Р
Е Ш Е Н И Е
Номeр ІV-44 Година 2019, 07 май гр.Бургас
Бургаският окръжен съд, четвърти въззивен
граждански състав, на осми април две хиляди и деветнадесета година в открито
съдебно заседание, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
НЕДЯЛКА ПЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
1. ТАНЯ
ЕВТИМОВА
2.
ДАНИЕЛА МИХОВА
при
секретаря Тодорка Стоянова разгледа докладваното от съдия Евтимова въззивно
гражданско дело № 299/2019г.
по описа на Окръжен съд - Бургас. За да се произнесе, съдът взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.258 и
сл. от ГПК.
Образувано е по жалба на „Уни Инвест
Мениджмънт” ЕООД, ЕИК: ********* със седалище и адрес ***14 чрез адвокат П.
против решение № 110/15.01.2018г., постановено от Районен съд – Бургас по гр.д.
№ 6023/2018г. С това решение е отхвърлен иска на „Уни Инвест Мениджмънт“ ЕООД
да се приеме за установено по отношение на С.И.П. ***, че същата дължи на
дружеството сумата от 450 лева, представляваща неплатени такси за предоставени
услуги по управление и поддръжка на общите части на Етажната собственост на
бл.192 в ж.к.“Изгрев“, гр.Бургас за периода от месец август 2017г. до месец
април 2018г. – по 50 лева /месечно/, ведно със законна лихва върху главницата,
считано от 08.06.2018г. до окончателното й плащане, които суми П. дължи като
собственик на апартамент № 611 по силата на договор за управление и поддръжка
от 14.11.2016г. с нотариална заверка на подписите, сключен между праводателя
„Уни Инвест“ ЕООД и „Уни Инвест Мениджмънт“ ЕООД и за които суми е издадена
заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК по ч.гр.д. № 4403/2018г. на БРС. С това
решение „Уни Инвест Мениджмънт“ ЕООД е осъдено да заплати на П.и съдебни
разноски в размер на 360 лева. Съдът е сезиран с искане за отмяна на решението
и за постановяване на друго, с което да бъде уважен искът, предявен от „Уни Инвест
Мениджмънт“ ЕООД.
Във въззивната жалба „Уни Инвест
Мениджмънт“ ЕООД развива подробни съображения за неправилност на съдебното
решение. Дружеството оспорва решаващите изводи на съда за отхвърляне на иска и
твърди, че същите са формирани при неизяснена фактическа обстановка. В съдебно
заседание дружеството не се представлява.
Въззиваемата страна – С.И.П. представя
писмен отговор, в който излага доводи за неоснователност на жалбата. Иска от
съда да потвърди първоинстанционното решението и да присъди на дружеството
извършените пред въззивната инстанция разноски. В съдебно заседание ответницата
се представлява от адвокат С., която пледира за отхвърляне на жалбата.
Като взе предвид твърденията на
страните и събраните по делото доказателства, Бургаският окръжен съд намира за
установено от фактическа страна следното:
На 14.11.2016г. „Уни Инвест” ЕООД в
качеството си на собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
07079.501.217.2.37, находящ се в гр.Бургас, ж.к.”Изгрев”, бл.192, ет.6, ап.611,
разположен в сграда № 2 в режим на етажна собственост сключва договор за
управление и поддръжка с „Уни Инвест Мениджмънт” ЕООД. Предмет на договора е организационно,
техническо и административно стопанисване /управление/ и поддръжка на общите
части и съоръжения на обекта. Цената на договорените услуги е в размер на 50
лева/месечно за срок от 5 години с възможност за продължаване на договора без
изрично волеизявление. Страните се споразумяват още, че договорът ще обвързва и
последващите приобретатели на апартамента за уговорения срок на действие и
задължават всеки нов собственик да го приеме безусловно. Договорът е с
нотариално удостоверени подписи и е вписан по имотната партида на обекта.
На 09.08.2017г. „Уни Инвест” ЕООД
продава на С.И.П. правото на собственост върху апартамент № 611, находящ се на
етаж 6 в сграда № 2 на бл.192 в гр.Бургас, ж.к.”Изгрев” /нотариален акт № 94,
том ІІІ, рег.№ 9730, дело № 360/2017г. на нотариус Виктория Дралчева/. П.
отказва да заплаща сумите за управление и поддръжка на общите части на
сградата, в която се намира апартамента.
На 08.06.2018г. „Уни Инвест Мениджмънт”
ЕООД подава заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК срещу
С.П. за сумата от 450 лева, представляваща неплатено задължение по договора за
периода от месец август 2017г. до медец май 2018г. Към заявлението дружеството
прилага 9 фактури за начислените задължения и нотариален акт № 94, том ІІІ,
рег.№ 9730, дело № 360/2017г.
