№ 617
гр. София , 08.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ в публично
заседание на осми юни, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Нели Куцкова
Членове:Яна Вълдобрева
Мария Яначкова
като разгледа докладваното от Нели Куцкова Въззивно гражданско дело №
20201000503618 по описа за 2020 година
Производството е образувано по въззивната жалба на ищеца „ПРОДЖЕКТ
МЕНИДЖМЪНТ ТРЕНДС“ ООД, подадена срещу решението на Софийския градски
съд, Гражданско отделение, І-3 състав, постановено на 28.07.2020 г. по гр. дело №
12 429/2017 г., с което съдът е отхвърлил исковете на дружеството жалбоподател за
заплащане на възнаграждение, дължимо по договор за посредничество, на неустойка за
забава и лихва за забава.
Във въззивната жалба се твърди, че решението е незаконосъобразно, че
необосновано съдът е приел, че са приложими разпоредбите на ЗЗП и че сключеният
между страните договор е нищожен поради противоречие със закона – чл. 143, точки 5,
9 и 18 и чл. 146, ал.1 от ЗЗП.
Излагат се съображения, че клаузите в договора са формулирани ясно и
разбираемо, поради което не може да се направи извод, че същите са неравноправни, а
договореното възнаграждение съответства на обичайната търговска практика за този
вид услуга. Поддържа се, че договорът за търговско посредничество е абсолютна
търговска сделка и по силата на чл.304 от ТЗ възложителите по него са солидарни
длъжници. Твърди се, че от събраните по делото доказателства се установява, че
дружеството ищец е изпълнило задълженията си по договора, поради което
неоснователно ответницата е отказала да заплати дължимото възнаграждение. По
отношение на претенцията за неустойка се поддържа, че същата е уговорена при липса
1
на други обезпечения и размерът й не е необосновано висок, а от страна на
ответницата не е направено възражение за прекомерност на същата.
Иска се отмяна на решението в обжалваната му част и уважаване на предявените
искове.
Въззиваемата ищца З. А. С. оспорва жалбата. В подадения срещу нея отговор се
излагат подробни съображения за неоснователност на оплакванията на дружеството
ищец.
Третото лице, помагач на ответницата С., конституирано по искане на
последната – И.В. Ц. – М., редовно призована пред въззивната инстанция, не се явява и
не изразява становище по жалбата на ищеца.
Софийският апелативен съд, след като обсъди събраните по делото
доказателства и като взе предвид оплакванията на жалбоподателя и възраженията на
въззиваемата ответница, намира следното:
Дружеството ищец „Проджект мениджмънт трендс“ ООД е предявило срещу
ответницата З.С. следните обективно съединени искове: осъдителен иск на осн. чл.79,
ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата 72 000 евро, представляваща дължимо
възнаграждение по договор за посредничество; осъдителен иск с правно основание
чл.92 от ЗЗД – неустойка за забава върху възнаграждението за посредничество за
периода 31.01.2017 - 09.02.2017 г. в размер на 7 200 евро; осъдителен иск с правно
основание чл.86 от ЗЗД в размер на 5 060 лева, представляващи дължима лихва върху
главницата и неустойката /общо 79 200 евро/ за периода от 10.02.2017 г. до 27.09.2017
г. Освен това се претендира и присъждане на законна лихва върху горните суми,
начислявана от датата на предявяване на исковете /28.09.2017 г./ до пълното изплащане
на дължимите суми.
Претенциите си ищецът основава на сключен с ответницата „договор за
посредничество“, съгласно който същата му дължи 3 % от продажната цена на
недвижим имот, за който ищецът осигурил продажбата му за сумата 2 400 000 евро.
Ответницата З.С. е оспорила исковете изцяло. Не е отрекла сключването на
договор за продажба и получаване на договорената продажна цена, но по отношение на
договора за посредничество е изложила твърдения, че същият е нищожен – поради
привидност, поради противоречие на закона – чл.143, т.5, т.9, т.18 от ЗЗП. Навела е и
твърдения за унищожаемост на същия – поради умишлено въвеждане в заблуждение.
