задължил да продаде апартамент си на цена от
150 000 евро и същия има право да откаже сключването на договор за
продажба на имотите си на тази цена като това не води до неизпълнение на
договора. В т.2.1.1. от договора изрично е посочено, че посредника взема
предвид най-добрия интерес на продавача, който се състои в продажба на
имота на максимално висока цена. От събраните по делото писмени
доказателства – нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот
№*********г. се доказа, че цената от 150 000 евро не е най-добрата цена, на
която може да се продаде този имот. Поради това и отказът на продавача Г. да
сключи предварителен договор за продажба на процесните апартамент и
гараж е напълно обоснован.
Според разпоредбата на чл.92 от ЗЗД неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението. В случая предвид горните мотиви не се е стигнало до
неизпълнение на задължение на Г. по договора за посредничество. Не е налице
неизпълнение на задължението на възложителя уговорено в т.5.2 от договора –
„необоснован отказ от действие … необходимо за изпълняване целта на
договора“. Ответникът е отказал да подпише предварителен договор при
продажна цена от 150 000 евро, на което е имал право. Поради това няма
неизпълнение на договора от негова страна, съответно липсва предпоставка за
дължимост на неустойката.
Вторият спорен въпрос между страните е дали уговорената неустойка в
т.7.1 от договора е нищожна като неравноправна на основание чл.143, ал.2,
т.15 от ЗЗП. Отговорът на този въпрос е положителен. Съгласно
тълкувателната практика на ВКС е нищожна поради накърняване на добрите
нрави клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции, преценено към момента на сключване
на договора. Процесният договор за посредничество е „договор за услуга“ по
смисъла на параграф 35 от ДР на ЗЗП, и поради това неустойката ще е
неравноправна и нищожна по чл. 146, ал. 1 от ЗЗП, когото е във вреда на
потребителя, не отговаря на изискването за добросъвестност и води до
значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или
12
доставчика и потребителя, като задължава потребителя при неизпълнение на
неговите задължения да заплати необосновано високо обезщетение или
неустойка – чл. 143, ал. 1, т. 4 от ЗЗП. В случая са налице горните две
основания за нищожност на клаузата за неустойка. Уговорената неустойка е в
размер на 5% от продажната цена на имота, която следва да е не по-ниска от
150 000 евро, а уговореното възнаграждение по договора е 2% от продажната
цена. Поради това уговорената неустойка е необосновано висока, като
нейният размер създава впечатлението, че изпълнителя по договора има по-
голям интерес от неговото неизпълнение от страна на възложителя, от колкото
от неговото изпълнение. Създава се впечатление за една нелоялна търговска
практика, за недобросъвестен контрагент, с който е рисковано да се подържат
правоотношения. Така уговорения размер на неустойката е извън присъщите
й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, във вреда на
потребителя, не отговарят на изискването за добросъвестност и установяват
значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца и
задълженията на потребителя, т.е. тя е неравноправна и като такава е
нищожна.
Предвид горните мотиви предявеният главен иск като неоснователен
следва да бъде отхвърлен.
По насрещният иск
От събраните по делото писмени и гласни доказателства се установи,
че ответното дружество по насрещния иск е изпълнило задълженията си по
договора като е предлагало за продажба имота, за който е сключен договора,
извършвало е огледи, проучвало е документите на имота, сключило е договор
за намерение с купувач със св.****, участвало е в процеса на договаряне
между св.**** и Г., в телефонни разговори и по електронната поща е
изпратило информация до Г. за потенциален купувач на имота. Поради
краткия срок на договора – един ден и отказа на Г. да сключи предварителен
договор не е имало възможност „*****“ ЕООД да осъществи повече
посреднически и консултантски услуги посочени в процесния договор за
посредничество. Единственото неизпълнение на договорните задължения от
страна на „*****“ ЕООД съдът намира невземането на най-добрия интерес на
продавача. Но това неизпълнение от своя страна не е пълно неизпълнение на
договора и за него неустойка не е уговорена.
Предвид горните мотиви предявения насрещен иск като неоснователен
следва да бъде отхвърлен.
Страните са претендирали разноски, такива се дължат на ответниците
по главния и насрещния иск на основание чл.78, ал.3 от ГПК. Ответникът по
главния иск е заплатил адвокатско възнаграждение в размер на 1700 лева за
процесуално представителство като ответника по главния иск и като ищец по
насрещния иск. От това възнаграждение на ответника Г. следва да му се
присъди половината в размер на 850 лева като възнаграждение заплатено за
процесуално представителство като ответник по главния иск. Претендираното
13
възнаграждение за призоваване на свидетел в размер на 50 лева ответникът
може да поиска да му бъде възстановено с нарочна молба с посочена банкова
сметка, тъй като то не е изплатено на свидетеля.
Ответникът по насрещния иск „*****“ ЕООД претендира заплащането
на депозити за вещи лица по допуснати по делото СГЕ и СТЕ в размер на
общо 600 лева и 1800 лева за заплатено адвокатско възнаграждение. На
„*****“ ЕООД следва да се присъдят 600 лева за заплатени депозити за СГЕ и
СТЕ приети по делото, тъй като те са изготвени във връзка с предявения
насрещен иск. На „*****“ ЕООД следва да му се присъди адвокатско
възнаграждение в размер на 900 лева – половината от заплатеното от него, тъй
като общия размер на възнаграждението от 1800 лева е заплатен за
процесуално представителство по главния иск в качеството му на ищец и по
насрещния иск в качеството му на ответник.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненският районен
съд:
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД във
вр. с чл. 86, ал. 1 ЗЗД от „*****“ ЕООД с ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, р*********** представлявано от ******* срещу Г. С.
Г., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, **********, за заплащане на сумата от
14 668,72 лева, /левовата равностойност на 7 500 евро/, представляваща
уговорената неустойка за неизпълнение на задължение по сключен между
страните Договор за посредничество при покупко – продажба на недвижим
имот от дата 06.06.2023 г., съгласно т.7.1. от него, в размер на 5 % от
посочената в т. II от същия договор продажна цена в размер на 150 000 евро,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на
исковата молба – 14.06.2023 г., до окончателното изплащане на задължението.
ОТХВЪРЛЯ предявения насрещен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД
от Г. С. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ********** срещу „*****“
ЕООД с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: гр. Варна,
р*********** представлявано от *******, за заплащане на сумата от 7 500
евро /с левова равностойност 14 668,72 лева/, представляваща договорена
неустойка, поради неизпълнение на задължения /по чл. 2 и чл. 4.2./, съгласно
сключен между страните Договор за посредничество при покупко – продажба
на недвижим имот от дата 06.06.2023 г., съгласно т.7.1. от него, в размер на 5 %
от посочената в т. II от същия договор продажна цена в размер на 150 000
евро.
ОСЪЖДА „*****“ ЕООД с ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, р*********** представлявано от ******* да заплати
на Г. С. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ********** сума в размер на
850 лева – разноски по делото за адвокатско възнаграждение, на основание
14
чл.78, ал.3 от ГПК.
ОСЪЖДА Г. С. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ********** да
заплати на „*****“ ЕООД с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:
гр. Варна, р*********** представлявано от ******* сума в размер на 1500
лева – разноски по делото, на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Варненски
окръжен съд, в 14-дневен срок от получаване на съобщението от страните, че е
изготвено и обявено.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
15