№ 1710
гр. София, 08.02.2023 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-III-В, в закрито заседание на осми
февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Николай Димов
Членове:Велина Пейчинова
Теодора Иванова
като разгледа докладваното от Теодора Иванова Въззивно частно гражданско
дело № 20231100500715 по описа за 2023 година
Производството е по чл. 274, ал. 1, т. 2, вр. чл. 577 ГПК.
Образувано е по частна жалба вх. № 18-00-4/18.01.2023 г. по описа на АВ, подадена
от „А. С. К. УМБАЛ“ ЕООД, чрез адв. Г.Р., срещу определение от 29.12.2022 г., вх. рег. №
2070/29.12.2022 г., на съдия по вписванията към СВ, РС-София, с което е отказано вписване
по молба вх. № 10098/29.12.2022 г. на анекс № 1 от 20.12.2022 г., с нотариално заверени
подписи рег. № 17032/20.12.2022 г. по описана на нотариус Р. Р., рег. № 203 НК, към
договор за наем от 28.12.2017 г., вписан на 09.01.2018 г., с акт № 21, том I, имотна партида
246598, по описа на СВ – гр. София. Твърди се неправилност на обжалваното определение,
иска се отмяната му и даване на указания до съдията по вписванията за вписване на анекса
към вписания договор за наем. Претендират се разноски по делото.
Съдията по вписванията не е изложил становище по обжалвания отказ.
Софийският градски съд, като обсъди доводите на жалбоподателя и прецени
данните по делото, прие следното:
Частната жалба е процесуално допустима- подадена е от процесуално легитимирано
лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, в срок.
Разгледана по същество, частната жалба е основателна.
От представените по делото писмени доказателства се установява, че в Служба по
вписванията гр. София, на 09.01.2018 г., с акт № 21, том I, имотна партида 246598, е бил
вписан договор за наем от 28.12.2017 г. със страни В.Ц.М. и Т.Ц.К.а, като наемодатели, и „А.
С. К. УМБАЛ“ ЕООД, като наемател, с предмет поземлен имот с площ 1920 кв.м, с
идентификатор № 68134.905.2793, съгласно скица на поземлен имот № 15-1703-02.01.2018 г.
(с номер по предходен план № 1974, св. № 119), с адрес гр. София, район Лозенец, м.
„Витоша ВЕЦ Симеоново“, местност „Леската“, при съседи: ПИ № № 68134.905.1847,
1
68134.905.2877, 68134.905.1806, 68134.905.1549, 68134.905.2880, със срок от пет години,
считано от 01.01.2018 г., и с цена 1300 лв. на месец.
С молба на нотариус Р. Р., рег. № 203 НК, вх. № 100981/29.12.2022 г. по описа на СВ-
София, е поискано вписване на анекс № 1 от 20.12.2022 г., с нотариално заверени подписи
рег. № 17032/20.12.2022 г. по описана на нотариус Р. Р., рег. № 203 НК, към описания по-
горе договор за наем. Към молбата са приложени анексът, договорът за наем, скица на
поземления имот № 15-1703-02-01.2018 г., удостоверение за наследници на В.Ц.М., решение
№ 2507/27.07.1999 г. на ПК Драгалевци, платежен документ за внесена такса за вписване и
пълномощно. В анекса подробно е индивидуализиран договорът за наем, към който
допълнителното споразумение се сключва. Предвидено е, че със същия се изменят срокът (5
години, считано от 01.01.2023 г.) и наемната цена по договора (1700 лв.). Анексът е
подписан от наследниците на починалия наемодател В.Ц.Н. - Ц.В.М. и З.В.Е., собственици
на по ¼ ид.ч. от недвижимия имот.
С определение № 2070 от 29.12.2022 г. на съдията по вписванията, РС – София, е
постановен отказ за вписване по молба вх. № 10098/29.12.2022 г. на анекс № 1 от 20.12.2022
г., с нотариално заверени подписи рег. № 17032/20.12.2022 г. по описана на нотариус Р. Р.,
рег. № 203 НК, към договор за наем от 28.12.2017 г., вписан на 09.01.2018 г., с акт № 21, том
I, имотна партида 246598, по описа на СВ – гр. София. Като основание за отказа е посочено
липсата в анекса на пълна и точна индивидуализация на недвижимия имот, предмет на
договора наем, съгласно изискванията на чл. 6, ал. 1, б. „в“ и ал. 3 ПВ.