Отрекла е възникването на солидарна отговорност между нея и лицето И.Ц. – М.. При
условията на евентуалност е заявила, че от нея ищецът не би могъл да претендира
възнаграждение, надвишаващо 3 % от получената цена от продажбата на обекта, който
2
е бил нейна собственост.
Видно от приложения към исковата молба „договор за посредничество“,
сключен на 21.12.2013 г. между възложителите З. А. С. и И.В. Ц. – М. от една страна и
изпълнителя „Проджект мениджмънт трендс“ ООД от друга, с него страните са се
договорили за следното:
Изпълнителят се е задължил да осъществи посредничество по продажбата на
многофамилна жилищна сграда в гр. ***, ул. „***“ № 49, ведно с поземлен имот с
площ 1 130 кв. м. при офертна цена 2 300 000 евро – т.1 и т.1.1. от договора.
В т.1.2. е записано, че договорът се сключва за срок от 12 месеца, като в случай,
че сделката с посочен от изпълнителя клиент е започнала, но не е приключила в срока
от 12 месеца, то срокът се счита автоматично удължен до окончателното й
приключване.
В т.1.3. е договорено, че комисионното възнаграждение на изпълнителя се
изчислява в рамките на 3 % от реално договорената и получена цена и се дължи от
възложителите З.С. и И.Ц. – М..
Задълженията на изпълнителя са описани в т.2 – предлагане на имота на
потенциални купувачи; организиране на срещи; участие в преговори и съдействие за
плащане на продажната цена.
В т.3 възложителите са се задължили, освен да оказват необходимото съдействие
на изпълнителя, да му заплатят и еднократно посредническо възнаграждение в размер
на 3 % от договорената и получена цена, което става дължимо с изтичане на 3-дневен
срок от осъществяване на сделката и цялостното плащане на договорената продажна
цена – 3.5.
В т.6 е записано, че при забава на възложителя за заплащане на
възнаграждението, се дължи неустойка в размер на 1% дневно от дължимата и
неизплатена сума за всеки ден забава, но не повече от 10%.
На същата дата – 21.12.2013 г., е съставен и „протокол към договора за
посредничество“, в който е отразено, че изпълнителят предоставя на възложителя за
купувач, проявяващ интерес да закупи имота – В. Г. Т. или посочено от него физическо
или юридическо лице. Този протокол е подписан от ответницата С. и лицата,
представляващи дружеството ищец – А. Л. и Н. М..
3
Видно от нот. акт № 7, том.І, рег. № 273 на нотариус Д. Н., на 26.01.2017 г.,
ответницата С. е продала на „Сънхотелс“ ООД, представлявано от управителя В. Т.,
собствения си апартамент, находящ се на ул. „***“ № 49, заедно с 3 тавански
помещения, две мазета и съответните идеални части от общите части на сградата и от
дворното място – за сумата 657 600 евро. Със същия нотариален акт втората
възложителка – И.Ц., както и лице М. Ц., са продали друг обект в сградата на цена
626 400 евро, от които 277 410 евро за М. Ц. и 348 990 евро за И.Ц..
По делото е представен и друг нотариален акт, съставен на същата дата –
26.01.2017 г. от същия нотариус, под № 274. С него лицата Е. Н. и Т. В. са продали на
„Сънхотелс“ ООД, представлявано от управителя В. Т. други два самостоятелни обекта
в същата сграда за цена съответно 542 400 евро и 573 600 евро. За тези лица не са
представени доказателства, дали са сключвали договори за посредничество с
дружеството ищец.
Видно от цитираните нотариални актове, цялата жилищна сграда, ведно с
поземления имот, върху който е построена, е продадена за 2 400 000 евро.
По делото са представени покани и предизвестия, изпращани от страните,
описани по-долу в хронологичен ред:
На 04.07.2016 г. по електронна поща е изпратено „предизвестие“ от ответницата,
адресирана до представляващите дружеството ищец – Л. и М.. В това предизвестие,
представено с отговора на исковата молба, С. споменава, че страните са договорили
„солидно“ комисионно възнаграждение. Изисква в 7-дневен срок от получаването на
поканата, изпълнителят да й предостави информация по изпълнение на договора за
посредничество, в противен случай ще счита, че е изпаднал в забава и договорът е
прекратен по негова вина. Не са представени доказателства, предизвестието да е било
получена от адресата, т.е. – волеизявлението на разваляне на договора за
посредничество са е достигнало до длъжника по него.
