№ 47
гр. Поморие, 13.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, III СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Д. М. Д.
при участието на секретаря ГАЛИНА АТ. КОЙЧЕВА
като разгледа докладваното от Д. М. Д. Гражданско дело № 20222160100440
по описа за 2022 година
взе предвид следното.
Производството е образувано по искова молба от „Д.с.“ ООД гр.Бургас, със съдебен адресат
адв.П. Ш. против Етажната собственост (ЕС) на жилищна сграда, построена в поземлен
имот с идентификатор 57491.501.14 по КК и КР на гр.Поморие, комплекс „Г.п.“ гр.Поморие,
с която е предявен иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна на всички решения на
общото събрание (ОС) на ЕС, проведено на 28.04.2022 г., обективирани в протокол от ОС от
същата дата, като незаконосъобразни.
Исковата молба е приета за разглеждане и препис от нея е връчен на ответната ЕС, която в
законоустановения срок е подала отговор, с който оспорва предявената претенция като
недопустима, неоснователна и недоказана.
В съдебно заседание ищецът се представлява от редовно упълномощен процесуален
представител – адвокат, който поддържа исковата претенция на заявените в исковата молба
основания.
Ответната ЕС също се представлява от редовно упълномощен представител – адвокат, който
поддържа изразеното с отговора становище за недопустимост, неоснователност и
недоказаност на предявения иск.
За да разреши така поставения спор съдът се запозна подробно със становищата и исканията
на страните, както и със събраните по делото доказателства, и като съобрази относимите
законови разпоредби, прие от фактическа и правна страна следното:
По делото не се спори, а и се установява от представения заверен препис от нотариален акт
1
за прехвърляне на недвижими имоти вместо изпълнение на парично задължение №
83/26.11.2014 г., нот.дело № 818/2014 г. на нотариус Г.Н., че ищцовото дружество е
собственик на самостоятелни обекти на собственост (СОС) с идентификатори
57491.501.14.32.7, 57491.501.14.32.8, 57491.501.14.32.10, 57491.501.14.32.11 и
57491.501.14.32.12, всички находящи се в процесната сграда.
Представен е препис от покана за свикване на ОС на собствениците в ЕС на процесната
сграда, датирана от 20.04.2022 г., изходяща от „С.” ЕАД гр.Бургас, в качеството му на
собственик на 90.154 % ид.ч. от общите части на сградата, подписана от изпълнителния
директор на дружеството, с която покана собствениците са уведомени, че на основание
чл.12 от ЗУЕС „С.” ЕАД свиква общо събрание на собствениците, което ще се проведе на
28.04.2022 г., от 16.00 ч., при дневен ред както следва: т.1. Приемане на правилник за
вътрешния ред; т.2. Избиране на членове на управителния съвет, управител и касиер; т.3.
Доклад на управляващото дружество за извършените разноски по поддръжка на общите
части на сградата от 28.04.2017 г. до 28.04.2022 г., както и определяне на срок и начин на
възстановяване на тези разходи от страна на собствениците на самостоятелни обекти в
сградата; т.4. Определяне на размера на паричните вноски за разходите за управление и
поддържане на общите части на сградата; т.5. Определяне размера на паричните вноски във
фонд „Ремонт и обновяване“; т.6. Обсъждане на въпроса относно разкриването на
индивидуални партиди на всеки собственик за водоползване и електрозахранване и т.7.
Приемане на план за извършване на неотложни ремонти в общите части на сградата и
съответно извършване на разходи, които са неотложни за поддържане на общите части.
Представен е препис от протокол, датиран от 20.04.2022 г., 9.30 ч., за поставяне на
горепосочената покана на входните врати на секции от А до И на сградата, който протокол е
подписан от законния представител на свикващото ОС дружество и законен представител на
собственик на СОС в сградата – „Т.Ф.С.“ АД.
Представен е и констативен протокол от същата дата, съставен от помощник-нотариус при
нотариус Г.Н., рег. № 607 на НК, за поставяне на поканата на посочените в протокола за
поставяне места.
По делото е представен препис от протокол от 28.04.2022 г., от ОС на комплекс „Г.п.“
гр.Поморие, съгласно който събранието е започнало в предварително обявения час, на който
са присъствали представители на 91.026 % от общите части на сградата, в лицето на „С.”
ЕАД гр.Бургас, в качеството му на собственик на 90.154 % ид.ч. от общите части и „Т.Ф.С.“
АД в качеството му на собственик на 0.872 ид.ч. от общите части.