На 11.06.2018г. Районен съд – Бургас
издава заповед за изпълнение на парично задължение № 2218/11.06.2018г., с която
разпорежда на С.П. да заплати на „Уни Инвест Мениджмънт” ЕООД сумата от 450
лева, представляваща сбор от главниците по представените фактури, издадени на
основание договор за поддръжка на апартамент № 611, находящ се в гр.Бургас,
ж.к.”Изгрев”, бл.192 за периода от месец август 2017г. до месец май 2018г.,
ведно с деловодни разноски в размер на 25 лева.
На 05.07.2018г. П. подава възражение по
чл.414 от ГПК, в резултат на което „Уни Инвест Мениджмънт” ЕООД предявява иск с
правно основание чл.422, вр. чл.124 от ГПК, вр. чл.79, вр. чл.86 от гПК за
сумата, разпоредена за изплащане. В исковата молба дружеството твърди, че
изпълнява редовно задълженията си по договора за управление и поддръжка на
общите части в бл.192, но услугите му не са заплатени. Подчертава, че договорът
е вписан по имотната партида на апартамента и твърди, че същият обвързва П.
като последващ приобретател на основание чл.2, ал.2 от ЗУЕС.
В отговор по чл.131 от ГПК ответната
страна оспорва дължимостта на сумата. Твърди, че сградата, в която се намира
апартамента, не е част от жилищен комплекс от затворен тип и тя не е обвързана
от правните последици на договора за управление и поддръжка на общите части.
В хода на съдебното производство са
приети представените от страните писмени документи, извлечение от Службата по
вписване към Районен съд – Бургас, строителни книжа за сградата и документи,
които удостоверяват разходите на ищеца за поддържане на сградата. Събрани са
показанията на свидетелите Светослав Георгиев и Милена Дамянова. Въз основа на
тези доказателства, Районният съд приема, че П. не дължи на „Уни Инвест
Мениджмънт” ЕООД сумата от 450 лева. В мотивите на решението съдът посочва, че договорът,
на който се позовава ищеца е такъв за изработка /услуга/. Пояснява, че ако
съществува договор по чл.2, ал.2 от ЗУЕС, той трябва да е сключен между „Уни
Инвест” ЕООД и всички лица, на които това дружество е продало апартаменти. В
заключение съдът подчертава, че уговорката по чл.30, ал.1 от договора е нищожна
и договорът е породил правно действие единствено между страните по него.
Въз основа изложените факти, съдът
достигна до следните правни изводи:
Жалбата изхожда от надлежна страна, за
която решението поражда неблагоприятни правни последици. Подадена е в срока по
чл.259, ал.1 от ГПК и отговаря на изискванията за съдържание по чл.260 от ГПК.
Поради това, въззивната жалба е процесуално допустима.
Разгледана по същество, жалбата е
неоснователна.
Предметният обхват на въззивното
произнасяне е очертан с разпоредбата на чл.269 от ГПК. Според правилото на
цитираната норма въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По останалите въпроси
той е ограничен от посоченото в жалбата.
При извършената проверка по реда на
чл.269 от ГПК, съдът констатира, че обжалваното решение е валидно - постановено
е от законен състав в пределите на правораздавателната му власт и в
предвидената от ГПК писмена форма. Подписано е и е разбираемо.
Решенето е допустимо – произнесено е при
наличие на правен интерес от търсената защита и при определен съобразно с
принципа на диспозитивно начало предмет на спора.
Решение № 110/15.01.2019г. е правилно.
Този извод се налага по следните съображения:
Съгласно разпоредбата на чл.2, ал.1
от ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с
нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти. Според ал.2 договорът се вписва от инвеститора в
Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е
противопоставим на неговите последващи приобретатели. Анализът на цитираните
правни норми обосновава извод, че за да породи желаните правните последици – противопоставимост
на последващите приобретатели, договорът трябва да отговаря на следните
изисквания: 1. да е сключен между инвеститора и собствениците на самостоятелни
обекти; 2. обектите да са изпълнени в жилищен комплекс от затворен тип; 3.
подписите на инвеститора и на собствениците да са удостоверени пред нотариус и
4. договорът да е вписан от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата
на всеки самостоятелен обект. В конкретния случай са изпълнени само последните
две предпоставки от фактическия състав на чл.2, ал.1 и ал.2 от ЗУЕС, а именно –
нотариална заверка на подписите в договора и вписването му в Агенцията по
вписване. Не са изпълнени първите две условия от фактическия състав на чл.2,
ал.1, вр. ал.2 от ЗУЕС, а именно – договорът да е сключен с инвеститор и жилищният
комплекс да е от затворен тип. Законът за управление на етажната собственост не
съдържа легално определение на понятието „инвеститор”, поради което приложение
следва да намерят разпоредбите на Закона за устройство на територията,
регламентиращи участниците в строителството. Според чл.160, ал.1 от ЗУТ
участниците в процеса на строителството са възложителят, строителят,
проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за
част „Конструктивна”, техническият ръководител и доставчикът на машини,
съоръжения и технологично оборудване. Възложител по смисъла на чл.161, ал.1 от ЗУТ е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд
имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон.
