РЕШЕНИЕ
№ 200
гр. Бургас, 30.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и седми януари през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:Димитър П. Стоянов
при участието на секретаря АНЕЛИЯ ИВ. ТАКОВА
като разгледа докладваното от Димитър П. Стоянов Гражданско дело №
20242120107647 по описа за 2024 година
За да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен e иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС.
Производството е образувано по повод на искова молба от И. Т. Г. ЕГН
**********, с адрес гр. ***, против Етажна собственост на комплекс
„В.С.Свети Никола **, представлявано от председателя на УС „Българо –
американска кредитна банка“ АД.
В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на недвижим имот,
находящ се в гр. *** подробно описан в нотариален акт № **** г. на СВ
Бургас.
На 12.10.2024 г. ищецът видял покана, с която се свиквало общо
събрание на процесната етажна собственост на 24.10.2024 г. от 10, 30 часа
пред входа на сградата при посочен в същата дневен ред. В поканата било
отбелязано изрично, че това общо събрание ще се проведе по реда на чл.12,
ал.6 от ЗУЕС, тоест при нововъзникнала етажна собственост. Поканата била
подписана от лице, посочено като пълномощник на „Българо – американска
кредитна банка“ АД.
Посочва, че на 24.10.2024 г. в 10, 30 часа ищецът отишъл на указаното в
поканата място, където се събрали няколко собственици на имоти от входа и
техни пълномощници. Представителят на банката открил събранието, като
заявил, че той ще е председател на събранието и обявил, че присъстват
собственици на обекти или техни представители, представляващи 76, 82
ид.части от общите части на сградата. Присъстващите оспорили обявения
кворум, като заявили, че идеалните части не били определени правилно.
1
Въпреки това, председателстващият събранието приел възраженията за
неоснователни и подложил на гласуване представените и изчислени от него
идеални части по правилата на чл.17, ал.4 и ал. 5 от ЗУЕС.
Счита, че всички решения, приети на процесното ОС били
незаконосъобразни, тъй като са взети при нарушен ред за свикване на общото
събрание, в нарушение на предвидените в закона процедури и правила за
вземане на решения.
Сочи, че е нарушена процедурата по свикване на ОС на ЕС, разписана в
чл.13 от ЗУЕС. В поканата било посочено, че събранието се свиква в
хипотезата на чл.12, ал.6 от ЗУЕС, каквато не била налице в случая. Излага
подробно доводи в тази насока. Отделно поканата не отговаряла на
изискванията на ЗУЕС, защото в нея липсвали императивни реквизити. Не
било посочено кой е инициаторът за провеждане на събранието, не било
посочено, че събранието ще се проведе при спазване на правилата на чл.15 от
ЗУЕС, не е посочено в какъв час и къде ще се проведе ОС, ако не е налице
кворум за провеждането му в обявения ден. Поканата била подписана от лице,
което не е собственик на обект в процесната ЕС, не бил съставен протокол за
поставяне на поканата.
Твърди, че процесното ОС е проведено при липсата на кворум.
Отразеният в протокола кворум от 76, 86 % ид. части от общите части на
сградата не бил изчислен правилно. Идеалните части, определени по реда на
чл.17, ал.4 и ал. 5 от ЗУЕС също не били изчислени правилно. Посочената на
събранието площ от 1976, 24 кв.м. не съответствала нито на данните от
нотариалните актове, нито на кадастралните данни, нито на
площообразуването по одобрения инвестиционен проект. Дори и идеалните
части да са правилно определени, решението по т.2 от протокола отново било
незаконосъобразно, тъй като било взето в нарушение на чл. 17, ал.6 от ЗУЕС
без необходимото мнозинство. Излага доводи в тази насока. Изложени са
доводи и по отношение на решението по т.3 от протокола от процесното ОС.
Моли се за отмяна на всички взети решения, обективирани в протокол
от 24.10.2024 г. от проведено Общо събрание на Етажна собственост на
комплекс „В.С.Свети Никола **, находяща се в гр. **, общ. Созопол, обл.