Съгласно протокола ОС е взело решения както следва:
– по т.1 от дневния ред ОС е приело предложения Правилник на вътрешния ред на ЕС;
– по т.2 от дневния ред Д. Д., представляващ „С.“ ЕАД е избран за управител на ЕС;
– по т.3 е взето решение всеки собственик на СОС да заплати на „С.“ ЕАД за периода от
28.04.2017 г. до 28.04.2022 г. суми в размери посочени в решението, същите определени
съобразно вида на СОС /едноспален апартамент, двуспален такъв, паркомясто, магазин и
2
пр.);
– по т.4 от дневния ред е взето решение да се сключи договор за управление и поддръжка с
„Балнеохотел Поморие“ ЕАД при следните условия: размерът на годишната такса за
разходите и управление да бъде съобразно вида на СОС, срокът на договора да бъде 2
години, като годишната такса да бъде заплатена от всеки собственик до 30 юни на всяка
година;
– по т.5 от дневния ред ОС е взело решение размерът на паричните вноски във фонд
„Ремонт и обновяване“ да бъде 1 евро на кв.м. от площта на всеки самостоятелен обект,
включващо застроената площ и идеални части от общите части на сградата и те да бъдат
събирани до 30 юни на всяка година;
– по т.6 от дневния ред е взето решение всеки собственик да започне процедура по подаване
на необходимите документи за откриване на индивидуални партиди и да ги подаде във ВиК
Бургас до 01.06.2022 г., като в случай, че собственик не изпълни тези задължения до
01.06.2022 г., С.“ ЕАД ще преустанови заплащането на водата и
– по т.7 от дневния ред е прието решение да бъдат извършени разходи за смяна на филтър на
басейн, за ремонт на гаражна врата, за ремонт на осветлението на гараж и външно
осветление на градина.
В протокола от ОС са подсочени процента идеални част, гласували „за“, „против“ и
„въздържал се“, като всички решения са взети с единодушие от присъстващите.
Протоколът от ОС е подписан от председателстващ събранието и протоколчик.
По делото е представен и препис от списък на собствениците, присъствали на процесното
ОС на ЕС, съгласно който освен представените на ОС собственици „С.“ ЕАД и „Т.Ф.С.“,
собственици на СОС в процесната сграда са ищеца „Д.с.“ ООД и физическите лица А.Г.,
Б.С., Д.Т., Д.Т. и Я.Г.., всички непредставени на ОС.
Представен е препис от съобщение за изготвен протокол от проведеното ОС, с който
собствениците са уведомени за изготвянето на протокола от ОС, както и за възможността да
получат копие от протокола, в това число и по имейл адрес. В съобщението е посочено, че
оспорването на протокола може да бъде извършено писмено, в седемдневен срок от
съобщението за изготвяне на протокола, но не по-късно от един месец, в случаите, когато
собственикът или обитателят отсъства. Съобщението за изготвяне на протокола не е
датирано.
Представен е препис от протокол от 29.04.2022 г., съгласно който на датата на съставяне на
протокола, на входните врати на секции от А до И на сградата е поставено съобщението за
изготвен протокол от ОС. Протоколът е подписан от председател на ЕС и ползвател на СОС.
Представено е извлечение от електронна кореспонденция, съгласно което на 07.07.2022 г.,
протоколът от процесното ОС е изпратен от електронен адрес reservations@gardenia-
palace.com на електронен адрес ****@***************.***.
Основен спорен въпрос в производството е дали исковата претенция е предявена в
3
преклузивния срок по чл.40, ал.2 ЗУЕС, 30-дневен от получаването на решението по реда на
чл.16, ал.7 ЗУЕС, съгласно която разпоредба председателят на управителния съвет
(управителят) в 7-дневен срок от провеждане на ОС поставя на видно и общодостъпно
място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола, като копие от протокола
и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а
в случаите по чл.13, ал.2 от ЗУЕС, се изпраща на посочената електронна поща или адрес в
страната. Когато в случаите по чл.13, ал.2 ЗУЕС, лицето не е посочило електронна поща или
адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за уведомено с
поставяне на съобщението.
В случая ответникът застъпва становище, че срокът по чл.40, ал.2 ЗУЕС е започнал да тече с
поставяне на съобщението на 29.04.2022 г. и е изтекъл към момента на предявяване на иска
на 27.07.2022 г., поради което искът е недопустим.
Становището на ищеца е, че срокът по чл.40, ал.2 ЗУЕС е започнал да тече от момента на
узнаване на решението на 07.07.2022 г., поради което искът е допустим.
За да се даде отговор на горепосочения спорен въпрос следва да се изясни характерът на
процесното ОС.
Безспорно се установява от доказателствата по делото, че същото е учредително, свикано от
собственик в хипотезата на чл.12, ал.6, изр.второ от ЗУЕС, при несвикване на ОС в 6-
месечен срок от възникването на ЕС на 04.07.2014 г. – датата на въвеждане в експлоатация
на сградата, съгласно представения препис от удостоверение № 80/04.07.2014 г. за
въвеждане в експлоатация на строеж „Жилищна сграда с ресторант, спа център, фитнес,
магазин, подземен паркинг и басейни“.
Съгласно чл.13, ал.2 от ЗУЕС, собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си
обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя или
председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в страната, на
които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен
номер.
По силата на чл.13, ал.3 от ЗУЕС, съобщаването по ал. 2 за провеждане на общо събрание
може да се извърши чрез устно уведомяване за съдържанието на поканата, което се
удостоверява с подпис на лицата, които свикват общото събрание, или чрез изпращане на
поканата на адрес в страната, включително чрез електронна поща, ако такива са посочени.
Съгласно чл.13, ал.4 от ЗУЕС, когато лицето по ал. 2 не е посочило електронна поща или
адрес в страната, на които да се изпращат покани за свикване на общо събрание, както и
телефонен номер, то се смята за уведомено за свикване на общото събрание по реда на ал. 1,
т.е. с поставяне на поканата за свикване на ОС на видно и общодостъпно място на входа на
сградата.
Задължението по чл.13, ал.2 от ЗУЕС, собственикът/ползвателят, който не ползва
самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, да уведоми писмено
управителя или председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в
4
страната, както и телефонен номер, възниква при учредена ЕС, със съответен изпълнителен
орган – управителен съвет/управител.
Когато не е учредена ЕС, независимо от липсата на такова писмено изявление, поради липса
на адресат на същото, ако свикващият ОС разполага с електронна поща или телефонен
номер на собственика/ползвател, за да е редовно уведомен последния за свикване на ОС, не
е достатъчно поставяне на поканата за свикване на ОС на видно и общодостъпно място на
входа на сградата, а е необходимо уведомяване на електронен адрес/телефонен номер.
В случая свикващият е разполагал с електронен адрес на ищеца, на който не го е уведомил
за свикване на ОС, поради което срокът по чл.40, ал.2 ЗУЕС, тече от узнаването на ищеца за
проведеното ОС, ето защо според настоящия съдебен състав искът е допустим.
По съществото на спора съдът намира следното.
От доказателствата по делото не се установяват нарушения на правилата на ЗУЕС,
представляващи самостоятелни основания за отмяна на всички решения на процесното ОС,
в това число не се установява свикване на ОС от неоправомощен субект, тъй като
събранието е свикано от собственик в хипотезата на чл.12, ал.6, изр.второ от ЗУЕС,
установено по делото е наличието на необходимия кворум за свикване, провеждане на ОС и
вземане на решения от същото, поради което не е незаконосъборазно решението на ОС по
т.1 от дневния ред, за приемане на Правилник за вътрешния ред на ЕС, както и това по т.2 от
дневния ред, за избор на управителни и контролни органи на ЕС, като избраният управител
е лице по чл.19, ал.5, предл.последно от ЗУЕС.
Решението на ОС по т.3 от дневния ред, всеки собственик на СОС да заплати на „С.“ ЕАД за
периода от 28.04.2017 г. до 28.04.2022 г. суми в размери, посочени в решението, същите
определени съобразно вида на СОС е незаконосъобразно и като такова следва да бъде
отменено, тъй като същото урежда отношения, които са извън правомощията на ОС по
чл.17, ал.2 от ЗУЕС, същите възниквали преди учредяване на ЕС.
По т.4 от дневния ред ОС не е взело решение за определяне размера на паричните вноски за
разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, както е
предварително оповестено, а е взело решение да се сключи договор за управление и
поддръжка с „Балнеохотел Поморие“ ЕАД, като в решението са посочени параметрите на
договора.
Това решение е незаконосъобразно, тъй като на първо място не фигурира в предварително
оповестения дневен ред, а и параметрите на договора относно размера на таксата за
управление и поддръжка, същият определен според вида на СОС, са приети в нарушение на
императивната разпоредба на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на
общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо
от етажа, на който живеят.
Решението на ОС по т.5 от дневния ред, размерът на паричните вноски във фонд „Ремонт и
обновяване“ да бъде 1 евро на кв.м. от площта на всеки самостоятелен обект, включващо
5
застроената площ и идеални части от общите части на сградата и те да бъдат събирани до 30
юни на всяка година, е незаконосъобразно като противоречащо на разпоредбата на чл.50,
ал.2, т.1 от ЗУЕС, средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ да се набират от ежемесечни
вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно
идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не
по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната.
Решението по т.6 от дневния ред, всеки собственик да започне процедура по подаване на
необходимите документи за откриване на индивидуални партиди и да ги подаде във ВиК
Бургас до 01.06.2022 г., като в случай, че собственик не изпълни тези задължения до
01.06.2022 г., С.“ ЕАД ще преустанови заплащането на водата, според съда също е
незаконосъобразно, тъй като и в този случай ОС е излязло извън правомощията си по чл.17,
ал.2 от ЗУЕС.
Незаконосъобразно е и решението на ОС по т.7 от дневния ред, да бъдат извършени разходи
за смяна на филтър на басейн, за ремонт на гаражна врата, за ремонт на осветлението на
гараж и външно осветление на градина, тъй като от една страна не е доказано разходите по
решението да са такива за общи части, а от друга страна не е установено да са неотложни
такива.
Предвид посочените от съда съображения в обобщение следва да се посочи, че като
незаконосъобразни следва да бъдат отменени оспорените от ищеца решения на процесното
ОС по т.3-7 от дневния ред, а тези по т.1-2 са законосъобразни, поради което искът по
отношение на тях следва да бъде отхвърлен, като неоснователен.
И двете страни са направили искания за присъждане на разноски.
Съгласно чл.78, ал.1 ГПК, заплатените от ищеца такси, разноски по производството и
възнаграждение за един адвокат, ако е имал такъв, се заплащат от ответника съразмерно с
уважената част от иска.
Предвид частичната основателност на претенцията в тежест на ответника следва да бъдат
възложени разноски на ищеца в размер 57 лв., съразмерно с уважената част от иска.
Съгласно чл.78, ал.3 ГПК, ответникът също има право да иска заплащане на направените от
него разноски съразмерно с отхвърлената част от иска, но доказателства ответникът да е
извършил разноски не са представени, поради което такива не следва да му бъдат
присъждани.
Мотивиран от изложеното Районен съд – Поморие
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни решенията на проведеното на 28.04.2022 г., Общо
събрание на собствениците в Етажна собственост на жилищна сграда, построена в поземлен
имот с идентификатор 57491.501.14 по КК и КР на гр.Поморие, комплекс „Г.п.“ гр.Поморие,
представлявана от управителя Д. П. Д., взети както следва: по т.3 от дневния ред, всеки
6
собственик на СОС да заплати на „С.“ ЕАД за периода от 28.04.2017 г. до 28.04.2022 г. суми
в размери посочени в решението, същите определени съобразно вида на СОС /едноспален
апартамент, двуспален такъв, паркомясто, магазин и пр.); по т.4 от дневния ред, да се
сключи договор за управление и поддръжка с „Балнеохотел Поморие“ ЕАД при следните
условия: размерът на годишната такса за разходите и управление да бъде съобразно вида на
СОС, срокът на договора да бъде 2 години, като годишната такса да бъде заплатена от всеки
собственик до 30 юни на всяка година; по т.5 от дневния ред, размерът на паричните вноски
във фонд „Ремонт и обновяване“ да бъде 1 евро на кв.м. от площта на всеки самостоятелен
обект, включващо застроената площ и идеални части от общите части на сградата и те да
бъдат събирани до 30 юни на всяка година; по т.6 от дневния ред, всеки собственик да
започне процедура по подаване на необходимите документи за откриване на индивидуални
партиди и да ги подаде във ВиК Бургас до 01.06.2022 г., като в случай, че собственик не
изпълни тези задължения до 01.06.2022 г., С.“ ЕАД ще преустанови заплащането на водата и
по т.7 от дневния ред, да бъдат извършени разходи за смяна на филтър на басейн, за ремонт
на гаражна врата, за ремонт на осветлението на гараж и външно осветление на градина, като
ОТХВЪРЛЯ иска на „Д.с.“ ООД, ЕИК *********, със съдебен адресат адв.П. Ш. против ЕС
на комплекс „Г.п.“ гр.Поморие, за отмяна на и решенията на проведеното на 28.04.2022 г.,
Общо събрание на собствениците в ЕС, взети по т.1 от дневния ред ОС, за приемане на
Правилник на вътрешния ред на ЕС и по т.2 от дневния ред, за избор на управител на ЕС.
ОСЪЖДА ЕС на комплекс „Г.п.“ гр.Поморие да заплати на „Д.с.“ ООД, ЕИК *********,
сума в размер 57 лв. (петдесет и седем лева), представляваща разноски по делото,
съразмерно с уважената част от иска.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ЕС на комплекс „Г.п.“ гр.Поморие за присъждане
на разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС – Бургас в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Поморие: _______________________
7