Ищецът е представил нотариална покана, адресирана до З.С. и И.Ц., която им е
била връчена на 06.04.2017 г. С нея дружеството е поискало от двете възложителки да
му заплатят дължимото комисионно възнаграждение в размер на 72 000 евро, както и
лихва за забава върху него за периода от 26.01.2017 г. до 03.04.2017 г. в размер на 7 200
евро.
Представен е отговор на тази покана, изходящ от И.Ц., който е неотносим към
настоящия спор, поради което не подлежи на възпроизвеждане.
4
Ответницата С., в отговор на нотариалната покана, също е изпратила покана до
„Проджект мениджмънт трендс“ ООД, връчена на негов представител на 19.04.2017 г.
В тази нотариална покана С., позовавайки се на предизвестието от месец юли 2016 г.,
заявява, че поради неполучаването на информация в определения срок, договорните
отношения са прекратени и дружеството няма основание за каквито и да било
претенции към нея.
По искане на ответницата, градският съд е допуснал до разпит двама свидетели.
Свидетелят В. Т., разпитан по делегация от Варненския районен съд, е заявил, че
не му е известно името на дружеството ищец. Познава Н. М. от времето, когато
работел в „Русалка“, с А. Л. се запознал покрай сделката в София. За имота бил
уведомен от Н., който му предложил за продажба два-три имота в София, между които
и този на ул. „***“. Н. не го е водил да разглежда имота, казал му само адреса и му
изпратил скица. Не е ставало въпрос за посредническо възнаграждение на Н. и А..
Свидетелят Т. познава В. М., който е съпруг на И.Ц.. Със съпрузите го запознал
Н. М.. В началото свидетелят комуникирал с М., но впоследствие нещата поела една от
собствениците – Т., която била с юридическо образование. Тази Т. и адвокатът на
свидетеля комуникирали по повод документите за сделката. Н. М. и А. Л. не са
подготвяли документи за продажбата, не са присъствали при сключването й.
Свидетелят А. П., който е съученик и приятел на ответницата, се е представил
пред съда като занимаващ се с посредничество при покупко-продажба на недвижими
имоти. Той е заявил пред градския съд, че е придружил С. на една среща, която се
провела в автомобил пред сградата, в която живеела. Излязла от автомобила с едни
документи, който й дали да подпише – договор за посредничество. От ответницата и
нейната адвокатка знае, че С. е подала изложение, с което е искала да прекрати
договора, но отговор на тази покана не е постъпил. Свидетелят присъствал на
изповядването на продажбата. Купувач бил „един господин от Варна, предприемач“,
който купил имота като фирма.
Ищецът е представил разпечатани на хартиен носител писма, изпратени по
електронна поща, от които е видно, че през месеците януари-ноември 2013 г. е водена
кореспонденция между В. Т. и Н. М. по повод имота на ул. „***“ – изпращане на
скици, предложения за организиране на срещи със собствениците.
5
Градският съд е допуснал и приел техническа експертиза, изготвена от вещото
лице И. С.. В заключението си същата е посочила, че средният размер на комисионата
за посредничество при продажба на недвижими имоти е 2,6 % от продажната цена, а
максималният размер не надвишава 3,2%, в зависимост от качеството на имота и
района, в който се намира.
С оглед на горните доказателства, настоящият съдебен състав намира следното:
На първо място, въззивният съд споделя изводите на първоинстанционния, че
процесният договор за посредничество не е нищожен поради привидност, нито е
унищожаем поради порок на волята. Доказателства в подкрепа на тези твърдения
ответницата не е представила.
Въззивният съд не споделя обаче изводите на първоинстанционния, че
договорът е нищожен поради противоречие със ЗЗП и по-конкретно – чл. 143, точки 5,
9 и 18 и чл. 146, ал.1 от този закон. Договорът не е бланков, а съдържа конкретни
клаузи, по силата на които изпълнителят се е задължил да намери купувач за цялата
жилищна сграда на офертна цена от 2 300 000 евро, срещу което да получи комисионно
възнаграждение. Сградата е продадена на цена над офертната – за 2 400 000 евро.