Бургас, представлявана от председателя на УС „Българо – американска
кредитна банка“ АД. Претендират се разноски. Правят се доказателствени
искания.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответната
етажна собственост, с който се излага становище за неоснователност на
предявения иск.
Счита, че при свикване и провеждане на общото събрание на вход А1 на
Ваканционно селище Свети Никола 1, гр. **, Община Созопол, обл. Бургас, от
24.10.2024 г., били спазени всички изисквания на ЗУЕС. До провеждане на
общото събрание от посочената дата, тази ЕС не е съществувала, предвид
което било свикано ОС на ЕС съгласно чл.12, ал.6 от ЗУЕС. За провеждане на
ОС на 24.10.2024 г. на 12.10.2024 г. била поставена покана на входната врата на
2
секция/**както и на входа на закрит гараж под секция/вход А1 от „Българо –
американска кредитна банка“ АД, чрез пълномощник Николай Найчов,
ръководител на отдел Управление на активи на БАКБ, за което бил съставен
протокол в присъствието на свидетели, като бил спазен напълно редът за
свикване на ОС на ЕС по чл.13 от ЗУЕС.
Процесното ОС било проведено изцяло съобразно разпоредбите на
ЗУЕС, за което бил съставен протокол, подписан от председателстващия ОС и
избрания протоколчик. Присъствали на ОС били по – голямата част от
собствениците на самостоятелни обекти в общото събрание лично или чрез
пълномощник, като били представени над 2/3 от собствениците на
самостоятелни обекти. Предвид, че сборът на идеалните части от общите
части към всеки самостоятелен обект не съответствал на 100 %, то бил
приложен чл.17, ал.5 във вр. чл.17, ал.4 от ЗУЕС. С оглед на това било
извършено разпределение на идеалните части от общите части към всеки
самостоятелен обект, което съответствало на 100 %. Общата площ на всички
самостоятелни обекти била взета от площоразпределение, част от строително
– проектната документация/инвестиционен проект на Ваканционно селище
Свети Никола 1, а площите на отделните самостоятелни обекти били посочени
съгласно същото площоразпределение и информацията от КККР. При
проведена дискусия на ОС на ЕС това било изрично посочено от
председателстващия ОС на ЕС.
Оспорва твърдението на ищеца, че Ваканционно селище Свети Никола 1
бил затворен комплекс, както и твърдението му, че процесното ОС не било
следвало да бъде свиквано по реда на чл.12, ал.6 от ЗУЕС като за
нововъзникнала етажна собственост. Оспорва твърденията на ищеца, че
процесното ОС на ЕС не било свикано съгласно изискванията на ЗУЕС.
Поканата и съставения протокол за поставяне на нея било извършено
поставяне/разлепване в присъствието на свидетели, за което бил съставен и
протокол.
Изтъква се, че не са налице твърдените нарушения на закона, поради
което се моли исковата претенция да бъде отхвърлена изцяло като
неоснователна и недоказана. Представят се писмени доказателства.
Претендират се разноски.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и
становищата на страните, приема за установено от фактическа страна
следното:
По делото е представен препис от Нотариален акт ***г., видно от който
И. Т. Г. е придобил собствеността на самостоятелен обект, представляващ
апартамент №59, находящ се в процесната етажна собственост.
По делото е представен препис от протокол от общо събрание на
собствениците на сграда А, находяща се в комплекс „Свети Никола 1“, гр. **
от 07.10.2021 г., на което е взето решение етажната собственост, формираща
сградата да се управлява под форма на управление Общо събрание. Избран е
управителен съвет на етажната собственост, контрольор, определен е размерът
3
на годишните парични вноски за разходите за управление и поддържането на
общите части на сградата, като е възложено на управителния съвет да
подпише договор за управление и поддръжка на сградата и прилежащата й
територия.
