РЕШЕНИЕ
№ 1278
гр. Бургас, 03.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на осми май през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ИВАН Г. ДЕЧЕВ
при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА
като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело №
20242120107341 по описа за 2024 година
Производството е по искова молба на “Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК
***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Е. Г. Г. против Ж. Т.
Т., ЕГН ********** от *** да бъде осъдена ответницата да заплати на ищеца сумата от
2692.79 лева, представляваща направени разноски за периода от 01.12.2021г. до
30.06.2024г. за поддръжката и управлението на общите части на жилищен комплекс
Съни Хил, с която сума ответницата неоснователно се е обогатила, ведно със
законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането.
Твърди се, че ищецът осъществява от 01.08.2019г. дейностите по поддръжка и
управление на жилищен комплекс от затворен тип “Съни Хил“. Тези дейности се
осъществяват на основание сключен писмен договор с инвеститора на комплекса и
тристранни договори с част от собствениците на апартаменти. Ищецът предоставя на
собствениците на жилища редица услуги, свързани с поддръжката и управлението на
общите части. Ответницата е собственик на апартамент *** в блок 2 на комплекса, но
не е подписала индивидуален договор с ищеца за управлението и поддръжката на
общите части. При липса на договор отношенията се регулират от общите правила на
ЗУЕС и ЗЗД. Ищецът е предприел действия по извършване на услуги по поддръжка и
управление както на блок 2 от комплекса, така и на целия комплекс при липса на
изричен договор с ответницата, т.е. при липса на възлагане. За посочения период
ищецът е направил разходи за поддръжката и управлението на блока и комплекса,
които следва да му се възстановят от ответницата като собственик на жилище в Съни
Хил. Понеже ответницата не е собственик на терена, в който е изграден комплексът, но
се ползва от всички услуги, предоставени от ищеца, то тя се е обогатила
неоснователно за сметка на ищеца със сумите, които той е заплатил като разходи за
поддръжката на комплекса, а той се е обеднил с тези суми. Тя трябва да върне всички
1
суми, платени от ищеца за поддръжката и управлението на общите части за периода от
01.12.2021г. до 30.06.2024г., които се дължат, изчислени според площта на апартамента
й. Моли се за уважаване на иска. Искът е по чл.59 ЗЗД.
В съдебно заседание искът се поддържа. Ангажират се доказателства.
Ответницата не е подала отговор в срока по чл.131 ГПК. В съдебно заседание
не се явява.
Бургаският районен съд, въз основа на събраните по делото доказателства и
изявленията на страните, намира за установено от фактическа страна следното:
Установява се от нот. акт № ***г., том ***, рег. № ***, дело № ***г., че
ответницата Ж. Т. Т. е собственик на недвижим имот, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ***, с адрес ***, находящ се в сграда 2, с
предназначение жилище, апартамент.
Няма данни ответницата да е сключила индивидуален договор за поддръжка и
управление с инвеститора на комплекса или с ищцовото “Съни Хил Мениджмънт“
ЕООД. На 01.08.2019 год. “***” ЕАД - възложител и „Съни хил мениджмънт“ ЕООД -
изпълнител, са сключили договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс
Съни Хил, по силата на който възложителят, като собственик на комплекса от затворен
тип, включващ 6 жилищни блока, въведени в експлоатация, е възложил на
изпълнителя извършването на цялостна поддръжка и управление на общите части на
комплекса, както и на блоковете. Уговорено е, че възложителят ще осигури
подписването на отделен договор за управление и поддръжка със “Съни Хил
Мениджмънт“ ООД от всеки собственик на апартамент или търговски обект при
закупуването на същия. Според чл.14 от договора, в замяна на предоставяните услуги
изпълнителят има право на месечно възнаграждение от собствениците на всеки
апартамент, което се състои от два компонента: първи компонент в размер на 55 лева с
ДДС, дължим на апартамент и втори компонент в размер на сума от 0.20 лева с ДДС,
умножена по квадратните метри на всички обекти, притежавани от възложителя.
От заключението на вещото лице по назначената счетоводна експертиза се
установява, че разходите за поддръжка и управление на комплекса за периода от
01.12.2021г. до 30.06.2023г. възлизат и са осчетоводени на общо 260882.68 лева. За
периода от 01.07.2023г. до 30.06.2024г. са осчетоводени разходи от общо 220304.81
лева. Разходите са разпределени по различни пера за заплати и осигуровки, охрана, ел.
енергия, вода, поддръжка на асансьори, поддръжка на басейн, счетоводни услуги,
координация и управление. Осчетоводените суми касаят целия комплекс, в който има 9
сгради. Експертизата сочи, че единствената дейност на “Съни Хил Мениджмънт“
ЕООД е управлението на комплекса от затворен тип Съни Хил. Всички приходи и
разходи на дружеството са свързани с тази дейност. Според вещото лице, процентното
отношение на квадратурата на ап.14 в бл.2 /жилището на ответницата/ спрямо общата
ЗРП е 0.6237% за периода от 01.12.2022г. до 30.06.2023г. При така установеното
процентно съотношение и общия размер на разходите за периода в размер на
260882.68 лева, то разходите за поддръжка и управление за имота на ответницата
възлизат на 1627.15 лева. За втория период от 01.07.2023г. до 30.06.2024г. общата РЗП
на обектите в комплекса е 21111.76 кв.м. Процентното съотношение на квадратурата на
жилището на ответницата спрямо общата ЗРП е 0.4837%. При така установеното
процентно съотношение и общия размер на разходите за периода, то разходите за
поддръжка и управление за имота на ответницата възлизат на 1065.64 лева. Така общо
за целия период от 01.12.2021г. до 30.06.2024г. за имота на ответницата се дължат
2
разходи от 2692.79 лева. Ответницата не е оспорила, че тези суми действително са
били платени от ищеца за поддръжката на общите части. Експертизата е установила,
че за апартамента са платени суми от 2083.55 лева, но ищецът е отнесъл плащанията за
погасяване на задължения за стар период, от август 2019г. до ноември 2021г.
Следователно, за процесния период ответницата не е плащала суми.
Извън всякакво съмнение е, че „Съни Хил” е комплекс от затворен тип и
управлението на общите му части се подчинява на специалния режим по чл.2 от
ЗУЕС. В цитираната разпоредба е предвиден особен режим на управление на общите
части, касаещ сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс
от “затворен тип”. Съгласно §1, т.3 от ДР на ЗУЕС „комплекс от затворен тип” е такъв,
обособен като отделен урегулиран поземлен имот, с построени в същия сгради –
етажна собственост, както и други обекти с обслужващи функции, при наличие на
контролиран достъп за външни лица. Затова, съгласно чл.2 от ЗУЕС, управлението на
общите части в такъв комплекс се урежда чрез писмен договор, сключен между
инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, с нотариална заверка на
подписите. Задължението за поддръжка и управление на общите части в жилищния
комплекс от затворен тип принадлежи на инвеститора, който в настоящия случай е
възложил тази дейност на „Съни хил мениджмънт“ ЕООД. Страните по делото
очевидно не са били в договорна обвързаност по повод поддръжката на комплекса, но
ищцовото дружество е извършвало такава. Това се установява от експертизата, според
която ищецът за процесния период е осчетоводил разходи за поддръжка и управление
на комплекса. Това е индиция, че ищецът е извършвал дейности по поддръжка и
управление на общите части на комплекса. Ответницата, предвид липсата на отговор,
не е оспорила това обстоятелство. Следователно тя, ползвайки комплекса, съотв.
изграденото в него и поддържано в състояние, годно за употребата му по
предназначение, без да заплаща разходи за това, се явява неоснователно обогатила се
страна. Както стана ясно, вещото лице е изчислило, че за процесния апартамент
стойността на разходите за поддръжката на общите части на комплекса възлиза на
общо 2692.79 лева за процесния период. С толкова се е обогатила ответницата и
съответно се е обеднило ищцовото дружество, като в случая обогатяването е равно на
обедняването. Следователно искът против Т. е основателен и тя трябва да се осъди за
сумата от 2692.79 лева на основание чл.59 ЗЗД, ведно със законната лихва от подаване
на исковата молба до изплащането.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответницата трябва да се осъди да заплати на
ищеца разноски в размер на общо 1567.71 лева.
Ето защо, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Ж. Т. Т., ЕГН ********** от *** на основание чл.59 ЗЗД, да заплати
на “Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
***, представлявано от Е. Г. Г. сумата от 2692.79 лева /две хиляди шестстотин
деветдесет и два лева и седемдесет и девет стотинки/, с която ответницата се е
обогатила неоснователно и представляваща припадащата се на ответницата част от
направените от ищеца разноски за периода от 01.12.2021г. до 30.06.2024г. за
поддръжката и управлението на общите части на жилищен комплекс “Съни хил“,
находящ се в ***, ведно със законната лихва върху сумата от подаване на исковата
3
молба – 29.10.2024г. до изплащането.
ОСЪЖДА Ж. Т. Т., ЕГН ********** от *** да заплати на “Съни Хил
Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от Е. Г. Г. сумата от 1567.71 лева /хиляда петстотин шестдесет и седем
лева и седемдесет и една стотинки/ разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд, в двуседмичен
срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: ________(П)________
4