Договорената неустойка – по 1% дневно, но не повече от 10% от дължимата
сума, не осъществява хипотезата на чл. 143, т.5 от ЗЗП, предвиждаща, че
неравноправна е клауза, която задължава потребителя при неизпълнение на неговите
задължения да заплати необосновано високо обезщетение или неустойка. Така
договорената неустойка е обичайна за търговски сделки.
Не налице и хипотезата на т. 9 от чл.143, според която неравноправна е клауза,
която налага на потребителя приемането на клаузи, с които той не е имал възможност
да се запознае преди сключването на договора. Вярно е, че не се установява,
ответницата да е имала възможност предварително да се запознае с договора. Но не би
могло да се приеме, че клаузата за посредническото възнаграждение й е била
„наложена“, тъй като не се установява, ответницата да е била принудена да подпише
договора преди да го е прочела. Още повече, от показанията на свидетеля П., който е
заявил, че се занимава с посредничество при покупко-продажба на недвижими имоти, е
придружавал С. на срещата с представителите на дружеството ищец.
Що се отнася до приетото от градския съд нарушение на т.18 от чл.143 на ЗЗП,
на първо място, в редакцията на закона към датата на сключване на договора –
6
декември 2013 г., т. 18 гласи „поставя други подобни условия“ и към тази дата законът
не съдържа норма, отнасяща се до невъзможността на потребителя да прецени
икономическите последици от сключване на договора. Такова определение за
неравноправност е въведено в т.18 с изменението на закона от 2015 г. На второ място, в
случая не се касае за сложна търговска сделка, която в бъдеще би могла да доведе до
негативни икономически последици за страната, а за широко практикувано
посредничество при продажба на недвижими имоти.
С оглед на изложеното, въззивният съд намира, че сключеният на 21.12.2013 г.
договор е действителен и е породил своите правни последици. Същият не е бил
едностранно развален – „прекратен“ поради неизпълнение, както се твърди от
ответната страна. В цитираната т.1.2. е предвидено, че уговореният срок за изпълнение
от 12 месеца се счита автоматично удължен до приключване на сделката, ако от
изпълнителя е посочен клиент. А в протокола от същата дата е посочен като лице,
проявяващо интерес да закупи имота – В. Т., който в качеството си на управител на
дружеството купувач „Сънхотелс“ ООД е сключил договора за продажба. Както беше
посочено по-горе, няма данни, изявлението за разваляне на договора поради
изпълнение да е било получено от изпълнителя, а със сключването на договора за
продажба ответницата е приела изпълнението, продавайки собствения си имот на
посоченото от посредника лице.
Що се отнася обаче до дължимото от ответницата възнаграждение за оказаните
посреднически услуги, съдът намира, че е изцяло неприемливо тълкуването на
договора, поддържано от дружеството ищец. Въпреки не особено прецизните
формулировки, от клаузата на т.1.3. се налага извод, че възложителите дължат
комисионно възнаграждение от 3% „от реално договорената и получена цена“. Тази
клауза следва да бъде тълкувана в смисъл, че всеки един от собствениците дължи
възнаграждение, съответстващо на получената от него продажна цена – каквато е
обичайната търговска практика. Съгласно разпоредбата на чл. 121 от ЗЗД, солидарност
между длъжниците възниква или по силата на закона, или когато е изрично уговорена.
Изрична уговорка за солидарно задължаване на собствениците на отделните обекти в
сградата да заплатят комисионното възнаграждение, не се съдържа в договора. А
позоваването на ищеца на нормата на чл.304 от ТЗ е неудачно. Тази норма предвижда,
че лицата, които при сключване на търговска сделка поемат общо задължение, се
смятат солидарни длъжници, ако от сделката не следва друго. В настоящия случай от
естеството на сделката несъмнено следва друго – задължение на всеки един от
възложителите да заплати комисионно възнаграждение за продажбата на собствения си
самостоятелен обект.