Представено е уведомление до Община Созопол по чл.46б от ЗУЕС, с
което е уведомена общината за формата й на управление, както и за членовете
на управителния й съвет и неговия председател.
Представена е покана за провеждане на общо събрание по реда на чл.12,
ал.6 от ЗУЕС на етажна собственост на ***, находящ се в сграда А на
Ваканционен комплекс „Свети Никола 1“, гр. ** с посочена дата на
провеждане на общото събрание 24.10.2024 г. и посочен в поканата дневен
ред. Тя е подписана от пълномощник на „Българо – американска кредитна
банка“ АД. Приложен е и протокол за поставяне на покана, който е подписан
на 12.10.2024 г.
Представен е протокол за проведено Общо събрание на етажната
собственост на Вход А1, находящ се в сграда А на Ваканционен комплекс
„Свети Никола 1“, гр. **, от 24.10.2024 г.
По т.1 от дневния ред било взето решение за избор на протоколчик на
общото събрание, като то било взето с мнозинство от 76, 82 % идеални части
от общите части.
По т.2 от дневния ред било взето решение за преизчисляване на
идеалните части по реда на чл.17, ал.5 от ЗУЕС за определяне на кворума и
гласуването в етажната собственост, като на проведеното гласуване било
отразено приемане на решение с мнозинство от 39, 13 % идеални части от
общите части, гласували против били 37, 69 % от общите части.
По т.3 от дневния ред била избрана „Българо – американска кредитна
банка“ АД за управител на етажната собственост, като на проведеното
гласуване било отразено приемане на решение с мнозинство от 39, 13 %
идеални части от общите части, гласували против били 37, 69 % от общите
части.
По т.4 от дневния ред била избрана за контрольор Св.Г като на
проведеното гласуване било отразено приемане на решение с мнозинство от
39, 13 % идеални части от общите части, гласували против били 37, 69 % от
общите части.
По т.5 бил приет правилник за вътрешния ред на етажната собственост
със същото мнозинство.
По т.6 от дневния ред не било взето решение за приемане на бюджет,
поради липсата на необходимото мнозинство.
По т.7 от дневния ред било взето решение за това управителят да е
представител при провеждане на съвместно общо събрание по реда на чл.18
от ЗУЕС.
Към протокола от Общото събрание е приложен присъствен списък за
проведеното ОС на 24.10.2024 г. с отбелязване на явилите се етажни
собственици, както и техния начин на гласуване.
4
Представен е протокол за поставяне на съобщение на входа на етажната
собственост на основание чл.17, ал.7 от ЗУЕС за съставен протокол от
проведеното ОС на ЕС. Протоколът е изготвен на 30.10.2024 г.
Представено е уведомително писмо с вх.№ R-6005-42/01.11.2024 г.,
подадено от „Българо – американска кредитна банка“ АД до Община Созопол,
с което последната се уведомява за проведено Общо събрание на основание
чл.12, ал.5 от ЗУЕС и се представя протокола от същото.
По делото е представена таблица за определяне на РЗП на обектите и
припадащият им се процент от идеалните части от общите части на сградата,
изготвен от инвеститора на комплекса.
Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка,
изхождайки от закона, съдът установи от правна страна следното:
В тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от
ЗУЕС е да установи в условията на пълно и главно доказване кумулативното
наличие на следните факти и обстоятелства, а именно че е собственик на
самостоятелен обект в сградата, която се намира в режим на етажна
собственост и, че са били взети решенията, чиято отмяна се иска. В тежест на
ответника е да проведе насрещно доказване по горните факти, както и да
установи, че решенията са взети валидно, при спазена процедура за свикване,
покани, обявен дневен ред, кворум, мнозинство, че общото събрание е
проведено съгласно изискванията на ЗУЕС, че протоколът е изготвен
съобразно изискванията на закона и взетите решения са в съответствие със
законовите разпоредби.
Съгласно разпоредбата на чл.40, ал.1 от ЗУЕС, всеки собственик може
да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. В случая
съдът намира, че от представените по делото писмени доказателства се
установява, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в процесната ЕС,
като това обстоятелство също така не се оспорва от страна на ответната ЕС.
Съдебната практика е единна в становището си, че взетите от ОС на ЕС
решения представляват особен вид многостранни актове, взети от
неперсонифицирана група лица (когато ЕС не е учредила сдружение за
управление) насочени към постигане на обща цел и след влизането им в сила
са задължителни за всички етажни собственици, независимо дали са гласували
против или не са взели участие във вземането им. В този смисъл, на отмяна
подлежат тези незаконосъобразни решения на ОС на ЕС, които пряко
рефлектират в правната сфера на етажните собственици и създават
задължения за тях, като предмет на отмяна могат да бъдат само позитивните
решения, т.е. такива с които е прието положително решение. Не подлежат на
отмяна решенията, с които се отхвърля предложение или за които няма данни
да са приети, тъй като съдът не разполага с правомощието да взема решения
вместо общото събрание. Съдебният контрол по ЗУЕС е такъв по
законосъобразност и по реда на този контрол не може да се замества волята на
общото събрание. В горния смисъл е и задължителната съдебна практика -
Решение № 39/19.02.2013 г. по гр.д.№ 657/2012 г. на ВКС, I г.о., ГК,
5
Определение № 778/23.10.2014 г. по гр.д.№ 5867/2014 г. на ВКС, ІV г.о.
Именно по тези съображения, съдът намира, че на практика липсва взето
„позитивно“ решение с т.1 от дневния ред от проведеното на 18.08.2022 г. ОС
на ЕС, поради което и жалбата следва да бъде оставена без разглеждане в тази
й част.
Видно от приложената по делото покана за свикване на ОС на ЕС,
процесното общо събрание е свикано при условията на чл.12, ал.6 от ЗУЕС.
Съгласно посочената разпоредба при нововъзникнала етажна собственост
първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от
собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто
идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в
посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател.
Действително на основание чл.8, ал.2 от ЗУЕС, когато сградата е с
повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен
вход, като това управление обхваща и общите части на сградата, прилежащи
към самостоятелните обекти на съответния вход. В случая – се касае за
отделяне на организацията и управлението на един вход от сградата, но не и за
учредяване на нова етажна собственост и свикването на общо събрание, на
което да бъде решен този въпрос следва да стане по реда на общите
разпоредби на чл. 12 от ЗУЕС, а не от всеки собственик или ползвател, тъй
като не попада в нито една от посочените по-горе – две хипотези /Така
Решение № 225 от 21.03.2019 г. на ОС - Бургас по в. гр. д. № 1892/2018 г./. По
тези съображения, съдът намира, че е налице нарушение на процедурата по
свикване на провеждане на Общо събрание на процесната етажна собственост,
като приложение не следва да намери разпоредбата на чл.12, ал.6 от ЗУЕС.
Това нарушение води до опорочаване на цялата процедура, включително и по
провеждане на процесното общо събрание и води до незаконосъобразност на
взетите решения.
На следващо място, съдът намира за основателни доводите на ищеца за
провеждане на събранието при неизяснен кворум.
Дяловете на етажните собственици в общите части на сградата се
определят по правилото на чл. 40, ал. 1 ЗС като съотношение между
стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при
учредяване на етажната собственост. Правилото е императивно и се прилага за
всички самостоятелни реално обособени обекти в етажната собственост,
независимо от тяхната площ, функционално предназначение, нивото на
сградата, на което са разположени. По изключение, когато сборът от
процентите на идеалните части на собствениците в общите части на сградата
не е равен на 100 или в документите за собственост на съответните
самостоятелни обекти в етажната собственост не са посочени припадащите се
към тях идеални части от общите части на сградата, е допустимо за нуждите
на ЗУЕС техният размер да се определи от съотношението между площта на
самостоятелните обекти и придадените към тях складови помещения и
общата площ на всички самостоятелни обекти и складови помещения към тях
6
- чл. 17, ал. 4 ЗУЕС. /Така Решение № 43/07.04.2016 г. по гр. д. № 4172/2015 г.
на ВКС, първо г. о. /. Тоест и съобразно разпоредбата на чл.17, ал.4 от ЗУЕС
когато сборът от процентите на идеалните части на собствениците в общите
части на сградата не е равен на 100, за целите на този закон идеалните части за
всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на
площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към
обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и
придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува
в процент. На основание чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС определените идеални части по
реда на чл. 17, ал. 4 и ал. 5 от ЗУЕС се одобряват с решение на общото
събрание с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в
сградата или входа.
В случая видно от представените по делото писмени доказателства –
таблица за площообразуването, списък на присъствалите на процесното общо
събрание, както и от приложените документи за собственост, сборът от
процентите на идеалните части на собствениците в общите части на сградата
не е равен на 100. Това обстоятелство на практика не се и оспорва от страните
по делото. При това положение следва да намери именно приложение
разпоредбата на чл.17, ал.4 от ЗУЕС, като на основание чл.17, ал.6 от ЗУЕС
така определените идеални части следва да бъдат одобрени с решение на ОС с
мнозинство не по – малко от две трети от самостоятелните обекти на сградата.
Видно от представения по делото протокол, такова гласуване изобщо е
проведено, но е отразено, че решението е прието с мнозинство 39, 13 %
идеални части от общите части на етажната собственосст. Отделно от това,
видно от приложения към протокола присъствен списък за проведеното ОС на
24.10.2024 г. с отбелязване на явилите се етажни собственици, както и техния
начин на гласуване, за решението по чл.17, ал.5 от ЗУЕС не са гласували поне
2/3 от самостоятелните обекти във входа. Следва да се подчертае, че законът
има предвид мнозинство, тоест лица, които са гласували „за“ това решение, а
не кворум, разбирано като лица, които са присъствали на Общото събрание. В
този смисъл съдът приема, че преизчисляването не е прието законосъобразно
с решение на ОСЕС, съобразно разпоредбата на чл. 17, ал. 6 ЗУЕС, поради
което събранието е проведено при неизяснен кворум, като на посочените
основания и взетите решения са незаконосъобразни.
Предвид изводите за нарушения във връзка с провеждането на
процесното ОС на ЕС, не се налага обсъждане на останалите, посочени в
исковата молба, доводи за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС
на ЕС. Констатираните пороци във връзка с провеждане на ОС на ЕС са
достатъчно основание за отмяна на обжалваните решения на ОС на ЕС от
24.10.2024 г., обективирани в протокола от проведеното ОС на ЕС.
При този изход на спора на ищците следва да бъдат присъдени
направените от разноски. Прави се искане за присъждане на разноските в
полза на ищеца с твърдение, че същите са извършени от него, като са
представени и доказателства-документ за заплатена държавна такса и договор
7
за правна защита и съдействие, всички на обща стойност 1030 лв. Искането е
основателно на основание чл.78, ал.1 от ГПК и като такова следва да бъде
уважено.
Мотивиран от горното, Районен съд - Бургас
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иска с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС, предявен от
И. Т. Г. ЕГН **********, с адрес гр. ***, всички взети решения, обективирани
в протокол от 24.10.2024 г. от проведено Общо събрание на Етажна
собственост на комплекс „В.С.Свети Никола 1, вх.А1“, находяща се в гр. **,
общ. Созопол, обл. Бургас, представлявана от председателя на УС „Българо –
американска кредитна банка“ АД.
ОСЪЖДА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на комплекс „В.С.Свети Никола
1, вх.А1“, находяща се в гр. **, общ. Созопол, обл. Бургас, да заплати на И. Т.
Г. ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, сумата в размер 1030
/хиляда и тридесет/ лв., представляваща сторените съдебно – деловодни
разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Бургас в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
8