Отказът е незаконосъобразен. Съображенията за това са следните:
Съгласно чл. 32а, ал. 1 ПВ съдията по вписванията може да постанови определение за
отказ от вписване на представения за вписване акт, когато същият не отговаря на
изискванията на закона или когато не подлежи на вписване. В т. 6 от Тълкувателно решение
№ 7 от 25.04.2013 г. по т.д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС са дадени задължителни
разяснения относно проверката, която съдията по вписванията извършва относно това дали
актът отговаря на изискванията на закона. Посочено е, че проверката се ограничава до това,
дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли
предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват
материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.
Съгласно чл. 112, б. „е“ ЗС и чл. 4, б. „е“ ПВ на вписване подлежат договорите за
наем на недвижим имот за срок по-дълъг от една година.
В чл. 6, ал. 1, б. „в“ и ал. 3 ПВ е предвидено, че подлежащите на вписване актове
трябва да съдържат описанието на имота, до който се отнася актът, с посочване на вида,
местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номера на имота, площта
и/или застроената площ и границите, а когато недвижимият имот се намира в район с
одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1 - 7
от Закона за кадастъра и имотния регистър. В тези случаи към акта се прилага скица, скица-
проект, схема или схема-проект, издадени от Агенцията по геодезия, картография и
2
кадастър, или нотариално удостоверени преписи от такива.
В разпоредбата на чл. 3, ал. 1 от ПВ е прието, че на вписване подлежат актове,
извършени по нотариален ред или с нотариално заверен подпис.
Следва да се посочи, че нито в ЗЗД, нито в ПВ е предвидено изрично анексът към
договор за наем да подлежи на самостоятелно вписване, но в случая трябва да се изхожда от
същността на анекса – той не представлява нов договор за наем и не може да бъде
разглеждан самостоятелно, като отделен акт за вписване от първоначалния договор за наем
на недвижим имот. Това е така, тъй като с анекса се изменят само определени клаузи от
договора за наем (в случая срок и наемна цена). За страните е налице интерес от вписването
му – да бъдат оповестени настъпилите промени в договора за наем. Ето защо, като
неразривно свързан с вече вписания договор за наем, анексът също следва да бъде отбелязан
в съответната книгата по вписванията.
Не може да се сподели изводът на съдията по вписванията, че представеният за
вписване акт не е съобразен с изискването на чл. 6, ал. 1, б. „в“ и ал. 3 ПВ. Изискуемата от
закона индивидуализация на недвижимия имот е постигната чрез препращане към договора
за наем, в който се съдържа подробна индивидуализация на наетия имот – с посочване на
местонахождение, местност, идентификатор по одобрените КККР и препращане към скица,
неразделна част от договора за наем - скица на поземления имот № 15-1703-02-01.2018 г.,
приложена и към молбата за вписване на анекса. В този смисъл, имотът-обект на анекса към
договора за наем е бил описан пълно и точно, съгласно изискванията на ПВ.
Като незаконосъобразно, определението на съдията по вписванията следва да бъде
отменено и преписката върната на съдията по вписванията за извършване на поисканото
вписване.
Претенцията за разноски не следва да се уважава, на основание чл. 541 ГПК - касае се
за охранително производството, по което разпоредбата на чл. 78 ГПК е неприложима.
Водим от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ определение от 29.12.2022 г., вх. рег. № 2070/29.12.2022 г., на съдия по
вписванията към СВ, РС-София, с което е отказано вписване по молба вх. №
10098/29.12.2022 г. на анекс № 1 от 20.12.2022 г., с нотариално заверени подписи рег. №
17032/20.12.2022 г. по описана на нотариус Р. Р., рег. № 203 НК, към договор за наем от
28.12.2017 г., вписан на 09.01.2018 г., с акт № 21, том I, имотна партида 246598, по описа на
СВ – гр. София и ВРЪЩА преписката на съдията по вписванията към Служба по
вписванията – гр. София за извършване на вписването, поискано с молба вх. №
10098/29.12.2022 г. по описа на СВ-София.
Определението не подлежи на обжалване.
3
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4