7
С оглед на изложеното, въззивният съд намира, че ответницата С. дължи на
дружеството ищец 3% върху получената цена от продажбата на нейния имот. По
делото не се спори, че същата е получила сумата, записана в нотариалния акт – 657 600
евро. Договореният размер на възнаграждението от 3% е в рамките на посоченото от
вещото лице С. и не е прекомерно, с оглед местонахождението на имота – в идеалния
център на ***. Следователно, искът за заплащане на договореното възнаграждение е
основателен за сумата 19 728 евро. Върху нея се дължи и неустойка за забава, която от
ищеца се претендира за периода 31.01.2017 г. до 09.02.2017 г., т.е. за 10 дни. С оглед
уговорката, че неустойката за забава ще се изчислява по 1% дневно – 10 дни по 1% от
19 728 евро, неустойката за забава върху дължимото възнаграждение възлиза на
1 972,80 евро.
Общо исковете за възнаграждение и неустойка се явяват основателни за сумата
21 700,80 евро. В исковата молба се претендира осъждане на ответницата да заплати и
законната лихва върху горните суми за периода от 10.02.2017 г. до 27.09.2017 г. –
датата на подаване на исковата молба. При съобразяване и на изчисленията на вещото
лице Й., изготвил съдебно-счетоводна експертиза, за посочения период лихвата върху
дължимото комисионно възнаграждение възлиза на 1 260,40 евро, а лихвата върху
дължимата неустойка – на 126,04 евро. Общо – 1 386,44 евро.
Обжалваното решение следва да бъде изменено съобразно горните съображения
и изчисления.
С оглед изхода на въззивното производство, решението на СГС следва да бъде
изменено и в частта за разноските. За производството пред СГС дружеството ищец е
документирало разноски в размер на 12 835,74 лева, а ответницата – 5 697 лева.
Общата на исковете е 84 280 евро, а са уважени за общо 23 087,24 евро. Съразмерно на
уважената част от исковете, на ищеца се дължат 3 516,15 лева разноски за първата
инстанция. Съразмерно на отхвърлената част от исковете, на ответницата се дължат
4 136,39 лева разноски за първата инстанция.
За въззивната инстанция жалбоподателят ищец е заплатил 8 696,75 лева
разноски – държавна такса и адвокатско възнаграждение. Въззиваемата ответница –
5 100 лева адвокатско възнаграждение. С оглед на уважената част от жалбата, на ищеца
се дължат 2 382,03 ст. Съразмерно на отхвърлената част от жалбата, на ответницата се
дължат 3 702,93 лева.
Воден от горното, Софийският апелативен съд
8
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решението на Софийския градски съд, І Гражданско отделение, 3
състав, постановено на 28.07.2020 г. по гр. дело № 12 429/2017 г. В ЧАСТТА, с която
исковете на „ПРОДЖЕКТ МЕНИДЖМЪНТ ТРЕНДС“ ООД са отхвърлени за сумата
19 728 евро – дължимо възнаграждение за посредничество; за сумата 1 972,80 евро –
неустойка за забава върху неплатената главница; за сумата 1 260,40 евро,
представляваща лихва за забава върху възнаграждението за посредничество и сумата
126,04 евро, представляваща лихва за забава върху дължимата неустойка и ВМЕСТО
НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА З. А. С. с ЕГН **********, с постоянен адрес гр. ***, ул.“***“ № 40,
вх.Б, ет.3, със съдебен адрес гр. ***, ул. „***“ №2, ет.2, чрез адв. М.З., да заплати на
„ПРОДЖЕКТ МЕНИДЖМЪНТ ТРЕНДС“ ООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. София, район Средец, бул. „Витоша“ № 1-А, ет.2, кантора 219
– чрез адв. М. Д. и адв. И. Г. – гр. ***, ул. „***“ № 27 следните суми:
19 728 /деветнадесет хиляди, седемстотин двадесет и осем/ евро,
представляващи дължимо възнаграждение по договор за посредничество, сключен на
21.12.2013 г.;
1 972,80 /хиляда деветстотин седемдесет и две евро и 80 евроцента/ неустойка
върху горното възнаграждение за периода от 31.01.2017 г. до 09.02.2017 г.;
1 260,40 /хиляда двеста и шестдесет евро и 40 евроцента/ лихва за забава върху
сумата 19 728 евро, начислявана за периода от 10.02.2017 г. до 27.09.2017 г.
126,04 /сто двадесет и шест евро и 04 евроцента/ лихва за забава върху сумата
1 972,80 евро, начислявана за периода от 10.02.2017 г. до 27.09.2017 г.
ОСЪЖДА З. А. С. с ЕГН **********, с постоянен адрес гр. ***, ул.“***“ № 40,
вх.Б, ет.3, със съдебен адрес гр. ***, ул. „***“ №2, ет.2, чрез адв. М.З., да заплати на
„ПРОДЖЕКТ МЕНИДЖМЪНТ ТРЕНДС“ ООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. София, район Средец, бул. „Витоша“ № 1-А, ет.2, кантора 219
– чрез адв. М. Д. и адв. И. Г. – гр. ***, ул. „***“ № 27 законната лихва върху
присъдените по-горе суми, начислявана от 28.09.2017 г. до окончателното им
изплащане.
ОТМЕНЯ решението на Софийския градски съд, І Гражданско отделение, 3
състав, постановено на 28.07.2020 г. по гр. дело № 12 429/2017 г. В ЧАСТТА, с която
9
„ПРОДЖЕКТ МЕНИДЖМЪНТ ТРЕНДС“ ООД е осъдено да заплати на З. А. С.
разноски за производството пред Софийския градски съд над 4 136,39 /четири хиляди,
сто тридесет и шест лева и 39 ст./.
ОСЪЖДА З. А. С. с ЕГН **********, с постоянен адрес гр. ***, ул.“***“ № 40,
вх.Б, ет.3, със съдебен адрес гр. ***, ул. „***“ №2, ет.2, чрез адв. М.З., да заплати на
„ПРОДЖЕКТ МЕНИДЖМЪНТ ТРЕНДС“ ООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. София, район Средец, бул. „Витоша“ № 1-А, ет.2, кантора 219
– чрез адв. М. Д. и адв. И. Г. – гр. ***, ул. „***“ № 27 разноски за производството пред
Софийския градски съд в размер на 3 516,15 /три хиляди, петстотин и шестнадесет лева
и 15 ст./.
ПОТВЪРЖДАВА решението на Софийския градски съд в останалата му
обжалвана част.
ОСЪЖДА З. А. С. с ЕГН **********, с постоянен адрес гр. ***, ул.“***“ № 40,
вх.Б, ет.3, със съдебен адрес гр. ***, ул. „***“ №2, ет.2, чрез адв. М.З., да заплати на
„ПРОДЖЕКТ МЕНИДЖМЪНТ ТРЕНДС“ ООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. София, район Средец, бул. „Витоша“ № 1-А, ет.2, кантора 219
– чрез адв. М. Д. и адв. И. Г. – гр. ***, ул. „***“ № 27 разноски за производството пред
Софийския апелативен съд в размер на 2 382,03 /две хиляди, триста осемдесет и два
лева и 03 ст./
ОСЪЖДА „ПРОДЖЕКТ МЕНИДЖМЪНТ ТРЕНДС“ ООД с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. София, район Средец, бул. „Витоша“ № 1-А,
ет.2, кантора 219 – чрез адв. М. Д. и адв. И. Г. – гр. ***, ул. „***“ № 27 да заплати на З.
А. С. с ЕГН **********, с постоянен адрес гр. ***, ул.“***“ № 40, вх.Б, ет.3, със
съдебен адрес гр. ***, ул. „***“ №2, ет.2, чрез адв. М.З. разноски за производството
пред Софийския апелативен съд в размер на 3 702,93 /три хиляди, седемстотин и два
лева и 93 ст./.
Решението е постановено при участието на третото лице, помагач на
ответницата З.С. – И.В. Ц. – М..
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния
10
касационен съд на Република България в едномесечен срок от връчването му, при
спазване на изискванията на чл.280 и чл.284 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11