Възложителят или упълномощено от него лице осигурява всичко необходимо за
започване на строителството. В конкретния случай от представеното по делото разрешение
за строеж № И-1/12.01.2015г. е видно, че възложител на строежа е „Ти Ви Хотел”
ООД. Разрешението за ползване на сградата /№ СТ-05-791/11.07.2017г./ е издадено
на възложителите - „Уни инвест” ЕООД и други физически и юридически лица. Договорът
за управление и поддръжка от 14.11.2016г. обаче е сключен от „Уни инвест” ЕООД в
качеството му собственик на самостоятелни обекти, а не в качеството му на инвеститор.
Поради това, за да се противопостави договора на последващите приобретатели на тези
обекти, които към момента на сключването му са били собственост на „Уни Инвест”
ЕООД, другата страна – „Уни Инвест Мениджмънт” ЕООД трябва има качеството на
инвеститор /възложител/. Доказателства за този факт по делото не са
представени. Ето защо, изводът на районния съд, че договорът от 14.11.2016г. е
такъв за изработка /услуга/ е правилен и обоснован. Правилен е и изводът, че за
да породи предвидените в по чл.2, ал.2 от ЗУЕС правни последици, договорът е
следвало да бъде сключен между „Уни Инвест” ЕООД като инвеститор /възложител/ и
собствениците на самостоятелни обекти в сградата.
Възражението на въззиваемата страна,
че договорът от 14.11.2016г. е договор за поръчка по чл.280 от ЗЗД е
неоснователно. Съдът правилно е квалифицирал договора за поддръжка и управление
като такъв за изработка /услуга/ и правилно е преценил, че същият не създава
задължение за ответната страна С.П.. Правилен е и изводът, че уговорката по
чл.30 /1/ за обвързване на последващите приобретатели без тяхното съгласие, е
нищожна. По изложените съображения, въззивната жалба на „Уни Инвест Мениджмънт”
ЕООД е неоснователна и трябва да се отхвърли.
За пълнота на изложението, трябва да
се добави, че в конкретния случай не е изпълнена и четвъртата предпоставка от
фактическия състав на чл.2, ал.1, вр. ал.2 от ЗУЕС, а именно – комплексът, за
който се предоставя услугата да е жилищен от затворен тип.
Легалната дефиниция на понятието
„жилищен комплекс от затворен тип” се съдържа в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Това е
комплекс, който е обособен като отделен урегулиран поземлен имот и в който са
построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изисквания за контролиран достъп
за външни лица. Анализът на цитираната правна норма обосновава извод, че за да
се квалифицира като жилищен комплекс от затворен тип, комплексът трябва да
отговаря на следните изисквания: 1. да съществува един поземлен урегулиран
имот, в който да са изпълнени: 2 две или повече жилищни сгради в режим на
етажна собственост и 3. други обекти, които са предназначени да обслужват
собствениците и обитателите на жилища – сгради, съоръжения, площадки, градини,
развлекателни кътове, басейни и други; 4. Да са въведени изисквания за
контролиран достъп на външни лица. В конкретния случай от представените по
делото доказателства се установява, че са изпълнени само първото и четвъртото
условие. Поземленият имот, върху който е построена сградата е един и в сградата
са въведени изисквания за контролиран достъп, което се установява от
показанията на свидетеля Георгиев. От представеното по делото разрешение за
ползване № СТ-05-791/11.07.2017г. е видно, че в имота е изградена само „една смесена
многофункционална сграда с жилища, офиси, ателиета, обществено обслужване и
подземен паркинг”. От строителните книжа се установява още, че в имота не са
изпълнени обекти като посочените в т.3, които да обслужват собствениците и
обитателите на сградата. Поради това, договорът за управление и поддръжка от
14.11.2016г., на който въззивникът – ищец основава вземането си, не може да се
квалифицира като такъв по чл.2, ал.1 от ЗУЕС и да породи установените в ал.2
правни последици.
Предвид гореизложеното, въззивната
жалба се явява неоснователна и трябва да се отхвърли със следващото от това
потвърждаване на първоинстанционното решение.
По делото е направено искане за
присъждане на съдебни разноски от двете страни в процеса. След като се съобрази
с разпоредбата на чл.78, вр. чл.81 от ГПК и с изхода на спора пред настоящата
инстанция, съдът намира, че трябва да присъди в полза на въззиваемата страна
извършените от нея разноски в размер на 350 лева, представляващи възнаграждение
по договор за правна помощ.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен
съд, ІV въззивен състав,
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 110/15.01.2019г.,
постановено от Районен съд – Бургас по гр.д. № 6023/2018г.
ОСЪЖДА „Уни Инвест Мениджмънт” ЕООД,
ЕИК: ********* със седалище и адрес ***14 да заплати на С.И.П. ***
съдебно-деловодни разноски в размер на 350 лева.
Решението е окончателно и не подлежи на
обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: